OMRÅDE S 4 I REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HEGGEM GÅRD, ØYSAND S4

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE OMRÅDE S 4 I REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HEGGEM GÅRD, ØYSAND S4 DATO: INNLEDNING 1.1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver for planen og tiltakshaver er Kåre Risstad. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet er del av Heggem gård, gnr 1/ bnr 8 på Øysand i Melhus kommune. Planområdet er eid av tiltakshaver. Følgende naboer og nærliggende eiendommer: Arnt Ove Løvås, Øysanden, 7224 Melhus John A Øye, Øysanden, 7224 Melhus Jorunn Kaasbøkk, Øysanden, 7244 Melhus Øye Felleseie/ Øye felleseie Tinnan, Postboks 110, 7223 Melhus 1.3 Planlegger Planarbeidet utføres av Strek arkitekt og planleggingskontor AS, Jongsåsveien 14, 1338 Sandvika. 1.4 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for langtidsutleie til fritidsbruk. Målet for området er å skape et intimt og godt miljø, inspirert av kolonihagetenkingen 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnede planer og evt andre juridiske forhold Del av reguleringsplan for Øysand, del av Øysand vest med siste endringer datert 1/ 2-07, vedtatt 20/ 3-07, område S 4. Det var i arbeidet med planen sterk uenighet om bruken av dette området, og fylkesmannen la inn innsigelse til foreslått bruk. Innsigelsen ble senere trukket etter forhandlinger mellom Melhus kommune og Fylkesmannen, med følgende vedtak i fylkeslandbruksstyre 22/ 8-07; Fylkeslandbruksstyret trekker sin innsigelse til område S4 i reguleringsplan for Øysand. Det forutsetter at det ikke etableres spikertelt på området. Fylkeslandbruksstyret motsetter seg ikke at nødvendige permanente installasjoner som for eksempel servicebygg, oppføres på arealet.

2 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 1.6 Beliggenhet og størrelse Planområdet er på 21,3 daa, regulert til campingformål og titulert S4 i reguleringsplanen for Øysand på Øysand i Melhus kommune. Bilde til høyre Utdrag av gjeldende reguleringsplan for området. 2.1 Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området brukes i dag til gressproduksjon eller arrangementer, og er en del av et større landbruksområde. Området er en del av et større jordbruksområde som spenner over nesten hele øysandområdet. Planområdet skiller seg ut i forhold til jordene rundt ved at det her under andre verdenskrig ble foretatt omfattende masseutskiftning som ledd i utbyggingen av flyplass av tyskerne. Resultatet er at denne stripen (planområdet) har lavere verdi som dyrket mark enn områdene rundt.

3 Bilde over: Heggem gård. 2.2 Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt verneverdig bebyggelse Ikke relevant. Det er ingen permanent bebyggelse i området 2.3 Demografiske forhold Ikke relevant. Det er ingen permanent bebyggelse i området og området skal brukes til fritidsformål. 2.4 Barnehager, skole, forretninger Ikke relevant. Det er ingen permanent bebyggelse i området og området skal brukes til fritidsformål. 2.5 Topografi og vegetasjon Flatt, oppdyrket område. Området er en del av et større elveosparti og svært flatt i alle retninger, inkludert utover Trondheimsfjorden. Ingen trær eller annen naturlig vegetasjon på området. 2.6 Klimatiske forhold De store åpne flatene eksponert mot fjorden og lave åsryggene rundt fører til at området er vindutsatt, og vinterstormene kan gi relativ sterk vind i kastene. 2.7 Støy Ikke relevant. Det er ingen aktivitet i området som skaper høy vedvarende støy.

4 2.8 Atkomstforhold Fra gamle kongevei, som igjen er knyttet til E Grunnforhold Området er masseutskiftet i årene Det antas at det er stein, pukk og grus til mellom 1 og 2 meters dybde. Under dette er masser som i området for øvrig. Området er drenert Vann, avløp, el-kabler og teleanlegg Det går en Ø110mm vannledning langs Gamle Kongeveg. (VL110 i kartskissen under), med et trykk i ledningen på ca. 6,5-7.0 bar. Det kommunale ledningsnettet er etablert med kloakk/ slamanlegg sørvest for Heggen gård, og gården er tilkoblet med 110 mm avløpsledning. Illustrasjon høyre: ledningsnettet Strøm er trukket frem til området Naturverdi og biologisk mangfold Oppdyrket areal. Ingen spesielle fugle, dyre eller plantearter Risiko og sårbarhet Se vedlagt sjekkliste for ROS-analyse

5 3. PLANPROSESSEN 3.1 Deltagere i planprosessen Det har vært avholdt møte med Melhus kommune i forkant av varsel om oppstart og Fylkesmannen i Sør-Trøndelag etter at frist for uttalelse til varsel om oppstart var ute. Det har ikke vært avholdt møter med naboer. 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstart av planarbeid ble annonsert i Adresseavisen og Trønderavisa 16/ (se vedlegg). Varsel om oppstart ble sendt 15/ (se vedlegg). Frist for uttalelse ble satt til 31. mars. 3.3 Innspill til planarbeidet/ merknader til planen Innspillene er sortert etter nå de var datert. Innspillene i sin helhet er vedlagt. Person/ etat Dato Innspill Kommentar Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Varsler innsigelse dersom planen fremmes som foreslått. Norges vassdrag og energidirektorat Fylkeskommunen i Sørtrøndelag Jernbaneverket Riksantikvaren Viser til at FM var og fremdeles er kritisk til omdisponeringen, og understreker at det er snakk om midlertidig omdisponering, hvor området lett skal kunne tas tilbake til landbruksformål. Mener at foreslåtte tekniske inngrep (forankring og strøm/ vann/ avløp) er for store/ omfattende og rokker ved midlertidigheten De allmene interesser, inkl verneinteressene må utredes i planen. Geoteknisk vurdering må vurdere om tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet mot skred Tiltaket vil berøre en av regionens viktigste friluftsområder, og tiltaket må derfor ikke redusere dette, landskapskvaliteter og tilgjengelighet for allmenheten. Ingen automatisk vernede kulturminner registrert, og anser muligheten for at det finnes som liten Det har kommet forslag om godsterminal i området. Alle forslag vil bli utredet, og det er ikke konkludert Ingen uttalelse. Viser til fylkeskommunen som rett høringsinnstans Det ble avholdt møte med FM den 22/ hvor innspillet, mening og løsningsmuligheter ble diskutert. Det fremkom at det var summen av tiltak og størrelse på forankring/ fundament som var hovedproblemene. Følgende gjøres. - forankring/ fundament er redusert i størrelse - det presiseres i bestemmelsene at vann og avløp enten skal legges under plogdybde (30-50 cm) eller over bakken. I brev datert fremkommer det at foreslåtte planforslag er i tråd med deres tilbakemelding og føringer. De allmene interesser ble vurdert i forbindelse med områdereguleringsplanen av 20/ 3-07, da det ble satt av til campingformål. Planområdet ligger mer enn en km fra Gaula. Området er masseutskiftet og del av et større flatt område. Ingen mulighet for skred. Se ROS. Plan i tråd med overordnet plan. Merknaden tas til orientering Merknaden tas til orientering. Merknaden tas til orientering.

6 3.4 Prosess Planen ble fremmet for formannskapet den 29 november 2011 med negativ innstilling fra rådmannen. Formannskapet vedtok Detaljplanforslaget for område S 4 Øysand vest, Heggem gård sendes tilbake til regulant for at intensjonen i overordnet plan kan oppfylles. Med bakgrunn i vedtaket ble det den 4. januar avholdt møte mellom planlegger og Melhus kommune ved fagleder for reguleringsplankontoret. På møtet ble man enige om følgende endringer Begrepet «fastvognplass» er ikke per juridisk definisjon campingvogn. I henhold til overordnet plan kan planområdet også inkludere husvogn. Avstand mellom campingenhetene: forutsettes satt til åtte meter Parkering: antallet og omfang reduseres pga færre campingenheter. Det fremkommer i reguleringsbestemmelsene at området for parkering ikke kan asfalteres. Servicehus: ikke åpne for at kan ha fast fundament Avløp: rammer og/ eller behandlingsløsninger må endres/ avklares. Reguleringsplankartet endres pga økt avstand mellom campingenhetene Det er ikke behov for fornyet offentlig ettersyn. Endringer omfattet av fylkesmannens varsel om innsigelser oversendes fylkesmannen for å sjekke om innsigelsene trekkes. 4. PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformål i planen Området er regulert til følgende hovedformål med underformål: Bebyggelse og anlegg- campingformål (PBL ledd nr 1) - campingplass - uteoppholdsareal - renovasjonsanlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL ledd nr 2) - parkeringsplasser - gangveg og gangareal - annen veggrunn

7 Planformålet er i tråd med og basert på opprinnelig reguleringsplan med de føringer som ble lagt etter forhandling av landbruksstyret. Bakgrunnen for denne reguleringsplanen er kravet om ytterligere detaljering i form av en bebyggelsesplan, som lå i reguleringsplanen for Øysand. Dette ble av Melhus kommune endret til krav om detaljreguleringsplan etter ny planlov av juli Reguleringsplanen forutsetter at området lett skal kunne føres tilbake til landbruksformål hvis campingdriften skulle opphøre. Dette er reflektert i planforslaget ved at det klart fremkommer at man kun kan plassere transportable innretninger med unntak av servicebygg o.l, og at hytter, spikertelt og lignende ikke er lovlig. I tillegg fremgår det av bestemmelsene at områder til samferdselsanlegg ikke kan asfalteres. 4.2 Utnyttelsesgrad, struktur, mengder, farge etc Området er regulert til campingformål og er tenkt utformet i tråd med kolonihagetenkingen, med mål om å skape et intimt og godt miljø. Driften forutsetter langtidsoppstilling av flyttbare campingenheter. Med campingenheter menes objekter som kan flyttes med egen hjelp eller på bil/ lastebil. Eksempler er campingbil, campingvogn, husvogner oa. Felles servicebygg skal være konstruert som en flyttbar konstruksjon. Bildene over: eksempler av campingvogner med og uten fortelt Bildene over: eksempel på campingbil og husvogn Området regulert til campingformål er delt opp i parseller som skal leies ut til en leietager. Det er totalt 73 parseller. På hver parsell er det avsatt en ytre grense for hvor camping-enheten kan plasseres. Minste avstand mellom to enheter på to forskjellige parseller skal være 8 meter.

8 Illustrasjonen til høyre viser hvordan en campingenhet på 2,5 m x 8 m kan plasseres innenfor den angitte ytre grense. Største bredde på campingenhet er 4 meter. Der hvor det er angitt mulig plassering i vinkel, kan det plasseres to campingenheter inntil hverandre. Av hensyn til mål og intensjon med området er det ønskelig med enheter som er primært tiltenkt langsiktig plassering og høy grad av estetikk. Campingbiler vil derfor kun bli tillatt hvis markedsmessige grunner krever dette, og husvogner er preferert. For å sikre enhetene for sterk vind kan det graves ned opp til fire forankringspunkter i form av jordspyd hvor kun toppen vises. Maks vekt er 150 kg. Illustrasjon over: eksempel plassering innenfor ytre grense. I tillegg til planområdet vil alle parseller som ligger mot L2 få en parsellhage som er direkte knyttet til egen parsell i full bredde og ti meters lengde inn på L2. I tillegg vil alle parseller få et tilbud på en parsellhage på L2 for eget bruk. 4.3 Demografiske forhold Ingen konsekvens da det er snakk om camping-formål. 4.4 Topografi og vegetasjon Området er flatt. I tråd med kolonihagetenkingen vil området bli beplantet med trær, frukttrær, busker oa. Mindre høydetilpasninger på opp til 0,5 meter på enkelte tomter kan bli gjennomført. På fellesarealet (regulert til annet uteoppholdsareal) vil overskuddsmasser bli formet til en liten haug, som en del av opparbeidingen av en lekeplass til mindre barn. Matjorden skal ikke fjernes fra reguleringsområdet. 4.5 Klima Planforslaget medfører ingen endring for klima. 4.6 Støy Planforslaget vil føre til noe økt støy pga økt menneskelig aktivitet og trafikk. 4.7 Trafikk/ atkomst/ parkering Trafikk til området skjer via gamle kongevei (V4). For henting/ bringing av enheter kan dette også skje via FV 2 og L/P 1 og fra L2 og L3 (all benevning her er i fra reguleringsplanen for Øysand, del av Øysand vest vedtatt 20/ 3-07) Området som er regulert til campingformål skal være bilfritt. Det legges derfor ikke opp til kjøring til de forskjellige parsellene, utover evt ved flytting av de enheter som står der og

9 atkomst til de parseller som er merket P- som primært er tiltenkt folk med bevegelsesproblemer. Det legges opp til en parkeringsplass per parsell. Parkering løses ved innkjøring, øst i planområdet, hvor det blir etablert 67 parkeringsplasser, hvorav minst 7 dimensjonert for bevegelseshemmede. I tillegg er det lagt opp til parkering på egen parsell for 11 av enhetene, hvor alle er tilpasset bevegelseshemmede. Høyre: Illustrasjon parkeringsløsning Trafikk i forbindelse med søppeltømming og evt tømming av septikk-tanker forutsettes skje fra gamle kongevei og for septikktanker også fra L/ P 1. Større kjøretøy som eksempelvis søppelbiler kan bruke innkjøring til området fra V 4 som snuplass (snuhammer) 4.8 Vann, avløp, el-kabler og teleanlegg Iflg. kart og opplysninger fra Melhus kommune så er det tilgang til kommunalt vann med tilstrekkelig kapasitet. Nærliggende avløpsanlegg har ikke tilstrekkelig kapasitet. Vannkapasitet Det går en Ø110mm vannledning langs Gamle Kongeveg. (VL110 i kartskissen under), med et trykk i ledningen på ca. 6,5-7.0 bar, som er mer enn tilstrekkelig for ytterligere tilkoblinger til vannledningen. Vann tenkes tilkobles ved eksisterende vannledning sør ved Heggem gård (markert med X). Alternativt kan det tilkobles rett øst for planområdet. Det legges opp til at alle enhetene får vann fra utplasserte vanntårn med mulighet for noen for føring av slange inn til egen enhet. Avløp Det kommunale ledningsnettet er etablert med kloakk/ slamanlegg sørvest for Heggen gård, og gården er tilkoblet med 110 mm avløpsledning. Med bakgrunn i fremtidige planer om etablering av et nytt ledningssystem ved planområdet som skal knytte Melhus kommune til avløpsnettet i Trondheim, legges det opp til flere mulige løsninger på kort sikt, hvor bruk av lukket tank er en mulighet i en periode. Illustrasjon over: ledningsnettet

10 Avløp Kapasitet på dagens renseanlegg i Øysand er ikke god nok til å kunne håndtere det ekstra utslippet som vil komme fra dette anlegget. Kommunen planlegger en ny avløpsledning som vil gå forbi planområdet som skal knytte avløpssystemet i Øysand til ledningsnettet i Trondheim kommune. Prosjektet er definert, men ikke prioritert den første fireårsperiode. Eventuelt etablering i området må derfor basere seg på en annen løsning. Det legges opp til et internt avløpssystem som knyttes til eget slamavskiller som kobles inn på kommunens utslippsledning/ sjøledning som går 400 meter ut i fjorden utenfor Øysand. Tiltakshaver må selv etablere nødvendige stikkledninger frem til kum på utslippsted anvist av Melhus kommune. Denne løsningen medfører at området ved en senere utbygging av offentlig nett vil kunne få pålegg om å koble seg på det offentlige nettet. Alternativt kan det etableres et privat avløpssystem omsøkt og prosjektert etter kravene i den lokale avløpsforskriften for Melhus, samt retningslinjer for prosjektering, bygging og søknadsbehandling knyttet til separate avløpsanlegg. Kravene innebærer bl.a at renseanlegget må ha dobbel rensing. En slik løsning medfører at Melhus kommune ikke vil kunne kreve tilkobling til eventuelt nytt avløpsnett i en periode på 10 år fra det er gitt utslippstillatelse. Strøm Strømkabler trekkes inn i planområdet. Det legges opp til at alle enhetene får mulighet for å hente strøm fra utplasserte felles strømtårn. 4.9 Naturverdi og biologisk mangfold Planforslaget medfører ingen større endring av naturverdi eller biologisk mangfold Risiko og sikkerhet Planforslaget antas ikke å ha noen større konsekvens i forhold til risiko og sikkerhet for omliggende områder Trafikk Anlegget vil bety økt trafikk inn til området i sommerhalvåret. Turproduksjonen er usikkert, med antatt høyere bruk i forbindelse med helg. Veien er rett og avkjøring til området har svært gode siktforhold Kvikkleire/ spørsmål om utgliding I planområdet er det ikke registrert kvikkleire. Planområdet ligger ca en km fra utløpet av osen. Det er flatt, og terrenget utenfor planområdet er flatt i alle retninger, inkludert utover i sjøen. I planområdet er det gjennomført omfattende masseutskiftinger, hvor eksisterende masse ble byttet ut med drenerende masser ned til mellom 1,5 og 2 meter under krigen, samt at det er etablert dreneringsrør med dreneringskummer langs sidene. Kombinasjonen av flatt terreng, gjennomførte masseutskiftinger, drenering og at det ikke skal bygges noen hus på området, men kun plasseres mobile enheter, betyr at det ikke kan anses som noen fare for utgliding. Det er for øvrig ingen endring i forhold til reguleringsplanen for Øysand vest i 2007, som åpnet området for foreliggende bruk.

11 4.13 Brann Det legges opp til minste avstand mellom enheter på åtte meter, som er mer enn DSB sin anbefaling for minste grense. Det legges opp til brannhydrant i området Universell utforming Alle felles uteområder, samt minst et toalett, en dusj, vaskerom og evt fellesstue skal utformes i tråd med kravene gitt for universell utforming. De parsellene som er merket P - skal tilrettelegges spesielt for personer med redusert mobilitet ved at det 1) kan utplasseres en husvogn tilpasset personer med redusert mobilitet (innenfor og utenfor) og 2) ved at leietager kan parkere på egen parsell. 10 % av parkeringsplassene skal utformes med tanke på bevegelseshemmede. Dette inkluderer parkering på egen tomt på områdene merket med P-. 5 ANDRE TILTAK I FORBINDELSE MED PLANEN 5.1 Konsekvenser for tilgrensende områder, med forslag til tiltak Planen vil ikke ha noen større konsekvenser for tilgrensende områder. En kan anta at en får noe økt bruk av tilgrensende friluftsområder (spesielt stranda på Øysanden) og servicetilbudet knyttet til eksisterende campingplass. 5.2 Eventuelle økonomiske konsekvenser for Melhus kommune Planforslaget har ingen økonomiske konsekvenser for Melhus kommune.