Del av gnr/bnr. 28/1, 28/69, og 30/18 m.fl.

Transkript

1 Planbeskrivelse Sauvallia. Detaljreguleringsplan for områdene B24-B26 (Sauvallia) i reguleringsplan for Høgevarde HV3 i Flå kommune. Del av gnr/bnr. 28/1, 28/69, og 30/18 m.fl. Hallingkonsult a.s

2 Innhold 1. Innledning Forslagsstiller og planlegger Hensikten med planen Eiendomsforhold og varsel om oppstart Justering av planområdet etter varsel om oppstart av planarbeid Planlegger og opplysning om kompetanse Planområdet Lokalisering Beskrivelse av planområdet Eksisterende bebyggelse og tekniske anlegg Planstatus kommuneplan, og andre planer i området Friluftsinteresser Landbruksinteresser Biologisk mangfold, miljøkvaliteter og kulturminner Støy mulige støykilder, ev. målinger Forurensning Grunnforhold Flomfare Om planforslaget Størrelse og reguleringsformål i planen Tekniske anlegg, gjennomføring Trafikk konsekvenser av planforslaget Barn og unge konsekvenser av planforslaget Estetikk og landskap - konsekvenser av planforslaget Utnyttelsesgrad, høyder og mengder Vegetasjon Behandling av eksisterende og ny Byggegrense mot vassdrag Vassdrag uten årssikker vannføring i planområdet Plassering av bygninger på tomta Parkering. Avvikling av parkering Energibruk og alternative energikilder Håndtering av avfall/ avfallsplan

3 3.14 Beredskapsmessige hensyn; ras, flom, framkommelighet Tilrettelegging av stier og løyper inkl. forhold til eksisterende situasjon Merknader til varsel om igangsatt planarbeid Merknader fra offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner m.v Merknader fra private/andre berørte Vedlegg

4 1. Innledning Etter planlovens bestemmelser skal det sammen med et planforslag følge en planbeskrivelse. Planbeskrivelsen skal beskrive de viktigste tema som reguleringsforslaget berører, samt hvilke forhold som er vurdert i planprosessen forut for kommunal behandling av planforslaget. Det vises til 4-2 i Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) (plandelen). For reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkninger for miljø og samfunn. Det er ikke kommet frem forhold i planprosessen som tilsier at denne planen vil medføre vesentlig virkning i for miljøog samfunn, og det er derfor ikke gjennomført egne konsekvensutredninger etter KUforskriften. Det må imidlertid understrekes at det i forbindelse med tidligere planprosesser, og pågående områderegulering for Gulsvikfjellet er utarbeidet egne konsekvensutredninger for en rekke ulike tema som danner beslutningsgrunnlag også for planen som nå foreligger. Dette betyr at områdets egnethet for utbygging er vurdert også tidligere. 1.1 Forslagsstiller og planlegger På vegne av utviklingsselskapet Høgevarde a.s har Hallingkonsult a.s tatt på seg arbeidet med å utarbeide forslag til detaljregulering for deler av eiendommene gbnr.28/1, 28/69, og 30/18 m.fl. Planområdet blir heretter omtalt som Sauvallia Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er primært å tilrettelegge for fritidsbebyggelse og tilhørende infrastruktur for areal som allerede er fastsatt som byggeområde for fritidsbebyggelse i reguleringsplanen for HV3. Det vil si en detaljering av byggeområdene H24 og H26. Planen omfatter også areal i øst som er regulert til landbruksformål og et lite areal mellom byggeområdet B26 og B25, som er og vil, bli avsatt til friluftsområde. Områdene er tatt med innenfor planens avgrensning i for å sikre gjennomgående ferdselskorridorer mellom eksisterende hytter/tomter i HV2 og HV3. Utnyttelsesgrad (byggstørrelser, høyder m.v.) vil bli foreslått som for tilstøtende planområde (HV3). Figur 1: Utdrag av reguleringsplan for Høgevarde HV3, planavgrensning er vist med rød stiplet linje. 4

5 Grunnlaget for planprosessen er gjeldende områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet og reguleringsplanen Høgevarde HV3. I gjeldende reguleringsplan for Høgevarde HV3 er delområdene B24-B26 avsatt til Byggeområde fritidsbebyggelse, med krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan. I tilhørende bestemmelser til reguleringsplanen omtales områdene slik: «I feltene B24 26 er tillatt %, BYA = 30 %, beregnet innenfor byggegrense. Hvert av feltene B24 26 kan deles i flere tomter. Før bygging og/eller fradeling tillates innenfor det enkelte område (B24 B26), skal det utarbeides og godkjennes bebyggelsesplan for området». Forholdet mellom gjeldende reguleringsplan for HV3 og planområdet en nå ønsker å detaljregulere er vist i figur 2. Figur 2:Gjeldene reguleringsplan i HV3, og planforslag med blå linjer Arealene som ønskes regulert er avsatt til Byggeområde for fritidsbolig. Planarbeidet skal resultere i en helhetlig plan som viser eksisterende og fremtidig utnytting av området. Planforslaget inneholder en planbeskrivelse, plankart med tilhørende bestemmelser, samt en ROS analyse. Arbeidet ble påbegynt høst 2014 med befaring sammen med representant fra Høgevarde a.s. og planlegger. 5

6 1.3 Eiendomsforhold og varsel om oppstart Høgevarde a.s. disponerer arealet som denne reguleringen omfatter. Tiltakshaver og plankonsulent hadde oppstartsmøte med Flå kommune den Rammene for utarbeidelsen av planforslaget ble drøftet og fastsatt. Skriftlig varsel om oppstart av planarbeid ble tilsendt til følgende hjemmelshavere (også gjenboere) og myndigheter den Matrikkelnr. Navn Adresse Poststed offentlig part Fylkesmannen i Buskerud Postboks Drammen offentlig part Buskerud Fylkeskommune Fylkeshuset, utviklingsavd Drammen offentlig part Flå kommune Plan og bygg 3539 Flå offentlig part NVE- region sør Postboks Tønsberg offentlig part Hallingdal kraftnett Lienveien Geilo offentlig part Hallingdal kommunale Kleivi 3570 Ål renovasjon offentlig part Mattilsynet Hallingdal Gamleveien Gol offentlig part Statens Vegvesen REGION SØR Serviceboks Arendal part HØGEVARDE VEL v/åge NYBYGGERVEIEN OSLO SJØBERG part Høgevarde a.s v/erik Gulsvik 3539 Flå I tillegg ble i alt 194 hjemmelshaver av eiendommer (hytter) i HV3 som anses berørt varslet, jfr. oversendt adresseliste fra Flå kommune Forslagsstilleren skal alltid kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og gjennom elektroniske medier. Planarbeidet er kunngjort i Hallingdølen, og på Hallingkonsult sine hjemmesider i tråd med plbl Frist for merknader og innspill til varsel om oppstart ble satt til Justering av planområdet etter varsel om oppstart av planarbeid I løpet av planarbeidet er det fremkommet momenter som taler for utvidelse av planområdet. Planavgrensning er blitt endret etter varsel om oppstart ved at gbnr. 30/17 og tomt 118 og 119 i HV3 er tatt inn i planen. Området som er tatt inn i planen er på 7 daa. Dette arealet er avsatt som byggeområde i gjeldende reguleringsplan for Høgevarde HV3. Bakgrunnen for å ta inn dette arealet innenfor planens avgrensning er todelt. For det første er det ønske å dele gbnr: 30/17 i to tomter. I gjeldende reguleringsplan for HV3 er tomta omtalt som nr Eiendommen gbnr: 30/17 er på 3,7 daa og er egnet for deling. For det andre er det naturlig at tomtene 118 og 119 som har adkomst fra samme hovedveg som resterende tomter i planforslaget innlemmes i planen. Etter en helhetsvurdering er disse eksisterende byggeområdene innarbeidet i vårt planforslag. Det fremgår av oppstartsvarsel at mindre endringer i planavgrensning kan forekomme. Naboer og berørte anses som 6

7 tilstrekkelig varslet gjennom ordinært oppstartsvarsel, og endringen vil være gjenstand for offentlig ettersyn etter første gangs behandling. 1.5 Planlegger og opplysning om kompetanse Hallingkonsult a. s har utarbeidet planen. Hallingkonsult a. s har bred erfaring i utarbeidelse av reguleringsplaner. Firmaet har egne landmålere med GPS utstyr som måler i sanntid fra Trimble. 2. Planområdet 2.1 Lokalisering Flå kommune ligger først i Hallingdal, landets største reiselivsregion. Reiseavstand til det sentrale Østlandet er betydelig nedkortet gjennom ny vei Sokna Ørgenvika, og reisetid Flå Sandvika er nå ca. 1,5 time. Dette har gjort Flå til en mer attraktiv kommune, særlig i forhold til fritidsbebyggelse lokalisert blant høye fjell og flott natur. Høgevarde hytteområde er et meget attraktivt område for hyttesøkende. Interessen for dette området har vært meget god siden utviklingen startet. 2.2 Beskrivelse av planområdet. Planområdet ligger sørvest i Flå kommune på Gulsvikfjellet, om lag 20 kilometer sør for Flå sentrum. Adkomst til området fra rv. 7 nord for Gulsvik i krysset mot Veteren. Her følges fv. 202 ca. 2 km og tar av etter privat skogsbilveg, Gulsviksetervegen, opp mot fjellet. Etter ca. 12 km er man framme ved planområdet. 7

8 Området er preget av åpne myrområder med tørrere partier som er skogkledd, hovedsakelig med dvergbjørk. Området stiger jevnt fra nord mot sør fra kote 890 til om lag 930 moh. Med foreslått planavgrensning vil området være på ca.57 daa. Figur 3: Planområdet er markert. Deler av HV2 til venstre (øst) og deler av HV3 til høyre i bildet (sørvest). 2.3 Eksisterende bebyggelse og tekniske anlegg Det er ikke bebyggelse innenfor planområdet. Hovedadkomst inn i feltet er bygd frem til plangrensen i sør, og nesten til tomt 120 i nord. Generelt foregår det en omfattende utbygging av fritidsboliger i Gulsvikfjellet. Planområdet grenser til området HV2 i øst og HV3 i vest. I begge disse områdene er det etablert hytter og HV3 er så å si ferdig utbygd. Bebyggelsen består av fritidsboliger av høg standard bygd i perioden 2005 og frem til i dag. 2.4 Planstatus kommuneplan, og andre planer i området Forholdet til gjeldende kommuneplan for Flå Gjeldende kommuneplan for Flå viser Gulsvikfjellet som et hvitt område med krav til utarbeidelse av kommunedelplan. Egen kommunedelplan for Gulsvikfjellet, Kommunedelplan for Gulsvikområdet , ble vedtatt i Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet har siden erstattet «Kommunedelplan for Gulsvikområdet

9 Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet Områderegleringsplanen for Gulsvikfjellet ble vedtatt den Områdereguleringsplanen for Gulsvikfjellet, reguleringsplanene for HV3 og detaljreguleringen som nå fremmes må derfor ses i sammenheng. Forholdet til andre arealplaner i området Gjeldende reguleringsplan, Reguleringsplan for Høgevarde HV3, bygger på vedtatt kommunedelplan for Gulsvikfjellet stadfestet av Miljøverndepartementet den Denne reguleringsplanen gjelder selvfølgelig selv om det er vedtatt en ny områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet. Foreslått detaljregulering skal erstatte en liten del av gjeldende reguleringsplan benevnt som Reguleringsplan for Høgevarde HV3, planid: Resterende del av Reguleringsplan for Høgevarde HV3 forblir uendret. Forholdet mellom disse to planene er vist i figuren under. 2.5 Friluftsinteresser Gulsvikfjellet er et meget populært friluftsområde både sommer og vinterstid. Høgevarde a.s har over 40 kilometer med egenpreparerte skiløyper. Dette løypenettet grenser til et omfattende løypenett mot Haglebu og på Norefjell som prepareres av andre. Disse løypene er en del av Eventyrløypa med løypenett fra Norefjell til Geilo. Uavhengig av årstid er Høgevarde er et spesielt populært turmål. Sti- og løypenettet for Gulsvikfjellet er helhetlig 9

10 planlagt og vurdert i forbindelse med tidligere planprosesser. Alle de store hytteområdene i området er tilknyttet sti- og løypenettet, og det er utarbeidet en plan for skilting og tilrettelegging av området. I planforslaget er flere korridorer ut av feltet og inn på hovedløyper for turstier/skiløyper. Det ble i første fase vurdert å legge veien inn fra nord mot sør, men dette ville medført en kryssing av avsatt friområde i områdereguleringsplan. Nå legger planforslaget opp til ei skiløype som fanger opp ferdsel fra både eksisterende hytter i HV3 og nytt hyttefelt. Planområdet vil ha direkte tilknytning til eksisterende løypenettet som går innover mot Høgevarde. Planfremmer kan ikke se at foreslåtte tiltak i planen vil medføre at tilgangen til tur- og rekreasjonsområder blir vesentlig svekket på grunn av denne reguleringen. Områdene en nå ønsker å bygge ut ligger i direkte tilknytning til allerede bebygde områder. Viktige grøntområder, blant annet flere korridorer mot tilstøtende områder er ikke foreslått bebygd. Det vises ellers til tidligere utarbeidede konsekvensutredninger for Gulsvikfjellet. 2.6 Landbruksinteresser Planforslaget vil ikke medføre vesentlige endringer i driftsform, eller driftsmuligheter for landbruket. Innenfor planområde er det ikke produktiv skog. Beiteretten følger eiendomsretten, og det er ikke felles beite i området. Området brukes i liten grad til beting i dag. Dette er likevel den mest aktuelle utnyttelsesformen for området i landbruksmessig sammenheng. Potensiale for beitebruk er i første rekke knyttet til sau. 2.7 Biologisk mangfold, miljøkvaliteter og kulturminner Det er gjennomført omfattende konsekvensutredninger i forbindelse med tidligere planprosesser. Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet er siste store planprosess som er gjennomført med KU- for en rekke ulike tema. Det er ingen indikasjoner på at planområdet Sauvallia innehar spesielle miljøkvaliteter som bør ivaretas spesielt ved utformingen av planforslaget. Det vises blant annet til følgende rapporter: Asplan Viak, Gulsvikfjellet, Flå kommune. Naturverdier og konsekvensutredning av hytteutbygging Buskerud Fylkeskommune, «Kulturhistorisk registering, Gulsvikfjellet», rapport 2011/3161. Flå kommune har ikke egne registreringer (N-2000) innenfor planens avgrensning. Søk i Naturbasen til Miljødirektoratet gir heller ingen treff for spesielle artsforekomster innenfor planområdet. Nærmeste registrering i naturbase ligger vest for planområdet og gjelder område med biologisk gammel granskog i tilknytning til Fyrisjøelva (BN ). Innenfor lokaliteten er det registrert flere rødlistearter. Som figur 4 på neste side viser er dette langt fra planområdet som nå skal detaljreguleres. Søk i Artsdatabanken viser at det ikke er registrert spesielle artsforekomster innenfor planområdet. (Kilder: Artsdtabanken, Arealisdata og Miljødirektoratets naturbase/wms kartklient). 10

11 Figur 4: Utsnitt fra Miljødirektoratets naturbase- ulike miljøparametere. I forbindelse med tidligere planarbeid er det gjennomført flere registrering av kulturminner. Det vises blant annet til rapporten Kulturminner og kulturmiljø i Gulsvikfjellet, Flå kommune, Buskerud. En konsekvensutredning v/lars Erik Narmo. E-CO Partner oktober I 2005 ble det foretatt en ny kulturminneregistrering av hyttefeltene HV 2- HV 9 (Bjørkli 2005). Og i 2014 ble det utført enda en registrering av kulturminner i forbindelse med områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet som nå skal reguleres. 2.8 Støy mulige støykilder, ev. målinger. Støy fra biltrafikk langs det private vegnettet og fra bygging av fritidsboliger er de eneste relevante støykildene i området. Trafikkmengden og hastigheten er begrenset, og støykilder i forbindelse med byggeaktivitet vil avta når feltet er utbygd. Det er konkludert med at egen støyanalyse ikke er nødvendig. Anleggsvirksomhet i regi av Høgevarde as blir så langt det er praktisk mulig lagt til ukedagene mandag til og med torsdag. 2.9 Forurensning Det foreligger ingen kjent forurensningsproblematikk i området fra tidligere eller nåværende virksomhet. Alt avløp skal knyttes til Høgevarde renseanlegg nedenfor Brennåsen Grunnforhold Berggrunnen i området består av kvartsitt. Kvartsitt er en hard omdannet bergart som opprinnelig har vært sandstein. Løsmassene i planområdet er i hovedsak klassifisert som morenemateriale med usammenhengende eller tynt dekke, og en mindre del som myr. På 11

12 partier med myr antas det å være kort veg til fjell. Infiltrasjonsevne er ikke vurdert, da området skal tilknyttes felles avløpsnett. Kart over berggrunn (Sauvallia er markert nr. 2.) og løsmasser innenfor planområdet (kilde: wms: NGU) Flomfare Det går ingen større vassdrag gjennom området. Øst for planområder kommer det ned en bekk fra Nordre Sauvalltjern, men denne ligger om lag meter fra nærmeste tomt og i en forsenkning i terrenget. 3. Om planforslaget 3.1 Størrelse og reguleringsformål i planen Planområdet dekker et areal på ca. 57 daa. Planområdet kan klassifiseres som typisk for området, men uten noen form for tekniske inngrep. Arealfordelingen av de ulike kategoriene er vist i tabellen under: Naturlig nok ved detaljregulering av et allerede definert byggeområde med krav til bebyggelsesplan er byggeområde for fritidsbolig det dominerende arealbruksformålet. Areal for hensynssoner er ikke tatt med i tabellen da disse inngår i områder avsatt til friluftsformål. 3.2 Tekniske anlegg, gjennomføring All nødvendig teknisk infrastruktur, herunder vann og avløp, strømledninger og telefon/internettlinje forutsettes lagt i bakken Det blir anlagt ledningsnett for avløp til sentralt renseanlegg ved Brennåsen (Høgevarde Renseanlegg). Anlegget har ledig restkapasitet. Vannforsyning til nye hytter er planlagt tilkoblet vannverket ved 12

13 Fjellseterhaugen HV 3. Dette vannverket forsyner i dag om lag 200 hytter. Vannverket omfatter 4 borebrønner, behandlingsanlegg, to høgdebasseng. Ett på 30 m 3 og et høgdebasseng på 40 m 3. Vannverket har en kapasitet på rundt 250 m 3 pr. døgn. 3.3 Trafikk konsekvenser av planforslaget Planforslaget vil medføre endret/utvidet bruk av allerede opparbeidede avkjøring ved rv. 7, Veterenkrysset. Denne avkjørselen ligger utenfor planens avgrensning. Trafikken til og fra Gulsvikfjellet kan leses ut fra antallet registrerte bompasseringer. År: Antall biler/døgn (t/r): Forventet årsdøgntrafikk langs Gulsviksetervegen ligger i området kjt/døgn. Innenfor dette planområdet er det forslag om 20 nye tomter. For å sikre en fremtidig utbedring av Veterenkrysset og fylkesvei 202 og Gulsviksetervegen er det lagt inn i forslag til bestemmelser samme rekkefølgekrav til utbedring av vegnettet som for Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet. Det vises til rekkefølgekrav i bestemmelsene 7 bokstav a-c. Hensynet til utbedring av offentlig og privat vegnett anses dermed som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. 3.4 Barn og unge konsekvenser av planforslaget Generelt gir planen flere familier anledning til felles rekreasjon og opphold i naturen, en samværsform som kan bidra til å styrke barn- og unges følelse av gruppetilhørighet. Nærhet til naturen er en verdi i seg selv, også for barn og unge. Planforslaget definerer areal for etablering av skiløyper for langrenn. Planområdet ligger ellers i umiddelbar nærhet til store friluftsområder. Det er kort vei til skiløyper og skiheis vinterstid og bading sommerstid. Forslagstiller anser at barn og unges interesser som tilstrekkelig vurdert, sett i lys av planområdets størrelse og de hensyn som er vurdert. 3.5 Estetikk og landskap - konsekvenser av planforslaget Gulsvikfjellet er et hytteområde der hovedtyngden av fritidsboligene er bygd fra 2005 og frem til i dag. Bebyggelsen fremstår derfor som moderne, men ofte med et tradisjonelt uttrykk. Planområdet ligger nedfor etablert bebyggelse i HV3. I HV3 er det i dag om lag 120 hytter. Planområdet er ikke spesielt eksponert i forhold til tilstøtende bebygde arealer, og forslag til bestemmelser gjenspeiler det utbyggingsmønsteret som allerede er etablert i HV3/HV2. Planforslaget åpner for tilnærmet samme utnyttelsesgrad og tillatte byggehøyder som for HV3/HV2. Både HV2 og HV3 feltet ligger høyre i terrenget og er stedvis mer eksponert enn dette planområdet. 13

14 Figur 5: Utbyggingsmønster i HV3-HV2. Planområdet med blå linjer midt i bildet. Ved prosjektering av bygninger må det velges hyttetyper som er tilpasset terrenget på tomta. Ved prosjektering av bygninger i flatt terreng må det velges hyttetyper som er tilpasset flatt terreng, og tilsvarende for tomter med større terrengfall. For å oppnå en best mulig tilpasning til tomtas terrengfall er det for hver enkelt tomt definert en øvre kotehøyde på ferdig opparbeidet byggegrop. Bygningens såle bør ta utgangspunkt i terrengets naturlige høyde. Omfattende utgraving/sprenging, eller tilføring av store mengder med nye masser bør kunne unngås så langt det er mulig. 3.6 Utnyttelsesgrad, høyder og mengder. Gjeldende reguleringsplan for HV3 angir følgende utnyttelsesgrad innenfor områdene B24- B26 (utdrag av reguleringsbestemmelsene 5.1.2): I feltene B24 26 er tillatt %, BYA = 30 %... Hvert av feltene B24 26 kan deles i flere tomter. Før bygging og/eller fradeling tillates innenfor det enkelte område (B24 B26), skal det utarbeides og godkjennes bebyggelsesplan for området....maksimum tillatt mønehøyde for hytter uten U-etg. er 6,0 m beregnet fra ferdig gulv inne Utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan for HV3 Delområde: Areal i m 2 : Utnyttelsesgrad i %: Tillatt bebygd areal i m 2 : Antall tomter innenfor hvert område i planforslaget: Teoretisk utnyttelsesgrad pr. tomt dersom gjeldende plan for HV3 skulle følges: B m 2 /tomt i B24. B m 2 /tomt i B25 B m 2 /tomt i B26 Gjeldene reguleringsplan åpner for en utnyttelsesgrad som er langt høyere enn det som blir foreslått i detaljregulering for Sauvallia. Max hyttestørrelse er i planforslaget satt til BYA=250m 2, og utnyttelsesgraden er for samtlige tomter godt under 30 %. 14

15 Reguleringsplanen for HV3 åpner for en høy utnyttelse i området og fastsetter mønehøyden for bebyggelsen. I arbeidet med planen er det også sett hvilke rammer det er satt for utbygging utenfor planområdet, slik at planforslaget så langt det er mulig samsvarer med tilstøtende regulerte områder. Disse reguleringsplanene er blitt til gjennom egne planprosesser, og en ser ingen grunn til å foreslå noen vesentlige endringer i forhold til utnyttelsesgrad, høyder og mengder som er vedtatt i disse planene. Etter at reguleringsplanen for HV ble vedtatt har det kommet revidert teknisk forskrift. Høyden skal angis som fastsatt i TEK 3-10, mens TEK 4-2 gir regler for hvordan høyden skal måles. Det er derfor høyde til terreng som nå skal angis og ikke høyde målt fra innvendig gulv slik som reguleringsplanen for HV3 angir. Det er i planforslaget forutsatt at «normal» grunnmurshøyde er 0,4-0,5 meter. Det er derfor foreslått en tillatt øvre grense for mønehøyde på inntil 6,5 meter fra planert terreng i planforslaget. 3.7 Vegetasjon Behandling av eksisterende og ny. Innenfor planområdet er det stilt krav til at vegetasjon skal beholdes i størst mulig grad. Samtlige fyllinger og skjæringer skal tilsåes innen påfølgende vekstsesong med stedegen vegetasjon. 3.8 Byggegrense mot vassdrag Innenfor planområdet går det ingen større vassdrag med årssikker vannføring. Øst for planområder kommer det ned en bekk fra Nordre Sauvalltjern. Denne ligger utenfor selve planområdet. 3.9 Vassdrag uten årssikker vannføring i planområdet Innenfor planområdet er det noen mindre vannstrenger i terrengsøkk som ikke har årssikker vannføring. Slike vannveier har en viktig funksjon i forhold til å lede bort overflatevann i snøsmeltings- og nedbørsperioder. Dette hensynet er søkt ivaretatt i forslag til bestemmelser der system for overvannshåndtering skal vises i byggesøknaden Plassering av bygninger på tomta Planforslaget legger opp til ordinær byggegrense på 4 meter fra eiendomsgrense. Byggegrenser er vist på plankartet for den enkelte tomt. Det er satt en øvre kotehøyde for hver enkelt tomt slik at bebyggelsen ikke plasseres unødvendig høyt på tomtene Parkering. Avvikling av parkering. All parkering skal foregå på den enkelte tomt, jfr reguleringsbestemmelsene. Parkering inngår i grad av utnytting, jfr TEK. Parkeringsbehovet er arealfestet til BYA=36 m2, jfr TEK (tilsvarer to plasser a 18 kvm) Energibruk og alternative energikilder. Det legges ikke opp til felles varmesentral eller lignende i tilknytning til feltet. Bebyggelsen ligger spredt og bruksfrekvensen vil variere. Imidlertid ligger feltet solrik til noe som er positivt i forhold til et samlet energibehov. Høgevarde as oppfordrer alle som bygger fritidsbolig i området å vurdere alternative energikilder. 15

16 3.13 Håndtering av avfall/ avfallsplan Området inngår i kommunal renovasjonsordning. Pr. i dag er det containerrenovasjon. Det er satt opp avfallscontainere ved oppkjøringen til Høgevarde (Seterstøkroken). Annet avfall enn husholdningsavfall og bygningsavfall forutsettes levert til miljøstasjon på Roppe Beredskapsmessige hensyn; ras, flom, framkommelighet Bebyggelsen innenfor området vil ikke være flomutsatt, til det er høydeforskjellen fra vassdrag til bebyggelse for stor. Rasfaren i området vurderes som liten, da området ligger i en småkupert liside. Fremkommelighet for ambulanse/brannbiler/politi vurderes som tilfredsstillende. Det vises ellers til egen ROS analyse. Denne analysen har ikke avdekket spesielle forhold som tilsier at gjennomføring av tiltak i tråd med planen vil medføre noen økt risiko som følge av planlagte tiltak forutsatt god handtering av overflatevann. Figur 6: Utsnitt fra skrednett.no. Sauvallia markert med pil vest i bildet Tilrettelegging av stier og løyper inkl. forhold til eksisterende situasjon. I Høgevardeområdet blir det kjørt opp et hovedløypenett (figur 7). Ut fra dette nettet blir det kjørt avstikkere til hyttefeltene som fungerer som tilbringerløyper. I dette planforslaget er det vist ei slik tilbringerløype med egen hensynssone (H530_1) som leder til hovedløypenettet mot Høgevarde. 16

17 Figur 7: Deler av skiløypenettet i Høgevardeområdet (kilde:hogevarde.no) 4. Merknader til varsel om igangsatt planarbeid 4.1 Merknader fra offentlige myndigheter, interesseorganisasjoner m.v Det er i forbindelse med kunngjøring av oppstart kommet i alt 5 skriftlige merknader til varselet fra ulike sektormyndigheter. Merknadene følger oversendelsen til kommunen i sin helhet , Statens vegvesen region sør, 4808 Arendal. Statens vegvesen viser til at rekkefølgebestemmelse i tidligere godkjent reguleringsplan må medtas tilsvarende i hver enkelt ny reguleringsplan for området. Statens vegvesen forutsetter ny uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn. Kommentar: Statens Vegvesen ønsker at det innarbeides rekkefølgekrav slik at hensynet til overordnet infrastruktur blir ivaretatt. Likelydende rekkefølgekrav som i Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet er derfor innarbeidet i forslag til bestemmelser. Det vises til rekkefølgekravet i forslag til bestemmelser , Fylkesmannen i Buskerud, 3007 Drammen. Fylkesmannen viser i sitt brev til at Gulsvikfjell og Høgevarde har stor regional verdi for allmenne natur- og friluftsinteresser. Fylkesmannen ber derfor om at det 17

18 tas hensyn til dette, og at bebyggelsen i området tilpasses landskapet og bygningsmiljøet i området. Det samme gjelder ved planlegging av nye veier, da deler av området er svært bratt og vil kreve god landskapstilpasning. Fylkesmannen ber om at tillatte hyttestørrelser blir differensiert og at byggehøyder blir kritisk vurdert i forhold til eksponeringsgrad. I bratt terreng anbefales det bruk av bestemmelser som sikrer at det ikke bygges for omfangsrike hytter, men at det settes en begrensning på bredde og at byggets lengderetning defineres på linje med høydekotene. Fylkesmannen viser til arealpolitiske føringer som skal sikre vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannressurser. Det påpekes i Fylkesmannens brev at det i 1-8 i plan og bygningsloven er fastsatt at det skal tas særlige hensyn til naturfrilufts og landskapsinteresser langs vassdrag. Fylkesmannen ber om at det redegjøres for friluftsinteressene i området, og natur- og landskapsforhold som har hatt betydning for utforming av planen. Områder av verdi for friluftsliv, landskap og biologisk mangfold må innarbeides i planen som en del av grønnstrukturen. Videre vises til den europeiske landskapsvernkonvensjonen. Fylkesmannen ber om at det blir lagt inn grøntdrag, og sti- og løypenett i planen. Alle vassdrag (elver, bekker, og tjern) og åpne myrområder i planområdet må identifiseres og merkes av på plankartet. Fylkesmannen henviser til Naturmangfoldloven og ber om hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking, jfr i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Fylkesmannen viser til at randsoner langs vassdrag er blant de mest artsrike og bevaringsverdige med tanke på landskapsøkologi og biologisk mangfold, samt at disse områdene er et viktig element i friluftssammenheng. Fylkesmannen ber om at det settes av et tilstrekkelig grøntbelte langs vassdragene innenfor planområdet. Kommentar: Planfremmer har utarbeidet en egen planbeskrivelse som ut fra tilgengelig kunnskap beskriver de mest sentrale interesseområdene som planforslaget berører. Det presiseres at det for Høgevarde/Gulsvikfjellet er utarbeidet flere konsekvensutredninger som har vært grunnlag for seinere reguleringsplaner. Det henvises derfor til disse konsekvensutredningene i tillegg til de momenter som er omtalt i planbeskrivelsen. Fylkesmannen viser til at vassdrag og randsoner til vassdrag må ivaretas i planforslaget. Det er ingen bekker/vassdrag med årssikker vannføring innenfor planens avgrensning. Områderegulering for Gulsvikfjellet har fastsatt en byggegrense på minimum 20 meter til mindre vassdrag. Byggegrense mot Sauvallibekken vil være større (>40m). Ellers er det noen «bekkedrag»/ dreneringsveier for overflatevann innenfor planområdet, men disse kan ikke defineres som vassdrag med årssikker vannføring. Det vises til punkt 3.9 i planbeskrivelsen. 18

19 Dette området skiller seg ikke vesentlig ut fra omkringliggende arealer i HV3. Planfremmer har tatt utgangspunkt i vedtatte bestemmelser for HV3 og ellers lagt bestemmelsene nært opp til det som er definert for tilstøtende områder. Planfremmer er ellers av den oppfatning at planforslaget beskriver hvilke konsekvenser planforslaget vil ha, og hvilke tiltak som er innarbeidet i planen for å avgrense virkningen av negative følger av foreslått arealbruk. Det vises til plankart som viser foreslått arealbruk med tilhørende bestemmelser, og planbeskrivelse. Fylkesmannen påpeker videre at det er en nasjonal målsetting å stanse tapet av biologisk mangfold, og ber om en redegjørelse for hvorledes de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven er ivaretatt i planforslaget. Planbeskrivelsen beskriver hvilke forhold som er gjennomgått i forhold til å klargjøre om området har spesielle kvaliteter m.t. p flora og fauna. Det er blant annet innhentet informasjon fra allerede utarbeidede konsekvensutredninger for Gulsvikfjellet, Artsdatabanken, Arealisdata og Miljødirektoratets naturbase/wms kartklient. Planfremmer mener at kunnskapsgrunnlaget står i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet, og at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å avgjøre saken. Planfremmer anser derfor kunnskapsgrunnlaget, jf. naturmangfoldloven (nml 8/9), som tilfredsstillende oppfylt i denne saken Naturmangfoldslovens 10 anses ivaretatt blant annet gjennom behandling av kommunedelplan og siste områderegulering. Når det gjelder prinsippet om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver (nml 11) og miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode (nml 12) anses disse momentene ivaretatt gjennom bestemmelsene så langt disse forhold er relevante. Det vises da spesielt til krav om tilknytning til godkjent renseanlegg, og at alt av kabler o. l skal legges i bakken , Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE), region sør, 3103 Tønsberg NVE viser til uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn av Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet. NVE har i denne uttalelsen kommet med anbefalinger i forhold til utbygging nær vassdrag og behovet for å ivareta gode kantsoner langs vassdrag. I områdene som nå skal detaljreguleres er det flere mindre bekkedrag og myrområder. Flom, erosjon og skred langs vassdrag er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging langs vassdrag ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. NVE mener at bekker i prinsippet bør være åpne. Bekkedragene skaper variasjon i landskapet, og mange planter og dyr er knyttet til bekkedragene. NVE viser ellers til sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. 19

20 Kommentar: Dette planforslaget berører ikke vassdrag som har årssikker vannføring. Fremtidige tomter har en byggegrense på >40 meter til Sauvallibekken , Buskerud Fylkeskommune, utviklingsavdelingen, 3007 Drammen.. Høgevarde område HV 3 er tidligere registrert av fylkeskommunen. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner innenfor området, og vi har derfor ingen merknader til planen. Ber om at kommunen innarbeider en bestemmelse som ivaretar eventuelle funn av automatisk fredede kulturminner under anleggsarbeid i området. Kommentar: I forslag til bestemmelser er det innarbeidet et eget punkt som skal ivareta hensynet til funn av eventuelle kulturminne under anleggsarbeid innenfor planområdet. Det vises til forslag til bestemmelser , Mattilsynet, Gamlevegen 6,3550 Gol. Mattilsynet har ingen merknader til planforslaget, men påpeker at det må sikres stabil vannforsyning i kvalitet, trykk og volum, også i perioder med høyt forbruk. Etablering av nye hytter og andre tiltak må ikke komme i konflikt med eksisterende eller områder for nye brønner. Mattilsynet anbefaler at nye hytter kan gjerdes inn, og påpeker at gjerder ikke skal være til fare for beitedyr og vilt. Kommentar: Mattilsynets merknader er tatt til orientering. Egne bestemmelser om gjerde, og gjerdehold er innarbeidet i forslag til bestemmelser. 4.2 Merknader fra private/andre berørte. Det er i forbindelse med kunngjøring av oppstart kommet 6 skriftlige merknader fra private/andre berørte. Hallingkonsult vil i det etterfølgende gi en kort oppsummering av de viktigste punktene i merknadene, og kommentere hvilke følger det har hatt for utforming av planforslaget før oversendelse til kommunal behandling. (Merknadene følger oversendelsen til kommunen i sin helhet) , Marianne Bø Engebretsen (gbnr. 28/93, HV3). Planfremmer har vært i kontakt med eier av gbnr. 28/93 og det er bekreftet at merknaden i all hovedsak gjelder for området Sauvallia. Området HV3 har flott adkomst til terrenget og den skisserte utbyggingen vil forringe adkomsten for beboere i HV3. Valg av tomt ble gjort med bakgrunn i muligheten for rask adkomst til terrenget. Ber om at det vurderes alternativer for adkomst utenom veien Bekkefaret. Dette vil redusere trafikken på vegen. 20

21 Ved utbygging i området er det tatt lite hensyn til terreng og miljø. Det kreves at fremtidig utbygging skjer i samarbeid med hytteeiere som har etablert seg i området. Ber om å bli involvert i planlegging og gjennomføring av byggeprosjekt i feltet som nå reguleres. Det presiseres at bestemmelser vedrørende fyllinger i gjeldende reguleringsplaner skal følges. Hyttene skal plasseres lavt i terrenget, slik at utsikt ikke forringes. Kommentar: Planforslaget som fremmes for Sauvallia er en oppfølging av gjeldende reguleringsplan for HV3. I denne reguleringsplanen er det avsatt tre delområder for fritidsbebyggelse (B24-B26) med krav til utarbeidelse av detaljreguleringsplan. Det betyr at det ved kjøp av tomt i området måtte påregnes at disse områdene kunne bli utbygd med hytter. Reguleringsplanen angir også en høy utnyttelsesgrad (30 %) for disse arealene, slik at de som har kjøpt tomt i nærheten av disse områdene burde være godt kjent med at gjeldene planer har åpnet for en utbygging langt over det som nå blir foreslått. Det vises blant annet til tabell på side 14 i planbeskrivelsen. Det er vurdert alternativ adkomst til området B26 utenom vegen Bekkefaret (inn fra sør gjennom områdene B24-B25). Denne løsningen er forkastet. Begrunnelsen for dette er i første rekke at grøntkorridoren mellom området B25 og B26 vil bli brutt med de negative følger dette har for skiløyper og annen adkomst til terreng. Det vil også være et tiltak som strider mot overordnet planverk, Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet. Plan og bygningsloven stiller krav til medvirkning. Enhver som fremmer et planforslag, skal legge til rette for medvirkning. Denne merknaden er et eksempel på dette. Når planprosessen er gjennomført og alle relevante forhold er belyst i saken, vil en vedtatt reguleringsplan ofte resultere i en eller flere søknader til kommunen om tillatelse til tiltak som det er åpnet for i planen. For eksempel søknad om oppføring av fritidsbolig. Hovedregelen er da det er varslingsplikt til naboer og gjenboere med krav til dokumentasjon av tiltaket i form av målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger mv. Det vil ikke være særlig hensiktsmessig å opprette et eget system for medvirkning som skal gå parallelt med disse lovfestede saksbehandlingsprosessene. At reguleringsbestemmelsene for fylling skal følges er etter vårt syn en selvfølge, og er en del av byggesaken ved søknad om tiltak , Mari Sørsdal og Bjørn Småbråten (gbnr. 28/119, HV3). Merknaden fra Sørsdal/Småbråten er felles for både Fjellseterhaugen og Sauvallia. Under gjengis de viktigste momentene som er angitt for Sauvallia: Gjør oppmerksom på at det innenfor området B24-B26 går en skiløype som forbinder HV3 med hovedløype fra lavoen/skiheis til varmestua ved Sauvall. I foreløpig planskisse ser det ut til at denne løype er ivaretatt, og dette er positivt. 21

22 Omreguleringene som foregår i HV3 er av stor betydning for beboere i HV3 og det er viktig at hytteeiere i området gis muligheten til å komme med innspill når sakene legges ut på offentlig ettersyn. Planarbeid i området skal ikke medføre endringer i eksisterende felt, og frykter en utbygging som vil fremstå som strøksmessig avvikende. Ber om et bevisst forhold til mønehøyder og høyde på fyllinger, som enkelte steder fremstår som skjemmende «puter». Fremtidig bebyggelse kan forringe utsikt for eksisterende bebyggelse. Kommentar: Behovet for å ivareta skiløypa i området har vært et viktig premiss for utarbeidelse av planforslaget. Grøntstrukturen mellom avsatte byggeområder er videreført i forslag til detaljreguleringsplan. Muligheten for nye innspill til et konkret planforslag vil bli gitt beboere i området ved offentlig ettersyn. Ansvaret for dette ligger hos Flå kommune. Utbyggingsmønsteret som foreslås i forslag til detaljregulering for Sauvallia er nok til en viss grad avvikende i forhold til omkringliggende arealbruk ved at enkelte tomter en noe mindre i areal. Derimot er ikke utnyttelsesgraden så høy som bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan for HV3 åpner for (se kommentar under Engebretsen). Arealøkonomisering er et begrep som ofte blir brukt ved fortetting eller utvidelse av eksisterende hytteområder. Ved at det bygges i nærhet til utbygde områder kan man spare andre og mer urørte naturområder. Det blir f.eks. bygget mindre veier, ved at eksisterende infrastruktur kan benyttes. Fremtidig bebyggelse kan forringe utsikt for eksisterende bebyggelse. Vi deler derfor synet på at det er viktig med et bevisst forhold til mønehøyder og høyde på fyllinger , Per E Fagerlund (gbnr. 28/94, HV3). Merknaden fra Fagerlund er felles for både Fjellseterhaugen og Sauvallia. Under gjengis de viktigste momentene som er angitt for Sauvallia: Viser til at tomtestørrelsen er mindre, og utnyttelsesgraden for dette området er vesentlig høyere enn for HV3 for øvrig. Planarbeid i området skal ikke medføre endringer i eksisterende felt, og frykter en utbygging som vil fremstå som strøksmessig avvikende. Hensynet til sti- og løyper virker å være ivaretatt for Sauvallia. Ber om et bevisst forhold til mønehøyder og høyde på fyllinger, som enkelte steder fremstår som skjemmende «puter». Fremtidig bebyggelse kan forringe utsikt for eksisterende bebyggelse. Kommentar: Planforslaget som fremmes for Sauvallia har ikke vesentlig annerledes utnyttelse enn det som er gjennomført innenfor byggeområdene enn resterende del av HV3. Det vises til illustrasjon på side 14. Gjeldende reguleringsplan åpner for at det skal utarbeides detaljplan for bruk av allerede avsatte byggeområder. Se også kommentar under merknad fra Engebretsen. Forholdet til mønehøyder og tillatt terrengforandringer er beskrevet i planbeskrivelsen og i forslag til bestemmelser. Opparbeidelse av tomtene skal 22

23 skje på en terrengtilpasset måte. Derfor er det i bestemmelsene stilt krav om typiske snitt som viser fylling- og skjæring i forbindelse med opparbeidelse av byggetomt, veger, parkering m.m. Det er blant annet tatt med en bestemmelse som bør hindre «terrengputer» ved at overganger mellom skjæringer, byggegrop og terreng skal avrundes på en naturlig måte Høgevarde Vel, v/ styreleder Åge Sjøberg. Høgevarde Vel (Vellet) har til formål å samordne og ivareta medlemmenes interesser i og omkring Høgevarde Hytteområde. Alle eiere av fritidsboliger/tomter i Høgevarde hytteområde der Høgevarde AS har solgt tomter regulert for hytteformål, er obligatorisk medlemmer av vellet. På frivillig basis kan også eiere av øvrige fritidsboliger/tomter i Gulsvikfjellet bli medlemmer av vellet. Vellet viser til utsendt varsel om detaljregulering av i alt fire planområder. Vellet har gitt både generelle merknader til utsendte varsel om oppstart, og noen mer spesifikke merknader til hvert planområde. (Her legges det vekt på de forhold som spesielt er anført for Sauvallia). Vellet etterlyser en samordnet og helhetlig plan for stier og løyper. En slik plan bør være på plass før Flå kommune behandler de fire planene som nå er under utarbeidelse. Vellet frykter at en fortetting som forespeilet i verste fall vil fremstå som visuell forsøpling. En stor ulempe med forelagte planer er at en utbygging, med anleggstrafikk vil foregå i allerede etablerte hyttefelt. Vellet ber om at prinsippet om at friareal i gjeldende reguleringsplaner ikke omgjøres til byggeområder (fortetting). Vellet mener at antall tomter som er innregulert i det enkelte delområde, framstår som en fortetning sett i forhold til reguleringsplanen for det enkelte felt. Vellet mener derfor at utnyttelsesgraden på de aktuelle arealene det søkes bruksendring på er for høy. For området HV3 (Sauvallia) er det spesielt påpekt betydningen av å få på plass en sti- og løypeplan før en går videre med regulering av dette delområdet. Kommentar: Vellet etterlyser en fullstendig sti- og løypeplan for Gulsvikfjellet. Vedtatt områderegulering for Gulsvikfjellet viser områder for skiløyper, turstier og noen sykkelstier. Blant annet er det lagt inn forslag om ca. 40 km nye løyper. Vi tolker merknaden fra vellet slik at det bør utarbeides en helt egen sti- og løypeplan for hele Gulsvikfjellet. Et slikt krav er det naturlig at kommunen som lokal planmyndighet eventuelt tar stilling til, men planfremmer kan ikke se at vårt planforslag for Sauvallia legger opp til en arealbruk som vil ødelegge for eksisterende, eller, fremtidig sti- og løypenett. Snarere kan det hevdes at disse hensyn nå er formalisert gjennom viste hensynssoner. Skiløypa vil krysse bilveg (utenfor planområdet) på ett punkt, men her er det god oversikt i begge retninger for både bilister og skiløpere. 23

24 Planområdet vil endre karakter som følge av at det etableres veier og bebyggelse i et område som i dag er uten noen tiltak. Planfremmer mener likevel det er gjort gode vurderinger i forhold til plassering av tomter og veier, slik at virkningen av tiltakene blir minst mulig. Prinsippet om at friareal i gjeldende reguleringsplaner ikke omgjøres til byggeområder er fulgt. Det er blant annet kommet merknader om endring av hovedadkomst som ville resultert i kryssing av friområder, men dette er forkastet. Forholdet til foreslått utnyttelsesgrad er omtalt i tidligere merknader , Simon Otto Fougner (gbnr. 28/184, HV3). Merknaden fra Fougner er felles for både Fjellseterhaugen og Sauvallia. Under gjengis de viktigste momentene som er angitt for Sauvallia: Ved kjøp av tomt 111 ble det orientert av Høgevarde a.s at det ikke skulle fortettes i allerede godkjente reguleringsområder. De tilsendte planer viser at fortettingsgraden blir høy og ikke i tråd med de opplysninger som Høgevarde har gitt. Den nye reguleringsplanen vil være et omfattende inngrep i uberørt natur i nærområdet, og nye hytter i området vil redusere kvaliteten på opplevelsen for hytteeierne i området. Planen for området vil medføre økt trafikk langs adkomstveg (Bekkefaret). Det foreslås at adkomsten legges fra nord mot sør, over avsatt friområde. Da vil ingen av dagens hytteeiere bli belastet med økt trafikk som følge av utbyggingen. Det er opparbeidet to parkeringsplasser ved adkomstveg, Bekkefaret, som benyttes av eier av tomt 111. Det presiseres at disse to plassene skal tilhøre tomt 111. Kommentar: Planforslaget som fremmes for Sauvallia er ikke en fortetting av allerede godkjente reguleringsområder, men en oppfølging av gjeldene reguleringsplan for HV3. Det er vanskelig for Hallingkonsult å vurdere om dette er kommunisert tydelig nok av Høgevarde a.s. Uansett så forelå reguleringsplanen for HV3 ved kjøp av tomt i HV3. Denne planen angir områdene B24-B26 som byggeområder, med en tillatt utnyttelsesgrad på 30 %. Det er derfor siden 2005 forutsatt bygging i disse områdene. Selvfølgelig kan en si at dette medfører nedbygging av uberørt natur, men det er også tilfellet for hyttebebyggelse generelt. Alternativ adkomst til området B26 er vurdert og forkastet. (Se også kommentar til merknad fra Engebretsen). Opparbeidet parkeringsplass langs adkomstveg ligger utenfor planområdet som nå reguleres , Kolbjørn Skinnes (gbnr. 30/17). Har hjemmel på eiendommen gbnr: 30/17 som er en eksisterende stor tomt som grenser inntil planområdet. Tomta er stor og ber om at eiendommen deles i to middels store tomter. 24

25 Kommentar: Planens avgrensning er endret som følge av innspillet. Det vises til punkt 1.4 i planbeskrivelsen. Vedlegg Kopi av merknader (i alt 11 merknader til varsel om oppstart). 25