DETALJREGULERING FOR SJØHUS BALLSTAD PLANBESKRIVELSE. sha v/åsmund Rajala Strømnes stein hamre arkitektkontor as

Transkript

1 2013 DETALJREGULERING FOR SJØHUS BALLSTAD PLANBESKRIVELSE sha v/åsmund Rajala Strømnes

2 Navn på plan/tiltak: Sjøhus, Ballstad Kommune: Vestvågøy kommune Stedsnavn: Ballstad Plantype: Detaljregulering, planid Tiltakshaver: Hattvika as Fryseriveien Ballstad Rådgiver: post@shaas.no Saksbehandler: Åsmund Rajala Strømnes aasmund.stromnes@shaas.no Oppstartkonferansen: , fra kommunen møtte Hanns Kristian Dolmen og Einar Eriksen, fra rådgiver møtte Gaute G Dahle og Åsmund Rajala Strømnes. Figur 1 Oversiktskart med planområdet Side 2 av 10 sider

3 Formål Målsetting med planen/tiltaket Formål med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av sjøhus (fritidsboliger). Figur 2 Forslag til reguleringsplan Beskrivelse av planen/tiltaket Forslag til bebyggelsesplan inneholder følgende formål: Bebyggelse og anlegg o Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse o Fritidsbebyggelse, sjøhus Side 3 av 10 sider

4 o Energianlegg, trafo Samferdselsanlegg og tekningsinfrastruktur o Veg, offentlig og felles o Parkeringsplasser Grønnstruktur o Friområde Bruk og vern av sjø og vassdrag o Friluftsområder i sjø og vassdrag Hensynssoner o Faresone - Flomfare o Faresone Høyspenningsanlegg o Sikringssone - Frisikt Figur 3 Utsnitt av planforslag Figur 4 Utsnitt av gjeldende plan Areal regulert til fritidsbebyggelse er litt justert i forhold til gjeldende plan, noe som kommer fram i figur 3 og 4. Noe areal regulert til friluftsformål, er nå foreslått regulert til utbyggingsformål, i tillegg er del av areal i sjø regulert til friluftsformål. Det er ønske om og behov for utvendige boder og et felles servicehus. Disse er plassert i forbindelse med parkeringsplassene. For å få plass til dette er en stripe på 2 meter som er regulert til boligformål også, innlemmet i fritidsformålet. Mellom parkeringsplassene og servicehuset er det et «hull» i planforslaget. Dette arealet inngår i reguleringsplanen for Utsikten. Her tillates det oppført kommunalteknisk anlegg (pumpestasjon). Denne skal også betjene sjøhusene. Som en del av det planlagte servicehuset skal det etableres et koblingspunkt for brannhydrant eller annen påkobling for brannvann. Denne skal ha en kapasitet på 20 l/s. Det er regulert inn tre hensynssone i planen. H_320 Flomfare: Innenfor denne sonen skal fritidshusene og annen bebyggelse med viktige installasjoner bygges slik at høyde på ferdig gulv ikke skal ligge lavere enn kote + 4 m. Sonen er vist med rød skravur på plankartet. H_370 Høyspentanlegg: Innenfor denne sonen tillates det ført opp nettstasjon (transformator) H_140 Frisikt: Innen for disse sonene tillates det ikke ført opp sikthindrende gjenstander som er høyere enn 0,5 meter. Side 4 av 10 sider

5 Utbyggingsområdet er også utvidet ut i sjø. I tilhørende bestemmelser er det nå åpnet for at man kan plassere byggene ut over sjøareal. I planforslaget har vi nå lagt formålsgrensen ut i sjøen slik at denne også omfatter det areal som kan bebygges. Det er tatt med areal til kai og terrasser i front av sjøhusene. I gjeldende plan var byggegrensen lagt ca 5 meter fra kystkonturlinjen, noe som gjør bygging etter denne grensen uhensiktsmessig. I forslaget består formålsgrensen mot sjø av rette linjer, noe som gir bedre forutsetning for bygging. Dersom planene «legges over hverandre» framkommer det at byggegrensene er noenlunde sammenfallende. I snitt ligger byggegrensen i forslag til bebyggelsesplan innenfor det som er gjeldene regulering. Etter avtale med Vestvågøy kommune v/siw Niva Lothe har vi utvidet planen slik at krysset Jacob Jentofts vei Skreigata innlemmes i planforslaget. Dette kommer fram av figur 5 og 6. Dette innebærer at areal til frisiktsone er tatt med i planen. Dette arealet tilhører to boligtomter som dermed reguleres til boligformål med en hensynsone frisikt. Dette innebærer at det ikke kan føres opp tiltak som er høyere enn 0,5 meter over tilstøtende veger. Figur 5 Utsnitt av planforslag Figur 6 Utsnitt av gjeldene plan I gjeldene plan er det krav om at eksisterende luftkabler skal legges i bakken. Dette er en bestemmelse som gjelder denne planen og tilstøtende reguleringsplan i nordøst (Porkrota). Denne bestemmelsen tas ikke med i forslag til reguleringsplan. Dersom det hadde vært et krav om at dette også skulle gjelde for dette forslaget ville man måtte kablet 8 10 meter. Bebyggelsen Bebyggelsen er planlagt lagt mot vannlinjen etter gjeldende tradisjonelt bebyggelsesmønster i området. De nye fritidsboligene er planlagt oppført i 1 etasje på påler. Den valgte tomtesituasjonen har vært en positiv utfordring med tanke på å tilrettelegge for en forbindelse mellom inne- og utesonene og samtidig utnytte de kvalitetene som området har. Tiltaket utgjør 15 enheter som omkranser vannlinjen innerst i Hattvika. Den planlagte bebyggelsens plassering er valgt ut ifra flere hensyn, tilpasning til områdets bebyggelsesstruktur, hensynet til brukbarheten av tomta samt utsiktsforhold fra sjøhyttenes oppholdsrom. Sjøhyttenes form og plassering er et resultat av et ønske om å ivareta utsikts- og lysforholdene mot sjøen og rundt enhetene, samt å skjerme for innsikt mellom den planlagte bebyggelsens enheter. Det blir opparbeidet to større fellesområder på anlegget. En kai sentralt sør på tomten (hvor det tidligere har vært en steinkai), samt en båtslipp med en tilhørende steinbrygge. Dette bidrar til å komplettere og skape et helhetlig kystkulturmiljø på anlegget. Tiltaket innebærer kun mindre inngrep på tomten i form av sprengninger og uttak/forflytning av masser. Side 5 av 10 sider

6 Områdets bebyggelsesstruktur Området er bygget ut over lengre tid, med en i hovedsak varierende trehusarkitektur med frittliggende eneboliger i et tradisjonelt nordnorsk villastrøk og en variert fiskeribebyggelse med lofotfisket og den lokale sterke tilknytning til denne som en historisk forankring. Planløsning komposisjon Sjøhyttene kjennetegnes med et klassisk funksjonalistisk sammenstilt bygningsvolum som åpnes opp mot vannet og lukkes mot landsiden. Bebyggelsen planlegges oppført i 1.etasje. I bakkant mot land er alle hyttenes soverom, bad og entre/garderobe samlet. Videre mot vannet går man inn i hyttens sentrale oppholdsrom med kjøkken og stue, med utgang til en privat terrasse/ brygge. Mot nordvest planlegges adkomst til bebyggelsen via Skreigata med parkering med tilhørende redskapsbod/ sportsbod til hver enkelt enhet. Materialer og farger Sjøhyttene oppføres i massivt tre med trepanel med større glassfelter mot vannspeilet. Gesimser, beslag og detaljer utføres i zink, samt noe bruk av galvanisert stål. Hyttenes reises på påler. Estetisk begrunnelse for utforming av bebyggelsen Vi har søkt å utforme et prosjekt som i seg selv har en høy arkitektonisk kvalitet - som beriker og tilpasser seg den eksisterende bebyggelsen. Det er av overordnet betydning at den nye bebyggelsen skal kunne leses som en ny og moderne bygningsmasse med entydige referanser til sin samtid. Ikke for å stikke seg ut, men for å opprettholde tydelighet og hieraki i bygningsmassen og den historiske tidslinjen. Som arkitektonisk uttrykk for dette anlegget har vi valgt et samtidig og stilisert moderne uttrykk der de sammensatte volumene med sitt enkle formspråk danner en variert og dynamisk topografi i landskapet. I denne sammenheng tillater vi oss å sitere fra Veiledninger til Estetiske retningslinjer: Tilpassing betyr ikke kopiering av nabohusenes stil men bevist utforming som gjør at nybygde hus og eldre hus står godt til hverandre. Et nytt hus må representere nåtiden. En arkitektonisk kontrast kan også berike strøket. Med andre ord - dette tiltaket spiller på en raffinert kontrast til naboskapet og dens historie og med et volum i tråd med reguleringsbestemmelser og skalaen i strøket forøvrig. Innkjøring samt parkering til eiendommen er planlagt nordvest på tomten via Skreigata. Det er planlagt boder i bakkant av biloppstillingsplassene. Eksisterende steinkar vil bli benyttet og opprustet. - Energianlegg Eksisterende trafo reguleres til energianlegg, trafo. Dette er i tråd med overordnet plan. Det er tatt med i bestemmelsene at tilkobling av el og tele ikke kan gjøres via luftspenn. Utbygger ser for seg at disse legges delvis i bakken og delvis legges i rør som festes til vandringer/platter i området. - Friluftsområde i sjø og vassdrag Dette er sjøareal innenfor planområdet. Dette er i samsvar med overordnet plan. - Frisiktsone Det er regulert inn frisiktsone i krysset Jakob Jentofts vei og Skreigata. Figur 7 vises prinsippene for denne sonen. Vi har satt L1 til å være 30 meter da farten er satt til 30 km/t. I planen vises det kun frisiktslinjer i vegarealet. Dette da begrensningsarealene ligger utenfor planforslaget Figur 7 Frisikt Side 6 av 10 sider

7 Arkitektur Byggeteknikk Planarbeid Prosjektadministrasjon - Felles veg, Skrei gata Denne (f_v) er felles for gnr 10 bnr 67, bnr 69, bnr 70, bnr 129, trafo, kommunalteknisk anlegg og fritidshusene (sjøhusene.) Traseen er justert noe for å få plass til boder og parkeringsplass. - Offentlig veg, Jacob Jentofts veg Denne vegen er tatt med for å få en regulert kobling mellom felles veg og offentlig veg. Overordnede føringer Bebyggelsesplanen er hjemlet i reguleringsplan for Utsikten. Det er satt krav i reguleringsplanen at det skal foreligge godkjent bebyggelsesplan for område regulert til fritidsbolig før dette arealet kan bebygges. Avgrensningen av bebyggelsesplanen er utvidet slik at det ikke kun er fritidsområdet som reguleres i planen med også tilstøtende areal. Figur 8 Gjeldene plan Side 7 av 10 sider

8 Tiltakets antatte virkning/effekt Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning Tiltak som hjemles gjennom denne reguleringen omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredning etter planog bygningsloven og skal da heller ikke behandles etter denne. Naturmangfoldloven Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur. Som det framkommer i denne beskrivelsen så er dette planforslaget i tråd med overordnet godkjent reguleringsplan (2007). I dette planforslaget er det kun mindre justeringer som gjøres i forhold til gjeldene plan. Et eksempel på dette er at det i gjeldene plan er regulert inn byggegrenser ut i sjø. I planforslaget er arealene nå regulert til bygeområder. Figur 3 og 4 viser forskjellene i gjeldene reguleringsplan (figur 4) og dette forslaget (figur 3). Vi har benyttet oss av sjekkliste for naturmangfoldloven når vi har sett på området. Denne følger vedlagt. Artsdatabanken: - Området er registrert som beiteområdet for Ærfugl. Området som registrert som et beiteområde er på ca 10 km 2. Figur 9 viser omfanget av dette området. Arealet som reguleringsplanen avsetter til bygeområde er på ca 3000 m 2, som er en svært liten del av beiteområdet. På de øvrige punktene i sjekklista er det ikke gjort registreringer i «naturbasen» Vi har ingen informasjon om at de arealene som planlegges bebygd innehar elementer som omfattes av naturmangfoldloven. Vi kan derfor ikke se at regulering av dette området medfører vesentlige endringer av naturmangfoldet. Figur 9 Skjermdump fra Direktoratet for naturforvaltning, beiteområde for Ærfugl Side 8 av 10 sider

9 Prosess / Saksgang Sakshistorikk Prosses og saksgang følger planog bygningslovens krav om dette. Varsel om planoppstart var annonsert i 2 aviser i månedsskiftet april/mai Brev om det samme ble sendt ut med frist for å komme med merknader satt til Medvirkning Som følge av oppstartsmeldingen har vi mottatt følgende merknader, våre kommentarer til disse er i kursiv: Lofotkraft Lofotkraft AS har både høyspennings- og lavspenningsnett innenfor reguleringsområdet, og vi ber om det tas mest mulig hensyn til dette i reguleringen. Ev. flytting av nett utføres for utbyggers regning. Lofotkraft AS benytter anleggsbidrag for finansiering av utbyggingsprosjekter, og byggherre må dekke disse kostnadene i forbindelse med utbyggingen. Alle kostnader med nettendringer vil bli tatt med i anleggsbidraget. Merknaden tas til orientering, bringes videre til utbygger. Kystverket Kystverket har, ut fra havne- og farvannsmessige synspunkt i denne omgang, ingen spesielle merknader til oppstart av planarbeidet. Kystverket vil i denne forbindelse opplyse at alle inngrep i sjøområder, så som bygging av kai, utlegging av flytebrygger eller lignende, vil måtte gjennomgå særskilt behandling i forhold til havne- og farvannsloven før tiltaket settes i verk. Søknad om slikt tiltak skal sendes Kystverket Nordland for behandling og avgjørelse etter havne- og farvannsloven. Dersom en planlagt utbygging i reguleringsområdet innebærer faste installasjoner som skal anlegges på sjøgrunn (eksempelvis fylling), bør man gjennomføre grunn- eller andre undersøkelser for å kartlegge eventuelle negative konsekvenser en utbygging vil kunne gi. Eksempler kan være fare for utrasing, endrete strømforhold, endret sandvandring eller lignende. Kystverket vil komme tilbake til behandling av saken i forhold til havne- og farvannsloven når forslaget til bebyggelsesplan for området foreligger. Det settes om krav i bestemmelsene at det skal gjøres undersøkelser for å kartlegge eventuelle negative konsekvenser en utbygging vil kunne gi. Eksempler kan være fare for utrasing, endrete strømforhold, endret sandvandring eller lignende. Merknaden tas tilfølge Sametinget Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området hvor tiltak planlegges. Vi har derfor ingen merknader til den aktuelle søknaden. I de felles reguleringsbestemmelsene for bebyggelsesplan for Utsikten ber vi om at følgende punkt tas med: «Skulle det imidlertid under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8.» Sametinget forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet, jf. kulturminneloven 4 annet ledd. Samiske kulturminner er først og fremst fysiske spor, løse og faste, etter samisk virksomhet, men også immaterielle minner som f.eks. stedsnavn og lokal tradisjon hører inn under begrepet. F. eks. gammetufter, teltboplasser, gravplasser, offersteder, fangstanlegg, bogasteller, melke- og merkeplasser, melke-, merke- og sperregjerder, sennegrassteder, urtesamlingsplasser, seljebarkplasser, sagnsteder som hellige fjell, hellige innsjøer, muntlige fortellinger og joik knyttet til bestemte steder, lekeplasser for barn, møteplasser, spøkelsesplasser. Mange av disse er ikke funnet og registrert av kulturminnevernet ennå. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et fredet kulturminne eller sikringssonen på 5 meter rundt dette, jf. kml. 3 og 6 Side 9 av 10 sider

10 Forslag til bestemmelse tas med i plandokumentene. Merknaden tas til følge. Nordland Fylkeskommune Planfaglig innspill På generelt grunnlag vil vi bemerke at: - I gjeldende fylkesplan er det uttalt klare mål for arealpolitikken i perioden. Vi vil be om at disse hensynstas i planarbeidet. - Nasjonal politikk pålegger også kommunen å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper. Dette vil blant annet si at de funksjonshemmedes interesser må ivaretas. Planleggingen av området bør derfor ta utgangspunkt i dette. - Eventuell ny bebyggelse og rom mellom bebyggelsen må vise hensyn til de estetiske forhold, jfr. planog bygningslovens 2 om de estetiske forhold. - Planprosessen skal legge opp til en medvirkning i tråd med planog bygningslovens bestemmelser. Det vil si at berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. Kulturminnefaglig innspill Vi viser til våre uttalelser av og og har ingen ytterligere merknader i saken. Merknaden tas til etterretning. Ros- analyse Følger planforslaget som eget vedlegg. Forslag bestemmelser Følger planforslaget som eget vedlegg. Side 10 av 10 sider