Selbu kommune. Saksframlegg. 1. gangs behandling - detaljregulering Selbu sentrum. Utvalg Utvalgssak Møtedato

Transkript

1 Selbu kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Tormod Hagerup Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Det faste utvalg for plansaker 1. gangs behandling - detaljregulering Selbu sentrum Vedlegg: plankart reguleringsplan Selbu sentrum - sist revidert reguleringsbestemmelser sist revidert planbeskrivelse sist revidert illustrasjonplan Selbu sentrum ROS-analyse Selbu sentrum vurdering kryssløsning Selbu sentrum- Reinertsen Rådmannens innstilling Det faste utvalget for plansaker fremmer saken og legger reguleringsplanen ut til offentlig ettersyn og sender den på høring etter plan- og bygningslovens 5-2 og

2 Saksopplysninger Planprosess Varsling av oppstart utvidelse av planområdet og merknadsbehandling I tråd med plan- og bygningslovens 12-8 og 12-2 ble varsel om oppstart med planarbeidet sendt til offentlige myndigheter og berørte parter den , hvor fristen for å komme med uttalelse ble satt til 3.mars. Oppstarten ble også annonsert i avisa Selbyggen. I ettertid har planforslaget blitt noe utvidet for å få med området med næringsbebyggelse langs østsiden av Fv705. Varsel om denne utvidelsen ble sendt ut ved brev til berørte offentlige myndigheter og grunneiere den , med uttalelsesfrist Det har siden da vært enda en utvidelse av planområdet mot nordøst. Dette for å få med en tilknytning mellom en omlagt Hårstadvegen og ny rundkjøring til sentrumsområdet. Dette ble varslet ved utsendelse av brev til berørte offentlige myndigheter og grunneiere den med frist for uttalelse den Planområdets avgrensning mot vest har blitt innskrenket noe mot opprinnelig, slik at LNFRområdene i kommuneplanens arealdel er tatt ut av det opprinnelige planforslaget, dvs. at jordbruksarealene vest for sentrum ikke lenger er en del av dette planforslaget. Alle innkomne merknader er å finne i vedlagt planbeskrivelse i kapittel 9. Til oppstarten av planarbeidet kom det inn 11 uttalelser, til første utvidelse 6, og til varsling om andre utvidelse kom det inn 5 uttalelser. Til hver merknad er det beskrevet hvordan merknaden er lagt til grunn i planarbeidet. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens første ledd, jfr. 4-2 med tilhørende forskrifter om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert til å ikke falle innunder krav om konsekvensutredning. Samråd og medvirkning I forkant med arbeidet med planforslaget ble det gjennomført et åpent informasjons- og medvirkningsmøte på rådhuset i Selbu den Der møtte 15 personer, hovedsakelig folk fra næringslivet og politikere. De fremmøtte ble bedt om å ta stilling til en mulighetsstudie for Selbu sentrum som Aspaln Viak hadde utarbeidet, samt å dele sine tanker om hva som bidrar til et godt sentrum for Selbu. Tema som gikk igjen fra det åpne informasjonsmøtet var: -Behov for å skape et mer levende sentrum. Gi større og bedre tilbud til besøkende og legge til rette for mer aktivitet i sentrumskjernen -Rive flere gamle næringsbygg sørøst for Gjelbakken som eies av Selbu kommune for å utvikle området til næring og boliger -Skape større etterspørsel for boliger i sentrum, ikke bare eldreboliger -Ønske om boliger også på østsiden av Fv705 -Torget oppfattes i dag som dødt fordi nesten ingen funksjoner vender inn mot torget. -Trafikksystemet i sentrum må bedres. I dag er det tidvis «kaos» langs Nestansringen ved butikkene («Polvegen»). Det etterlyses ny rundkjøring ved avkjørsel til sentrum, og bygging av parallelleveg til fv705 på vestsiden av fv705 må bygges -Noen ønsker flere parkeringsplasser

3 Områdets beliggenhet Planavgrensningen gitt ved oppstartsvarsel og de to rundene med utvidelse (rødt), samt revidert planavgrensning etter mekling kommuneplanens arealdel (KPA). I bakgrunnen ligger KPA. Planforslaget Planforslaget er lagt fram av Selbu kommune som tiltakshaver og forslagsstiller med bistand fra tegn_3.

4 Hensikt med regulering Hensikten med reguleringen er å sikre en fremtidig utvikling av kommunesentret i Selbu gjennom å tilrettelegge for sentrumsfunksjoner som næring, forretninger, servicefunksjoner og møteplasser, samt for boligutvikling. Fokus ligger også på å utvikle en sikker veg- og gatestruktur som også bidrar til økt aktivitet i sentrum. Målet med planen er å sikre en god utvikling og et levende sentrumsområde. Planforslaget for detaljregulering av Selbu sentrum regulerer i hovedsak offentlig gatestruktur, arealformål, byggehøyder og krav til minimum utnyttelsesgrad. Planen deles inn i en sentrumskjerne med høye krav til arealformål, tetthet og utforming av vegog gatesystemet, og omkringliggende kvartaler («periferi») som har noe lavere krav til disse faktorene. Med sentrumskjerne menes her arealer som har formålet «sentrumsformål» i plankart og bestemmelser. Alle områdene innenfor planområdet kan reguleres til boligformål, men bestemmelsene og plankart stiller krav til ulike typer boliger til de ulike områdene. Planforslaget legger stort sett opp til byggeområder med kombinerte utbyggingsformål, hvor det er muligheter for å kombinere bolig med andre funksjoner. Kravene til tiltak innen sentrumskjernen er høyere enn krav til områdene innen planområdet som ligger utenfor kjernen. Dette for å sikre at publikumsrettede aktiviteter skjer i kjernen, og at sentrum ikke flyter utover. Det er krav til at tiltak i kjernen av sentrum legges i byggelinje, og at bygningene får inngangspartier som ligger ut mot gateplan. Det er et ønske om at reguleringsplanen er fleksibel nok til å romme mange ulike fremtidige prosjekter. Antall boenheter er derfor ikke fastsatt i dette planforslaget, det er heller fokusert på arealformål for de ulike områdene og tomteutnyttelse av de ulike områdene (bruksareal målt i %BRA). I vedlegg 4 i planbeskrivelsen er det satt opp en oversikt over bruksareal (BRA) som minimum skal etableres dersom alle byggefelt bygges ut på nytt. Det er videre satt opp hvor mange boliger dette vil tilsvare dersom alt bruksareal benyttes til boliger. Eiendomsforhold berørte grunneiere Berørte grunneiere er omtalt i planbeskrivelsen kapittel 2, side 6. Der er det også et kart som viser berørte offentlige eiendommer, private eiendommer og private næringseiendommer. Planstatus og rammebetingelser - forhold til overordnede planer Kommuneplanens arealdel (KPA) Gjeldende arealdel i kommuneplanen for perioden ble egengodkjent i kommunestyret den Følgende av bestemmelsene i gjeldende KPA som er mest relevante for dette planforslaget er: Planer for vann- avløp og elektrisitet skal utarbeides og behandles parallelt med reguleringsplaner - 3. Leke-, ute og oppholdsplasser: Ved regulering av nye boligområder skal det avsettes minimum 50 kvadratmeter per bolig til lekeareal, med følgende minimum størrelse: Nærlekeplass 200 kvadratmeter

5 - 5.3 Antall enheter: Eksakt antall nye boliger og fritidsbebyggelse innenfor hvert enkelt byggeområde, skal avklares gjennom reguleringsplan Det skal tas hensyn til barn og unge i utarbeidelse av reguleringsplaner som omfatter bolig. Det skal legges til rette for lokallekeplasser og friområder Vedrørende vann- avløp og elektrisitet, anses løsninger for disse å ikke å være styrende for utforming av forslaget til ny sentrumsplan, og kan derfor utarbeides i etterkant. Planforslaget omfatter egne arealer avsatt til lek og opphold. I tillegg omfatter reguleringsplanens bestemmelser krav som sikrer opparbeidelse av både lekeplasser og utendørs oppholdsarealer. En mindre del av området øst for Fv705 som i dag er jordbruksområde foreslås avsatt til boligområde og er i strid med gjeldene KPA, hvor det er avsatt til LNFR. Dette fordi ny rundkjøring vil legge om traséen for eksisterende Hårstadvegen, og det vurderes som naturlig at dette blir byggeområde, siden det ikke lenger vil henge sammen med omkringliggende jorbruksareal. Regionale planer regional planstrategi Regional planstrategi for Sør-Trøndelag omhandler tema som berører sentrumsutviklingen for Selbu, og tas hensyn til i dette planforslaget. Del 3.1 handler om befolkning, bosetting og kommunikasjoner, hvor det står presisert at: «Trøndelag ønsker å være attraktiv for innbyggere, næringslivet og besøkende. For å oppnå dette må vi videreutvikle et konkurransedyktig landsdelssenter, attraktive småbyer og et nettverk av levedyktige tettsteder» «Stedsutvikling, som også omfatter gode bomiljø, er en betydningsfull faktor både med tanke på næringsutvikling og sosial og kulturell trivsel..». Del 3.3, om levekår, folkehelse og kultur: «Steds og sentrumsutvikling som legger til rette for gående, vil gi bidrag til folkehelsen gjennom å invitere til fysisk aktivitet, men vil også bidra til sosial aktivitet ved å skape møteplasser i det offentlige rom». Nasjonale føringer og retningslinjer Av nasjonale føringer og retningslinjer som er styrende for arbeidet mer reguleringsplanen, er statlige planretningslinjer for samordnet areal- og transportlegging som ble vedtatt høsten Der går det fram at areal- og transportsystem skal utvikles for å fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse og fokus på løsninger i planleggingen som er miljøvennlig, og fremmer gode og trygge lokalsamfunn. Samtidig bør planleggingen innrettes slik at utbyggingsmønster og transportmønster samordnes slik at transportbehovet reduseres. Statlige planretningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen søkes også ivaretatt i dette planforslaget. Det er nasjonalt mål om å sikre gode og trygge oppvekstmiljø, og at det offentlige har et ansvar for å sørge for å gi barn og unge omgivelser og tilbud som gir muligheter til både individ og grupper for utfoldelse og vekst.

6 Hensynet til jordvern Det er fastsatt en nasjonal målsetning om å halvere omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene. Ved omdisponering må kommunene kunne dokumentere at potensialet for fortetting og ny bruk av gamle industriområder, transportarealer og andre uproduktive områder er utnyttet før en vurderer å fravike viktige jordvernhensyn. Gjeldende reguleringsplaner Hele planområdet er regulert fra før, og omfattes av følgende reguleringsplaner: -Reguleringsplan for Selbu sentrum (2002) -Reguleringsplan for Nesta II (1992) -Reguleringsplan for Mebonden barnehage (2013) -Reguleringsplan for Hesthåggån (2008) -Reguleringsplan for Nesta (1986) I tillegg finnes følgende tilgrensende reguleringsplaner -Reguleringsplan for Gjelbakktunet (2002) lite boligområde sør for sentrum -Reguleringsplan for Bell Marienborg (1981) skole og boliger nord for planområdet Kart over gjeldende reguleringsplaner og gjeldende arealformål er omtalt i planbeskrivelsen side Innkomne merknader til planoppstart Innkomne merknader til planoppstart samt kommentarer til hvordan disse er fulgt opp i planforslaget er kommentert i tabellform i kapittel 9. Lekeplasser, rekreasjon og oppvekstsvilkår Kommentert ovenfor i avsnittet med forhold til overordnede planer. Sosial infrastruktur offentlig og privat servicedekning Planområdet inneholder en del offentlig og privat service per i dag, bla. sykehjem, omsorgsboliger, NAV-kontor, helsesenter, legekontor, rådhus, brannstasjon og ambulansesentral. Private servicefunksjoner er hovedsakelig samlet i handelsområde langs Nestansringen på sørvestsiden av Fv705. Det fins også noen private servicefunksjoner på nordsiden av Fv705, bla. et bakeri og en restaurant. Ytterligere beskrivelse er å finne under kapittel 5. Sosial infrastruktur barnehage- og skolekapasitet Skole- og barnehagekapasiteten er vurdert som god, og omtales ytterligere i planbeskrivelsen i kapittel 7. Der omtales også prognoser for barnetall og eldre.

7 Sosial infrastruktur velferdstilbud for eldre Omtalt i kapittel 7 i planbeskrivelsen. Der kommer det frem at Selbu kommune i dag har en god tjenesteprofil med god dekning av sykehjemsplasser og en godt utbygd hjemmetjeneste. Samtidig vil det i fremtiden være en betydelig utfordring med en eldre kommunal bygningsmasse. Dette i kombinasjon med hvordan eldreomsorgen bør bli tilrettelagt i fremtida, bør hensyntas i arbeidet sentrumsplanen. Befolkningsutvikling er også omtalt på side 23 og 76 i en nylig utgitt kommunal rapport om situasjonen i pleie- og omsorgssektoren (PLO-rapport fra 2015) som ligger tilgjengelig på kommunens hjemmesider. Teknisk infrastruktur Vann og avløp (VA) Kommunen anser at nettet har tilstrekkelig kapasitet til å ivareta den forventede veksten i sentrumsområdet med nåværende og planlagt utbygging av VA. Teknisk infrastruktur Renovasjon Innherred Renovasjon har ansvaret for renovasjonsløsningen i Selbu kommune. Det er ikke krav om nedgravde løsninger for avfallshåndtering i kommunen. Trafikkforhold og forhold for myke trafikanter Sentrum er i dag preget av ringbaserte trafikkløsninger med tette, utflytende og uoversiktlige avkjørsler. Mange steder er det et uklart skille mellom veg og parkeringsareal. Dette fører til økt risiko for trafikkfarlige situasjoner. Det har blant annet vært mange nestenulykker i t-krysset ved Fv705 og Gjelbakken og krysset Gjelbakken- Nestansringen på grunn av uoversiktlige trafikkforhold. Inne i sentrumsområdet er det i dag ikke lagt til rette for myke trafikanter langs kjørevegene, men det finnes en egen gangveg fra Fv705, over Nestansringen og fram til torget. Gang- og sykkelveg er etablert langs hele den rette strekningen langs Fv705 forbi sentrum og fram til Bell barneskole. Det er imidlertid ikke helt sammenhengende gang- og sykkelvegnett per dags dato på strekningen, på østsiden av Fv705 går bla. gang- og sykkelvegen over til utflytende fortau som har et strekk på ca. 200 meter. Ellers pågår det arbeid sør for sentrum med å bygge ut gang- og sykkelveg ved Stigamælene. Parkering Parkering skal skje på egen grunn, innenfor felles parkeringsanlegg for flere eiendommer og/eller offentlige parkeringsplasser i tilliggende gate. Offentlige parkeringsplasser skal kun benyttes til besøkende- og kundeparkering, ikke parkering for ansatte eller beboere. Ellers er det regulert inn antall parkeringsplasser for de ulike arealformålene. For eksempel skal det i felt avsatt til sentrumsformål skal det etableres minst 1 parkeringsplass per boenhet, og minimum 2 parkeringsplasser per boenhet i rekkehus eller enebolig i kjede. Se kapittel 6 i planbeskrivelsen for ytterligere beskrivelse av parkering.

8 Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser for natur og miljø, samfunnsmessige konsekvenser, risiko og sårbarhet og planlagt gjennomføring er omtalt i planbeskrivelsen kapittel 7. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) følger som eget vedlegg. Det er blant annet utarbeidet støysonekart langs Fv705 for å finne ut egnetheten til ulik type bebyggelse. Se planbeskrivelsen side og 35. Veiledere for støy (retningslinje T-1442) og støv (retningslinje T-1520) er lagt til grunn i planarbeidet. Avvik fra arealformål Et mindre område vil bli omregulert fra LNFR og til boligbebyggelse som følge av bygging av ny rundkjøring. Dette er omtalt under «forholdet til overordnede planer». Andre aktuelle saker Rekkefølger på utbygging Opparbeidelse av nye veg- og trafikkanlegg skal skje før tilliggende byggefelt som er avhengige av veganleggene er bygd ut. For større nye anlegg, som den nye rundkjøringa, nye kryss og omlagte gater, er det nevnt spesielt hvilke byggefelt som er avhengige av opparbeidelse av disse. Dette er også hjemlet i rekkefølgebestemmelser i planbestemmelsene. Kulturminner i planområdet arkeologiske undersøkelser Høsten 2015 ble det utført arkeologiske undersøkelser langs vestsiden av Fv705. Det ble funnet tre kokegroper, og kjørt forenklet dispsak jfr. prøveordning fra Riksantikvaren. Grunnet den siste utvidelsen av planområdet nordøst for Fv705 ved Hårstadvegen (i forbindelse med ny rundkjøring)i februar 2016, har Fylkeskommunen varslet behov for ytterligere arkeologiske registreringer der. Økonomiske konsekvenser for kommunen som følge av planforslaget Det er per dags dato ikke inne i noen budsjetter for hvordan rundkjøring ved Fylkesveg 705 (Fv705) skal finansieres, hverken i regional plan eller kommunale budsjetter. Viktigste grep i planforslaget Planforslaget for detaljregulering av Selbu sentrum regulerer i hovedsak offentlig gatestruktur, arealformål, byggehøyder og krav til minimum utnyttelsesgrad.

9 Målet med planarbeidet er å legge til rette for en bærekraftig videreutvikling av Selbu sentrum. Planforslaget legger opp til en sentral kjerne som skal utvikles relativt tett og stramt for å oppnå en urban kontekst. I dette ligger krav om høy utnyttelse, og en miks av publikumsrettede virksomheter rettet ut mot gateplan, og boliger i etasjene over. Det skal også legges til rette for høy tilgjengelighet for ferdselsmuligheter for myke trafikanter. Mer kontakt mellom mennesker i sentrum er et viktig utgangspunkt for dette planforslaget. Å planlegge rundt sentrumskjernen er også en viktig del av dette planforslaget. Rundt kjernen er det ikke tillatt med nye publikumsrettede funksjoner, med mindre disse er særlig plasskrevende. Dette for å unngå at sentrum «flyter ut» utover et for stort område. I alle delområder innenfor planområdet er det tillatt med boliger, men med ulikt krav til tetthet og boligtyper. Det er viktig med et variert boligtilbud, og boligutvikling i sentrumsområdet vil bidra til å danne et godt grunnlag for økt tjenestetilbud i sentrumskjernen. Planforslaget legger også opp til en del omlegging av veg- og gatestrukturen i planområdet. Som følge av dette vil en del næringsbygg som er i dårlig stand på kommunal eiendom måtte rives som følge av den nye veg- og gatestrukturen. Målet med ny veg- og gatestruktur er å bedre sikkerhet og fremkommelighet, og for å bidra til en mer hensiktsmessig inndeling av byggeområdene. Høyt prioriterte oppgaver på veg- og gatestruktur er ny omlegging av hovedgate Nestansringen, ny rundkjøring ved Fv705 og å legge en parallellveg gjennom sentrum på vestsiden av Fv705 som kan sikre en bedre trafikkflyt inn og ut av sentrum. Rekkefølgekrav i vedlagte planbestemmelser sikrer at det blir sammenheng mellom areal- og transportplanleggingen. Oppsummering av viktigste grep i planforslaget: -Fokus på konsentrasjon av sentrum. Deling av kjerne og periferi i planforslaget -Bruken av byggelinjer i for lokalisering av tiltak i sentrumskjernen -Veg- og gatestruktur. Spesielt fokus på utforming av Nestansringen og ny rundkjøring ved Fv705 -Parkering Vurdering Samlet vurdering Planforslaget bidrar til å sikre en fremtidig utvikling av Selbu sentrum som hensyntar gode boog møteplasser og legger opp til en bedre veg- og gatestruktur enn dagens situasjon. Konklusjon Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.