Saksprotokoll. Utvalg: Det faste planutvalg Møtedato: Arkivsak: 15/ /16 Arkiv: PLA 307 Sak: 30/16

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Det faste planutvalg Møtedato: Arkivsak: 15/ /16 Arkiv: PLA 307 Sak: 30/16 1. GANGSBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR MJØSLIVEGEN 4 GNR. 10, BNR. 13 Behandling: Planutvalget besluttet å erklære Tom Røsberg, H, inhabil. Jfr. Forvaltningslovens 6,2.ledd og forvaltningslovens 8. Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar det faste planutvalg at forslag til reguleringsplan med rådmannens forlag til bestemmelser for reguleringsplan for Mjøslivegen 4 gnr. 10, bnr. 13, kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter til uttalelse.

2 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Marius Hykkerud Arkiv: PLA 307 Arkivsaksnr.: 15/ Saken skal sluttbehandles av: 1. GANGSBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR MJØSLIVEGEN 4 GNR. 10, BNR. 13 Rådmannens innstilling: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar det faste planutvalg at forslag til reguleringsplan med rådmannens forlag til bestemmelser for reguleringsplan for Mjøslivegen 4 gnr. 10, bnr. 13, kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter til uttalelse. Stange, den Stein Erik Thorud Rådmann Frode Haugan Kommunalsjef

3 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn: Arkitektkontoret NOWA AS, har på vegen av Heres AS v/ Jørn Kristensen, utarbeidet forslag til detaljregulering for Mjøslivegen 4 gnr/bnr 10/13. Planområdet ligger vest for fylkesveg 191 (Sandvikavegen). Planområdets beliggenhet er i søndre del av Sandvika, ca. 1,9 km fra Vikasenteret. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende utearealer og teknisk infrastruktur. Tiltaket utløser ikke krav konsekvensutredning. Planstatus: Planområdet er i Kommunedelplan for Ottestad vedtatt , avsatt til boligformål. Bestemmelsene til kommunedelplanen setter krav om at det skal foreligge detaljreguleringsplan før utbygging kan skje. Detaljreguleringen skal vurdere bygningers høyde, volum, plassering, utforming, fargebruk med mer, med hensyn på nær- og fjernvirkning, bebyggelse og grønnstruktur. Bestemmelsene setter også krav om at utbygging ikke kan skje før vann-, avløp, - elektrisitetsforsyning, vegnett, herunder trafikksikre forhold for gående og syklende, er tilfredsstillende etablert. Utbygging av boligområder, som er større enn 15 da, kan ikke finne sted før tilfredsstillende gang- og sykkelveg, eller gangforbindelse på lavtrafikkert helårsveg fra boligområdet til barneskole er etablert. Figur 1: Utsnitt fra Kommunedelplan for Ottestad Planområdet er indikert med lys rød farge.

4 Planområdet grenser til reguleringsplan for Steinbo vedtatt , men endrer ikke denne planen. Planområdet: Planområdet omfatter et område på 3,3 dekar, eiendom gnr. 10 bnr. 13. Omkringliggende område er en blanding av konsentrert småhusbebyggelse, eneboliger og eneboliger i rekke. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for småhusbebyggelse frittliggende eller i kjede med tilhørende utearealer og teknisk infrastruktur. Områdekarakter Topografien er svakt hellende og vestvendt, langs Mjøslivegen mot Mjøsa. Solforholdene er meget gode. Tilstøtende arealer er småhusbebyggelse og et jorde satt til LNF område på sørsiden av Mjøslivegen. Lokaliseringsfaktorer Planområdets beliggenhet er i søndre del av Sandvika, ca. 1,9 km fra Vikasenteret. Skole Arstad barneskole ligger 1,7 km unna. Steinerskolen ligger ca. 1 km unna. Arstad ungdomsskole ligger 2,3 km unna. Det er gang og sykkelveg frem til skolene. Kollektivtransport Det er en busslomme ca. 50 m fra planområdet. Det går bybuss til Hamar hver time, mandag fredag. I tillegg går det bybuss til Hamar ca. 1 km, hvert 20 minutt, mandag fredag og hver time lørdag søndag. Servicetilbud 1,9 km til Vikasenteret og 3 km til Hamar. Friluftsområder og lekeplasser Sør for planområdet ligger et LNF-område med kulturlandskap, friluftsmuligheter og turstier. Det er 200 meter ned til Mjøsa med friområder og badestrand. Det er flere regulerte lekeplasser i nabolaget og det er kort vei til ballplasser og fotballanlegg. Det er Ca. 1,7 km til Atlungstad golfbane. Boligkonsept Planforslaget legger til rette for småhusbebyggelse, frittliggende og i kjede. BF1 er allerede bygd ut med to eneboliger etter KDP-Ottestad og er i tråd med fortettingsanalyse for Sandvika vedtatt av planutvalget På BF2 er det planlagt bebyggelse på 5 boenheter frittliggende eller kjedet sammen med carport. Boligenes størrelse er mellom 89,96 m2 og 109,94 m2 pr leilighet. Boligene kan ha flatt eller skrånende takform. Gesimshøyde på 6,5 meter målt fra ferdig golv 1. etasje. For BF1 og BF2 er tillatt prosent bebygd areal % BYA = 35 %. Alle boligene er vestvendte og gir gode solforhold på ettermiddagen. Lekeplass og uteområde Det er satt av felles lekeplass FL1 som er forbundet med intern gangveg jf. illustrasjonsplan. Det er også planlagt et felles lekeområde på naboeiendommen i øst gnr/brn 15/236 som er tilgjengelig for allmenheten. Lekeområdet er tilkoblet et mulig smett, og er, om den blir godkjent av grunneier, en forbindelse med gangveg og gang og sykkel vegen langs Sandvikavegen.

5 Figur 2: Utsnitt av illustrasjonsplan datert viser sammen mellom FL1, gangveg felles lekeområde på 15/236 og mulig smett. Støy, forurensning, helse og sikkerhet Området ligger skjermet for støy fra Fylkesveg 191, Sandvikavegen. Det er ikke eksisterende forurensningsproblematikk i området. Det forutsettes å være radon i grunnen. Det skal derfor iverksettes tiltak mot radon i iht. gjeldende forskrift TEK 10. Trafikkforhold Sandvikavegen, fv. 191, går i nord-sør-retning og er en tofelts bilveg mellom, Sandvikavegen, RV 222 ved Vikasenteret og Atlungstad golfbane. Langs fylkesveien er det en gang- og sykkelveg som er en viktig transportåre for gående og syklende mellom Hamar og nordlige deler av Stange. Nærmeste bussholdeplass er ca. 50 meter fra den planlagte nye boligbebyggelsen. Det er gangog/eller sykkelavstand til skole, barnehage og butikker. Adkomstvegene f_kv2 og f_kv3 går via Mjøslivegen o_v1 med avkjørsel fra fylkesveien, hvor østre avkjørsel er felles med Mjøslivegen 2B. Trafikkmengden på den kommunale vegen Mjøslivegen er ikke målt, men det antas at dagens nivå er lavt da den har adkomst til ca. 15 eiendommer og friareal langs Mjøsa. Hensynssoner Sikringssone Frisikt Frisiktsoner er markert i plankartet for utkjøring av f_kv2 og f_kv3. Den regulerte frisiktsonen skal hodes fri for vegetasjon, gjenstander, byggverk mv., som er høyere enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Sikringssone andre sikringssoner Spillvannsledning, H190 Det er en stikkvannsledning som går vest på eiendommen og er avmerket i plankartet som hensynssone Spillvannsledning. Det er gitt bestemmelser hvor det er forbudt å oppføre bygning

6 eller anlegg over ledningene eller kummene innen en avstand av 3 meter til begge sider regnet fra ledningens midtlinje eller kummens kant. Prosess: Oppstartsmøtet ble avholdt Oppstart ble annonsert Frist for uttalelse ble satt til Det kom inn 6 merknader til oppstartsvarselet. Disse er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Det er i planprosessen tatt hensyn til byggesak på naboeiendommen gnr/brn 15/236 i sak 15/469. Det er samme forlagstiller som står for planlegging av denne tomten. Etter administrasjonens anbefaling ble partene enige om å tegne en felles illustrasjonsplan for å ivareta helhet og overgang mellom de to eiendommene. Det ble enighet om sambruk mellom planforslaget og byggesaken om felles adkomst f_kv3 og felles lekeområde. Vurdering: Planstatus Det framlagte planforslaget er i tråd med gjeldene kommunedelplan for Ottestad, som har status som fortettningområde. Planforslaget legger opp til ca. 1,5 boliger pr dekar. Innenfor det ubebygde område på 1,8 daa er det en tetthet på 2,7 daa noe rådmannen mener er en tilfredsstillende utnyttelse i dette eneboligområdet. Ved denne tettheten opprettholder man områdestruktur og kvalitet. Tilstøtende reguleringsplaner er hensyntatt og det nye planforslaget er i tråd med intensjonene i eksisterende planer. Tiltakshaver har utarbeidet en planbeskrivelse som gjør rede for: områdekarakter, lokalisering, trafikkforhold, bebyggelse og anlegg, støy og hensynssoner. Områdekarakter Den nye bebyggelsen skal tilpasses landskapet og skal ha en samstemt utforming, material og fargebruk innenfor reguleringsgrensen. Det er rådmannen vurdering at planforslaget viderefører og fornyer områdets karakter og bebyggelse. Rådmannen vurderer at planene ikke forringer områdets verdifulle kulturlandskap og jordbruksmessige kvaliteter. Beliggenhet Avstand til sosial infrastruktur, kollektiv tilbud, lekeplass, friområder nær Mjøsa og Hamar gjør at området vurderes som sentralt og attraktivt. Boligkonsept Planforslaget legger opp til frittliggende eneboliger eller kjedede sammen med carport. Boligene skal ha eget hageareal, er vestvendte og har god soleksponering. Det har i høringsperioden kommet nabomerknader angående siktforhold og nærhet til nabobebyggelse. Tiltakshaver har tatt dette til etterretning og innarbeidet dette i det nye planforslaget, jf. vedlagte merknader. Rådmannen støtter tiltakshavers vurdering. Lekeplass og uteområde Den foreslåtte lekeplassen tar hensyn til KDP-Ottestad ved at lekearealet skal være godt egnet, uversiellt utformet, terreng arealmessig og godt soleksponering. Det er utarbeidet rekkefølgebestemmelser ved at utomhus arealene skal opparbeides samtidig med bebyggelsen og

7 skal være ferdigstilt før ferdigattest kan utstedes. FL1 skal være ferdig opparbeidet ved søknad om midlertidig brukstillatelse, eller senest ved utgangen av sommersesongen, etter at første midlertidige brukstillatelse er gitt. Kvaliteten for uteområdet er sikret med bestemmelser hvor lekeplassen skal opparbeides med parkmessig god kvalitet og inneholde minimum sandkasse, lekeapparat og bord med benker. Lekeplass med tilhørende sittegruppe skal være tilgjengelig for allmennheten og være universelt utformet. Opparbeidelse av uteoppholdsareal (terrengforming, lekeutstyr, beplantning og møblering) skal gjennomføres i henhold til godkjent situasjonsplan og skal utarbeides av landskapsarkitekt. FL1skal legge til rette for bruk for forskjellige aldersgrupper og et godt bomiljø. Det er utviklet felles illustrasjonsplan for nabotomta for å ivareta en god overgang mellom uteområdene. Dette er ivaretatt med bestemmelse 1.7 og 3.1 ved at illustrasjonsplanen blir juridisk bindende og at det legges fram en situasjonsplan som viser behandlingen av den ubebygde delen av tomta. Det er rådmannens vurdering at krav til lekeplass er ivaretatt når det gjelder størrelser, støy, plassering, soleksponering og innhold. Trafikkforhold Statens vegvesen har ingen merknader til forslaget. Rådmannen vurderer at trafikksikkerheten er ivaretatt med de regulerte frisiktsonene. Hensynssoner Rådmannen vurderer at hensynssone er tilstrekkelig redegjort for og har ingen ytterligere kommentarer. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgekravene gir bestemmelser om når og i hvilken rekkefølge utomhusarealene skal etableres og ferdigstilles. Dette sikrer gjennomføring av planen som gir forutsigbarhet for beboere i og rundt området. Konsekvenser for barn og unge: Barn og unges talsperson anbefalte i sin høringsuttalelse at det i planforslagets foreslåtte fortetting er det viktig å følge gjeldende krav til lekeplasser/ friareal, samt sørge for trygge forhold for myke trafikanter fram til gang og sykkelvegen i Sandvikavegen. Det er etter rådmannen vurdering ivaretatt i bestemmelse 3.4 og i illustrasjonsplanen med en intern gangforbindelse som går utenom vegarealet og at det er planlagt et smett på naboeiendommen med kort veg til gang og sykkelveg. Konsekvenser for klima og miljø: Klima og miljø er redegjort for i planforslaget gjennom at overvann skal søkes ført til terreng jf. bestemmelse 4.2 samt at bygingene er godt solkekponert. Noe som gjør at det er god mulighet for bruk av passiv solenergi. Det er også gjort en justering av antall parkeringsplasser slik at det blir godtatt en maksgrense på 1,5 biler på parkeringsarealet. Det er rådmannens vurdering at planforslaget tar hensyn til klima og miljø. Konsekvenser for folkehelse: Planforslagets beliggenhet gjør at det er lett tilgang til kulturlandskap og turområder, det er kort veg til idrettsplass, lekeplasser og Mjøsa. Dette gir gode muligheter for rekreasjon. Det er også lagt opp til et vestvendt felles opphold og lekeområde som ved god tilrettelegging kan bli et fint

8 sted for sosialt samvær. Golfbane ligger heller ikke langt unna. Det er rådmannens vurdering at planforslaget har gode konsekvenser for folkehelsa. Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i henhold til sentrale retningslinjer for planlegging. Rådmannen viser til vurderingene over og anbefaler at reguleringsplanen med bestemmelser godkjennes Trykte vedlegg: 1. Forslag til bestemmelser, datert Plankart, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Sjekkliste for ROS 6. Merknader 7. Kommentar til merknad fra nabo Asbjørn B. Nanbjør Utrykte vedlegg: 1. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark 2. Uttalelse fra Hedmark fylkeskommune 3. Uttalelse fra Statens Vegvesen 4. Uttalelse fra HIAS 5. Barn og unges talsperson i plansaker