VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

Transkript

1 VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Formannskapet /14 INJ Avgjerd av: Saksansv.: Ingrid Johannessen Arkiv: K2-L12, PlanID-, Gnr.Bnr- Objekt: Arkivsaknr 12/2754 FØRSTE GONGS HANDSAMING DETALJREGULERING FOR FRITIDSBUSTADAR SVOLLANDSNESET Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 X Areal og forvaltning - Ingrid REFERAT FRÅ OPPSTARTSMØTE Johannessen 2 I Knut Opedal VEDTAK OM PÅLEGG - KOPI TIL ORIENTERING 3 I Fylkesmannen i Rogaland UTTALE TIL VARSEL OM REGULERINGSPLAN FOR HYTTER PÅ SVOLLANDSNESET 4 I Gunvor Riim Opedal HØRINGSUTTALE NAUST SVOLLANDSNESET 5 I Kystverket Vest UTTALE TIL VARSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID 6 U Cowi ENDRING AV PLANOMRÅDE 7 I Anja Urdal COWI v/vinje SVOLLANDSNESET HYTTEFELT Aktuelle lovar, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Første gongs handsaming av utkast til detaljregulering for fritidsbustadar Svollandsneset. Formålet med planarbeidet er å utarbeide ein samla reguleringsplan for eksisterande og nye fritidsbustadar med tilkomstveg og parkering. Planen omfattar også dei deler av strandsona som i kommuneplanen er sett av til naustområde og som ikkje inngår i eksisterande detaljregulering for «Naust på Svollandsneset». Saksopplysningar: Cowi AS har på vegne av Vest Innredning AS utarbeida forslag til detaljregulering for fritidsbustadar på Svollandsneset. Planområdet er lokalisert heilt nord i Vindafjord kommune,

2 på Bjoa. Planområdet grensar til sjø i nord og til landbruks-, natur- og friluftsområde i sør, aust og vest. Planen omfattar deler av landbrukseigedom gnr 254 bnr 7, samt fritidseigedomane på Svollandsneset. I planområdet er det 12 eksisterande hytter, desse er bygd over eit lengre tidsrom på 60-, 70- og 80-talet. I kommuneplanen er området sett av til hytter og naust. Område er ikkje regulert frå før. Planutkastet viser ei fortetting av eksisterande hytteområde med tilkomstvegar, parkering og naust. Planområdet har tilkomst via privat gardsveg på 254/7. Oppstart av planarbeidet vart kunngjort i Haugesunds Avis og på kommunen sine nettsider. Grunneigarar, naboar, rettshavarar og offentlege mynde er varsla med brev datert Innkomne merknader er gjennomgått og kommentert av konsulenten i planskildringa s Planforslaget Fritidsbusetnad Slik forslag til regulering er lagt fram frå konsulenten er det opna for 9 nye hyttetomter i området. 7 av desse er allereie frådelte tomter, medan to er oppdeling av eksisterande fritidseigedomar. Tre av dei nye tomtene ligg innanfor 100-meters beltet. Naustområde Deler av eksisterande naustområde er regulert i detaljregulering «Naust på Svollandsneset». Resterande naustområde er innlemma i vedlagte planforslag «Fritidsbustadar Svollandsneset». Planforslaget legg ikkje opp til bygging av fleire naust. Vegar I dag har hytteområde tilkomst via gardsveg. Denne vegen gjekk opphaveleg fram til parkeringsplass om lag midt i planområdet. Tiltakshavar for planen søkte for ei tid tilbake om utsleppsløyve for sine tomter (5 stk) i området. I samband med dette blei det også sett igong arbeid med bygging av tilkomstveg og planering av tomter (ikkje omsøkt). Derfor er det i dag bygd veg så langt som planforslaget viser. Parkering Nokre eksisterande hytter har parkering ved eiga tomt, men dei fleste har felles parkering på opparbeida parkeringsplass midt i feltet. Herfrå går gangvegar inn i hytteområdet. Planforslaget legg opp til parkering på eigen grunn for dei tomter som grensar til eksisterande og planlagt ny veg. Dei resterande tomter får parkering på felles parkeringsplassar. Det er rekna to parkeringsplassar pr. hyttetomt. Friluftsområde Slik konsulenten har lagt fram forslag til regulering er det sett av fire områder til friluftsliv. FRI 2 og FRI3 sikrar ferdsel gjennom feltet aust-vest. Ferdsel nord-sør er sikra med tilkomstvegen. Vurdering: Infrastruktur I utkast til føresegner er det sett krav om godkjent drikkevatn før hytter kan tas i bruk. Vidare står det at det ikkje er tillate å legge inn vatn i hyttene eller å installere vassklosett utan at det er gjeve utsleppsløyve. I dette tilfellet er det søkt og gitt løyve til utslepp for 111 pe. Realistisk sett er det knappast nokon som i dag bygger hytter som ikkje har ønske om innlagt vatn og toalett. Det er derfor tatt høgde for at eksisterande hytter kan knyte seg på godkjent

3 avløpsanlegg. Det er planlagt sett ned slamavskillar i friluftsområde FRI 2. Det er ikkje stilt krav om tilkopling. For nokre år tilbake vart det gjort ei frådeling av fleire tomter i hytteområdet. Grunneigar av nye tomter søkte om utsleppsløyve for desse, men gjekk samstundes i gong med opparbeiding av tomter med tilkomstveg utan å ha søkt. Vindafjord kommune stoppa arbeidet inntil vidare og gav sterke faglege råd om å starte ein reguleringsplanprosess. Det er frå fleirtalet av grunneigarane skriftleg komme til uttrykk sterk motstand mot veg heilt ned i planområdet. Dei ønskjer å behalde eksisterande parkeringsplass og gangvegar derfrå og til hyttene. Nye hyttefelt som byggast ut i sin heilskap i dag er vanlegvis med veg, vatn og kloakk på plass for alle tomter. Hytter er i stor grad nytta gjennom heile året, og dei fleste ønskjer seg fasilitetar tilsvarande det ein har heime. I dette tilfellet skal ein inn og fortette i eit allereie etablert hyttefelt. Hyttene er utbygd over lang tid, men med eit etablert nabofelleskap og dei normer og reglar det fører med seg. Ei ny regulering med formål om fortetting i eksisterande hyttefelt krev at ein må sjå området i heilskap. Ser ein langt fram vil ein kunne få ønskjer/krav om veg fram til hyttene. Gjennom planprosessen vil me få fram fordeler og ulemper ved dei ulike løysingane. Rådmannen har behaldt vegen i planforslaget, men har i føresegnene stilt krav om maks bredde på 3 m, god terrengtilpassing, tilplanting av skråningar og fyllingar og tildekking av sår i landskapet, jf 26. I starten av planprosessen såg ein på moglegheita for å legge tilkomstvegen utanom eksisterande gardstun på bnr 7 og med ei ny kryssløysing til fv 734. Dette har ein gått bort i frå. Såleis skal eksisterande kryss belastast med trafikk frå nye tomter. Siktsoner er målsette i plankartet og føresegnene stiller krav om detaljert plan for utforming av veganlegg i horisontalt og vertikalt plan for veganlegg som berører fylkesvegen, Det er også stilt krav om at veganlegg skal opparbeidast i samsvar med Statens vegvesen sine handbøker, jf føresegnene 35. Fritidsbusetnad, naust og brygger Konsulenten har i tillegg til sju frådelte tomter også opna for deling av to eksisterande hytteeigedomar. Storleiken på desse tilseier at det er mogleg. Totalt inneheld planen forslag om å bygge ni nye hytter. Fylkesmannen har i sin merknad varsla motsegn til nye byggetiltak då han meiner planområdet kan sjå ut til å vere utbygd. Svollandsneset ligg eksponert til ytterst i Bjoafjorden/Ålfjorden. Området er godt synleg frå sjøen. På land er det kupert terreng delvis kledd med naturleg lauvskog. Eksisterande hytter er meir eller mindre heldig plassert i landskapet. Fem eksisterande hytter ligg innanfor 100- metersbeltet. Av nye foreslåtte tomter ligg tre innanfor 100-meters beltet. Den eine tomta er i forslaget ei deling av eksisterande hyttetomt, dei andre to er frådelt og ligg bakanfor i eit nokså flatt terreng. Rådmannen har tatt ut av planen forslaget om deling av eksisterande tomt, då denne vil opne for ytterlegare ei hytte i synsranda mot sjøen. Dei to andre kan byggast lågt i terrenget og såleis ikkje bli dominerande sett frå sjøen. Alle andre nye tomter kjem bak eksisterande hytter. Ved utarbeiding av detaljregulering for «naust på Svollandsneset» blei det i samråd med Fylkesmannen gjort vurderingar for at antal naust/båtplassar er avgrensande faktor for antal nye fritidsbustadar det kan leggast til rette for. Ser ein desse planane under eitt har ein i plan for naustområdet opna for inntil 13 nye båtplassar. I forslaget til plan for fritidsbustadar er det opna for 8 naust/båtplassar, men den eine høyrer til hovudbruket og kan ikkje disponerast av hytteeigarane. Rådmannen har redusert antal hytter til 21, men disponible båtplassar er berre 20. Eksisterande fritidseigedom 254/46 som etter ønskje frå eigar er foreslått delt i to tomter, må derfor ha som vilkår at eksisterande naustrett gjeld for begge parsellar.

4 Det er sett av areal til brygger foran eksisterande naust. I store deler av arealet er det utbygd med kaifront i betong. Formålsgrensa i sjø avgrensar kor langt ut i sjø brygger kan byggast. Kai-fronten er elles planlagt i samsvar med plan for naustområde, slik at bryggeanlegg vil framstå i heilskap. Ved to enkeltståande naust vil det kunne bli aktuelt å bygge eiga brygge, det er derfor i føresegnene stilt krav om storleik på brygge som er i samsvar med føresegnene i kommuneplanen. Strandsona/friluftsområde Planområdet ligg til sjø, og strandsona heilt i sjøkanten er svært bratt og delvis uframkommeleg. Ei tilrettelegging for naust og småbåthamn vil krevje store inngrep, men vil til gjengjeld gjere strandlina betre tilgjengeleg. Med forslag til plan og eksisterande plan for naustområdet er nesten heile strandsona innanfor planområde nytta til byggeområde. Rådmannen har gjort endringar i plankartet i den austlege delen av strandsona. Her er opna for eit turdrag og naturområde nede ved sjøen. Dette for å sikre svaberga og ferdsel til friluftsområde og kultursti i aust. Grunneigarane har i sin uttale også peika på viktigheita av dette. Friluftsområda FRI 2 og 3 sikrar ferdsel gjennom planområdet i retning aust - vest. Køyreveg og gangvegar sikrar ferdsel ned til sjøen. Til saman skal dette gje allmenta tilgang til friluftsområda på Svollandsneset. Ros-analyse Cowi AS har gjennomført ein ROS-analyse for området. Dei har ikkje funne at det er mange aktuelle tema. Det vesentlege er vind, bølger og havnivåstigning. Svollandsneset ligg svært eksponert for vind og bølger frå nord, nordvest og nordaust, sjå ROS-analysen s for dei vurderingar som er gjort. Vindafjord kommune har praktisert eit kotenivå for golv i naust på 1,5. Dette har vore grunngitt i at naust er lagringsplass for mindre båtar og utstyr for bruk av sjøen i rekreasjonssamanheng og vassinntrenging kan tolast ved ekstremflo og/eller stormflo. Naust som er bygd lågast mogleg i terrenget er også eit mindre synleg landskapsinngrep. Naustområdet innanfor planområdet er allereie utbygd. Erfaring viser at Svollandsneset er utsett for store bølgehøgder og kaiar/brygger må tole store påkjenningar. Det er stilt krav om at tiltak i sjø skal godkjennast av hamnemynde, jf føresegnene 5. Vidare er det stilt krav om at brygger skal tilretteleggast på sikrast mogleg måte og må dimensjonerast for å tole påkjenning frå vind og bølgjer. Brygger/kaiar skal planleggast og tilretteleggast av personell med kompetanse innan fagfeltet, jf føresegnene 27. Oppsummering Som det går fram av vurderinga ovanfor har rådmannen funne behov for å gjere ein del endringar i planforslaget. Plankonsulenten er orientert om dette. Rådmannen har i plankartet lagt inn eit turdrag/naturområde frå gangvegen ned til sjøen og austover gjennom planområdet. Dette sikrar ferdsel i strandsona og opnar også for ein tilknyting til merka og skilta kultursti aust for planområdet. Rådmannen har også tatt ut av planforslaget oppdeling av fritidseigedom 254/47 til to tomter for å hindre ytterlegare fortetting i strandsona. Dei positive verknadene av planprosessen er at eksisterande og nye fritidsbustadar blir vurdert i heilskap. Planen vil opne for at fleire kan få fritidsbustad, og alle vil få tilgang til sjø. Vidare sikrar planforslaget allmenn ferdsel gjennom planområdet og i strandsona. Dei negative verknadene av planen er inngrep i landskap generelt og strandsona spesielt. Plankart og føresegner er oppdaterte i samsvar med tilrådinga. Planskildringen framstår slik han er skrive frå konsulenten.

5 RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK: Forslag til detaljregulering for fritidsbustadar Svollandsneset vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med i plan- og bygningslova. Plankart og føresegner er datert FORMANNSKAPET Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart samrøystes vedtatt. FS-095/14 VEDTAK SAMRØYSTES: Forslag til detaljregulering for fritidsbustadar Svollandsneset vert lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med i plan- og bygningslova. Plankart og føresegner er datert