DETALJREGULERING TANANGER INDRE HAVN PLAN ID 0587

Transkript

1 DETALJREGULERING TANANGER INDRE HAVN PLAN ID 0587 FORSLAG TIL PLANPROGRAM JoB Arkitekter AS 1

2 PROSJEKTBESKRIVELSE Plannavn DETALJREGULERING I TANANGER INDRE HAVN Arkivsak ID Plan ID 0587 Formål/Hensikt Formålet med planen er å utvikle attraktive boliger med tilhørende funksjoner, samt å videreføre offentlig turvei/promenade langs sjøen. Planavgrensning Planområdet omfatter flere eiendommer, men det er primært Gnr. 3 Bnr. 18 og 371 som skal utvikles. (kaien) Planområdet kan bli innskrenket i løpet av planprosessen. Sammendrag Målsetningen er å utvikle et bærekraftig prosjekt bestående av attraktive boliger, som vil tilføre Tananger et nytt og fremtidsrettet boligtilbud. Prosjektet skal samtidig ha en forankring i stedets identitet, og reflektere dette gjennom form og materialvalg. Kontakten med sjøen er viktig for prosjektet men planen har også som mål å legge til rette for offentlig rekreasjon langs sjøen. Framdriftsplan Varsling av planoppstart og høring av planprogram Januar-Februar 2018 Utarbeidelse av planforslag Februar - september 2018 Høring av planforslag 1. gang - høst 2018 Organisering Planen skal utarbeides av JoB Arkitekter AS ved Tor Tvedten og Tanya Hove på vegne av D. Danielsen AS og Breidablikk Investering AS. 2

3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Mandat Formål med planarbeidet Premisser for planarbeidet Planavgrensing Lovgrunnlaget Planer og utredninger som ligger til grunn for planen Planprosess Organisering Fremdrift (foreløpig) Medvirkning Utredningsbehov i planprosessen / konsekvensutredning Beskrivelse av planområdet Landskap Arealbruk Teknisk- og sosial infrastruktur Bebyggelse Viktige problemstillinger i forhold til miljø og samfunn Biologisk mangfold Landskap Kulturminner og kulturmiljø Fareområder Forurensing Bygningsmiljø og estetikk Teknisk infrastruktur Nærmiljø/Friluftsliv Trafikk Formål Risiko og sårbarhet Alternativsvurdering Oppfølging av planforslaget Metodisk vurdering av konsekvenser og ROS-analyse Kildehenvisning Vedlegg

4 1 Innledning 1.1 Mandat Oppstartsmøte ble avholdt hvor oppstart av planarbeid på visse kriterier ble anbefalt av kommunen. Det har etter dette blitt avhold flere drøftingsmøter og befaringer for diverse avklaringer. Før varsling av planen ble det holdt et dialogmøte møte for berørte parter og naboer til planen for å informere om det forestående arbeidet, samt lytte til innspill. 1.2 Formål med planarbeidet Formålet med planen er å til rette legge for utbygging av boliger med tilhørende fasiliteter, samt å videreføre turvei langs sjøen, som i dag stopper på Gnr3 Bnr714. Målet med planarbeidet er også å bevare og mulig forbedre de kvalitetene som kulturmiljø i Tananger indre havn har i dag. 1.3 Premisser for planarbeidet Gjeldende kommuneplan viser forretning i det aktuelle området, mens overordnet reguleringsplan viser bolig. Kommuneplanen har presedens da denne er nyere. Kommunedelplan for kulturminner vil være en viktig premissgiver i det videre arbeidet. Det ligger 3 SEFRAK registrerte bygninger på eiendommen. Det ene er rehabilitert og skal inngå i planene, mens den øvrige bygningsmassen som er registrert er i dårlig forfatning. Området ligger i hensynssone for bygningsmiljø. Fylkesrådmannen har befart området, og har i skriv datert hvor det blant annet settes fokus på viktigheten av en nøye vurdering av den bevaringsverdige bebyggelsen og verdien av disse i det overordnede kulturmiljøet. Kommunen åpner for privat detaljregulering av området med vilkår om at følgende punkter skal oppfylles i detaljreguleringen: 1. Konsekvenser for avvik fra krav om områdeplan belyses. 2. Felles planlegging for flere eiendommer varsles og vurderes 3. Videreutvikling av havnen med særlig vekt på landskapsbilde, lokal identitet og opplevelse av Tananger Indre havn sikres. Visuell sammenheng av kaifronten bevares eller styrkes. 4. Integrering/bevaring av kulturminner i ny bebyggelse (eventuelt volum eller fasadebevaring) sikres 5. Kombinert bolig/forretningsformål i Alternativ 1 skal utredes. 6. Utredning av muligheter for felles parkeringsløsning med hotellet og eventuelt boligeiendommer og turgående utarbeides. 7. Antall boliger, utnyttelsesgrad, volum, høyder, utforming og materialbruk skal avsettes med hensyn til omkringliggende bebyggelsesstruktur. Kvalitet og sammenheng i kulturmiljøet skal bevares eller styrkes. 8. Planen skal bidra til gode offentlige oppholdsarealer med høy kvalitet langs sjøen og til videreføring av turveg mellom vest og øst. 9. Det må også påregnes at det i reguleringsprosessen kommer rekkefølgekrav knyttet til igangsetting av utbygging 4

5 1.4 Planavgrensing Foreløpig planavgrensing, som muligens kan innskrenkes senere i prosessen. Plangrensen er foreslått av kommunen som har tatt utgangspunkt i grensen for hensynssonen i nord, eiendomsgrensen til Danielsen i øst, Hummeren hotell er tatt med i vest. I sjøen skal plangrense innskrenkes i planprosessen til avgrensning som vil være nødvendig for gjennomføring av planen. 1.5 Lovgrunnlaget <Lov om vern mot forurensing og om avfall av 13. mars 1981.> <Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) 19.juni 2009> <Lov om friluftslivet av 28. juni 1957.> <Lov om kulturminner av 10. juni 2005.> <RPR barn og unge i planleggingen> <RPR areal og transport i planleggingen> <RPR Universell utforming> 1.6 Planer og utredninger som ligger til grunn for planen Regionale planer Kommuneplanens arealdel for Sola kommune kommune. Pågående kommuneldelplan for kulturminner Gjeldende reguleringsplaner Diverse rapporter og utredninger etc. Universell utforming veileder. Kommuneplanens stiller krav om områdeplan før evt. fortetting av områder i Tananger Havn som ligger innenfor hensynssone H570. Områdeplan foreligger ikke ennå men har vært prioritert i kommuneplanstrategien i en årrekke. Kommunen har 5

6 derfor tilrådet oppstart om igangsetting av planarbeid med forutsetninger beskrevet i pkt Planprosess 2.1 Organisering Detaljreguleringen utføres av JoB Arkitekter AS på vegne av utbygger Breidablikk Investering og grunneier D. Danielsen AS 2.2 Fremdrift (foreløpig) Varsel om oppstart og planprogram - Januar 2018 Merknadsfrist for oppstart og planprogram - februar 2018 Politisk fastsettelse av planprogram - mai 2018 Utarbeidelse av planforslag med konsekvensutredning Første gangs behandling - høst 2018 Høringsperiode - høst/vinter 2018 Andre gangs behandling - vinter/vår Medvirkning Det er avholdt dialogmøte med berørte i forkant av varsling av planoppstart på Hummeren Hotel hvor det ble informert om det forestående arbeidet, og var anledning til å stille spørsmål. Planoppstart ble varslet på vanlig måte, med brev til berørte og offentlige instanser, annonse i avis samt på kommunen sine nettsider. Medvirkning vil være viktig del av hele prosessen. Medvirkningsprosessen skal gjennomføres i forbindelse med utforming av planskissen, etter at planprogrammet er fastsatt og før innlevering til 1. gangs behandling. Medvirkning vil bestå av møter med kommunale etater, kulturavdeling fra fylkeskommune, og berørte naboer og forretninger. I møtene skal foreløpige forslag til tiltak presenteres, og det skal være anledning for å komme med innspill som kan tas hensyn til i det videre arbeidet. 6

7 2.4 Utredningsbehov i planprosessen / konsekvensutredning Utredningskrav i planen er vurdert etter pbl 4-1 og 4-2 andre ledd. Planen er vurdert etter Forskrift om konsekvensutredning 10. Planen kan komme i konflikt med eller kan ha vesentlig virkninger for verdifulle kulturminner og kulturmiljøer i Tananger indre havn. Planen vurderes omfattet av krav om konsekvensutredning. Tema som skal utredes er: Landskapsbilde Kulturminnemiljø Nærmiljø og friluftsliv 3 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger sentralt ved sjøen i Tananger indre havn. Foreløpig plangrense omfatter foruten kaiområdene med Hummeren hotell og diverse lagerbygg noen eneboliger som ligger på høyden i nord. Boliger og hotell vil forbli som de er i ny plan. Området som skal utvikles er kaiområde øst for parkeringsplassen til hummeren. Området er relativt flatt og er bebygget med eldre «sjøhus» lagerbygg. Noen av disse er SEFRAK registrert, men fremstår i dårlig forfatning. Den gamle landhandelen til D. Danielsen er også SEFRAK registrert. Dette bygget er rehabilitert og inngår som en del av fremtidig prosjekt. Kaiens beskaffenhet er uviss, og må mest sannsynlig rives, forsterkes og heves for å kunne utvikles på forsvarlig vis. Danielsen eier også tre eiendommer langs Moringveien, Gnr 3 Bnr 616 og 617. Disse eiendommene vil bli vurdert i planprosessen med tanke på supplerende kvaliteter tilknyttet bebyggelsen på kaien, eventuelt som selvstendig prosjekt. Hummeren hotell har bedt om at det gjøres et mulighets studie i forhold til utvikling av sin parkeringsplass. 3.1 Landskap Terrenget stiger mot nord fra Havnevegen. Kaiområdet er relativt flatt. Det er ingen vegetasjon i området utover private hager. 7

8 3.2 Arealbruk Arealet okkuperes i dag av boliger, hotell og lagerbygninger. Selve kaiområdet som skal utvikles består av eldre lagerbygninger i dårlig forfatning. 3.3 Teknisk- og sosial infrastruktur Adkomst til området er fra Tananger Ring via Havnevegen. Denne oppfattes som smal, men holder 5m bredde som er kravet til kommunal adkomstveg i tråd med Vegnorm for Sør-Rogaland. Vegvesenets håndbok N100 sier 4m pluss 0,5m skulder for adkomstvei til mer enn 80 boliger. i blindvei. Tananger ring regnes som høyverdig kollektivtrase med gode og hyppige bussforbindelser. Storevarden Skole ligger nærmest, ca 600m fra planområdet, mens Haga skole og Tananger Ungdomsskole ligger ca 1400m fra området. Tananger ring har sykkel- gangvei på begge sider av veien. Tananger sentrum (Skibmannsveien) ligger ca 600m fra planområdet hvor det finnes et utvalg av butikker, serveringssteder og andre servicefunksjoner. For øvrig gir et godt kollektiv tilbud lett adgang til Stavanger, Sandnes og Sola sentrum med et godt og variert handel og kulturtilbud. Sola kommune har god forbindelse til resten av verden gjennom Stavanger Lufthavn Sola og utenriks ferjeterminal (Fjordline) 3.4 Bebyggelse Eksisterende bebyggelse i byggeområdet består lager / boligbygg. Noen av disse er registrert i SEFRAK registeret, men bortsett fra Forretning/Boligbygg som er nylig restaurert fremstår bebyggelsen i meget dårlig forfatning. Planområdet ligger innenfor et bevaringsverdig bygningsmiljø med høy lokal og regional verdi. Registrerte Sefrak bygg har en verdi i en større sammenheng / bylandskap. Foto: JoB Arkitekter AS 4 Viktige problemstillinger i forhold til miljø og samfunn Den kanskje viktigste problemstillingen i planarbeidet vil være å se på mulighetene for fortetting, og samtidig «bevare» Tananger indre havn sin identitet i et bærekraftig prosjekt 8

9 med moderne arkitektonisk språk. Det er et mål å forbedre offentlig tilgjengelighet til sjøen og videreføre turveien som ligger inne i overordnede planer. 4.1 Biologisk mangfold Det er registrert en del fuglearter av forvaltningsinteresse, men planlagt tiltak ansees ikke å være av betydning for dette. 4.2 Landskap Landskapsbilde er utredningstema i konsekvensutredningen. Dette basert på at tiltaket kan komme i konflikt med opplevelsen av landskapet. Med landskap menes her et område slik folk oppfatter det og som har fått sitt særpreg gjennom naturlig og/eller menneskelig påvirkning, jf. Den europeiske landskapskonvensjonen. Temaet tar for seg hvordan landskapet oppleves sett fra omgivelsene. Virkningen av nye bygninger visualiseres. Fjern og nærvirkning skal vurderes, samt sol og utsiktsforhold for naboer visualiseres gjennom 3D modellering. 4.3 Kulturminner og kulturmiljø Kulturminner og kulturmiljø er utredningstema i konsekvensutredningen basert på at tiltaket kan komme i konflikt med kulturminnemiljøet i området. Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til. Kulturmiljø er definert som områder hvor kulturminner inngår som en større helhet eller sammenheng, jf. Lov om kulturminner 2. Planområdet ligger i et område avsatt til bevaring av bygningsmiljø fordi det er flere SEFRAK registrerte bygg i området. Dette vil legge føringer for planen, og det må tilrettelegges for å bevare opplevelsen av Tananger som et kulturhistorisk område. 9

10 Kilde: Miljøstatus.no Kilde: Google.com Det skal utarbeides kulturhistorisk stedsanalyse for Tananger indre havn. Analysen skal beskrive og vurdere konstituerende elementer, kulturmiljøets verneverdi, karakter og sammenheng. Resultatet fra kulturhistorisk stedsanalyse skal være med å legge føringer for det nye tiltaket og for vernetiltak. Verdi for Sefrak - registrerte bygg i planområdet skal utredes også sett i forhold til de samlede gjenværende Sefrakbyggene i indre havn og i hele Sola kommune. Det skal vurderes om tiltaket vil ha konsekvenser for sammenhengen av kulturmiljøet rundt hanven. Utredning av bevaringsmuligheter og muligheter for videre bruk av eksisterende bygg skal foretas før konsekvensutredning gjennomføres. 10

11 Konsekvensutredningen vil ta for seg ulike alternativer til utforming og materialbruk basert på registreringer gjort i området og tilsvarende situasjoner i tilsvarende miljø. 4.4 Fareområder Ingen spesielle fareområder registrert utover flom. (økt havnivå/springflo) Tiltak vil bli plassert i henhold til anbefalte sikkerhetsmarginer når det gjelder høyder for bolig. Utredning av flomsikring med forslag til avbøtende tiltak skal utarbeides før konsekvensutredning gjennomføres. Kilde: Miljøstatus.no 4.5 Forurensing Ingen kjent forurensing, men undersøkelser skal utføres i forhold til tidligere virksomheter. 4.6 Bygningsmiljø og estetikk Gjennom konsekvensutredningen vil tilpasning til landskap og eksisterende kulturmiljø utredes. Pågåpende kommunedelplan for kulturminner vil også være styrende. Det er en målsetning å få til et bærekraftig fremtidsrettet prosjekt med forankring i det eksisterende kulturmiljøets materialbruk og form, men med en moderne tolkning. Dette vil utredes i den videre planprosessen. 4.7 Teknisk infrastruktur Utredes i den videre planprosessen. Det skal utarbeides VA plan for området i forbindelse med planarbeidet. 4.8 Nærmiljø/Friluftsliv Nærmiljø og friluftsliv er utredningstema i konsekvensutredningen. Grøntstruktur, turveier og rekreasjonsområder i området skal kartlegges og vurderes. Tiltakets betydning for nærliggende bebyggelse skal beskrives, både i anleggsperioden og permanent situasjon. Konsekvensutredningen skal inneholde forslag til lekeplasser og spesielt offentlig tilgang til og langs sjøen. 11

12 4.9 Trafikk Det vil bli utarbeidet en trafikkanalyse som skal vurdere kapasitet og trafikksikkerhet i forbindelse med adkomstveien, og parkering. Analysen skal også vurdere en eventuell utvidelse av Hummeren hotell. Konsekvenser av trafikkøkning skal beskrives. Utredning av muligheter for økt trafikkbelastning til/fra området skal foretas før konsekvensutredning gjennomføres. Avbøtende tiltak skal foreslås Formål Arealformål i planområdet skal vurderes i sammenheng med hele kaifronten i Tananger indre havn og også med pågående områdeplan for Tananger sentrum med etterkommende utvikling av Tananger. Arealer langs kaifronten skal kartlegges og vurderes i forhold til attraktivitet, tilgjengelighet, funksjon, utforming og brukbarhet. Tiltakets betydning for kvalitet rund havnen skal beskrives. 5 Risiko og sårbarhet I planprosessen skal det utarbeides ROS analyse, og eventuelle avbøtende tiltak skal omtales i planbeskrivelsen og sikres i planen. Veileder Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (DSB) skal ligge til grunn for Ros- analysen. 6 Alternativs-vurdering Gjennom konsekvensutredningene skal det utredes alternativer som belyser fordeler og ulemper ved bevaring, delvis integrering eller sanering av den Sefrak registrerte bebyggelsen jf. KU-forskriftet. Metode som skal brukes tar utgangspunkt i Håndbok V712, Konsekvensanalyser fra Statens Vegvesen. 0 Alternativet Dagens situasjon. 0-alternativ er kun et utredningsalternativ, ikke et planalternativ. Tiltak alternativ 1 Hele eller deler av eksisterende Sefrak- registrert bebyggelse integreres i prosjektet sammen med ny bebyggelse. Historiske bygningsvolumer og kaistruktur skal gjenopprettes. Kombinert bolig og forretningsformål. Tiltak alternativ 2- Eksisterende bebyggelse på eiendom gnr/bnr 3/71 saneres og erstattes med ny bebyggelse med rent boligformål. Delvis gjenoppretting av historiske bygningsvolumer og kaistruktur kan også være aktuelt i alternativ 2. I alle alternativ skal restaurert Sefrak bygg på eiendom 3/714 bevares og kunne benyttes som rent boligformål, næring, forsamlingslokale eller en kombinasjon av disse. 12

13 7 Oppfølging av planforslaget Bestemmelser skal utarbeides etter mal fra Sola Kommune, rekkefølgekrav skal være avklart. Eventuelle private avtaler med naboer, og utbyggingsavtaler med kommunen avklares i den videre planprosessen. 8 Metodisk vurdering av konsekvenser og ROS-analyse Det skal utarbeides en konsekvensutredning av tiltaket på bakgrunn av fastsatt planprogram. Konsekvensutredningen skal gi en beskrivelse og vurdering av mulige virkninger som planen kan få for miljø og samfunn. Tiltaket skal vurderes i forhold til de valgte temaer, og skal inneholde forslag til tilretteleggelse for tiltaket. Konsekvensutredningen skal basere seg på foreliggende kunnskap. Hvis det mangler informasjon om viktige forhold, skal slik informasjon innhentes. Alle utredninger skal utføres av personer med relevant faglig kompetanse. Metode og konsekvensutredningen vil være: Landskap: Befaring Landskapsvurdering Fotoillustrasjoner og fotomontasjer med tiltak sett fra Melingsholmen og fra sjøen Terrengmodell (digital) 3D illustrasjoner Landskapsanalyse med beskrivelse av karakteristiske trekk Kulturminner og kulturmiljø: Befaring Historisk utvikling av området. Registrering av bygningsmasse Tilstandsrapport for Sefrak-bygg med utredning av utskifting og tilbakeføring av bygningsdeler Fotodokumentasjon og fotomontasjer med tiltaket fra Melingsholmen, fra sjøen og fra Hellevegen, Moringveien eller fra boligeiendommer i nord Stedsanalyse med beskrivelse av konstituerende elementer i kulturmiljøet (for eksempel: struktur, form, volum, utnyttelse, høyder, materialbruk, fargesetting, osv) Friluftsliv: Befaring Utforske behov og muligheter Lokal kunnskap Fotodokumentasjon. 13

14 9 Kildehenvisning Regionalplaner Kommuneplan Diverse møtereferat. Miljøstatus.no Startpakke fra Sola kommune. Tilstandsrapport av Sefrak registrerte bygg. SEFRAK register Lovdata.no 10 Vedlegg Oppsummering av merknader med kommentar. 14