Forslag til detaljplan for Mester Grønn AS gnr/bnr121/33, 121/16, 163/83 og del av 163/179 Planforslag til offentlig ettersyn

Transkript

1 Forslag til detaljplan for Mester Grønn AS gnr/bnr121/33, 121/16, 163/83 og del av 163/179 Planforslag til offentlig ettersyn Utarbeidet av : Forslagsstiller (konsulent): Archus arkitekter AS, Pilestredet 75C, 0354 Oslo Tiltakshaver (grunneiere): Mester Grønn AS, Gjellebekkstubben 7, 3420 Lierskogen

2 Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - fremtidig situasjon BAKGRUNN DAGENS FORHOLD Beliggenhet og dagens bruk Planområdet og forholdet til tilliggende arealer PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus MEDVIRKNING Varsel om oppstart Innkomne merknader til varsel om oppstart BESKRIVELSE AV PLANSKISSEN / PLANFORSLAGET VIRKNINGER AV FORSLAGET FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE ILLUSTRASJONER OG VEDLEGG Side 2 av 17

3 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - fremtidig situasjon Side 3 av 17

4 2. BAKGRUNN 2.1. Oppdragsgiver Mester Grønn AS, Gjellebekkstubben 7, 3420 Lierskogen 2.2. Planlegger/ forslagsstiller Archus arkitekter AS, Pilestredet 75C, 0354 Oslo Archus arkitekter AS har sentral godkjenning tiltaksklasse 3 innenfor fagområdene bygninger og installasjoner Eiendoms - og eierforhold Mester Grønn AS er eier av alle eiendommer som inngår i planområdet. Det er ikke behov for oppmåling. Planområdet omfatter: Gnr/bnr: 121/33, 121/16, 163/83 og del av 163/ Hensikten med planen Hensikten med planen var i utgangspunktet å heve utnyttingsgraden på eiendommen fra %BYA=26% til %BYA=60% samt å justere formålsgrensen mellom byggeområde og vegetasjonsskjerm slik at byggeområdet ble noe utvidet østover. Det er besluttet å ta hensyn til innkomne merknader, se pkt. 5 medvirkning, og den planlagte justering av formålsgrensen er utgått. Hensikten er derfor å heve utnyttingsgraden på eiendommen fra %BYA=26% til %BYA=60%. Søknad om rammetillatelse for tilbygg skal behandles parallelt med planprosessen Forhistorie Tiltakshaver Mester Grønn AS driver blomsterkjede med ca. 100 butikker lokalisert fra Tromsø til Kristiansand. Alle levende varer som selskapet selger, tas inn til terminal på Gjellebekk hvor varene ompakkes til den enkelte butikk. Tørrvarer ompakkes i dag på et leid lager i Hokksund, men dette er både kostbart og lite miljøvennlig, da det krever mange ekstra turer med vogntog hver uke. Ved terminal og hovedkontor var det ved årsskiftet sysselsatt:106 medarbeidere på heltid 14 på deltid og 23 ekstrahjelper, som arbeider i skift fra kl til kl Mester Grønn AS er største importør fra Øst Afrika til Norge i kroneverdi uansett varer. (Landene Kenya, Tanzania, Uganda og Etiopia). Mester Grønn henter dette året ca roser fra disse landene. Alle produsert ved Fairtrade sertifiserte farmer. Begynnende kapasitetsproblemer gjorde at Mester Grønn startet planleggingen av en utvidelse allerede i 2004 og signalene fra Lier kommune den gangen var at Mester Grønn kunne utvide østover inn i området Kjenner II (Utengen) ved et makebytte hvor Utengen Transports virksomhet ble flyttet til en annen tomt i området. En skisse for utvidelse på denne eiendommen ble presentert for ledelsen i kommunen i august 2005 og alle parter var positive, da kommunen på denne måten også fikk løst et problem i forhold til sjenerende støy og lukt for boligområdet i nærheten. Ulike forhold gjorde at denne planen likevel ikke lot seg realisere, og i april 2008 inngikk Mester Grønn en leieavtale med Thorbjørn Gravdal på 20 mål av arealet syd for eiendommen. Dette arealet lå innenfor dagens markagrense. Det ble samtidig foreslått å flytte markagrensen sydover slik at leiearealet ble frigitt til industriformål for å sikre areal for fremtidig ekspansjon for Mester Grønn. Landbruksdirektør Astrid Aass og kommunestyret var på befaring vår/sommer 2008 og alle var meget positive til denne justeringen av markagrensen. Flyttingen av markagrensen ble en del av det nye kommuneplanforslaget og endelig vedtak skulle være klart ved utgangen av Side 4 av 17

5 Det har siden den gang ikke kommet noen avklaring på flytting av markagrensa. Utvidet planforslag ligger nå inne i forslag til ny arealdel av kommuneplanen for (nr. 59 Mester Grønn). Saken krever endring av Markagrensa og er oversendt Miljøverndepartementet til behandling. Lier kommune opplyser at alle justeringer av Markagrensa skal behandles samlet i departementet og at vedtak etter planen vil foreligge høsten Mester Grønn tok i 2010 initiativ til oppstartsmøte for plansaker med sikte på å sette i gang omregulering av eiendommen. Imidlertid ble denne prosessen stoppet da man fant en løsning på de akutte plassproblemene ved å oppføre et tilbygg i 3 etasjer innenfor eks. utnyttingsgrad. Mester Grønns omsetning har nær doblet seg siden 2004, da Mester Grønn begynte å jobbe med utvidelsesplanene. I dag leier Mester Grønn m2 lager i Hokksund,300 kvm lager på Åmot og 350 m2 lager på Reistad i Lier.. Dette medfører store ekstra kostnader på grunn av unødvendig flytting av både varer og personell. Det er derfor avgjørende, både av økonomiske og miljømessige hensyn å få samlet og effektivisert virksomheten mest mulig. Kommuneplanprosessen er sterkt forsinket, og dette har tvunget Mester Grønn til å finne en løsning som ikke utfordrer markagrensen. Dette er ingen optimal løsning, men et resultat av at Mester Grønn ikke kan vente lenger med å tilrettelegge for utvidelse av bygningsmassen. Omreguleringen til BYA 60% gir den nødvendige muligheten for utvidelse innenfor eks. byggeområde. Det må da bygges i høyden, men det er den eneste muligheten for å løse den akutte plassmangelen Gjennomføringen av planen Så snart ny reguleringsplan og søknad om tiltak er vedtatt, vil bygging starte opp. Planlegging og prosjektering av nytt bygg utføres parallelt med reguleringsplanen. 3. DAGENS FORHOLD 3.1 Beliggenhet og dagens bruk Plassering i Lier kommune Planområdet ligger på Lierskogen, øst for Liertoppen kjøpesenter, mellom fylkesvei 16, Drammensveien og markagrensa. Mester Grønn inngår som del av et belte langs Drammensveien som er regulert til industri, forretning og erverv, se utsnitt av kommuneplanens arealdel under. Side 5 av 17

6 Planområdet grenser i vest mot Nordpeis (gbnr. 121/1/F1), som omfattes av reguleringsplan Saga, Gjellebekk og er regulert til industri, kontor. Planområdet grenser i nordøst mot Utengen (gbnr. 121/17) som omfattes av reguleringsplan Kjenner I1, reguleringsformål industri, lager og kontor. Størstedelen av Mester Grønns eiendom er i dag regulert til byggeområde for industri, lager. Markagrensa skjærer inn i denne delen av eiendommen i syd. Den østre delen av planområdet er i dag regulert til spesialområde vegetasjonsbelte i industriområde og ligger som en buffer mellom Mester Grønns lokaler og området øst for planområdet regulert til boliger. Arealene syd for boligene og øst og syd for Mester Grønn benyttes til jordbruksformål og tilhører Vestre Kjenner gård, reguleringsformål dels LNF og dels marka. Planområdets areal er: Byggeområde: 16,4 daa Vegetasjonsskjerm: 5,2 daa Utsnitt av kommuneplanens arealdel Planområdet 3.2 Planområdet og forhold til tilliggende arealer Landskap Den delen av tomta som i dag er bebygd er i hovedsak planert og ligger på kote ca Avgrensning mot øst er en fjellskjæring etter tidligere masseuttak. Den østlige delen av tomta består av en skogkledt kolle, med høyeste punkt kote ca. +247, slakt skrånende mot øst. Vegetasjonene består av blandingsskog. Denne delen av tomta er en naturtomt. Det er lagt opp en gresskledt voll langs størstedelen av fjellskjæringen som visuell og støymessig buffer mot boligene. Verneinteresser I uttalelsen fra Buskerud Fylkeskommune vises det til at det i 2001 ble funnet 4 rydningsrøyser datert som etter-reformatoriske. Det sies videre at det er behov for å registrere disse før uttalelse kan gis i plansaken. Miljøfaglige forhold Mester Grønns virksomhet medfører ingen luft-, vann eller annen forurensning fra stoffer som har negativ effekt på sine omgivelser. Mester Grønn er miljøfyrtårnsertifisert og kildesorterer alt avfall, som leveres til godkjent mottak. Luftforurensning fra omgivelsene er heller ikke relevant. Topografien i området gjør at området er vindutsatt og at luftforurensning fra biltrafikken spres. Bygningsmessige tiltak i eks. bygninger sørger for at trafikkstøy fra E18 og Drammensveien er på et akseptabelt nivå. Støy fra vifter til omgivelsene er redusert, da aggregater på tak er fjernet og flyttet til Side 6 av 17

7 teknisk rom som betjener jordvarmeanlegget. Overskuddsvarmen brukes i dag til å lade energibrønner i grunnen i varm årstid og blåses ikke lenger ut over tak. Ved stor overskuddsvarme sommerstid vil det være behov for utblåsing av varm luft over tak. Det er gode lysforhold og utsyn fra Mester Grønns kontorlokaler, da arealer mot vest og dels mot syd på eiendommen er kjørearealer på bakkenivå og det ikke er høye bygninger i umiddelbar nærhet. Mester Grønns lokaler gir ikke sjenerende skygge for omliggende boliger i øst, da bygningenes gesimshøyde er lavere enn kollen som ligger mellom Mester Grønn og boligene. Vedr. natur og biologisk mangfold. Mester Grønns eiendom er klart oppdelt i 2 atskilte områder. Innenfor byggeområde industri, lager er arealene enten bebygget eller tilrettelagt for trafikk og det er ikke dyre- eller planteliv av betydning. Kollen med vegetasjonsskjermen mot boligene i øst består av eng lengst syd som går over i tett vegetasjon av blandingsskog, se foto under. Fotografi som viser fjellskjæring, vegetasjonsskjerm og kollen med voll og vegetasjon sett fra vest. Barns interesser Det området som i planen er regulert til grønnstruktur, vegetasjonsskjerm, er tilgrensende til eks. boligområde. På vestsiden av kollen, mot fjellskjæringen, er det etablert en voll, se bildet over. Øst for vollen er det satt opp et gjerde som hindrer adgang til voll og fjellskjæring. Barn i området har adgang til dette grøntområdet. Det er ikke opparbeidet spesielle lekeapparater eller liknende. Trafikkforhold Det er enkel adkomst til planområdet fra avkjøring på E18 via Drammensveien og rundkjøring på Gjellebekk. Ny reguleringsplan endrer ikke adkomstforholdene. Mester Grønn leier i dag lagerlokaler på Hokksund for keramikk og andre tørrvarer, areal ca.2200m2, på grunn av plassmangel på Lierskogen. Varene kommer på containere som losses i Drammen havn og fraktes til Hokksund for utpakking og lagring, og transporteres så til Lierskogen for samlasting og utsending til den enkelte forretning. Volumet er på ca skipscontainere pr år. Det ankommer ca biler i uken fra Holland med levende blomster. Etter utpakking og ompakking distribueres varene med Mester Grønns egne lastebiler. Dette utgjør ca. 100 lastebilbevegelser i døgnet de dager hvor det er stor aktivitet, mandag, onsdag, fredag og søndag. Mester Grønn har i dag 11 stk. lastedokker for ut- og inntransport. Personbilparkering skjer inne på Mester Grønns område. Snø kjøres i opplag mot naboeiendom. Risiko- og sårbarhet Generelt er risiko og sårbarhet liten i forbindelse med Mester Grønns virksomhet. Det brukes ingen giftige kjemikalier i produksjonen hos Mester Grønn. Det er heller ikke eksplosjonsfare knyttet til produksjonen. Det er ikke nærhet til vann eller vassdrag som skulle tilsi flomfare. Byggegrunnen er stabil og består av utsprengt fjell. Det er ikke kjeller i lokalene, og bygningsmassen er ventilert med Side 7 av 17

8 overtrykk. Når det gjelder vind- og snølast vil nye bygninger bli prosjektert og utført etter gjeldende forskrifter. Forebygging av risiko knyttet til daglig drift er ivaretatt i Mester Grønns HMS-arbeid. Teknisk infrastruktur Atkomst og øvrige trafikkforhold er beskrevet under trafikkforhold. Mester Grønn besluttet i forbindelse med siste utbygging, tilbygg 2010, å satse på energisparende løsninger for bygningsmassen på Lierskogen. Det er boret 20 energibrønner på området med kapasitet for oppvarming/kjøling av eks. og fremtidig bygningsmasse. Varmen som hentes ut fra kjølerommene brukes til oppvarming av øvrig areal. Bygningsmassen er sprinklet for å unngå seksjoneringsvegger. Estetikk og byggeskikk Bygningsmassen hos Mester Grønn har utviklet seg gjennom diverse til- og påbygninger etter som behovet for utvidelser har kommet ved at virksomheten har vokst. Bygningsmassen består i dag delvis av permanente bygninger og delvis av demonterbare plasthaller. Mot Drammensveien og parallelt med denne ligger en kontorbygning i 2 etasjer med en lys gul tegl i fasaden. Bygningen har valmet tak, øvrig permanent bebyggelse har flatt tak. Hovedinngangen ligger i et lavere mellombygg med glassfasade. Mellombygget ligger inntil hovedbygningen, en 3 etasjers bygning i stål og betong med lager og produksjon 1. og 2. etasje og kontor i 3. Det to første etasjene er utvendig forblendet med kassetter i aluminium, 3. etasje har en curtainwall fasade i sort. I 2010 ble hovedbygningen tilbygget i 3 etasjer slik at planen på hovedbygget fikk en tilnærmet L-form. Gesimshøyden og øvrige horisontale linjer i hovedbygget ble videreført i tilbygget. Vest for hovedbygget ligger et lavere bygg i en etasje med lastedokker. Til denne er knyttet flere plasthaller med ulike typer lager, varierende etter hvilket logistikkløp de er del av, varmt lager kjølelager, lager for tørrvarer osv. Bygningsmassen er lavest mot Drammensveien og den mest eksponerte fasaden mot sydvest og trappes opp i høyde mot fjellskjæringen på tomtas østre del. Universell utforming De deler av Mester Grønns bygningsmasse som skal være tilgjengelig for besøkende eller består av kontorlokaler er tilrettelagt for rullestolbrukere iht. de forskrifter og krav som fantes på tiden de ble bygget. Juridiske forhold Mester Grønn har eiendomsrett til alle arealer som berøres av planen, samt rett til atkomst. Det er ikke utbyggingsavtale knyttet til eks. reguleringsplan. Interessemotsetninger Se merknad fra Nabo Tor Johansen datert Side 8 av 17

9 4. PLANSTATUS 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Samordnet areal- og transportplanlegging, rundskriv T-5/93 Disse har som mål at arealbruk og transportsystemer skal utvikles slik at de fremmer effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Disse har som mål å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle aktiviteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unge. Dette medfører krav til fysisk utforming mht. bl.a. forurensning, støy, trafikkfare, helsefare, størrelse på uteareal, mulighet for variasjon i lek og tilpassing til ulike aldersgrupper. Markaloven Miljøverndepartementet må gi tillatelse til igangsetting før kunngjøring av oppstart av planarbeidet ved planlegging innenfor markagrensa. Det er redegjort for dette forholdet under kap. 5.1 varsel om oppstart. Gjeldende overordnede planer Kommuneplanen arealdel Det er ikke samsvar mellom bestemmelser og gjeldende kommuneplan ( ). I følge bestemmelsenes 1.2 skal tidligere vedtatte reguleringsplaner gjelde foran kommuneplan med bestemmelser, bortsett fra opplistede reguleringsplaner. Reguleringsplan for Mester Grønn er ikke på listen og skal derfor etter bestemmelsene gjelde foran. Kommuneplanens plankart viser imidlertid ikke arealbruk i tråd med eks. reguleringsplan, men markagrensa som er i konflikt med reguleringsplanen. Ved motstrid er det plankartet som går foran. Planforslaget er i tråd med forslag til ny kommuneplan Gjeldende regulering Reguleringsplan for Mester Grønn AS, Gjellebekk, datert Pågående planarbeid i nærområdet Utvidet planforslag ligger inne i forslag til ny arealdel av kommuneplanen for (nr. 59 Mester Grønn). Saken krever endring av Markagrensa og er oversendt Miljøverndepartementet til behandling. Kommunale vedtekter I planbestemmelser til kommuneplanens arealdel for heter det i 2-15 at det skal utarbeides en redegjørelse for valg av materialer og tekniske løsninger med tilhørende energi- og klimagassbudsjett. Det står videre at det skal benyttes en kommunal mal som omfatter anerkjente beregningsmetoder. Klimaplanen er ikke vedlagt planbeskrivelsen, men vil bli sendt kommunen som del søknad om rammetillatelse for tilbygg da denne skal behandles parallelt med detaljplanen. Side 9 av 17

10 5. MEDVIRKNING 5.1 Varsel om oppstart Annonsetekst og kartskisse, se vedlegg 10. Annonsen ble trykket i Drammens tidende og Lierposten Liste over adressater, se vedlegg 12. Etter merknad fra Fylkesmannen i Buskerud datert ble planområdet redusert til å være tilgrensende til markagrensa, se kartskisse under. 5.2 Innkomne merknader til varsel om oppstart Innkomne merknader følger som eget vedlegg. Liste over merknader 1. Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen i Buskerud Statens vegvesen Nabo Tor Johansen Sammendrag av merknadene 1) I merknaden fra Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen, pekes det på at det er funnet 4 røyser datert som etter-reformatoriske kulturminner. Disse ønskes registrert for tiltakshavers regning. I merknaden står det videre at det må foretas registreringer før det kan avgis uttalelse i saken. 2) I merknaden fra Fylkesmannen i Buskerud datert vises det til at en mindre del av planområdet ligger innenfor Marka og at igangsetting av planarbeider her krever tillatelse fra Miljøverndepartementet, jf. markaloven 6. Fylkesmannen viser også til verdien av kollen som buffersone mellom Mester Grønn og omliggende boliger. Fylkesmannen anbefaler at det videre planarbeidet stilles i bero til Miljøverndepartementet har avgjort hvor fremtidig markagrense skal gå. 3) I merknaden fra Fylkesmannen i Buskerud datert heter det at tillatelse fra Miljøverndepartementet nå ikke lenger er nødvendig, da planområdet er redusert og ikke lenger griper inn i marka. Anbefaling om at planarbeidet skal stilles i bero opprettholdes. Side 10 av 17

11 Det pekes på at Fylkesmannens miljøvernavdeling vurderer å fremme innsigelse dersom man anser at tidligere forutsetninger for å akseptere inngrep i marka ikke blir fulgt opp. Det vises til barn og unges interesser, naturmangfoldloven, vurdering av støybelastning for omgivelsene og målsetting om energieffektive energiløsninger. 4) Statens vegvesen påpeker viktigheten av vurdering av nye byggeområder i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. I den grad planarbeidet medfører endringer av vei- og trafikkforhold på riks- eller fylkesvei skal dette medtas i planarbeidet. 5) I merknaden fra nabo Tor Johansen listes opp punkter som han opplevde som problematiske da det ble foretatt masseuttak i kollen, bl. a. sprengskade og støvplage. Han skriver videre at Mester Grønn fjernet rydningsrøyser og at kollen som buffersone vil bli halvert etter oppføring av nytt tilbygg. Han frykter trafikkøkning og støy og forurensning fra trailerne. Han ønsker at lasteramper skal planlegges lengst mulig vekk fra buffersonen og at det settes opp en mur langs fjellskjæringen. Forslagsstillers kommentarer til merknadene 1) Vedr. merknaden fra Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen I forbindelse med masseuttaket ble det plassert en voll nær fjellskjæringen for å forsterke buffersonen mot naboer mht. støy og visuell avskjerming. En av røysene Buskerud fylkeskommune viser til lå delvis der vollen ble plassert. Det ble da gjort en telefonisk avtale mellom entreprenør og en representant for Fylkeskommunen om at denne kunne ligge uskadet inne i jordvollen. 2) Vedr. merknaden fra Fylkesmannen i Buskerud datert Merknaden vedr. planlegging innenfor marka ble umiddelbart tatt til følge. Det ble sendt ut en revidert planskisse datert til Fylkesmannen i Buskerud (med kopi til Lier kommune) der plangrensen ble omgjort til tilgrensede til marka. Det ble avklart med Lier kommune at det ikke var behov for ny varsling av oppstart med planarbeid da planområdet bare ble redusert og ikke omfattet nye områder. Når det gjelder anbefaling om å vente med oppstart av planarbeidet, er dette uaktuelt for Mester Grønn, da det haster med å komme gang å tilrettelegge for utvidelse av arealene på Lierskogen. Planprosessen er allerede sterkt forsinket og Mester Grønn har vært forespeilet en avklaring i flere år fra forskjellige hold uten at de nødvendige politiske vedtak er fattet. 3) Vedr. merknaden fra Fylkesmannen i Buskerud datert At det videre planarbeidet stilles i bero er ikke tatt til følge. Mester Grønn v/ Ola Ølstad redegjør for bakgrunnen for dette i vedlegg 8. I merknaden står at Fylkesmannens miljøvernavdeling vurderer å fremme innsigelse dersom man anser at tidligere forutsetninger for å akseptere inngrep i marka ikke blir fulgt opp. For å komme Fylkesmannens miljøvernavdeling i møte har Mester Grønn besluttet at deler av intensjonen for oppstart av planarbeidet bortfaller. I varslingsteksten står at Formålet med planarbeidet er å justere formålsgrensen mellom byggeområde og spesialområde parkbelte for å sikre tilstrekkelig adkomst til ny bygningsmasse. Videre ønskes utnyttingsgraden økt. Formålet justering av formålsgrense mellom byggeområde og spesialområde parkbelte utgår. Det vil si at det ikke legges til rette for nye masseuttak i område regulert til vegetasjonsskjerm. 4) Vedr. merknaden fra Nabo Tor Johansen datert Som tidligere nevnt er en av røysene lagt inn i vollen og ikke fjernet. Mester Grønn er ikke kjent med plasseringen av de øvrige 3 røysene. Når det gjelder reduksjon av kollen som buffersone mot boligene, er dette punktet ikke lenger relevant, da Mester Grønn har tatt konsekvensen av merknader vedr. dette punktet og besluttet å ikke endre formålsgrensen. Når det gjelder ønsket om at lasteramper skal plasseres lengst mulig vekk fra buffersonen, er det i nytt tilbygg bare planlagt 1 stk. lasterampe i tilbygget. Øvrige lasteramper forblir som i dag. Når det gjelder sikring av fjellskjæringen vil det bli planlagt sikring som både ivaretar hensynet til sikkerhet for ferdsel i området og økonomiske hensyn. Side 11 av 17

12 Konklusjonen blir derfor at det er tatt vesentlig hensyn til merknadene som har innkommet etter at oppstart av planarbeidet ble varslet. Formålet med planen er nå å øke utnyttelsesgraden fra %BYA = 26% til %BYA = 60%. 6. BESKRIVELSE AV PLANSKISSEN / PLANFORSLAGET Plangrensen er mot nordøst og sydvest lagt i eiendomsgrensen mot tilstøtende eiendommer, mot syd i markagrensen og mot Drammensveien tilsvarende eks. reguleringsplan. Planforslaget opprettholder de samme reguleringsformål og grenser mellom formål som på eks. plan. Planforslaget går ut på å endre grad av utnytting for byggeområde industri, lager fra %BYA=26% til %BYA = 60%. Arealformål Nr 1 Bebyggelse og anlegg, industri/ lager Nr 2 Grønnstruktur, vegetasjonsskjerm Grad av utnytting og høyder Gesimshøyde: inntil 13m Ny bebyggelse forutsettes å ha samme gesimshøyde som på eks. bygg. Gesimshøyden er økt med 1 meter for å sikre muligheter for å fjerne masse for direkte tilgang til gulvnivå ved lasteramper. Det foreslås i bestemmelsene at inntil 5% av arealet kan oppføres henholdsvis inntil 1 og 3 m over gesimshøyden avhengig av avstand fra vei. Dette for å gi mulighet for overlys til lagerlokaler i takflaten i 3. etasje samt å føre ett trappeløp opp til over tak for å sikre trygg atkomst til taket i forbindelse med vedlikehold og inspeksjon. Trappeløpet vil bli plassert i sydenden av bygningen, mot fjellskjæringen, og vil ikke være synlig fra gateplan. Antall etasjer: 3 etasjer (+ trapp til tak) Grad av utnytting: %-BYA= 60 % Ugradsberegning for planlagt tilbygg: Areal regulert til byggeområde Industri/ lager: m 2 Bebygget areal inkl. planlagt utbygging: Eks. bygg: 5335m2 Nye bygg: 2115m2 Sum bygg: 7450m2 Beregnet grad av utnytting: Areal bebygd areal + areal parkering = 7450m m2 = 8818m2 % BYA = (8818m2 x 100%) / m2) = 54% Bebyggelsens plassering Det planlegges et tilbygg som skal plasseres på disponibelt areal mellom eksisterende bebyggelse og fjellskjæringen. Tilbygget skal oppføres i 3 etasjer og inneholde i hovedsak lagerarealer, dels kjølelager, dels varmt lager og dels plukklager for tørrvarer. I 3. etasje langs fasade mot sydvest planlegges det utvidelse av eks. kontorlokaler i 3. etasje. Det planlegges videre 1 stk. lastedokk i 1. etasje for mottak av tørrvarer. Mottak og utkjøring av planter vil skje i eks. lastedokker. I tilknytning til ny lastedokk skal det monteres heis for vertikal varetransport gjennom alle etasjer. Tilbygget skal ha samme gesimshøyde som eks. 3 etasjes bygg. Langs fasade sydvest, som er den delen av ny fasade som vil være eksponert mot omgivelsene, vil materialbruk og vindusinndeling være Side 12 av 17

13 tilsvarende som på eks. bygg slik at bygningen vil fremstå som enhetlig og sammenhengende etter utbygging. Yttervegger mot fjellskjæring og langs fasade nordøst planlegges utført med betongelementer, tilsvarende som på siste tilbygg, utført i Tilbygget skal ha flatt tak. Enkelte bygningsdeler vil være høyere enn gesimsen, som glasstak over lagerlokaler i 3. etasje og 1 stk. trapp, som føres over tak for å gi god tilgang for inspeksjon og vedlikehold. 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og mål Målsetting i forslag til kommuneplan : I høringsutkastet til planbeskrivelsen for til ny kommuneplan står det om Gjellebekk/ Gunnaråsen: I området Gjellebekk/ Gunnaråsen er det mulig og ønskelig å legge til rette for å dekke noe av det kortsiktige behovet næringslivet i Lier har for utvidelse og ekspansjon. Det er foreslått 2 nye områder: 59, Mester Grønn 32 daa og Liertoppen kjøpesenter 4 daa. Næringsområdene på Gjellebekk/ Gunnaråsen har et betydelig fortetningspotensiale Kapittel 6, i forslag til bestemmelser i ny kommuneplan, omhandler eksisterende områder for næringsbebyggelse. Grad av utnytting er beskrevet i 6-3. Utnyttelsen skal ikke overstige 60 prosent bebygd areal (%-BYA). Det foreslås i bestemmelsene til detaljplanen å øke utnyttingsgraden fra %BYA = 26% til %BYA = 60%. Planforslaget er derfor i tråd med intensjonene i ny kommuneplan og bidrar til å oppfylle disse. Intensjonen i Samordnet areal- og transportplanlegging, rundskriv T-5/93, er å legge til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. Jeg viser til neste avsnitt, om trafikkforhold, som redegjør for konsekvenser for transportbehovet i planforslaget. Trafikkforhold Samlokalisering av Mester Grønns virksomhet under ett tak på Lierskogen vil ha svært gunstig miljømessig effekt ved å redusere Mester Grønns samlede transportbehov. Ved å flytte tørrvarelageret fra Hokksund til Lierskogen vil man kunne motta tørrvarer i container direkte fra Drammen havn. Volumet av denne transporten er ca skipscontainere pr år. For hver container som pakkes ut i Hokksund kreves i snitt 3-4 lastebiler for videretransport til Lierskogen. Dette innebærer at hver container genererer 2 trailerturer Drammen Hokksund i tillegg til totalt 6-8 turer med Mester Grønns egne lastebiler for videretransport av ferdigfordelte varer til Lierskogen. Her er et potensiale for reduksjon av trafikken mellom Drammen og Hokksund med ca trailerpasseringer i året. Ved at tørrvarer mottas, lagres og pakkes for transport til den enkelte butikk på Lierskogen, vil transporten til og fra Hokksund falle bort. Nettoeffekten på Lierskogen vil være en reduksjon av tungbiltrafikk med ca bevegelser i året. Samlokaliseringen vil altså både redusere trafikken mellom Drammen og Hokksund og lokalt på Lierskogen. Atkomsten til planområdet vil skje på eksisterende veinett og omreguleringen gir ingen endring. Snøopplag forblir uendret. Konsekvensen av planforslaget er derfor at antall lastebilbevegelser for tørrvarer reduseres. Planforslaget får ingen konsekvenser på dagens transportvolum for levende varer utover det som følger av naturlig vekst for selskapet. Side 13 av 17

14 Vedr. parkering personbiler: Krav til parkeringsdekning iht. Lier kommunes veinormal: Lager: 1 stk. p. pl./ pr 200m2 gulvflate Produksjon: 1 stk. p. pl./ pr 100m2 gulvflate Kontor: 1 stk. p. pl./ pr 50m2 gulvflate Arealer Mester Grønn etter utbygging: Lager: m 2 x 1 p. pl./ 200m2 = 61 p. pl. Produksjon: 182m 2 x 1 p. pl./ 100m2 = 2 p. pl. Kontor: m2 x 1 p. pl./ 50m2m = 57 p. pl. Sum krav til antall parkeringsplasser: 120 p. plasser Parkering skal medregnes i BYA med 18m2 pr. p. plass. Det er på vedlegg oversiktsplan, tegning A-02, vist 76 p. plasser på Mester Grønns eiendom. De øvrige 44 p. plasser flyttes ut av planområdet til Mester Grønns eiendom gbnr. 120/ 14 og parkeringen tinglyses som heftelse på denne eiendommen. Dagens leietaker Ringnes Bryggeri er oppsagt fra Krav til parkeringsdekning er dermed oppfylt. Parkeringsareal som skal medregnes i BYA: 76 p. plasser x 18m2/ p. plass = 1368m2 Konsekvensen av planforslaget vedr. parkering er at antall privatbiler inne på Mester Grønns område reduseres med 33 p. plasser i forhold til dagens antall. Det frigis dermed større manøvreringsareal til trailere og lastebiler. Trafikk fra lastebiler tilhørende Ringnes (3-4 lastebiler) fjernes fra området. Antall ansatte som skal overflyttes fra lageret på Hokksund til Lierskogen er 5 medarbeidere, så endringen i personbiltrafikken er marginal. Verneinteresser Det vises til brev fra Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen. Planforslaget får ikke konsekvenser for verneinteressene. Miljøfaglige forhold Naturmangfoldloven kommer til anvendelse ved inngrep som påvirker naturmangfoldet. Da Mester Grønn ikke skal gjøre inngrep i vegetasjonskjermen øst på eiendommen eller iverksette tiltak som kan påvirke dyre- eller planteliv i dette området får planen ingen konsekvenser for naturmangfoldet. Støy Når det gjelder støy fra trafikk på Mester Grønns eiendom er det boligene øst for vegetasjonsbeltet på kollen som vil være utsatt. Planforslaget vil imidlertid redusere trafikkbelastningen, som omtalt under trafikkforhold. Eks. lastedokker skal brukes som i dag. Det planlegges 1 stk. ny lastedokk i forbindelse med tilbygget. Denne dokken skal brukes til lossing av containere fra Drammen havn, omtalt under trafikkforhold. Containere skal tømmes stående på lastebilen, de skal ikke lastes av og på. Containertrafikken vil derfor ikke innebære støybelastning utover støy fra ordinær tungtrafikk. Som beskrevet under pkt. 3 dagens situasjon, miljøfaglige forhold, er det allerede i dag gjort tiltak mot støy i form av en jordvoll langs fjellskjæringen. I tillegg er vegetasjonsbeltet i stor grad tilvokst med skog. En rekke av boligene er allerede eksponert mot støy fra E18 og Fv 16 på grunn av sin beliggenhet nær toppen av åsryggen. Mester Grønns tomt ligger parallelt med boligområdet i forhold til både E-18 og Fv-16, ikke som buffersone mellom boligområdet og veiene. Som beskrevet under pkt. 3 dagens situasjon, miljøfaglige forhold er støy fra vifter til omgivelsene redusert, da aggregater på tak er fjernet og flyttet til teknisk rom som betjener jordvarmeanlegget. Side 14 av 17

15 Planbestemmelsene sikrer dessuten at støy fra virksomhet innen planområdet skal tilfredsstille alle lovpålagte krav. Risiko- og sårbarhet Generelt er risiko og sårbarhet liten i forbindelse med Mester Grønns virksomhet, se beskrivelse under pkt. 3, dagens forhold. Det synes derfor ikke å være behov for ROS-analyse. 2 områder peker seg likevel ut som mulige risikoområder som kommenteres nærmere. Det gjelder radon og fare for ras/ steinsprang fra fjellskjæringen og ned mot beferdet/ trafikkert område ved planlagt utbygging. Radon: Resultatet av undersøkelsen Kartlegging av radon i Lier kommune fra 2003 er publisert i eget hefte og konkluderer med at bl. a. i områdene Lierskogen og Kjenner er det høy sannsynlighet for forhøyede radonverdier. Det heter videre at kommunen bør vurdere å gjennomføre målinger i laveste etasje i yrkesbygg i områder med slik sannsynlighet. Tiltak mot radon vil derfor bli vurdert i forbindelse med nytt tilbygg. Rasfare: Mester Grønn har fått utarbeidet en rapport av Multiconsult for sikring av fjellskjæringen. Rapporten er skrevet med utgangspunkt i ytterligere masseuttak. Da dette ikke lenger er aktuelt, (se pkt. 5.2, svar på merknaden fra Fylkesmannen i Buskerud datert ) er deler av denne rapporten ikke lenger aktuell og den vedlegges derfor ikke. Imidlertid vurderes ulike former for sikringstiltak, som fortsatt er aktuelle, f. eks. manuell spettrensk, nettsikring eller opphenging av sprøytebetong. Det vil bli utarbeidet en ny rapport i forbindelse med prosjektering av nytt tilbygg. Barns interesser Forhold vedr. barns interesser vil ikke endres da det ikke skal gjøres endringer i vegetasjonsbeltet på kollen. Areal regulert til industri/ lager er inngjerdet og ikke tilgjengelig for barn. Universell utforming Den delen av Mester Grønns eiendom som benyttes til næringsvirksomhet er i dag inngjerdet og det er ingen fri ferdsel på eller gjennom området. Planforslaget har derfor ingen konsekvenser for funksjonsbevegelses- eller orienteringshemmede. Universell utforming i tilknytning til bygningsmassen vil bli planlagt iht. gjeldende forskrifter i den aktuelle byggesak. Økonomiske konsekvenser for Lier kommune Planforslaget påvirker ikke sosiale tjenester som skole, barnehage og annet. Teknisk infrastruktur: Mester Grønn besluttet i forbindelse med siste utbygging, tilbygg 2010, å satse på energisparende løsninger for bygningsmassen på Lierskogen. Det er boret 20 energibrønner på området med kapasitet for oppvarming/kjøling av eks. og fremtidig bygningsmasse. Varmen som hentes ut fra kjølerommene brukes til oppvarming av øvrig areal. Det er estimert en besparelse på KWh pr. år ved bruk av dette anlegget fremfor konvensjonell oppvarming med el. Bygningsmassen hos Mester Grønn er i dag sprinklet for å unngå seksjoneringsvegger. Anlegget er dimensjonert for å kunne dekke den aktuelle utvidelsen. Se vedlegg 19 og 20, notater vedrørende tekniske anlegg fra GK Norge AS. Planforslaget har derfor ingen konsekvenser for Lier kommune når det gjelder teknisk infrastruktur. Side 15 av 17

16 Utbyggingsavtale Det er tatt kontakt med Lier kommune v/ Jan Moen vedr. utbyggingsavtale. Dette punktet er ikke avklart og vil bli behandlet senere i prosessen. 8. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Planforslaget har blitt forenklet i løpet av prosessen til bare å omfatte økning av %BYA fra 26% til 60%. Dette er i tråd med overordnede mål for utviklingen slik de er beskrevet i høringsutkastet til ny kommuneplan Andre mål, som reduksjon av transportbehov vil også nås ved gjennomføring av planforslaget. Økningen i %BYA vil legge til rette for tilbygg i 3 etasjer, med samme gesimshøyde, materialbruk og arkitektonisk uttrykk som eksisterende bygningsmasse. Tilbygget vil ta i bruk og fylle det tomrommet som er i dag mellom fjellskjæringen og eks. bygningsmasse. Dette gir en svært god arealutnyttelse av eiendommen. Da fjellskjæringen er høyere enn det planlagte tilbygget, og gesimshøyden på tilbygget vil være den samme som på eks. bygg, vil tilbygget være godt skjermet for boligene øst for vegetasjonsbeltet med unntak av enkelte boliger i nord, tilgrensende til Utengen. Forslag til nytt tilbygg gir et kompakt bygningsvolum. Dette gir enkelte logistikkmessige utfordringer for Mester Grønn fordi lokalene fordeles på flere etasjer, men gjør samtidig at bygningen opptar et minimum av areal og blir energieffektiv ved redusert overflate i forhold til volum. Planforslaget løser likevel ikke alle Mester Grønns utfordringer. Det er ønskelig med større trafikkareal for å oppnå bedre manøvreringsareal for trailere og lastebiler. En fullgod løsning for Mester Grønn vil kunne oppnås ved at markagrensen flyttes slik det er foreslått i arealdelen i siste kommuneplanen. Når kommuneplanen for er ferdigbehandlet og markagrensen forhåpentligvis flyttet, vil Mester Grønn sette i gang nytt planarbeid for å innlemme arealet syd for eiendommen i planen. 9. ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. forslaget. Det vises til vedlegg 3 tom. 9, som viser oversiktsplan, planer, snitt og fasader for ønsket utbygging. Liste vedlegg, se neste side. Side 16 av 17

17 Liste vedlegg: 1. Forslag til bestemmelser 2. Forslag til detaljplan 3. A-01 Oversiktsplan eks. rev B 4. A-02 Oversiktsplan med tilbygg rev F 5. A-03 Planlagt utbygging perspektiver 6. Planer eksisterende bygg 7. Fasader eksisterende bygg 8. Planer med tilbygg 9. Fasader med tilbygg 10. Annonsetekst med kartskisse 11. Revidert kartskisse 12. Liste over adressater som ble varslet om oppstart av planarbeid 13. Merknad Buskerud fylkeskommune, utviklingsavd. 14. Merknad Fylkesmannen i Buskerud 15. Merknad Fylkesmannen i Buskerud 16. Merknad Statens vegvesen 17. Merknad nabo Tor Johansen 18. Svarbrev til Fylkesmannen i Buskerud fra Archus arkitekter 19. Mester Grønn - teknisk beskrivelse - kjøling 20. Mester Grønn - teknisk beskrivelse - vann og varme Side 17 av 17