Del av Vessøyneset GRIMSTAD KOMMUNE. Planbeskrivelse for detaljreguleringsplan. REGULERINGSPLAN FOR Del av Vessøyneset Grimstad kommune

Transkript

1 Oppdragsgiver Rapporttype Dato: Kræmer AS Detaljreguleringsplan Planbeskrivelse for detaljreguleringsplan Del av Vessøyneset GRIMSTAD KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR Del av Vessøyneset Grimstad kommune Plan vedtatt Revisjon 1 Dato Utarbeidet av DMW Kontrollert av AES Godkjent av AES Beskrivelse Detaljreguleringsplan

2 Innholdsfortegnelse 1.1 Forslagsstiller Bakgrunn Overordnede planer og vedtak Mål med planen Vurdering av krav om konsekvensutredning( Vurder om det er krav til KU. Endre eventuelt på teksten i forhold til vurderingen) BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Dagens situasjon Planavgrensning PLANFORSLAGET Hovedgrep Reguleringsformål Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Hensynssoner VURDERING AV VIRKNINGER Kulturminner Trafikale forhold Geotekniske forhold Biologisk mangfold Grønnstruktur Ledningsnett og annen infrastruktur Barn og unge Risiko og sårbarhetsanalyse Universell utforming Skisser PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Statlige og regionale myndigheter VEDLEGG BIBLIOGRAFI FIGURLISTE

3 1. INNLEDNING 1.1 Forslagsstiller BGM arkitekter fremmer på vegne av Kræmer AS, forslag til detaljreguleringsplan for del av Vessøyneset i Grimstad kommune. 1.2 Bakgrunn Bakgrunnen for forslaget er hjemmelshavers ønske om å videreutvikle eiendommen videre. Det ble avholdt oppstartsmøte med Grimstad Kommune den ( se vedlegg) 1.3 Overordnede planer og vedtak Nasjonalt nivå Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging. Legger vekt på samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T Retningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Regionalt nivå Ingen aktuelle planer. Kommunalt nivå Kommuneplan for Grimstad kommune. I gjeldende kommuneplan er området satt av til «Fremtidig Boligområde» Reguleringsplan for Vessøya Vessøyneset av (Planid 127) 1.4 Mål med planen Formålet med planen er å tilrettelegge for planen skal ivareta en fremtidsrettet utvikling av eiendommen med tanke på å legge til rette for utskifting av eksisterende fritidsbebyggelse i området. 3

4 1.5 Vurdering av krav om konsekvensutredning( Vurder om det er krav til KU. Endre eventuelt på teksten i forhold til vurderingen) Reguleringsplanen er vurdert opp mot vedlegg 1 og vedlegg 2, jf. kapittel 2 i forskrift om konsekvensutredning(ku). Det er vurdert dit hen at planen ikke utløser krav om KU. Dette lå også til grunn for varsel om oppstart av planarbeidet. 4

5 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Dagens situasjon Området ligger på Vessøyneset i Grimstad kommune, ca. 1 km fra avkjørselen på RV420 ut på FV35. og ca. 11 km fra Grimstad sentrum. Det fremtidige utbyggingsområdet er på ca. 20 daa og ligger i bunnen av Sømskilen øst i kommunen mot grensen til Arendal. Planområdet ligger sør-øst vendt til. Det er i hovedsak et flatt terreng som flater ut ned mot havn- strandområde. Det er ca. 20 minutter å gå fra planområdet til Hasseltangen friområde. Vessøyneset som hytte/fritidsområdet er i omfang daa stort, avhengig av hvor man velger å sette avgrensningene. På denne måten representerer planområdet et lite område av det totale område for fritidsbebyggelse på Vessøyneset. Det er et veletablert hytteområde som hadde sine første etableringer av fritidsboliger rundt 1980-tallet. Endringene som følger av denne planen utgjør ca. 4daa, og vil tilrettelegge for 3 nye fritidstomter, lekareal, samt ny adkomstvei. Figur 1. Flyfoto over planområdet

6 2.2 Planavgrensning Planavgrensningen innebefatter gnr/ bnr. 59/25, 29/249, 59/250, 29/251, 59/252, 59/119, 59/138, 59/164. Planområdet er i underkant av 20 daa. Planavgrensningen er vist i figur 3. N Sagoddveien Sømskilen Figur 2. Planavgrensning 6

7 3. PLANFORSLAGET 3.1 Hovedgrep Planforslaget innebærer følgende hovedgrep: Området reguleres til fritidsbebyggelse i tråd med gjeldende reguleringsformål i planen vedtatt Det ligger i dag 5 enheter for fritidsbebyggelse innenfor eiendommen til Kræmer AS. Hyttene er i dag i en slik standard at det vil være behov for fornyelse. Eksisterende fritidsbebyggelse vil mest sannsynlig bli revet og erstattet av tidsriktig fritidsbebyggelse. I den forbindelse er det ønskelig å se på plassering av bebyggelsen og orientering av disse på eiendommen. Planforslaget legger opp til å utvide med tre enheter i forhold til dagens situasjon. Tomtene vil likevel være store og romslige, og område vil bære preg av å være åpent. Det er også regulert inn et område i nordvestlige del av planområdet. Dette har tidligere vært uregulert, og kommunen har ved tidligere anledning ønsket at dette skal tas med i denne reguleringen. Det er i dette området at de to nye enhetene er plassert. Videre er det regulert inn felles adkomstvei innimellom hyttetomtene. Hver hyttetomt er vist med adkomst som piler på plankartet. Tomtene er regulert med utnyttelsesgrad gitt i tabell i bestemmelsene. Tomtene er plassert i østlig side av planområdet, mens veiadkomsten er plassert i vestlig side. Dette for å utnytte de beste områdene solmessig for bebyggelsen. Lekeområdet f_lek1 er plassert sentralt i planområdet og skal fungere som felles lekeplass for de syv fritidsboligene F1-F5, F7 og F9. På sørsiden av Vessøyveien er situasjonen stort sett uendret i forhold til gjeldende plan. En endring er likevel gjort i østlig side, der det er regulert inn et nytt offentlig friområde på nesten 300 m2. Dette gis fra den private eiendommen på FR1 og over til offentlig friområde til benyttelse for allmennheten. Dette vil da naturlig ligge som et tillegg til, og utvide, eksisterende friområde i tilliggende plan for Vessøya hyttefelt. Planområdet tar ikke med seg sjøareal, tilstøtende sjøarealer er en del av Raet nasjonalpark. 3.2 Reguleringsformål Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Utnyttelsesgrad på tomtene settes til 160m 2 pr. tomt. Høyder på bygg og byggegrenser er angitt i plankart og bestemmelser. 7

8 3.2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Det reguleres inn ny adkomstveg med 5m bredde til planområdet. Parkering er tenkt på egen tomt Grønnstruktur Grønnstruktur vil fungere på samme måte som opprinnelig fra plan vedtatt Fellesområdet er likevel endret til en mindre felles lekeplass for de syv tomtene. I tillegg reguleres inn nytt område for offentlig friområde tilliggende eksisterende friområde i reguleringsplan for Vessøya - Vessøyneset Hensynssoner Sikringssone frisikt er lagt inn i alle kryss, som innebærer begrensninger på høyden i vegetasjonen. Maksimal tillatt høyde på vegetasjonen og lignende er satt til 0,5 meter. 4. VURDERING AV VIRKNINGER 4.1 Kulturminner Undersøkelser på miljøstatus.no viser ingen registreringer innenfor planområdet. Figur 3. Skjermbilde fra miljøstatus.no 8

9 4.2 Trafikale forhold Avkjørselen til planområdet ligger ca.0,7km fra Vessøyveien. Planområdet ligger 2,6km fra Fevik handelssentrum.det er bussforbindelser til Eydehavn- Arendal-Fevik-Grimstad Sør/Nord fra busstopp «Espenes» ca. 500 meter fra planområdet Total vegbredde er på henholdsvis 6 meter, og 5 meter, for Sagoddveien og adkomstveien inn til F1-3. Sagoddveien vil ikke bli berørt av endringer i trasè eller bredde. Det blir opparbeidet ny adkomstvei for de 7 enhetene som vil ligge i nedre del av planområdet. F6 og F8 vil bevare den eksisterende adkomsten. 4.3 Geotekniske forhold Det er ikke registrert grunnforurensning i klima- og forurensningsdirektoratets database (KLIF). Nasjonal løsmassedatabase (ngu.no) viser at planområdet hovedsakelig består av granittisk gneis. Figur 4. Kart over geoteknisk forhold. Det er ikke kjent om det er særskilt forekomst av radon i grunnen. Alle bygninger må etter TEK 10 bygges radonsikre uavhengig av grunnforholdene. 4.4 Biologisk mangfold Det er ikke kjennskap til sårbare eller vernede arter i området. Når det gjelder kravet til kunnskap om naturmangfold i naturmangfoldloven 8, vises det til at planområdet består av bart fjell,stedvis tynt dekke, med begrenset vegetasjon. Det er foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart. Det framkommer at det ikke er noen registreringer i 9

10 begge databasene innenfor planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. Figur 5. Skjermbilde ngu.no Figur 6. Skjermbilde jordtyper fra miljøstatus.no. 4.5 Grønnstruktur Ny plan Området består av (ifølge skogoglandskap.no) noe jorddekt fastmark(nede ved sjøen,fr1), samt noe fulldyrka jord innerst inne mot nord(f1og F2). I realiteten er ikke F1 dyrket jord, men spredt skogsterreng, med noe stigning mot vest. I F2 er det bratt terreng/fjellside, og det er ikke egnet for dyrket mark. Ingen av arealene i planen er regulert «LNF». Eksisterende plan. I den eksisterende planen er det bevart en grønnstruktur som går fra friområde nord for A18 ned mot sjøen på hver side av A5. Det er ingen eksisterende sammenhengende grønnstruktur i den nåværende planen som strekker seg fra «innsiden» av Sagoddveien og ned til sjøen i det aktuelle området for omregulering. Grønntpassasjen mellom A4 og A5 er bevarte i det nye planforslaget som TV1. Figur 7. Eksisterende plan med grønnstruktur. 10

11 4.6 Ledningsnett og annen infrastruktur Teknisk infrastruktur, VA etc. skal så langt det er mulig legges innenfor formålene. 4.7 Barn og unge Hensynsformål Frisiktsone reguleres inn i plankartet. Det opparbeides ny lekeplass vest i planområdet.(f_lek1). Området har ellers store friområder knyttet til hytteområdet utenfor planområdet. Både med skog/terreng for lek til større barn, og friområder som grenser til sjøen med mulighet for bade og strandlek. Det settes i tillegg av et område i øst (o_fr1) i direkte tilknytning med sjøen til lek/rekreasjon. Figur 8. Eksisterende havn/gresslette med friområde til venstre. 4.8 Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse ligger vedlagt. Berørte temaer er beskrevet mer utfyllende i planbeskrivelsen. 4.9 Universell utforming Slik hytteområdet er oppbygd i dag, er det begrenset tilrettelagt for universell utforming. Det er begrenset til den enkeltes ønsker innenfor egne tomtegrenser. Denne utformingsfriheten ønskes videreført til ny bebyggelse. Ny lekeplass (f_lek1) opparbeides og tilrettelegges etter prinsippet om universell utforming og skal opparbeides med minst 3 lekeapparater og benk. 11

12 4.10 Skisser Figur 10 og 11 illustrerer hvordan planområdet kan komme til å se ut i fremtiden. Ny bebyggelse. Sagoddveien N Figur 9. Skisse til volumplassering i nytt område. Figur 10. Skisse nr.2 av mulig plassering av nye volum i planområdet 12

13 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen. Spesielt berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilsendt plandokumenter for uttalelse. Alle dokumenter vil være tilgjengelig for andre interesserte på annonserte steder. Berørte interesser innenfor planområdet vil bli spesielt fulgt opp. Etter behandling i Grimstad kommune vil reguleringsplanen bli sendt til de berørte parter til uttalelse med en frist på 6 uker etter at forslaget er sendt ut. Innkomne uttalelser blir behandlet og endelig plan blir fastsatt. Melding om oppstart ble sendt til berørte parter og annonsert i Grimstad Adressetidene , med frist for innspill satt til Under følger en kort oppsummering av uttalelsene, samt BGM Arkitekters kommentar til disse. Det kom inn 5 merknader totalt. 5.1 Statlige og regionale myndigheter Fylkesmannen i Aust- Agder, datert : Ingen vesentlige merknader. Viser til statlige planretningslinjer samt veiledere.(t- 1450) Bemerker at deler av området(sjøareal) inngår i området for Raet nasjonalpark, og at ikke forslaget må inneholde båtplasser innenfor disse arealene. Kommentar: Det er ikke satt av areal til småbåthavn. Aust- Agder Fylkeskommune, datert : Stiller seg positive til at den inneklemte uregulerte delen, nå vil inngå i en plan. Påpeker byggegrenser mot sjøen i samråd med Grimstad kommune. Forutsetter at planen tar inn over seg hensyn til barn og unges oppvekstforhold. Viser til Statlige planretningslinjer for en differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Kommentar: Barn og unges oppvekstforhold, samt statlige retningslinjer er en naturlig og viktig del av en hver plan, også denne aktuelle planen. Agder energi nett AS, datert : Orientering om forskrifter for avstand mellom høyspentlinje og bygg. Kommentar: Ingen linjer for planlagt bebyggelse er tegnet i plankartet. Det tas som en selvfølge at de aktuelle forskriftene blir hensyntatt ved fremtidige byggesøknader i området. Statens Vegvesen, datert : Sagoddveien utenfor ansvarsområdet til Statens Vegvesen. Kommentar: Ingen kommentar. 13

14 Grimstad Kommune, Brann- og feiertjenesten datert : Adkomst og oppstillingsmuligheter. Krav til plassering og kapasitet til slokkevannsuttak. Kommentar: Adkomst og oppstilling ivaretatt gjennom utforming av adkomstvei og plassering av bygningene. Slokkevannskapasitet nedfelt i bestemmelsene.

15 6. VEDLEGG 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, sist revidert Risiko- og sårbarhetsvurdering, datert Uttalelser til melding om oppstart ( 5 stk.). 5. Oppstartsannonse fra Grimstad Adressetidene Oppstartsmøte Grimstad Kommune BIBLIOGRAFI Grimstad kommunes kartdatabase Nasjonal løsmassedatabase (ngu.no) Miljøvernforvaltningen og Miljødirektoratet sin kartløsning. (miljøstatus.no) Klima- og forurensningsdirektoratets database (KLIF) 8. FIGURLISTE Figur 1. Flyfoto over planområdet... 5 Figur 2. Planavgrensning... 6 Figur 3. Skjermbilde fra miljøstatus.no... 8 Figur 4. Kart over geoteknisk forhold Figur 5. Skjermbilde ngu.no Figur 6. Skjermbilde jordtyper Figur 7. Eksisterende plan med grønnstruktur Figur 8. Eksisterende havn/gresslette med friområde til Figur 9. Skisse til volumplassering i nytt område Figur 10. Skisse nr.2 av mulig plassering av nye volum i planområdet