Detaljreguleringsplan for Hausebergveien 11 Gnr 98 bnr 275 Kristiansand kommune

Transkript

1 Forslag til Detaljreguleringsplan for Hausebergveien 11 Gnr 98 bnr 275 Kristiansand kommune Plan nr Planbeskrivelse Dato 19. juli 2014, sist revidert 18. mars 2015

2 Bakgrunn Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av Tor Birger Krageboen forslag til detaljreguleringsplan for eiendommen Hausebergveien 11, gnr 98 bnr 275, med tilstøtende arealer på Moneheia i Kristiansand kommune. Bystyret fattet i møte 15. mai 2002 vedtak om oppstart av reguleringsplanarbeid for innregulering av boliger i det aktuelle området, og hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for boligbygging med tilhørende atkomst og grønnstruktur. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger innerst/øverst i Hausebergveien på Moneheia i Tveit. Boligområdet Moneheia er i hovedsak preget av småhusbebyggelse fra Planområdet består i dag av en ubebygd tomt Hausebergveien 11 som er noe flat med et par mindre knauser med høyde ca moh. Tomten er tilvokst med blandet vegetasjon og kratt. Det er relativt bratte skrenter på områdets syd- og østside. I planområdet inngår også del av kommunal vei, og dessuten en liten del av naboeiendommen Hausebergveien 9, som er planlagt som felles atkomstvei til de nye tomtene. Se figur 4 på side 4. Figur 1 Utsnitt av Knutepunkt-kart for Hamresanden Moneheia Hånes. Planområdet grenser til utbyggingsområdet Lauvåsen i syd, øst og nord. Det må nevnes at planområdet var inntatt i overordnet reguleringsplan for Lauvåsen plan nr. 804, men er tatt ut ved senere detaljregulering av områdene Lauvåsen B9-B10 og B12-B13. Eksisterende infrastruktur: - Området sogner til Ve skole som er en skole, avstand ca. 4,0 km fra Hausebergveien 11. Ellers ligger Hånes skole i omtrent samme avstand fra planområdet. 2

3 Hamretun på Hamresanden er nærmeste kommunale barnehage, avstand ca. 2,0 km. Tveit åpne barnehage ligger ca. 1,5 km unna. For øvrig er det en rekke barnehager i Hånes-området. Se kartutsnitt nedenfor. Figur 2 Utsnitt fra Knutepunkt-kart, utvalg: Barnehager, Skoler. - Området har atkomst fra kommunal vei Hausebergveien. - Det er kommunalt vann- og avløpsnett i området med god kapasitet. - Hamresanden har badestrand god nærhet til planområdet og med fine bademuligheter for barn og voksne. Like nord for planområdet er det fine naturområdet med et flott utsiktspunkt på en kolle 111 m.o.h. Moneheia. Et stykke nord for planområdet er det store friluftsområder med turstier, lysløype på Dønnestad og alpinanlegg på Ve. Se figur 3 på side 4. - I reguleringsplan for Lauvåsen B9-B10 og B12-B13 som nylig er godkjent, er det avsatt store arealer til lekeplasser og friområder like syd og øst for Hausebergveien, bl.a. friområdet F09 som omkranser planområdet Hausebergveien 11. Se figur 7 på side 6. 3

4 Figur 3 Utsnitt fra Knutepunkt-kart, utvalg: Badeplasser og utsiktpunkt i nærområdet. Solforholdene i området er meget gode. Det er bussforbindelse fra Hamresanden til/fra byen. Gang-/sykkelveinettet er godt utbygd med sikker skolevei til/fra Ve skole, og også til Hånes skole. Figur 4 Planområdet. 4

5 Grunneiere i planområdet: Navn Adresse Postnr Poststed Gnr bnr Tor Birger Krageboen Fosseveien Tveit Tor Birger Krageboen Fosseveien Tveit Kristiansand kommune Kristiansand Eiendom 4604 Kristiansand Planstatus I gjeldende kommuneplan for er området angitt som grønnstruktur. Figur 5 Utsnitt av kommuneplankartet. Imidlertid fattet Bystyret i møte 15. mai 2002 følgende vedtak: Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas opp til regulering på vanlig måte. Dette er grunnlaget for planforslaget som fremmes her. Tiltaket vil bidra til å oppfylle kommuneplanens målsetning om et variert og tilfredsstillende boligtilbud med hensyn til lokalisering, typer og pris. De planlagte boligene vil også kunne gi god livskvalitet for de nye beboerne i området. Figur 6 Utsnitt av overordnet reguleringsplan for Lauvåsen 5

6 For god ordens skyld må nevnes at planområdet var inntatt i overordnet reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr. 804, hvor det var regulert til friområde, noe som for øvrig var i samsvar med kommuneplanen. Ved senere detaljregulering av områdene Lauvåsen B9-B10 og B12-B13, er imidlertid området tatt ut; ref. Bystyrevedtaket gjengitt ovenfor. Figur 7 Utsnitt av detaljreguleringsplan for Lauvåsen B9-B10 og B12-B13. I noen grad er planarbeidet sett i sammenheng med nevnte detaljregulering. For øvrig pågår det ikke planarbeid i nærområdet av betydning for denne planen. Planforslaget Hovedgrep Planforslaget legger opp til ny bebyggelse på en ubebygd tidligere fradelt boligtomt innerst i blindvei. Den offentlige veien reguleres med tilfredsstillende dimensjonering på vendehammeren, mens atkomsten til de 2 nye boligtomtene og til eksisterende bolig i Hausebergveien 9 reguleres som felles privat vei. To markerte knauser foreslås regulert som friområde for lek i offentlig eie. Plasseringene av de nye bygningene tar hensyn til karakteristiske terrengformasjoner og vil samtidig gi en tilfredsstillende utnyttelse av området. Arealbruk Planområdet er på ca. 2,84 daa og foreslås regulert til: Kategori Formål Areal Enhet Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 1,08 daa Samferdselsanlegg Kjørevei offentlig 0,37 daa Samferdselsanlegg Felles vei - privat 0,10 daa Samferdselsanlegg Annen veigrunn 0,08 daa Grønnstruktur Friområde 1,22 daa Tomtestørrelsene er hhv. 544 m2 og 535 m2. 6

7 Uteareal per boenhet Felt B1 B2 Byggeområder for boliger m/ 2 boenheter Areal regulert byggeområde 1079 m2 - Bebygd areal ( fotavtrykk ) 340 m2 - Terreng brattere enn 1:3 (etter tiltak) 150 m2 - Garasje/parkeringsareal 100 m2 Disponibelt uteoppholdsareal innen byggeområdene 489 m2 dvs. ca. 244 m2 per boenhet Stipulert maksimal BRA for området er 480 m2. Bebyggelse, struktur og tiltak På felt B1 og B2 kan det oppføres boliger med i alt inntil 2 boenheter. Bebyggelsen planlegges som frittliggende boliger i 2 etasjer med saltak med møneretning øst-vest. Alternativt kan boligene oppføres i 2 etasjer med pulttak. Bebyggelsen er lagt mellom de markerte knausene på eiendommen med god tilpasning til eksisterende terreng, og byggeområdene er avgrenset slik at kollene vil kunne bevares uten inngrep. Det forutsettes garasje/parkering på egen grunn. Bygningene skal ha tak med mørke, ikke reflekterende farger. Underetasje/kjelleretasje gis en utforming som minimaliserer dominerende effekt. For området under ett er det beregnet en utnyttelse på 40 % BYA. Bygningenes plassering gir best mulige solforhold for boligene og for utearealene som for det meste lagt til bygningenes sydside, men arealer bakenfor bebyggelsen vil også kunne være gode uteoppholdsarealer. Med den foreslåtte plasseringen og terrengtilpasningen mellom knausene, vil fjernvirkningen ikke i særlig grad bli skjemmende. Ingen tilstøtende boliger får forringet solforhold eller utsikt. Grønnstruktur I friområdet anlegges sandlekeplass i samsvar med kommunale retningslinjer. Friområdet er romslig og i stor grad velegnet til bruk for fri lek. Det forutsettes oppsatt sikringsgjerde på skrenten mot syd. Planområdet er terrengmessig relativt klart avgrenset i forhold til omgivelsene, med relativt bratte skrenter mot syd, øst og også i noen grad mot nord, og fremstår slik sett som avslutning på boligområdet Moneheia. Planområdet er likevel forsøkt gitt en landskapsmessig betraktning i forhold til det tilstøtende boligområdet Lauvåsen, særlig felt B13 som omkranser planområdet på tre kanter. I reguleringsplanen for Lauvåsen B9-B10 og B12-B13 er det gjort en helhetlig vurdering av grunnforhold, topografi og vegetasjon hvor konklusjonene og sammenfatningene danner grunnlag for det godkjente forslag til utbygging som nå er vedtatt. Planområdet Hausebergveien 11 kan ikke på noen måte sies å inngå i en sammenhengende grønnstruktur, men blir liggende isolert fra de regulerte fri- og naturområdene i Lauvåsenområdet. Imidlertid er de to kollene i friområdet o_gf tatt vare på, og fra den nordligste av disse er det farbar forbindelse til tilstøtende friområde F09 i Lauvåsen-planen. Byggeområdene er dessuten avgrenset slik at kollene skal kunne bevares uten inngrep. Samferdselsanlegg/Trafikk Veien i området er utformet etter Kristiansand kommunes veinormal. Bussforbindelse fra Moneheia til/fra byen og mot Tveit anses for tilfredsstillende. Teknisk infrastruktur De nye boligene forutsettes å benytte eksisterende kommunalt ledningsnett for vann og avløp i Hausebergveien som har god kapasitet. 7

8 Lavspentnett i området har også god kapasitet. Veinavn Hausebergveien foreslås som veinavn også for de nye boligene. Universell utforming Boligene planlegges med godt tilpassede atkomstforhold, og det forutsettes at forskriftenes krav mht. tilgjengelighet tilfredsstilles. Barn og unges interesser Planområdet har ikke vært vesentlig i bruk som leke-/aktivitetsområde for barn. For å ivareta barn og unges interesser, er det i planforslaget avsatt et romslig friområde som egner seg godt for fri lek, og hvor det skal opparbeides sandlekeplass. Kvartalslekeplassen på Bjørnemyr i tilknytning til felt B10 (i reguleringsplanen for Lauvåsen) øst for planområdet vil være tilgjengelig også fra planområdet. Se figur 7 side 6. Aktuell atkomst vil være rett mot nord til samleveien Moneheia. Videre skal det etableres gang-/sykkelvei langs hovedveien og stiforbindelser gjennom friområde o_f2. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for ROS-analyse følger som vedlegg til planbeskrivelsen. For å sikre de nye boligene mot radonstråling, etableres det radonsperre iht. TK 10. Det forutsettes etablert tilfredsstillende sikring av lekearealet ved vendehammeren ved oppsetting av gjerde. Utover dette er det ikke funnet tegn på forhold med tanke på risiko og sårbarhet som bør/må utredes nærmere. Miljøkonsekvenser - Den planlagte bebyggelsen er ikke utsatt for støy verken fra trafikk eller fra annen virksomhet. - Det er ikke registrert sjenerende lukt eller annen forurensning i området, og det planlagte tiltaket vil heller ikke påvirke forurensningssituasjonen. Det kan heller ikke ses at gjennomføring av planen vil medføre negative miljøkonsekvenser av noen art. Nødvendige gravearbeider vurderes i forhold til ny bygge- og graveforskrift Folkehelse Gjennomføring av plan medfører ikke helseskadelige påvirkninger for naboer eller for nye beboere i planområdet. All aktivitet i planområdet vil stamme fra bruk av eiendommen til boligformål som ikke gir skadelig eller sjenerende påvirkning. Lyd og støy Det antas at beregning og vurdering av trafikkstøy ikke er relevant. Anleggsfasen Byggearbeidene planlegges og gjennomføres iht. Klima- og miljødepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen veileder T Veilederen har anbefalte støygrenser for byggevirksomhet. Kriminalitetsforebyggende Gjennomføring av reguleringsplanen medfører ingen endring av bebyggelsesstrukturen i 8

9 området, og etablering av de planlagte boligene vil ventelig bidra til at området/nærmiljøet kan oppleves trygt. Forurensning, energiforbruk og lukt Det er ingen tiltak som foreslås i reguleringsplanen som vil påvirke forurensningssituasjonen eller energiforbruket. Biologisk mangfold Det er ikke registrert forekomster av særlige biologiske elementer, og reguleringsplanen vil ikke påvirke naturforhold i negativ retning. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det inngås ikke utbyggingsavtale med kommunen for denne planen. Gjennomføring av planforslaget medfører ingen nødvendige kommunale investeringer på sosial, teknisk eller grønn infrastruktur. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Etter Bystyrets vedtak om å godta regulering av Hausebergveien 11, ble oppstartsmøte med Plan- og bygningsetaten avholdt 2. februar Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Strek Arkitekter sendte melding om påbegynt reguleringsarbeid 9. februar 2005 til offentlige etater og til naboer. Frist for uttalelse var 2. mars Melding om igangsatt regulering ble også innrykket i Fædrelandsvennen 12. februar Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer: Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Området er uregulert. I kommuneplanen er området avsatt til LNF-område med spesielle naturvern- og friluftsinteresser av særlig høy verdi. Eventuell utbygging bør vurderes nøye av ovennevnte hensyn. Landskapsmessig uheldig med boliger i dette området på grunn av terrengets beskaffenhet og høyde. Ingen registrerte natur- eller miljøfaglige enkeltobjekter av regional eller nasjonal verdi. Generell påminnelse om vurderinger av konsekvenser for barn og unge og om ROS-analyse, inkl. radonvurdering. Kommentarer: Området er ikke uregulert, men regulert til friområde. Foreslåtte boliger tilpasses landskapet og plasseres slik at silhuettvirkning unngås eller begrenses. Stup og skrenter i området bør vurderes sikret. Ytterligere tiltak vurdert som unødvendige. Kristiansand kommune Samfunnsmedisinsk enhet Ingen spesielle bemerkninger til at området reguleres til boligformål. Dog er veien opp dit bratt og svingete. Kommentarer: Tas til etterretning. 9

10 Vest-Agder fylkeskommune NSK-avdelingen Området omfattes av reguleringsplan for Lauvåsen, eiendommen er regulert til friområde. Området er i dag en grønnkorridor, og på grunn av planlagt omfattende utbygging, er det ønskelig at slike korridorer bevares av hensyn til områdets bokvalitet. Det vises til RPR for styring av barn og unges interesser hvor det bl.a. heter: Ved omdisponering av arealer som er avsatt til fellesareal eller friområde, og som er i bruk som eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det tilrådes å stille planarbeidet i bero. Under forutsetning av at det kan skaffes egnet erstatningsareal, må: - eksisterende boområde ikke forringes - Alle stier angis på plankartet - All bebyggelse vises med møneretning, utnyttelse og høyder, og det må avsettes egnet lekeplass for de minste barna. Kommentarer: Friområde/grønnkorridor bør flyttes inn på egen eiendom for regulant i Lauvåsen. Det vises i denne sammenheng også til at endelig utforming av Lauvåsen-planen er nevnte grønnkorridor avskåret rett nord for dette planområdet, og grønnkorridoren har dermed mistet sin funksjon som korridor. Det vises dessuten til sakens forhistorie og til vedtak i bystyret som gir klarsignal for å starte regulering. Statens vegvesen Veivesenet har ingen merknader. Astrid Bodin, Hausebergveien Samtykker ikke i at atkomst legges over sin eiendom. Kommentarer: Tiltakshaver har overtatt denne eiendommen, og saken anses derfor som løst. Reidar Slotsvik, Hausebergveien Ønsker at tidligere forslag til atkomstvei opprettholdes, og at gatebelysningen forlenges. Kommentarer: Atkomstveien er gitt en noe annen utforming. Denne eiendommen er ikke berørt av veiløsningen. Medvirkning Melding om oppstart av planarbeidet er sendt Undervisningssektoren. Det er ikke mottatt ønske om medvirkning fra Ve skole, og tiltaket får heller ikke negativ virkning på dagens situasjon i området. Planforslag for Hausebergveien 11 ble første gang innsendt til behandling i kommunen 26. juni Etter en rekke møter med Plan- og bygningsetaten, hvor det ble gjort avklaringer som er viktige i planprosessen, ble revidert forslag til detaljreguleringsplan fremlagt til førstegangsbehandling i Byutviklingsstyret 25. august Plankart og tilhørende dokumenter var samtidig omarbeidet i samsvar med ny Plan- og bygningslov (2008). På grunnlag av vedtaket er planen omarbeidet, og i foreliggende forslag til detaljreguleringsplan fremkommer omforente løsninger for planavgrensning, bebyggelse og grønnstruktur. 10

11 Forslagstillers vurdering av planforslaget Tiltaket er et fortettingsprosjekt. Det foreslås et antall boliger som både mht. størrelse og utforming, vil bidra til variasjon i botilbudet i området. Ved plasseringen av de nye boligene mellom de små knausene på tomten, er det lagt vekt på at tilstøtende boliger ikke skal miste sol eller utsikt, og heller ikke at silhuettvirkningen skal bli for dominerende. Et beskjedent antall nye boenheter vil neppe gi sjenerende økning i trafikken i området. Tiltaket gir dessuten en bedre utnyttelse av allerede etablert infrastruktur. Planforslaget er under gitte forutsetninger tilfredsstillende gjennomførbart både teknisk og økonomisk. Planbeskrivelse sist revidert 18. mars 2015 Eiendomsutvikling Knut Gundersen Vedlegg til planbeskrivelsen - Skjema for ROS-analyse datert 19. juni Illustrerende snitt gjennom alternativ bebyggelse datert 18. mars