INNKALLING TIL SAMEIERMØTE 2005

Transkript

1 INNKALLING TIL SAMEIERMØTE 2005 Ordinært sameiermøte i Boligsameiet Stang Terrasse, avholdes onsdag 6 april 2005, kl på i Vålerenga Bydelshus, Hedmarksgt. 2. (Vis à vis Vålerenga Vertshus) TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Valg av sekretær og en person til å underskrive protokollen. C) Opptak av navnefortegnelse. D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn. E) Godkjenning av dagsorden 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2004 Styret foreslår overføring av årets resultat til balansen. 4. BUDSJETT STYRETS FORSLAG TIL SAKER Styret foreslår en endring i vedtektenes 3. (Se vedlegg1) Styrets forslag til framtidig vedlikehold. (Se vedlegg 2) 7. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlem for 2 år B) Valg av 1 varamedlem for 2 år C) Valg av valgkomité Oslo, I styret for Boligsameiet Stang Terrasse I sameiermøtet har seksjonseier stemmerett med en stemme for hver seksjon han eier. Seksjonseier har rett til å møte ved fullmektig. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2. STYRETS BERETNING APRIL 2004/APRIL Generelt om sameiet Sameiet er organisert etter de bestemmelser som følger av eierseksjonsloven, og har som formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for seksjonseierne. Styret er ikke kjent med at sameiets virksomhet påvirker det ytre miljø mer enn det som er vanlig for sameier. Sameiet består av 5 blokker og 174 leiligheter, gnr. 135, bnr. 39, i Oslo Kommune. Forretningsførselen utføres av Centrum Eiendomsbestyrelse AS. Sameiets revisor er Ernst & Young A/S. Sammen med boligsameiene Alna og Nygård har sameiet en fulltidsansatt vaktmester, Lars-Ove Sølvestad. Styret er ikke kjent med at det skulle være forhold rundt ansettelsesforholdet som er i strid med bestemmelsene i arbeidsmiljøloven. Styrets sammensetning Siden ordinært årsmøte 29. mars 2004 har styret hatt følgende sammensetning: Styreleder: Berit Tolg (ny valgt for 2 år) Styremedlem: Hege Hov (valgt for 2 år i 2003) Styremedlem: Svein Eriksen (valgt for 2 år i 2003) Varamedlem: Bjørn Slåtta (ny valgt for 2 år) Varamedlem Arvid Furru (ny valgt for 1 år) Sameiet følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte samt ved eventuelle ansettelser (Jfr. regnskapslovens 3-3). Styret har avholdt 14 styremøter i perioden. En del av sakene styret har behandlet, vil bli omtalt nedenfor. Ekstraordinære sameiermøter På ekstraordinært sameiermøte 21. januar 2004 ble det vedtatt å igangsette et større rehabiliteringsarbeid. Bakgrunnen for vedtaket var tilstandsrapport fra Bygg-Tech AS av april Det ble bestemt at finansieringsordningen ville bli behandlet på et nytt ekstraordinært møte. Det nye styret innkalte til ekstraordinært møte den 3. mai 2004 slik at sameierne kunne ta stilling til byggelånsramme og øvrige finansieringsbetingelser. 2

3 Sameiermøtet vedtok en kostnadsramme på rehabiliteringsarbeidene på kr , en løpetid på lånet på 10 år, samt at de seksjonseiere som ønsket det, kunne egenfinansiere sin del av rehabiliteringen. Den 28. februar 2005 ble det avholdt nytt ekstraordinært sameiermøte for godkjenning av rehabiliteringsregnskapet m.m. Regnskapet viser at sum rehabiliteringskostnader ble kr Regnskapet ble godkjent av møtet. Møtet vedtok videre at differansen mellom opprinnelig vedtatt byggelånsgrense og forbruk, kr , settes av til nødvendig vedlikehold i framtiden. Rehabiliteringen Rehabiliteringsarbeidene startet opp i slutten av april Prosjektledelse ble ivaretatt av Bygg-Tech AS. Hovedentreprenør har vært Mal Consult Vedlikehold A/S. Dessuten valgte sameiermøtet den 21. januar 2004 en byggekomite bestående av Svein Eriksen, Kai Jensen og Terje Norløff. Prosjektet innebar bl.a. følgende arbeider: Betongrehabilitering inkl. porefylling av søyler Sliping og rengjøring samt membran på terrassedekket og bodtak Utbedring av råteskader rekkverk/treflater Maling av betongvegger, maling av trevegger Utskifting av stoppekraner på bad/kjøkken Ny isolering av samtlige gavlvegger, samt nye gavlplater Under arbeidet måtte markisene demonteres. Beboerne mottok tilstandsrapport om markisedukene, og fikk tilbud om utskifting av duk for egen kostnad. Mange benyttet seg av dette tilbudet. På grunn av dårlig vær i juni/juli, samt det faktum at enkelte terrasser ikke ble ryddet innenfor gitte tidsfrister, ble vedlikeholdsarbeidet noe forsinket. Det har vært et tett og greitt samarbeid mellom byggekomiteens medlemmer og prosjektleder (Bygg-Tech) og representanter for entreprenørene i hele byggeperioden, bl.a. med faste byggemøter hver onsdag, til sammen 25 møter. Det har vært jevnlige møter mellom byggekomiteens medlemmer og styreleder, bl.a. for kvalitetssikring av fakturaer. Styreleder har dessuten deltatt på en del av byggemøtene. Dessuten har styret hatt rehabiliteringen som fast punkt på dagsorden til sine møter, til sammen 11 møter i byggeperioden. Økonomien i prosjektet har kontinuerlig blitt fulgt opp av styret. Beboerne har blitt informert hele veien gjennom et stort antall info-skriv som er blitt sendt ut/slått opp. Før ferdigstillelse av blokkene fikk samtlige beboere utdelt skjema for angivelse av feil og mangler. På grunn av kulde og snø vil utbedring av eventuelle mangler finne sted våren

4 Styret vurderer det slik at rehabiliteringsprosessen har gått så å si smertefritt på grunn av proff byggeledelse og en kompetent og aktiv byggekomite. Forhandlinger med Skanska (Vannskadesaken i 82) Årsakene til fuktskadene på leiligheten i nr. 82 er svært sammensatte. Dette framkommer av en rekke rapporter fra firmaer som har vært inne i bildet for vurdering av skadene, nærmere bestemt OPAKs rapport av , Notebys rapport av , Mycoteams rapport av og Rambølls rapport av Sistnevnte ble bestilt av sameiet etter anbefaling av advokat Jan-Erik Nielsen som ble engasjert av sameiet høsten Det ekspertene synes å være enige om, er at det har vært stort fuktinnhold i leiligheten over flere år. Årsakene til dette synes, som sagt, å være svært sammensatte: Fuktig inneklima (dårlig ventilasjon), dårlig grunnarbeid, dårlig drenering m.m. Forhandlingene med Skanska fant sted høsten Advokat Nielsen ledet forhandlingene for sameiet. Skanska stilte seg helt avvisende til at firmaets utbygging på Etterstadkroken skulle ha forårsaket eller akselerert fuktproblemene i Etterstadsletta 82. Sammen med advokat Nielsen vurderte vi sjansene for å vinne fram i en rettssak som små. Nabovarsel for terrenginngrep Etterstadsletta Ved bygging av Etterstadkroken fikk Skanska tillatelse til oppfylling av masse på områder som eies av kommunen og som grenser inn mot sameiets område, nemlig på friluftsområdet ( parken ) og trakten ned mot gangveien ved elva. Oppfyllingen avviker stedvis med inntil 80 cm fra det prosjekterte materialet som var grunnlag for tillatelsen. Skanska har derfor mottatt pålegg fra kommunen om innsendelse av ny søknad. I denne forbindelse har sameiet mottatt nabovarsel. I vårt svarbrev av 15. desember 2004 krever sameiet at oppfylling av masse ut over det man opprinnelig fikk tillatelse til, fjernes. Avtale om parkeringskontroll Dessverre er det slik at vi har en god del uønsket kjøring og parkering på vårt område. I et forsøk på å begrense dette, inngikk styret i begynnelsen av juni 2004 avtale med Sikkerhetsservice om parkeringskontroll. På høsten ba vi firmaet intensivere kontrollen, da problemet med biltrafikk kun så ut til å tilta. Styret vil vurdere ytterligere tiltak. Vedlikehold 4

5 Parallelt med rehabilitering har vanlig vedlikeholdsarbeid pågått. Av større tiltak nevnes utskifting av belysning i oppgangene og nye miljøkasser (avfallsdunker). Styret har mottatt flere innspill fra beboere om hvordan utearealene bør opprustes og hvordan terrassene på kjøkkensiden på bakkeplan bør se ut. Styret samarbeider med berørte beboere om sistnevnte. Utearealene og dreneringsproblematikken bør vies oppmerksomhet i framtidig vedlikeholdsplanlegging. Hafslund har kontrollert lekeplassene på området. Disse er godkjente. Styret har besluttet at sand skiftes ut før sommeren. Dugnad og jubileumsfest Vårdugnaden fant sted 6. mai 2004 og jubileumsfest ble arrangert 8. juni. REGNSKAPET FOR 2004 Resultatet av driften året 2004 viser et årsresultat på kr ,-, som foreslås overført til balansen under konto for egenkapital. Driftsinntektene i 2004 var totalt kr ,-. Av dette er kr ,- summen på rehabiliteringsfinansieringen pr Driftskostnadene i 2004 var totalt kr ,-. Det er en økning av utgiftene i forhold til budsjettet for år Dette skyldes i hovedsak rehabiliteringen som nevnt ovenfor, samt avvik på energi og brensel. Revisors honorar for regnskapsåret 2004 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning, og fremkommer som egen post i resultatregnskapet. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2004 er satt opp under denne forutsetning. Forøvrig vises til de enkelte tallene i regnskapet og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. KOSTNADSUTVIKLING FOR KOMMUNALE AVGIFTER Oslo Kommune har vedtatt følgende avgiftsøkninger fra : Vann og avløpsavgiften øker med 7,9% Renovasjonsavgiften er uendret MERVERDIAVGIFTEN Denne øker til 25% fra 1. januar LÅN Det vises til note 17 i regnskapet når det gjelder opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo. 5

6 RENTER PÅ INNSKUDD Sameiet har driftskonto i OBOS. Pr gjelder følgende rentesatser: Driftskonto: 0,00 % p.a. Særvilkårskonto (inntil 8 uttak pr. år) 2,00 % p.a. Negativ kasse (overtrekk) 1,50 % pr. mnd. FORSIKRING Alle bygningsforsikringer gikk opp med ca 2 % fra 2004 til Naturskadefondet reduserte premien med 0,08 promille av fullverdigrunnlaget. Sameiets forsikringspremie blir i tillegg regulert ut fra skadefrekvens eller skadeforebyggende tiltak. Det kan gi store utslag i forhold til generell prisendring. Forsikringspremien for vårt sameie gikk opp med 5 %. STRØMPRISENE Strømprisen i Norge varierer med årstidene slik at den normalt stiger i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Det er vanskelig å spå utviklingen i strømprisene, fordi været er den viktigste faktoren som påvirker prisene. Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften som betales til kraftleverandør) utgjør ca. 35 % av total strømpris. Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet) utgjør ca. 30 % av total strømpris. Statlige avgifter det vil si, forbruksavgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift, utgjør ca. 35 % av total strømpris. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med en generell prisstigning. BUDSJETT FOR Styret har satt opp et budsjett for år Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 2005.) Oversikten er basert på 10 % økning av fellesutgifter fra I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt under punktet Kostnadsutvikling for Budsjettet gir et forventet årsresultat på kr ,-. Forøvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, I styret for Boligsameiet Stang Terrasse BERIT TOLG (s) SVEIN ERIKSEN (s) HEGE HOV (s) 6

7 7 Boligsameiet Stang Terrasse

8 STANG TERRASSE BOLIGSAMEIE RESULTATREGNSKAP Budsjett 2005 DRIFTSINNTEKTER: Regnskap 2004 Regnskap 2003 Budsjett 2004 LEIEINNTEKTER ANDRE INNTEKTER SUM INNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: PERSONALKOSTNADER REVISJONSHONORAR STYREHONORAR FORRETNINGSFØRSEL KONSULENTHONORAR KONTINGENTER FREMMEDE TJENESTER DRIFT OG VEDLIKEHOLD REHABILITERINGSKOSTN FORSIKRINGER KOMMUNALE AVGIFTER ANDEL FELLESKOSTNADER ENERGI OG BRENSEL ANDRE DRIFTSKOSTNADER SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT:

9 FINANSINNTEKT/KOSTNAD FINANSINNTEKTER FINANSKOSTNADER RES.AV FINANSINNT/KOSTN ÅRSRESULTAT OVERFØRINGER: OVERFØRT FRA VEDLIKEH.FOND OVERFØRT TIL/FRA GARASJEFOND OVERFØRT FRA/TIL EGENKAPITAL Regnskap 2004 Budsjett 2005 ÅRSRESULTAT AVDRAG PÅ LÅN ENDRING DISPONIBLE MIDLER

10 2003 EIENDELER STANG TERRASSE BOLIGSAMEIE BALANSE 2004 ANLEGGSMIDLER REHABILITERINGFORDRING LEILIGHETER AKSJER OG ANDELER SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER LEIERESTANSER KUNDEFORDRINGER KORTSIKTIGE FORDRINGER HÅNDKASSE DRIFTSKONTO I OBOS INNESTÅENDE BANK INNESTÅENDE SPAREKONTO SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL OPPTJENT EGENKAPITAL SUM EGENKAPITAL

11 GJELD LANGSIKTIG GJELD ØVRIG LANGSIKTIG GJELD SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD FORSKUDDSLEIE LEVERANDØRGJELD SKYLDIG OFF.MYNDIGHETER PÅLØPNE RENTER ANNEN KORTSIKTIG GJELD SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD PANTSTILLELSE GARANTIANSVAR 0 0 Oslo, / STYRET FOR STANG TERRASSE BOLIGSAMEIE BERIT TOLG (s) SVEIN ERIKSEN (s) HEGE HOV (s) CENTRUM EIENDOMSBESTYRELSE AS Cesilie Sveen (s) Forretningsfører NOTER REGNSKAPSPRINSIPP Regnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak. NOTE: 1 LEIEINNTEKTER Innbetalt fellesutgifter

12 Garasjeleie Innbetalt nøkler Trappevask Bomiljøvakt Kabel TV SUM LEIEINNTEKTER NOTE: 2 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER NOTE: 3 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er på kr , og er i sin helhet knyttet til revisjon. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret er på kr NOTE: 5 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 6 FREMMEDE TJENESTER Renhold ved firma Matteleie Vakthold v/byrå SUM FREMMEDE TJENESTER NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Innkjøp av nye søppelcontainere SUM STØRRE BYGNINGSMESSIG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektroarbeider Drift /vedlikehold utvendig anlegg Kabel/Tv-anlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD NOTE: 8 ENERGI OG BRENSEL Overskridelsen i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak at Hafslund som følge av problemer med fakturasystemet først fikk sendt ut fakturaer for perioden aug-des 03 etter at regnskapet for 2003 var avsluttet. Dette beløper seg til kr , slik at strømkostnad for 2004 er kr

13 Avregningene for 2004 er nå mottatt, og det er avsatt kr som skyldig strøm, slik at alle strømkostnader for 2004 nå er kostnadsført. NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Kontor og datarekvisita Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kontorkostnader 871 Porto Bank og girogebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter sparekonto OBOS Renter av driftskonto i OBOS 112 Renter DNB rentefond Renter fellesutgifter SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Renter husbanken Renter OBOS 407 Andre rentekostnader 213 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 REHABILITERING Mal Consult Vedlikehold AS Sillaseleie etc Byggteknisk konsulent Rørleggerarbeider Andre konsulent honorar Honorar byggekomiteèn inkl. arbeidsgiveravgift Byggestrøm Forsikring Andre kostnader Andre byggeentrepriser SUM REHABILITERING OVERFØRT FORDRING Innbetalt kontant sameierne SUM REHABILITERINGSFORDRING NOTE: 13 13

14 LEILIGHETER Leiligheter SUM LEILIGHETER Sameiet eier seksjon nr. 1, som disponeres av Alna,Nygård og Stang Felles NOTE: 14 AKSJER OG ANDELER Aksjer i Etterstad Kabel-TV AS 175 à kr. 40, SUM AKSJER OG ANDELER NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Mellomregning fellesregnskapet SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 16 EGENKAPITAL Garasjekonto Bundet kap. vaktm.leil. Vedlikeholdsfond Fri egenkapital Sum egenkapital Pr Årets resultat Pr NOTE: 17 ØVRIG LANGSIKTIG GJELD Husbanken 1. prioritet Renter : 4,80%, løper til 2014 Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Saldo Den norske bank, ikke pantesikret lån Renter : 2,75%, løpetid 10 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0 Saldo SUM ØVRIG LANGSIKTIG GJELD NOTE: 18 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER

15 NOTE: 19 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Avsatt byggekomitèhonorar Mellomregning renter/avdrag Avsatt strøm Avsatt styrehonorar SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 20 PANSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr.: Pantobligasjonens pålydende Revisjonsberetningen vil bli framlagt på sameiermøte 15

16 Boligsameiet Stang Terrasse Vedlegg 1 Forslag til årsmøte 6. april 2005 fra styret Endring av vedtektene Styret fremmer med dette forslag til ny 3 annet ledd i vedtektene: Felleskostnadene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøken. Utgifter til TV-anlegg og garasje, som påløper pr. seksjon med et bestemt beløp uavhengig av seksjonens størrelse, belastes seksjonen uten fordeling etter sameiebrøken. Som sameierne vil se, er ordlyden i paragrafen kortet noe ned og ordene trappevask og bomiljø er tatt ut. Dette betyr at trappevask og bomiljø (vakthold) i framtiden ikke vil bli belastet hver seksjon med et likt beløp for alle, men vil bli fordelt etter sameiebrøken (leilighetens størrelse). Begrunnelse for forslaget På sameiermøte i 1993 vedtok man en endring av denne aktuelle paragrafen. Etter eierseksjonsloven 23 kan fordelingsnøkkelen bare endres med tilslutning fra de sameierne det gjelder. Dette innebærer at samtlige seksjonseiere må samtykke i en slik vedtektsendring. Dersom noen av seksjonseierne ikke møter på sameiermøtet, må styret innhente samtykke fra disse i etterkant av møtet. Disse bestemmelsene ble ikke fulgt på møtet i En av sameierne, Jørn Aass, har hele veien hevdet at vedtaket i 1993 er ugyldig. Han har krevd at opplistingen (trappevask, TV-anlegg, bomiljø og garasje) utgår, slik at disse blir å fordele etter sameiebrøken (størrelsen på leiligheten). Sommeren 2004 møttes partene for å søke å løse saken. Styrets forslag er et kompromiss mellom Jørn Aass og styret. Det anbefales sterkt at sameierne stemmer for forslaget. 16

17 Boligsameiet Stang Terrasse Vedlegg 2 Forslag til årsmøte 6. april 2005 fra styret På ekstraordinært sameiermøte den 28. februar 2005 ble det vedtatt at differansen mellom sum rehabiliteringskostnader (kr ) og tidligere vedtatt byggelånsgrense (kr ), kr settes av til nødvendig vedlikehold i framtiden. Videre ga møtet styret i oppgave å fremme forslag til slikt vedlikehold på ordinært sameiermøte Styret foreslår at midlene nyttes til oppgradering av uteareal. Styret foreslår videre at midler settes av til nødvendige utredninger (ingeniørmessig/juridisk) og utbedringer i forbindelse med grunnforhold/drenering. Begrunnelse Etter en lang rehabiliteringsperiode og etter at nye miljøkasser (søppeldunker) er satt opp, trenger utearealene våre å rustes opp. Steinstier må repareres, gressmatta like så, busker må plantes, vi trenger sittegrupper og sykkelstativer. Styret jobber med en plan for dette arbeidet. Deler av blokk har etter hvert fått til dels store sprekkdannelser. Sameiet må finne årsaken til dette og hvordan vi kan stoppe sprekkdannelsene. I første omgang er det naturlig å tilskrive Jernbaneverket. Styret har bedt Centrum om å bistå oss med dette. Hvis det skulle vise seg at bygging av Gardermobanen ikke er grunnen til at blokka sprekker, må sameiet ha økonomi til å be om ingeniørmessig/juridisk bistand fra eksternt hold. Hvor dyrt dette kan bli, er vanskelig å anslå. Dreneringsforholdene rundt blokkene for øvrig bør også undersøkes. Hvis Jernbaneverket skulle påta seg ansvaret for bevegelsene i grunnen, kan selvfølgelig ledige midler disponeres til prioritert vedlikeholdsarbeid i henhold til tilstandsrapport fra Bygg-Tech datert april