PLAN DETALJREGULERING FOR FELT B1- BRATTEBØ DETALJREGULERING FELT B1, BRATTEBØ, PLAN NR , 2.

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler : : O: : L12-33 : Mari Bråtveit Kst. arealplansjef : Lars Olav Tjeldflaat Byplansjef : Mette Paavola Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /11 Utvalg for byutvikling Bystyret PLAN DETALJREGULERING FOR FELT B1- BRATTEBØ DETALJREGULERING FELT B1, BRATTEBØ, PLAN NR , 2. GANGSBEHANDLING SAKEN GJELDER Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av 46 leiligheter, fordelt i 3 blokker på felt B1 på Brattebø Gård, gnr 33 bnr Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret TIDLIGERE VEDTAK Utvalg for byutvikling vedtok i møte sak 61/11: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr , at detaljregulering for felt B1- Brattebø - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. GJELDENDE PLANER Området er regulert til boligbebyggelse i kommuneplanen for Området ligger innenfor reguleringsplan for Brattebø Gård, plan nr , vedtatt Felt B1 er i denne planen regulert til boligformål, med minimum 30 og maksimum 33 Side 1 av 9

2 boenheter. Feltet kan bebygges med blokkbebyggelse med inntil 3 etasjer mot vest og nord, og inntil 4 etasjer mot øst. TU felt = 60 %, eksklusiv parkering. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Området ligger i Austrått bydel like sør for krysset mellom Håbafjellveien og Ålgårdsveien. Området er en del av Brattebø Gård. Området er åpent mot Melsheia i øst og Håbafjell mot nordvest. Motorveien går på vestsiden av området. Området sett fra nord mot syd Området er hovedsakelig flatt med en stigning i vest mot Håbafjellveien. Området er et tidligere jordbruksområde og er bevokst med gress. Utenfor området langs Ålgårdsveien og Håbafjellveien vokser det noe bjørk. Utsikt mot nordvest, Håbafjell BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av 46 leiligheter, fordelt i 3 blokker. Ønsket er å bygge små, rimelig leiligheter, spesielt myntet på førstegangs-kjøpere. Konseptet for prosjektet har vært å legge 3 blokker rundt et felles uteoppholdsareal som danner en skjermet plass for grøntområde og lekeplass. Parkeringsarealet er lagt i skråningen på tomtens vestside. Arealbruk Planområdet er ca 6,7 daa og er fordelt på følgende arealbruk: Side 2 av 9

3 Formål Eierform Areal Bebyggelse og anlegg: Bolig Privat/felles 2,84 daa Lekeareal Felles 0,36 daa Annet uteoppholdsareal Felles 1,43 daa Renovasjonsanlegg Felles 0,04 daa Sum 4,67 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Gangveg/gangareal Felles 0,85 daa Parkeringsplasser Felles 1,23 daa Sum 2,08 daa Sum ( totalt ) 6,75 daa Bebyggelse Type Antall Mix Areal Totalt Livløpsstandard 45 m 2 65 m 2 Blokk B1 Lavblokk 3 etasjer 12 leiligheter 6 stk 6 stk 675 m 2 Alle Alle Blokk B2 Blokk 4 etasjer 28 leiligheter 8 stk 20 stk 1700 m 2 Alle Alle Blokk B3 Lavblokk 6 6 stk 280 m2 3 stk 2 etasjer leiligheter Trapperom 180 m 2 Svalgang 375 m 2 Balkonger 120 m 2 Boder 285 m 2 Sykkelskur 95 m 2 Overdekket parkering 11 stk 140 m 2 Totalt 46 stk 20 stk 26 stk 3850 m 2 43 stk Tomteutnyttelse Bruksareal BRA = 57 % 46 leiligheter gir en utnyttelse på 6,9 enheter/daa og en maks prosent bruksareal (%BRA) på 57 %. Prosentvis er bruksarealet mindre enn krav i gjeldende reguleringsplan på 60 %. Ved å bygge små leiligheter, økes antall enheter uten å øke utnyttelsesgraden. Med 3 lavblokker plassert i U-form er det plass til lekeareal, annet uteoppholdsareal og parkering innenfor planområdet. Planløsning leiligheter Prosjektet består av 2 leilighetstyper. Type A på 65m 2 og type B på 45m 2. Type A har to soverom, bad, bod, gang og åpen løsning mellom stue / kjøkken. Type B har 1 soverom, bad, to meter skapplass i gang og åpen løsning mellom kjøkken / stue. Alle leilighetene har store vindusflater i stue / kjøkken med utgang til egen terrasse / hage på minimum 9 m 2 og som er har tilfredsstillende solforhold. Side 3 av 9

4 Lekearealer Lekeplassarealet legges mellom blokkene. Området ligger skjermet for vær og vind, samtidig som det ligger utenfor trafikkområdene. Området har trygg adkomst fra alle leilighetene. Bebyggelsen skjermer mot nord, øst og sør, men åpner seg opp mot vest. Dette gir gode solforhold det meste av dagen. Området er i overkant av 350 m 2 og det skal planlegges som en sandlekeplass. Kvartalslekeplasser blir opparbeidet lenger sør i området. Området er også nær knyttet til friområder og naturlig terreng opp mot Melsheia. Her finnes fine skogsområder for aktiv lek og jorde som benyttes til aking vinterstid. Parkering/trafikkarealer Parkeringen er lagt vest på området hvor terrenget stiger mot Håbafjellveien. Terrenget blir her utnyttet til å lage en toplansløsning. Nedre del er en åpen carportsløsning, mens taket er en åpen parkering med mulighet for å bygge carport langs rekken som ligger inn mot terreng. Parkeringen på taket har adkomst via en rampe i terrenget. I de største terrenginngrepene bygges det støttemurer i naturstein. Det er regulert inn heis/løfteplattform for å ivareta krav om god adkomst til boligene for alle. Det legges opp til en plass pr leilighet. Ni av disse er tilpasset bevegelseshemmede. Det er regulert inn tre gjesteparkeringsplasser. Det legges opp til at det er bare nødtrafikk som skal kunne komme til boligene. Det er regulert inn kjøresperre i gangveien. Gangveisystemet knytter seg til det offentlige gangveisystemet i nord. Gangveien sluses mellom bodene og knyttes til gangveien her. Det er her kort vei til busstopp som etableres ved opparbeidelse av ny rundkjøring. Det vil være den naturlige retningen til skoler og butikk. I tillegg åpnes det opp for gjennomgang i sørøstre hjørne. Her vil det være mulig for brannbil å komme frem til blokk B2. Det vil være naturlig å knytte seg til parkdraget i øst med gangstier. Støy Miljødepartementets retningslinjer T-1442 for behandling av støy i arealplanleggingen samt kommunens egne retningslinjer for støy, skal legges til grunn i henhold til støykrav. Vedlagt støyrapport utarbeidet av Sinus viser at feltet må skjermes med støyskjerm mot Håbafjellveien. Mot sør mot samlevei blir bodene brukt som støyskjerm mot samleveien. I fortsettelsen av bodene bygges det en støyskjerm i 1,7 m høyde for å skjerme uteplassen sør for blokk B3. Det samme løsningen velges i nord mot rundkjøringen, her legges også boder som danner en støyskjerm mot trafikken. Støyutredningen viser at det ikke er nødvendig med støyskjerm mot Ålgårdsveien, selv om det er regulert inn i områdereguleringen. Renovasjon Det legges opp til renovasjon med nedgravde søppelcontainere. Disse legges ut mot samlevei. I utgangspunktet legges det til rette for tre containere. For å gi mulighet for nabofelt til å benytte samme avfallsstasjon, reguleres renovasjonsområdet så stort at det kan utvides med minst en container. Kommunalteknikk Det utarbeides egen plan for infrastrukturen til vann og kloakk. Overordnet plan for området legges til grunn. Det må tas høyde for flomhøyde på kanalen som ligger i parkdraget mot øst. Norvas rapport 144/2005 skal legges til grunn. Dette er tatt inn i bestemmelsene. Side 4 av 9

5 Radon Bestemmelser og TEK sikrer at det skal gjennomføres tiltak for å unngå konsentrasjoner av radon over grenseverdi, eventuelt dokumentere at slike tiltak ikke er nødvendig. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden til Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev datert En vurderer at Sandnes kommune bør tilrettelegge for en variert størrelse på foreslåtte leiligheter, slik at en sikrer mulighetene for en viss grad av demografisk variasjon og stabilitet i planområdet. Fylkesrådmannen etterspør en presisering av forutsetning om at det blir lagt godkjent radonsperre under gulv i reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser. En bør i tillegg sikre at uteoppholdsarealene tilrettelegges for både barn, unge og voksne, jamfør Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging punkt 5 krav til fysisk utforming. Fylkesrådmannen bemerker at Rogalands fylkeskommunes uttale ved varsel om oppstart ikke er gjengitt under gjennomgangen av innspill ved oppstartsvarsel i saksutredning til 1. gangsbehandling. Valget av ensartet bebyggelse med små leiligheter er gjort med bakgrunn at disse boligene er et ledd av boligsosial handlingsplan. At det er stor variasjon av boliger på nabodelfeltene kan avbøte noe. I byggesaksprosessen vil det sikres hvilke radonforebyggende tiltak som skal i verksettes i henhold til TEK. Bestemmelsene sikrer at det skal gjennomføres tiltak eller dokumenteres at tiltak ikke er nødvendig for å unngå konsentrasjon av radon over grenseverdi. Planen sikrer gode og solfylte lekearealer for barn. Det er annet uteoppholdareal som også er solfylt som kan brukes av voksne. Byplansjefen beklager at uttalesene ved oppstart ikke er gjengitt i saksutredningen til 1. gangsbehandling. I merknaden datert fra fylkesrådmannen står det Regulerinsplan for Brattebø gård skal ligge til grunn for detaljregulering for felt B1- Brattbø. Det er gjort endringer i antall boenheter, men eller ligger reguleringsplan for Brattebø gård til grunn. Når det gjelder utnyttelse og antall boenheter bør forslagsstiller tilrettelegge for en variasjon i boligstørreslene i blokkbebyggelsen. Videre understrekes det at en økning i boenheter forutsetter større felles uteoppholdsarealer og lekearealer i planområdet. Uteoppholdsarealer i planområdet skal være tilrettelagt for både barn, unge og voksne beboere. De skal være Side 5 av 9

6 planlagt etter prinsippene om universell utforming. Videre skal de være solbelyste vår- og høstjevndøgn frem til kl Se kommentar ovenfor ang variasjon i boligstørrelser. Uteoppholdsarealene er tilfredstillende når det gjelder størrelse og solforhold. Fylkesrådmannen fraråder at underjordiske parkeringsanlegg lokaliseres under felles uteoppholdsarealer og lekeplasser, fordi slike inngrep kan forringe kvaliteten på uteområdene. Parkeringen er lagt i et eget anlegg og det er ikke uteoppholdsarealer over. En må tilrettelegge for gode gang og sykkelstier til og fra planområde og for trafikksikre adkomst til kvartalslekeplass 1. Adkomsten til kvartalslekeplass 1 er som i områdereguleringen. Støykravene i reguleringsplan for Brattebø gård må viderføres i detaljreguleringen. Se kommentar ang støy ovenfor. Sandnes kommune bør minimum be om at det utredes eller krever at det legges opp til energifleksibilitet, lavenergibygg og bruk av lavverdier og miljøvennlig energi til oppvarming og varmtvann. Kommunen kan ikke pålegge strengere energikrav enn hva TEK-10 legger opp til i reguleringsplanen. Energiløsninger vil bli nærmere belyst i byggesaksprosessen. Estetiske hensyn skal ligge til grunn for planleggingen. Estetiske hensyn er i varetatt. 2. Fiskeridirektoratet Region Sør brev datert Fiskeridirektoratet finner på bakgrunn av formål med planen og planavgrensningen at detaljreguleringsplanen derfor ikke vil kunne komme i konflikt med fiskeri- og/eller havbruksinteresser eller fiskerirelatert virksomhet 3.Lyse Infra brev datert Lyser gjør oppmerksom på eksisterende kabler i tilknytning til planområdet. Flytting/endring samt nytilknytning, skjer til enhver tid gjeldende retningslinjer. 4.Statens vegvesen brev datert Vegvesenet forutsetter at området reguleres i trå med bestemmelser i overordnet plan. Støyutredningen viser at det ikke er nødvendig med støyskjerm mot Ålgårdsveien. Ellers er overordnede planer fulgt. Side 6 av 9

7 5.Austrått bydelsutvalg møte Tar saken til orientering 6.Sandnes kommune Kommunalteknikk/Samferdsel og prosjekt brev datert Renovasjonsteknisk plan må være godkjent. Renovasjonsteknisk plan er godkjent. Andre nødvendige endringer: Frisikt for gangveier må reguleres inn. Renovasjon kan ikke godtas i frisiktsonen. Det bør reguleres inn fysisk kjøresperre som hindrer fri ferdsel inn på gangarealene. ENDRING I PLAN ETTER HØRING Endringer i plankartet: Gangvei mot nord flyttes, gangvei mot sør fjernes. Nedgravde søppelcontainere flyttes vekk fra frisiktsonen. Gjesteparkeringsplasser merkes på plankartet Det reguleres inn fysisk kjøresperre. Flytting av gangvei mot nord er gjort med bakgrunn i manglende frisikt i kryss med gangsykkelveg i nord. Den nye koblingen av gangsystemene har med ført en utvidelse av planområdet ut i friområde. Denne endringen har blitt sendt på intern høring til park og idrett og kommunalteknikk. De har ingen merknader til endringen. Gangvei mot sør er fjernet på grunn av manglende frisikt. Denne er ikke erstattet da man kan benytte hovedadkomsten til området. BYPLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Rekkefølgekravene sikrer at det skal foreligge dokumentasjon på at skolekapasiteten er tilstrekkelig før igangsettingstillatelse blir gitt. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget legger opp til lekearealer som er i samsvar med lekeplassnormen for Sandnes kommune, samt krav i gjeldende reguleringsplan. Lekeplassen ligger sentralt i feltet, og har gode solforhold. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Etter byplansjefens vurdering vil ikke planforslaget ha negative konsekvenser for miljø, helse og trivsel utover at selve utbyggingen medfører tap av landskap og landbruksjord. Området ligger nær friluftsområdet Melsheia og nær sykkelveinett, dette kan være helsefremmende. Reguleringsplanen for Brattebø viser en to meter høy støyskjerm langs hele feltet. Denne er justert og tatt helt bort langs Ålgårdsveien, da støyanalysen viser at den ikke er nødvendig. Beregningen som er utført, viser at med den foreslåtte støyskjermingen gir tilstrekkelige forhold på uteområde og fasader. Alle leilighetene har egen hage / balkong med gode solforhold. Balkongene skal være minst 9 m 2. Side 7 av 9

8 Boligsosial handlingsplan Detaljreguleringen legger til rette for å bygge små rimelige leiligheter. Boligene og boligområdet har høy grad av tilgjengelighet, og er egnet for unge førstegangskjøpere. Sikkerhet og beredskap Det kan være fare for flom fra Ålgårdskanalen. Dette er tatt hensyn til i reguleringsplan, og planforslaget holder seg innenfor regulerte byggelinjer. Universell utforming Byggteknisk forskrift sikrer at 43 av 46 boligene er tilgjengelige boliger. Fellesarealer og adkomst til disse skal opparbeides etter prinsippene for universell utforming. I tillegg skal minimum 10 % av boligene være universelt utformet. Kollektivfelt for busser og stier for syklister Gangveisystemet knytter seg til det offentlige gangveisystemet i nord. Her er det kort vei til busstopp. Digital planfremstilling Planen er krontollert og godkjent. OPPSUMMERING Planforslaget legger til rette for 46 leiligheter. Planforslaget gir en tomteutnyttelse på 57 %. Totalt lekeareal er på 0,36 daa. Lekeplassen har gode solforhold. Det er regulert inn støyskjerm, som anbefalt i støyutredning. Støyutredingen anbefaler annen støyskjerming enn område planen. Parkering er i henhold til Sandnes kommune sin parkeringsvedtekt. Det er lagt til rette for nedgravde avfallscontainere. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til VEDTAK: 1. Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr , detaljregulering for felt B1, Brattebø - plan nr , sist datert og , med tilhørende bestemmelser, sist datert Side 8 av 9

9 RÅDMANNEN I SANDNES, Tore Sirnes rådmann Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Høringsutkast (offentlig ettersyn) til reguleringsplan datert Høringsutkast (offentlig ettersyn) til reguleringsbestemmelser datert Illustrasjonsplan, - snitt og perspektiver 7. Sol og skygge-analyse 8. Støyanalyse 9. Ros analyse 10. Sjekklister for vurdering av konsekvenser for miljø, helse og samfunnssikkerhet 11. Renovasjonsteknisk plan Kopi til: Arkitektkontoret Vest AS, postboks 565, 4304 Sandnes Side 9 av 9