PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR BÅRDSNESOSEN PLANBESKRIVELSE BAKGRUNN Eierne av gnr. 62 bnr. 3 og gnr. 62 bnr. 4 har gått sammen om å utarbeide reguleringsforslag for området B3 i gjeldende kommuneplans arealdel. Målsetningen med planarbeidet er å legge til rette for boligbebyggelse, både som frittliggende bebyggelse og som konsentrert bebyggelse. Planområdet strekker seg noe lenger sørover enn utbyggingsområdet i kommuneplanen. Begrunnelsen er at dette gir en bedre bruk og utnyttelse av området. Nede ved sjøen inngår også friområdet i planen, samt sjøområdene sør for dette, og naustområdet som er angitt i kommuneplanen. Siden kommuneplanen sist var utarbeidet, har eieren av friområdet ryddet dette, og satt det i stand til allmenn bruk, sammen med området nord for Bårdsneselva. På sørsida av tangen som går ut i sjøen, er målsetningen å få til en småbåthavn ved å bygge en molo ut mot fjorden. Tilkomsten til boligtomtene, friområdet, småbåthavnene og naustområdet, vil skje etter same veg. Ny avkjørsel frå fylkesvegen vil gi forbedrede forhold til i dag. Den same vegen vil også være tilkomst til område B4 når det blir aktuelt å planlegge dette. PLANEN SITT FORHOLD TIL RAMMER OG RETNINGSLINJER (Planstatus og rammer/forutsetninger) I hovedsak er eventuelle arealbrukskonflikter avklart i kommuneplanens arealdel. Planar etter plan- og bygningslova: Det er ikke tidligere utarbeidet og vedtatt reguleringsplaner etter plan- og bygningslova for noen del av planområdet eller området som ligger inn til dette. Kommuneplanens arealdel ble vedtatt i Området er der avsatt til boligformål, naustbebyggelse og friområde. Det er ikke gitt spesielle bestemmelser for boligområder. For naustområde er det gitt slike; ved val av bygningstype skal det takast omsyn til lokal byggjetradisjon, og fragebruk skal vere tilpassa landskapet. I retningslinjene er det presisert at Naust er definert som lager for båtar og fikseutstyr. Sjøområda er avsatt til NFFF-område (natur-, friluftsliv-, ferdsel- og fiskeformål).

2 Utsnitt av kommuneplanen Statlige planretningslinjer for differensiert strandsoneforvaltning: I disse retningslinjene er kommunen kategorisert i gruppen Områder med mindre press på arealene. Retningslinjene legger til grunn at byggeforbudet i 100-metersbeltet gjelder generelt. Kommunen kan likevel godkjenne tiltak for eksempel etter behandling og godkjenning av reguleringsplan. Det forutsettes at eventuelle tiltak og virkningene av disse er vurdert. Friluftsinteresser: Arealene ved sjøen er avsatt til friområde, sammen med et større areal på nordsiden av Bårdsneselva/-osen. Dette er et område av lokal verdi. Litt sør for planområdet er det ved statlige midler sikret et område Steinslandseiendommen til friluftsformål. Området har pr. dato dårlig eller ingen tilkomst. Kulturminner: I følge kjente register forefinnes det ikke automatisk fredede objekt eller anlegg innenfor planområdet. Det er foretatt særskilte arkeologiske registreringer i planområdet, uten at det er gjort nye registreringer. Her er heller ikke kulturminner fra nyere tid.

3 Landbruksinteresser: Hoveddelen av planområdet er deler av tidligere gardsbruk, og har i større eller mindre grad vært ryddet dyrket eller brukt som beiteareal. Gjennom kommuneplanprosessen er forholdet til landbruksinteressene avklart. Naturmangfoldlova: Målsetningen for lova er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden,... Dette samsvarer også med plan- og bygningslova 1-1 (formålsparagrafen): Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Naturmangfoldlova stiller krav om at en med utgangspunkt i kjent og tilgjengelig kunnskap skal kunne ta stilling til om de tiltak en gjør vedtak om kan gjennomføres innenfor lova sin målsetning og tilhørende føre-var-prinsipp. Miljøverndepartementet har gitt veiledning om hvordan plansaker og enkeltsaker skal behandles, jfr. brev datert med vedlegg. Av tilgjengelig informasjon i GisLink-databasen og biologisk mangfoldsregistreringer i Vestnes, framgår det ikke at der er spesielle naturtyper eller arter som en må tas særlig hensyn til. Skred og skredfare: Av NVE s skredatlas går det fram at lia ovenfor bebyggelsen i Tomrefjord kan være potensielt løsneområde for snøskred. Skjematisk beregnet utløpsområde for et slikt skred kan nå fylkesvegen i den nord-østlige delen av planområdet. Etter NGI s vurdering er aktsomhetsområdet avgrenset til 200 m ovenfor fylkesvegen, og berører således ikke planområdet.

4 PLANOMRÅDET: Planområdet er vest nordvest vendt, med jevnt fall ned mot sjøen. Fylkesvegen ligger på ca kote Der ligger en fradelt og bebygd boligtomt inne i området. Over halvparten av planområdet er i større eller mindre grad tilvokst med skog/krattskog, mens en del framstår som dyrka mark. Selve tangen på sørsiden av Bårdsnesosen er i seinere tid ryddet for tidligere deponerte steinmasser, planert og tilsådd. Planområdet avgrenser seg i nord til eksisterende tilkomstveg og Bårdsneselva, men friområdet på nordsida er tatt med etter krav fra kommunen,. PLANUTFORMINGEN: Arealbruksformål: Område for konsentrert boligbebyggelse (BK). Definisjon: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inn til tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl Området er ca 35 daa stort og utnyttelsesgraden settes til BYA = 40 %.

5 Område for frittliggende boligbebyggelse (BF): Definisjon: Eneboliger og horisontalt og vertikalt delte tomannsboliger. Dette utgjør til sammen ca 35,5 daa og utnyttelsesgraden settes til BYA = 25 %. Naustbebyggelse. Frområde Småbåthavn Vegformål Det er gitt bestemmelser om utbyggingen av byggeområdene. Blant annet om at før det kan gis tillatelse til utbygging innenfor område for konsentrert boligbebyggelse, skal det legges fram en utbyggingsplan for godkjenning. Av denne skal det framgå hvordan bebyggelsen skal plasseres, utforming av interne trafikkarealer og garasjeplassering, og hvor og med hvilke kvalitet det skal opparbeides nødvendige uteoppholdsarealer både for barn og voksne. Byggegrense langs fylkesvegen er satt til 30 m. Det meste av området er skjermet fra vegtrafikkstøy ved at vegen ligger i skjæring det meste av strakningen. I forbindelse med utbyggingsplan skal det dokumenteres at krav til innendørs- og utendørs støy er ivaretatt. Også for småbåthavnen kreves det en utbyggingsplan for både sjødelen og landdelen som må godkjennes før igangsetting. Planen skal inneholde profiler som viser utforming av molo, evt. mudring og hvordan landarealene skal disponeres. Det skal legges spesiell vekt på å ivareta friluftsinteressene. Planen forutsetter etablering av nytt kryss med fylkesvegen. Dette er flyttet ca 45 m lenger mot sør enn dagens, og vil erstatte dette. Ved etablering i samsvar med vegnormalene sine krav til lengdeprofil, vil denne løsningen gi bedre siktforhold og en tryggere trafikksituasjon. Veg 1 er regulert med bredde 5,0 m. Nede ved friområdet følger denne eksisterende veg. Veg 2 er regulert med 4,5 m og Veg 3 med 4,0 m bredde. Eksisterende tilkomstveg til kloakkrenseanlegget er opprettholdt der denne ikke følger Veg 1. Likeså gangvegen knyttet til undergangen under fylkesvegen. Forholdet til barn- og unges interesser: I område for konsentrert bebyggelse er det forutsatt at plasseringen og utformingen av uteoppholdsareal inkl. lekeplasser skal dokumenteres og godkjennes før bygging på området kan godkjennes. Det betyr at innregulerte lekeplasser må sees i sammenheng med utformingen og arronderingen av bebyggelsen og antall boenheter som blir etablert, og framføring av veger. Innenfor den frittliggende bebyggelsen er det ikke vist spesifikke fellesarealer. Tomtene har en størrelse på ca 1-1,5 daa. Dette betyr rommelige tomter, og som viderefører tradisjonen med at lek og aktiviteter for barn skjer på tomtene. I tillegg er her store friarealer og aktivitetsområder både innenfor plangrensene og inn til. Dette inkluderer arealene nord for Bårdsnesosen og skoleområdene ovenfor fylkesvegen (med planfri kryssing av denne) og idrettshallen med uteanlegg. På friarealet nedenfor boligene skal det opparbeides ballplass. På denne måten har en vurdert at planen legger til rette for gode oppvekstvilkår for barn og unge i området.

6 Forholdet til friluftsinteressene: Arealene avsatt til friområder ved sjøen i gjeldende kommuneplan er sikret i reguleringsplanen så nær som på sørsiden av tangen, hvor noe av arealet er avsatt til småbåthavn landdelen. Hele tangen er ryddet og istandsatt og gjort lett tilgjengelig for alle. På denne måten kompletterer arealet det mer naturpregede området på nordsiden av Bårdsnesosen, som også er tilrettelagt med gapahuk er lett tilgjengelig. Ved at eksisterende tilkomst er opprettholdt, og opparbeiding av ny veg vil gjøre hele Bårdsnesområdet lett tilgjengelig for alle. Ved særskilte anledninger vil ballplassen kunne brukes som parkering om nødvendig, likeså evt. parkering innenfor område avsatt til småbåtanlegg. Tiltakshaverne er av den oppfatning at med de tiltakene som alt er gjort, og som formelt blir sikret gjennom reguleringsplanen, er friluftsinteressene godt ivaretatt i planen. Forholdet til statlige planretningslinjer for differensiert strandsoneforvaltning: Selv om det i retningslinjene er åpnet for en mer nyansert bruk av strandsonen, er det generelle byggeforbudet opprettholdt. I denne planen er deler av området avsatt til småbåthavn. Dette er et tiltak som generelt kommer i strid med strandsonevernet. Når en likevel har valgt å gjøre dette er det ut fra følgende forhold: o Det er mulig å etablere et småbåtanlegg her uten at det går utover friluftsliv og ferdsel langs sjøen. o Tursti avmerket i kommuneplanen kan følge regulert veg, videre gjennom ytterkanten av småbåtanlegget og langs naustområdet og videre sørover. o Noe sør for planområdet er det etablert molo og en mindre havn og naustbebyggelse. Ved å bygge en molo som vist i planen, vil dermed hele området innenfor Bårdsnesholmene bli et godt skjermet område på en ellers værutsatt strekning. o Det er ikke mange andre områder som peker seg ut til dette formålet i Tomrefjorden, og eksisterende småbåthavn lenger nord er full. o Ved å forlenge området for naustbebyggelse som er vist i kommuneplanen, makter en å samle aktiviteten knyttet til fritidsbåter og denne delen av friluftslivet på en konsentrert plass. Da tilkomsten kan skje fra to sider, reduserer det i tillegg trafikken gjennom selve boligfeltet. Forholdet til naturmangfoldloven: Det er ikke gjort registreringer av naturtyper eller arter som tilsier at en skal være spesielt aktsom innenfor planområdet. Området bærer preg av å være utnyttet på tradisjonelt intensivt landbruksvis, og er nå i en gjengroingsfase. Av GisLink-databasene er heller ikke området i bruk som beiteområde eller lignende for vilt. I dette området er det spesielt Bårdsnesholmene som er viktige for det lokale fuglelivet. Med bakgrunn i det kunnskapsgrunnlaget som er tilgjengelig, og med lokal kjennskap til området, er det vurdert at den planlagte bruken av området kan gjennomføres uten at denne kommer i strid med hensynene i Naturmangfoldloven.

7 Forholdet til naturfare, skred og flodbølge: Deler av Opstadhornet i Misund kommune har vært vurdert som ustabilt, og at dette kan gå i sjøen og forårsake flodbølge. Nyere målinger og konklusjoner fra fylkesarkeologen tilsier at faren for dette er så liten at det ikke har konsekvenser for ny bebyggelse langs blant annet Tomtefjorden. Miljødirektoratet har gitt en beregning av fremtidig havnivå og stormflo. Sett i et 100- årspespektiv kan det ved kommunesenteret forventes at havnivået vil stige med 66 (46-101) cm, og at stormflo kan stige opp til kote 274 ( ). Ny bebyggelse i planen vil ligge på ca kote 7-8. Konklusjonen er at planområdet ikke ligger innenfor risikoområde for naturfarer som vil kreve særskilte tiltak. Andre forhold: Det er utarbeidet en enkel ROS-analyse med utgangspunkt i Fylkesmannen i Møre og Romsdal sin sjekkliste. Denne ligger ved som vedlegg. Det er der ikke avdekt forhold i området eller forhold som følge av denne planen, at det er nødvendig å innarbeide spesielle hensyn eller tiltak i reguleringsplanen. PLANEN SINE VIRKNINGER Etter godkjenning av reguleringsplanen kan det gjennomføres tiltak i samsvar med denne og de betingelser som er gitt i bestemmelsene. Det er vurdert at en utbygging innenfor denne planen er i samsvar med kommunens utbyggingspolitikk nedfelt i kommuneplanen. Området ligger sentralt til i forhold til skole, barnehage, fritidsaktiviteter, og ligger direkte knyttet til hovedferdselsåren Fv662. På denne måten ligger området svært sentralt i Tomrefjorden, og vil på den måten generere lite mertrafikk med små avstander og mulighet for å benytte seg av kollektivtilbud. Planen åpner for bygging av naust og rorbuer som frittliggende bebyggelse. Gjennom bestemmelsene og plankartet er det gitt føringer for plassering og bygningsstørrelse. Disse er slik at det er faktisk åpen tilgang til strandsonen framfor denne bebyggelsen. Tilgangen til og bruken av sjøen er en viktig kvalitet for både dagens og framtidens innbyggere i området. Ved å legge til rette for en småbåthavn her, er en med å legge til rette for at enda flere kan gjøre seg nytte av denne kvaliteten. At småbåtanlegget er regulert inn til et større friområde, vurderer en har stor betydning og verdi ved at området får en variert bruk, og gjør dette til en møteplass for flere ulike brukere. Slik dette sjønære friområdet framstår i dag med god tilkomst og opparbeiding, er det mye brukt av mange ulike grupper. Den planfaglige vurderingen er at en gjennom planen opprettholder og forsterker dette, og sikrer friområdets attraktivitet. Friluftslivet og de allmenne interessene skulle derfor være godt ivaretatt gjennom denne planen.

8 Nord for planområdet ligger det et kloakkrenseanlegg, noen naust og et område som i gjeldende kommuneplans arealdel er avsatt til boligutbygging. Gjennom denne reguleringen er dette området sikret en ny tilkomst over det nye krysset til Fv662 og gjennom området. Dette gir en forutsigbar løsning for alle parter. Videre sikres det gjennom denne gangforbindelse mellom hovedvegen i feltet, og dermed det store friområdet, og undergangen under Fv662 og opp til skolen og idrettshallen. I tillegg er gangvegen koblet sammen med nyregulert busslomme. Gjennom nytt regulert kryss og gangveg fra skoleområdet og busslommen, er det gjennom denne planen således gjort vesentlige grep for å øke trafikksikkerheten i området. Samlet sett gir denne reguleringsplanen hjemmel for et viktig tilskudd til boligutviklingen for Tomrefjordområdet, og har på en tilfredsstillende måte imøtekommet de føringer og målsetninger som er nedfelt i Vestnes kommune sine planer.