Detaljregulering for del av Reinsjøfjell hytteområde - gbnr 18/176 m.fl. i Flå kommune

Transkript

1 Flå kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Jon Andreas Ask Detaljregulering for del av Reinsjøfjell hytteområde - gbnr 18/176 m.fl. i Flå kommune Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommunestyret /17 Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 56/17 Kommunestyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtar Flå kommunestyre Detaljreguleringsplan for del av Reinsjøfjell hytteområde (Reinsjøfjell Vest) gnr/bnr:18/176 m.fl. i Flå kommune med plankart datert og planbestemmelser datert med følgende endringer: Bestemmelsenes endres fra: «hovedbygget skal ha møneretning langs dominerende koteretning for tomter med fall >1:4» til: «Der gjennomsnitt stigning på byggeområdet er over 1:6 skal bygget plasseres med møneretning langs dominerende koteretning og bredden på bygget skal ikke overstige 6 meter.» Rådmannen gis fullmakt til å oppdatere plankart og planbestemmelser med vedtatte endringer. Dette vedtak kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt dette vedtaket er gjort kjent, jfr. plan- og bygningslovens 1-9 og Forvaltningsloven. Enstemmig vedtatt. side 1 av 7

2 DETALJREGULERING FOR DEL AV REINSJØFJELL HYTTEOMRÅDE - GBNR 18/176 M.FL. I FLÅ KOMMUNE Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Planforslag: Plankart for Reinsjøfjell Vest, gbnr: 18/176, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert Merknader ved oppstart Innkomne høringsforslag til planforslag: Fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen, Direktoratet for mineralforvaltning, Dokument i saken: Alle vedlegg (over) Varsel om oppstart for del av Reinsjøfjell hytteområde gnr/bnr:18/176 m.fl. i Flå kommune. Hallingkonsult AS Uttalelser til varsel: Statens vegvesen, Fylkesmannen i Buskerud, Mattilsynet, Buskerud fylkeskommune. Oversendelse av plansak til behandling: Reinsjøfjell vest, gbnr: 18/176 m.fl. Hallingkonsult AS Utlegging til offentlig ettersyn delegert vedtak. Flå kommune Høringsuttalelser til planforslag (se vedlegg) Saksopplysninger: Hallingkonsult AS v/arealplanlegger Torger Kolsrud har på vegne av Reinsjøfjell AS sendt inn forslag til reguleringsplan for del av Reinsjøfjell hytteområde (Reinsjøfjell Vest) gnr/bnr:18/176 m.fl. i Flå kommune. Tiltakshaver og plankonsulent hadde oppstartsmøte med Flå kommune den Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt høringsinstanser og naboer og annonsert i Hallingdølen. Frist for merknader og innspill til varsel om oppstart ble satt til Planforslag ble oversendt kommunen og lagt ut til offentlig ettersyn , med høringsfrist I høringsrunden kom 3 offentlige instanser med uttalelse til planen: Fylkesmannen i Buskerud, Statens vegvesen og Direktoratet for mineralforvaltning. side 2 av 7

3 Planområdet ligger innenfor eksisterende Reguleringsplan for Reinsjøfjell hytteområde, planid: Gjeldende reguleringsplan er på over 740 daa og 116 tomter, mens den delen som nå omreguleres har et areal på ca 120 daa og med 29 godkjente tomter. Hovedhensikten med planarbeidet er å foreta mindre justeringer av vegnett, justere enkelte tomtegrenser, samt foreslå 6 nye tomter på arealer som ligger mellom allerede godkjente tomter og dele en tomt i to, slik at totalt antall tomter blir 36 i den nye planen. I kommuneplanens arealdel er området lagt ut som område for fritidsbebyggelse. Videre er området lagt ut som hensynssone etter plan og bygningslovens 11-8 f) Sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Planforslaget består av følgende dokumenter: Plankart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse ROS-analyse Merknader til varsel om oppstart Arealdisponeringen framgår av plankart av med 36 tomter, areal for vannforsyningsanlegg, veg og LNFR. Det er avsatt hensynssoner til friluftsliv, skiløype og område for skileik. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av private fritidsboliger med tilhørende anlegg. Gjeldende reguleringsplan for planområdet er fra Det er opparbeidet adkomstveg inn i planområdet og i alt 5 bygg er under oppføring (på allerede godkjente tomter). Etter at planen ble lagt på høring er det, som følge av Fylkesmannens merknader gjort noen endringer i plankartet. Dette gjelder byggegrenser på tre av tomtene. Det reviderte plankartet er derfor datert Det er skrevet mer om dette under vurdering. Det er ikke gjort endringer i planbestemmelsene eller de andre plandokumentene etter det forslaget som ble sendt på høring. Arealdisponeringen framgår av plankart av med 29 tomter, areal for vannforsyningsanlegg, veg og LNFR. Det er avsatt hensynssoner til friluftsliv, skiløype og område for skileik. Det åpnes videre for at hver tomt kan bebygges med inntil tre bygg. Det vil si hovedbygg (hytte) og to andre frittstående bygg (uthus/garasje/anneks) innenfor en samlet utnyttelse på BYA=175m2. Størrelsen på disse sidebygningen skal likevel ikke overstige BYA=40m2. Det er altså satt en øvre begrensning i forhold til hovedbyggets størrelse og størrelsen på sidebygg. Dersom en ønsker to «sidebygg» på BYA=40m2, vil dette gå på bekostning av størrelsen på hovedbygget (175m2-40m2*2=95m2 hovedhytte). Planforslaget åpner for mønehøyde inntil 5,8 meter. Det er gjennomsnittlig planert terreng som er grunnlaget for høydeberegningen, jfr TEK. Normal grunnmurshøyde antas å ligge mellom 0,4-0,5 meter. Tverrloft/oppstue er ikke tillatt. Foreslått mønehøyde vil åpne for at bebyggelsen kan etableres med en løsning for hems. side 3 av 7

4 Forhold til overordnet plan: I kommuneplanens arealdel er området lagt ut som område for fritidsbebyggelse. Videre er området lagt ut som hensynssone etter plan og bygningslovens 11-8 f) Sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Miljøkonsekvenser: Flå kommune har vurdert planen i forhold til Naturmangfoldloven 8-12: Når det gjelder lovens 8 Kunnskapsgrunnlaget og 9 Føre var prinsippet vurderer kommunen det slik at området er tilstrekkelig kartlagt i forhold til miljøverdier. Det er en naturtyperegistrering innenfor planområdet, Helgesetvatnet-Sevrelii BN som hovedsakelig er gammel granskog. Planområdet ligger i vestre del av dette definerte området. Naturtypeområdet har et totalareal på 4903 daa. Søk i Artsdatabanken viser at det er registrert rosenkjuke, granseterlav og trevleflakskinn (NT- arter) i planområdet (Kilde: Artsdatabanken). Samtlige av disse artene er tilknyttet gammel barskog. Disse vil sannsynligvis bli negativt berørt i forbindelse med gjennomføring av tiltak i samsvar med gjeldende reguleringsplan og hogst i området. Samtlige av disse artene er tilknyttet gammel fortrinnsvis barskog. Hverken naturtypen eller artsregistreringene er av nasjonal verdi. Med bakgrunn i at formålet med planforslaget er å fortette en allerede vedtatt reguleringsplan for området er rådmannen av den oppfatning at registreringene ikke vil være til hinder for å vedta planen. Planområdet er ellers en del av et større areal som utgjør leveområdet for rein i stammen Reinsjøfjell- Norefjell, men planområdet inngår ikke i det området Norsk Villreinsenter Sør i sin nyeste rapport har definert som leveområde for villreinen i Norefjell- Reinsjøfjell. Det er ikke ventet at omreguleringen vil medføre ytterligere negative følger for rein i området. Naturmangfoldslovens 10 anses ivaretatt gjennom behandling av kommuneplan for Flå. Når det gjelder prinsippet om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver (nml 11) og miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode (nml 12) anses disse momentene ivaretatt gjennom bestemmelsene så langt disse forhold er relevante. Det vises da spesielt til krav om tilknytning til felles renseanlegg, og at alt av kabler o. l skal legges i bakken. Når det gjelder forholdet til Vannforskriften og tilstanden i overflatevannet, henvises det til vurderingen og forholdet til vann og avløp. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Det er helårsveg inn til hytteområdet. Veien er av god standard og blir godt brøytet vinterstid. Tilgangen på naturlige vannkilder for slokkevann innenfor planområdet er begrenset. side 4 av 7

5 Utenfor planområdet vil tilgangen på slokkevann være bedre, med bilveg rett ved flere større vassdrag, f.eks. Svangtjern og Helgesetvatn. Vinterstid vil det være en utfordring at vassdragene er tilfrosset. Økonomiske konsekvenser: Utvikling av hytteområder er viktig for nærings- og reiselivet i kommunen. Vurdering: Planforslaget har vært ute til høring i perioden og følgende uttalelser er mottatt innen høringsfristen: Fylkesmannen i Buskerud: 1. Påpeker at planområdet berører naturtypelokalitet som er vektet som regionalt viktig i naturbasen. Men med bakgrunn i at formålet med planforslaget er å fortette en allerede vedtatt reguleringsplan for området, har ikke Fylkesmannen spesielle merknader til dette. Fylkesmannen viser likevel til at det er viktige landskapsverdier i området med store ugrøftede skog-myr-mosaikker som inngår i et større naturskogs- og myrlandskap. 2. Mener deler av området er bratt og krevende med tanke på oppføring av nye hytter og henviser til veilederen fra Miljøverndepartementet, T Her går det blant annet frem at nye hytter ikke bør plasseres i terreng brattere enn 1:4. Terreng mellom 1:4 1:6 bør bare bygges ut med bygninger som tar spesielle hensyn til terrengtilpasning. Fylkesmannen anbefaler derfor at det blir stilt krav i bestemmelsene om at det ikke er lov med oppføring av hytter i terreng som er brattere enn 1:4. I terreng mellom 1:4 1:6 bør det være krav om at lengderetningen på hyttene skal følge høydekotene og at bredden på hyttene ikke skal overstige 6 meter. Dette for å redusere behovet for skjæringer og fyllinger. Med dette som bakgrunn anbefaler Fylkesmannen videre at hyttetomtene H2, H3 og H4 blir tatt ut av planforslaget da terrenget faller bratt ned mot myrområdet og oppføring av hytter her vil medføre store terrenginngrep og resultere i eksponert bebyggelse. Sekundært anbefaler Fylkesmannen at de bratteste partiene innenfor disse tomtene sikres fra å bli bebygd ved bruk av byggegrenser. 3. Fylkesmannen påpeker at det ikke går ikke frem av oversendelsen hvordan vann- og avløpssituasjonen i området tenkes løst. For dette hytteområdet er det kommunen som er forurensningsmyndighet. Det vises i den sammenheng til forskrift om rammer for vannforvaltningen (vannforskriften) 4 hvor det går frem at tilstanden i overflatevann skal beskyttes mot forringelse, forbedres og gjenopprettes med sikte på at vannforekomstene skal ha minst god økologisk og minst god kjemisk tilstand Fylkesmannen forutsetter at kommunen som lokal forurensningsmyndighet følger dette opp og at resipienten som velges ikke forringer tilstanden som følge av utslippene eller gjør det vanskelig å oppnå miljømålene i den regionale vannforvaltningsplanen. Dette er forhold som må kunne dokumenteres gjennom overvåking av resipientene. Rådmannens kommentar: 1. Naturtypelokaliteten er kommentert under miljøvurdering. Når det gjelder landskapsvirkning og forholdet til myrområdene, så ligger området forholdsvis skjermet av omkringliggende skogarealer. Det er ingen store topografiske variasjoner i planområdet. Det er derfor foreslått samme byggehøyde på samtlige tomter, med 5,8 meter fra gjennomsnittlig planert side 5 av 7

6 terreng. For at bebyggelsen ikke skal skille seg fra vesentlig fra andre hytter i området er det ikke tillatt med oppstugu. Innenfor planområdet er det noen mindre vannstrenger i terrengsøkk som ikke har årssikker vannføring. Slike vannveier har en viktig funksjon i forhold til å lede bort overflatevann i snøsmeltings- og nedbørsperioder. Det er derfor forsøkt å holde disse områdene fri for tekniske inngrep slik at disse drensveiene opprettholdes. tverrloft/oppstue. 2. Når det gjelder tomtene H2, H3, H4 ønsker Fylkesmannen disse fjernet, sekundært endret byggegrense. Rådmannen mener det er riktig at disse tomtene beholdes da det er en fordel med økt arealutnyttelse av hytteområdene i og med at infrastrukturen er på plass og at dette kan bidra til å spare andre naturområder. Men rådmannen har fulgt opp anbefalingen om endrede byggegrenser for disse tre tomtene. Disse er nå lagt inn slik at det ikke skal være mulig å plassere bygget i nedre del av tomtene der terrenget er brattest. Dette framgår av plankartet av Generelt er terrenget i planområdet er generelt relativt flatt. Det er ikke noe jevnt helling på terrenget, men småkupert. Når en går igjennom tomtene har nesten alle tomtene en gjennomsnittlig stigning på mindre enn 1:6, spesielt etter at byggegrensene for tomtene H2- H4 er redusert. Rådmannen mener Fylkesmannens forslag om begrensninger på bredden på hyttene kan tas inn i bestemmelsene: Bestemmelsenes endres derfor fra: «hovedbygget skal ha møneretning langs dominerende koteretning for tomter med fall >1:4» til: «Der gjennomsnitt stigning på byggeområdet er over 1:6 skal bygget plasseres med møneretning langs dominerende koteretning og bredden på bygget skal ikke overstige 6 meter.» 3. Planbestemmelsene punkt slår fast at all bebyggelse skal være tilknyttet godkjent vann- og avløpsanlegg med tilstrekkelig kapasitet. Det tillates ikke separate vann- og avløpsanlegg i området. Planområdet er en del av eksisterende reguleringsplan for Reinsjøfjell hytteområde, på ca 740 dekar og 116 tomter. I eksisterende plan er det i bestemmelsenes punkt 3.3 satt krav om at bygging ikke kan igangsettes før vann- og avløpsplanen er godkjent. I forbindelse med gjennomføring av reguleringsplanen er det gitt utslippstillatelse for avløpsvann. Det ble i 2005 ble det gitt utslippstillatelse til et jordhauginfiltrasjonsanlegg for 31 hytter i byggetrinn 1. I 2006 (revidert i 2009) ble det gitt tillatelse til et biologisk-kjemisk anlegg for 55 hytter beregnet for byggetrinn 2 og 3, med mulighet for utvidelse med 29 hytter i byggetrinn 4. Den omsøkte planen ligger i byggetrinn 4 og det er en forutsetning for bygging av hytter i dette området at det er tilstrekkelig kapasitet på dagens anlegg eller at anlegget utvides eller det bygges nytt anlegg. I tillegg har nå byggetrinn 4 blitt utvidet med 7 tomter i forhold til tidligere, og det vil derfor måtte gjøres en ny vurdering av kapasiteten på renseanlegget. Avløpssystemet og resipient må også vurderes sammen med andre hyttefelt i området slik at den samlede belastningen ikke blir for stor. Rådmannen vurderer det slik at bestemmelsen ivaretar dette hensynet i tilstrekkelig grad: «All bebyggelse skal være tilknyttet godkjent vann- og avløpsanlegg med tilstrekkelig side 6 av 7

7 kapasitet». Dersom vann- og avløpsanlegget i området ikke oppfyller dette kravet dette vil det heller ikke kunne gis byggetillatelse til flere hytter. Statens vegvesen: Statens vegvesen har ingen spesielle kommentarer til planforslaget. Direktoratet for mineralforvaltning: DMF kan ikke se at planen berører registrerte forekomster av mineralske ressurser av regional, nasjonal eller internasjonal verdi, bergrettigheter eller masseuttak i drift, og vi har dermed ingen merknader til offentlig ettersyn av forslag til detaljreguleringsplan for Reinsjøfjell Vest i Flå kommune. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtar Flå kommunestyre Detaljreguleringsplan for del av Reinsjøfjell hytteområde (Reinsjøfjell Vest) gnr/bnr:18/176 m.fl. i Flå kommune med plankart datert og planbestemmelser datert med følgende endringer: Bestemmelsenes endres fra: «hovedbygget skal ha møneretning langs dominerende koteretning for tomter med fall >1:4» til: «Der gjennomsnitt stigning på byggeområdet er over 1:6 skal bygget plasseres med møneretning langs dominerende koteretning og bredden på bygget skal ikke overstige 6 meter.» Rådmannen gis fullmakt til å oppdatere plankart og planbestemmelser med vedtatte endringer. Dette vedtak kan påklages innen 3 uker fra det tidspunkt dette vedtaket er gjort kjent, jfr. plan- og bygningslovens 1-9 og Forvaltningsloven. RETT UTSKRIFT DATO 23.juni.2017 side 7 av 7