SAKSGANG Styre/råd/utval Møtedato Sak nr Saksbeh. Utval for plan, teknikk og næring /15 KVH Kommunestyret

Transkript

1 Bø kommune Møtebok SAKSGANG Styre/råd/utval Møtedato Sak nr Saksbeh. Utval for plan, teknikk og næring /15 KVH Kommunestyret /15 KVH Saksansvarleg: Kari Verpe Hynne Oppfølgingsansvar: Arkiv: SONEsone 4 plan 52, K2-L13, GBN-9/106, GBN-9/488 Arkivsaknr.: 14/3623 Tidsfrist: Detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen - H15, 2. gongs handsaming Vedlegg: PTN-sak 108/14, 1. gongs handsaming Plankart, føresegner og planbeskrivelse (off. ettersyn) Innkomne merknader Saksomtale: Forslag til detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen, sone 4 plan 52 vart handsama av PTN-utvalet (sak 108/14). Føremålet med planen er å legge til rette for private fritidsbustader og med mogleg utleige innom H15 jfr. kommunedelplan for Lifjell. Det er også regulert inn tomt til framtidig nytt høgdebasseng på Jønnbuflåtine. Planen vart vedtatt lagt ut til offentleg ettersyn og med frist for å kome med merknader innan Innkomne merknader Det har kome inn 11 merknader til planforslaget og alle merknadane ligg som vedlegg til saka. For utfyllande merknader vert det visa til desse. 1. Fylkesmannen i Telemark 2. Telemark fylkeskommune 3. Statens vegvesen 4. Miljøhygenisk avdeling 5. Lifjell løypelag v/ Chris Olborg 6. Heidi og Vegard Lorenz Tandberg 7. Cathrine Kilen og Kjetil Kristiansen 8. Anne Birgitte Kilen og Knut Årdalen 9. Berit Bystrøm 10. Ingunn Folkestad og Jan Folkvard Evensen 11. Chris Olborg 1. Fylkesmannen i Telemark har følgjande merknad: Fylkesmannen gjør oppmerksom på at det innenfor lovens rammer ikke kan gis bestemmelser til reguleringsplan jf som begrenser privates adgang til

2 salg eller bortleie av eiendom. Bestemmelsen gitt i pkt. 3.1 bokstav h, må derfor tas ut. Videre kan heller ikke sengeplasser jf. pkt. 3.2 bokstav e, benyttes som dokumentasjonskrav da dette begrepet faller utenfor de rammer pbl. regulerer. Som et faglig råd, anbefaler vi at bygningers areal angis som samlet BYA, kombinert med bestemmelser om byggehøyder fastsatt ved maksimal møne- og gesimshøyde, målt fra gjennomsnittlig eksisterende terreng. Dette for å oppnå størst mulig forutsigbarhet med tanke på belastningen på omgivelsene. Siste del av setningen under pkt 3.1 bokstav h)..gjennom eit kommersielt utleigeselskap vert tatt ut føresegnene og punktet vert endra til: Det er høve til å gjere einingane tilgjengelege for utleige. Under pkt. 3.2 bokstav e) vert antal sengeplassar tatt ut og erstatta med stor overnattingskapasitet. Under pkt. 3.1 og 3.2 er maksimal utnytting pr. tomt satt til maks BYA. I tillegg skal hovudtakform vere saltak med takvinkel o. I tabell pkt. 3.2 h) er kvar tomt oppgitt med planeringshøgde og maksimal mønehøgde for å sikre «silhuett-bygg» innom planområdet. 2. Telemark fylkeskommune har ingen merknader til planen. 3. Statens vegvesen har følgjande merknader til korleis dei private vegane innom planområdet bør regulerast: Av omsyn til trafikktryggleik bør vegar endrast slik at ein får betre kryss innanfor området. Sekundærvegar bør plasserast 90 grader inn mot primærvegar. Vendehamarar bør regulerast og etablerast i enden av vegane. Hovudvegen opp til Lifjelltoppen er ein privat veg som er stengt med bom nede ved den offentlege parkeringsplassen på Jønnbu. Trafikkbelastninga vil difor vere svært begrensa, men størst i helgene og ved ferietider. Hovudveg Skv1 og sidevegane Skv2 og Skv3 innom planområdet er allereie bygd og legg difor føringar for nye internvegar. Det vil vere Skv1 som får den største trafikkbelastninga fordi den også er hovudtilkomstveg for eksisterande og framtidige utbyggingsområder nord for H15. Utkjøring frå enkelttomter er samla inn mot sekundærvegar så langt som råd for å få minst mogleg utkjøringar på primærvegar. Det vil vere liten trafikkbelastning på sidevegane og ein har difor ikkje sett det som naudsynt å legge inn vendehamarar. 4. Miljøhygenisk avdeling har ingen merknader til planforslaget. 5. Lifjell løypelag v/chris Olborg har merknader til omlegging av eksisterande skiløype gjennom området. Det vil vere viktig at løypa blir lagt om slik plankartet viser. Utbyggar må utføre og koste denne omlegginga. I føresegnene til kommunedelplan pkt. 2.6 Grønstruktur og skiløyper står bl.a. følgjande når det gjeld skiløypetrasear: Der utbygging krev tilpassing av

3 eksisterande hovudløypenett, skal dette fylgjast opp med rekkefylgjekrav. Kartutsnittet nedanfor viser eksisterande skiløypetrase med blå strek. Dagens løypetrase går delvis inn på nedre del av planområdet, før det kan gjerast tiltak på område som berører eksisterande trase må løypa leggast om av utbyggar. Dette vert nå tatt inn som rekkjefølgjekrav. 6. Heidi og Vegard Lorenz Tandberg er eigar av seksjonsnr. 15 under g/bnr. 9/488. De har merknad til framtidig utbygging mot sør på områda Bff2 og Bff3. Da dei kjøpte fritidsbustaden vart dei lova at området mot sør skulle senkast og at det skulle kunn byggast fritidsbustader med maks 1 ½ etasje slik at dei ikkje skulle miste utsikten. Dei kan ikkje sjå at dette er tatt inn i planen og ber om at dette vert beskrive nærmare. Kort oppsummert så skriv dei også at i seksjoneringsbegjæringa for Bff10 og Bff11så har alle seksjonane rett til å disponere eit tilleggsareal på 3 m ut frå husvegg foran og bak på huset, samt ein meter ut frå kortveggen. Slik plankartet ligg føre så kan det sjå ut til at vegen ligg alt for nærme husveggen og dei ber om at dette vert retta opp i. Ut frå kartet så ser det ut til at fritidsbustaden til Tandberg har ei mønehøgde på ca. 810 m.o.h. Mønehøgda for områda møt sør vert trinnvis trappa ned. Tabellen under pkt. 3.2 h) viser at alle tomtene på sørsida (område Bff2 og Bff3) har lågare mønehøgde, for eksempel har tomt 44,45 og 46 mønehøgder på h.h.v. 805,5-808 m.o.h. På plankartet nå så ser det ut til at den vertikaldelte fritidsbustaden for seksjon 15 og 16 er plassert litt utanfor eigedomsgrensa. Dersom det ved ny oppmåling av grensene for eksisterande seksjonar innanfor Bff10 og Bff11 medfører at eigedomsgrenser og formålsgrenser må flyttast må dette rettast opp på plankartet før planen vert endeleg vedtatt. 7. Cathrine Kilen og Kjetil Kristiansen er eigarar av seksjon nr. 14 under g/bnr. 9/488. Dei er sterkt kritiske til at ny tomtegrense blir lagt så nært opp til eksisterende bebyggelse. Dei er også kritiske til at det er foreslått å flytte snarvei Auo3 nærmare eksisterande bebyggelse i staden for å bruke dagens trase som ligg ca. mellom tomt 21 og 22. Dei ber også om at områda sør for Bff10 og Bff11vert planera ut og lagt på eit lågare nivå. I gjeldande plan er tomtegrenser kunn vist for heile 9/488 medan grensene for

4 alle seksjon er vist 3 meter ut frå husvegg foran og bak på huset, samt ein meter ut frå kortveggen. Auo3 er ikkje tenkt trase for oppkjørt skiløype men skal vere ein snarveg/sti ut mot nord/vest for planområdet. For å imøtekome merknaden så kan Auo3 flyttast mellom tomtene 21 og 22 og vist areal Auo3 vert lagt til tomt 21. Områda sør for Bff10 og Bff11 vert trinnvis trappa ned og maks mønehøgde for dei ulike tomtene er vist i tabell under pkt. 3.2 h). 8. Anne Birgitte Kilen og Knut Årdalen er eigarar av seksjon nr. 13 under g/bnr. 9/488. Dei viser til tidlegare inngåtte avtaler i kjøpekontrakt. Dette gjeld avtand til byggegrense på tomt 21, tillatt mønehøgde for bebyggelsen i området Bff1 og plassering av Auo3 (gangstien). Som nemnt under merknad nr. 7 så vert Auo3 foreslått flytta vekk frå seksjon 13 og 14 og lagt i grensa mellom tomt 21 og 22. Byggegrensa for tomt 21 er trekt 11 meter får deira hytte. Dei meiner at tidlegare teikningar viser at minimumsavstanden mellom hyttene skal vere 14 meter, men teikningane dei refererer til og som ligg ved godkjent byggesøknad viser at denne avstanden er målsatt frå bygningskroppen og ikkje frå disponibelt tilleggsareal som er 3 meter frå husvegg. Jfr. tabell under pkt. 3.2.h) skal planeringshøgde og maks mønehøgde trappast gradvis ned. 9.Berit Bystrøm er eigar av seksjon nr. 22 under g/bnr. 9/488. Ho har merknad til tomteutnytting på BYA = 30%, murhøgde på inntil 2m jfr. pkt 1 e) i føresegnene, beregning av bygningshøgder frå topp grunmur/sokkel. Mønehøgder for tomt 19 og 20. I kommunedelplan for Lifjell så er område H15 satt av til private fritidsbustader tilrettelagt for utleige (områda H14 H17) og i føresegnene pkt. 2.8 så står det bl.a. at det kan vere tillate med tettare utbygging i kjede/rekkje, eventuelt leiligheter i inntil 2 etasjer. I H15 kan ein difor tillate høgare utnytting enn i område som er satt av til reine fritidsbustader (H1 H12). Ei utnytting av område på BYA = 30% og med begrensingar som er satt under pkt. 3.2 e) og h) bør difor vere akseptable. Under pkt. 1 e) er tillatt murhøgde inntil 2 m. Dette er blitt vurdert på nytt og ein foreslår å redusere murhøgda til ikkje å overstige 1.5 m. Tomt 19 og 20 har i dag gjennomsnittleg kotehøgde på 802m med nedtrapping mot nord og ligg om lag på same høgde som område Bff10. Mønehøgda for leiligheitsbygga på Bff10 ligg mellom 809,5 810 meter. Å endre mønehøgda til 5.5 meter vil bli feil med tanke på at ein ønskjer ei nedtrappping frå nord mot sør, men ved å redusere mønehøgda for tomt 19 og 20 til 7.5 meter vil dei ligge på nivå med leilighetsbygga på Bff Ingunn Folkestad og Jan Folkvard Evensen har dei same merknadene til planen som merknad nr. 9 og det vert difor visa til kommentarane til merknad nr Chris Olborg er eigar av tomt nr. 10 (g/bnr. 9/479) i planområdet H7 i kommunedelplan for Lifjell. Han har fleire kommentarar til både føresegner og planbeskrivelse, så for utfyllande merknad vert det visa til vedlegg til saka og punktene er kommentert forløpande (kursiv).

5 Merknad til føresegnene: Pkt. 1 e) Gjeld merknad til 2 m høge murar. Dette vert nå foreslått redusert til 1,5m Pkt. 3.1.c) Dagens terreng skal vere gjeldene inn mot nabo. Dette vil bidra til et begrenset naturinngrep. Kan vere vanskeleg med så små tomter. Viser dessutan til pkt. 1 a) ang. dokumentasjonskrav til byggesøknad. Pkt. 3.1.d) Det må settes av større plasser for snøopplag. Viser til pkt 3.1 d) er det står at langs med vegar skal tomtearealet på kva side i ei bredde på 4m frå vegkant brukast til snøopplag. Innanfor denne 4 m sona er det ikkje tillat å setje opp mindre bygg som for eksempel garasje eller bod. Utbyggar meiner at dette er den beste måten å løyse problemet med store snømengder på. Pkt. 3.1 e) Krav til adkomst og biloppstillingsplasser m.m. Situasjonskart skal vise biloppstilling/garasjeplassering i krav i loven. Kan ikkje sjå at det nokon plass i loven vert stilt krav til snuplass på eigen eigedom. Det er heller ikkje, så langt ein kjenner til ulovlig å rygge ut i en privat veg sjølv om det ikkje er ynskjeleg. Ved utkjøring frå garasje vert det sett krav om min 5m frå grense til vegg garasje. Pkt. 3.2 h) Mønehøgder Vanskeleg å kommentere kvart punkt som Olberg her tek opp fordi ein her er over på detaljprosjektering av kvar enkelt tomt. Ein føresett att krav ved søknad om tiltak vert følgt opp. Pkt. 4.2 Snøopplagringsplass Viser til pkt. 3.1 d). Pkt. 4.3 Tilrettelegging for fleire gjesteparkeringsplasser Planen legg opp til at parkering skal løysast på den enkelte tomt (2 p.plassar til kvar eining) eller på felles parkeringsplass (1.5 p.plassar pr. eining). Område Bff7 9 kan for eksempel vere aktuelle områder som bør ha felles parkeringsplass. Parkeringsplassane Sp1 og Sp2 er vidareført frå gjeldande plan. Merknader til planbeskrivelsen: Olborg har kome med ei rekkje merknader knyt til planbeskrivelsen. Fleire av desse punkta er kommentert ifm. merknad til føresegnene så kvar enkelt merknad vert difor ikkje kommentert her, men ein viser heller til kva innhald område skal ha jfr. ny kommunedelplan. Det er pr. i dag ein godkjent reguleringsplan som også dekker område H15 (S1_2 og H7) og som legg opp til ein langt høgare utnytting enn forslag til ny plan for Lifjelltoppen. I prosessen med kommunedelplan for Lifjell var kravet om «varme senger» / næringsområder eit av dei sentrale diskusjonstemaene. Tre område er avsett til formålet «Private fritidsbustader tilrettelagt for utleige» i kommunedelplanen. Desse områda har ein sentral beliggenhet og skal ha ei høgare utnytting enn område som er satt av til private fritidsbustader. I kommunedelplanen er størrelsar og høgder gitt som retningsline, og er difor ikkje bindande, men gir ein anbefalt målestokk for utbygginga. Når kommunedelplanen er retningsgivande og ikkje juridisk bindande på dette punktet så er det for å gje fleksibilitet i diskusjonen rundt utbyggingskonsepta i dei enkelte områda. Utbyggar av H15 ønskjer difor å regulere om gjeldande plan slik at den vert tilpassa det dagens marked etterspør. Før ny plan for H15 vart lagt ut til

6 offentleg ettersyn så har administrasjonen hatt fleire møte med utbyggarane for å kome fram til eit planforslag som er innanfor føringane satt i ny kommunedelplan. Ein kan vere einig i fleire av Olborg sine merknader til planforslaget, men sidan det er opna opp for litt fleksibilitet i dette utbyggingskonseptet meiner ein planforslaget er innanfor rammene gitt i overordna plan. Vurdering Ein tilrår difor detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen, med dei endringane som nemnt i kommentarane ovanfor. Rådmannen tilrår: Hovudutval for plan, teknikk og næring tilrår at før detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen, sone 4 plan 52, vert vedtatt jfr. plan-og bygningslova 12-12, bør følgjande endrast: I føresegnene 1. Pkt. 3.1 bokstav h) vert endra til: Det er høve til å gjere einingane tilgjengelege for utleige 2. Punkt 3.2 bokstav e) siste setning vert endra til: Tomter som ikkje har BRA-grense pr. seksjon, skal dokumentere stor overnattingskapasitet. 3. Nytt punkt under 2 Rekkefølgjeføresegner : f) Før det vert sett i gang tiltak innanfor planområdet som berører eksisterande løypetrase må denne leggast om av utbyggar. 4. Pkt. 1 e) siste setning vert endra til: Murhøgda skal ikkje overstige 1,5m. 5. Pkt. 3.1 h) Mønehøgde for tomt 19 og 20 endrast til 7,5m. På plankartet 6. Grenser for eksisterande seksjonar innanfor Bff10 og Bff11 må ligge innanfor formålet Fritidsbusetnad og må samsvare med tinglyste seksjonsbegjæringar. Dette må rettast opp på plankartet. 7. Områder Auo3 vert flytta inn mellom tomtene 21 og 22. Vist areal til Auo3 vert lagt til tomt 21. Saka oversendast kommunestyret for endeleg godkjenning. PTN-004/15 Tilråding Som rådmannen samrøystes med 7 røyster. K-011/15 Følgjande framlegg frå representanten Bergit A. Myrjord, V vart samrøystes

7 Vedtak: vedteke: Bø kommunestyre sender saka tilbake til PTN-utvalet og ber om at punkt f i Føresegnene blir endra slik at revegetering av området kan skje raskast mogleg etter terrengbearbeidinga. Det vart røysta alternativt over tilrådinga frå PTN-utvalet og Bergit A. Myrjord, V sitt framlegg.