Forslag til planprogram

Transkript

1 Detaljregulering for del av Høgda Tranby Forslag til planprogram Lier kommune Planseksjonen Dato: Revidert:

2 Innhold 1. Innledning Sammendrag Forslagsstiller Eiendomsforhold Utredningsplikten Bakgrunn Formål med planarbeidet Tidligere politiske vedtak Beskrivelse av planområdet Planavgrensning Overordnede rammer og premisser Rikspolitiske retningslinjer og lover Gjeldende planstatus Aktuelle problemstillinger utredningstemaer Utredninger i reguleringsplanarbeid Føringer for konsekvensutredning Medvirkning Planprosess

3 1. Innledning 1.1 Sammendrag Formannskapet har bedt rådmannen i Lier kommune om at deler av planen for Høgda Tranby fra 1972 skal omreguleres til videre bruk til utbyggingsformål. Området er i dag avsatt til næring i gjeldende kommuneplan, og er regulert til industri. Deler av det regulerte området består av industri/næring tilknyttet Aker Solutions, mens det på det resterende arealet er startet terrengbearbeiding og planering med tanke på ny næringsbebyggelse. De seneste aktivitetene med sprenging, hogst og trafikk har ført til lokalt engasjement blant naboer og interessegrupper, noe som har utløst behovet for en ny og oppdatert reguleringsplan. Det er også knyttet store interesser til naturmiljøet, friluftsliv og kulturminner i nærområdet. Dette planprogrammet skal redegjøre for formålet med planarbeidet og beskrive planområdet, planavgrensning og de ulike interessene i området. Aktuelle problemstillinger og utredningstemaer skal presenteres, og det skal vises hvordan disse skal ivaretas i planarbeidet. Innledende forberedelser til planarbeidet ble startet opp i desember 2015 januar Forslagsstiller Reguleringsplanen vil utarbeides av Lier kommune v/planseksjonen, med bidrag fra innleide konsulenter på aktuelle utredningstemaer. 1.3 Eiendomsforhold Hoveddelen av reguleringsplanen vil omfattes av to næringstomter på Tranby i Lier; gbnr. 124/83 som eies av Tranby Eiendom Invest AS (Aker Solutions) og gbnr. 124/132 som eies av Lierskogen Invest AS (Nils Christoffer Gevelt). 1.4 Utredningsplikten Reguleringsplanforslaget fanges opp av forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven, og utløser krav om planprogram og konsekvensutredning. Plan- og bygningsloven 4-1. Planprogram For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Kongen kan ved forskrift gjøre unntak fra kravet om planprogram for reguleringsplaner Planbeskrivelse og konsekvensutredning Alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. 3

4 For regionale planer og kommuneplaner med retningslinjer eller rammer for framtidig utbygging og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn. Fakta om planområdet: - Ikke nytt utbyggingsområde - Formålet i tråd med kommuneplan (KP) - 60 % BYA gjelder i dag (kommuneplanen) - Området er over 15 dekar - Mangler avkjøring/adkomst Konsekvensutredning (KU) etter forskriften (FOR ): - Planer som alltid skal konsekvensutredes: 2 f) Reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I (Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål, med bruksareal på mer enn m 2 eller som omfatter et planområde på mer enn 15 dekar.) - Planer som skal vurderes nærmere: 3 b) Detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. 3 c) Reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II: o o pkt. 11 j: Andre industrianlegg, næringsbygg, herunder kjøpesenter, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål. pkt. 13: Utvidelser eller endringer av tiltak nevnt i vedlegg II som kan få vesentlige virkninger jfr. vedlegg III: Dersom det er sannsynlig at planen vil kunne komme i konflikt med eller medføre; a) områder som er vernet, midlertidig vernet eller foreslått vernet etter naturmangfoldloven kap. V eller etter markaloven 11. b) kulturminner eller kulturmiljø som er fredet, midlertidig fredet eller foreslått fredet etter kulturminneloven eller vernet etter plan- og bygningsloven, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne 4

5 automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. d) en forekomst av en utvalgt eller truet naturtype, verdifull naturtype av verdi A eller B, truet eller prioritert art, eller mot økologisk funksjonsområde for en prioritert art. e) naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv. Det foreligger ikke konsekvensutredning for området, og utarbeidelse av ny reguleringsplan vil utløse krav om KU. 2. Bakgrunn 2.1 Formål med planarbeidet I formannskapets møte ble det bestilt en vurdering av muligheten for å utarbeide ny reguleringsplan for Høgda Tranby. Vurderingen ble lagt fram for politikerne i formannskapets møte , der det ble vedtatt å starte en omregulering til videre utbyggingsformål. Vedtaket innebar også at rekkefølgekrav tilknyttet opparbeiding av gang- og sykkelvei, utbedring av krysset Joseph Kellers vei Gjellebekkveien og utbedring av undergangen ved E18, skulle vurderes i planprosessen. Formålet med en ny reguleringsplan er først og fremst å erstatte en gammel plan fra 1972, for å kunne utnytte arealet til næring, samtidig som hensyn til influensområdene ivaretas så godt som mulig. Gjeldende plan er å regne som utdatert med manglende bestemmelser, få begrensninger og uten rekkefølgekrav. En ny plan har til hensikt å tilrettelegge for næringsutvikling med moderne beregninger av utnyttelse, høyder, parkering, etc. Planen skal også legge opp til avbøtende tiltak mot blant annet økt trafikk ved å vurdere krav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei, utbedring av krysset Joseph Kellers vei Gjellebekkveien, bom og utbedring av undergangen ved E18, eventuelt overgang i form av ny bro. Hensyn til registrerte kulturminner, naturmiljø og sårbare arter, avrenning og friluftsliv, i form av bestemmelser, buffersoner og hensynssoner, vil også vurderes. 2.2 Tidligere politiske vedtak Som bakgrunn for den kommende reguleringsplanen, ligger flere runder med avklaringer og vedtak hos politiske utvalg i Lier kommune. Den bestilte formannskapet i Lier kommune følgende sak fra rådmannen: «Til neste møte i Formannskapet ønsker vi vurdert muligheten for innføring av bygge- og deleforbud i påvente av utarbeidelsen av en ny reguleringsplan for området...» En eventuell ny plan skulle ta hensyn til utviklingen som har skjedd siden 1972, og vurdere en utvidelse av undergangen under E18 for å lede trafikken vekk fra Joseph Kellers vei. Saken ble utsatt én møterunde. Utsettelsen ble opplyst til formannskapet den Den ferdige saken ble lagt frem til behandling i formannskapet den

6 Den Melding til formannskapet om utsettelse av saken. Det ble i tillegg bestilt en vurdering av blant annet snarlig bygging av gang- og sykkelvei langs Joseph Kellers vei fra Ringveien til Franzefoss pukkverk. Den vedtok formannskapet at rådmannen skulle forberede nødvendige prosesser med sikte på omregulering av Høgda Tranby til fortsatt bruk til utbyggingsformål, samt muligheten for et midlertidig forbud mot tiltak for næringsområdet. I reguleringsarbeidet skal det vurderes rekkefølgekrav for opparbeiding av gang- og sykkelvei, utbedring av krysset Joseph Keller vei - Gjellebekkveien og utbedring av undergangen E18 og andre mulige kryssløsninger. 2.3 Beskrivelse av planområdet Eiendommen som er tenkt bebygd med ny næring, gnr. 124 bnr. 132 (Gevelt-tomta), har et areal på m 2. Opprinnelig var den en del av eiendommen til Thune-Eureka (nå Aker Solutions), men den ble fradelt som en selvstendig næringseiendom i Til sammen har disse to eiendommene et totalt areal på m 2, og utgjør hoveddelen av planområdet i den nye reguleringsplanen. Frem til sommeren 2015, var Gevelt-tomta sør og vest for Aker solutions et skogsområde og et rekreasjonsområde for Liers befolkning. Eiendommene grenser til Høgdabakkene med landskapsvernområdet og Gjellebekk naturreservat i sørøst, og Haugerudmyrene i vest og nord. «Orkidétomta» og Joseph Kellers vei ligger på nordsiden av eiendommen. Den aktuelle tomta er i dag et anleggsområde, der det har foregått hogst, planering og masseutkjøring siden sommeren Sør på den aktuelle tomta befinner det seg et mindre dagbrudd som i større eller mindre grad er fylt med sigevann. Dammen ligger delvis på arealer avsatt til hensynssone langs Høgdabakken, mens den resterende delen ligger innenfor området som skal arronderes. I denne dammen er det gjort registreringer av flere arter, hvorav den rødlistede arten småkreps av typen Ceriodaphnia rotunda. Eiendommen ligger innenfor kulturmiljøet Gjellebekk, som i kommunens kulturminneregistrering samlet sett er vurdert å ha svært høy verneverdi. På bakgrunn av det omsøkte terrengtiltaket gjennomførte Buskerud fylkeskommune arkeologiske undersøkelser på eiendommen høsten Det ble i den forbindelse registrert 16 kulturminner fra nyere tid, hvorav åtte dagbrudd, fire steinmurer/voller, tre skanser og en tuft. Bortsett fra skansene er kulturminnene registrert, men ikke forlangt bevart av fylkeskommunen. Tiltakshaver, kommunen og fylkeskommunen har utarbeidet en omforent løsning som sikrer bevaring av skansene utover det som ligger i dagens reguleringsplan. Denne løsningen ligger til grunn for de godkjente og igangsatte terrengarbeidene på eiendommen. 6

7 Flyfoto av den aktuelle tomta, med deler av Aker-tomta øverst til høyre. Bildet er tatt i august Trafikken i området går i dag i all hovedsak vestover på Joseph Kellers vei. I østlig retning går Gjellebekkveien ned mot E18 i en undergang, og videre ut på Drammensveien ved Liertoppen. Undergangen er imidlertid for lav (3,7 meter) for at mange typer lastebiler, betongbiler, etc. kan kjøre under. Bredden er 3,7 meter, som er tilstrekkelig for de fleste typer kjøretøy, men begrenset til at kun et kjøretøy kan kjøre av gangen. Gang- og sykkelvei er opparbeidet langs Gjellebekkveien, via undergangen, og koblet sammen med gangveisystemet på Gjellebekk. Det er også gang- og sykkelvei langs Joseph Keller vei frem til Ringeveien, men mangler på strekket mellom Ringveien og Gjellebekkveien (ca. 400 meter). 2.4 Planavgrensning Reguleringsplanen skal omfatte næringseiendommene som er avsatt i gjeldende kommuneplan (gbnr. 124/83 og 124/132), samt Joseph Kellers vei fram til krysset med Gjellebekkveien, og Gjellebekkveien videre ned mot E18 og inkludere mulig bro eller undergang ved E18. Planens avgrensning er vist i kartet under. 7

8 Foreslåtte planavgrensning kan bli noe justert underveis i planprosessen, når detaljene blir utarbeidet. 3. Overordnede rammer og premisser 3.1 Rikspolitiske retningslinjer og lover Planarbeidet skal forholde seg til en rekke nasjonale lover, forskrifter og retningslinjer. Plan- og bygningsloven Kulturminneloven Naturmangfoldloven Forskrift om konsekvensutredning Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Den Europeiske landskapskonvensjonen Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 3.2 Gjeldende planstatus Kommuneplanens arealdel med bestemmelser I henhold til 1-2 andre ledd nr. 18 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel skal sistnevnte ved motstrid gå foran gjeldende reguleringsplan for eiendommene. Dette betyr at ved avvikende bestemmelser, så gjelder kommuneplanens arealdel. 8

9 Gjeldende planformål for eiendommene er nåværende næringsbebyggelse, noe som omfatter kontor, hotell/overnatting, bevertning, industri, lager, bensinstasjon og annen næring. Plan- og bygningsloven tillater ikke spesifisering av formålet «næringsbebyggelse» i de angitte underformålene i kommuneplanens arealdel. Angivelse av underformål må derfor gjøres i reguleringsplan. Kommuneplanbestemmelsene kapittel 2, 4 og 6 kommer til anvendelse ved utbygging på denne eiendommen. Gjeldende reguleringsplaner Næringseiendommene omfattes av reguleringsplan for Høgda-Tranby, vedtatt I reguleringsplanen er eiendommene regulert til industri. Formålet i kommuneplanens arealdel går imidlertid foran, og sistnevnte plan innebærer derfor en utvidelse av planformålet i forhold til den opprinnelige reguleringsplanen. Gjeldende reguleringsplan bestemmer ikke hvor avkjøringen fra næringseiendommen 124/132 skal ligge. Dette skal avgjøres i ny reguleringsplan. Reguleringsplan for forlengelse av Joseph Kellers veg grenser til reguleringsplanen for Høgda-Tranby. Førstnevnte plan ble vedtatt i 1980, og hensikten med planen var å forlenge Joseph Kellers vei fram til Gjellebekkveien for å legge til rette for kollektivtrafikk. I planbestemmelsene 3 er bruken av veien begrenset til sistnevnte: «Deler av Joseph Kellers veg mellom snuplass ved industriområdet og kryss med Høgdabakkene skal bare benyttes som bussveg (kollektivtrafikk.) Annen trafikk skal av hensyn til vegnett og bomiljø i østenforliggende områder sperres vha. bom eller andre fysiske tiltak med tilsvarende virkning.» I ettertid har veien blitt åpnet for alminnelig trafikk. 9

10 Reservat og landskapsvernområde Gjellebekkmyrene naturreservat og Tranby landskapsvernområde ble opprettet 30. juni Tidligere arealplaner Parallelt med utarbeidelsen av gjeldende reguleringsplan ble det utarbeidet en generalplan for hele kommunen (tilsvarer kommuneplanens arealdel). I generalplanen fra 1969 (vedtatt senere), er eiendommen avsatt til næringsområde. Det er videre forutsatt i planen at Tranby skal være et område bestående av både boliger og næring: Eiendommen er videreført som næringsområde i samtlige etterfølgende kommuneplaner fram til gjeldende kommuneplan ble vedtatt i Aktuelle problemstillinger utredningstemaer 4.1 Utredninger i reguleringsplanarbeid Følgende temaer skal utredes i planforslaget og eventuelle avbøtende tiltak for å ivareta interessene skal fremgå av planmaterialet. Konsekvensutredningen skal redegjøre for sårbare temaer der planforslaget kan ha konsekvenser for miljø og samfunn. Andre obligatoriske temaer skal utredes i planbeskrivelsen. Tema Beskrivelse Utredning planbeskrivelse (PB) eller konsekvensutredning (KU) Landskap og estetikk Konsekvenser for landskapet, grøntstruktur og naturelementer skal svares ut, samt forslagets fjernvirkning, arkitektur og estetikk. 10 PB

11 Kulturminner Naturmangfold og landskapsvernområde Støy og støv Trafikkforhold Avrenning og overflatevannshåndtering Geotekniske forhold Risiko og sårbarhet Friluftsliv Barn og unges interesser Kulturminnene og kulturmiljøet i området skal gjøres rede for, og konsekvensene skal vurderes. Eventuelle vernesoner eller lignende må innarbeides i planen. Truede arter og nærhet til naturreservatet er aktuelt. Naturmangfoldlovens 8-12 må svares ut og følges opp. Støyanalyser skal utføres, og begrensninger av støy- og støvforurensning mot nabolag må vises som en del av konsekvensutredningen. Dagens trafikkforhold og fremtidig trafikk skal utredes i konsekvensutredning. Trafikkanalyse skal foreligge, og avbøtende tiltak skal foreslås og innarbeides i planen. Beskrive dagens overvannshåndtering og vurdere konsekvensene av videre utbygging. Fremtidige løsninger, kapasitet, rensing, etc. skal redegjøres for i konsekvensutredningen. Geoteknisk vurdering skal foreligge. Eventuelle krav om videre geotekniske undersøkelser skal tas med i reguleringsplanen. Det skal utarbeides egen ROSanalyse som beskrives og oppsummeres i planbeskrivelsen. Eventuelle avbøtende tiltak skal innarbeides i planen. Planforslagets konsekvenser for friluftslivet i nærområdene skal utredes i konsekvensutredningen. Konsekvenser for leke- og oppholdsarealer, barnetråkk, turog skoleveier skal utredes i konsekvensutredningen. KU KU KU KU KU PB PB KU KU 11

12 Universell utforming Sosial infrastruktur Teknisk infrastruktur og energiløsninger Universell utforming skal redegjøres for som en del av planbeskrivelsen. Planforslagets virkninger på offentlige tjenester, skole, kollektivtrafikk, m.m. skal vurderes i planbeskrivelsen. Planforslagets virkninger på vann, avløp, energi, renovasjon, transportnett, m.m. skal vurderes i planbeskrivelsen. PB PB PB 4.2 Føringer for konsekvensutredning Følgende temaer skal utredes særskilt med hensyn konsekvenser for miljø og samfunn. KU-tema Problemstilling Føringer for konsekvensutredning Kulturminner Næringsområdet ligger omkranset av et kulturmiljø der det er registrert funn av skanser, tufter, dagbrudd og steinmurer/voller. Bortsett fra skansene, er ikke de registrerte kulturminnene forlangt bevart av fylkeskommunen. Planområdet ligger tett på den gamle kongeveien og obelisken. Flere befaringer er gjennomført og kulturminnerapport foreligger. Eksisterende materiale innarbeides eller suppleres i konsekvensutredningen, og avbøtende tiltak foreslås. Naturmangfold og landskapsvernområdet Planområdet grenser til et landskapsvernområde og et naturreservat som er vernet etter naturmangfoldloven. Tiltak innenfor verneområdene er søknadspliktig etter verneforskriften. Det er observert flere truede arter i nærliggende områder rundt næringstomtene, som myrflangre (orkidé), småsalamander og småkreps. 12 Det utarbeides en naturmiljørapport, og naturmangfoldlovens 8-12 skal vurderes og følges opp. Planområdet, samt omkringliggende arealer der tiltaket kan ha påvirkning på verdifulle arter, registreres og gis en konklusjon på verdi og eventuell oppfølging. Konsekvensene og eventuelle avbøtende tiltak skal redegjøres for i konsekvensutredningen.

13 Trafikk-, støy- og støvforhold Friluftsliv Barn og unges interesser Avrenning og overflatevannshåndtering Naboer er bekymret for økt trafikk på Joseph Kellers vei som følge av ny utbygging. Støy og støv fra anleggstrafikk og senere næringsdrift må avklares. Mulig alternativ kjørerute via Gjellebekkveien, men undergangen ved E18 er for lav for større kjøretøy. Området er et mye benyttet turområde for den lokale befolkningen, og det er knyttet store friluftslivs- og rekreasjonsinteresser til nærområdene. Barn og unge benytter nærområdet til friluftsliv, lek og aktivitet. Avrenning fra anleggsområdet kan føre til forurensning i grunnvann og nærliggende bekker og videre ned til naturreservatet og Damtjern. Området er utsatt med tanke på naturmiljøet, og Damtjern er sårbart for tilstrømming av skadelige stoffer. Utarbeide trafikkanalyse av dagens og fremtidig trafikkforhold for personbiler, næringstransport, kollektivtransport, sykkel og gange. Utarbeide støysonekart i forhold til økt trafikk, anleggsaktivitet på eiendommen, og kapasitet på veinettet. Vurdere utvidelse av undergang under, eller ny bro over E18. Utarbeide teknisk detaljplan for nye tiltak og midlertidige løsninger. Vurdere eventuell bom eller skilting for å lede trafikken mot øst (Gjellebekkveien) og avklare utkjøringen fra eiendommen. Parkeringsbehovet vurderes. Konsekvensutredningen skal synliggjøre de friluftsinteressene som finnes i og rundt området. Planens konsekvenser for friluftslivet utredes. Konsekvensene for barn og unges interesser skal belyses, og avbøtende tiltak vurderes. Skjermingsbelter mot næringsarealer vurderes. Vise konsekvensene både for planområdet og nærområdet til og med Damtjern. Beskrive avbøtende tiltak for både anleggsperiode og senere næringsaktivitet. 13

14 5. Medvirkning Planarbeidet legges opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav om medvirkning for berørte parter. Grunneiere, naboer, lokale interessegrupper og regionale myndigheter vil varsles med brev. I tillegg skal oppstart av planarbeidet og offentlig ettersyn kunngjøres i Drammens Tidende, Lierposten og på kommunens hjemmeside. 6. Planprosess Planen skal utarbeides i henhold til plan- og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning. Fremdriften er veiledende og kan bli gjenstand for avvik. Forutsatt at det ikke oppstår særlige konflikter, anslås planprosessen å kunne gjennomføres på 57 uker. - Forslag til planprogram Desember 2015/januar Kunngjøring og varsel om oppstart, høring av planprogram Februar Politisk behandling av planprogram April Utarbeide planmateriale/politisk førstegangsbehandling August Offentlig ettersyn + åpent møte September oktober Endelig planmateriale/politisk sluttbehandling Januar uker Utarbeide forslag til planprogram 7 uker Kunngjøring og varsel om oppstart Høring planprogram 6 uker Politisk behandling av planprogram 18 uker Utarbeide planmateriale Politisk førstegangsbehandling 7 uker Offentlig ettersyn 15 uker Utarbeide endelig planmateriale Politisk sluttbehandling 14