Gamle Kolbjørnsvik Skole ARENDAL KOMMUNE

Transkript

1 Oppdragsgiver Rapporttype Dato Per Egil Invest AS Detaljreguleringsplan Forslag til Detaljreguleringsplan for Gamle Kolbjørnsvik Skole ARENDAL KOMMUNE Revisjon 0 Dato Utarbeidet av DMW Kontrollert av JT Godkjent av Beskrivelse Detaljreguleringsplan Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder

2 Innholdsfortegnelse 1. INNLEDNING Forslagsstiller Bakgrunn Overordnede planer og vedtak Mål med planen Vurdering av krav om konsekvensutredning BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Dagens situasjon Planavgrensning PLANFORSLAGET Hovedgrep Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg (1001) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (2001) Grønnstruktur (3001) VURDERING AV VIRKNINGER Kulturminner Trafikale forhold Geotekniske forhold Biologisk mangfold Grønnstruktur Ledningsnett og annen infrastruktur Barn og unge Støy Universell utforming Landskapsestetikk Risiko og sårbarhetsanalyse PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Statlige og regionale myndigheter FORSLAGSSTILLERS VURDERING VEDLEGG KILDER

3 Figurliste Figur 1. Kart Arendal kommune... 6 Figur 2.Skråfoto av planområdet mot vest... 7 Figur 3. Skråfoto av planområdet mot sør... 7 Figur 4. Utsnitt kommuneplanen... 8 Figur 5. Planavgrensning... 8 Figur 6. Skjermbilde kulturminnesøk Figur 7. Skjermbilde geoteknisk Figur 8. Skjermbilde berggrunn Figur 9. Biologisk mangfold Figur 10. Artsmangfold Figur 11. Grønnstruktur Figur 12. Skoleveg

4 1. INNLEDNING 1.1 Forslagsstiller BGM arkitekter fremmer på vegne av Per Egil Invest AS forslag til ny detaljreguleringsplan for et mindre område rundt Gamle Kolbjørnsvik Skole, i Arendal kommune. 1.2 Bakgrunn Bakgrunnen for forslaget er hjemmelshavers ønske om å endre bruken av eiendommen til boligformål. Det ble avholdt oppstartsmøte med Arendal Kommune Overordnede planer og vedtak Nasjonalt nivå Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging. Legger vekt på samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T Retningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene. Kommunalt nivå Kommuneplan for Arendal kommune. I gjeldende kommuneplan inngår området i områdereguleringen «Guldsmedenga-Kolbjørnsvik-Gimle». I områdereguleringen «Guldsmedenga-Kolbjørnsvik-Gimle» er det aktuelle området satt til «offentlig eller privat tjenesteyting». 1.4 Mål med planen Omregulering av eiendommen Gnr. 306 Bnr. 28 til boligformål. Det er den tidligere skoledriften, og i de senere år barnehagedriften som har ført til at eiendommen samt omkringliggende eiendommer med samme tidligere/nåværende bruk har fått det aktuelle formålet i eksisterende områdeplan. I senere tid har eiendommen blitt omsatt fra kommunalt til privat eie, og boligformål er nå ønskelig fra ny eier sin side. 1.5 Vurdering av krav om konsekvensutredning 4

5 Reguleringsplanen er vurdert opp mot vedlegg 1 og vedlegg 2, jf. kapittel 2 i forskrift om konsekvensutredning(ku). Det er vurdert dit hen at planen ikke utløser krav om KU. Dette lå også til grunn for varsel om oppstart av planarbeidet. 5

6 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Dagens situasjon Området ligger på Hisøy i Arendal kommune, ca. 1,5 km fra krysset Vesterveien- Vikaveien, og ca. 4 km fra Arendal sentrum. Området er begrenset til eiendommen 306/28 samt sikring av adkomst til Villaveien over 306/95(Arendal kommune KF) Eiendommen har de siste år stått tom, og har en bygningskropp som ikke har fått nødvendig vedlikehold. Den gamle skolebygningen har utspilt sin rolle som skole/barnehage og ligger i dag midt i et boligområde. Eiendommen består i all hovedsak av flatt terreng som avgrenses av Trommestadveien mot sørøst og Villaveien mot nordøst. Bak eiendommen, mot nordvest, ligger Galliåsen. Tomten har i dag lite vegetasjon, og bærer noe preg av tidligere bruksformål. Bygningskroppen tar opp noe terreng mot nord, og på baksiden mot nord er det planert og asfaltert. På fremsiden mot sørøst er det opparbeidet noe busker/trær, men generelt åpent og lite vegetasjon. Området ligger i nærhet (500m) til bussholdeplass med tilknytning til regionalruter, samt rutebåt til Arendal. Det er umiddelbar nærhet til handel (dagligvare ca. 1km), samt forretning/næringsområde (ca. 3km). I gjeldene områdeplan er det regulert til «Offentlig eller privat tjenesteyting». Adkomst til området i dag er fra Villaveien over Gnr. 306 Bnr. 95. Området Området Figur 1. Kart Arendal kommune

7 Planområdet ligger mellom Kolbjørnsvik havn og nye His skole, langs Trommestadveien. Med adkomst fra Villaveien som er tilkoblet Trommestadveien ca.50m fra hovedbygningen på eiendommen. Mot sør henvender området seg til barnehagen som driftes fra Trommestadveien 50. Mot nord henvender eiendommen seg til eksisterende boligbebyggelse. Figur 2.Skråfoto av planområdet mot vest Figur 3. Skråfoto av planområdet mot sør Kommuneplanen I kommuneplanen er området hvitt, med hensynssone «reguleringsplanområde». Området er regulert til Offentlig eller privat tjenesteyting i områdeplanen «Guldsmedenga-Kolbjørnsvik-Gimle» som ble vedtatt

8 Figur 4. Utsnitt kommuneplanen Detaljregulering Det er ikke eksisterende detaljregulering for det aktuelle planområdet. Det er heller ingen tilstøtende områder som er detaljregulert. I områdereguleringen fra 2013 er det i bestemmelsene gjort et krav om detaljregulering ved blant annet bruksendringer innenfor planområdet. 2.2 Planavgrensning Planavgrensningen innebefatter Gnr. 306, Bnr.28. samt grunn for infrastruktur og adkomst. Planområdet er omtrent 1,7daa. Figur 5. Planavgrensning 8

9 3. PLANFORSLAGET 3.1 Hovedgrep Planforslaget innebærer følgende hovedgrep: Omregulering fra offentlig eller privat tjenesteyting til boligformål Det tilrettelegges for totalt 3 boenheter innenfor planområdet Forslaget krever ingen endring av vegnettet, avkjørsel til eiendommen 306/28 og 306/428 sikres over eiendom 306/95. Parkering for ny bebyggelse vil bli etablert på egen tomt etter Arendal kommune sine retningslinjer for parkering for ulike typer bebyggelse. 3.2 Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg (1001) BFS1 Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse (1111) Utnyttelsesgrad på 80% BYA, maks mønehøyde på 12 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. BFS2 Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse (1111) Utnyttelsesgrad på 10% BYA, Innenfor BFS2 tillates ikke etablering av egne boenheter. Bygg innenfor området må ikke ha gesimshøyde over 3m og/eller mønehøyde over 4m Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (2001) Kjøreveg (2011) Det sikres adkomst til offentlig veg (Villaveien) over eiendommen 306/95. Parkeringsplasser(2082) Frem til dd. har 306/95 vært brukt til offentlig parkering. Normaltall for utforming gitt kommuneplanbestemmelsene er gjeldene. Parkering for BFS tenkes utenfor eksisterende bebyggelse på nivå med inngangspartiet mot øst. Renovasjon tenkes på egen grunn inntil ex. husvegg mot nord, langs Villaveien. Annen veggrunn teknisk og grønt(2018 og 2019) Avkjørsel til boligen er vist på plankartet Grønnstruktur (3001) Vegetasjonsskjerm (3060) 9

10 Skråningen mot nord på eiendommen Gnr.306 Bnr.95 sikres med grøntareal som en vegetasjonskjerm mellom veg/parkering og eiendommen bak. 4. VURDERING AV VIRKNINGER 4.1 Kulturminner Undersøkelser i Direktoratet for kulturminneforvaltning sin database vises det ingen registreringer innenfor planområdet. Figur 6. Skjermbilde kulturminnesøk Planområdet omfattes av reguleringsplan (områdeplan) for Guldsmedenga Kolbjørnsvik Gimle, vedtatt i Arendal bystyre Hensikten med den vedtatte områdeplanen er å sikre og dels gjenopprette områdets historiske verdi. Hele planområdet for den vedtatte områdeplanen er regulert med hensynssone kulturmiljø (H570). Manglende bruk er den største trusselen mot bevaring av kulturminneverdige bygg. Det er en kjent sannhet at om man ikke finner nye bruksområder for bygninger står de i fare for å gå tapt grunnet dårlig teknisk stand. Dette er også tilfelle for Gamle Kolbjørnsvik skole som har stått tom/lite bruk de siste år. Nye eiere ønsker nå å restaurere bygningen og bruke den som fast bosted. Bruksendring av viktige kulturhistoriske bygg er i følge nasjonale føringer kanskje det viktigste virkemidlet for å ta vare på SEFRAK-bygninger. Hensynssonen til kulturmiljø (H570) er ivaretatt med bestemmelser som regulerer utforming og utseende til eksisterende og ny bebyggelse i området. Ny detaljreguleringsplan sikrer at bygningen skal bevares og at de verdiene som er sikret i den gjeldende områdeplanen også blir ivaretatt i den varslete detaljreguleringsplanen. Bygget(Gamle skolebygget) er oppført i 1864, og det er viktig for forslagsstiller at bygget sitt uttrykk og helhet ivaretas. 10

11 4.2 Trafikale forhold Hensynet til den bevaringsverdige bebyggelsen sikres gjennom videreføring av hensynssone bevaring over hele planområdet samt bestemmelser som gjentar relevante krav i områdeplanen. Adkomst til planområdet vil være fra Villaveien over eiendommen 306/95 nord i planområdet. Det er gode siktforhold fra 306/95 og ut på Villaveien. Siktsone sikres i plankart og bestemmelser. Gitt den tidligere bruken av eiendommen(skole/barnehage) vil omreguleringen til bolig senke trafikken til/fra området, og senke behovet for parkering og trafikkavvikling. Endret bruk vil også være positivt for ÅDT på tilstøtende veger(trommestadvegen, Vikavegen, Villavegen) da bringing/henting til barnehage genererer trafikk på allerede belastede tidspunkt. 4.3 Geotekniske forhold Det er ingen registrert grunnforurensning i klima- og forurensningsdirektoratets database (miljøstatus.no) Figur 7. Skjermbilde geoteknisk Nasjonal løsmassedatabase viser at planområdet består av «Granittisk gneis» 11

12 Figur 8. Skjermbilde berggrunn Det er ikke kjent om det er særskilt forekomst av radon i grunnen, men miljøstatus.no viser ingen aktsomhetssoner. Alle bygninger må etter TEK 10 bygges radonsikre uavhengig av grunnforholdene. 4.4 Biologisk mangfold Det er foretatt en sjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart Det er ikke noen registreringer i disse databasene innenfor planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. 12

13 Figur 9. Biologisk mangfold Figur 10. Artsmangfold 4.5 Grønnstruktur Det er liten/ingen grønnstruktur innenfor eiendommen 306/28. Eiendommen fremstår som en opparbeidet hage. Det er noe innslag av busker/trær, men 13

14 det er heller lite, grunnet tidligere bruk som barnehage. Det vil være naturlig at en nyetablering på eiendommen som bolig, vil resultere i en ny opparbeidelse av plen/hage/busker og annet grønt. Det reguleres inn et lite område med vegetasjonskjerm mellom offentlig veg/parkeringsplass mot eiendommen 306/78. Naturlig fri vekst av trær og lave busker er ønskelig. Det er begrenset hvor mye dette samlet sett blir, da største delen av området kun er en skrent/skråning. Samtidig åpnes det i bestemmelsene for tynning. Figur 11. Grønnstruktur 4.6 Ledningsnett og annen infrastruktur Eksisterende ledningsnett og infrastruktur benyttes. 4.7 Barn og unge Sikringssone «Frisiktsone» reguleres inn i plankartet. Plassering av arealer til barn og unge. Innenfor planområdet blir det ikke satt av noe areal til barn og unge. Planområdet er begrenset til en eiendom og det er ikke naturlig å regulere eget areal til lekformål innenfor planområdet. Arealer til lek og opphold Det er gode arealer til lek på egen tomt for barn/unge på eiendommen 306/28. 14

15 For større barn er det store gode naturarealer i direkte tilknytning til planområdet. Samtidig er Hisøy skole med både sport og lekefasiliteter kun 400m unna. Skoleveg Planområdet ligger i skolekrets nr.6, med Hisøy skole som barne- og ungdomsskole. For skolebarn til Hisøy skole er avstanden regnet til snaue 0,5km, og går langs en trasè som er definert som sikker av fylket. Det vil ikke være behov /krav til skoleskyss for strekningen. Figur 12. Skoleveg 4.8 Støy Det er ikke støyproblematikk knyttet til planområdet. Det som vil være av støy, vil være normal trafikkstøy fra Trommestadveien. 4.9 Universell utforming Det blir ikke gjort endringer i terreng/adkomst. Eiendommen er lett tilgjengelig fra alle sider. Det god adkomst, med mulighet til å kjøre helt til inngangspartiet Landskapsestetikk Ingen endringer i bygningsmasse. Eksisterende bygningsmasse tar opp noe av terrenget fra bakside mot fremside, og er godt estetisk etablert. 15

16 4.9 Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse ligger vedlagt. Det er kun grønne utslag(lav risiko) i konsekvens- og sannsynlighetsmatrisen. Ingen tenkelige hendelser som utløser krav om iverksettelse av tiltak for å redusere risiko. 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen. Spesielt berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilsendt plandokumenter for uttalelse. Alle dokumenter vil være tilgjengelig for andre interesserte på annonserte steder. Berørte interesser innenfor planområdet vil bli spesielt fulgt opp. Etter behandling i Arendal kommune vil reguleringsplanen bli sendt til de berørte parter til uttalelse med en frist på 6 uker etter at forslaget er sendt ut. Innkomne uttalelser blir behandlet og endelig plan blir fastsatt. Melding om oppstart ble sendt til berørte parter og annonsert i Agderposten, med frist for innspill satt til Under følger en kort oppsummering av uttalelsene, samt BGM Arkitekters kommentar til disse. Det kom inn seks merknader totalt. 5.1 Statlige og regionale myndigheter Fylkesmannen i Aust- Agder, datert : Utover generelle hensyn for utarbeidelse av planforslag, har FM fremhevet skolebehovet for området. Det påpekes at kommunen ved utvikling av nye boligområder på Hisøy, bør revidere skolebruksplanen. Herunder vurderinger om hvorvidt Hisøy skole bør bygges ut. Kommentar: Innspillet knyttet til skolebehovet vurdes å være av en mer generell karakter for større boligutvikling på Hisøy. Planforslaget er begrenset til en eiendom og ønsket om å endre bruken av denne. Forslagsstiller kan ikke se at dette vil være utslagsgivende for en tenkt ny skolebruksplan. Det er også verdt å nevne at skolesituasjonen eller skolebruksplanen ikke er nevnt i planbeskrivelsen til områdeplanen, og/eller bestemmelsene som kun er snaue tre år gamle. 16

17 Utover dette er det i planbeskrivelsen gjort rede for barns interesser med adkomst til barnehage, skole, og sikre lekearealer. Jf. pbl. 1-1 femte ledd og rundskriv om barn og planlegging T-2/2008 Aust- Agder Fylkeskommune, datert : Det er ingen spesielle merknader til den planfaglige vurderingen. Det poengteres videre viktigheten av at hensynet til kulturminnevern. Områdeplanen for Guldsmedenga Kolbjørnsvik Gimle har sterke føringer for kulturminnevern for hele områderegulering, og det påpekes at dette må forankres i ny detalregulering. Kommentar: Innspillet tas til følge, og det er foreslått en egen bestemmelse som ivaretar hensynet som er definert i områdeplanbestemmelsene pkt.3. Kommunal veimyndighet, datert Innspill til eksisterende avkjørsel-ok. Innspill til reguleringsbredde Villaveien. Jmf. også kommentar fra kom.teknisk i ref. oppstartsmøte. Planforslaget tar ikke med seg Villaveien direkte. Men siderarealet er sikret gjennom forslaget som angitt i oppstartsmøtet. 6. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Eiendommen 306/28 har siste år vært i lite bruk, og i stadig forfallende standard. Etter at kommunen ønsket å selge ut eiendommen til privat eier, er det nå et ønske om å benytte eiendommen til et annet formål en gitt i eksisterende kommuneplan/områdeplan. Områdeplanen for Guldsmedenga Kolbjørnsvik Gimle legger strenge føringer for utforming og endring av bygningsmasse innenfor hensynssone kulturminne i områdeplanen. Bygget i seg selv er oppført i 1864 og er «gulmerket» i SEFRAK-registeret. Ny grunneier ønsker nå å utvikle også dette området til boligformål. For ny eier er det viktig å ta vare på bygget, og heve den tekniske standarden betraktelig. Det er allmenn kjent at bruksendring av bevaringsverdige bygg er et av, kanskje det viktigste tiltaket for bevaring. Metodikken «vern gjennom bruk» sikrer at bygg ikke forfaller og går til tap. Ønske med planforslaget er å legge til rette for nettopp bruksendring og fast bosted. Med nye eiere, renovering av bygningsmassen, og «lys i vinduene», vil formålsendringen løfte området i sin helhet. Samtidig sikrer endringen at det ærverdige bygget kan gjenvinne sin fordums prakt som de siste årene har gått tapt. 17

18 7. VEDLEGG 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, sist revidert Risiko- og sårbarhetsvurdering, datert Uttalelser til melding om oppstart(3stk) 5. Kopi av epost med bekreftelse fra Statens Vegvesen. 6. Kopi av epost med bekreftelse fra Arendal Eiendom KF ang. adkomst over 306/95 8. KILDER Arendal kommunes kartdatabase Database for kulturminner (Askeladden) Nasjonal løsmassedatabase (ngu.no) Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning Artsdatabankens artskart Klima- og forurensningsdirektoratets database (KLIF) 18