Detaljreguleringsplan HOL, Otnes i Rendalen PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Detaljreguleringsplan HOL, Otnes i Rendalen PLANBESKRIVELSE Dato:

2 2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 - Oversiktskart Dokumentinformasjon Bakgrunn for planarbeidet Beskrivelse av planområdet Overordnede planer Planprosessen Planforslaget Illustrasjoner: Ill.1 - Oversiktskart...3 Ill.2 - Planområdet...4 Ill.3 - Reguleringsplanen Otnes...4 Ill.4 - Ortofoto...5 Ill.5 - Flyfoto...5 Ill.6 - Utsnitt kommunedelplan...6 Ill.7 - Utsnitt reguleringsplan...6 Ill.8 - Varsling_avisannonse...7 Ill.9 - Planforslag...9 Ill.10-Støysonekart...9 Vedlegg: 1: Risiko- og sårbarhets- (ROS-) analyse 2: Radonmåling 3: VA-skisse Reguleringsplanen består av: Plankartet Planbestemmelsene Denne planbeskrivelsen

3 Planbeskrivelse reguleringsplan Hol 3 Ill.-1 Oversiktskart. Planområdet ligger i Otnes i ytre Rendalen. 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Regulant: Kommunalt saksnr: PlanID: Utgave/dato: Oppdrag: Oppdragsansv. Guri Bergseth og Inga Otnes Arkitektene Berg og Østvang AS + Jan E. Øien R Detaljreguleringsplan Hol, Rendalen Atle Berg + Jan E. Øien 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Hensikten med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge for utbygging av boliger innen området. I tillegg reguleres adkomstvei til en eiendom utenfor planområdet. Denne detaljreguleringsplanen erstatter kravet om godkjent bebyggelsesplan iht. reguleringsplanen Otnes. 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet tilsvarer eiendommen gnr. 15, bnr. 68, på Otnes i Rendalen kommune. Den er ca. 8,0 daa stor og omfatter et eksisterende jordbruksareal. Planområdet avgrenses av fylkesvei 30 "Gamle kongevei" i vest, adkomstveien "Søstuveien" i sydvest, eksisterende boligbebyggelse i nord og syd samt et større jordbruksareal mot øst. Området har gode solforhold og ligger i slak helning mot øst og Lomnessjøen, noe som gir et godt grunnlag for universell utforming ved utbygging. Med sin sentrale beliggenhet i tettstedet Otnes er barns interesser godt ivaretatt med kort vei til sentrumsfunksjoner, skole, leke- og rekreasjonsområder. Det er enkel tilknytning til teknisk infrastruktur som vei, vann-, avløp og el-forsyning. Grunnforholdene ansees uproblematiske.

4 4 Ill.-2 Planområdet, grunnkart i målestokk 1:2500 Ill.-3 Reguleringsplanen "Otnes". Planområdet er markert som B 16

5 Planbeskrivelse reguleringsplan Hol 5 Ill.-4 Ortofoto over planområdet Ill.-5 Flyfoto over planområdet

6 6 5 OVERORDNEDE PLANER Kommunedelplan Otnes (PlanID: Kdp04, vedtatt ) I kommunedelplanen er planområdet vist som del av område B3 regulert til "Framtidig Boligbebyggelse/Byggeområde". Bestemmelsene og retningslinjene i kommuneplanens arealdel er lagt til grunn ut over eksisterende bestemmelser i delplanene. (Jfr. kommunestyrevedtak i sak 11/ av ) Ill.-6 Utsnitt av kommunedelplan "Otnes" Reguleringsplan Otnes (PlanID: R26, vedtatt ) I reguleringsplanen er planområdet vist som del av "Områder for boliger" B16. Adkomst er regulert fra Søstuveien i syd som "Felles adkomst" FA 15. For byggeområde B16 gjelder følgende bestemmelse (pkt. 2.5): "Bebyggelsen skal nyttes til boligformål, samt tilhørende garasje og uthus. Maksimum BYA=30%. Saltak med takvinkel mellom 22 og 38 grader. Innen området kan det settes opp ulike typer bolighus; eneboliger, tomannsboliger, rekkehus osv. For områder som ikke er bebygd, skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan før byggetillatelse gis." Ill.-7 Utsnitt av reguleringsplan "Otnes

7 7 6 PLANPROSESSEN Oppstartsmøte Avholdt Kunngjøring om oppstartet planarbeid Avisannonse stod på trykk i Østlendingen Det ble sendt ut varsel til eiere av tilstøtende eiendommer, andre instanser og interessenter den Innspill til det oppstartede planarbeidet Forhåndsuttalelser: Det er innkommet 5 forhåndsuttalelser. 1. Hedmark fylkeskommune Fylkesmannen i Hedmark Statens vegvesen Rådet for likestilling for funksjonshemmede (Rendalen RFF) Unni Hagen på vegne av Tjodolf Hole Ill.-8 Avisannonse. Sammendrag av uttalelsene: 1. Hedmark fylkeskommune henviser til overordnet plan- og lovverk og forutsetter at planarbeidet skjer i henhold til dette. Videre fastslåes det at arealformålet er i tråd med kommuneplanen.når det gjelder kulturvernfaglige forhold har ikke fylkeskommunen spesielle bemerkninger utover at det kan være ikke registrerte kulturminner, og viser her til varslingsplikten 2. Fylkesmannen i Hedmark forutsetter at forslag til reguleringsplan vil bli utarbeidet i tråd med overordnet plan, og at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når det gjelder: Tilrettelegging for medvirkning i planprosessen, jf. 5-1 pbl Vurdering av virkninger for naturmangfold jf i naturmangfoldloven Universell utforming av uteareal og bygninger Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energiforbruk Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget Sikring av miljømessig forsvarlige løsninger for vannforsyning og avløp Utbygging godt tilpasset landskapet, jf, den europeiske landskapskonvensjonen Tilstrekkelig og egnede uteoppholdsareal for barn og unge, T-2/08

8 8 Kartlegging og sikring mot støy, jf. T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging 3. Statens vegvesen peker på at det må undersøkes om støy fra vegtrafikken utløser tiltak i forbindelse med de nye boligene, og henviser til MDs retningslinje for støy i arealplanlegging, T-1442(2012). Videre vises det til at den generelle byggegrensen langs fylkesveien er 30 m målt fra vegens midtlinje. 4. Rådet for likestilling for funksjonshemmede (Rendalen RFF) bemerker at «Utearealer innenfor planområdet som er tilgjengelig for allmennheten (utomhusarealer, trafikkområder,friområder med mer) utformes etter prinsippet om universell utforming.» 5. Unni Hagen på vegne av Tjodolf Hole vil kreve erstatning i forbindelse eventuell bebyggelse rett i sør for Tjodolf Holes eiendom da dette vil forringe utsikten sydover, og dermed senke bokvaliteten og verdien på eiendommen Bro, gnr. 15 bnr. 96. Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene: 1. Hedmark fylkeskommune. Overordnet plan for Otnes, B 1 26, er lagt til grunn for detaljreguleringen. Planforslaget har ingen avvik fra overordnet plan. Når det gjelder automatisk fredete kulturminner, uttaler fylkeskommunen at det tidligere er foretatt overflateregistrering av hele reguleringsområdet for Otnes. Det ene automatisk fredete kulturminnet som er påvist i området ligger i god avstand fra eksisterende bebyggelse. Da funnpotensialet regnes som begrenset i denne delen av Otnes, vurderes det derfor som ikke nødvendig å foreta arkeologisk registrering i forbindelse med planprosessen. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes Hedmark fylkeskommunes kulturminneavdeling, jf.lov om kulturminner 8, annet ledd. 2. Fylkesmannen i Hedmarks bemerkninger vil bli hensyntatt fullt ut. 3. Statens vegvesens bemerkninger om støy vil bli fulgt opp. Likeledes vil byggegrensen på 30 meter målt fra midt vei overholdes. 4. Rendalen RFF. Planområdet ansees som «et lukket planområde», og de nevnte områder ansees ivaretatt i overordnet plan. 5. Unni Hagen på vegne av Tjodolf Hole Ingen endring jfr. gjeldende reguleringsplan "Otnes". Evt. erstatningssøksmål må fremsettes i en fremtidig byggesak.

9 9 7 PLANFORSLAGET Planområdet er på ca. 8,0 daa. Eksisterende bebyggelse samt planområdet har, og vil fortsatt få atkomst fra Søstuveien syd for planområdet. Planforslaget legger opp til %- BYA =maks 30% som er i tråd med gjeldende regulering. Det er tenkt delt opp i 6 enkelteiendommer med tilhørende eneboliger. Hver eiendom har parkeringsplass på egen eiendom. Fra regulert felles atkomstvei opparbeides det intern felles atkomstvei som også skal benyttes av eiendommen gnr. 15, bnr. 147, beliggende nord for planområdet. Ill.-9 Utsnitt av plankartet. Støy: Statens vegvesen opplyser at trafikkmengden langs fv. 30 forbi planområdet i gjennomsnitt er 1000 kjøretøy i døgnet, tungtransportandelen er 11 % (2012 verdier), hastigheten er 50 km/t. Illustrasjon 8 (under) viser utsnitt av "Overordnede støysoner langs deler av fv. 30 i Rendalen". Kartet viser at det for den sydvestligste tomta innen planområdet må utarbeides detaljerte støyberegninger før tiltak kan iverksettes. Krav til støynivå iht. gjeldende krav er inntatt i reguleringsbestemmelsene. Ill.-10 Utsnitt av "Overordnede støysoner langs deler av fv. 30 i Rendalen" (Statens Vegvesen)

10 10 Fortetting Fortetting iht. overordnet plan (Otnes). Tomtestørrelser 1,0-1,4 daa. Estetikk og byggeskikk (fjernvirkning, fortettingspotensiealel, bebyggelsesmønster, formspråk, sol- og skyggeforhold). Planen forholder seg til overordnet plan (Otnes). En fortetting med boligbebyggelse slik planen legger opp til, er en naturlig utvidelse av tettbebyggelsen i Otnes. Planforslaget gir en fornuftig utnyttelse av eksisterende infrastruktur i tettstedet. Det er gode sol- og lysforhold i hele planområdet gjennom hele dagen. Vannforsyning, avløpsforhold Planområdet tilkobles privat vannforsyning (Otnes vannverk) og offentlig avløp. Forholdet til naturmangfoldsloven En utbygging av området vurderes som akseptabelt i forhold til naturmangfoldsloven da utbyggingen kun konverterer et homogent jordbruksareal (jorde) til område for boligbebyggelse. Dette går ikke ut over verdifulle naturtyper eller sjeldne arters leveområder. Frilufts- og viltinteresser Boligområdet ligger godt plassert i forhold til mulighet for aktivt friluftsliv med kort vei til sjø og utmark. Ingen kjente konflikter i forhold til viltinteresser. Lekeplasser og uteoppholdsareal Det legges opp til romslige tomter hvor behovet for nærlekeplass for de minste og uteoppholdsareal forutsettes godt ivaretatt innen den enkelte boligtomt. Det er videre kort vei til til det felles lekearealet FL 2 som er avsatt til felles leke- og aktivitetsområde for Otnes (jfr. regulerings-planen Otnes.) Risiko- og sårbarhetsanalyse: Se vedlegg 1. Som en kortfattet vurdering anser vi ikke at planforslaget i vesentlig grad vil medføre endringer i risiko og sårbarhet. For øvrig vurderes planforslaget ikke å medføre noen vesentlig økning av risiko knyttet til kjente eller planlagte virksomheter, infrastruktur, sårbare eller strategiske objekter. Radonmåling viser verdier godt innenfor akseptabelt nivå. (Se vedl. 2) Kulturminner: Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Det anses å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike kulturminner. Arbeidsstans ved oppdagelser er tatt inn i bestemmelsene. Os, /ab