PLANBESKRIVELSE. FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR Del av Østerhus-Morvika gnr/bnr 79/284 Grimstad kommune

Transkript

1 Oppdragsgiver Rapporttype Stine Sofie Stiftelsen Detaljreguleringsplan Dato PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR Del av Østerhus-Morvika gnr/bnr 79/284 Grimstad kommune Revisjon 1 Dato Utarbeidet av AES Kontrollert av BGM Godkjent av AES Beskrivelse Detaljreguleringsplan Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder

2 Innholdsfortegnelse Innhold 1. INNLEDNING Forslagsstiller Bakgrunn Overordnede planer og vedtak Mål med planen Vurdering av krav om konsekvensutredning BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Dagens situasjon Planavgrensning PLANFORSLAGET Hovedgrep Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg, eksisterende næringsformål og handel/kontor og næring Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Hensynssoner VURDERING AV VIRKNINGER Kulturminner Trafikale forhold Geotekniske forhold Biologisk mangfold Grønnstruktur Ledningsnett og annen infrastruktur Barn og unge Risiko og sårbarhetsanalyse Universell utforming Skisser PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Statlige og regionale myndigheter VEDLEGG

3 1. INNLEDNING 1.1 Forslagsstiller BGM arkitekter AS fremmer, på vegne av Stine Sofie Stiftelsen, forslag til endring av reguleringsplan som «Del av Østerhus- Morvika gnr/bnr 74/284» på Østerhus i Grimstad kommune. 1.2 Bakgrunn Bakgrunnen for forslaget er Stine Sofie Stiftelsens etablering av Nasjonalt senter for voldsutsatte barn i Østerhus. Stiftelsen skal ta i bruk eksisterende bygningsmasse og tilpasse uteområdene til deres bruk. I tillegg er det behov for å etablere overnattingsenheter for deltakerne på senteret. Disse skal etableres i området mellom hovedbygning og hovedveien ut til Østerhus. For å få plass til disse er det behov for å tilegne seg noe mer areal enn det som er på eiendommen i dag. Kommunen har godkjent salg av de nødvendige tilliggende arealer. Denne endringen av reguleringsplanen dreier seg om å tilføye det nye arealet på ca 2 daa til dagens eksisterende næringsformål. Hele området blir nå etter nytt lovverk betegnet som tjenesteyting. Utover dette er det kun gjort mindre justeringer av plandokumentet. 1.3 Overordnede planer og vedtak Grimstad kommunestyre har i vedtak PS 102/11 godkjent salg av området til ønsket formål. Nasjonalt nivå Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging. Legger vekt på samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Rikspolitiske retningslinjer for styrking av barn og unges interesser Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T Retningslinjer for klima- og energiplanlegging i kommunene. Kommunalt nivå Kommuneplan for Grimstad kommune. I gjeldende kommuneplan er området satt av til næringsvirksomhet. 1.4 Mål med planen Formålet med planen er å tilrettelegge for Nasjonalt mestringssenter for voldsutsatte barn. Endringen skal ivareta plassbehov for overnattingsenheter og utearealer. 1.5 Vurdering av krav om konsekvensutredning Reguleringsplanen er vurdert opp mot vedlegg 1 og vedlegg 2, jf. kapittel 2 i forskrift om konsekvensutredning(ku). Det er vurdert dit hen at planen ikke utløser krav om KU. Dette lå også til grunn for varsel om oppstart av planarbeidet. 3

4 2. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 2.1 Dagens situasjon Området ligger på Østerhus I Grimstad kommune, ca. 3 km fra avkjørselen til E-18 og ca. 5 km fra Grimstad sentrum. Det fremtidige utbyggingsområdet er på ca. 2 daa og er kun en smal stripe langs eksisterende næringsområde Planområdet ligger nordvendt til. Det er et forholdsvis enkelt småkupert terreng. Kartutsnittet viser gjeldende plan for området og innstiplet ny planavgrensning. 2.2 Planavgrensning Planavgrensningen innebefatter gnr. 79 bnr. 1, 284 og 179. Planområdet er i overkant av 10 daa. Avgrensningen er gjort frem til midten av kommunal vei Østerhusmonen og inkludert hele P1 i gjeldende plan.

5 3. PLANFORSLAGET 3.1 Hovedgrep Planforslaget innebærer følgende hovedgrep: Planforslaget slutter seg til og supplerer eksisterende plan for denne eiendommen. Planens navn er Østerhus-Morviga og har en meget enkelt regulerings- og detaljeringsgrad. Her er lite bestemmelser, og adkomst er heller ikke vist fra hovedvei. Det er ikke vist byggehøyder eller byggegrenser. Vi forutsetter derfor at plan- og bygningslovens generelle bestemmelser har vært gjeldende for dette området. Vi har i planen søkt å innta de elementer som ligger i området i dag, og som er blitt til av godkjenninger etter gjeldende plan. I samråd med kommunen har vi derfor lagt inn en egen byggesone for eksisterende bygg, der mønehøyden tillates tilsvarende eksisterende godkjent og oppført bygg. Det er valgt formål Tjenesteyting for byggeområdet. Utnyttelsesgrad er satt til Regulering av ny bebyggelse med maks % - BYA = 40. Byggehøyder er differensiert mellom sone 1 og Sone 2. Adkomst blir som før fra hovedveien ut til Østerhus. Denne veien ender i en snuplass rett etter avkjørsel til Bibelskolen. Internt vegnett: Hovedadkomsten til senteret og den kommunale p-plassen er nå regulert inn fra hovedveien, og er plassert slik avkjørsel ligger i dag. Veien V2 er en privat vei etablert på kommunal grunn. Den er i dag en grusvei. I planen er veien lagt inn frem til eksisterende avkjørsel i forkant av hovedbygget. Avkjørsel her er vist med pil på plankartet. Parkering: Senteret skal dekke sitt parkeringsbehov innenfor område P3. Hensynssoner: Det er lagt opp til hensynssone frisikt ved de to avkjørslene opp mot hovedveien. 3.2 Reguleringsformål Arealene er regulert til følgende formål : Bebyggelse og anlegg: Tjenesteyting T1- T2 Samferdsel og teknisk infrastruktur: Parkering o_p1- o_p2 og P3 5

6 Offentlig vei o_v1 Privat vei V2 Sidearealer G/S-vei Grønnstruktur: Friluftsområde FR1 Utnyttelsesgrad på er satt til 40% bebygd areal for hele området T1 (sone1 + sone 2). I sone 1 kan den bygges med gjennomsnittlig bygningshøyde på 10 meter, mens høyeste fasade kan være inntil 16 meter. Dette tilsvarer dagens godkjente og oppførte hovedbygning. I sone 2 tillates bygninger med inntil 8 meter møne/gesimshøyde. Byggegrenser mot vei er vist på plankartet. Der byggegrenser ikke er vist, går byggegrensen i formålsgrense Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Det reguleres inn adkomstveg med egen avkjørsel til planområdet da dette ikke var vist på gjeldende plan. Planområdet ligger langs veg-aksen FV 47 Mollandsveien og Østerhusmonen. Her finnes muligheter for offentlig transport. G/S-vei nettet er utbygd frem til krysset med FV47. Ellers finnes det snarveier for gående og syklende over Østerhus boligområde over til Holviga og inn til Grimstad sentrum. G/S-vei reguleres inn i planområdet tilsvarende gjeldende plan for å trygge fotgjengere og syklister. Denne er ikke planmessig sammenkoplet til G/s-vei i tilliggende plan, men sikrer i alle fall arealbruk i denne planen. Avkjørsel fra Østerhusmonen er vist på plankartet. Parkering som vist som P3 i plankartet tilhører Stine Sofies mestringssenter i T1. Det er i tillegg regulert inn offentlig parkering slik det er i gjeldende plan. Ved innkjørsel til bibelskolen er planforslaget tilpasset dagens situsajon vedr avkjørsel, og området som tidligere var inkludert i parkeringsområde, men i realiteten er adkomstvei, er nå regulert som tjenesteyting tilhørende Bibelskolen Grønnstruktur Grønnstruktur 6

7 I likhet med gjeldende plan reguleres ikke inn detaljert grønnstruktur i planen. Uteområdene skal etableres med lekearealer, sittegrupper, balllek, hinderløyper i naturen osv. Ingen av disse elementene skal gjerdes inne. Planområdet grenser til Friluftsområde i nord vest og sør. Områdene består av småkupert skrånende terreng nedover mot de sjønære områdene. Vegetasjon er både smått buskas og større furutrær hovedsakelig. Dette danner en fin ramme rundt senteret og en god buffer mot tilliggende bebyggelse. Det går en gruset kjørevei fra senteret og ned til noen hytteeiendommer nedenfor, og også ned til offentlig strand. Dette er et mye benyttet turområde, og vil også kunne fungere fint som dette for senterets gjester og brukere Hensynssoner Sikringssone frisikt er lagt inn i alle kryss, som innebærer begrensninger på høyden i vegetasjonen. Maksimal tillatt høyde på vegetasjonen og lignende er satt til 0,5 meter. 4. VURDERING AV VIRKNINGER 4.1 Kulturminner Undersøkelser i Grimstad kommunes kartdatabase og database for kulturminner (Askeladden) viser ikke registreringer innenfor planområdet. Aust Agder Fylkeskommune har heller ikke sett behov for ytterligere undersøkelser i området. Ingen virkninger for kulturminner. 4.2 Trafikale forhold Avkjørselen til planområdet ligger like inntil kommunal vei til Østerhusmonen. Planområdet ligger også langs Kommunal vei Østerhusmonen. Det er bussforbindelser til Østerhusmonen Det er regulert inn G/S-vei langs planområdet inntil Kommunal vei. Reguleringsgrensen er satt midt i eksisterende regulert kjørevei. Det er videre regulert inn eksisterende grusvei på totalt 5,5 meter veibredde Det er ikke delt inn i sidearealer eller definert kjørebredde på denne. Denne 7

8 veien har eksistert i lang tid, men tidligere kun vært regulert som friområde. Denne er nå tatt med for å synliggjøre adkomsten til nedre deler av senteret. 4.3 Geotekniske forhold Det er ikke registrert grunnforurensning i klima- og forurensningsdirektoratets database (KLIF). Nasjonal løsmassedatabase (ngu.no) viser at planområdet hovedsakelig består av Båndgneis, grå, lokalt med skarn og magnetitt. Det er ikke kjent om det er særskilt forekomst av radon i grunnen. Alle bygninger må etter TEK 10 bygges radonsikre uavhengig av grunnforholdene. Det antas ikke virkninger på geotekniske forhold som følge av reguleringen. 4.4 Biologisk mangfold Det er ikke kjennskap til sårbare eller vernede arter i området. Det er foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart. Det framkommer at det ikke er noen registreringer i begge databasene innenfor planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. Det antas ingen virkninger på biologisk mangfold. 4.5 Grønnstruktur Reguleringen omfatter en liten del av eksisterende friluftsområde mellom senteret og et større boligfelt i Østerhus. Gjenværende friluftsområde vil være så stort at denne mindre endringen ikke vil få konsekvenser for omgivlesene på noen negativ måte. Det er også stor høydeforskjell og vegetasjon av høye trær som utgjør bufferen mellom funksjonene. Størstedelen av friluftsområdet er fremdeles tilgjengelig og uberørt. Samtidig har vi ikke registrert videre bruk av dette området i dag. Vi oppfatter at gangtrafikken ned til sjøen, og til turforbindelser nordover mot Holvika og sørover mot Morvigfjorden, går langs eksisterende grusvei sør for senteret. Denne ligger på kommunal grunn og er åpen for alle. Denne grusveien skal ligge uberørt slik som den framstår i dag. Grusveien er også adkomstvei til den offentlige stranden nede foran Bibelskolen. 8

9 4.6 Ledningsnett og annen infrastruktur Teknisk infrastruktur, VA er lagt i bakken inn til eksisterende bygningsmasse. Vann og avløp er koplet til kommunal nett. Det vil ikke være behov for ytterligere tilkoplinger til området ved videre utbygging. 4.7 Barn og unge Barn og unges interesser blir særdeles godt ivaretatt i planområdet ved at selve hensikten med utbygging og driften er å legge til rette for opphold for voldsutsatte barn. Det skal etableres særlig spennende uteområder som består av ballplass, amfi, sandlekeplasser, husker, sitteplasser, hinder/jungel løype osv. Aktivitetene skal ikke lukkes slik at det i den grad det er hensiktsmessig, vil også andre barn kunne benytte fasilitetene. Områdene rundt senteret består også av friluftsområde med flotte skogsområder som egner seg for tur og lek. Sjøområdet foran Bibelskolen består av strandområder i offentlig eie. Det er ønske å ruste opp denne stranda slik at den fremstår enda mer attraktiv for alle. 4.8 Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse ligger vedlagt. Berørte temaer er beskrevet mer utfyllende i planbeskrivelsen. 4.9 Universell utforming Uteområdene skal tilrettelegges med universell utforming. Det vil bli to områder som aktivitetene organiseres på. Et forholdsvis flatt område opp ved inngangspartiet. Her vil man enkelt kunne legge til grunn universell utforming mellom aktiviteter og funksjoner. På framsiden av senteret er det også forholdvis flatt og enkelt tilrettelegging for universell utforming av aktiviteter. Mellom de to områdene kan man enten komme via gressbakken på hovedbyggets nordøstre side. Alternativt kan man benytte grusveien på byggets sørvestre side. På denne måten kan man også forflytte seg mellom de to områdene med bil om det skulle være behov Skisser Se vedlegg 9

10 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Den formelle saksgangen sikrer medvirkning gjennom lovfestede høringer og offentlig ettersyn. Alle innkomne uttalelser vil bli tatt med videre i prosessen. Spesielt berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesseorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt, regionalt og statlig nivå vil få tilsendt plandokumenter for uttalelse. Alle dokumenter vil være tilgjengelig for andre interesserte på annonserte steder. Berørte interesser innenfor planområdet vil bli spesielt fulgt opp. Etter behandling i Grimstad kommune vil reguleringsplanen bli sendt til de berørte parter til uttalelse med en frist på 6 uker etter at forslaget er sendt ut. Innkomne uttalelser blir behandlet og endelig plan blir fastsatt. Melding om oppstart ble sendt til berørte parter og annonsert i Grimstad Adressetidende tirsdag 5.mai, med frist for innspill satt til Under følger en kort oppsummering av uttalelsene, samt BGM Arkitekters kommentar til disse. Det kom inn 3 merknader totalt. 5.1 Statlige og regionale myndigheter Fylkesmannen i Aust- Agder, datert Fylkesmannen kan ikke se at der finnes regionale eller nasjonale verdier som vil kunne bli skadelidende som følge av reguleringen. Påpeker følgende momenter til planarbeidet: Støy Estetisk utforming/landskap Universell utforming Barn og unges oppvekstvilkår Risiko- og sårbarhetsanalyse Prinsipper i Naturmangfoldloven Kommentar: Området er ikke påvirket av støy, og virksomheten vil heller ikke være støyende. Universell utforming legges til grunn ved utforming av utearealer og nye bygg. Det vil også bli installert heis i eksisterende hovedbygning. Barn og unge er fokus i dette senteret og alt vil bli tilrettelagt for spennende opplevelser så vel inne som ute. ROS-analyse er vedlagt. Aust- Agder Fylkeskommune, datert Kulturminnevernseksjonen har ingen merknader til planarbeidet. 10

11 Plan- og naturseksjonen har ingen merknader, men påpeker viktige hensyn som friluftsliv, allmennhetens tilgang, vei og trafikk, landskap og estetikk og universell utforming. Kommentar: Temaene er ivaretatt i prosjektet og omtalt i planbeskrivelsen. Bibelskolen i Grimstad, datert : Bibelskolen ser frem til å ønske mestringssenteret velkommen som nabo. Bibelskolen påpeker viktigheten av å beholde den offentlige parkeringen som er regulert inn. Ønsker ingen endring i avkjørsel selv om dette området også er tatt med i oppstartsmeldingen. Kommentar: Etter initiativ fra BGM arkitekter ble det avholdt et møte mellom Bibelskolen og prosjektansvarlig A. E Svennevig. Det ble vist til at Bibelskolens avkjørsel er tatt med fordi den ligger innenfor det området som i gjeldende plan er regulert til parkering. Tiltakshaver har ingen tanke om å endre på avkjørsel til Bibelskolen. I plankartet er avkjørsel lagt inn der den ligger i dag, og offentlig parkeringsplass satt i eiendomsgrensen mellom Grimstad kommune og Bibelskolen. 11

12 6. VEDLEGG 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, sist revidert Risiko- og sårbarhetsvurdering, datert Uttalelser til melding om oppstart, 3stk 5. ROS analyse Skissert situasjonsplan Kopi av oppstartsannonse, Grimstad Adressetidende Skisser 9. Arealoppgave 12

13 8. BIBLIOGRAFI Grimstad kommunes kartdatabase Database for kulturminner (Askeladden) Nasjonal løsmassedatabase (ngu.no) Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning Artsdatabankens artskart Klima- og forurensningsdirektoratets database (KLIF) 13