Hurum kommune Arkiv: L12

Transkript

1 Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2014/339 Saksbehandler: Morten Dyrstad Dato: A-sak.Forslag til detaljregulering for Sætre sentrum. Saksnr Utvalg Møtedato 18/15 Planutvalget Saksprotokoll i Planutvalget Behandling: Merete Haug fremmet slikt forslag: 1. Sette høringsfristen til 10 uker 2. Planen påføres høyder på foreslått bebyggelse angitt som høyde over havet, og omriss av planlagt bebyggelse. Feil i plankartet rettes opp. Tekst bør skaleres opp så den er lesbar. 3. Planutvalget ber om at dokumentene kryssjekkes for å kvalitetssikres for å gi entydig og sammenfallende informasjon i plan, planbestemmelser og estetisk veileder. Til bestemmelsene: 4. 1 Miljømål og krav formuleres som en del av hensikten med planen Krav om miljøprogram som fastsetter miljømål og utarbeidelse av miljøoppfølgingsplan etter NS 3466 innarbeides i bestemmelsen. Miljøprogrammet skal godkjennes av Hurum kommune før rammetillatelse gis for første byggetrinn, og redegjøre konkret for tiltakets løsninger og de påvirkninger de har for miljø, ressurser og samfunn herunder energibruk/-energiøkonomisering, massehåndtering, transport, varetransport, avfallshåndtering, henting og levering, støy, materialbruk. Bebyggelsen skal ha grønne (beplantede) tak. Temaer som skal behandles er - Materialbruk i et livsløpsperspektiv - Miljøvennlige energiløsninger i bebyggelsen med lavt forbruk pr bebygd areal, lavt elektrisitetsforbruk, fleksibel energibruk og valg av energikilder Det skal benyttes materialer med lang levetid og materialer som muliggjør god materialutnyttelse. Det skal dokumenteres at det brukes sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer. Det skal utarbeides klimagassregnskap. Utbygger skal dokumentere at bebyggelsen har 40% lavere klimagassutslipp under oppføring og i levetiden, i materialbruk sammenlignet med referansebygg bygget etter TEK 10.

2 Planutvalget ber om at det stilles krav til detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 før rammetillatelse gis : Åpne avfallsløsninger er ikke tillatt i planområdet 8. I 5.5 innarbeides krav om minst 1 tilrettelagt båtplass pr brygge/utstikker samt en gjesteplass Antall parkeringsplasser pr boligenhet reduseres til maksimalt 0,9. I tillegg stilles krav om avsatt plass til bildelingsordning med fem plasser. Det stilles krav til parkeringsdekning for næringsarealer/kontorer. Når antall parkeringsplasser for boliger reduseres, kan overskytende parkeringsplasser i kjeller inngå i dette kravet I hvert av parkeringsanleggene skal minst 10 % av plassene tilrettelegges for oppladning av el-bil, og samtlige parkeringsanlegg skal bygges slik at det er mulig senere å tilrettelegge alle plassene for oppladning av el-bil Høyder på bygg angis som kotehøyder. 12. Byggegrense for BS 7 trekkes inn til 4 m fra områdegrense mot sjø og reduseres med en etasje. 13. Balkonger tillates ikke utenfor byggegrenser. Fasadeoverheng som kan krage inntil 2 m ut over byggegrensen skal angis i %. 14. Bestemmelse om grønne tak utgår, overlapper med bestemmelse i pkt Første ledd: Det stilles krav om saltak på flere bygg. 16. Annet ledd: Innenfor BS 2-3 og et bygg innenfor BS-7 endres til: Innenfor BS Tredje og fjerde ledd utgår 18. Sjette ledd: Det stilles krav til 5 meter høyde fra bakkeplan til underkant balkonger/utkragede bygningsdeler for felt B 7 Åttende ledd: Det stilles krav om 70 % glassfasade også mot område SGG (strandpromenaden). 19. Tolvte ledd: Det stilles krav til grønne tak på alle tak med helningsvinkel slakere enn 30 grader, med unntak av tekniske anlegg eller takterrasser. 20. Det innarbeides en bestemmelse om renovasjon. Renovasjon for boligdelen skal utformes som dyprenovasjon. Det skal stilles krav til renovasjon for næringsarealer. I prinsippet bør dette utformes som renovasjonsrom eller i kjeller. Containere og åpne avfallsløsninger er ikke tillatt utenfor bygg. 21. Det bør angis maks bygningsmasse for hvert område, i form av BYA, BRA eller lignende Offentlige arealer skal være fritt tilgjengelig for allmenn ferdsel hele døgnet. Strandpromenader og brygger skal være offentlig formål og være tilgjengelig for allmennheten for fisking og bading Kravet om universelt utformet kyststi i 4 m bredde må vurderes opp mot hvilket inngrep det innebærer for spesielt områdene GF2, BOP og GF 3. I forhold til felt SGG må ikke kravet til bredde på kyststi komme i konflikt med muligheten for å etablere uteservering på brygga, jfr snitt i Estetisk veileder pkt 3.2. Estetisk veileder: 24. Generelt gjøres veileder mer forpliktende ved at en unngår runde formuleringer som bør, etterstrebes, kan etc., men erstatter det med skal.

3 25. Pkt 1.1 Mål for Sætre sentrum ønskes omarbeidet slik at det legges større vekt på å ivareta offentlig bruk enn på bomiljøet (jfr første setning). Her bør også miljømålsetninger, og en regulering av forhold mellom offentlige og private arealer komme til uttrykk. 26. Pkt 1.3 Generelt skal det unngås forhager som privatiserer fasadene mot gater og plasser. 27. Pkt 2.12: Angitte aktive fasader stemmer ikke overens med øvrig beskrivelse og bestemmelser, og skissen må oppgraderes. 28. Pkt 2.13: Planutvalget etterlyser at det legges opp til større bruk av trefasader. Tre skal være dominerende materialvalg i nybygg og i fasader. 29. Vedlagt bilde av oppbrutte fasader gir et uheldig inntrykk, selv om det er ment som eksempel. Dette bør skiftes ut. 30. Pkt 2.2.1: Forhager tas ut av veisnitt. 31. Pkt 2.2.4: Oppstammede gatetrær kan hindre sikten dersom det er høydeforskjeller i terrenget. Dette bør problematiseres/kommenteres. 32. Pkt 2.31: Oppvarmede fortau, gater og benker må vurderes ut fra klimamålsettingene 33. Pkt 2.4 Forhager tas ut 34. Pkt 3.2 Angitt snitt for bryggepromenade omarbeides slik at det er plass til møblering. 35. Pkt Området skal så langt som mulig tilrettelegges for universelt tilgjengelige aktiviteter i sjø, som kajakkpadling, fiske, baderampe e.l. 36. Pkt 4.3 Avfallshåndtering skal være nedgravd eller håndtert i bygg. Det skal ikke åpnes for containere eller avfallsskur i utearealene. 37. Pkt 4.4 Ved bruk av naturstein i murer, trapper eller andre elementer i utomhusanlegg skal det benyttes Røykengranitt. Heidi Sorknes fremmet slikt tilleggsforslag: 1. Presisering av planbestemmelsenes pkt 5.8.4: Det skal kunne etableres maks 3 nedkjøringer til parkeringskjellere innenfor planområdet. 2. Tillegg til planbestemmelsene pkt 8.1.1, første avsnitt: En utescene skal etableres i tilknytning til torget. 3. Endring av planbestemmelsene pkt 7.4.3, 2. avsnitt: Innenfor BS_2-3 og BS_7 skal det etableres publikumsrettet virksomhet i 1. etasje ut mot offentlige arealer. 4. Tillegg til planbestemmelsene pkt 6, 6.avsnitt: I tillegg skal midlertidig brukstillatelse til BS_2 være gitt. 5. Nedkjøringer til parkeringskjellere må tegnes inn i utomhusplankartet før 2. gangs behandling av planen. Rådmannen fremmet slikt forslag: Enkelte bestemmelser knyttet til boligområde B, bak malerhjemmet, har falt ut fra plankartet og bestemmelsene. Dette er lik bestemmelser knyttet til kommende kommuneplan og disse legges inn i plangrunnlaget før planen legges ut på høring. Martin Berthelsen fremmet slikt forslag: Ingen bygg skal være fundamentert i sjø, og det skal ikke være overheng over strandpromenaden. Bygg i BS2, 3 og 4 skal ha maksimum 4 etasjer med gesims og mønehøyde på ikke mer enn 14 m. Bygg i BS 4 og 5 skal ha maksimum 3 etasjer og gesims og mønehøyde på ikke mer enn 10.5 m. Merete Haugs forslag pkt 1 falt med 3 mot 8 stemmer. Rådmannens innstilling, med forslag fremsatt i møtet, ble vedtatt med 9 mot 2 stemmer.

4 Øvrige forslag fremsatt i møtet ble enstemmig vedtatt at legges ved forslaget som legges ut på høring. Vedtak: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljregulering for Sætre sentrum med tilhørende bestemmelser, datert Enkelte bestemmelser knyttet til boligområde B, bak malerhjemmet, har falt ut fra plankartet og bestemmelsene. Dette er lik bestemmelser knyttet til kommende kommuneplan og disse legges inn i plangrunnlaget før planen legges ut på høring. Øvrige forslag fremsatt i møtet ble enstemmig vedtatt at legges ved forslaget som legges ut på høring. Innstilling: Planutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljregulering for Sætre sentrum med tilhørende bestemmelser, datert Vedlegg: Plankart Planbestemmelser Utrykte vedlegg: Planbeskrivelse, planbestemmelser med spor / endring, estetisk veileder, trafikkanalyse m.mv: Bakgrunn: Planutvalget vedtok i møte å prioritere arbeidet med utvikling av Sætre sentrum. Til grunn for utvalgets vedtak ligger ønske om realisering av områdeplan for Sætre sentrum. (vedtatt 2012) Det ble framlagt foreløpige skisser over Sætre sentrum for planutvalget i møte Etter en forhåndsvurdering av planforslaget vedtok planutvalget i møte at arbeidet med detaljregulering for Sætre sentrum videreføres. Utvalgets planvedtak legger til grunn en liste med 15 kulepunkter over viktige momenter som skal følges i det videre planarbeidet. Planutvalgets vedtak lyder som følger: «Planutvalget vedtar at arbeidet med detaljregulering for Sætre sentrum videreføres. Viktige momenter i det videre planarbeidet er som følger: Praktisk informasjon: Denne plan skal nå til såkalt førstegangs behandling i planutvalget. Deretter legges den ut på høring i 6 uker. Etter høringsfristen kan forslaget revideres før kommunestyret tar den endelige behandling. I annen gangs behandling kan man ikke legge inn nye omfattende tiltak i planen ut over det man har sendt på høring, men man kan fritt ta bort hele eller deler av utbyggingen. Det vil si at alt man ønsker høring på, eller er usikker på, bør med i førstegangsbehandlingen og eventuelt tas bort til annengangsbehandling. Interesseavveining mellom private og offentlige interesser. Det vises her særskilt til strandpromenade og elvepromenade. Parkering Rammer for maritimbruk. Kvalitet på uterom. Det er viktig å etablere en attraktiv og bred bryggepromenade

5 Dimensjonering av bygningsvolum i forhold til sjøfront og øvrig bygningsmiljø. Det bør legges inn i reguleringsbestemmelsene at det tilrettelegges for publikumsrettet aktivitet i gateplan på alle fasader som vender ut mot offentlige gater, torg og brygger. For mindre sentrale lokaler i gateplan bør reguleringsbestemmelsene utformes slik at det ikke er nødvendig å søke bruksendring dersom de ønskes omdisponert fra boligformål til næringsformål. Det bør stilles krav til fasadeutforming ved at det f.eks innarbeides bestemmelser om maksimal lengde fasade i gateplan uten vinduer, for å unngå lange døde fasader. Vinduer i næringsarealer bør ikke tillates tildekket eller avblendet. Det bør åpnes for møblering i offentlige rom, for å gi muligheter for aktiviteter utendørs som feks uteservering. Det bør innarbeides plass til en utescene. Boligområder utløser krav til lekeplasser. Som et alternativ til tradisjonelle småbarnslekeplasser ønskes det at man ser på mulighetene for å tilrettelegge for utendørs aktiviteter som retter seg mot flere aldresgrupper og som egner seg i et aktivt sentrum. Eksempler på dette kan være sandvolleyball, streetbasket, bordtennis, petanque, lekeskulpturer, spill, utesjakk, treningsapparater i forbindelse med joggeløype/kyststien, rullebrett. Det bør stilles krav om grønne tak. Det bør stilles krav om tilrettelegging for elbilparkering i parkeringskjellere, og sykkelstativer ve næringsbygg. Det bør tilrettelegges for elbilparkering i gateplan Utbygger bes vurdere større variasjon i arkitekturen.» Planutvalgets føringer i ovenstående vedtak er redegjort for punkt for punkt og innarbeidet i planen jf. forslagstillers redegjørelse. (Se utrykt vedlegg i planregisteret) Forslag til reguleringsplan for Sætre sentrum er fremmet av forslagstiller Conceptor AS. Konsulent for planarbeidet er Halvorsen & Reine. Planforslaget er en detaljregulering, og er utarbeidet etter rammene som følger av vedtatt områdeplan for Sætre sentrum som ble vedtatt av kommunestyret i (Se utrykt vedlegg i planregisteret) Denne plan viderefører formål og hovedføringer vedtatt i gjeldende områdeplan. Denne detaljregulering vurderer nærmere mer detaljert infrastruktur, trafikkmønster, kollektivtrafikk, vei- og gateløp, bygningstype, båthavn, kulturmiljø og verneverdig bebyggelse, naturområder, offentlige rom og friområder. Forhåndsuttalelser Til kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det totalt 15 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser, lokale lag og foreninger samt naboer: 1. Statens Vegvesen Fylkesmannen i Buskerud Buskerud Fylkeskommune Direktoratet for sikkerhet og beredskap Norges vassdrags- og energidirektorat Statnett, Kommunalt råd for funksjonshemmede, Landbrukskontoret i Drammen, Røyken, Hurum og Lier, Naturvernforbundet i Hurum og Røyken, Oslofjordens friluftsråd, Drammen Havn, Sætre Båtforening, Brakar AS, Storsand nærmiljøforum v/ Stig Atle Jørgensen,

6 15. Karin Sørli, Styreleder i sameiet Sentrumsbygget Høringsinstansene var særlig opptatt av følgende forhold: Ønsket om bevaring av kulturmiljø, biologisk mangfold i sjø. Påpeking av hensyn til grøntstruktur, strandsone, vassdrag, landskap og universell utforming. Påpeking av at hensyn til støy, barn og unges interesser, lekeplass bør vektlegges. Påpeking av at trafikkforhold, trafikksikkerhet og kollektiv transport ivaretas. Universell utforming Friluftsinteresser Ønske om at hensynet til eksisterende båthavn blir ivaretatt. Hensynet til sameiet sentrumsbygget. Høringsinstansenes innspill er gjennomgått og vurdert av forslagsstiller jfr. krav i plan og bygningsloven. (Se utrykt vedlegg i planregisteret) Nærmere om planbeskrivelsen Hensikten med planarbeidet er å videreutvikle gjeldende områdeplan for Sætre sentrum, og utnytte områdets store verdier og potensialer knyttet til sjø, elv, kulturmiljø, nye boliger og næringsliv. Det skal være fokus på gode boliger, næringsarealer, offentlige uterom og ivaretakelse av viktige Kultur og naturverdier. Det legges også i Sætre sentrum opp til videreføring av kyststien samt en bedre tilgjengelig havnefront. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg og konsekvensvurderinger. (Se utrykt vedlegg i planregisteret) Planbestemmelser Planbestemmelsene er svært viktige da disse er juridisk bindene. Administrasjonen har mottatt utbyggers forslag til bestemmelser på ordinær måte. Disse er også juridisk knyttet opp til en estetisk veileder, noe som er viktig for å sikre et sentrum med høyt estetisk inntrykk. Administrasjonen fant at det innsendte forslag til bestemmelser var for rundt formulert. Følgelig har administrasjonen utarbeidet et revidert forslag til bestemmelser som forslagsstiller har akseptert. I det reviderte forslag (som ligger til grunn for saken) er det gjort en rekke innstramninger for bl.a. å sikre: - Variasjon i byggehøyder og fasader. - Fjerne muligheten for å bygge 6 etasjer, noe rådmannen mener er for høyt. - Satt klare krav til en stor andel av byggene ikke kan bli høyere en 4 etasjer. - Legge klare føringer for inntrukket toppetasje med redusert areal, samt fjernet muligheten til å ha uthengene balkonger i øverste etasje. Det gjør i praksis at ingen felt får bygg med 5 fulle etasjer, men at de i de fleste tilfeller vil ha samme virkning fra gata som et bygg som er 4 etg. Tilsvarende at bygg på 4 etg. virker som om de er 3. - Stille krav om minst 20 % grønne tak. Det er viktig for fjernvirkning av tiltaket. - Innskjerpet rekkefølgebestemmelser slik at de viktigste publikumsområdene (torget og parken) tas før man kan flytte inn i noen bygg i hele planområdet. Slik sikrer kommunen seg juridisk at ikke utbygger kan realisere mindre viktige bygg uten å få opp de viktigste fellesområdene. - Sikret at gangvei over elven får ny bro til erstatning for dagens rør. Dette reduserer fare for oversvømmelse oppover i eleven. - Sikrer at området får en god lekeplass samt bane til strandvolleyball nær stranden. - Tydeliggjør båtforeningens rolle videre i sentrum.

7 Dette legger i praksis store føringer, og reduserte rammer, for utbygger og sikrer at man politisk har større kontroll med hva det faktisk åpnes for. Rådmannens vurdering: Planen følger opp alle tidligere politiske vedtak, både i områdeplan og i de to møtene med politisk forhåndsvurdering. Rådmannen har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Det er gjennom to runder med forhåndsvurdering i åpne politiske møter gitt mulighet til innspill ut over det plan og bygningsloven krever. Rådmannen ser det som positivt at utbygger etter innspill har redusert byggenes maksimale høyde fra 5 fulle etasjer pluss inntrukket toppetasje, til 4 fulle etasjer med inntrukket toppetasje. Videre har rådmannen foreslått innsnevrede bestemmelser som ytterligere reduserer maksimalt bygningsvolum på store deler av bygningsmassen. Videre er rådmannen positiv til at utbygger går bort fra områdeplanens utfylling i sjø, hvilket også hadde forkortet båtforeningens brygger, samt at utbygger øker areal til maritim aktivitet i forhold til områdeplan. Bestemmelsene sikrer nå også båtforeningens aktiviteter i området bedre. Det vil si at hensyn til allmenheten generelt og båtforeningen spesielt nå er mer vektlagt. Planavgrensningen mot sjøen er noe redusert i forhold til varslet planavgrensning, noe som medfører at både «Kavringen» og området for kulturminne (vrak) blir utenfor planområdet. Øvrige endringer er av mindre omfang og utløser ikke krav om nye utredninger. Det er videre gjort enkelte andre endringer og tilpasninger som gjør at planen avviker noe fra områdeplanen. Endringene er etter rådmannens vurdering nødvendige grep for å gjennomføre planen. Blant endringene er utvidelse av småbåthavn i sjøområde utenfor Malerhjemmet. I den forbindelse er det framlagt en arkeologisk undersøkelse som frigir området for kulturminner o.l. Planen legger opp til at blågrønn struktur sammen med bolig/næring kan integreres i gatebildet. Rådmannen er følgelig i utgangspunktet positiv til plankonseptet og de detaljløsninger som planen fremmer, og mener disse er i tråd med politiske føringer. Nedenfor følger kommentar til tema/forhold som rådmannen mener er av vesentlig betydning for gjennomføring av plan for Sætre sentrum. Tema som belyses nærmere er som følger: Bebyggelses, struktur, uttrykk og høyde: Bebyggelsesstruktur er basert på en form for lamellbebyggelse. Bebyggelsen består av 4 hoved lameller, hvor de to innerste brytes tvers gjennom av Øraveien. Lamellene definerer sammen gater, torg og forskjellige uterom. Fordelen ved valg av lamellform er å la flest mulig få del i utsikten mot sjøen, både fra leilighetene og uterommet. Forskyvninger i fasaden foreslås brukt for å gi bedre kontakt fra balkonger mot sjøen. Det bemerkes at vedtatt områdeplan ikke har juridiskbindende bestemmelser om bebyggelsens høyde, selv om det står i planbeskrivelsen en generell anbefaling om at ny bebyggelse bør oppføres med 2,5-3 etasjer. Det står i bestemmelsene til områdeplanen at bebyggelsens høyder skal avklares i detaljreguleringen. Etter forslagstillers oppfatning er bebyggelsens høyder og tetthet foreslått med bakgrunn i at Sætre er et kommunesenter som har gode kvaliteter for tilflyttere, og at tettere sentrum vil tilføre et levende og sosialt tettstedsmiljø.

8 Hvilke byggehøyder og uttrykk som skal tillates avhenger etter rådmannens skjønn av hvilken profil kommunen ønsker på Sætre sentrum. Planlagt bebyggelse vil få maks 5 etasjer og parkeringen legges i kjelleretasje. Dette er en etasje lavere en utbyggers første innspill. For å hindre at bebyggelsen blir påtrengende og monoton er det lagt opp til variert fasadeuttrykk skapes av vindusåpninger, balkonger og utkragninger. Rådmannen foreslår å gjøre dette juridisk bindende gjennom planbestemmelsene. Etter rådmannens vurdering tåler området planlagte byggehøyder dersom man ønsker å utnytte sentrumsarealene effektivt. Uten en effektiv utnyttelse av sentrum reduseres muligheter for å utvikle et godt kollektivknutepunkt og et variert handelstilbud. Spørsmål om tettheten i prosjektet er vurdert, og rådmannens vurdering er at dette ikke vil ha vesentlig negative konsekvenser i forhold til utsikt og solforhold som i dette tilfellet bør vektlegges. Forslagstiller har lagt fram illustrasjoner som viser gunstig forhold mellom bygningshøyde og gatebredde. (Se utrykt vedlegg av snittprofiler i planregisteret). Videre er det lagt stor vekt på sol- og lysforhold i prosjektet. Soldiagrammer fra ulike tidspunkt på dagen viser at lekeplasser og uterom mellom lamellene får tilfredsstillende sollys. Vedrørende sjøarealene viser diarammen at de to nærmeste bygningene skyggelegger deler sjøarealene i en kortere periode. For øvrig vurderes både gatetverssnitt og solforhold i utearealene som gode. (Se utrykt vedlegg av solstudie i planregisteret). Det er lagt inn bestemmelser som sikrer at både bygninger og uterom vil få høy arkitektonisk kvalitet og god detaljering. Dette er ytterligere styrket i rådmannens forslag til planbestemmelser. Planen legger opp til variert romforløp med utsyn til omgivelsene samt utsikt mot sjøen. Dette bidrar til økt opplevelse av Sætre sentrum. Det er utarbeidet ekstatisk veileder iht kravene i vedtatt områdeplan. Hensikten er å gi mer konkrete føringer for hvordan bebyggelse, sentrumsområde utformes og kvalitet skal sikres gjennom prosjektering av bygninger og anlegg samt behandling av søknader om tiltak etter PBL i Sætre sentrum. Estetisk veileder er gjort juridisk bindene i bestemmelsene. (Se utrykt vedlegg av estetiskveileder i planregisteret) Torg, hoved handlegate, kulturmiljø og gangforbindelse: Det er rådmannens oppfatning at planen følger opp hovedintensjonen i vedtatt områdeplan for Sætre sentrum. Området vil få funksjonsblanding, herunder bolig, sykehjem, offentlig badeområde, båthavn m.m. Prosjektet vil gi allmenheten bedre tilgang til sjøen, badeplassen, kulturaktivitet og gangforbindelser gjennom sentrumsområdet bidrar til allsidig sentrumsliv. Foreslåtte torg (hoved torg og bryggetorg) vil ha stor synlig effekt i sentrum og øke aktivitetsnivå. Torg/ markedsplass kan styrke Sætres identitet. Torg/ markedsplass kan fungere som møtested for beboere og besøkende, som arena for arrangementer som Sætredagen, festivaler og samlinger, kultur- og fysiskaktivitet og, konserter m.m. Prosjektet tilfører området nye kvaliteter og funksjoner. Gode gangforbindelser gjennom planområdet etableres. Det er kort vei til de fleste målpunkter i Sætre. Det er ca 10 minutters gangavstand til Sætre barneskole og til barnehage. Planen omfatter viktige kulturmiljøer, herunder Sætre gård og Malerhjemmet. Disse to er en del av Sætres identitet og kan være med å styrke kulturaktiviteter, trekke til seg turister, og gi grunnlag for næringsutvikling. Tiltakene øker i betydelig grad rekreasjonsverdien av kystlinja både for innbyggere og besøkende. Samtidig binder de flere viktige attraksjoner sammen. Småbåthavn, kai og brygge Disse er viktige knutepunkter innenfor planområdet. Småbåthavnen er viktig utfartssted for bruk av

9 fjorden. En småbåthavn med handel og service vil gi et tilbud til båtgjester som kan generere ny sjørelatert næring og gi ringvirkninger for næringslivet i sentrum. En handlehavn vil bidra positivt til- og være en arena for ny sjørelatert servicenæring. Det er positivt at det tilrettelegges for mulig oppretting av fergetrafikk ved å benytte eksisterende offentlig brygge i Sætre sentrum, samt at det tilrettelegges for bussholdeplass og sykkelparkering ved brygga. Brygga vil få stor potensial som serviceanlegg og turmål knyttet til kyststien og sentrums øvrige områder. Oppgradering av disse knutepunktene vil forbedre muligheter for rekreasjon og gi muligheter for sjønære opplevelser helet året. Strandpromenade, badeområde, uteareal og kyststien Planen medfører at sentrumsområdet gjøres mer attraktivt og tilgjengelig for brukere. Beboerne vil få tilgang til flere offentlige uterom i umiddelbar nærhet. Det er et offentlig badeområde og forskjellige friområder i størrelse og karakter, noe som representerer et variert tilbud til brukere. Uterommene har variasjon både i areal og beliggenhet og forutsettes opparbeidet med høy kvalitet. En sammenhengende kyststi øker muligheter for fysisk aktivitet og sjønær opplevelse hele året. Tiltaket kan knyttes til nasjonale føringer for folkehelse og allmenn tilgang til kysten. Planen legger opp til forsterking av sjøfronten i Sætre sentrum. For å sikre gode rom er det lagt inn bestemmelser og føringer i estetisk veileder som stiller krav til uterommets kvalitet. Tettheten vil ikke hemme muligheten for lek og opphold. Det er tilstrekkelig med uteareal som kan benyttes til opphold, lekeplass og praktiske funksjoner. Det bemerkes at prosjektet legger opp til at det blir etablert direkte kontakt mellom bygg og sjøfront som følge av at strandpromenaden er trukket inn i byggeområdene. For å hindre mulige konfliktpunkter mellom private og offentlige interesser er det lagt in bestemmelser om tilstrekkelig høyde på bebyggelse over strandpromenaden, fysisk skille og variert høydenivå som vil tydeliggjøre grensen mellom det private og det offentlige rom. Kyststien bør inngå i et regionalt konsept som kan trekke til seg turister og gi grunnlag for næringsutvikling gjennom hele året. Atkomst, kollektiv transport og parkering: Planen vil få opprettholdt to hoved atkomster iht vedtatt områdeplan. Oppdatert trafikkanalyse viser at framlagt løsninger vedrørende atkomst, gang- og veinett, kollektiv transport og trafikksikkerhet er tilfredsstillende. Det er lagt inn sammenhengende gangveier som knytter sentrumsområde sammen med tilgrensede områder på en god måte. Krysningspunkter mellom myke og harde trafikanter er plassert der det er mest hensiktsmessig i forhold til trafikksikkerhet. Planforlaget har prioritert de myke trafikantene i trafikkbildet og områdets trafikksikkerhet vil bli vesentlig forbedret. Som følge av foreslått sykkelparkering og bussholdeplass vil hele sentrumsområdet være tilgjengelig både for fastboende og besøkende. Beboerparkering legges i kjeller for utnytte verdifulle arealene på bakken til andre formål, herunder næring, lek, kultur og friluftsaktivitet. Øvrig infrastruktur Når det gjelder skole- og barnehagekapasitet har kommunen god reservekapasitet beliggende i gangavstand. Vannkapasitet i området er god. Avløpskapasiteten nærmer seg, og VIVA er i gang med å utrede tiltak for å øke kapasiteten. Dette vil bekostes på ordinær måte av tilkoblingsgebyrer og avgifter.

10 Overvann håndteres lokalt på området. Når det gjelder strøm må utbygger bekoste nye kabler fra Storsand samt nye trafoer. Hensynsoner: Det er flere hensynsoner som skal ivareta flere forhold innenfor planområdet. Forholdene er knyttet til støy, kulturmiljø, grunnforhold, flomfare, trykksone osv. For en del av disse forhold foreligger det rapporter/utredninger. Rapportenes konklusjoner og anbefalinger er innarbeidet i planen på en tilfredsstillende måte. For øvrig er det lagt inn rekkefølge krav om at relevante forhold skal tilfredsstillende dokumenters før byggetiltak tillates. Oppsummering Planen tar opp relevante temaer som i tilstrekkelig grad er synliggjort og drøftet. Planforslaget med tilhørende dokumenter fremmer løsninger som besvarer områdeplanens problemsstillinger på en god måte. Rådmannen ser at det er gjort enkelte endinger/tilpasninger, men vurderer planen innholdsmessig å være i tråd med vedtatt områdeplan. Vurdering av planen i forhold til dagens situasjon faller positivt ut. Konklusjoner har forankring i tilhørende fagrapporter/-utredninger. Konsekvenser av planforslaget synes grundig vurdert. Det er innarbeidet krav om avbøtende tiltak der dette er nødvendig for gjennomføring av planen. Planen synes å gi tilstrekkelige forutsetninger og avklarer rammer for å sette detaljerte løsninger for utbygging. For å sikre allmenhetens interesser har rådmannen sikret disse i planbestemmelsene. Bestemmelsene sikrer juridisk utbyggers erklærte intensjoner mhp variasjon i bygningsmassen. Videre sikrer bestemmelsene at allmenhetens og kommunens interesser ivaretas i byggefasen, samt at de sikrer juridisk at utbygger ikke kan bygge så høyt som opprinnelig indikert, men at de må holde seg innenfor 4+1 etasje. Rådmannen konkluderer med at planforslaget er godt begrunnet og at området tåler prosjektet slik det foreligger. Planforslaget og tilhørende dokumenter gir grunnlag for at kommunen kan ta stilling til spørsmålet om ønsket profil for Sætre sentrum. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn.