Detaljregulering Sandholt Næringsbygg AS

Transkript

1 Detaljregulering Sandholt Næringsbygg AS PlanID : PLANBESKRIVELSE. Bakgrunn. Forslagstiller : Plankonsulent : Sandholt Næringsbygg AS v/bjørn Dæhlie Romerike Arkitekter AS v/siv.ark. Ole Bj. Folmo Hensikten med planarbeidet er å detaljregulere for utnyttelse av området til en kombinasjon av ulike næringsformål, bolig, parkering og div. grønnstruktur. Det skal konkret tilrettelegges for en Rema-1000 dagligvareforretning, samt boligfortetting i et delområde med eksisterende småhusbebyggelse. Det skal tilrettelegges med felles trafikkarealer for bensinstasjonen og øvrige næringsbygg. Det er også tatt inn mulighet for etablering av boligformål som påbygg på det eksisterende næringsbygget. Stensetgutua skal planlegges med standard i h.h. til gjeldende kommunal norm, samt at krysset Stensetgutua/Fv120 Mauravegen skal oppjusteres. Detaljreguleringen medfører behov for å justere eiendomsgrenser internt i området. Planstatus. Planområdet for detaljreguleringen ligger innenfor Felt S04 i reguleringsplan for Maura sentrum. Det anses ikke å være noen motstrid mellom detaljreguleringsplanen og Felt S04 i gjeldende sentrumsplanen verken når det gjelder formål eller veistruktur. Beskrivelse av planområdet. Planområdet ligger med sydgrensen langs Fv120, Mauravegen, rett øst for Maurakrysset. Planområdet avgrenses mot øst av Holkebyvegen og mot nordvest av Stensetgutua.

2 Planområdet har en variert bebyggelse bestående av en bensinstasjon (Esso Maura), ett næringsbygg i 2 etasjer (Sandholtgården), samt bakenforliggende eneboligtomter med to bolighus og tilhørende uthus/garasjer. Hovedadkomsten til næringsdelen av området foregår via Fv120, Mauravegen. En biadkomst/avkjøring til bensinstasjonen går via Stensetgutua (privat vei), og en tilsvarende biløsning for næringsbygget via Holkebyvegen. Boligeiendommene ligger begge med adkomst fra Stensetgutua. Dagens parkering i næringsområdet foregår dels på oppmerkede plasser mellom byggene, dels i en noe ustrukturert situasjon rundt bensinstasjonsområdet. Langa Mauravegen og Holkebyvegen går det gang- og sykkelveg. Området framstår som flatt i den søndre delen mot Mauravegen. Det er svakt stigende i nordlig retning, men hovedinntrykket er også her flatt. Vegetasjonen i området er knyttet til hagevekster og noen få trær i eneboligdelen av planområdet. For øvrig bare enkelte grønnfelter i rabatter og langs veikanter. Planområdet er godt egnet til å videreføre de eksisterende formålene i området, og tåler også godt både ett nytt næringsbygg og den planlagte boligfortetningen. Grunnforholdene i området er stabile, (tykk morene og breelvavsetninger, jmf NGU). Det er ikke kjent at grunnen i området har vært utsatt for forurensning eller andre miljøbelastninger. Eventuell tiltak i forbindelse med radonforekost vil bli ivaretatt i byggesaken. Det er ikke registrert spesielle verneinteresser innenfor planområdet. Det er heller ikke registrert spesielle plantearter som er rødlistet, eller skulle trenge vern i noen form. Vann, avløp og overvannsledninger tangerer området. Det vil mest sannsynlig bli nødvendig å fordrøye overvannet innenfor planområdet. Eiendomsforhold. Følgende eiendomsforhold gjelder i planområdet : Matrikkelnr. Navn Adresse Poststed /1 Sundt, Hans Erland Lauåsvegen, 2032 Maura /4 Sandholt, Ester Alise Stensetgutua 5, 2032 Maura /36 Sandholt Bensinstasjon AS 2032 Maura /54 Fjeld, Cathrine og Johansen Rolf Stensetgutua 7, 2032 Maura /82,84,127 Sandholt Næringsbygg AS Stensetgutua, 2032 Maura Det har i august 2014 vært avholdt kartforretninger i planområdet. Visse grenser er juster, noen er opphevet. Dette vises i planens kartdel. Eiendomsforholdet til Stensetgutua (gnr/bnr 130/1) kan være en faktor i reguleringsprosessen som vil kreve noe spesiell oppmerksomhet. Det er lagt opp til en reguleringsmessig endring

3 av denne private veien slik at den vil tilfredsstille den kommunale vegnormen. Dette vil i tilfelle kunne framtvinge innløsning av vegareal. Planprosess og medvirkning. Det har vært avholdt oppstartsmøte med Nannestad kommune , jmf. vedlagte referat. Reguleringsarbeidene er varslet i Romerikes Blad og Ullensaker Eidsvoll Blad Varslingsbrev til naboer og øvrige berørte parter er sendt pr Alle varsler med uttalelsesfrist Varslingen er også lagt ut på kommunens hjemmeside. Det har ikke vært behov for spesielle avklaringer i form av møter med offentlige myndigheter eller mot andre berørte parter, naboer eller andre. Det har imidlertid blitt gjort enkelte registreringer knyttet til selve planprosessen. Disse er beskrevet med nødvendige vedlegg under Registreringer mv.. Innkomne merknader. Det er innkommet 6 ulike merknader. Disse er gitt ett kortfattet resymé, og er kommentert fra forslagsstiller, og er vedlagt under Innkomne merknader med kommentarer. Beskrivelse av planforslaget. Planområdet er avgrenset av senterlinje Fv120, Mauravegen og senterlinje Holkebyvegen. Mot nordvest er plangrensen lagt slik at hele Stensetgutua inngår i planområdet. Planen er benevnt som : Planforslaget består av : Detaljreguleringsplan Sandholt Næringsbygg AS, Maura. PlanID Oversendelsesbrev - Referat fra oppstartsmøte - Kunngjøring, varslingsbrev, varslingsliste - Innkomne merknader med kommentarer - Registreringer mv. - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Planbeskrivelse - Plankart m/sosi-fil - Reguleringsbestemmelser - Illustrasjonsplan - 3D-illustrasjoner Planforslaget viser nye bygningsmasser tiltenkt et nytt næringsbygg for dagligvarehandel. Dette bygget er plasser mot eksisterende kontorbygg, og tenkt delvis bygget sammen med dette. Formålsgrensen er trukket rundt begge bygg, og gir mulighet for ulike sammenbyggningsmåter.

4 Det tenkes også at eksisterende bensinstasjon skal kunne gis mulighet for utvidelse, og det er vist formålslinjer som dels omslutter eksisterende bygg, dels gir rom for nybygg. Boligdelen av planene er todelt ved at søndre del er tenkt fortettet, og er gitt formål Konsentrert småhusbebyggelse. Her legges det til rette for 10 boenheter med et frittstående garasjebygg. Boenhetene vil utformes som et 2 etasjes bygg med svalgang, om med 3-roms leiligheter på ca. 80m2 BRA. Det vises til Illustrasjonsplan og 3D-illustrasjoner. Den nordre delen er beholdt som eneboligtomt slik som dagens situasjon viser. Dagens returpunkt for glass/metall er beholdt men flyttet litt nordover langs Holkebyvegen. Det er i tillegg lagt inn et eget renovasjonsformål for den konsentrerte småhusbebyggelsen med nedgravde avfallsbrønner. Eksisterende kjøreadkomster er beholdt, det kan dog være noe justering på detaljplasseringen. Stensetgutua er gitt utvidet kjørebanebredde (6 meter) langs grenselinjen mot bensinstasjonen pga noe hyppigere bruk fra større kjøretøyer, bl.a. vareleveranser til Rema Det er anmerket byggegrenser i avstand 20 meter fra senter Fv120, og med avstand 15 meter fra senter Holkebyvegen. Mot Stensetgutua er det benyttet byggegrense 4 meter fra formålslinje Annen veggrunn. For feltet med konsentrert småhusbebyggelse, BKS1, er det benyttet utnyttelsesgrad på BYA=40%. Dette er nærmere begrunnet i punktet Planfaglig kommentarer. For næringsarealene er det byttet BYA=100%. Arealoppstilling følger i eget avsnitt. Foreslått utnyttelsesgrad kombinert med de aktuelle etasjehøyder som følger sentrumsplanen for Maura, avspeiler muligheten for å oppfylle overordnede myndigheters ønske om en relativt sterk utnyttelse i sentrumsnære områder. Begrensningene her vil i stor grad være avhengig av parkeringsbehovet for de ulike formål. For denne planens vedkommende er det ikke økonomisk gjennomførbart å etablere en parkeringskjeller tilknyttet næringsbebyggelsen, og parkeringen vil derfor bli lagt på bakkeplan. Det er imidlertid lagt opp til en relativt restriktiv parkeringsnorm hvor det er strammet inn på parkeringskravet for forretningsbebyggelsen. Parkeringsantallet som framkommer i Illustrasjonsplanen viser at det vil være et tilfredsstillende antall plasser også om en ønsker å etablere en boligetasje som påbygg på det eksisterende næringsbygget. Kapasitet på elkrafttilførselen til planområdet har ikke latt seg dokumentere da dette er info som ligger hos kraftleverandøren, og som ikke blir vurdert før det er innmeldt effektbehov i forbindelse med nybygg. Imidlertid vil ett eventuelt nytt trafobehov bli generert av nybygg for dagligvaredelen, og vil således kunne integreres i bygget. Det er derfor ikke avsatt areal til trafoformål i plandokumentet. NGU s løsmassekart viser at grunnforholdene i planområdet er gode, men kartet viser også en sone med marine avsetninger nær opp til området i øst. Det er derfor innhentet informasjon fra tidligere byggeprosjekt i planområdet (Sandholtgården). Ifølge entreprenør ble det gjort grunnundersøkelser ved oppføring av næringsbygget i 1989/90. Grunnforholdene framsto som gode, og det er ikke registrert setningsskader på bebyggelsen i ettertid.

5 Basert på NGU s løsmassekart og tidligere grunnundersøkelser, anses det ikke nødvendig å legge inn krav i bestemmelsene om nye grunnundersøkelser. Det anses derfor tilstrekkelig at geotekniske vurderinger blir ivaretatt som del av prosjekteringsgrunnlaget for rammesøknaden. Konsekvenser av planforslaget. Det oppfattes ikke at detaljreguleringen skaper negative konsekvenser for planområdet eller for de tilliggende nærområdene til planen. Formålene i plandokumentet er i tråd med overordnet plan, og det anses ikke å være motstrid mellom planene. Foretatt ROS-analyse viser ingen store negative konsekvenser. Der hvor tiltak er nødvendig, vil reguleringsbestemmelser og virksomhetenes interne HMS-rutiner ivareta utbedringene. Planforslaget oppfattes å gi mulighet for en positiv næringstilvekst i området, og vil samtidig legge til rette for en velordnet trafikkavvikling. Det anses også som positivt å fortette deler av boligområdet, og 10 nye boenheter vil være en positiv tilvekst for området. Planen gir i tillegg mulighet for etablering av en leilighetsetasje som påbygg på eksist. næringsbygg. Planen vil også representere en åpenbar forbedring av vegsituasjonen i Stensetgutua ved at veien gis reguleringsmessig status som A1 Adkomstveg i boligområder. Planfaglig kommentarer. Detaljreguleringsplanen er av temmelig marginalt omfang størrelsesmessig, og den anses å være uten kontroversielle problemstillinger. Ny bebyggelse holdes innenfor eksisterende høyder i området, og tettheten er rimelig i forhold tilnærliggende bebyggelse. Det er benyttet BYA=40% for arealet avsatt til konsentrert småhusbebyggelse i planen. Dette er noe høyere enn reg.bestemmelsene for sentrumsplanen som angir 35%. Det anses imidlertid riktig å kunne øke utnyttelsen i en fortettingssituasjon i sentrumsnære områder. Her er det kort avstand til skole, forretninger og offentlig kommunikasjon, og en økning i %BYA anses i være i henhold til ønske fra overordnede myndigheter. Det er et sterkt ønske om å sikre gode arkitektoniske kvaliteter i ny bebyggelse. Dette gjelder så vel næringsbygg som boligbygg. Dette tenkes sikret ved at det stilles krav i reguleringsbestemmelsene til konkret materialredegjørelse i forbindelse med rammesøknad for nybygg. Materialmessig tenkes en kombinasjon av trepaneler og platekledninger både for næringsbygg og boligbygg. Det bør også legges opp til en materialmessig rytme i fasadelivet som gir ny en bebyggelse en skala som er gjenkjennbart for området. Overordnede føringer. Planens omfang gjør at det er marginalt hva som kan implementeres av overordnede føringer. Det mest sentrale er sannsynligvis at plassering av både et dagligvaretilbud og en boligfortetting er gunstig ut fra RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Tilrettelegging for barn og unge berøres i en viss grad ved gode nærlekearealer i boligdelen, og godt plasserte sykkelparkeringssoner tilknyttet forretningsdelen. Boligdelen får også en gunstig plassering med tanke på støy og støv fra hovedtrafikken på Fv120.

6 Arealoversikt. Det vises til nedenstående tabell for de ulike arealgrupper. FORMÅL Fulldyrka Overflate Skog S + H Skog M Skog L Annet dyrka Dyrkbart Dyrkbart Dyrkbart Dyrkbart B1 1 BKS1 1,6 GAR1 0,2 BS1 1,5 RA1-2 0,09 LEK1 0,1 FKT1 1,8 P1-5 2,07 SUM: EIENDOM Dyrket Skog Annet areal gnr/bnr Totalt Berørt Totalt Berørt Totalt Berørt 130/1 1,46 130/36 2,80 130/82 3,69 130/84 0,86 130/4 2,10 130/27 0,98 130/54 1,37 SUM: Arealoppgaven skal oppgis for hver eiendom i daa.