Reguleringsendring Raumnes Brygge

Transkript

1 Detaljreguleringsplan Raumnes Brygge. PlanID : PLANBESKRIVELSE. Bakgrunn. Forslagstiller : Plankonsulent : Glomma Boligpark AS Romerike Arkitekter AS Hensikten med planarbeidet er å utføre en mindre endring innenfor gjeldende Bebyggelsesplan for Raumnes Brygge. Det ble også varslet endring innenfor gjeldende reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Starnd da dette ble antatt å kunne bli nødvendig. Endret plan for Raumnes Brygge vil etter planvedtak fremstå som Detaljreguleringsplan for Raumnes Brygge. Planstatus. For planområdet gjelder overordnet reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Strand. Bebyggelsesplan for Raumnes Brygge ligger som en delplan innenfor denne reguleringsplanen. Det aktuelle planområdet for endringen gjenkjennes under betegnelsen Glomma Boligpark, og fremstår som et eget utbyggingsområde avgrenset i nord mot Glomma Terrasse og i syd mot Gorulundevja. Dette vil rimeligvis i overskuelig fremtid være den siste utbygging i sydlig retning langs Glomma i dette området. Planområdet ligger utenfor den sentrale delen av Årnes, og vil i planmessig sammenheng ikke tilhøre sentrumstrukturen som sådan. Det anses derfor ut fra planfaglige betraktninger at endringsløsninger i angjeldende plandokument uten problemer kan vurderes isolert fra selve fortettingsdiskusjonen i sentrumsområdet. Beskrivelse av planområdet. Planområdet ligger med vestlig grense mot Glomma. Området grenser mot Glomma Terrasse i nord, i øst mot næringsarealer, Stangeskovene mf., og i syd går tomteområdet ned mot Gorulundevja.

2 Planområdet er under utbygging av Marbre Eiendom AS, og første byggetrinn med 39 leiligheter ble innflyttet september Byggetrinn 2 med 32 leiligheter er klart for innflytting februar 2016, og byggetrinn 3 med 33 leiligheter er under bygging, og ferdigstilles for innflytting januar Hovedadkomsten til området ligger inn fra Nedre Hagavei via den nye Søndre Adkomstgate. Området knyttes også til Elvepromenaden, som vil bli utviklet videre i takt med kommende utbygging i planområdet. Det er allerede tilrettelagt med gode utearealer i området, asfalterte gangveier, opparbeidede grøntarealer og parkmessig belysning. Eksisterende bebyggelse har parkeringskjellerløsninger. Det tillates markparkering for gjester. Området framstår som flatt og uten eksisterende vegetasjon av betydning forsett fra noe løvskog ved Gorolundevja. Grunnforholdene i området er vurdert som stabilt byggbare, og det er utarbeidet grundige geotekniske rapporter i området (Løvlien Georåd AS). Eventuell tiltak i forbindelse med radonforekost vil bli ivaretatt i byggesaken.

3 Det er ikke registrert spesielle verneinteresser innenfor planområdet. Det er heller ikke registrert spesielle plantearter som er rødlistet, eller skulle trenge vern i noen form. Vann, avløp og overvannsledninger er godkjent for den eksisterende bebyggelsen i området, og den tekniske infrastrukturen vil bli videreført til ny bebyggelse. Planprosess og medvirkning. Det har vært avholdt oppstartsmøte med Nes kommune , jmf. vedlagte referat. Oppstartsmøte konkluderte med at planendring ikke hadde betydning utover de direkte berørte partene innenfor nærområdet. Det ble derfor vurdert at en begrenset varsling ville være tilstrekkelig. Varslingsbrev til naboer og øvrige berørte parter er sendt pr Alle varsler med uttalelsesfrist Varslingsbrev og varslingsliste er vedlagt. Det har ikke vært behov for spesielle avklaringer i form av møter med offentlige myndigheter eller mot andre berørte parter, naboer eller andre. Det har imidlertid vært tett kontakt mellom plankonsulent og planavdelingen i Nes kommune. Det har vært avholdt et prosessmøte hvor plankonsept ble gjennomgått og diskutert. Det har også vært jobbet i betydelig grad med illustrasjonsdelen til plandokumentet. Planforslag med utførlig visuell dokumentasjon i form av film og øvrig 3D-visualisering ble presentert i formannskapsmøte Innkomne merknader. Det er innkommet 2 merknader, begge er fra Glomma Terrasse Borettslag. Merknadene er kommentert fra plankonsulent, og er vedlagt. Det er også blitt avholdt et orienterende møte med representanter for styret i Glomma Terrasse Borettslag på kontoret hos plankonsulent. Dato for møtet var Beskrivelse av planforslaget. Planområdet grenser i øst mot gnr/bnr 169/85 Stangeskovene og 169/254 Raumnes Brygge AS. Mot syd ligger plangrensa i Gorulundevja, og mot vest grenser planen mot Glomma. Mot nord grenser planen mot gnr/brn 169/94 Glomma terrasse 11. Deler av gnr/bnr 169/85 og 169/94 går inn i planområdet. Plangrensene følger opprinnelig bebyggelsesplan bortsett fra mot øst hvor Søndre del av Langgata er lagt inn som en del av planen. Dette er bl.a. gjort for å endre den tidligere regulert gjennomkjøringssituasjonen i området.

4 Planen er benevnt som : Planforslaget består av : Detaljreguleringsplan Raumnes Brygge. PlanID Oversendelsesbrev - Referat fra oppstartsmøte - Varslingsbrev, varslingsliste og kartutsnitt av varslingsområdet - Innkomne merknader med kommentarer - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Sol/skyggeanalyse - Fjernvirkningsanalyse - Planbeskrivelse - Plankart m/pdf, dwg og SOSI-fil - Reguleringsbestemmelser - Illustrasjonsplan - 3D-illustrasjoner Planforslaget viser to byggeområder, B1 og B2. I begge områder er det lagt inn eksisterende bebyggelse i h.h. til byggetrinn 1, 2 og 3, som dels er ferdig utført, dels er under bygging. Innenfor området B1 er det i prinsippet ikke gjort endringer i forhold til den gamle bebyggelsesplanen. Det er ryddet litt i adkomstsituasjonene, og det er gitt et åpent byggbart areal istedenfor definerte huskropper i formålsområdet for Bebyggelse og anlegg. Dette gir en mye større fleksibilitet i fremtidig utnyttelse. B1 er imidlertid holdt med de samme høydebegrensninger som i gammel plan, og området som sådan kan sies å videreføre eksisterende situasjon. Endringsmomentet er lagt til B2-området. Her er det tenkt innplassert 3 nye bygg med seks og syv etasjer. Byggene vil ha syv etasjer på deler av topparealet, og det tenkes takterrassemulighet på den lavere seksetasjes delen. Det vises her til vedlagte illustrasjonsmateriale som gir et godt bilde av huskroppene. Innenfor B2 er det lagt inn eksiterende bebyggelse, byggetrinn 2 og 3. På restarealet er det på samme måte som for B1 fjernet markeringene av fremtidig bebyggelse. Dette også her for å skape større fleksibilitet i B2-området. Det er imidlertid lagt opp til en vegløsning innenfor området som ivaretar adkomstsituasjonen for eksisterende bebyggelse, men som også vil serve ny bebyggelse. Det er lagt opp til 3 angrepspunkter som springer ut fra ny veitrasse for Søndre Langgate. Endringsproblematikken i området har medført ønske om en justering av det overordnede trafikkmønstret. Det har ligget en regulering i eksisterende planer som har lagt opp til en rundkjøringssituasjon ved at Midtre Adkomstgate, Søndre Langgate og Søndre Adkomstgate var koblet sammen. Dette har vært sett på som lite ønskelig fra planavdelingen i kommunen, og det er blitt gjennomført en prosjektering som separerer Søndre Langgate fra Midtre Adkomstgate. Denne vegløsningen er lagt inn i plandokumentet, og gir en god situasjon ved

5 at Søndre Langgate stoppes i nord og avsluttes med en snuhammer. Derved unngår en gjennomkjøring, og skaper en betydelig bedre og mer trafikksikker løsning i hele området. Planlagt ny bebyggelse innenfor B2 er godt illustrert via vedlagte 3D-bilder og Illustrasjonsplan. Det tenkes en svalgangløsning, men med svalganger som er løst ut fra vegglivet slik at trafikken på svalgangene ikke kommer tett innpå vinduene i leilighetene. Det tenkes en sammenhengende parkeringskjeller under alle tre blokkene for beboerparkering. Det vil også være nødvendig å benytte 1 etasjes nivå til parkering, dels til beboere, dels som gjesteparkering. Disse arealene er imidlertid skilt, slik at en ikke får blanding av privat beboertrafikk og gjesteparkering. Arealene er overdekke og skjermet langs vegglivet slik at hele parkeringsløsningen på marknivå forsvinner fra uteområdene. Første boligetasje blir på 2. etasjes nivå. Dette anses også som god løsning i og med at dette vil bli bakenforliggende bebyggelse, og en vil med det føle en bedre oversikt og vesentlig bedre synsmessig tilgjengelighet til elvområdet. Fjernvikning, høydesituasjonen og sol/skyggetemaet er diskutert i egne avsnitt i planmaterialet. Analysene konkluderer imidlertid med at en løsning med seks og syv etasjer for ny bebyggelse innenfor B2 er problemfritt i alle sammenhenger. Gammelt plandokument har en utnyttelsesvurdering basert på Maks T-BRA (maks tillatt bruksareal) og Min. TU (min. tomteutnyttelse). Dette er begreper som ble mye brukt i eldre reguleringsplaner. Ut fra en situasjon hvor en det er ønskelig med høyere bygg og dermed et større antall leiligheter, samt oppfølging av overordnede føringers ønske om høyere utnyttelse, er det plankonsulents oppfatning at %BYA er et mer anvendelig redskap for å definere utnyttelsen. Basert på ønsket utnyttelse for ny bebyggelse, og sett i forhold til allerede utbygde arealer innenfor B1 og B2, anses %BYA=50% å være fornuftig. Dette er benyttet i plandokumentet. Konsekvenser av planforslaget. Det oppfattes ikke at detaljreguleringen skaper negative konsekvenser for planområdet eller for de tilliggende nærområdene til planen. Formålene i plandokumentet er i tråd med overordnet plan, og det anses ikke å være motstrid mellom plandokumentene. Foretatt ROS-analyse viser ingen store negative konsekvenser. Der hvor tiltak er nødvendig, vil reguleringsbestemmelser og virksomhetenes interne HMS-rutiner ivareta utbedringene. Planforslaget oppfattes å gi mulighet for en positiv boligvekst i området, og vil samtidig legge til rette for en velordnet trafikkavvikling. Det anses også som positivt å fortette deler av boligområdet, og økning av byggehøyden til seks og syv etasjer synes uproblematisk ut fra de analyser som er gjort. Det anses ikke at overordnet reguleringsplan for Årnes Brygge og Årnes Strand trenges å endres for at Detaljreguleringsplan for Raumnes Brygge skal kunne behandles. I prinsippet gjelder at nyere plan gjelder foran eldre, da det alltid er siste plan som er gjeldende plan. Det synes heller ikke å være motstrid mellom planene på noe vestlig punkt.

6 Arkitekturfaglig kommentar. Det er et sterkt ønske om å sikre gode arkitektoniske kvaliteter i den nye bebyggelsen. Dette gjelder også for utearealene i planområdet. Dette tenkes sikret ved at det er stillet krav i reguleringsbestemmelsene til konkret materialredegjørelse i forbindelse med rammesøknad både for bygg og utomhusanlegg. Overordnede føringer. Planens omfang gjør at det er marginalt hva som kan implementeres av overordnede føringer. Hovedmomentet antas å være det generelt ønske om økt tetthet i byggeområder som ligger tett opp mot kollektivknutepunkter. Ut fra det er økningen i etasjetall og antall leiligheter en klar oppfølging. Tilrettelegging for barn og unge berøres i en viss grad ved gode nærlekearealer og godt plasserte sykkelparkeringssoner. Boligene får også en gunstig plassering med tanke på påvirkning fra støy og støv.