Forslag til detaljregulering for Østre Kullerød 2 og 4

Transkript

1 1 Forslag til detaljregulering for Østre Kullerød 2 og 4 PlanID: Planbeskrivelse 12. mai 2015 Prosjektnummer: 12000

2 2 INNHOLD SAMMENDRAG 1 BAKGRUNN 1.1 Forslagsstiller 1.2 Hensikt med planarbeidet 1.3 Politiske vedtak 2 PLANSTATUS 2.1 Regional plan (RPBA) 2.2 Kommuneplanen ( ) 2.3 Gjeldende reguleringsplaner 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet 3.2 Eksisterende bebyggelse 4 EIENDOMSFORHOLD 4.1 Grunneiere 4.2 Gjennomføring av planen 5 PLANPROSESS 5.1 Oppstart av planarbeid 5.2 Forhåndsvarsel 6 INNKOMNE MERKNADER 6.1 Merknader til forhåndsvarsel 6.2 Merknader til utvidelse av planområdet 7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Avgrensning av planområdet 7.2 Vedlegg og temarapporter 7.3 Hovedgrep 7.4 Arealoversikt og bygehøyder 7.5 Parkering 7.6 Utbyggingsavtale 8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 Trafikk 8.2 Kommunalteknikk Vannforsyning Avløp Overvann 8.3 Friluftsliv 8.4 Landskap og terreng 8.5 Kulturminner 8.6 Grunnforhold 8.7 Biologisk mangfold 8.8 Barn og unge 8.9 Støy

3 ROS - analyse Sjekkliste Kommentarer til sjekkliste 9 VEDLEGG (inntatt i planbeskrivelsen) 9.1 Plankart 9.2 Illustrasjonsplan 9.3 3D - illustrasjoner 9.4 Snitt AA 9.5 Fotomontasje

4 4 SAMMENDRAG Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Komplett Group. Selskapet eies av Canica AS, som har kjøpt eiendomsselskapet HE Kullerød AS. HE Kullerød AS eier lagerbyggene på Østre Kullerød 2 og 4 (gbnr. 34/70 og 71). Komplett Group ønsker å videreutvikle eiendommen til et høyeffektivt lager- og distribusjonsanlegg for Skandinavia. Utvidelsen skal ivareta vekstambisjonene til Komplett i et langsiktig perspektiv. For å beholde konkurranseevnen kreves et svært effektivt anlegg og helhetlige løsninger. Dette stiller strenge krav til utforming av bygg og tilhørende infrastruktur, med automasjon og avansert teknologi. For å få plass til det nye anlegget er det foreslått en utvidelse østover, i et område som ved den siste kommuneplanrevisjonen ble endret til næringsområde. Ombygging av det eksisterende anlegget skal gi mulighet for samling av varemottaket, og samtidig begrense transportbehovet internt i anlegget. Dagens bygningsmasse har en grunnflate på ca m2. På de vedlagte illustrasjonene er det vist en utvidelse med ca m2. Viktige temaer i planprosessen har vært omlegging av turstien, håndtering av overvann og geoteknikk. Det er også foreslått etablering av gang- og sykkelvei i retning Hunsrød. Planforslaget er utarbeidet som en detaljregulering i henhold til Pbl Vedtak av planen vil innebære en omregulering av del av reguleringsplanen for Kullerød Øst, og del av reguleringsplanen for Kullerød industriområde. Spir arkitekter AS, 12. mai 2015

5 5 1 BAKGRUNN 1.1 Forslagsstiller Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Komplett Group. Tiltakshaver: Komplett Group, c/o Canica, Pb. 49 Vindern, 0319 Oslo. Kontaktperson: Geir Vee Lund, e post: gvl@canica.no, mob Forslagsstiller: Spir arkitekter AS, Pb. 18, 3119 Tønsberg. Kontaktperson: Kristian Ottesen, e post: kristian@spir.no, mob Hensikt med planarbeidet Komplett Group ønsker å videreutvikle eiendommen til et høyeffektivt lager- og distribusjonsanlegg for Skandinavia. Utvidelsen skal ivareta vekstambisjonene til Komplett i et langsiktig perspektiv. For å beholde konkurranseevnen kreves et svært effektivt anlegg og helhetlige løsninger. Dette stiller strenge krav til utforming av bygg og tilhørende infrastruktur, med automasjon og avansert teknologi. 1.3 Politiske vedtak Utvidelse av næringsområdet ble tatt inn på ny kommuneplan ( ). 2 PLANSTATUS 2.1 Regional plan (RPBA) RPBA ble vedtatt i Fylkestinget Planområdet ligger innenfor langsiktig utviklingsgrense. Innenfor disse områdene er det forutsatt en høy arealutnyttelse. 2.2 Kommuneplanen ( ) Østre Kullerød 2 og 4 er på kommuneplanens arealdel ( ) vist som byggeområde for næringsvirksomhet. Område for fremtidig næringsvirksomhet i øst, var i forrige kommuneplan avsatt som LNF område. Rosa strek mot øst er langsiktig utviklingsgrense jfr. regional plan (RPBA). Tilnærmet planavgrensning vist med gul strek.

6 6 2.3 Gjeldende reguleringsplaner Området omfattes av reguleringsplanen for Kullerød Øst ( ). Planavgrensning vist med blå stiplet strek på utsnitt av gjeldende plan: Justert planavgrensning (inntil eiendomsgrenser). Området er regulert til industri/næring. I henhold til reguleringsbestemmelsene kan det oppføres bygg med maks. byggehøyde 10,5 meter, målt fra høyeste punkt på eksisterende terreng. Maksimalt bebygd areal BYA = 50 %. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 150 % av tomtens nettoareal. Parkering skal inngå i beregningen (18 m2 pr. plass). Interne adkomstveier, tomteinndeling m.v. er ikke vist i gjeldende plan. Mot nord grenser planen til reguleringsplanen for Ny vei fra Fokserød til Sandefjord Lufthavn ( ). Planforslaget er lagt i senterlinje av Torpveien, slik at planene delvis overlapper. Tilgrensende skogsområde i øst er uregulert. Mot vest i retning Hunsrødsletta (hvor det er planlagt gang- og sykkelvei), omfattes området av reguleringsplanen for Kullerød industriområde ( ).

7 7 3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet Østre Kullerød 2 og 4 ligger på Kullerød, øst for avkjøringa ved Fokserød (E18), og på sydsiden av Torpveien. 3.2 Eksisterende bebyggelse Skråbilde av dagens bebyggelse sett fra sørvest (Østre Kullerød 4 nærmest):

8 8 4 EIENDOMSFORHOLD 4.1 Grunneiere Komplett Group eies av Canica AS. Selskapet har kjøpt eiendomsselskapene HE Kullerød AS og Kullerød eiendom AS, som eier Østre Kullerød 2 og 4 (gbnr. 34/70 og 71). Det er følgende registrerte grunneiere innenfor planområdet: Gbnr. Adresse Eier 34/70 Østre Kullerød 2 HE Kullerød AS 34/71 Østre Kullerød 4 Kullerød Eiendom AS 34/61 Skogsområde i øst Sandefjord kommune 32/4 Skogsområde i øst Sandefjord kommune 32/13 Skogsområde i øst Sandefjord kommune 35/9 Grøntbelte i syd Sandefjord kommune Omkringliggende veiareal: 9285/2 Torpveien Vestfold fylkeskommune (?) 34/61 Østre Kullerød Sandefjord kommune 34/56 Østre Kullerød Sandefjord kommune Gang- og sykkelvei (til Hunsrødsletta): 34/56 Parkering Torp IT Sandefjord kommune 34/27 Parkering Torp IT Sandefjord kommune 34/46 Søndre Kullerød 6 AKB Lighting 34/48 Søndre Kullerød 8 Reer Holding AS (Erik Thorbjørnsen, Reidar Feen) 34/27 Søndre Kullerød (vei) Sandefjord kommune 34/54 Søndre Kullerød 1 Søndre Kullerød 1AS Størrelsen på arealene som inngår i planforslaget er vist på eget kartvedlegg ( ). 4.2 Gjennomføring av planen Det er foreløpig ikke inngått avtale med grunneiere for erverv av areal i forbindelse med etablering av ny gang- og sykkelvei. Det vil bli inngått utbyggingsavtale med kommunen.

9 9 5 PLANPROSESS 5.1 Oppstart av planarbeid Den sendte Spir arkitekter AS inn en forespørsel om regulering jfr. Pbl Forespørselen ble ikke behandlet politisk, da det ble antatt at den aktuelle utvidelsen ville bli tatt inn på kommuneplanen. Innspill ( ) til kommuneplanrevisjonen ble sendt den Ny kommuneplan (arealdel) med utvidelsen ble vedtatt Oppstartsmøte for detaljregulering ble avholdt den Det er utarbeidet et notat med vurdering av spørsmål om konsekvensutredning ( ). Den planlagte utvidelsen er ikke et vedlegg I tiltak. Tiltaket er et vedlegg II tiltak, som er vurdert etter kriteriene i 4. Med henvisning til avklaringen på kommuneplanens arealdel, er det konkludert med at tiltaket ikke fanges opp av kriteriene i 4. Tiltaket utløser dermed ikke krav til KU. 5.2 Forhåndsvarsel Planarbeidet ble varslet med frist for uttalelser INNKOMNE MERKNADER 6.1 Merknader til forhåndsvarsel Harald Keil Statens vegvesen Fylkesmannen i Vestfold Vestfold Fylkeskommune Sandefjord kommune, seksjon helse og oppvekst Harald Keil ( ) Grunneier gbnr. 33/1 (Lingelemveien 231). Det må oppgraderes i vassdraget ned til Unnebergbekken før det bygges mer på Kullerød. Rørsystemet klarer ikke å ta unna overvannet, og det blir oversvømmelse på jordene med jordavrenning og forurensning i Unnebergbekken. Slik parkeringsplassen på området til Komplett og Torp IT er bygd, føres alt overvannet rett ut i bekkesystemet. Kommentar: Det er etablert fordrøyning for eksisterende bebyggelse i nedgravd pukkmagasin. Dette fungerer ikke som ønsket og tilstanden på magasinene er ikke kjent. Håndtering av overvann er utredet av Asplan Viak. Se kapittel Det er foreslått nedgravd magasin under dagens parkering. Nedbørsfeltet er langt større enn arealene til Kullerød 2 og 4. Selv om Kullerød 2 og 4 fordrøyer eget overvann, er det dermed ikke sikkert dette vil få stor reduserende effekt på oversvømmelsen nedover i bekkedraget. Statens vegvesen ( ) SVV har betinget innsigelse (kommuneplanen) til arealene i Fokserødområdet. Dette omfatter også det varslede reguleringsområdet, som kan bidra med økt trafikkbelastning, uønsket transportutvikling, og tilhørende negative konsekvenser for trafikksikkerhet og miljø. SVV har forutsatt at det må utarbeides en helhetlig plan som avklarer rammer for arealbruk og infrastruktur. Dette er begrunnet ut fra RPR for samordnet areal- og transportplanlegging og hensynet til riksvei. Det vises til brev datert Forslag til plan som ikke er forankret i en helhetlig plan kan bli møtt med innsigelse.

10 10 Nødvendige tiltak i tilknytning til det varslede området er bla. etablering av gang- og sykkelvei langs Torpveien, opprusting av gangforbindelse til Hunsrødområdet m.v. Planområdet er således for snevert og må utvides. Byggegrense og støyskjerming mot riksveg må også være tema. Ber om dialog underveis for nødvendige avklaringer. Kommentar: Det vises til kommunens behandling av uttalelser og innsigelser i forbindelse med kommuneplanrevisjonen. Av saksutredningen behandlet i Formannskapet den fremgår blant annet følgende: Med de store nye byggeområdene Fokserød Kullerød har rådmannen forståelse for vegvesenets ønske om at det må utarbeides en helhetlig trafikkplan for området. Mertrafikken på Raveien som følge av trafikklekasje fra E 18 med bommer kan også forverre trafikksituasjonen. Rådmannen vil derfor anbefale at nye byggeområder som hovedregel ikke tas i bruk før det foreligger en slik trafikkplan. En utbygging på områder som er avsatt til byggeformål i gjeldende arealplan, bør imidlertid godkjennes hvis dette ikke medfører uakseptabel trafikkbelastning. Dette innebærer at en etablering av byggevarehus på Fokserød bør godkjennes. Videre bør utbygging på den begrensende utvidelsen på Kullerød Nord og Kullerød Øst aksepteres. Disse forutsetningene bør legges til grunn for megling av innsigelsen fra statens vegvesen. Forslagsstiller har vært i dialog med kommunen. Jfr. også referat fra møte den forutsetter ikke kommuneplanen en overordnet plan (infrastruktur), ved mindre utvidelse av eksisterende næringsarealer på Fokserødområdet. Det legges til grunn at de trafikkmessige konsekvensene av planarbeidet ikke er av et slikt omfang at overordnet plan er nødvendig. Med henvisning til vedtak av ny kommuneplan den , anses det at den foreslåtte utvidelsen ikke medfører krav om en helhetlig trafikkplan. Det vises i den forbindelse også til referat fra megling hos Fylkesmannen den I henhold til referatet ble ikke den planlagte utvidelsen ytterligere kommentert i meklingen. Det vises forøvrig til brev datert fra Sandefjord kommunen til SVV. Fylkesmannen i Vestfold ( ) Viser til tidligere uttalelse ( ) til kommuneplanen, hvor det fremgår at bestemmelsen kommunen har om at næringsområdene (generelt) kan inneholde kontor, lager og industri, kan være i strid med RPR for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR punkt. 3.1). Fylkesmannen motsetter seg likevel ikke en videreføring av denne bestemmelsen i ny plan. Fylkesmannen hadde ingen innvendinger til utvidelsen av næringsområdet i forbindelse med kommuneplanen, og har derfor ingen vesentlige merknader til planvarselet og utvidelsen i LNF. Det frarådes publikumsrettet kontorvirksomhet i området. Flytting av Geirastadirløypa bør sikres i bestemmelsene. Kommentar: Planforslaget legger ikke til rette for publikumsrettet kontorvirksomhet. Flytting av Geirastadirløypa er utredet og sikret i rekkefølgebestemmelsene. Vestfold Fylkeskommune ( ) Det vises til overordnede styringsdokumenter (planportalen). Komplett driver nettbasert salg. Det vises til regional plan for handel og sentrumsutvikling i Vestfold. Byene og tettstedene skal vokse som handelssentra. Samtidig anerkjenner Vfk at det er behov for arealer som ikke kan eller bør ligge i sentrumsområdene.

11 Det vises til uttalelse til kommuneplanen med merknad til Fokserødområdet, hvor det ble anbefalt områderegulering før nye tiltak. ABC prinsippet er ikke fulgt opp i tilstrekkelig grad. Tilrettelegging for økt handel og persontrafikk i området gitt dagens situasjon vil gi en uheldig utvikling. Anbefaling om områderegulering opprettholdes. Vfk er ikke kjent med om tiltaket berører kulturminner, men minner om stanse- og meldeplikten jfr. kulturminnelovens 8 andre ledd. Kommentar: Den foreslåtte utvidelsen er ikke av et slikt omfang eller karakter at det medfører behov for områderegulering eller er i strid med ABC prinsippet. Det vises til kommuneplanprosessen og ny kommuneplan. Slik det fremgår av retningslinjene til regional plan, omfatter C lokaliteter lagervirksomhet, engros- og transportfirma, tyngre industri og salg av tyngre vareslag. Stanse- og meldeplikt er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Sandefjord kommune, seksjon helse og oppvekst ( ) Foreslått utvidelse ligger i LNF - område der Geirastadirløypa ligger i dag. Ny trase må være klar til bruk før bygge- og anleggsarbeidene starter. Området ligger i rød støysone. En utvidelse av driften kan gi ytterligere støybelastning og trafikksikkerhetsutfordringer for boliger tilhørende veinettet. Sikkerheten til gående og syklende må ivaretas. Kommentar: Det utvidede området inngår nå som byggeområde i ny kommuneplan. Omlegging av Geirastadirløypa er utredet, og det er tatt inn krav om etablering (rekkefølgebestemmelser). Det er regulert inn ny gang- og sykkelvei til Hunsrødsletta, og krav til opparbeidelse er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene. 6.2 Merknader til utvidelse av planområdet Utvidelsen av planområdet ble varslet First for uttalelse var Varselet omfattet areal mot øst i henhold til ny kommuneplan, areal til dam for overvannshåndtering, og gang- og sykkelvei frem til Hunsrødsletta. Statens vegvesen Vestfold fylkeskommune Reer Holding AS Ragnar Sørensen Statens vegvesen ( ) Ingen merknader utover tidligere uttalelse ( ). Vestfold fylkeskommune ( ) Viser til tidligere uttalelse ( ). Ingen merknader til utvidelse av næringsareal, som er i samsvar med kommuneplanen. Det forutsettes at friluftslivet blir ivaretatt. Dersom det blir aktuelt med utvidelse som ikke inngår i kommuneplanen, må dette tydelig fremgå av planbeskrivelsen. Ingen merknader når det gjelder automatisk fredede kulturminner. Kommentar: Utvidelsen av næringsarealet er i samsvar med kommuneplanen 11

12 Reer Holding AS ( ) På eiendommen til Reer Holding AS (gbnr. 34/48) fremkommer det planer om gang- og sykkelvei i nordlig grense. Dette vil medføre et inngrep i tomta i en lengde på 90 meter og 6 meters bredde (ca. 550 m2). Det aktuelle arealet benyttes i dag som snuplass for vogntog, og den planlagte arealbruken vil vanskeliggjøre denne aktiviteten betydelig. I tillegg benyttes deler av arealet til parkeringsplass. Vil ikke akseptere båndlegging av arealene, da dette vil hindre normal aktivitet for den virksomheten som er på eiendommen. I tillegg vil dette begrense fremtidig planlagt utbygging og utnyttelse av arealet. Kommentar: Gang- og sykkelvei er båndlagt på kommuneplanens arealdel. På grunn av avstand til nabogrense og eksisterende VA ledninger, er det lite sannsynlig at arealet kan bebygges. Ved en eventuell utvidelse av eiendommen til Reer Holding AS, må det antas at de ville fått et tilsvarende krav om gang- og sykkelvei. Kommunen har vurdert forskyvning av gang- og sykkelveien lenger nordover, men anbefalt den foreslåtte løsningen. Planforslaget er tegnet på grunnlag av detaljplaner utarbeidet av kommunen. Ragnar Sørensen ( ) Eier av gbnr. 32/1 (LNF område) øst for Kullerød 4. Viser til at overvannsbasseng er foreslått plassert på eiendommen. Protesterer på løsningen. Selv om eiendommen er avsatt som LNF område, kan deler av arealet i fremtiden bli omregulert til næringsområde. Plasseringen av dammen vil også hindre adkomsten til eiendommen via gbnr. 35/9, som er benyttet i alle år. Det er inngått avtale med Ole Johan Olsen Invest AS og AHO Invest AS om utvikling av området i et langsiktig perspektiv. Kommentar: Av hensyn til biologisk mangfold langs bekkedraget, er forslaget om overvannsbasseng tatt ut av planforslaget. Håndtering av overvann er nå forutsatt løst inne på egen eiendom. Tidligere regulert buffersone (vegetasjonsskjerm) inngår i planen. 12

13 13 7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Avgrensning av planområdet Mot vest og nord er planens avgrensning lagt i senterlinje for Østre Kullerød og Torpveien. Mot øst følges avgrensningen av byggeområdet på kommuneplanens arealdel. I syd inngår spesialområde buffersone, og mot sydvest er formålsgrensen lagt mot felles friområde. Mot vest inngår areal for gang- og sykkelvei i retning Hunsrødsletta. 7.2 Vedlegg og temarapporter Planbeskrivelse, Spir arkitekter AS ( ) Reguleringsbestemmelser, Spir arkitekter AS ( ) Plankart, Spir arkitekter AS ( ) Illustrasjonsplan, Spir arkitekter AS ( ) 3D illustrasjoner (2 stk), Spir arkitekter AS ( ) Fotomontasje fra nordvest, Spir arkitekter AS ( ) Snitt AA, Spir arkitekter AS ( ) Fotomontasjer/landskapsanalyse (3 standpunkt) Kart med arealoversikt kommuneplanendring ( ) Vurdering av Biologisk mangfold, Norconsult AS ( ) Kommunalteknisk plan (VA), Asplan Viak AS ( ) Overvannshåndtering, Asplan Viak AS ( ) Geoteknisk rapport er utarbeidet av Grunnteknikk AS ( ) 7.3 Hovedgrep Illustrasjonene viser et høyeffektivt lager- og distribusjonsanlegg. Dagens bygningsmasse har en grunnflate på ca m2. Utvidelsen har en grunnflate på ca m2. Øst for Kullerød 2 er det plassert et kranlager for EUR paller. Lageret er vist med en høyde på ca. 25 meter, og har en grunnflate på ca m2. Pallene transporteres inn og ut av lageret ved hjelp av ubemannede roboter plassert i skinnegående tårnkraner. Disse går i byggets lengderetning. For å oppnå økonomi i investeringen og effektiv drift, kreves en viss høyde og lengde på gangene kranene skal operere i. Automatlageret er datastyrt, og det kreves ingen operativ bemanning for å flytte paller. Lageret er energieffektivt siden det stilles reduserte krav til oppvarming og kjøling m.v. Sentralt plassert mellom de to eksisterende lagerbyggene (ØK 2 og 4) og det nye kranlageret plasseres navet i anlegget, med transport av varer inn og ut. I denne sonen plasseres også kildesortering/søppelhåndtering. Byggehøydene for denne delen av anlegget er tilasset byggehøydene på eksisterende bygg (ca. 10 meter). I ØK4 vil det bli tilrettelagt for en utvidelse av nåværende installasjon (AutoStore robotlager). I ØK 2 vil det bli tilrettelagt for fleksibel håndtering av varer av forskjellig størrelse, og et nytt Pick up Point. ØK 2 inneholder også kontorer. Antall ansatte på anlegget er ikke forutsatt økt vesentlig mer enn i dag. Antall p plasser vist på illustrasjonsplanen er ca I tillegg kommer sykkelparkering. Utvidelsen vil komme i konflikt med turstien rett øst for bebyggelsen (Husåsen). Stien går videre nordover i kulvert under Torpveien. Jfr. bestemmelsene er det krav til omlegging av stien slik at friluftsinteressene ivaretas. Planforslaget omfatter også gang- og sykkelvei i retning Hunsrødsletta.

14 Arealoversikt og byggehøyder Plankart (arealer): Formål Felt Areal (daa) Bebyggelse og anlegg Kontor, industri og lager 57,0 daa Samferdsel og teknisk Kjørevei 2,5 daa Gang- og sykkelvei 1,3 daa Annen veigrunn 1,9 daa Grønnstruktur Vegetasjonsskjerm 1,9 daa Turveg 0,3 daa Sum (avrundet) 65,0 daa Bebyggelse (bruksareal): Bygg Bebygd areal m2 (BYA) m2 (BRA) Kullerød 2 Eksisterende Kullerød 4 Eksisterende Mellombygg Nytt Kranlager Nytt Sum Jfr. reguleringsbestemmelsene inngår ikke utvendig areal for parkering m.v. i grad av utnytting. Videre skal bruksarealet regnes uten tillegg for tenkte plan. Deler av eksisterende bebyggelse på Kulerød 2 og 4 har mesanin. I oppsettet er det regnet med en halv 2. etasje i BRA. For mellombygget er det regnet med 2 fulle etasjer. Kranlageret er regnet uten oppdeling i tenkte plan, og har en antatt byggehøyde på ca. 25 meter. Jfr. bestemmelsenes 2.1 skal andel kontor ikke overstige 20 % av maksimalt tillatt bruksareal (BRA). 7.5 Parkering Jfr. de utfyllende bestemmelsene er det for næringsbebyggelse utenfor sentrum et maksimumskrav på 2,5 biler pr. 100 m2 (BRA). Maksimalt bruksareal (BRA) er ca , tilsvarende et maksimumskrav på 374 plasser. Illustrasjonsplanen viser ca. 300 merkede parkeringsplasser, fordelt med ca. 160 på ØK2 og 140 på ØK4. Dette tilsvarer ca. det antallet parkeringsplasser det er der i dag. Jfr. de utfyllende bestemmelsene er det for næringsbebyggelse utenfor sentrum et minimumskrav til sykkelparkering på 1 pr. 100 m2 BRA. Fult utbygd tilsvarer det et krav på 374 plasser. Det må antas at dette er langt over faktisk behov gitt virksomheten (automatlager m.v.). På illustrasjonsplanen er det vist to sykkelparkeringer ved hovedinngangene (ca. 140 plasser). 7.6 Utbyggingsavtale I henhold til de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanen (kap. 1.2) kan det jfr. Pbl nr. 2 inngås utbyggingsavtale i de tilfellene som er vedtatt av Bystyret i sak 13/07 den Det skal inngås utbyggingsavtale der utbyggingen forutsetter bygging av offentlige anlegg. Med offentlige anlegg menes her alle anlegg/tiltak som er vist som offentlig regulert formål i arealplanen eller som følger av bestemmelser i planen, for eksempel offentlige trafikkanlegg og offentlige friområder. Planforslaget omfatter offentlig gang- og sykkelvei og turveg. Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis. Utbyggingsavtalen er ikke ferdigforhandlet.

15 15 8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 Trafikk Illustrasjonsplanen viser ca. 300 merkede parkeringsplasser, fordelt med ca. 160 på ØK2 og 140 på ØK4. Dette tilsvarer ca. det antallet parkeringsplasser det er i dag (ca. 320 plasser). Det er ikke lagt opp til noen vesentlig økning i antall ansatte. Antallet biler med varetransport til anlegget varierer i dag fra ca. 50 pr. dag (normal sesong), til ca. 80 pr. dag i høysesongen. Høysesongen strekker seg over ca. 6 uker. Ved en full utbygging av anlegget vil antallet vareleveringer kunne bli doblet. Snitt for antall besøkende til Pick-up-Point er på ca. 200 kunder/biler pr dag. Antall besøkende vil variere, og ligger høyere i dagene før jul (ca. 3 ganger flere besøkende). Det er antatt at kundene fremover i større grad vil bruke lokale postkontor/butikker, og også at kundene får levert pakkene hjem. Pick-up-point i Sandefjord er i en særstilling pga. nærhet til lageret, og ekstremt rask leveringstid med lav kostnad. Det antas en økning opp til 300 kunder i snitt pr. dag om noen år. Jfr. referat fra møte med kommunen den forutsetter ikke kommuneplanen en overordnet plan (infrastruktur), ved mindre utvidelse av eksisterende næringsarealer på Fokserødområdet (inkludert ØK2 og 4). Det legges til grunn at de trafikkmessige konsekvensene av planarbeidet ikke er av et slikt omfang at det er krav til overordnet plan. Det vises i den forbindelse også til referat fra megling hos Fylkesmannen den I henhold til referatet ble den planlagte utvidelsen ikke ytterligere kommentert i meklingen. Trafikksituasjonen på Fokserød/Kullerød er omtalt i brev fra Sandefjord kommune til Statens vegvesen ( ). Det fremgår at det er enighet om at det bør utarbeides en helhetlig trafikkanalyse, som blant annet kartlegger fremtidig infrastruktur og rammer for arealbruk før nye næringsområder kan utvikles. Kommunen forutsetter at mindre utvidelser på Kullerød øst og nord kan skje før overordnet plan foreligger. Aktuelle tiltak på kortere sikt er bedring av kollektivsystemet, gang- og sykkelvei mellom Nordre Kullerød og Raveien og mellom Østre Kullerød og Hunsrødsletta. Etter dialog med kommunen er det lagt inn gang- og sykkelvei til Hunsrødsletta. Tiltaket omfattes av rekkefølgebestemmelsene. 8.2 Kommunalteknikk Kommunalteknisk plan (VA) er utarbeidet av Asplan Viak AS ( ) Vannforsyning Det er ikke lagt opp til økning av antall ansatte eller vannkrevende prosesser i den nye lagerhallen. Det er derfor ikke beregnet økt vannforbruk. Kapasiteten på vannforsyningen i området er god med 80 l/s. Vanntrykket er trykkforsterket ved kombinert forsyning fra pumpestasjoner på Hunstok og Orerød (totaltrykk på 165 mvs). For bebyggelsen er kravet til brannvann 50 l/s på grunn av størrelsen på branncellene. Det forutsettes at retningslinjene utarbeidet av Vestfold Interkommunale Brannvesen IKS følges ved detaljprosjekteringen av bygget. En antar at kravet til slukkevann har vært det samme også for eksisterende bygningsmasse og at dette er på plass. Et bygg av denne størrelsen vil mest sannsynlig måtte sprinkles.

16 8.2.2 Avløp For avløpsvann er det ikke beregnet økning i antall ansatte på bygget. Området må bygges ut med separatsystem. Det eksisterende kommunale ledningsanlegget er separert, og avløp fra utbyggingen vil også bli det Overvann I tillegg til i den kommunaltekniske planen er håndtering av overvann på egen tomt vurdert nærmere av Asplan Viak i notat datert Takflater og asfalt kan gi stor avrenning fra området. Store deler av industriområdet og veinettet på Kullerød bidrar til at vassdraget er overbelastet. I notatet er det sett nærmere på en eller flere løsninger i kombinasjon. Dette kan være fordrøyningsmagasin, infiltrasjon i grunnen eller grønne tak. Det er sett på nedgravd magasin i from av betongrør eller plastkassetter, eller alternativt åpent i form av en demning. Uten øvrige tiltak vil et magasin måtte romme 1500 m3 til 1900 m3 avhengig av klimafaktoren. Grunnforholdene to til fem meter under bakken kan ha gode infiltrasjonsegenskaper. Høyt grunnvann stiller krav til utformingen av infiltrasjonsgrøfter. Vegetasjonsdekke på tak gir en betydelig reduksjon av årlig avrenning. Det antas mulig å holde tilbake mellom 200 m3 til 500 m3 ved bruk av torvtak på nytt bygg, eventuelt i kombinasjon med sedumtak på eksisterende bygg hvis det er mulig. 8.3 Friluftsliv Øst for området er det en merket tursti (Geirastadirløya). Denne fortsetter nordover i kulvert under Topveien. En utbygging i henhold til planforslaget forutsetter flytting av stia. Forslag til omlegging av stiene er merket i terrenget (merkespray på trær). Traseen ligger fint i terrenget, og det er lett å følge den merkingen som er gjort. Den nye traseen gir også en god forbindelse til utsiktspunktet øst på kollen. I tillegg til kommunens tidligere forslag til omlegging, er det for den nordre delen av traseen foreslått et alternativ noe lenger mot øst. Forslag til omlegging av sti er vist på vedlagte illustrasjonsplan. Tilrettelegging i nord ned mot kulverten må vurderes nærmere. Nedenfor er det vist et utsnitt av temakartet for rekreasjon fra kommuneplanen. Grønn farge viser rekreasjonsverdi A. Tursti er vist med heltrukken rød strek. Krav til opparbeidelse og omlegging av stien er tatt inn i rekkefølgebestemmelsene. 16

17 8.4 Landskap og terreng Plassering av bebyggelsen er vist på vedlagte 3D illustrasjoner, fotomontasje og snitt. Det planlagte kranlageret har en stor byggehøyde, men volumet ligger godt plassert inn mot åsryggen og bakenfor eksisterende bebyggelse. Det er ikke lagt opp til at det skal kunne kjøres på østsiden av det nye lageret. Oppbyggingen av terrenget må vurderes nærmere i forbindelse med senere detaljprosjektering, men det er lagt opp til at det kan fylles noe opp mot det nye bygget, slik at skråningen ikke blir for bratt. Prinsippet er vist på snittet (merket BB på illustrasjonsplanen): 17 Øst for Husåsen ligger det et åpent kulturlandskap langs Lingelemveien. De sentrale delene av området er vist med landskapsverdi B. Se vedlagte kart:

18 18 For å illustrere eventuelle konsekvenser for landskapet er det utarbeidet et sett med 3D illustrasjoner, hvor bebyggelsen er plassert i terrenget ved å bruke Google Earth. De tre illustrasjonen er tatt fra (se også kartvedlegg): Standpunkt 1 Lingelemveien 240. Standpunkt 2 Avkjøring til Lingelemveien 292 (Bergan). Standpunkt 3 Ved skogsholt vest for krysset Lingelemveien/Torpveien. Slik illustrasjonen viser vil den nye bebyggelsen knapt være synlig fra landskapet langs Lingelemveien. Fra standpunkt 1 er bebyggelsen ikke synlig. Fra standpunkt 2 (vist nedenfor) kan konturene av taket til den høye lagerbygningen til høye for låven midt på bildet så vidt skimtes. Tilsvarende gjelder fra standpunkt 3. Se vedlegg. Fra standpunkt 2: 8.5 Kulturminner Fylkeskommunen har foretatt befaring av området, og det er konkludert med at det ikke er behov for ytterligere registrering. Vestfold fylkeskommune har jfr. uttalelse den ikke merknader angående automatisk fredete kulturminner.

19 Grunnforhold Geoteknisk rapport er utarbeidet av Grunnteknikk AS ( ). Det aktuelle området ligger helt inntil og utenfor Raet (endemorene). Grunnen består erfaringsvis av moreneleire, det vil si leire med høyt og varierende innhold av sand og grus. Forholdene varierer mye lokalt fra faste masser til bløt og sensitiv/kvikkleire. Undersøkelsene på tomta viser at det er bløte masser av sensitiv og sannsynlig kvikk leire under et fast sandlag i sydvestre del av det planlagte bygget. Det er fastere masser av sand/grus mot nordenden, og liten løsmassemektighet nær skogsområdet i øst. Dybden til fjell varierer betydelig i søndre del, med bratt og skrånende fjelloverflate til ca. 40 meter. Langs østre tomtegrense er det bart fjell lengst nord og sannsynligvis lenger syd også. Grunnens seismiske egenskaper varierer betydelig fra grunntype A med forsterkningsfaktor S = 1,0 i østre og nordre del, til grunntype S2 med forsterkningsfaktor S = 1,8 1,9 på søndre og vestre del. Områdestabiliteten er tilfredsstillende. Lokalstabiliteten av graveskråninger mot øst må vurderes i detaljprosjektering. Bygget og laveste gulv anbefales fundamentert på peler til fjell, der det ikke kommer direkte på fjell. 8.7 Biologisk mangfold Biologisk mangfold er vurdert av Norconsult AS ( ). I Naturbasen er deler av Husåsen (i øst) registrert med viktige naturtyper. Rik edelløvskog (bøkeskog) med viktig verdi, og et område med rik sumpskog (verdi svært viktig) i sør. Registreringen stemmer ikke med dagens terreng, siden deler av området er gjort om til næringsbygg og parkeringsplass. Ortofoto (1997) viser dyrket mark og skog. Det foreligger registreringer (naturbasen), som viser arter med status i Norsk rødliste. Registreringene antas å stamme fra MiS registreringene (miljøregistrering i skog). Det er registrert bakkehumle, vipe, og hønsehauk m.m. i nærheten av tiltaksområdet. Det er ikke funnet utvalgte eller viktige naturtyper eller rødlistearter i tiltaksområdet. Området er vurdert å ha liten verdi for biologisk mangfold. Skogen er ung og artsfattig, og potensialet for forekomst av truede arter vurderes som svært liten. Det planlagte fordrøyningsmagasinet vil ligge i lokaliteten med rik sumpskog. Rik sumpskog inngår ikke i Norsk rødliste, men er en naturtype i sterk tilbakegang. Magasinet vil med planlagt utforming ikke tilføre verdi for biologisk mangfold, og etableringen vurderes som middels negativ for naturtypen. Kunnskapsgrunnlaget (jfr. Naturmangfoldlovens 8) har bestått av søk i aktuelle databaser og kontakt med Fylkesmannen supplert med feltbefaring. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert å stå i rimelig forhold til tiltakets karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Føre var prinsippet ( 9) vurderes ikke å komme til anvendelse (ikke mangel i kunnskapsgrunnlaget). I henhold til 10 (økosystemets samlede belastning) vurderes tiltaket å ha negative konsekvenser for lokaliteten med rik sumpskog. Det anbefales at fordrøyningsmagasinet etableres utenfor lokaliteten med rik sumpskog (jfr. 11). Med henvisning til størrelse på nedbørsfeltet, anbefales behov og plassering vurdert nærmere (jfr. 12).

20 Barn- og unge Jfr. Pbl. 2 skal det ved planlegging legges spesielt vekt på å sikre barn gode oppvekstvilkår. Det vises til RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Selve næringsområdet blir i dag ikke brukt av barn og unge. Interessene for barn- og unge er knyttet til tursti og friluftsområde i øst (se kapittel 8.3). Utvidelsen av næringsområdet er avklart på kommuneplanens arealdel. Omleggingen av turstien vil bli ivaretatt i forbindelse med utbyggingen (rekkefølgebestemmelser). Det er også lagt inn krav om bygging av gangog sykkelvei i retning Hunsrødsletta. 8.9 Støy Støy fra veitrafikk hentet fra temakart utarbeidet i forbindelse med kommuneplanrevisjonen. Kartet viser rød og gul støysone i henhold til T Bygget ligger i gul sone, og deler av uteområdet i rød sone. Det er ikke krav i TEK til skjerming av utendørs oppholdsarealer for næringsbygg. Innendørs krav er 35 dba i kontor/møterom. Fasaden demper ca. 30 dba, så i grenseområdet mellom gul og rød sone kan det være behov for støydempede vinduer.