SLUTTER DU Å UTVIKLE BYEN, MISTER DU INVESTORINTERESSEN

Transkript

1 SLUTTER DU Å UTVIKLE BYEN, MISTER DU INVESTORINTERESSEN Bård Bjølgerud, CEO and Partner 30. november 2016 STOCKHOLM OSLO LONDON BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

2 AGENDA TRANSAKSJONSMARKEDET OG LIKVIDITET 3 3 BYUTVIKLINGS PÅVIRKNING PÅ INVESTORINTERESSE 4 4 BYUTVIKLINGSEKSEMPLER 5 5 OPPSUMMERING 2 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

3 NOKmrd Antall transaksjoner Oslo, Stockholm, Helsinki og London Selskapet består av meget kompetente og spesialiserte team på over 30 medarbeidere med +200 år samlet erfaring fra eiendomstransaksjoner og corporate finance PANGEAS TRACK RECORD ( YTD) NORDISK TILSTEDEVÆRELSE MED INTERNASJONALT NETTVERK Gjennomsnitt: NOK ~30mrd Gjennomsnitt: ~40 transaksjoner » Spisskompetanse innen nordiske eiendomstransaksjoner» Rådgiver for over 250 transaksjoner med en underliggende eiendomsverdi på rundt NOK 210 mrd, siden 2010» Gjennomført 39 transaksjoner i Norden i 2016; samlet verdi på NOK 59 mrd 10 15» Total markedsandel i Norden mellom 15-25%, hvert år » Representert i alle eiendomssegmenter, over hele landet, i alle nordiske land Transaksjonsvolum Executed deal volume, (v.a.) SEKbn Number Antall transaksjoner of deals (right(h.a.) axis) FORDELT PÅ SEKTOR FORDELT PÅ GEOGRAFI FORDELT PÅ MANDAT Utvikling 2% Offentlig sektor 15% Annet 4% Kontor 29% Andre 3% Andre 4% Hotell 5% Industri/Logistikk 7% Norge 38% Sverige 60% Buy-side 47% Sell-side 49% Bolig 15% Handel 23% Diagrammer er basert på Pangeas utførte mandater YTD, transaksjonsverdi 3 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

4 TRANSAKSJONSMARKEDET Nordisk transaksjonsvolum går mot ny rekord i 2016 NORGE» Transaksjonsvolum 2016 YTD (2015): NOK 55 mrd (NOK 123mrd)» Antall transaksjoner 2016 YTD (2015): 187 (222) SVERIGE» Transaksjonsvolum 2016 YTD (2015): SEK 176 mrd (SEK 147 mrd)» Antall transaksjoner 2016 YTD (2015): 387 (434)» Transaksjonsvolum YTD: NOK ~280 mrd» Antall transaksjoner YTD: ~750» Transaksjonsvolum YTD: SEK ~570 mrd» Antall transaksjoner YTD: ~1,410 FORDELT PÅ GEOGRAFI ( YTD) FORDELT PÅ SEGMENT ( YTD) FORDELT PÅ GEOGRAFI ( YTD) FORDELT PÅ SEGMENT ( YTD) Stavanger region 7% Trondheim region 5% Andre 23% Bergen region 7% Oslo/Akershus 57% Bolig 4% Hotell 4% Industri/Logistikk 10% Andre 12% Handel 24% Kontor 46% Andre 42% Malmö 8% Göteborg 10% Stockholm 40% Industri/Logistikk 15% Offentlig sektor 10% Hotell 4% Handel 14% Andre 1% Kontor 26% Bolig 29% Kommentar: Tall per 25. nov Kilde: Pangea Property Research 4 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

5 BYUTVIKLING OG VERDIKJEDE (By)utvikling og modernisering av områder/bydeler er verdiskapende for alle parter, også investorer Ønske/behov for utvikling og vekst Befolkningsvekst Investorinteresse Byutvikling/ modernisering Økonomisk vekst Nærings- og boligutvikling Etablering av nye virksomheter 5 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

6 VELLYKKET (BY)UTVIKLING Vellykket byutvikling krever samspill og sammenfallende verdier og visjoner fra alle involverte parter Myndigheter (offentlige)» Tett samarbeid mellom alle involverte parter» Seriøse og langsiktige aktører» Tydelige og delte verdier og visjoner Investorer Befolkning (brukere)» Skape et sammenhengende bybilde utnytte potensialet» Utvikle for å imøtekomme fremtidens behov» Økt folkeliv og trygghet» Et variert og spennende tilbud Utviklere» Skape tilgjengelige byrom for både privat og kommersielt bruk» Møteplass for handel, næring, bolig, kultur, og kreativitet 6 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

7 (BY)UTVIKLINGENS LIVSLØP Byutvikling skaper investorinteresse gjennom økt likviditet, redusert risiko, økonomisk vekst og prisstigning MYNDIGHETER UTVIKLERE BANKER ENTREPRENØRER INVESTORER NÆRINGS- EIENDOM Offentlige/kommunale behov og planer BOLIG Offentlige/kommunale behov og planer REGULERING NYE UTVIKLINGSPROSJEKTER VIDERESALG 7 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

8 BYUTVIKLING PÅVIRKER LEIEPRISMARKEDET Områder med høyere grad av utvikling har sterkere utvikling i leieprismarkedet UTVIKLING I LEIEPRISMARKEDET (INDEKS 2006 = 100) Oslo prime Stavanger Trondheim Bergen +79% Oslo, høy std +65% +46% +33% +32%» Områder med høyere grad av (by)utvikling har også hatt høyere leieprisvekst» Toppleie og leie på lokaler med generell høy standard i Oslo har steget med 79% og 65%, siden 2006» Leiepriser i Trondheim og Bergen har steget med 32% og 33% siden 2006» Leietakere ønsker å være lokalisert i områder i utvikling» Vekst i leiepriser øker investorinteressen Populasjonsvekst Vekst (%) Årlig vekst (%) Oslo % 2,0 % Stavanger % 1,4 % Bergen % 1,4 % Trondheim % 1,7 % Totalt % 1.8 % Oslo Prime prime Oslo, høy standard Stavanger, høy standard Bergen, god standard Trondheim, god standard Kilde: Pangea Property Research, Dagens Nærlingslivs Eiendomspanel 8 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

9 BYUTVIKLING PÅVIRKER EIENDOMSPRISENE Makroøkonomiske forhold har gitt yield-kompresjon over hele landet, men Oslo skiller seg ut betydelig ut PRISUTVIKLING (INDEKS 2009 = 100) 180» Generell yield-kompresjon som følge av flere makro-økonomiske forhold; 170 PRIME YIELDS 2009/2016 Oslo: 6.75% / 3.90% Bergen: 7.00% / 4.80% Oslo +73%» Lave renter, høy inflasjon og lavere risikojustert avkastning på alternative investeringer 160 Stavanger: 7.20% / 5.40%» Prisstigning på prime-objekter i Oslo på 73% på grunn av yield-kompresjon, 150 Trondheim: 7.50% / 5.25% Bergen +46% siden 2009» Gjennomsnittlig prisstigning på prime-objekter i andre storbyer på 41% på Trondheim +43% +33% grunn av yield-kompresjon» Sterkt transaksjonsmarkedet; høye volumer og god likviditet, spesielt på Østlandet og i Osloregionen Stavanger» Likviditet i eiendomsmarkedet skaper trygghet for investorer Transaksjonsmarkedet (NOKmrd) YTD 2016 YTD Oslo/Akershus Bergen region 29 7 Stavanger region Trondheim region 23 2 Totalt Oslo Bergen Stavanger Trondheim Kilde: Pangea Property Research 9 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

10 UTVALGTE OMRÅDER MED BYUTVIKLING Utvikling som har skapt stor investorinteresse OSLO ARENASTADEN STOCKHOLM TJUVHOLMEN BJØRVIKA 10 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

11 UTVALGTE UTVIKLINGSOMRÅDER BJØRVIKA TJUVHOLMEN ARENASTADEN, SOLNA» Et av de største byutviklingsprosjektene i Norge» Utvikles i hovedsak av Oslo S Utvikling og Hav Eiendom» Byggestart i 2003 (Operaen) og 2006 (Barcode)» Et område på 650 mål (60% offentlige byrom/gatetun)» Totalt utbyggingsareal på ~ m² (50/50 bolig/næring)» Omfatter boliger og arbeidsplasser» Ny og omfattende infrastruktur og offentlige byrom UTVALGTE EIENDOMSBESITTERE» En utvidelse av CBD-området» Utviklet av Selvaag og Aspelin Ramm» Byggestart sommeren 2005; ferdigstilt i 2014» Et område på 51 mål en forlengelse av Aker Brygge» Totalt utbyggingsareal på ~ m²» Omfatter 950 boliger og kontorarbeidsplasser» Ny og omfattende infrastruktur og offentlige byrom UTVALGTE EIENDOMSBESITTERE» Et nytt eiendomsmarked nord for Stockholm» Utvikles i hovedsak av Fabege og Unibail-Rodamco» Byggestart i 2009; planlagt ferdigstillelse rundt 2020» Et område på 300 mål» Omfatter 2,000 leiligheter og 30,000 arbeidsplasser, 250 butikker og restauranter, hotell og arena» Utvidet og ny infrastruktur med metro/t-bane (Arenastaden) UTVALGTE EIENDOMSBESITTERE 11 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

12 BJØRVIKA, OSLO ETTER PROSJEKT FØR 12 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET Bjørvika

13 BJØRVIKA Oslos nyeste bydel under utvikling - et nytt eiendomsmarked skapes» Få grunneiere/utbyggere i hovedsak Oslo S Utvikling og HAV Eiendom» Få eiere gjør det enklere å imøtekomme krav ved regulering og utbygging» Tilrettelegging av infrastruktur og offentlige rom» Et nytt transaksjonsmarked ble skapt da reguleringsplan ble vedtatt» Salg av tomter og prosjekter ETTER» Ringvirkninger til nærliggende områder som Oslo S og Gamle Oslo» Nye investorer på banen etter ferdigstillelse (Braathen, Mohn, KLP, m.fl.) Likviditeten i området øker, risikoen reduseres og prisene stiger FØR Kilde: Pangea Property Research, Bjørvika utvikling, 13 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

14 BJØRVIKA Oslos nye CBD-område; rundt en dobling av kvadratmeterpris siden 2006» Bjørvika er blitt Oslos nye CBD-område med toppleier rundt NOK 3,500/kvm; normalleier ligger rundt NOK 2,800/kvm UTVALGTE TRANSAKSJONER (EKSKL. BOLIG OG TOMTER) Eiendom Dato Selger Kjøper Type Est. verdi (NOKm) Areal (kvm) Verdi/ kvm Yield (%)» Toppleie per kvm i Oslo sentrum (inkl. Bjørvika) har økt med 58% siden 2006» Prime yield rundt 4%; minkende avstand til Oslo CBD prime yield på 3.9%» I november 2015 solgte DNB Liv deler av deres hovedkontor (midtbygget) til et syndikat (Trond Mohn) for NOK 3.9mrd.» Pris per kvm på NOK ~80,000 og en yield på ~4.25%; blant de laveste yieldene registrert i Norge i 2015 DEG 42 Mar. 16 Oslo S Utvikling Wahl Eiendom Kontor 250 4,257 58,750 ~4.50% DNB Midtbygget Nov. 15 DNB Liv Arctic syndikat (Mohn) Kontor 3,900 49,169 79,300 ~4.25% DNB Østbygget Jul. 15 DNB Liv DNB SPF Kontor 1,224 17,862 68,550 ~4.75% Deloitte-bygget Apr. 13 Oslo S Utvikling Braathen Eiendom Kontor ,000 50,000 ~4.80% DNB-byggene Jan. 12 Oslo S Utvikling DNB Liv / DNB SPF Kontor 4,800 85,700 56,000 ~5.00% KLP-bygget Mai 10 Oslo S Utvikling KLP Eiendom Kontor 1,200 37,700 31,850 n.a. Visma-Bygget Feb. 06 Oslo S Utvikling DNB syndikat (Braathen) Kontor ,850 37,000 ~5.20% PWC-Bygget Des. 05 Oslo S Utvikling Pareto syndikat (Braathen) Kontor ,300 35,000 ~4.90% OSLO SENTRUM (INKL. BJØRVIKA) LEIEPRISUTVIKLING PER KVM NOK/kvm Kategori A +58% Kategori B % Oslo gj.snitt +54% F Kategori A (Topp 15%) Kategori B (50-85%) Oslo gj.snitt Kilde: Pangea Property Research, Arealstatistikk 14 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

15 TJUVHOLMEN, OSLO ETTER PROSJEKT FØR 15 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET Tjuvholmen

16 TJUVHOLMEN Norges mest eksklusive bolig- og kontorområde» Selvaag og Aspelin Ramm (Tjuvholmen KS) kjøpte Tjuvholmen i 2003 for NOK 886m» Betalt med penger og utvikling av offentlige byrom og et museum» Strukturert og balansert utvikling av eksisterende CBD» Tjuvholmen KS solgte prosjekterte kontorbygg til rekordlave yielder» Ringvirkninger til nærliggende områder som Vika og Aker Brygge med flere store (pågående) utviklingsprosjekter ETTER Likviditeten i området øker, risikoen reduseres og prisene stiger FØR Kilde: Pangea Property Research, Oslo Kommune, 16 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

17 TJUVHOLMEN En viktig utvidelse av Oslos eksisterende CBD-område» En utvidelse av det eksisterende CBD-området» Bidratt til økt likviditet i CBD-markedet» Prime yield rundt 3.9%, toppleier rundt NOK 4,600/kvm og normalleier 3,500/kvm» Toppleien i CBD har økt med 88% siden prosjektstart, sommeren 2005» Gjennomsnittlige leiepriser i Oslo har økt med 54% i samme periode» I oktober 2016 solgte Selvaag Gruppen Tjuvholmen Allé 16 til en foreløpig ukjent kjøper for NOK ~700m» Pris per kvm i underkant av NOK 110,000 og rekordlav yield rundt ~3.5% UTVALGTE TRANSAKSJONER (EKSKL. BOLIG OG TOMTER) Eiendom Dato Selger Kjøper Type Est. verdi (NOKm) Areal (kvm) Verdi/ kvm Tjuvholmen Allé 16 Okt. 16 Selvaag Gruppen n.a. Kontor ~700 6, ,700 ~3.50% Bolette Brygge 1 Des. 14 UNION Gruppen City Finansiering Kontor 375 4,000 93,750 ~4.25% Tjuvholmen Allé 1-5 Jul. 11 Aberdeen PF Eiendomsspar Kontor ,400 60,750 ~5.00% Bolette Brygge 1 Aug. 09 Eitzen Group UNION Gruppen Kontor 152 4,000 38,000 ~6.75% Tjuvholmen Allé 19 Des. 07 Tjuvholmen KS Miklagard Holding Kontor 263 4,200 62,600 ~5.50% Tjuvholmen Allé 1-5 Feb. 06 Tjuvholmen KS Aberdeen PF Kontor ,400 49,600 ~5.00% Bolette Brygge 1 Mar. 06 Tjuvholmen KS Eitzen Group Kontor 153 4,000 38,250 n.a. Yield (%) CBD LEIEPRISUTVIKLING PER KVM NOK/kvm Kategori A +88% Kategori B +67% Oslo gj.snitt +54% F Kategori A (Topp 15%) Kategori B (50-85%) Oslo gj.snitt Kilde: Pangea Property Research, Arealstatistikk 17 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

18 SOLNA, STOCKHOLM ETTER PROSJEKT FØR 18 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET Arenastaden

19 ARENASTADEN I SOLNA, STOCKHOLM Arenastaden i Solna; et nytt eiendomsmarked nord for Stockholm sentrum» Fra et tidligere industriområde til et område med en veletablert kombinasjon av moderne eiendommer» Et område med svært godt utviklet infrastruktur; umiddelbar nærhet til alle typer offentlig kommunikasjon og motorvei (E4)» Arenastaden inneholder moderne og fleksible kontorer, leiligheter, nordens største kjøpesenter (Mall of Scandinavia), hotell, og Friends Arena» Mall of Scandinavia på totalt 100,000 m² tiltrekker seg over én million mennesker hver måned ETTER» Økende transaksjonsvolumer og fallende yielder de siste årene Likviditeten i området øker, risikoen reduseres og prisene stiger FØR Kilde: Pangea Property Research, Solna Kommune 19 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

20 SOLNA, STOCKHOLM Kraftig vekst i leiepriser, priser og transaksjonsvolum siden 2009» Utviklingen i Solna har hatt en svært positiv effekt på transaksjonsmarkedet UTVALGTE TRANSAKSJONER (EKSKL. BOLIG OG TOMTER)» Voksende transaksjonsvolumer over tid, og over SEK 8 mrd hittil i 2016 Eiendom Dato Selger Kjøper Type Est. verdi (NOKm) Areal (kvm) Verdi/ kvm Yield (%)» Solna er det nest største transaksjonsmarkedet i Stockholm fylke» Gjennomsnittlig leie per kvm har økt med 114% i Solna kommune siden 2009» Stockholm CBD og sentrum har økt med 43% og 47% i samme periode» Prime yield-nivå rundt 4%; minkende avstand til Stockholm CBD prime yield (3.75%)» I 2016, solgte Fabege to kontoreiendommer til rekordhøye priser, SEK 3.4mrd (61,400 m²), til det tyske eiendomsfondet Union Investment Real Estate Uarda 7 Nov. 16 Fabege Union IRE Kontor 1,184 17,400 68,000 ~3,75% "IF-building" Oct. 16 Capman Solnaberg Property Kontor ,300 27,400 ~5,70% Hotel Hagaplan Jul. 16 Skanska SPP Fastigheter Hotell, Kontor ,200 59,900 n.a. "SAS-building" Feb. 16 KLP Eiendom Mengus Kontor ~1,400 42,000 33,333 ~6,00% Uarda 5 Feb. 16 Fabege Union IRE Kontor 2,257 44,000 51,300 ~4,50% Friends Hotel (50%) Dec. 15 Pasab Home Properties Hotell 1,000 28,000 35,700 ~5,60% LEIEPRISUTVIKLING PER KVM SEK/kvm SEK/m²/year Stockholm CBD +43% TRANSAKSJONSVOLUM SEKbn Stockholm sentrum +47% Solna % % Sundbyberg YTD Solna Stockholm CBD Stockholm sentrum inner-city Sundyberg Solna Kommune Mun. Stockholm Mun. Kommune Resterende of Stockholm County fylke Kilde: Pangea Property Research, Strateg Analys 20 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

21 DOKKEN, BERGEN PROSJEKT PROSJEKT FØR 21 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET Dokken

22 BERGEN Store fremtidige utviklingsprosjekter vil kunne styrke transaksjonsmarkedet og investorinteressen i Bergen DOKKEN, BERGEN SENTRUM» Eiendomsutviklerne EGD Property og OBOS har i samarbeid med MAD arkitekter, Asplan Viak og ProBiz satt i gang en mulighetsstudie kalt «Visjon Dokken»» Videreutvikle Bergen sentrum, både som bosted og handelssentrum» Utvikling av Dokken vil være Norges nest største utviklingsprosjekt etter Bjørvika» Totalt utviklingspotensial på m2 BRA kombinert bolig og næring» boliger, fastboende og arbeidsplasser BERGEN BUSINESS PARK» Bergen Business Park er en ny og innovativ næringsby, lokalisert ved Flesland lufthavn» Endestasjon for Bybanen knytter området til Bergen sentrum» Ca m2 næring, kontor og hotell ved ferdigstillelse» Prosjektet utvikles gjennom Bergen Lufhavn Utvikling AS, et langsiktig samarbeid mellom Linstow og Flesland Holding AS» Visjonen er å skape et knutepunkt for lokalt og regionalt næringsliv, og en næringslivsmotor for hele Vestlandet Kilde: Pangea Property Research, EGD, Linstow 22 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

23 OPPSUMMERING (By)utvikling og modernisering av områder/bydeler er verdiskapende for alle parter, også investorer Ønske/behov for utvikling og vekst RISIKOMOMENTER Myndighetene Befolkningsvekst Investorinteresse Økonomisk vekst Byutvikling/ modernisering Nærings- og boligutvikling» Trege, rigide og ensidige reguleringer offentlig flaskehals» Svake planer og utforminger ineffektivt og ikke helhetlig» For store begrensninger krav og økonomisk ansvar Investorer» «Riktige» investorer/partnere - sammenfallende verdier og visjoner, riktig kompetanse, samt tilstrekkelige ressurser» Timing overkapasitet i markedet Likviditet» «Internt marked» kan hindre riktige investorer/utviklere et mangfold av lokale, nasjonale og internasjonale aktører Etablering av nye virksomheter KONTAKTINFORMASJON Bård Bjølgerud CEO & Partner Mob: bb@pangeapartners.no 23 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

24 DISCLAIMER This presentation has been prepared by Pangea Property Partners KB and Pangea Property Partners AS ( Pangea ) for the exclusive use of the party to whom Pangea delivers this presentation (together with its subsidiaries and affiliates, the Company ) using information provided by publicly available information. The valuations, forecasts, estimates, opinions and projections contained herein involve elements of subjective judgment and analysis. Pangea has not independently verified the information contained herein, nor does Pangea make any representation or warranty, either express or implied, as to the accuracy, completeness or reliability of the information contained in this presentation. It should not be regarded by the recipients as a substitute for the exercise of their own judgment. This presentation may contain forward-looking statements. Pangea undertakes no obligation to update these forward-looking statements for events or circumstances that occur subsequent to such dates. Any information or opinion expressed herein is subject to change without notice. Any estimates or projections as to events that may occur in the future (including projections of revenue, expense, net income and stock performance) are based upon the best judgment of Pangea from the information provided by publicly available information as of the date of this presentation. There is no guarantee that any of these estimates or projections will be achieved. Actual results will vary from the projections and such variations may be material. Nothing contained herein is, or shall be relied upon as, a promise or representation as to the past or future. Pangea, its affiliates, directors, officers, employees and/or agents expressly disclaim any and all liability relating or resulting from the use of all or any part of this presentation. This presentation has been prepared on a confidential basis solely for the use and benefit of the Company; provided that the Company and any of its employees, representatives, or other agents may disclose to any and all persons, without limitation of any kind, the tax treatment and tax structure of the transaction and all materials of any kind (including opinions or other tax analyses) that are provided to the Company relating to such tax treatment and tax structure. Distribution of this presentation to any person other than the Company and those persons retained to advise the Company, who agree to maintain the confidentiality of this material and be bound by the limitations outlined herein, is unauthorized. This material must not be copied, reproduced, distributed or passed to others at any time, in whole or in part, without the prior written consent of Pangea Pangea Property Partners KB and Pangea Property Partners AS. All rights reserved. Pangea specifically prohibits the redistribution of this material and accepts no liability whatsoever for the actions of third parties in this respect. This presentation has been prepared solely for informational purposes and is not to be construed as a solicitation or an offer to buy or sell any securities or related financial instruments. The Company should not construe the contents of this presentation as legal, tax, accounting or investment advice or a recommendation. The Company should consult its own counsel, tax and financial advisors as to legal and related matters concerning any transaction described herein. This presentation does not purport to be all-inclusive or to contain all of the information that the Company may require. No investment, divestment or other financial decisions or actions should be based solely on the information in this presentation. 24 BYUTVIKLING OG TRANSAKSJONSMARKEDET

25 STOCKHOLM Norrlandsgatan 15, 7 th floor, Box 7740, Stockholm, SWEDEN pangeapartners.se OSLO Tjuvholmen Allé 3, 8 th floor, N-0250 Oslo NORWAY pangeapartners.no LONDON Berkeley Square House, Berkeley Square, London W1J 6BD, UNITED KINGDOM en.pangeapartners.se