SOLSTAD VEST. Stavern Eiendom AS ønsker selv å være utbygger av området og forestå utvikling og oppføring av bygningsmassen.

Transkript

1 SOLSTAD VEST PLANBESKRIVELSE Generelt Stavern Eiendom AS har gitt Opthimal AS i oppdrag å utarbeide forslag til reguleringsplan for bolig feltet Solstad Vest. Hovedformålet med reguleringen er å legge til rette for bygging av boliger/leiligheter. Planområdet omfatter del av 4044/691, 4046/123 og 4044/ Innledning 1.1. Oppdragsgiver Stavern Eiendom AS Eiendoms - og eierforhold 4044/691 Stavern eiendom AS 4046/123 og 4044/535 LKE KF 1.2. Planlegger/forslagsstiller Opthimal AS v/ole Håkon Øyesvold Hensikten/formål med planen Tilrettelegge for bygging av boliger med tilhørende infrastruktur Gjennomføringen av planen Stavern Eiendom AS ønsker en oppstart av nødvendig infrastruktur i løpet av våren 2015, slik at området kan være klart for salg i mai Stavern Eiendom AS ønsker selv å være utbygger av området og forestå utvikling og oppføring av bygningsmassen Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og ev. andre juridiske forhold Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål Området er fra før uregulert. Området ligger mot vest og nord inntil reguleringsplan: Rv. 301 Vest for Stavern parsell fra Solli til Brunla, datet , planid Planområdet, eksisterende forhold 1.6. Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger i Stavern, nærmere bestemt på Solstad, med Staurumveien og Solstad boligområde som avgrensning mot øst, Tennishallen og Brunlaskole mot syd. Skog og dyrket mark mot vest og mot nord. Planområdet er på ca 22 daa, hvor av LKE KF eier 9daa og Stavern eiendom AS eier ca 13 daa.

2 1.7. Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området er i dag ubenyttet og delvis gjengrodd (nordlig del). Området nærmest tennishallen benyttes i perioder til tilfeldig parkering. Det går en etablert LOT sti gjennom området, som gir for videre adkomst mot eksterne turområder Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Området er ubebygd Demografiske forhold Det er i dag ingen som bor i selve planområdet, men planområdet ligger inntil etablert boligbebyggelse, som i hovedsak består av eneboliger. Planområdet er en del av Stavern by, som har en demografi med høy gjennomsnittsalder, 62,5 år Barnehage, skole, forretninger Det er ny barnehage i området (Solstad Barnehage) ca 250m mot nord. Brunla ungdomsskole, som er vedtatt omgjort til barne- og ungdomsskole, ligger knappe 150m fra planområdet. Nærmeste barneskoler i dag er Stavern skole og Jordet skole. Forretninger og andre servicepunkter ligger i Stavern sentrum eller i Larvik Topografi og vegetasjon, grønnstruktur Området er flatt. På den nordre delen av området er det svært tett vegetasjon hovedsakelig løvskog, men også noen høyvokste bartrær og noe edelløvskog. Det er ingen spesielle biologiske verneinteresser i planområdet. Det er derimot av verdi for området at man i størst mulig grad bevarer større trær i området Klimatiske forhold Planområdet er solrikt, avskjermet og dermed lite utsatt for vind Støy Planområdet er i liten grad utsatt for eksterne støykilder Adkomstforhold og veier/gater og snarveier innen planområdet Adkomst til planområdet vil naturlig skje via Staurumveien for de som kommer fra Stavern sentrum og fra Skråbekkveien eller Malmgren veien for de som kommer fra Larvik by. Veier og gater inne i området opparbeides med kommunal standard Grunnforhold I deler av området er det synlig fjell i dagen. Det foreligger et notat fra geoteknikker for området, se vedlegg 1. Notatet tilsier at grunnvannstand er ca 1,3m under terreng og at det kan bli nødvendig med forsterket fundamentering, ved plate på mark. Detaljering og valg av løsning vil bli avklart gjennom teknisk prosjekteringen. Det vil bli foretatt lokale prøvegravinger og en geoteknisk vurdering før oppstart av byggearbeidene Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Alle tekniske anlegg ligger tett inntil eller gjennom planområdet, og er planlagt benyttet for planområdet. Det er påberegnet at nedgravd høyspent og 200mm vannledning som går gjennom området må legges om Verneinteresser I følge mottatt informasjon fra Vestfold Fylkeskommune, så har undersøkelser avklart at det ikke foreligger automatisk fredede kulturminner innenfor området

3 2. Planprosessen 2.1. Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i april Det er avholdt avklaringsmøter med Larvik kommune plan og byggesak i 2013 og Innspill til planarbeidet /merknader til plan Det er ikke mottatt kommentarer naboer i området. I forbindelse med varslingen er det mottatt følgende innspill og kommentarer fra offentlige instanser: Vestfold Fylkeskommune Oppsummering av brev av og mail av fra Trude Aga Brun. Fylkeskommunen ber om at føringer i kommunedelplan for Stavern og kommuneplanens arealdel følges, samt at barn og unges interesse og estetikk gis særlig oppmerksomhet.. Det oppfordres til å legge til rette for allsidig lek og god tilgjengelighet fra boligområdene til friområdene. VFK er ikke kjent med at planen kommer i konflikt med kulturminner fra nyere til. Når det gjelder automatisk fredete kulturminner, så ble det i 2005 gjennomført registreringer i planområdet. Undersøkelsesplikten er derfor oppfylt. Kommentar fra forslagsstiller: Ingen kommentar Fylkesmannen i Vestfold Brev av brev av og brev av Fylkesmannen ber om at det avsettes en korridor fra en eventuell adkomstvei og ut til turområdene i vest, slik at allmenheten får tilgang. Sti fra Brunla ungdomsskole i bakkant av tennishallen som ser ut til å bli avskjært, må vurderes opprettholdt. Konsekvenser av tiltak og skyggevirkninger på boliger ifh. nærheten til tennishallen må vurderes. Viktig å opparbeide nærlekeplass i området. Fylkesmannen ber om at forekomst av edeløvskog i størst mulig grad blir forsøkt bevart. Kommentar fra forslagsstiller: I planforslaget vil både tilkomst til turområder og stien rundt tennishallen bli sikret og ivaretatt. Plassering og skyggevirkning av tennishallen er vurdert ifht. plassering av boliger og interne p-plasser på de mest tilliggende tomtene. Edelløvskog vil bli registrert og forsøkt sikret ifbm. utbyggingen. Med de gode omliggende områder som ligger inntil området, så har man valgt å kun anlegge en lekeplass inn for planen. Lekeplassens plassering er gjort iht. de stedlige kvalitetene som ligger i akkurat dette området og er også ment å ivareta de behov som er for nærlekeplass i området Statens Vegvesen Brev av og brev av Statens vegvesen ber om at det vurderes om det er nødvendig med tiltak i krysset Staurumveien/Fv43 Vardeveien som følge av den planlagte utbyggingen. Hvis barn fra

4 de nye boligene sogner til Stavern skole, må det spesielt langs Fv43 være en trafikksikker atkomst fra boligområdet til skolen. Statens vegvesen ber om at det vurderes sikring av myke trafikanter langs den kommunale veien Staurumsveien og til krysset Fv 43 Vardeveien. Kommentar fra forslagsstiller Forslagsstiller vurderer dagens krysning og gangvei til Stavern skole som tilstrekkelig løst, da dagens skolebarn ikke går langs FV43 for å komme til Stavern skole. Skolebarna krysser Fv 43 og benytter i bedre de tiltrettelagte gatene bakenfor.til skolen. Vi anser dette som tilstrekkelig. Til orientering, så er det i Larvik kommune besluttet at fremtidig barneskole skal flyttes fra Stavern skole til Brunla skole, som ligger like inntil planområdet tidspunkt er uavklart Utbyggingsavtale Stavern Eiendom AS har kontaktet KMT for å få utarbeidet er utkast til utbyggingsavtale. Utbyggingsavtale er pr. i dag ikke på plass. Beskrivelse av planforslaget 2.4. Reguleringsformålene i planen. Byggeområder (16,7daa) B1-B4 (16,7 daa) Renovasjon R1 Offentlige trafikkområder K1 Spesialområder trafo TR1 Fellesareal(lekeareal/grøntareal (1,4 daa) L Arealoppgave (nå situasjon og plansituasjon) inkl potensial i bruksareal Bruksareal pr : 0 m2 BRA Antatt bruksareal etter full utbygging 5200 m2 BRA 2.6. Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder BYA 60 % Planområdet er planlagt utbygd med noen få frittstående eneboliger, eneboliger i rekke og flerboliger. Ved en utbygging iht. skissert situasjonsplan så kan det bli bygd boenheter 2.7. Estetiske forhold og byform i forhold til omkringliggende bebyggelse/omgivelser m.m I planforslaget har man i den grad det er mulig forsøkt å ta opp den kvartalstrukturen, som er gjeldene for nærområdet. Regulert omkjøringsveg rundt Stavern gjør det krevende og få til en optimal struktur, og er med på å påvirke mulighetene for god tomtestruktur og kvaliteten på tomtene i vest og nord på tomteområdet Bevaring/riving av eksisterende bebyggelse Ikke aktuelt Demografiske forhold Det er antatt at full utbygging av området vil skje over 5-8 år og medføre en befolkningsøkning i området på rundt personer.

5 Selv om målgruppen er førstegangsetablerere, så er det grunn til å tro at boligene vil appellere til ulike aldersgrupper. Området vil være egnet for så vel familier som voksne (enslige og par) Landskap og terreng Tiltaket vil ikke medføre vesentlige eller merkbare landskap eller terreng inngrep Lanskapet i området er flatt og uten store høydevariasjoner. Det er kun i lekeplassområdet at det er en mindre høydeforskjell (1,5-2m,). Syd for planområdet ligger tennishallen. Det er ruvende og har gitt klare føringer på plassering av tomter og vegtrase innad i feltet Vegetasjon Det meste av eksisterende trær og vegetasjon vil bli fjernet i forbindelse med utbyggingen. Det er i dag ikke trær på gbnr.4044/691. Det er registrert noen flotte trær spesielt på vestre del av gnbr. 4046/123 og 4044/535 (eik. bøk, svartor og furu). Disse vil bli merket og forsøkt tatt vare på ifbm. utbyggingen Et viktig grep for å klare dette har vært å plassere lekearealet i dette området Overvannshåndtering og flomveier Overvannshåndtering er planlagt lokalt og ved å legge overvannet inn på kommunalt ledningsanlegg og/eller ført til lokale vannårer Støy Området ligger helt skjermet til ifht. gjennomgangstrafikk. Utbyggingen vil ikke medføre endringer i dette. Det er planlagt en omkjøringsveg langs vestre del av tomteområdet. Tidspunkt for en eventuell realisering av denne er uklar. Plassering av bebyggelse på tomtene i dette området vil bli planlagt med en fremtidig støyskjerm Luft og annen forurensning Tiltak vil ikke medføre endringer ifht. luft og annen forurensning. Området er ikke eksponert for ekstern luft eller annen forurensning Energiforsyning Det er et ønske for utbygger at prosjektet tilrettelegges for alternativ energiforsyning, som f.eks. biogass. Nå er dette området i minste laget for å få dette til å bli økonomisk forsvarlig, så om dette lar seg gjøre er uklart. Stavern Eiendom er kjent med at også Stavern Utvikling jobber med å se på løsninger med biogass. Hvis de lykkes med å få godkjent og tilstrekkelig størrelse på sitt prosjekt, vil en samordning ville av interesse Slik forholdene i dag er, så vil boligene bli planlagt med varmepumpe og strøm som oppvarmingskilder. Se for øvrig utarbeidet varmeplan, vedlegg Trafikk Vegareal og utforming vil bli utført iht. kommunal standard og vegvesenets bok Parkering/disponering av uteareal Tomteområdet er planlagt med egen og gjesteparkering på den enkelte boligtomt. Det er i tillegg avsatt noen gjesteplasser på området B4.

6 2.18. Fotgjengere, syklister og veiforbindelser I planen vil LOT sin eksisterende turvei gjennom området bli ivaretatt. Det samme vil sti og tilkomst til gangsti rundt tennishallen. Planen har medtatt fortau langs Staurumveien frem til tennishallen. Utover dette er det utelukkende et område med interntrafikk og det er ingen gjennomgangstrafikk Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder. Utbyggingen vil med en sannsynlig spredning av vegtrasevalg for beboerne kun medføre mindre endringer i trafikkforholdene i tilgrensede områder Kollektivtrafikk Tiltak anses ikke å være påkrevd Felles utvendig oppholdsareal Det er gjort et bevisst valg rundt det å samle felles lekeareal og felles areal til kun et området. Det er for øvrig flotte omliggende uteoppholdsareal i nærområdet rundt planområdet Barn- og unges interesser Planområdet er tilrettelagt uten gjennomgangstrafikk og det er avsatt et lekeareal på 1,4 daa. Dette området er et utmerket område med flott omliggende skog og nærliggende friareal til bruk for barn og unge. Fra planområdet er det også kort vei til Tennisanlegg og Brunla skole med tilhørende anlegg for barneaktiviteter. Plassering av lekearealet er gjort ut fra et bevist ønske om å kunne utnytte akkurat dette området sine kvaliteter. Her er områdets eneste variasjon i topografi, noe som gjør det mulig å utforme en lekeplass hvor det gjøres bruk av terrenget. Dette området er videre et naturlig knutepunkt ifht. eksisterende stistruktur mot utmark.. Plasseringen vil også gi prosjektet en god mulighet til å ivareta noen av de flotte trærne som er registrert og ønsket bevart. I området rundt planområdet vil for øvrig lekemulighetene for barna i fri natur både sommer og vinter være svært gunstige. Ut fra dette vil tilgangen på lekemuligheter for barna som skal vokse opp på Solstad Vest være svært tilfredsstillende Universell utforming Planområdets topografi gjør at det er å utfordringer ifht. å oppfylle krav til universell utforming Ev. økonomiske konsekvenser for Larvik kommune Det er ikke avdekket forhold som vil ha økonomiske konsekvenser for Larvik kommune. 3. ROS-analyse Se eget skjema, vedlegg 3