DETALJREGULERING TANANGER INDRE HAVN PLAN ID 0587

Transkript

1 DETALJREGULERING TANANGER INDRE HAVN PLAN ID 0587 FORSLAG TIL PLANPROGRAM JoB Arkitekter AS 1

2 PROSJEKTBESKRIVELSE Plannavn DETALJREGULERING I TANANGER INDRE HAVN Arkivsak ID Plan ID 0587 Formål/Hensikt Formålet med planen er å utvikle attraktive boliger med tilhørende funksjoner, samt å videreføre offentlig turvei/promenade langs sjøen. Planavgrensning Planområdet omfatter flere eiendommer, men det er primært Gnr. 3 Bnr. 18 og 371 som skal utvikles. (kaien) Planområdet kan bli innskrenket i løpet av planprosessen. Sammendrag Målsetningen er å utvikle et bærekraftig prosjekt bestående av attraktive boliger, som vil tilføre Tananger et nytt og fremtidsrettet boligtilbud. Prosjektet skal samtidig ha en forankring i stedets identitet, og reflektere dette gjennom form og materialvalg. Kontakten med sjøen er viktig for prosjektet men planen har også som mål å legge til rette for offentlig rekreasjon langs sjøen. Framdriftsplan Varsling av planoppstart og høring av planprogram Januar Februar 2018 Utarbeidelse av planforslag Februar mai 2018 Høring av planforslag 1. gang høst 2018 Organisering Planen skal utarbeides av JoB Arkitekter AS ved Tor Tvedten og Tanya Hove på vegne av D. Danielsen AS og Breidablikk Investering AS. 2

3 INNHOLDSFORTEGNELSE (Husk å oppdatere! Høyreklikk oppdater felt) 1. Innledning Mandat Formål med planarbeidet Premisser for planarbeidet Planavgrensing Lovgrunnlaget Planer og utredninger som ligger til grunn for planen Planprosess Organisering Fremdrift Medvirkning Utredningsbehov i planprosessen Beskrivelse av planområdet Landskap Arealbruk Teknisk og sosial infrastruktur Bebyggelse Viktige problemstillinger i forhold til miljø og samfunn Biologisk mangfold Landskap Landbruk Kulturminner og kulturmiljø Fareområder Forurensing Bygningsmiljø og estetikk Teknisk infrastruktur Nærmiljø/Bomiljø Risiko og sårbarhet Beskrivelse av planforslaget Alternative planforslag Oppfølging av planforslaget Kildehenvisning Vedlegg

4 1 Innledning 1.1 Mandat Oppstartsmøte ble avholdt hvor oppstart av planarbeid på visse kriterier ble anbefalt av kommunen. Det har etter dette blitt avhold flere drøftingsmøter og befaringer for diverse avklaringer. Før varsling av planen ble det holdt et dialogmøte møte for berørte parter og naboer til planen for å informere om det forestående arbeidet, samt lytte til innspill. 1.2 Formål med planarbeidet Formålet med planen er å til rette legge for utbygging av boliger med tilhørende fasiliteter, samt å videreføre turvei langs sjøen, som i dag stopper på Gnr3 Bnr Premisser for planarbeidet Gjeldende kommuneplan viser forretning i det aktuelle området, mens overordnet reguleringsplan viser bolig. Kommuneplanen har presedens da denne er nyere. Kommunedelplan for kulturminner vil være en viktig premissgiver i det videre arbeidet. Det ligger 3 SEFRAK registrerte bygninger på eiendommen. Det ene er rehabilitert og skal inngå i planene, mens den øvrige bygningsmassen som er registrert er i så dårlig forfatning at tilstandsrapport anbefaler sanering av disse. Området ligger i hensynssone for bygningsmiljø. Fylkesrådmannen befart området, og har i skriv datert hvor det blant annet settes fokus på viktigheten av en nøye vurdering av den bevaringsverdige bebyggelsen og verdien av disse i det overordnede kulturmiljøet. Kommunens vilkår for oppstart jfr. oppstartsmøte er: 1. Felles planlegging for flere eiendommer 2. Videreutvikling av havnen med særlig vekt på landskapsbilde, lokal identitet og opplevelse av Tananger Indre havn. 3. Integrering/bevaring av kulturminner i ny bebyggelse (eventuelt volum eller fasadebevaring) 4. Vurdering av forretningsformål 5. Utredning av muligheter for felles parkeringsløsning med hotellet og eventuelt boligeiendommer og turgående. 6. Antall boliger og volum skal avsettes med hensyn til omkringliggende bebyggelsesstruktur. 7. Planen skal bidra til gode offentlige oppholdsarealer med høy kvalitet langs sjøen og til videreføring av turveg mellom vest og øst. 8. Det må også påregnes at det i reguleringsprosessen kommer rekkefølgekrav knyttet til igangsetting av utbygging. Kravene vil være tilpasset størrelsen på tiltaket. 1.4 Planavgrensing Foreløpig planavgrensing, som muligens kan innskrenkes senere i prosessen. 4

5 1.5 Lovgrunnlaget <Lov om vern mot forurensing og om avfall av 13. mars 1981.> <Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) 19.juni 2009> <Lov om friluftslivet av 28. juni 1957.> <Lov om kulturminner av 10. juni 2005.> <RPR barn og unge i planleggingen> <RPR areal og transport i planleggingen> <RPR Universell utforming> 1.6 Planer og utredninger som ligger til grunn for planen Regionale planer Kommuneplanens arealdel for Sola kommune kommune. Kommuneldelplan for kulturminner (til behandling ) Gjeldende reguleringsplaner Diverse rapporter og utredninger etc. Universell utforming veileder. 5

6 2 Planprosess 2.1 Organisering Detaljreguleringen utføres av JoB Arkitekter AS på vegne av utbygger Breidablikk Investering og grunneier D. Danielsen AS 2.2 Fremdrift (foreløpig) Varsel om oppstart og planprogram Januar 2018 Merknadsfrist for oppstart og planprogram februar 2018 Politisk fastsettelse av planprogram mars 2018 Utarbeidelse av planforslag med konsekvensutredning Februar mai 2018 Første gangs behandling August 2018 Høringsperiode September/Oktober 2018 Andre gangs behandling November 2018 Vedtak av planforslag Desember 2018/Januar Medvirkning Det er avholdt dialogmøte med berørte i forkant av varsling av planoppstart på Hummeren Hotel hvor det ble informert om det forestående arbeidet, og var anledning til å stille spørsmål. Planoppstart vil blir varslet på vanlig måte, med brev til berørte og offentlige instanser, annonse i avis samt på kommunen sine nettsider. 2.4 Utredningsbehov i planprosessen / konsekvensutredning Utredningskrav i planen er vurdert etter pbl 4 1 og 4 2 andre ledd. Planen er vurdert etter Forskrift om konsekvensutredning 10. Planen kan komme i konflikt med eller kan ha vesentlig virkninger for verdifulle kulturminner og kulturmiljøer i Tananger indre havn. Planen vurderes omfattet av krav om konsekvensutredning. Tema som skal utredes er: 6

7 Landskapsbilde Kulturminnemiljø Nærmiljø og friluftsliv. 3 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger sentralt ved sjøen i Tananger indre havn. Foreløpig plangrense omfatter foruten kaiområdene med Hummeren hotell og diverse lagerbygg noen eneboliger som ligger på høyden i nord. Boliger og hotell vil forbli som de er i ny plan. Området som skal utvikles er kaiområde øst for parkeringsplassen til hummeren. Området er relativt flatt og er bebygget med eldre «sjøhus» lagerbygg. Noen av disse er SEFRAK registrert, men fremstår i så dårlig forfatning at de anbefales sanert. Den gamle landhandelen til D. Danielsen er også SEFRAK registrert. Dette bygget er rehabilitert og inngår som en del av fremtidig prosjekt. Kaiens beskaffenhet er uviss, og må mest sannsynlig rives, forsterkes og heves for å kunne utvikles på forsvarlig vis. 3.1 Landskap Terrenget stiger mot nord fra Havnevegen. Kaiområdet er relativt flatt. Det er ingen vegetasjon i området utover private hager. 3.2 Arealbruk Arealet okkuperes i dag av boliger, hotell og lagerbygninger. Selve kaiområdet som skal utvikles består av eldre lagerbygninger i dårlig forfatning. 3.3 Teknisk og sosial infrastruktur Adkomst til området er fra Tananger Ring via Havnevegen. Denne oppfattes som smal, men holder 5m bredde som er kravet til kommunal adkomstveg i tråd med Vegnorm for Sør Rogaland. Vegvesenets håndbok N100 sier 4m pluss 0,5m skulder for adkomstvei til mer enn 80 boliger. i blindvei. Tananger ring regnes som høyverdig kollektivtrase med gode og hyppige bussforbindelser. Storevarden Skole ligger nærmest, ca 600m fra planområdet, mens Haga skole og Tananger Ungdomsskole ligger ca 1400m fra området. Tananger ring har 7

8 sykkel gangvei på begge sider av veien. Tananger sentrum (Skibmannsveien) ligger ca 600m fra planområdet hvor det finnes et utvalg av butikker, serveringssteder og andre servicefunksjoner. For øvrig gir et godt kollektiv tilbud lett adgang til Stavanger, Sandnes og Sola sentrum med et godt og variert handel og kulturtilbud. Sola kommune har god forbindelse til resten av verden gjennom Stavanger Lufthavn Sola og utenriks ferjeterminal (Fjordline) 3.4 Bebyggelse Eksisterende bebyggelse i byggeområdet består lager / boligbygg. Noen av disse er registrert i SEFRAK registeret, men bortsett fra Forretning/Boligbygg som er nylig restaurert fremstår bebyggelsen i meget dårlig forfatning. Planområdet ligger innenfor et bevaringsverdig bygningsmiljø med høy lokal og regional verdi. Registrerte Sefrak bygg har en verdi i en større sammenheng / bylandskap. Foto: JoB Arkitekter AS 4 Viktige problemstillinger i forhold til miljø og samfunn Den kanskje viktigste problemstillingen i planarbeidet vil være å se på mulighetene for fortetting, og samtidig «bevare» Tananger indre havn sin identitet i et bærekraftig prosjekt med moderne arkitektonisk språk. Det er et mål å forbedre offentlig tilgjengelighet til sjøen og videreføre turveien som ligger inne i overordnede planer. 4.1 Biologisk mangfold Det er registrert en del fuglearter av forvaltningsinteresse, men planlagt tiltak ansees ikke å være av betydning for dette. 8

9 4.2 Landskap Landskapsbilde er utredningstema i konsekvensutredningen. Dette basert på at tiltaket kan komme i konflikt med opplevelsen av landskapet. Med landskap menes her et område slik folk oppfatter det og som har fått sitt særpreg gjennom naturlig og/eller menneskelig påvirkning, jf. Den europeiske landskapskonvensjonen. Temaet tar for seg hvordan landskapet oppleves sett fra omgivelsene. Virkningen av nye bygninger visualiseres. Fjern og nærvirkning skal vurderes, samt sol og utsiktsforhold for naboer visualiseres gjennom 3D modellering. 4.3 Landbruk Det er ikke landbruk i området. 4.4 Kulturminner og kulturmiljø Kulturminne miljø er utredningstema i konsekvensutredningen basert på at tiltaket kan komme i konflikt med kulturminnemiljøet i området. Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til. Kulturmiljø er definert som områder hvor kulturminner inngår som en større helhet eller sammenheng, jf. Lov om kulturminner 2. Planområdet ligger i et område avsatt til bevaring av bygningsmiljø fordi det er flere SEFRAK registrerte bygg i området. Dette vil legge føringer for planen, og det må tilrettelegges for å bevare opplevelsen av Tananger som et kulturhistorisk område. 9

10 Kilde: Miljøstatus.no Kilde: Google.com Konsekvensutredningen vil ta for seg ulike alternativer til utforming og materialbruk basert på registreringer gjort i området og tilsvarende situasjoner i tilsvarende miljø. 4.5 Fareområder Ingen spesielle fareområder registrert utover flom. (økt havnivå/springflo) Tiltak vil bli plassert i henhold til anbefalte sikkerhetsmarginer når det gjelder høyder for bolig. 10

11 Kilde: Miljøstatus.no 4.6 Forurensing Ingen kjent forurensing, men undersøkelser bør utføres i forhold til tidligere virksomheter. 4.7 Bygningsmiljø og estetikk Gjennom konsekvensutredningen vil tilpasning til landskap og eksisterende kulturmiljø utredes. Nylig vedtatt kommunedelplan for kulturminner vil også være styrende. Det er en målsetning å få til et bærekraftig fremtidsrettet prosjekt med forankring i det eksisterende kulturmiljøets materialbruk og form, men med en moderne tolkning. Dette vil utredes i den videre planprosessen. 4.8 Teknisk infrastruktur Utredes i den videre planprosessen. Det skal utarbeides VA plan for området i forbindelse med planarbeidet. 4.9 Nærmiljø/Friluftsliv Nærmiljø og friluftsliv er utredningstema i konsekvensutredningen. Grøntstruktur, turveier og rekreasjonsområder i området skal kartlegges og vurderes. Tiltakets betydning for nærliggende bebyggelse skal beskrives, både i anleggsperioden og permanent situasjon. Konsekvensutredningen skal inneholde forslag til lekeplasser og spesielt offentlig tilgang til og langs sjøen. 5 Risiko og sårbarhet I planprosessen skal det gjennomgås sjekkliste ROS analyse, og eventuelle avbøtende tiltak skal omtales i planbeskrivelsen. 6 Beskrivelse av planforslaget Planbeskrivelse skal utarbeides etter mal fra Sola kommune. Tiltak skal illustreres tydelig i forhold til omgivelsene. 7 Alternativsvurdering Gjennom konsekvensutredningene skal det utredes alternativer som belyser fordeler og ulemper ved bevaring, delvis integrering eller sanering av den sefrak registrerte bebyggelsen 11

12 jf KU forskriften. Metode som skal brukes tar utgangspunkt i Håndbok V712, Konsekvensanalyser fra Statens Vegvesen. 0 Alternativet innebærer at området bevares som i dag uten riving av eksisterende bebyggelse eller bygging av ny bebyggelse. Tiltak alternativ 1 innebærer at hele eller deler av eksisterende Sefrak registrert bebyggelse integreres i prosjektet sammen med ny bebyggelse. Kombinert bolig og forretningsformål. Tiltak alternativ 2 innebærer at eksisterende Sefrak registrert bebyggelse på eiendom gnr/bnr 3/71 saneres og erstattes med ny bebyggelse med rent boligformål. I alle alternativ skal restaurert sefrak bygg på eiendom 3/714 bevares og kunne benyttes som rent boligformål, næring, forsamlingslokale eller en kombinasjon av disse. 8 Oppfølging av planforslaget Bestemmelser skal utarbeides etter mal fra Sola Kommune, rekkefølgekrav skal være avklart. Eventuelle private avtaler med naboer, og utbyggingsavtaler med kommunen avklares i den videre planprosessen. 9 Metodisk vurdering av konsekvenser og ROS analyse Det skal utarbeides en konsekvensutredning av tiltaket på bakgrunn av fastsatt planprogram. Konsekvensutredningen skal gi en beskrivelse og vurdering av mulige virkninger som planen kan få for miljø og samfunn. Tiltaket skal vurderes i forhold til de valgte temaer, og skal inneholde forslag til tilretteleggelse for tiltaket. Konsekvensutredningen skal så langt som mulig basere seg på foreliggende kunnskap. Metode og konsekvensutredningen vil være: Landskap: Befaring Landskapsvurdering Fotoillustrasjoner Terrengmodell (digital) 3D illustrasjoner Kulturminner og kulturmiljø: Befaring Historisk utvikling av området. Registrering av bygningsmasse Tilstandsrapport for Sefrak-bygg med utredning av utskifting og tilbakeføring av bygningsdeler Fotodokumentasjon 12

13 Friluftsliv: Befaring Utforske behov og muligheter Lokal kunnskap Fotodokumentasjon. 10 Kildehenvisning Regionalplaner Kommuneplan Diverse møtereferat. Miljøstatus.no Startpakke fra Sola kommune. Tilstandsrapport av Sefrak registrerte bygg. SEFRAK register Lovdata.no 11 Vedlegg Ingen vedlegg 13