Fastsettelse av planprogram - Detaljregulering for del av Høgda - Tranby

Transkript

1 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2016/304 Arkiv: L12/08/LI18 Saksbehandler: Marius Trosterud Holmen Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 33/2016 Planutvalget Fastsettelse av planprogram - Detaljregulering for del av Høgda - Tranby Planutvalgets vedtak: Forslag til planprogram for detaljregulering for del av Høgda - Tranby, revidert fastsettes i henhold til plan- og bygningslovens Planutvalgets behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble fremmet og vedtatt enstemmig. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til planprogram for detaljregulering for del av Høgda - Tranby, revidert fastsettes i henhold til plan- og bygningslovens Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Formannskapet har bedt rådmannen i Lier kommune om at deler av planen for Høgda Tranby fra 1972 skal omreguleres til videre bruk til utbyggingsformål. Området er i dag avsatt til næring i gjeldende kommuneplan, og er regulert til industri. Deler av det regulerte området består av industri/næring tilknyttet Aker Solutions, mens det på det resterende arealet er startet terrengbearbeiding og planering med tanke på ny næringsbebyggelse. De seneste aktivitetene med sprenging, hogst og trafikk har ført til lokalt engasjement blant naboer og interessegrupper, noe som har utløst behovet for en ny og oppdatert reguleringsplan. Det er også knyttet store interesser til naturmiljø, friluftsliv og kulturminner i nærområdet.

2 Vedlagt planprogram er revidert etter offentlig ettersyn. Planprogrammet redegjør for formålet med planarbeidet og beskriver planområdet, planavgrensning og de ulike interessene i området. Aktuelle problemstillinger og utredningstemaer presenteres, og det vises hvordan disse skal ivaretas i planarbeidet. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til planprogram, revidert Forslag til planprogram til offentlig ettersyn, datert Utredning: 1. BAKGRUNN OG BESKRIVELSE Bakgrunn for planarbeidet I formannskapets møte ble det bestilt en vurdering av muligheten for å utarbeide ny reguleringsplan for Høgda Tranby. Vurderingen ble lagt fram for politikerne i formannskapets møte , der det ble vedtatt å starte en omregulering til videre utbyggingsformål. Vedtaket innebar også at rekkefølgekrav tilknyttet opparbeiding av gangog sykkelvei, utbedring av krysset Joseph Kellers vei Gjellebekkveien og utbedring av undergangen ved E18, skulle vurderes i planprosessen. Formålet med en ny reguleringsplan er først og fremst å erstatte en gammel plan fra 1972, for å kunne utnytte arealet til næring, samtidig som hensyn til influensområdene ivaretas så godt som mulig. En ny plan har til hensikt å tilrettelegge for næringsutvikling med moderne beregninger av utnyttelse, høyder, parkering, etc. Planen skal også legge opp til avbøtende tiltak mot blant annet økt trafikk ved å vurdere krav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei, utbedring av krysset Joseph Kellers vei Gjellebekkveien, bom og utbedring av undergangen ved E18, eventuelt overgang i form av ny bro. Hensyn til registrerte kulturminner, naturmiljø og sårbare arter, avrenning og friluftsliv, i form av bestemmelser, buffersoner og hensynssoner, vil også vurderes. Planområdet Eiendommen som er tenkt bebygd med ny næring, gnr. 124 bnr. 132 (Gevelt-tomta), har et areal på m2. Opprinnelig var den en del av eiendommen til Thune-Eureka (nå Aker Solutions), men den ble fradelt som en selvstendig næringseiendom i Til sammen har disse to eiendommene et totalt areal på m2, og utgjør hoveddelen av planområdet i den nye reguleringsplanen. Frem til sommeren 2015, var Gevelt-tomta sør og vest for Aker solutions et skogsområde og et rekreasjonsområde for Liers befolkning. Eiendommene grenser til Høgdabakkene med landskapsvernområdet og Gjellebekk naturreservat i sørøst, og Haugerudmyrene i vest og nord. «Orkidétomta» og Joseph Kellers vei ligger på nordsiden av eiendommen. Det er registrert flere arter av stor verdi i umiddelbar nærhet til næringsområdet. Det er også registrert kulturminner, og Buskerud fylkeskommune har gjennomført arkeologiske undersøker i området høsten Det ble i den forbindelse registrert 16 kulturminner fra nyere tid, hvorav åtte dagbrudd, fire steinmurer/voller, tre skanser og en tuft. Bortsett fra skansene er kulturminnene registrert, men ikke forlangt bevart av fylkeskommunen. Tiltakshaver, kommunen og fylkeskommunen har utarbeidet en omforent løsning som sikrer bevaring av skansene utover det som ligger i dagens reguleringsplan.

3 Denne løsningen ligger til grunn for de godkjente og igangsatte terrengarbeidene på eiendommen. Trafikken i området går i dag i all hovedsak vestover på Joseph Kellers vei. I østlig retning går Gjellebekkveien ned mot E18 i en undergang, og videre ut på Drammensveien ved Liertoppen. Undergangen er imidlertid for lav (3,7 meter) for at mange typer lastebiler, betongbiler, etc. kan kjøre under. Planen omfatter derfor, i tillegg til næringsområdet Joseph Kellers vei fram til krysset med Gjellebekkveien, og Gjellebekkveien videre ned mot E18 med mulighet for bro eller undergang ved E18. Krav om konsekvensutredning (KU) - utredningsplikten Reguleringsplanforslaget fanges opp av forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven, og utløser krav om planprogram og konsekvensutredning. Planer som skal vurderes nærmere: 3 c) Reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II: o pkt. 11 j: Andre industrianlegg, næringsbygg, herunder kjøpesenter, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål. o pkt. 13: Utvidelser eller endringer av tiltak nevnt i vedlegg II som kan få vesentlige virkninger jfr. vedlegg III: Dersom det er sannsynlig at planen vil kunne komme i konflikt med eller medføre; a) områder som er vernet, midlertidig vernet eller foreslått vernet etter naturmangfoldloven kap. V eller etter markaloven 11. b) kulturminner eller kulturmiljø som er fredet, midlertidig fredet eller foreslått fredet etter kulturminneloven eller vernet etter plan- og bygningsloven, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. d) en forekomst av en utvalgt eller truet naturtype, verdifull naturtype av verdi A eller B, truet eller prioritert art, eller mot økologisk funksjonsområde for en prioritert art. e) naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv. Planprogrammet Planprogrammet skal redegjøre for formålet med planarbeidet, planprosessen, opplegg for medvirkning og behovet for utredninger. Planprogrammet legger med andre ord føringer for den videre reguleringsplanprosessen. Plan- og bygningsloven 4-1. Planprogram (utdrag) For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Kongen kan ved forskrift gjøre unntak fra kravet om planprogram for reguleringsplaner. Plan- og bygningsloven 4-2. Planbeskrivelse og konsekvensutredning (utdrag)

4 Alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. For regionale planer og kommuneplaner med retningslinjer eller rammer for framtidig utbygging og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn. Utredningstemaer Følgende utredningstemaer skal konsekvensutredes: - Kulturminner - Naturmangfold og verneområdene - Trafikk, støy- og støvforhold - Friluftsliv - Barn og unges interesser - Avrenning og overflatevannshåndtering 2. INNKOMNE MERKNADER OG RÅDMANNENS KOMMENTARER Varsel om planoppstart og utlegging av forslag til planprogram til offentlig ettersyn, ble sendt berørte parter og høringsinstanser i brev datert Frist for merknader ble satt til Kunngjøring av oppstart av planarbeidet ble annonsert i Lierposten og Drammens Tidende , og på kommunens hjemmesider. Det gjøres oppmerksom på at innkomne merknader er todelte. Følgende merknader og kommentarer knytter seg kun til innspill til planprogrammet. Merknader til selve oppstarten av planarbeidet vil bli behandlet i planforslaget til førstegangsbehandling. Liste over merknader 1. VIVA IKS Lier Historielag Naturvernforbundet i Lier Nabolagsgruppen Hennummarka Statens vegvesen Fylkesmannen i Buskerud Buskerud fylkeskommune VIVA IKS VIVA har hovedledninger langs veiene Gamle Drammensvei, Joseph Kellers vei (vann og avløp) og syd for E18-undergangen (kommunale og interkommunale). Tas til orientering. 2. Lier Historielag Historielaget ber om at det tas tilbørlig hensyn til kulturhistoriske kulturminner i området på begge sider av Høgdaveien; skanser, marmorbrudd, dagbrudd, området rundt obelisken, og verdifulle våtmarksområder. De viser også til at Høgdaveien i seg selv er et meget viktig kulturminne som ikke må påvirkes av inngrep som forringer dens kulturhistoriske verdi.

5 Planprogrammet viser til kulturminner som et eget tema som skal inngå i konsekvensutredningen. Dette er således ivaretatt slik det er presentert i planprogrammet. Områder utenfor planområdet vil også bli vurdert i en større helhet, med tanke på tiltakets innvirkning på influensområdene, men selve avgrensningen er begrenset til arealet som er avsatt og skal utbygges. 3. Naturvernforbundet i Lier Naturvernforbundet ser positivt på at planen skal revideres, for å fastsette bedre rammer og betingelser for hensynene i området. De peker på tre viktige temaer de mener bør utredes: Anleggsperioden, trafikk og tiltakets påvirkning på kultur- og naturmiljø i omgivelsene. Disse kommentarene vurderes som innspill til selve planprosessen. De mener planprogrammet i store trekk ivaretar de tema og hensyn som bør utredes i ny plan. De påpeker at planområdet kan være for snaut avgrenset. Dersom ny kryssing av E18 ikke lar seg gjennomføre, vil mye trafikk fortsatt gå vestover i Joseph Kellers vei, og påvirke områder utenfor dagens avgrensning. Stiller spørsmål om kommunedelplan ville vært et bedre verktøy for å inkludere større områder av Tranby som kan være berørt. Ulemper i anleggsfasen vil bli vurdert på lik linje med det ferdige tiltaket. Dette vil falle inn under temaer som støv, støy og trafikk som er sikret utredning i planprogrammet. Planavgrensningen legger opp til ny kryssing av E18 i form av bru vest for dagens undergang. Undergangen er også tatt med for å sikre en utbedring i alle tilfeller. Dersom ny kryssing vil bli forsinket, vil dagens undergang bli utbedret for at de største kjøretøyene kan passere under. Joseph Kellers vei vil fungere som en alternativ adkomstvei i mellomtiden. Veien er dimensjonert med høyeste standard for mye trafikk og store kjøretøy. Veien har gang- og sykkelvei og opphøyde gangfelt. Rådmannen har ikke fått adgang til å sette i gang en kommunedelplanprosess. Formannskapets vedtak gir rådmannen kun mandat og bevilgninger til å utføre en omregulering av næringsområdet på Høgda. Det er denne planprosessen som nå er igangsatt. Det presiseres også at det kun er to ubebygde næringstomter i området, Høgda og Ringveien 2, og at såpass begrensede områder kan ivaretas i detaljreguleringsplaner. 4. Nabolagsgruppen Hennummarka Nabolagsgruppen har engasjert seg mot terrenginngrepene som startet opp i mai 2015, og viser til de motstridende interessene i området. De mener det er av stor betydning at reguleringsarbeidet fullføres før det gjenopptas anleggsdrift. De fremlegger en del bakgrunnsinformasjon og historie tilknyttet planområdet og nærområdene, og har kommentarer som knytter seg til det kommende planarbeidet og kommentarer til planprogrammet. Innspill til planprogrammet vil bli kommentert i denne saken. Nabolagsgruppen påpeker at planområdet, sammen med nærliggende arealer for Ringveien 2 og pukkverket til sammen utgjør ca. 500 dekar med næringsområde. De mener detaljregulering ikke gir et helhetlig syn på næringsutviklingen, og mener en områderegulering vil gi større overordnede avklaringer.

6 Som konkret innspill til planprogrammet, ber nabolagsgruppen om at en tydeliggjør nødvendigheten med en konkret vurdering av hvordan man ønsker at næringsvirksomhet skal utformes, og hvordan Tranbybebyggelsen skal avsluttes mot øst. Det bør i beskrivelsen av planområdet vises til at området fram til i fjor, var et skogsområde og rekreasjonsområde for Liers befolkning. De mener planområdet må omfatte et betydelig større område, med henvisning til ønsket om en områdeplan. De mener planen bør omfatte pukkverket, Ringveien 2, P-feltet (boligfelt), viltkorridor, hele Høgdaplanen ned mot Kirkelina, og Pukkverksveien. De savner en grundig utredning av hva som bør vurderes som relevant og bærekraftig utvikling av næring, mht. det totale arealet på 500 dekar som tidligere nevnt, og at trafikkanalysen må ta for seg en samlet utbygging av Kværnertomta, Ringveien 2 og fremtidig utnyttelse av pukkverket. Nabolagsgruppen viser til stedspesifikke kvaliteter i og rundt planområdet, og at disse må dokumenteres i planarbeidet i en stedsanalyse. Landskapskvaliteter må vises i en overordnet sammenheng, og inkludere områder utenfor planområdet. De viser til naturkvaliteter og kulturarv i tilgrensende områder, og rekreasjonsmulighetene i området, som må synliggjøres i analysen. Potensiell utnyttelse og utvikling av pukkverket vil ikke være aktuelt på nåværende tidspunkt, og vil ikke være en del av det igangsatte planarbeidet. Pukkverket er et stort område som må avklares på kommuneplannivå når det blir aktuelt med en transformasjon av området til næring. Ringveien 2 har en egen planprosess som er igangsatt. Rådmannen mener disse to reguleringsplanene til sammen vil gi en god ivaretakelse av de aktuelle problemstillingene, og ser ikke fordelene med en annen planprosess for å sikre utbygging på to mellomstore næringstomter. Det er tilføyd noe historikk i beskrivelsen av planområdet i revidert planprogram, for å tydeliggjøre områdets opprinnelige preg. Ettersom en områdeplan som inkluderer pukkverket, Ringveien 2 m.m. ikke er aktuelt i denne saken, vil ikke planområdet utvides til å omfatte et betydelig større område, slik det er beskrevet av nabolagsgruppen, eller gis en vurdering av et helhetlig ønske om næringsutvikling. Som tidligere nevnt, er det kun to tomter som skal reguleres og utvikles, og disse er avsatt til næring i kommuneplanen. Trafikkanalysen vil ta for seg dagens og fremtidig trafikk i området, fra både planområdet, Ringveien 2, og annen næringstrafikk, personbiltrafikk, osv. Planbeskrivelsen og konsekvensutredningen skal ivareta temaer som nevnes av nabolagsgruppen som spesielt viktige. Naturverdier, kulturverdier, rekreasjon og friluftsliv er en del av planarbeidet som skal utredes særskilt i konsekvensutredningen, der også områder utenfor planområdet som kan påvirkes av byggetiltak, vil bli inkludert. Dette er beskrevet i planprogrammet. 5. Statens vegvesen Vegvesenet viser til at planen berører E18 og Fv. 16. De trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere, og viser til nødvendigheten med en trafikkanalyse for større utbygginger. De viser til forslaget om ny kryssing av E18, og påpeker at tiltaket krever en teknisk detaljplan for tiltaket og midlertidige løsninger. De mener planavgrensningen må

7 utvides i nødvendig grad, slik at planen omfatter nytt tiltak og midlertidig løsning i anleggsperioden, dersom E18 må legges om midlertidig. Planprogrammet viser til de aktuelle nye trafikkløsningene som gang- og sykkelvei, nytt kryss, og ny kryssing av E18. Det er stilt krav om trafikkanalyse og utredning av støyforholdene. Trafikkanalysen skal ta for seg trafikk fra et større område, inkludert næringsområdene på Høgda, Ringveien 2, pukkverket, og boligområdene. Det må avklares nærmere med Statens vegvesen angående ny kryssing av E18. Dette vil bli gjort som en del av planarbeidet. Det er presisert i revidert planprogram at det må utarbeides en teknisk detaljplan for nytt tiltak og midlertidig løsninger. Det er usikkert hvor mye som bør reguleres av midlertidige løsninger, og i hvor stor grad det blir aktuelt med en midlertidig omlegging av E18. Planområdet er utvidet noe i revidert planprogram, hovedsakelig innenfor vegvesenets areal. 6. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen mener planprogrammet viser en grundig oversikt over temaene som skal utredes som grunnlag for planforslaget og for å avklare konsekvenser. De har kommentert planprogrammet tema for tema, og har noen forslag til endringer. De viser til punkt 3 i planprogrammer med overordnede rammer for planarbeidet, og ber om at Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging blir tatt med i listen. Fylkesmannen er positiv til at landskap og estetikk utgjør et viktig element i videre planarbeid. De påpeker at dersom planen tilrettelegger for tiltak som kan få store konsekvenser for landskapet, bør dette temaet i tillegg være en del av konsekvensutredningen. De er positive til at naturmangfold skal redegjøres for i konsekvensutredningen, og at det skal utarbeides en naturmiljørapport. De mener planprogram imidlertid bør konkretisere hva som skal kartlegges. Det er observert arter av stor verdi i området, og omfanget av kartleggingen må vurderes opp mot planforslagets karakter og størrelse. FM poengterer at planområdet faller innenfor Tranby landskapsvernområde ved krysset Joseph Kellers vei Gjellebekkveien og ved kryssing med E18 berøres Gjellebekk naturreservat. De ber om at det presiseres at tiltak innenfor verneområdene er søknadspliktig etter verneforskriften, der Fylkesmannen i Buskerud er forvaltningsmyndighet. Begrensninger av støy- og støvforurensning skal vises som en del av konsekvensutredningen. FM ber om at dersom det skal tilrettelegges for næring som forårsaker støvforurensning, må planprogrammet sikre utredning av dette. De er positive til trafikktiltak som krav om gang- og sykkelvei, men ber om at planprogrammet konkretiserer hvilke transportmidler som skal vurderes i trafikkanalysen. De anbefaler at analysen innebærer vurderinger av dagens og fremtidig trafikkforhold for personbiltransport, næringstransport, kollektivtransport, sykkel og gange. Parkering bør også inngå i vurderingene av transport. FM er positive til planprogrammets krav om vurderinger av overflatevannshåndtering og avrenning i planprogrammet. De er også positive til foreslåtte utredningsarbeid av barn og unges interesser i området, universell utforming og energiløsninger. Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging er tatt med i listen i kapittel 3.1 Overordnede rammer og premisser i revidert planprogram.

8 Rådmannen har vurdert at landskapsvirkninger kan ivaretas i planbeskrivelsen, og tilknyttes bestemmelser som begrenser tiltakets fjernvirkning og innvirkning på landskapet. Planprogrammet nevner noen av de viktige artene som er registrert i området, og som skal kartlegges nærmere. Det er konkretisert noe mer i revidert forslag, hva som skal kartlegges, og hvordan dette skal følges opp i planen. En del av planområdet strekker seg over områdene for naturreservatet og landskapsvernområdet, der nye kryss og overganger skal reguleres, slik Fylkesmannen påpeker. Noe av arealet er imidlertid regulert til veiformål i reguleringsplan for Lierskogen pukkverk (1987). Det varslede området vil høyst sannsynlig bli vesentlig redusert rundt de nevnte områdene når veiføringen blir detaljert. Presisering om at tiltak innenfor verneområdene er søknadspliktig etter verneforskriften, er tatt med i revidert forslag til planprogram. Støv vil høyst sannsynlig kun være et aktuelt problem i anleggsfasen, og ikke ved et ferdig utbygd område. Planprogrammet sikrer at støy og støv fra anleggstrafikk og senere næringsdrift må avklares. Det er konkretisert i revidert planprogram hvilke transportmidler som bør vurderes i trafikkanalysen. Det vises også til at parkeringsbehovet skal vurderes. 7. Buskerud fylkeskommune Fylkeskommunen viser til de mange registrerte kulturminnene i området, og nevner spesielt tre skanser fra krigen med svenskene i Det er også registrert rester etter marmorbrudd innenfor planområdet. De gjør oppmerksom på at deler av Hårberg-gravfeltet øst for planområdet er automatisk fredet. Gjellebekk er foreslått som et av de mest verdifulle kulturmiljøene i kommunen, der den gamle kongeveien, skansene og marmorbruddene er viktige elementer. Fylkeskommunen har stort sett innspill til det kommende planarbeidet, og er opptatt av at kulturminner bevares. De er positive til en ny reguleringsplan som erstatning for den gamle fra 1972, der kulturminnene ikke var kjent. De fraråder utbygging på sør og sørvestsiden av dagens industriområde og ber om at området bevares med hensynssone. De ber kommunen avvente hensynssonen til rapport utarbeidet av Forsvarsbygg er ferdigstilt. De anbefaler også at deler av gravfeltet Håberg som er innenfor planområdet reguleres til hensynssone for båndlegging. Fylkeskommunen har ingen konkrete innspill til planprogrammet. Kulturminner er et av de viktige temaene som skal konsekvensutredes som en del av planarbeidet. Buffersoner og hensynssoner skal vurderes, og det er beskrevet i planprogrammet at avbøtende tiltak skal foreslås. Det er tidligere gitt vedtak om utfylling og planering på den aktuelle tomta sør og sørvest for dagens industriområde, der et isolasjonsbelte skal bevare skansene og området nærmest Høgdabakkene. 3. VURDERINGER Plantype Planen vil utarbeides som en detaljregulering, og være en endring av en eksisterende reguleringsplan.

9 Plan- og bygningsloven Detaljregulering (utdrag) Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan. Detaljregulering er et godt verktøy når man ønsker konkrete avklaringer på et detaljert nivå, på et område av begrenset størrelse. Som tidligere nevnt, består planområdet kun av én ubebygd tomt på et industriområde der over halvparten av arealet allerede er bebygd. Sammen med nabotomten på Ringveien 2, som reguleres i en egen sak, er dette de eneste resterende arealene i området som skal utvikles i nærmeste framtid. Gjeldende planer Planområdet er avsatt til næringsvirksomhet i gjeldende kommuneplan for Lier. I henhold til 1-2 andre ledd nr. 18 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, skal kommuneplanen ved motstrid gå foran gjeldende reguleringsplan for eiendommene. Dette betyr at ved avvikende bestemmelser, så gjelder kommuneplanens arealdel. Plan- og bygningsloven tillater ikke spesifisering av formålet «næringsbebyggelse» i de angitte underformålene i kommuneplanens arealdel. Angivelse av underformål må derfor gjøres i reguleringsplan. Næringseiendommene omfattes av reguleringsplan for Høgda-Tranby, vedtatt I reguleringsplanen er eiendommene regulert til industri. Formålet i kommuneplanens arealdel går imidlertid foran. Gjeldende reguleringsplan bestemmer ikke hvor avkjøringen fra næringseiendommen 124/132 skal ligge, og dette skal avgjøres i ny reguleringsplan. Planområdet grenser til Gjellebekkmyrene naturreservat og Tranby landskapsvernområde, som ble opprettet 30. juni Dersom tiltak i planen berører deler av disse verneområdene, er de søknadspliktig etter verneforskriften. Dette kan for eksempel være aktuelt ved den potensielle broløsningen. Planavgrensning Reguleringsplanen skal omfatte næringseiendommene som er avsatt i gjeldende kommuneplan (gbnr. 124/83 og 124/132). I tillegg skal planen inkludere Joseph Kellers vei fram til krysset med Gjellebekkveien, og Gjellebekkveien videre ned mot E18 og ta med seg mulig bro eller undergang ved E18. Planens avgrensning er justert noe ved E18 etter vegvesenets tilbakemelding. Det er likevel noe usikkert i hvor stor grad en eventuell bro vil kreve av midlertidig omlegging av motorveien, hvor det vil bli, og om dette skal tas med i reguleringsplanen. Planavgrensningen kan justeres noe mer i løpet av planarbeidet, og vil sannsynligvis innskrenkes noe, etter hvert som detaljene kommer på plass. Områder som ligger innenfor naturreservatet eller landskapsvernområdet, men utenfor planavgrensningen, ligger beskyttet av de strenge verneinteressene, og det er ikke nødvendig å regulere inn noe ekstra vernetiltak. Her tillates ingen anleggstiltak på grunn av det båndlagte arealet. Områder som ikke er direkte tilknyttet til utbyggingsområdet, men som skal være uberørt, ligger sikret som LNF med hensynssoner i kommuneplanen, og er derfor ikke tatt med i planområdet. Dette gjelder f.eks. områder sør for Høgdabakkene. Planen vil likevel legge opp til avbøtende tiltak for å beskytte influensområdene utenfor planområdet. Utredningstemaene I henhold til forskrift om konsekvensutredning, skal planlagte tiltak som kan gi vesentlige virkninger og komme i konflikt med sårbare interesser, behandles etter forskriften og konsekvensutredes. Konsekvensutredningen utarbeides som en egen rapport og skal ta for seg følgende:

10 Kulturminner Flere befaringer er gjennomført og kulturminnerapport foreligger. Eksisterende materiale innarbeides eller suppleres i konsekvensutredningen, og avbøtende tiltak foreslås. Naturmangfold Det utarbeides en naturmiljørapport, og naturmangfoldlovens 8-12 skal vurderes og følges opp. Planområdet, samt omkringliggende arealer der tiltaket kan ha påvirkning på verdifulle arter, registreres og gis en konklusjon på verdi og eventuell oppfølging. Konsekvensene og eventuelle avbøtende tiltak skal redegjøres for i konsekvensutredningen. Trafikk-, støy- og støvforhold Utarbeide trafikkanalyse av dagens og fremtidig trafikkforhold for personbiler, næringstransport, kollektivtransport, sykkel og gange. Trafikkanalysen skal ta for seg trafikk fra et større område, inkludert næringsområdene på Høgda, Ringveien 2, pukkverket, og boligområdene. Utarbeide støysonekart i forhold til økt trafikk, anleggsaktivitet på eiendommen, og kapasitet på veinettet. Vurdere utvidelse av undergang under, eller ny bro over E18. Utarbeide teknisk detaljplan for nye tiltak og midlertidige løsninger. Vurdere eventuell bom eller skilting for å lede trafikken mot øst (Gjellebekkveien) og avklare utkjøringen fra eiendommen. Parkeringsbehovet vurderes. Friluftsliv Konsekvensutredningen skal synliggjøre de friluftsinteressene som finnes i og rundt området. Planens konsekvenser for friluftslivet utredes. Barn og unges interesser Konsekvensene for barn og unges interesser skal belyses, og avbøtende tiltak vurderes. Skjermingsbelter mot næringsarealer vurderes. Avrenning og overflatevannshåndtering Vise konsekvensene både for planområdet og nærområdet til og med Damtjern. Beskrive avbøtende tiltak for både anleggsperiode og senere næringsaktivitet. Andre temaer De resterende temaene som vanligvis beskrives i reguleringsplaner, vil bli redegjort for i planbeskrivelsen. Det er vist til de ulike temaene i det vedlagte forslaget til planprogram. 4. KONKLUSJON Forslag til revidert planprogram for detaljregulering for Høgda Tranby redegjør for de aktuelle temaer som skal utredes i kommende reguleringsplan. Rådmannen anbefaler at planprogrammet kan fastsettes.