Detaljreguleringsplan for hytteområdene HB1614 og HB1615 i Fageråsen - Klager på planvedtak

Transkript

1 Trysil kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 17875/2016 Arkiv: L12 Vår saksbehandler: Bjørn Tore Bækken Detaljreguleringsplan for hytteområdene HB1614 og HB1615 i Fageråsen - Klager på planvedtak Saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift Kommunestyret Saksdokumenter vedlagt: 1 Klage på vedtak av plan fra Anders Kåpe m.fl., datert Klage på vedtak av plan fra Roger Larsson, datert Klage på vedtak av plan fra Fageråsens Hytteeierforening, datert Klage på vedtak av plan fra Håkan Skutberg, mottatt Kommunestyrets behandling - Detaljregulering HB1614 og HB 1615 i Fageråsen 6 Reguleringsbestemmelser HB1614 og HB1615 i Fageråsen 7 Planbeskrivelse Detaljregulering HB1614 og HB1615 i Fageråsen 8 Plankart Detaljregulering HB1614 og HB1615 i Fageråsen 9 Plankart Detaljregulering Trysil Høyfjellsenter Øvrige saksdokumenter: 1. Kommuneplanens arealdel , vedtatt av kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Klagene på Detaljreguleringsplan for HB1614 og HB1615 i Fageråsen fra Roger Larsson datert , fra Leif Kåpe m.fl. datert , fra Fageråsen Hytteeierforening datert og fra Håkan Skutberg datert tas ikke til følge, og kommunestyrets vedtak opprettholdes. 2. Det vises til at klagene ikke inneholder nye momenter som tidligere ikke har vært kjent og vurdert av kommunestyret og at planprosessen har fulgt plan- og bygningslovens prosess- og saksbehandlingsregler. 3. Klagene videresender fylkesmannen for endelig klagebehandling. Trysil kommune Jan Sævig rådmann (Dokumentet er elektronisk godkjent og er derfor uten signatur.)

2 Bakgrunn Kommunestyret behandlet i møte den 21. juni 2016 forslag til detaljreguleringsplan for hytteområdene HB1614 og HB1615 i Fageråsen. Planen legger til rette for bygging av 51 fritidsboliger 30 på HB1614 og 21 på HB1615 med tilhørende grønnstruktur, høydebasseng, skiløypetraséer og veger. Kommunestyret gjorde følgende vedtak: Trysil kommune godkjenner i henhold til plan- og bygningslovens forslag til detaljreguleringsplan for hytteområdene HB1614 og HB1615 i Fageråsen i henhold til reguleringsplankart datert , reguleringsbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert med følgende endring: - Krav om etablering av lekeplasser med stativ fjernes fra detaljreguleringsplanen. Areal avsatt til lekeområde blir stående. Følgende bestemmelse gjelder: Innenfor dette arealet tillates opparbeidet felles leke-/aktivitetsplass for hytteområdet. Lekeplass skal være allment tilgjengelig og skal tilrettelegges for allsidig lek og opphold med særlig hensyn til barn i aldersgruppe 1-7 år. Utplassert utstyr og møblering skal tåle å stå ute over tid. Forslagsstiller skal oppdatere planbeskrivelsen i henhold til vedtatt plan. I henhold til plan- og bygningslovens og jfr. brev datert er berørte offentlige organer, grunneiere og festere i planområdet og berørte naboer underrettet om planvedtaket og opplyst om klageadgangen og frist for klage. Planvedtaket med opplysninger om klageadgang ble i tillegg kunngjort på Trysil kommunes hjemmeside og i Østlendingen den , med klagefrist Det er innen klagefristen innkommet 4 klager på kommunestyrets vedtak. Klagene er innkommet i rett tid, og det foreligger rett til å fremsette klage i henhold til forvaltningsloven (fvl.) 28, 29 og 30, jf. Plan- og bygningsloven (pbl.) 12-12, jfr Oppsummering av klager Alle klagene er i sin helhet vedlagt saken og klagenes hovedpunkter er kort oppsummert nedenfor. Klage fra Roger Larsson Klager viser til en henvendelse til Trysil kommune og en telefonsamtale med «ansvariga för plan/bygg/miljø» for å avklare hvilke plan- og reguleringsbestemmelser som gjaldt for området bakenfor der han den gang vurderte å kjøpe hytte. Han framsetter i klagen påstand om at «Trysil kommune lovade och försäkrade om at ingen utbyggnad bakom vår hytte skulle skje». Han kjøpte hytte der i mai Videre vises til et sitat fra planbeskrivelsen og pkt. 4.5 Landskap, og formuleringen «HB1615 heller svakt mot øst og nordøst». Klager mener området heller mot øst og sørøst. HB1615 er det vestligste og øverste hytteområdet i reguleringsplanen. Til slutt mener klager at planvedtaket er i strid med naturmangfoldlovens kap. 1, 4 og 5. Klage fra Leif og Margareta Kåpe, Torbjörn Kåpe og Anders Kåpe Klagen er omfattende og inneholder en rekke punkter. Klager er eier av hytte som blir nabo til HB1615, har vært i dette området i 40 år og anser seg å ha god kjennskap til det området som er regulert til hytter i HB1615, og hvordan en bebyggelse skulle påvirke omgivelsene. De mener at det foreligger «feil i underlaget og uforsiktig behandling av informasjon» i denne saken. Klagen gjelder primært den sørligste og øverste delen av HB1615, og som ligger nærmest Lågfjellet, og bygging av veger og 9 hyttetomter her. De mener området er feil beskrevet i saksdokumentene og påpeker det samme som Roger Larsson i sin klage vedrørende helning. Videre mener de området er mer åpent enn det som er beskrevet i planbeskrivelsen, og ikke i hovedsak dekket av tett fjellbjørkeskog. De mener landskapet i HB1615 i vesentlig grad skiller seg ut fra de eksisterende hytteområdene i Fageråsen, som ligger i fullvoksen barskog, og at HB1615 vil skille seg ut og «ødelegge bildet av fjellnatur» og gi betydelige

3 silhuettvirkninger. Klager mener det ikke er forenlig med en langsiktig naturmiljøtanke å legge hytter i et fjellbjørkeområde som helt mangler høyere trær, og som dermed skulle endre de øvre deler av Fageråsens karakter betydelig. Det påpekes at også forslagsstiller i planbeskrivelsen har påpekt områdets sårbarhet og faren for silhuettvirkninger av bebyggelsen. Klager påpeker at de som eier av tomt R87 og direkte nabo til planområdet HB1615 ikke har mottatt nabovarsel verken fra tiltakshaver ved oppstart eller fra Trysil kommune ved offentlig ettersyn. De understreker at deres adresse er kjent for Trysil kommune, ved at de har mottatt faktura fra kommunen vedørende kloakkavgifter og eiendomsskatt. På grunn av dette har de ikke kunnet sette seg grundig inn i byggeplanene på rett tidspunkt og dermed fått begrensete muligheter til å påvirke. Klager påstår at området tidligere har vært aktuelt for utbygging, men at fylkeskommunen/fylkesmannen har stoppet utbyggingen i dette området. Videre påstås at klager og andre hytteeiere i området har fått løfte om at det ikke skulle skje videre utbygging i dette området (jfr. klage fra Roger Larsson). Det hevdes at naturlige og viktige lekeplasser for de eksisterende hyttene i området forsvinner, områder som i dag brukes til turgåing, bærplukking, skigåing og aking. Klager påpeker at deres argumenter bygger på 40 års tilstedeværelse i og bruk av området. Klager mener dyrelivet i området vil påvirkes i større grad og mer negativt enn det underlaget for planvedtaket tilsier. Klager viser til at å bygge høydebasseng med tilhørende bilveg i snaufjellet opp mot Skurufjellet/Brødfjellet kan ødelegge stedets karakter og den naturlige stien i området. Klager oppsummerer sine momenter slik: «Vi konstaterer at: Planbeskrivelsen for område HB1615 delvis ikke stemmer med virkeligheten og ikke er korrekt beskrevet. Utbygging skulle påvirke området mer enn det planen beskriver. Planlagt vei samt angitte ni tomter går mot forslagsstilerens egne beskrivelse og tanke med området i og med at en «uheldig silhuett-/fjernvirkning og bevaring av mest mulig av eksisterende vegetasjon ikke er mulig i dette området». Planen er i strid med Fylkesmannens innspill om at utbyggingen skal tilpasses landskapet på en god måte. Nabovarsel i henhold til loven er ikke sendt ut og har påvirket muligheten til å peke på argument vedrørende HB1615 i tide. Naturlige lekeplasser og dyreliv i området skulle påvirkes betraktelig. Bygging av vannbasseng oppe på Brøfjellets snaufjell skulle sterkt påvirke nåværende høyfjellsnatur. Klager framsetter med dette ønske om at de angitte deler av HB1615 ikke tillates bebygget. Klage fra Håkan Skutberg Klager er eier av ny fritidsbolig i Skurufjellet Hyttegrend og grenser tilsynelatende inn mot de nedre deler av HB1614 (det området i reguleringsplanen som ligger mot Høyfjellssenteret). Det påpekes at det ikke er avsatt tilstrekkelig grøntareal mellom Skurufjellet og de nærmeste hyttene i HB1614 og at disse hyttene vil skjerme for mye av den eksisterende utsikten mot selve Trysilfjellet. Dette anses som helt nye forutsetninger for den nye bebyggelsen i Skurufjellet. Han påpeker at nye tilknytningsløyper for ski inn / ski ut vil gi økt skitrafikk ved sin eiendom. Klager ønsker primært at det ikke skal tillates utbygging i HB1614, sekundært at tomtene nærmest Skurufjellet Hyttegrend tas ut av planen og planområdet reduseres. I tillegg bes om at skiløyper legges slik at de ikke påvirker eksisterende eiendommer. Klage fra Fageråsen Hytteeierforening

4 Hytteeierforeningen påklager kommunestyrets planvedtak om Detaljregulering av HB1614 og 1615 og slutter seg videre til den klagen som er framsatt av Leif Kåpe m.fl. Foreningen ser med stor uro på den utbygging som planlegges i HB 1614 og 1615 med nye hytteområder helt oppe på fjellet. Klagen angir følgende hovedmomenter: Urørt fjellnatur som i dag er lettilgjengelige rekreasjonsområder og skiløyper forsvinner Eldre eksisterende bebyggelse havner midt i ett hytteområde og får redusert verdi Bekymret over at fjellet ikke verdsettes mer og fredes mot ytterligere utbygging Trafikksituasjonen forverres med mer gjennomgangstrafikk til de nye hytteområdene som verken har ski inn / ski ut, og at en er avhengig av bil eller buss fir å komme til alpinområdet Gode skiløyper med under- eller overganger og sikrere gangveger nedprioriteres Miljø- og sikkerhetsaspekter tas ikke hensyn til. Barn vil leke i snøen utenfor hyttene sine. Gående trafikanter blir stedig utsatt for mer trafikk. Synspunkter fra naboer, herværende hytteeiere og Fageråsen Hytteeierforening har ingen betydning og gir ingen mulighet til å påvirke, da det er utbyggere, grunneiere og penger som styrer utviklingen. Rådmannens vurdering Planområdet HB 1614/1615 ble gjennom kommunestyrets vedtak av Kommuneplanens arealdel i møte den avsatt som framtidig byggeområde for fritidsbebyggelse, med til sammen 51 tomter av HB-standard. Detaljreguleringsplanen for HB1614 og HB1615 forholder seg til kommuneplanens rammer når det gjelder antall tomter, utnyttelsesgrad og i all hovedsak også når det gjelder byggehøyder. For HB1615 er arealet også tilnærmet identisk med det arealet som er avsatt i kommuneplanen. For HB1614 er det etter grundigere vurderinger av området gjort en mindre justering av planområdet for å unngå å bygge på myrarealer og heller legge bebyggelse til fastmark. De fleste synspunktene fra klagerne som går på uheldig landskapsvirkning, bygging i høytliggende områder mot snaufjell, manglende ski inn / ski ut løsning, nedbygging av viktige rekreasjonsområder mm. har vært trukket fram og blitt vurdert både under behandlingen av kommuneplanens arealdel og nå under arbeidet med detaljreguleringsplanen. Synspunkter på dette har både kommet fram gjennom høringsuttalelser og er i tillegg trukket frem i administrasjonens beskrivelse og konsekvensvurderinger av en mulig utbygging av disse områdene. Både det forrige kommunestyret ved behandlingen av kommuneplanens arealdel og det nåværende kommunestyret ved behandlingen av detaljreguleringen har derfor vært godt kjent med klagernes synspunkter på utbygging av HB1614 og HB1615 og de landskapsmessige og miljømessige konsekvensene av utbygging her. Verken regionale eller statlige myndigheter har fremmet innsigelse til planen i løpet av planprosessen. Flere av klagerne påpeker at beskrivelsen av deler av området HB1615 i planbeskrivelsen ikke er korrekt beskrevet, når det gjelder hvilken retning området heller, og i beskrivelsen av vegetasjonen i området. Rådmannen kan ikke se at dette har hatt betydning for vurderingen av områdene som byggeområder. Administrasjonen har over tid hatt flere befaringer i området og er således godt kjent med hvordan området ser ut. Formannskapet under behandlingen av kommuneplanen, og Hovedutvalg for forvaltning og teknisk drift under behandlingen av detaljreguleringen har begge vært på befaring under planprosessene og selv kunnet se hvordan landskapet ser ut og hvordan vegetasjonen framstår i disse byggeområdene. En av klagerne hevder som nabo ikke å ha mottatt nabovarsel verken ved oppstart av detaljreguleringen eller ved offentlig ettersyn. Rådmannen har påvist at dette er tilfelle og har tidligere besvart dette i eget brev datert ovenfor klager. Plan- og bygningsloven 12-8 Oppstart av reguleringsplanarbeid sier at Registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer til planområdet, skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp. Det samme gjelder når forslag til reguleringsplan sendes på høring, jfr

5 21-3 Nabovarsel sier at Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates. For eiendommen gnr. 56, bnr. 202 (R87) finnes ingen adresse i matrikkelen. Av denne grunn er det dessverre ikke sendt varsel om oppstart av planarbeidet eller ved høring av forslag til detaljplan, men dette anses ikke å være en formell feil fra kommunens side. Klagen inneholder derimot ingen nye vesentlige momenter som ikke har vært kjent og vurdert i løpet av planprosessen. En er kjent med at det også tidligere har hendt at det er unnlatt å sende nabovarsel ved manglende adresse i matrikkelen. Rådmannen ønsker å tilstrebe en så bred og god medvirkning i planprosesser som mulig og har derfor endret rutinene slik at en også sjekker andre adressekilder dersom det ikke finnes adresse i matrikkelen. Bebygde eiendommer vil i prinsippet motta faktura fra kommunen på kommunale avgifter og/eller eiendomsskatt, og i dette registeret finnes i prinsippet alltid adressene. Roger Larsson viser i sin klage at han tidligere har fått forsikringer fra Trysil kommune at det ikke vil komme framtidig bebyggelse der HB1615 nå er regulert. Rådmannen har ingen dokumentasjon eller annen informasjon som eventuelt skulle bekrefte dette så mange år i ettertid. Ved forespørsler om framtidige planer for utbygging viser en alltid til enten kommuneplanens arealdel eller vedtatte reguleringsplaner for de aktuelle områdene. Samtidig påpeker vi også at selv om det i dag ikke foreligger kjente utbyggingsplaner i et område, er ikke dette en garanti for at det i framtida ikke vil kunne komme en utbygging. Kommuneplanens arealdel vil aldri gjelde lenger enn fram til kommunestyret har vedtatt en ny og revidert plan, og kommunen kan derfor aldri gi noen garanti i forhold til framtidig utbygging. Håkan Skutberg har klaget på at han mener det ikke er avsatt tilstrekkelig grøntareal i planen for HB1614 og hans nye fritidsbolig i Skurufjellet. Klager sin hytte ligger på den tomta i Skurufjellet som ligger nærmest HB1614 og der friområdet mellom disse områdene er smalest. Det er i planen her avsatt et friområde som på det smaleste er ca. 25 meter. Reguleringsplanen for Trysil Høyfjellsenter som omfatter Skurufjellet åpner for en betydelig fortetting innen området, og de tomtene som ligger øverst og innbefatter klager sin hytte blir svært tett bebygd. I moderne høystandard hytteområder må en påregne tett bebyggelse, også at senere utbygging kan komme relativt tett på. Rådmannen mener den grønne sone mellom HB1614 og Skurufjellet er tilstrekkelig. I tillegg til momenter som allerede er omtalt har Fageråsen Hytteeierforening gitt uttrykk for at de føler at de synspunktene de som representant for hytteeierne kommer med ikke får noen betydning for planleggingen, og at utviklingen styres av utbyggere og grunneiere. De viser også til at det over tid er skjedd en stor utbygging i Fageråsen med sterkt økende trafikk uten at trafikksikkerheten er ivaretatt ved gangveger, fortau, over- og underganger mm. Rådmannen har ingen problemer i ettertid å se at det kunne vært stilt større krav til nødvendige trafikksikkerhetstiltak og bedre infrastruktur for øvrig i forbindelse med ulike utbyggingsprosjekter. Dette er imidlertid ikke gjort og en har i dag kun mulighet til å pålegge nye utbyggere slike krav, men da kun i et omfang som er forholdsmessig i forhold til sine prosjekter. Dette prøver en å følge opp i nye planer i hele Trysilfjellet. Konklusjon Rådmannen mener de relevante synspunktene på detaljreguleringsplanen for HB1614 og HB 1615 i Fageråsen som framkommer i klagene ikke inneholder nye momenter som ikke har vært kjent og vurdert tidligere. Rådmannen mener videre at planprosessen har foregått i tråd med plan- og bygningslovens regler for medvirkning og prosessregler for øvrig. Rådmannen foreslår at klagene ikke tas til følge og at klagene videresendes fylkesmannen for endelig behandling.