Planbeskrivelse FOSSLIVEGEN GNR/BNR 100/51, STJØRDAL. Reguleringsplan for Fosslivegen Stjørdal kommune. Plan-ID 1-238

Transkript

1 Planbeskrivelse FOSSLIVEGEN GNR/BNR 100/51, STJØRDAL Reguleringsplan for Fosslivegen Stjørdal kommune Plan-ID Tiltakshaver: Stjørdal kommune Forslagsstiller: Dato:

2 1. BAKGRUNN Planforslaget fremmes av på vegne av Stjørdal kommune som tiltakshaver. Planområdet omfatter eiendommen gnr/bnr 100/51 inn mot tilstøtende gategrunn, og omfatter et areal på ca. 5,7 da. Området er i dag bebygd med kommunale omsorgsboliger samt to eldre kommunale utleieboliger. Området er regulert til boligformål i Kommuneplanens arealdel De kommunale omsorgsboligene Fosslivegen 14 og 16 er bygget med dispensasjon fra gjeldende krav til reguleringsplan, og skal derfor medtas i denne reguleringsplan. Fosslivegen 14 og 16 foreslås regulert til offentlige formål, tjenesteyting, i tråd med dagens funksjon. Området har fra før en høy grad av utnytting. Fosslivegen 18 planlegges utbygd med 12 mindre leiligheter. Leilighetene vil kunne motta omsorgstjenester fra naboanlegget, og bygges tilrettelagt for bevegelseshemmede. Stjørdal kommune ønsker å kunne selge boligene til private i fremtiden. Arealformål bolig vil bli opprettholdt for dette arealet ihht kommuneplanens arealdel. 1.1 Vedlegg: 1. Oversendelsesbrev 2. Plankart M: Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Oversiktskart 6. Ledningsplan 7. Illustrasjoner, illustrasjonsplan, sol-skyggediagram, 3D-illustrasjoner, snitt 8. Utredninger, ROS-analyse 9. Varslingsannonse, varslingsbrev 10. Innspill, møtereferat oppstartsmøter og arbeidsmøte 1.2 Oversikt over berørte grunneiere Reguleringsplanen berører og grenser til flere grunneiere. En oversikt over disse eiendommene og dem som er varslet ligger som et vedlegg 9. Navn og adresse på hjemmelshavere er oppgitt av Stjørdal kommune. 1.3 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å utarbeide reguleringsplan for eksisterende kommunale omsorgsanlegg samt ny boligbebyggelse. 1.4 Varsel om igangsatt regulering Myndigheter og berørte naboer ble varslet av Stjørdal kommune med brev om oppstart av reguleringsplanarbeidet, datert Se vedlegg 09. Følgende ble varslet: Berørte naboer NSB BA Bergvesenet Jernbaneverket Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Sametinget Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk 2

3 Nord-Trøndelag Fylkeskommune Norges vassdrags- og energidirektorat, Region Midt-Norge Statens vegvesen Region Midt Telenor, Servicesenter for nettutbygging Forsvarsbygg Barn og unges representant i Stjørdal kommune Etat teknisk drift, enhet kommunalteknikk Etatssjef Etat Omsorg Etatssjef Etat Oppvekst Kommunelege i Stjørdal kommune Lokal landbruksfaglig uttalelse Miljøvernkonsulent i Stjørdal kommune Trafikksikkerhetsutvalget i Stjørdal kommune WEB ansvarlig i Stjørdal kommune 2. PLANSTATUS 2.1 Kommuneplanens arealdel Gjeldende plan er Stjørdal kommunes Kommuneplanens arealdel Tomteområdet er i sone D. Området er i gjeldende plan vist med formål bolig, eksisterende boligområde fortetting. Området ligger utenfor konsesjonsområdet for Stjørdal Fjernvarme AS, og det kreves ikke tilknytning til fjernvarme. Området ligger utenfor flomfaresoner. Området ligger utenfor fareområder for kvikkleire, dog 120 m vest for en større registrert kvikkleireforekomst. Det er ikke registrerte fornminner på området. Kommuneplanens arealdel krever: utarbeidelse av reguleringsplan tilrettelegging for bruk av vannbåren varme eller andre alternative energiløsninger det tillates fortetting med grad av utnytting inntil BYA=45% av tomtearealet utomhusplan/illustrasjonsplan skal være vedlagt reguleringsplanforslaget minste uteoppholdsareal for blokkbebyggelse med flere enn 4 boenheter 150 m2 (fastsettes med skjønn for boliger tilpasset beboere med spesielle behov (omsorgsboliger) vurdering av behov for lekeplass i området minimumskrav til parkeringsdekning for biler minimumskrav til sykkelparkering ladeplass for el-bil bebyggelsens fjernvirkning 2.2 Gjeldende reguleringsplan Området er ikke detaljregulert. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Lokalisering Planområdet ligger sør for Fosslivegen og grenser til friområde i sør. 3.2 Dagens arealbruk og tilgrensende arealbruk Området er bebygd med omsorgsboliganlegg for til sammen 20 beboere (Fosslivegen 14 og 16) og eldre kommunale utleieboliger (Fosslivegen 18) som skal rives. Området ligger i en etablert boligområde, og 3

4 grenser til boligtomter i øst og vest. Gjenboere over Fosslivegen er boligtomter. Friarealet i sør er en kolle som avgrenses av en skråning mot tomtearealets søndre side. 3.3 Grunnforhold Det er utført grunnundersøkelser på tomten, Rambøll oppdrag nr , rapport nr. 1, Det ble påvist kvikkleiere på Fosslivegen 16, som er allerede bebygd, Notat nr Det ble ikke påvist kvikkleire på Fosslivegen 18. Man kan ikke se bort i fra at det kan forekomme lommer av kvikkleire i området. Det er i notat fra Rambøll datert konkludert med følgende: Det er derfor etter vår vurdering ikke sannsynlig at et skred innen kvikkleiresone 611 vil berøre bebyggelsen i Fosslivegen 18. I reguleringsbestemmelsene settes det krav til geotekniske forundersøkelser (gravehull), geoteknisk prosjektering av fundamenter til søknad om igangsetting og redegjørelse for nødvendig geoteknisk oppfølging i byggeperioden. 3.4 Stedets karakter Omkringliggende bebyggelse er i hovedsak småhusbebyggelse på 1-2 etasjer med saltak med store tomter/hagearealer. Fosslivegen 16 er oppført i 2 etasjer med flatt tak og ubehandlet trekledning. Fosslivegen er dype tomter som utnyttes best med bebyggelse i nord-sør retning, som gir siktlinjer gjennom tomteområdet til den trebevokste kollen i sør. 3.5 Kulturminner Det er ingen kjente kulturminner som blir berørt av utbyggingen. I forbindelse med gravearbeider skal 8 i kulturminneloven følges. 3.6 Barn og unges bruk av området Det er ikke registrert annen bruk enn i forbindelse med de kommunale utleieboligene, som skal rives. 3.7 Trafikkforhold Området har adkomst fra Ringveien og Fossliåsen. Fossligvegen betjener et begrenset antall boliger og det er observert liten trafikkbelastning. 3.8 Servicedekning Skole- og barnehagedekningen er god i området. Områder ligger i nærheten av Fossliåsen aktivitetssenter for funksjonshemmede og Fosslia skole. 3.9 Miljøforhold Området ligger tydelig utenfor rød og gul hensynsområde for støy og det kreves ikke støyfaglig utredning. Ved riving av eldre eksisterende bebyggelse kreves miljøsaneringsplan og avfallsplan Energiforsyning Energiforsyning er avklart med NTE. Området forsynes av trafo som ligger i nordkant av Fosslivegen 18, mot Fosslivegen. Trafoen krever en sikringssone på 4,0 m for rom for varig opphold Infrastruktur - vann og avløp Utbyggingen tilknyttes offentlig/kommunalt ledningsnett i Fosslivegen samt en privateid avløpsledning under Fosslivegen 16. Kapasiteten er ansett til å være god. VA-plan for området forutsettes utarbeidet og innsendt sammen med søknad om tiltak. 4

5 4. SAMRÅDS- OG MEDVIRKNINGSPROSESS 4.1 Kommunal medvirkning Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt med Stjørdal kommune Som følge av at reguleringsarbeidet ble noe utsatt i tid - og engasjert ny søker - ble det avholdt oppfølgende oppstartsmøte Samrådsmøte med Stjørdal kommune ble holdt Nabomedvirkning Naboer og gjenboere er varslet og orientert om innholdet i forslaget ved brev av I brevet blir de oppfordret til komme med innspill til planarbeidet tidlig i prosessen. Ingen av naboene hadde merknader til planarbeidet. 4.3 Statlige og regionale myndigheter Varsel og orientering ble sendt fra Stjørdal kommune til høringsinstanser med innsigelsesadgang, brev datert Innkomne innspill med kommentar til hvordan de er ivaretatt i planforslaget Tabellen viser sammendrag av innspill fra berørte etter varsling og forsalgstillers beskrivelse av hvordan innspillene er ivaretatt i planforslaget. For fullstendige innspill vises det til vedlegg 10. Norges vassdrag og Energidirektorat (NVE), brev datert Det ligger en kvikkleiresone litt øst for 1. Omtales i vedlagt ROS-analyse. planområdet. 2. Kommunen anbefales å innhente vurdering fra geoteknikker om området har tilstrekkelig sikkerhet mot skred. 2. Geoteknisk vurdering utelukker fare for kvikkleireskred i området. Vedlegges. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert Risikoen for at planen kommer i 1. Ivaretas av annen lovverk. konflikt med automatisk fredede kulturminner er liten men det minnes om den generelle aktsomhetsplikten etter 8.2 i 2. Ivaretas i evt. byggesak. kulturminneloven. Generelt krav om aktsomhet ved alle gravearbeider. 2. Pålegget må formidles til de som utfører arbeidet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert Ingen landbruksfaglige merknader. 2. Se innspill fra barn og unges representant i Stjørdal. 2. Planprosess organiseres slik at barn som berørt part blir hørt. 3. Fokus på livsløpsstandard. 4. Grenseverdier for støy skal overholdes. 3. Ivaretas av krav til tilgjengelig bolig i TEK Det vises til vedlagt ROS-analyse. 5. Det vises til vedlagt ROS-analyse. 5

6 5. Krav om ROS-analyse vedr samfunnsikkerhet, klimaendringer og kvikkleire. Reguleringsplan Fosslivegen Barnerepresentanten i Stjørdal kommune, brev datert Ingen merknader. 1. Ivaretar pkt 2 ovenfor. NTE Nett, brev datert Ingen merknader til planen. 2. Eksisterende distribusjonsnett må hensyntas i planen, det vises til vedlagt ledningskart. Statens vegvesen, brev datert Ingen merknader til planen. 2. Universell utforming bør hensyntas mtp gående og syklende. 2. Distribusjonsnett hensyntas i planen inklusiv nedgravde ledninger og trafo med sikkerhetssone. 2. Ivaretas av krav til universell utforming av utearealer og krav til tilgjengelig bolig i TEK 10. 6

7 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Plangrepet Intensjonen Den omkringliggende bebyggelsen består hovedsaklig av eneboliger i en og to etasjer, hovedsaklig med saltak. Området har gode solforhold og grenser til friområde i sør. Reguleringsplanen tar med seg eksisterende situasjon for omsorgsanleggene. Disse er i 2 etasjer tildels med skrå tak, tildels flatt tak. Fosslivegen 18 reguleres for 2 etasjer med flatt tak. Dette for å ivareta best mulige solforhold for naboeiendommer og fellesareal mellom nr 16 og 18. Fosslivegen 18 reguleres med byggeområde i nord-sør retning med parkering og carporter mot øst. Mellom Fosslivegen 16 og 18 reguleres felles grønnstruktur som uteoppholdsareal, men med mulighet for gjennomgang for almennheten. I tillegg vil grønnstrukturen sikre siktlinje til friarealet fra Fosslivegen. Det reguleres offentlig gangsti gjennom grønnstrukturen. Adkomst til planområdet reguleres fra Fosslivegen der det ligger eksisterende avkjørsler, og for Fosslivegen 18 omtrent der avkjørsel ligger i dag. Organisering av bebyggelsen Ny bebyggelse på nr 18 organiseres med atkomst fra østsiden og med private uteplasser mot vest. Ny bebyggelse plasseres med god avstand fra Fosslivegen 16, som har private uteoppholdsarealer mot øst. Begge anleggene vil beholde/få gode solforhold og utsikt mot naturpregede omgivelser. Boenhetene er organisert som en lav blokk i 2 etasjer med flatt tak. Det er vist 12 like 2-roms leiligheter med BRA < 50 m2, som er i henhold til Stjørdal kommunes utbyggingsbehov. Carporter med sportsboder legges 1 m fra nabogrense. Maksimal høyde mot naboer overstiger ikke 3 m. Opparbeidelse av felles grønnstruktur skal dokumenteres ved søknad om tilletelse til tiltak. Parkering Fosslivegen 14 og 16 har eksisterende parkeringsarealer og carporter for beboere. Iflg leder for omsorgsanleggene dekkes anleggenes behov for parkering på eget område i dag. Se vedlegg Fosslivegen 18 forutsettes utbygd med parkeringsarealer iht Kommuneplanen: Boenhet >50 m2 BRA: Boenhet <50 m2 BRA: 1,5 p-plasser pr boenhet 1,0 p-plasser pr boenhet Vedlagt illustrasjonsplan viser 12 leiligheter < 50 m2 BRA. Krav til parkering dekkes med 12 stk carporter med utebod. Det er i tillegg vist mulighet for inntil 5 besøksplasser, hvorav 1 er tilpasset HC-bil. 5.2 Grad av utnytting, uteopphold Kommuneplanen tillater utnyttelsesgrad %BYA inntil 45% ved fortetting i eksisterende boligområde. For offentlig tjenesteyting står dette friere. I beregning av BYA er åpent, overdekket areal og bakkeparkering medregnet. Kommuneplanens arealdel legger til grunn at det skal være 150 m2 uteopphold/ boenhet for boligblokk i sone D. Dette er et høyt tall som er vanskelig forenlig med en god utnyttelse av byggeområdet. 7

8 For institusjon settes utearealet til 15 m2/ rom. Vi har vært i tvil om hva som skal legges til grunn for omsorgsboligene. Vedlagt illustrasjonsplan viser: For Fosslivegen (eksisterende): Formål Daa BYA MUA Tjenesteyting 3,355 58% 757m2, 38m2 pr boenhet Boligbebyggelse 1,519 42% 564 m2, 47 m2 pr boenhet Grønnstruktur 0,44 Er fordelt på bolig og tjenesteyting og medtatt i regnskap. Illustrasjonsplanen viser at uteoppholdsarealet (MUA-m²) for Fosslivegen ligger på 38 m2 pr bolig. Dette er fordelt på private verandaer og felles uteoppholdsareal. For Fosslivegen 18 har vi 47 m2 pr boenhet. Alle boenheter har privat, vestvendt veranda/ platting i tillegg til felles uteoppholdsareal. Tomta grenser direkte mot et større friområder i sør. Det legges til rette for atkomst til friområdet med regulert offentlig gangveg mellom Fosslivegen og Fosslivegen 18. Vi mener boligenes behov for uteareal er godt ivaretatt selv om det ikke oppfyller kommuneplanens arealdels krav til 150 m2/ boenet. Dette også med tanke på at det planlegges småleiligheter på inntil 50 m2 slik at det ikke forventes mange barnefamilier. 5.3 Sol/skygge Bebyggelsen er plassert slik at nye private uteoppholdsplasser vender mot vest. Bebyggelsens høyde er to etasjer og det er god avstand mellom bygningene. Det er utarbeidet sol/skyggestudier av planområdet med omkringliggende bebyggelse for vår/høstjevndøgn og midtsommer. Studiene viser: Gode solforhold for private uteplasser i planområdet. Fosslivegen 16 har formiddagssol da private uteplasser vender mot øst. Gode solforhold for felles utendørs oppholds- og lekearealer. Den nye bebyggelsen påvirker solforhold for naboeiendommene i liten grad. 8

9 5.4 Kjøreveg og gangvei Adkomst blir fra kommunal veg Fosslivegen. Reguleringsplan Fosslivegen Lekeplass Behov for sandlekeplass innen f_g2 skal vurderes ved byggesak. De enkelte boenhetene får private balkonger/terrasser. 5.6 Parkering Hovedparkering er carporter. Gjesteplasser er vist ute på terreng. Det er lagt opp til 1,0 p-plasser pr. leilighet. I tillegg kommer inntil 5 gjesteplasser inkludert en HC-plass. 5.7 Tilgjengelighet Området er flatt og legger til rette for en god tilgjengelighet for alle. Utearealer blir omsøkt med universell utforming iht TEK Avfallshåndtering Søppelhåndtering vil baseres på eksisterende felles containere med nedkast, nedgravd i bakken ved Fosslivegen Infrastruktur - vann og avløp Det planlegges nytt vann- og avløpsanlegg som føres fra Fosslivegen gjennom grøntareal til hver boenhet samt at boligene knyttes på privat avløpsledning under nr. 16. Ved søknad om byggetillatelse skal det følge detaljert VA-plan Energiforsyning Eksisterende nettstasjon er rett nord for tomten og har kapasitet å forsyne området. Det er ingen høyspentledninger i området som krever omlegging. Krav til energiløsning for oppvarming og forbruksvann ivaretas av TEK 10. 9

10 6. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 6.1 Natur- og miljømessige virkninger Grunnforhold Tomten er tidligere bebygd med to boliger og eksisterende bebyggelse skal rives. Det er utført geotekniske undersøkelser på tomten. Det ventes ikke vanskelige grunnforhold. NVE har bedt om en vurdering av fare for kvikkleireskred i området. Rambøll har i et notat datert vurdert de lokale forhold og konkludert med at det ikke er fare for kvikkleireskred. Overvannshåndtering Overvann skal føres til eksisterende kommunalt overvannssystem. Flomfare Tomteområdet ligger utenfor NVE s faresoner. Støy Området er utenfor fastsatte støysoner og det kreves ikke tiltak mot støy utover det som fremkommer av TEK 10 og Norsk standard. Naturmangfold Dagens tomteområdet består av bestående bygninger, grusareal og glissent plenareal. Friområdet sør for tomten berøres ikke av prosjektet. Felles uteareal mellom friområdet og Fosslivegen kan gi bedre muligheter for økt mangfold og dyretrekk til friområdet. Prosjektet antas derfor å ville få positiv innvirkning på naturmangfoldet. I ROS-analyse (sjekkliste) er det gjort gjennomgang av en rekke tema som berører naturmangfold. I følge miljøstatus.no er det ingen registreringer av viktige naturtyper eller utvalgte naturtyper. Naturbase viser ingen registreringer av prioriterte arter eller andre forekomster av vernede arter eller naturområder innenfor planområdet. Artskart 1.6 viser heller ingen forekomster av arter på rødlista til planområdet. Kravet i naturmangfoldlovens 8 om at vurdering av saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, anses dermed som oppfylt. 6.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er laget en risiko- og sårbarhetsanalyse som eget vedlegg til planen (sjekkliste). Hensikten med ROS-analyser er å utarbeide et grunnlag for planleggingsarbeidet slik at beredskapsmessige hensyn kan integreres i den ordinære planleggingen i kommunen. Sjekklisten bidrar til å gi økt kunnskap og bevissthet rundt beredskapshensyn både for grunneiere, utbyggere, kommunen og publikum forøvrig. I henhold til sjekklisten forutsettes det at forslagene til risikoreduserende tiltak for de ulike temaene/hendelsene følges opp. Mulige hendelser og fremtidige tiltak ivaretas tilfredsstillende gjennom reguleringsplanen med bestemmelser. En vesentlig del av de risikoreduserende tiltakene forutsettes løst i forbindelse med prosjektering og planlegging til byggesak. 6.3 Planlagt gjennomføring Det planlegges for en oppstart av prosjektet i løpet av