OMRÅDE L 2 I REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HEGGEM GÅRD, ØYSAND S4

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE OMRÅDE L 2 I REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HEGGEM GÅRD, ØYSAND S4 DATO: INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver for planen og tiltakshaver er Kåre Risstad. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet er del av Heggem gård, gnr 1/ bnr 8 på Øysand i Melhus kommune. Planområdet er eid av tiltakshaver. Følgende naboer og nærliggende eiendommer: Arnt Ove Løvås, Øysanden, 7224 Melhus Henrik Døviny Øye, Øysanden, 7224 Melhus Jorunn Kaasbøkk, Øysanden, 7244 Melhus Øye Felleseie/ Øye felleseie Tinnan, Øyveien 128, 7224 Melhus 1.3 Planlegger Planarbeidet utføres av Strek arkitekt og planleggingskontor AS, Jongsåsveien 14, 1338 Sandvika. 1.4 Hensikten med planen Hensikten med planendringen er å klargjøre rammer samt åpne for etablering av gjerde, boder/ veksthus, stier og plattinger med nødvendige rammer på området regulert til L2 parsellhager. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt andre juridiske forhold Del av reguleringsplan for Øysand, del av Øysand vest med siste endringer datert 1/ 2-07, vedtatt 20/ 3-07 med PLANID , område L 2- planbestemmelse for Dagens reguleringsbestemmelse som ønsker endret lyder: «2.1.2 Område L2 skal nyttes til parsellhager. Området kan ses i sammenheng med tilbud knyttet til fastvognplasser i område S2. Området skal ikke bebygges»

2 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet er på 12,1 daa, regulert til parsellhager og titulert L2 i reguleringsplanen for Øysand på Øysand i Melhus kommune. Figurer: Utdrag av reguleringsplan for Øysand vest samt for område L2 Bilde over: Heggem gård.

3 2.2 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området brukes i dag til gress- eller kornproduksjon, og er en del av et større landbruksområde. Området er en del av et større jordbruksområde som spenner over nesten hele øysandområdet. 2.3 Topografi og vegetasjon Flatt, oppdyrket område. Området er en del av et større elveosparti og svært flatt i alle retninger, inkludert utover Trondheimsfjorden. Ingen trær eller annen naturlig vegetasjon på området. 2.4 Klimatiske forhold De store åpne flatene eksponert mot fjorden og lave åsryggene rundt fører til at området er vindutsatt, og vinterstormene kan gi relativ sterk vind i kastene Naturverdi og biologisk mangfold Oppdyrket areal. Ingen spesielle fugle, dyre eller plantearter. 2.6 Risiko og sårbarhet Se vedlagt sjekkliste for ROS-analyse. Sterk vind kan føre til at løse gjenstander/ bygninger kan flytte seg. Sannsynligheten anses som stor, mens konsekvensene er små (satt til «en viss fare»). Det settes derfor krav til innfesting med jordspyd for boder og veksthus i reguleringsbestemmelsen. 2.7 Annet Grunnforhold, vann, avløp, strøm, støy osv er ikke relevant i denne saken. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltagere i planprosessen Det har vært avholdt møte med Melhus kommune i forkant av varsel om oppstart. Det har ikke vært avholdt møter med naboer. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstart av planarbeid ble annonsert i Trønderavisa 3/ (se vedlegg). Varsel om oppstart ble sendt samtidig. Frist for uttalelse ble satt til 20/ Det ble sendt ut varsel om oppstart med komplett forslag til planendring til Melhus kommune Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Sør-Trøndelag fylkeskommune Trondheimsregionens friluftsråd Gauldal Handicaplag Øysand camping Arnt Ove Løvås, Øysanden, 7224 Melhus Henrik Døviny Øye (for John A Øye), Øysanden, 7224 Melhus Jorunn Kaasbøkk, Øysanden, 7244 Melhus Øye Felleseie/ Øye felleseie Tinnan, Øyveien 128 (ny adresse), 7224 Melhus

4 Øysand kolonihageby AS v/ styret (ettersendt) Melhus kommune ble bedt om å fordele varselet til eldrerådet og funksjonshemmedes råd. 3.3 Innspill til planarbeidet/ merknader til planen Innspillene er sortert etter nå de var datert. Innspillene i sin helhet er vedlagt. Person/ etat Dato Innspill Kommentar Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Fylkeskommunen i Sørtrøndelag Trondheimsregionens friluftsråd Ønsker at planbeskrivelsen drøfter noen prinsipielle problemstillinger knyttet til parsellhager Opptatt av midlertidigheten. Ref: «Under forutsetning av at foreslåtte tiltak ikke medfører større inngrep enn tidligere tillatt og at de blir underlagt samme begrensninger, har vi ingen vesentlige innvendinger til forslaget». Positiv til størrelsesbegrensinger og at det legges til rette for felles boder. Bør også presiseres at gjerder/ plattinger ikke kan ha støpt fundamentering. Foreslått gjerdehøye kanskje noe høyt da det kan virke privatiserende. Ønske om frukttrær bør vurderes opp mot at området lett kan tilbakeføres til opprinnelig formål. Byggteknisk sakkyndige bør vurdere hvilke jordspyd som er tilstrekkelig i sterk vind Vil «neppe» gå i mot forslag til endringer. Parsellhager kan betraktes som friluftsaktivitet. Bør settes maksimale høyder på bod/ veksthus. Bør være forsiktig med å etablere ny bebyggelse. Anser ikke foreslåtte endringer for å åpne for dette. Evt videre utvikling mot permanent bebyggelse vil derimot trolig ikke aksepteres Kolonihagedrift er en flott friluftsaktivitet- bør derfor kunne aksepteres en viss etablering av installasjoner. Planen åpner ikke for permanent Maks mønehøyde på 2.1 meter er satt inn, samt klargjøring av at bod/ veksthus ikke kan benyttes til overnatting. 2,1 meter er valgt slik at standardprodukter også kan kjøpes. samtidig blir innvendig høyde under 1,9 meter. Enig at høyde på gjerde er noe høyt. Foreslås redusert til 1 meter. Forslag til bestemmelse er også omgjort noe for å innkludere at gjerder/ plattinger ikke kan ha støpt fundamentering Kan ikke ha byggteknisk sakkyndige for å vurdere jordspyd for hver enkelt bod/ veksthus. Det kreves for eks ikke for camping ved siden av. må forutsette at krav om bardunering i plan, folks ønske om å sikre egne verdier samt grunneiers interesse i å sikre området holder. For øvrige spørsmål se kap 4.3. Maks høyde satt til 2.1 meter. se over. Tas til orientering..

5 Øysand kolonihageby AS bebyggelse av noe slag- noe som er viktig å unngå Støtter forslaget. Tas til orientering. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Forslag til endring av reguleringsplan for Del av Øysand vest, PLANID Dagens planbestemmelse for 2.1.2, som gjelder område L 2 er Område L2 skal nyttes til parsellhager. Området kan ses i sammenheng med tilbud knyttet til fastvognplasser i område S2. Området skal ikke bebygges Det foreslås følgende endring/ tillegg av (i rødt) Område L2 skal nyttes til parsellhager. Området kan ses i sammenheng med tilbud knyttet til fastvognplasser i område S2. Området skal ikke bebygges. L2 kan deles inn i parseller for de forskjellige leietagerne av parsellhage, og det kan etableres gjerde med maks høyde 100 cm i grensen mellom parsellhagene. På hver parsell over 300 m2, eller hvor flere parseller til sammen blir 300 m2, kan det etableres en bod eller veksthus med maks areal 6 m2 og maks høyde 2.1 meter til møne. Bod, veksthus eller annet kan ikke benyttes til opphold eller overnatting. På parsellene kan det også etableres steinheller og trevirke til bruk i stier, støttemurer og plattinger på opp til 10% av arealet til parsellen. Bod og veksthus skal være innfestet med jordspyd eller stolper i bakken. Støpt fundamentering er ikke tillatt hverken for Bod, veksthus, plattinger, gjerde osv. 4.2 Forklaring til ønsket endring Området er forutsatt delt opp og leid ut til parsellhager til de som ønsker det. Flere parseller i nord er leid ut på langsiktige kontrakter til enkelte parselleiere på Øysand kolonihageby. En ser at det er ønskelig å kunne skille parsellene i fra hverandre med gjerde og etablere noen utstyrsboder eller mindre veksthus. Drift av parsellhager krever utstyr, som bør kunne lagres på stedet, og enkelte ønsker å dyrke vekster som krever veksthus. Samtidig er det ikke ønskelig at alle små parseller skal kunne ha en bod eller veksthus, eller at disse blir av en slik størrelse at de bl.a kan brukes til overnatting. Det foreslås derfor en bestemmelse hvor det åpnes for dette, men hvor størrelse og antall holdes nede ved å sette krav til et minsteareal en slik bod skal betjene, samt at de ikke kan fundamenteres. Jordspyd for innfesting må holde. Det settes derimot krav til dette, for å sikre at boder/ vekshus ikke blir tatt av vinden. Muligheten for å etablere steinsatte stier, steinheller eller platting på parsellene er også ønskelig og til dels nødvendig av hensyn til tilgjengelighet for alle- uavhengig av vær og forhold på underlaget. Det vil bli etablert en sti i sør- nord retning, og mange stier som går ut i fra denne til de enkelte parsellene. Generelt vil innramming av forskjellige vekstbed, stier og mindre plattinger for at leietager også kan nyte dagen på parsellen være ønskelig og naturlig. På hver parsell kan parselleier ønske å lage sin egen kjøkkenhave, hvor en hyggelig «krok» med frukttre, blomster og en liten markterrasse i tre eller steinheller vil være naturlige elementer for å ville bruke og kunne nyte parsellen. Vi ser flere har valgt å gjøre det på Øysand kolonihageby frem til husvogn ble levert. Spesielt for S 4 (Øysand kolonihageby) er det også ønskelig ut i fra tilgjengelighetshensyn, da parsellene/ husvognene er lagt helt inn mot L2. Gulv inne i husvognene ligger ca 0,5 meter over bakkenivå, og det å kunne gå rett ut på steinheller eller en markterrasse i sør vil være naturlig. Også av hensyn til brukere med

6 funksjonshemming vil det være ønskelig at de slipper å måtte gå ned til bakken, men har en markterrasse med rampe. For parsell 1 er det markert på kartet og bestemmelse at den skal kunne tilrettelegges for handikappede, og eier av parsell 9 har en lettere funksjonshemming. I bestemmelsen foreslås det en maks grense på 10 %. For en parsell på 100 m2, gir det maks 10 m2 med stier eller plattinger laget med steinheller eller tre. 4.2 Spesielle problemstillinger knyttet til parsellhager og parsellhagebruk Om parsellhagene Parsellhagene her er tiltenkt alle som ønsker en hageflekk primært for dyrking av grønnsaker, poteter, gress, bær og blomster. For noen er det også et sted for hygge, hvor man kombinerer hagestell med utekos, i mangel av egen hage. I Øysand kolonihageby ved siden av er det flere som har satt ut sittestoler o.l og begynt å plante før husvogn er levert. Da området er flatt og lett tilgjengelig, vil det sørges for at også bevegelseshemmede kan leie ved at bredere stier etableres. det er i dag en sti anlagt fra Øysand kolonihageby. Det er vanlig med alle slags vekster i en parsellhage, selv om hovedfokus gjerne er på bær og grønnsaker. Planting av fruktbusker og frukttrær er også vanlig, og bidrar også til å holde bedre på jorda. Hvis området skal tilbakeføres til kornproduksjon, må frukttrærne enten fjernes (traktor med grav) eller omgås. spørsmålet er også om det i en krisesituasjon er ønskelig å fjerne parsellhagene, da de trolig ville gi et mer verdifullt mattilskudd som parsellhage. Om boder/ veksthus Det er ikke ønskelig at det skal bli mange boder/ veksthus på området, og det er derfor foreslått begrensinger som føres til at for de fleste parsellene dette ikke kan etableres. Det legges derfor opp til at parselleiere må som hovedregel avtale dele av bod eller veksthus med flere andre. Dette vil kanskje også medføre avtale om deling av noe av hageutstyret, slik at ikke alle velger å kjøpe eget. Det er også ønskelig at omfang av steinheller, markterrasser o.l skal begrenses, og det er derfor også satt forslag til dette i bestemmelsene (10 % av parsellstørrelse). Det er også klargjort at bygninger på L2 ikke kan benyttes til overnatting. På grunn av leieprisen (5 ganger vanlig pris) og arbeidsomfanget med å holde en parsell på flere hundre m2, antas det at få, om noen, vil leie flere parseller for å få plass til en bod eller veksthus. Eier (utleier) må sørge for å regulere dette. Parsellstørrelse «Vanlig» størrelse i en parsellhage er fra 10 m2 opp til 100 m2. Parsellene er i hovedsak tenkt å være mellom 30 m2 og 75 m2 da de anses som markedsmessig mest interessant, og også økonomisk mest fordelaktig for grunneier. Det er startet opp med en oppdeling på 12 x 6 meter (72 m2), og hvor det i dag er utleid 4 stk (den østligste er mindre og den vestligste større en 72 m2). Innenfor en slik standard er det lett å dele ytterligere opp, hvis ønske om mindre parseller. Parsellene inntil Øysand kolonihageby (reguleringsområde S 4) hvor det er inngått avtaler som knytter dette til Øysand kolonihageby, er på ca 180 m2, med unntak av den østligste som er mindre og den vestligste som er større. Hele planområdet er på 12,1 dekar, og vil da ha mulighet for om lag 150 parseller med en snittstørrelse på ca 80 m2. Eventuell begrensninger i størrelsen gjennom plan vil ikke være hensiktsmessig, nødvendig, gjennomførbart eller mulig å følge opp. Dette fordi en da bare leier flere parseller hvis en ønsker større areal.

7 4.3 Konsekvenser av planendringen. I tråd med vedtatt reguleringsplan vil området bli brukt til hageparseller for dyrking av grønnsaker, gress, blomster, frukt og bær. Planendringen vil åpne for at bod/ veksthus, gjerde, markterrasse osv kan etableres, så lenge de ikke fundamenteres til bakken. Innfesting vil være med jordspyd. Alt vil følgelig kunne flyttes lett. Planendringen vil også klargjøre hva som kan gjøres på området, også av tiltak som vil bedre tilgjengelighet for alle. Planforslaget medfører for øvrig ingen større endring av naturverdi, biologisk mangfold, for klima, støy, demografi, trafikk, atkomst, parkering og infrastruktur er ikke relevant. Planforslaget vil ikke ha noen større konsekvens i forhold til risiko og sikkerhet for området selv eller omliggende områder. Området vil lett la seg tilbakeføre til kornproduksjon hvis det er ønskelig. Planen vil ikke ha noen større konsekvenser for tilgrensende områder eller noen økonomiske konsekvenser for Melhus kommune.