RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Dato: Offentlig ettersyn - Detaljreguleringsplan for Randheia Utv.saksnr Utvalg Møtedato 25/16 Miljø- og teknisk komité /16 Bystyret Rådmannens innstilling: Risør bystyre vedtar å legge detaljreguleringsplanen for Randheia ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker. Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité Paal E. Salvesen, A, eier av Mesanen 1 F, ba om å få sin habilitet vurdert i medhold av 6, første ledd, i forvaltningsloven. Nestleder Viktor Hauge tiltrådte som møteleder. Komiteen vedtok enstemmig av Paal E. Salvesen var inhabil i medhold av 6, første ledd, i forvaltningsloven. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Som saksordfører ble oppnevnt Torhild K. Gregersen, A. Miljø- og teknisk komites innstilling til bystyret: Risør bystyre vedtar å legge detaljreguleringsplanen for Randheia ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker. Saksprotokoll i Bystyret Paal E. Salvesen, A, som nær nabo til det aktuelle området ble enstemmig erklært inhabil etter forvaltningslovens 6, 2. ledd. Anne-Grete Strandquist, A, tiltrådte som vara. Votering: Innstilling fra Miljø- og teknisk komite ble enstemmig vedtatt. Vedtak:

2 Risør bystyre vedtar å legge detaljreguleringsplanen for Randheia ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker.

3 Vedlegg: 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Illustrasjonsplan 5 Innspill oppstart 6 3D illustrasjoner Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Randheia utarbeides av Risør kommune v/risør Utvikling og Vekst RUV. Det ble meldt oppstart av reguleringsplanen i mai Planen ble tatt opp til ny vurdering i bystyret der det ble vedtatt å fullføre arbeidet med Randheia, men med noen endringer. Planforslaget fremmes nå for utleggelse til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven Det innstilles på å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn slik det foreligger. Saksopplysninger Det ble varslet oppstart av reguleringsplanen for Randheia i slutten av mai I forbindelse med oppstartsmeldingen kom det inn 8 formelle innspill. Samtlige er vedlagt men refereres kort her: Fylkesmannen i Aust-Agder Forutsetter en løsning i forhold til det statlig sikra friområdet og det må ikke gjøres tiltak som hindrer tilgang til friområder/sjøen. Gangforbindelser, stier og grønnstruktur skal være tilgjengelig og åpen for allmennheten. Friluftsinteresser forutsettes ivaretatt. Påvirkning fra kommunens sivbed må vurderes særskilt i det videre planarbeidet. Aust-Agder Fylkeskommune Forutsetter at alminnelige planhensyn ivaretas, samt allmenhetens tilgang til sjø og friområder. Kulturminnevernseksjonen har vurdert området og vil ikke gjøre noen arkeologisk registrering. Minner om aktsomhetsplikten som en egen bestemmelse i reguleringsplanen. RTA Ber om at veier og snuplasser dimensjoneres tilstrekkelig for renovasjonskjøretøy og at det avsettes nødvendig areal til renovasjonsløsninger. Vegvesenet Forutsetter at det fastsettes et rekkefølgekrav om opparbeidelse av kryss med fortausløsning mot Fv.9. Planbeskrivelsen bør si noe om skole og trygg skolevei. Naboer Steinrøysa vel har i sitt høringsinnspill pekt på at deler av området brukes aktivt av barn og unge, til friluftsliv og fysisk aktivitet. De mener kommunen har krysset av feil i sjekklista som er sendt til fylkesmannen og ønsker at hele området på vestsiden av Randvikveien tas ut av planen. Naboer i Leideren og Røylen ønsker ikke at det statlig sikra friområdet bebygges. Det har i tillegg kommet innspill fra eier av en eiendom i Gneisen som uttrykker bekymring mot utsikt og støy i anleggsperioden.

4 På bakgrunn av protester fra naboer ble det holdt et informasjonsmøte om reguleringsplanen, der kommunens planer ble presentert. Reaksjonene på reguleringsplanen var utelukkende negative, og de fleste ønsket ikke en utbygging av området i det hele tatt. Ordfører ba derfor om en ny politisk vurdering av prosjektet. Bystyret vedtok i sak 155/15 at planarbeidet skulle fullføres men med følgende endringer: - To tomter nærmest Granitten tas ut av planen. Arealet reguleres til lekeplass/friområde. - Det statlig sikra friområde innenfor reguleringsplanen skal ikke bebygges, men bevares til friluftsformål. Det skal i reguleringsplanen sikres tilgjengelighet til disse områdene. - Resterende utbyggingsområde skal planlegges til et attraktivt boligområde. - Rådmannen jobber videre med å utarbeide et konkret planforslag som skal fremlegges politikerne sammen med en visuell modell som viser utbyggingens planlagte høyde og volum. Planforslaget som fremmes for offentlig ettersyn er utarbeidet i henhold til dette, og tar i stor grad hensyn til nærliggende bebyggelse og friområder. Planforslaget Planforslaget består av planbeskrivelse, plankart og bestemmelser. Det er også utarbeidet en illustrasjonsplan og 3D utsnitt som viser den planlagte bebyggelsen, også i forhold til naboer. Illustrasjonsplanen skal være veiledende i forhold til plassering av boligene og utnyttelse av tomtene. Planforslaget skal ligge ute på høring i minimum 6 uker, jmf. plan- og bygningsloven Det er ikke krav om konsekvensutredning av planen, ettersom planområdet i sin helhet er i samsvar med overordnet kommuneplan og konsekvensutredet på et høyere plannivå, jmf. KU-forskriften 2 og 3. Det er utarbeidet en ROS-analyse som ligger som vedlegg til planbeskrivelsen. Planbeskrivelse Planbeskrivelsen sier noe om bakgrunnen for reguleringsplanen, forholdet til overordnet plan og utfyllende beskrivelse av planområdet, planforslaget og bestemmelsene. Det er i tillegg gjort en vurdering av virkningene av reguleringsplanen. I reguleringsbeskrivelsen er det også redegjort for planavgrensninga, samt spesielle temaer som nærhet til kommunens renseanlegg. Plankart Plankartet viser avkjøring fra Caspersensvei, Randvikveien med fortau og adkomstveier internt i boligfeltet. Det er planlagt fortau på den største samleveien i boligfeltet. Det er avsatt areal til totalt 12 romslige eneboligtomter, og 4 større områder for konsentrert bebyggelse innenfor planområdet. Antall boenheter totalt vil være avhengig av utnyttelsen av områdene for konsentrert bebyggelse. Det er i planen lagt opp til en valgfrihet i utforming og utnyttelse av områdene for konsentrert bebyggelse, men før det gis tillatelse til bygging innenfor hvert område, skal det foreligge en godkjent utomhusplan som angir plassering, funksjon, utearealer, utforming mm. Det er satt byggegrenser på de tomtene der det skal tas særlige hensyn ved plassering av bebyggelsen. Det er avsatt en lekeplass for mindre barn, samt en større lekeplass for større barn som er kombinert lekeplass og friområde. Planområdet består av store sammenhengende friområder. Totalt er over halvparten av planområdet friområder. I plankartet er friområdet som er statlig sikra markert, med hensynssone. Plankartet legger opp til stier, grønnkorridorer og opparbeidede gang/sykkelveier som skal ivareta snarveier og eksisterende stier internt i området. Disse vil også bedre tilgjengeligheten til friområder og til Randvikstranda.

5 Det er avsatt areal til en felles parkeringsplass lengst nord i feltet, som også kan benyttes av besøkende til friområdene. Lengst sør i feltet er det regulert inn en buffersone mellom bebyggelsen og kommunens renseanlegg som skal være en naturlig vegetasjonsskjerm. Bestemmelser Bestemmelsene styrer utbyggingsrekkefølgen ved egne rekkefølgekrav og gir konkrete bestemmelser i forhold til utforming og plassering av boligene med garasjer. I tillegg angir de parkeringskrav pr. boligenhet, krav til universell utforming og ubebygde deler av tomta. Bestemmelsene legger opp til at illustrasjonsplanen skal være veiledende for plassering av boliger og utnyttelse av tomtene. I tillegg er satt detaljerte bestemmelser om planeringskote for hver enkelt tomt og fastsatt maks mønehøyde. Dette av hensyn til naboer, og landskapet. Øvrig utforming av boligene er forholdsvis fleksible både når det gjelder arkitektur, takvinkel og takform. Det er fastsatt utnyttelsesgrad på henholdsvis 30 % for eneboligtomter og 40 % i områdene for konsertert bebyggelse. På de større eneboligtomtene er det tillatt å oppføre tomannsboliger. Alle veier i planområdet skal være offentlige, med unntak av f_sv som skal være en felles privat avkjøring for 3 eiendommer. Det er laget egne bestemmelser til hensynsonen for det statlig sikra friområdet, slik at man kan legge til rette for tiltak som fremmer allmenhetens friluftsinteresser. Illustrasjonsplan, illustrasjoner og 3D utsnitt Tilhørende reguleringsplanen er det laget en egen illustrasjonsplan som viser plassering av den nye bebyggelsen. Plasseringen er satt med tanke på terrenget, sol, byggegrenser og hensyn til nabobebyggelse. Illustrasjonene viser bebyggelsens tillatte høyder og volum i 3D. Eneboligene som er vist i illustrasjonene er forholdsvis store med 200m2 i grunnflate og to etasjer. Trolig vil det i realiteten oppføres mindre eneboliger enn dette. Områdene for konsentrert bebyggelse vil etter planen kunne utnyttes noe tettere en vist i illustrasjonsplanen dersom man skal følge utnyttelsesgraden på 40 %. Byggegrensene og terrenget virker begrensende på tomteutnyttelsen i dette tilfellet. Bebyggelsen illustreres også fra nabotomtene. Illustrasjonene fra nabobebyggelsen kan virke nærmere enn det vil bli i realiteten. Avstanden fra Mesanen til nærmeste bebyggelse er over 40 meter, og avstanden fra Gneisen vil bli 70 meter. Det bør også gjøres oppmerksom på at det i illustrasjonsbildet er fjernet en del vegetasjon i forhold til dagens situasjon. ROS analyse Det er gjennomført en ROS-analyse for reguleringsplanen i henhold til plan- og bygningsloven 4-3. ROS-analysen ligger som vedlegg til planbeskrivelsen. Formålet med ROS-analysen er å avdekke potensielle farer og forebygge uønskede hendelser ved å innarbeide tiltak i reguleringsplanen. Økonomi Randheia planlegges i regi av Risør Utvikling og Vekst, som er et investeringsprosjekt. Plankostnader finansieres midlertidig av låneopptak frem til prosjektene gir inntjening i form av salg. Det er blitt bevilget midler til gjennomføring av reguleringsplanen for Randheia ved bystyrevedtak sak 84/15, der det også ble gitt midler til gjennomføring av en arealanalyse for kyststi og fortetting mellom Utsikten og Leideren. Utgiftene i planleggingsfasen for Randheia har vært ca. følgende:

6 Veiprosjektering med kalkyle kr. Utstikking av vei kr. Visualisering/modell kr (ikke fakturert enda) Annonsering kr Det er ikke knyttet ytterligere utgifter til videre planprosess for Randheia. Utbygging og salg av området fremmes som egen sak. Ettersom planen fremmes av Risør kommune v/ruv, vil ikke planen medføre saksbehandlingsinntekter for plan/byggesak. Kommuneplan Regulering og utbygging av Randheia er i samsvar med kommunens hovedmålsetning, vi skal vokse og satsingsområdet attraktivitet. Vi skal være en kommune der flere flytter inn enn og da må kommunen til en hver tid kunne tilby et variert boligtilbud med attraktive og byggeklare tomter. Folkehelse og levekår Planlegging av boliger med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra Randheia til turområder, servicefunksjoner og idrettsanlegg kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Det er viktig å planlegge for gode møteplasser og grøntområder innenfor planområdet. Klima og miljø En boligutbygging vil i seg selv ikke være klimanøytral, men Randheias plassering er gunstig ettersom det er svært kort gåavstand til servicefunksjoner som barnehage, skole, kollektivtilbud, butikk, barnehage, og arbeidsplasser. På den måten genereres minst mulig personbiltrafikk i dagliglivet. Fra Randheia vil det være gangavstand til grunnskolen, og Randivkveien skal oppgraderes slik at barna er sikret en trygg skolevei. Næringsperspektiv Boligutbygging er en viktig del av en kommunes næringspolitikk, ettersom arbeidsplassutvikling kan følge av økt tilflytting. Boligbehov Husbanken gjorde i 2008 en analyse om boligbehov i Risør kommune. Rapporten viste at det var mange små husholdninger i kommunen, med kun 2 personer pr. bolig. Husbanken mente også den gangen at Risør kommune ville gå mot en utvikling der det kun bor 1,7 personer pr. bolig, først og fremst på grunn av en stor andel eldre. Generelt pekte husbanken på at det er behov for en variert boligmasse i Risør fremover. Årlig anslått behov for nye boliger i Risør kommune der man ikke regner med tilflytting, er 35 nye boligenheter pr. år. Der utgjør skilsmisser et behov for 10 enheter, barn som flytter ut trenger 10 enheter årlig, og behovet blant innvandrere av ulike kategorier er 15 boligenheter. Dermed vil Risør kommune få et økt behov for boliger i årene fremover, og spesielt flermannsbolig/leiligheter med livsløpsstandard og universell utforming. Dersom Risør kommune skal i vareta dette behovet og samtidig kunne tiltrekke seg nye innbyggere, må man være i forkant og planlegge for nye attraktive boligområder. Med tilflytting, anslår man et boligbehov i Risør på 50 enheter pr. år.

7 Det er nylig laget en utredning om steds- og boligutvikling i Risør kommune av Samfunnsplanlegger Sigrid H. Garthe, der hun beskriver boligmarkedet i Risør. Det er i dag få eneboliger til salgs i nærheten av Risør sentrum (kun èn pr 3. mars). I tillegg er det ikke mange eneboligtomter tilgjengelig. Både Linddalsplatået og Oterlia 2 tilbyr eneboligtomter, men det er ikke mange tomter igjen og om ikke lenge er det derfor behov for nye eneboligtomter. Det er de minste eneboligtomtene som er igjen. I henhold til hva som etterspørres i markedet er det derfor hensiktsmessig at det planlegges for romslige eneboligtomter innenfor reguleringsplanen for Randheia. Det er også viktig å regulere områder for konsentrert bebyggelse med tanke på et variert boligbehov i befolkningen. Vurderinger Vurdering av innspill Statlige og regionale instanser Det er besluttet at det statlig sikra friområdet innenfor planområdet ikke skal bebygges, men være et viktig nærfriområde. Tilgjengeligheten til dette området skal styrkes gjennom stier, grønnkorridorer, parkering, mm. Det er lagt en egen hensynsone til det statlig sikra friområdet med egne bestemmelser for å verne, samt utvikle formålet. Påvirkning fra sivbeddet vil omtales nærmere i planbeskrivelsen. Generelt er det ikke planlagt bebyggelse nærmere sivbeddet enn der det allerede er regulert for bebyggelse (Rehabiliteringssenter). Avstand fra sivbeddet til nærmeste bebyggelse er meter. Planen tar generelle planfaglige hensyn, og veiene er dimensjonert for lastebil som sikrer fremkommelighet av utrykningskjøretøy og avfallsbiler. Det er lagt inn rekkefølgekrav i planbestemmelsene som sikrer utbedring av kryss mot fv. 9 og opparbeiding av fortau for trygg skolevei. Planforslaget legger vekt på snarveier til sjøen/friområder og det er tilstrebet tilgjengelighet til eksisterende stier i området. Naboinnspill Naboer reagerer på sjekklisten som ble sendt ved oppstartsmelding, at kommunen der har krysset av nei for ting de hevder ikke stemmer. Denne oppfatningen skyldes at så tidlig i prosessen der den ble fylt ut hadde man ikke nok kunnskap om området som friområde og i forhold til barns lek. Noe av hensikten med en høring er at akkurat slike innspill kommer med. Dette innspillet er videre innarbeidet i planen, der arealet ved lekeplassen i granitten skal være kombinert friområde og lekeplass, tilgjengelig for allmennheten, skoler og barnehager i nærheten. Ettersom det statlig sikra friområdet ikke skal bebygges, vil naboer i Leideren og Røylen bli lite berørt av planforslaget. Når det gjelder støy i anleggsperioden vil nødvendigvis en utbygging medføre noe støy i en begrenset periode. Det er gjort støytiltak i planen ved at det er satt rekkefølgekrav som skal være styrende for utbyggingsrekkefølgen. En forutsetter også at arbeid vil foregå innenfor ordinær arbeidstid. Slik planforslaget foreligger, vil det ikke føre til utsiktstap for noen av naboeiendommene, men vil kunne gi endret utsikt. Dette er illustrert med 3D modell som også viser hvordan utsikten fra naboeiendommene vil bli. I planforslaget er det tatt vesentlig hensyn til nabobebyggelsen i området og en kan ikke se at man bør redusere planens omfang ytterligere.

8 I høringsperioden kan det bli aktuelt med et nytt informasjonsmøte dersom dette er hensiktsmessig Vurdering av planforslaget Reguleringsplanen for Randheia har allerede vært igjennom en omfattende prosess, med mange naboinnspill, dialog med fylkesmann og miljødirektoratet, drøfting i referansegruppa og nye politiske vurderinger underveis i prosessen. Resultatet er en grundig gjennomarbeidet plan med gode kvaliteter som tar mange hensyn. Det har vært spesielt nyttig for arbeidsprosessen med en visuell modell i 3D. Dette har vært et godt verktøy for fastsetting av høyder og plassering av bebyggelsen. Samtidig gir det et godt beslutningsgrunnlag for den videre prosessen. Krav og forventinger fra statlige- og regionale instanser, samt overordnede planer er innarbeidet i planforslaget. Store friområder innenfor planområdet er en kvalitet i seg selv. Tilgangen til nærfriområder er viktig for bomiljøer. Planforslaget legger opp til en variasjon av boligtyper som er viktig å nå ulike befolkningsgrupper i ulike livsfaser. I tillegg er valgfriheten til den enkelte innenfor hver tomt stor, uten at dette går på bekostning av landskapshensyn og hensyn til bakenforliggende naboer. Lekeplassene i området har en sentral beliggenhet med mye sol, og ivaretar barns behov i ulike aldersgrupper. Både boliger og fellesarealer har krav til tilgjengelighet og universell utforming. Rekkefølgekravene er viktig for å sikre seg utbyggingstakt og tekniske infrastruktur uavhengig av hvem som skal bygge ut området. Rådmannens konklusjon Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.