Hva koster bygget - Kostnadsberegning og byggøkonomi

Transkript

1 Hva koster bygget - Kostnadsberegning og byggøkonomi Kurs NAL Program Program 1

2 0 - Program Program Velkommen v/ Fagavdelingen NAL Introduksjon til temaet v/ Per Rygh, konkurranseleder i NAL Hva er Byggøkonomi? v/ Olle Rudén, Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder v/ Jostein Solberg, Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer v/ Olle Rudén, 0 - Program Program Hvor ligger kostnadene? Hva er de tyngste kostnadsbærere? v/ Jostein Solberg, Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? v/ / Olle Rudén, Lunsj 2

3 0 - Program Program Livsløpskostnader i byggeposjekter v/ Jostein Solberg, Hvorfor stiger byggekostnadene? v/ / Olle Rudén, Pause 0 - Program Program Ulike metoder og verktøy for kostnadsberegning v/ Jostein Solberg, Om bruk av Norsk Prisbok Innføring og introduksjon til praktisk øvelse v/ Jostein Solberg, Praktisk øvelse i bruk av Norsk Prisbok 2013 Gruppeoppgave Oppsummering av dagen 3

4 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 1 - Hva er Byggøkonomi? Hva er byggøkonomi? 4

5 1 - Hva er Byggøkonomi? Hva er Byggøkonomi? etablert i ansatte Kalkyler Beskrivelser FoU heleid av de ansatte ca. 500 prosjekter pr. år (ca. 350 kalkyler) kunder byggherrer entreprenører prosjektledere arkitekter edb-utvikling ISY Calcus og Norsk Prisbok regnemodeller (tilpasset prosjekt) kostnad og prisindekser eksklusivt for prosjekt eller kunde standardiseringsarbeid Standard Norge SSB og Eurostat internasjonale byggekostnader Faithful+ Gould europeisk samarbeid RLB, Bygganalys og Theobald & Gardiner 5

6 1 - Hva er Byggøkonomi? Byggøkonomi Området/fagfeltet omfatter alt fra kalkyler og estimater, anbudsgrunnlag\beskrivelser, analyser og evalueringer, livssyklusvurderinger samt entreprise- og kontraktsstrategi. 1 - Hva er Byggøkonomi? Eksempel på Byggøkonomi Tidligfasevurderinger av et eller flere prosjektkonsepter Investeringskostnaden for deler av, - eller hele prosjekter Lønnsomhetsvurderinger, dvs. å finne balansen mellom de samlede investeringer og fremtidige inntekter Usikkerhets- og mulighetsanalyser Prosjektstyring der aktiv kostnadskontroll er en sentral del i form av kostnadsstyrt prosjektering og/eller kostnadsstyrt prosjektutvikling 6

7 1 - Hva er Byggøkonomi? Flere eksempel på Byggøkonomi Utarbeidelse av anbudsgrunnlag, det vil si beskrivelser av alle kategorier Beskrivende mengdeberegning Funksjonsbeskrivelser - Hybrider Valg av kontraheringstyper med tilhørende vurdering av kostnadskonsekvenser for dette FDVU kostnader Livssykluskostnader LCC eller Årskostnad Miljøkostnader CO2 kalkyler / Tilstandsanalyser Verdivurderinger Inngangsverdier - Tomtevurderinger 1 - Hva er Byggøkonomi? Prosjektfaser Mange ulike navn, begreper og inndelinger. Idefase, forstudie, konseptfase, programfase, definisjonsfase, skissefase, utviklingsfase, forprosjektfase, anbudsfase, anskaffelsesfase, byggefase, driftsfase, reklamasjonsfase, evalueringsfase 7

8 1 - Hva er Byggøkonomi? Prosjektfaser Statsbygg sin "Forenklede prosjektmodell. Kilde: Hva er Byggøkonomi? Prosjektfaser Viktig å ha et bevist forhold til prosjektfaser og fremdrift fra prosjektoppstart. Ryddig faseinndeling og klare milepeler! Mindre viktig hva prosjektfasene kalles... 8

9 1 - Hva er Byggøkonomi? Påvirkningsmulighet Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 9

10 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Arealer Kroner per kvadratmeter? Arealbehov? Leieinntekter? Salgsinntekter? Brutto, netto, BYA, P-rom, S-rom, BTA, NTA, BRA, KOA, OBD, FUA, KA, TEA, måleverdighet, lyst, mørkt, fellesarealer, utleiearealer Hva er en kvadratmeter? 10

11 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder BTA Bruttoareal Målt utside yttervegg BRA Bruksareal Målt innside yttervegg Arealer NS3940 NTA Nettoareal Målt innside yttervegg, og trukket fra innervegger. BYA Bebygd areal Byggets "fotavtrykk" Dette er kortversjonen, se NS3940 for detaljer 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Bygningstyper Norsk standard NS 3457 definerer ulike bygnignstyper. Nyttig for sammenligning og erfaringstall Brukes aktivt i Norsk Prisbok og ISY Calcus Boligbygning, industri- og lagerbygning, kontor- og forretningsbygning, samferdsels- og kommunikasjonsbygning, Hotell- og restaurantbygning, kultur- og forskningsbygning, helsebygning, fengselsbygning, beredskapsbygning, flerfunksjonsbygning. 11

12 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Bygningstyper utdrag fra NS Boligbygning 2 Industri- og lagerbygning 3 Kontor- og forretningsbygning 4 Samferdsels- og kommunikasjonsbygning 5 Hotell- og restaurantbygning 6 Kultur- og forskningsbygning 7 Helsebygning 8 Fengselsbygning, beredskapsbygning, 9 (ledig) 11 Enebolig 12 Tomannsbolig 13 Rekkehus og kjedehus 14 Andre småhus 15 Boligblokk 16 Fritidsbolig 17 Koie, seterhus 18 Boliggarasje og uthus 19 Annen boligbygning 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder NS3451 Bygningsdelstabellen Ryddige grensesnitt i bygget. Brukes sammen med fagtabellen i NS3450 eller NS

13 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Kostnadsklasifikasjon NS3453 "Tillegg" til bygningsdelstabellen Inneholder felleskostnader Rigg og drift Hjelpearbeider Generelle kostnader Byggherrekostnader Prosjektering Spesielle kostnader Mva Tomt Finanskostnader Løst inventar 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Kostnadsklasifikasjon 13

14 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder NS3420 Beskrivelsessystem bygg og anlegg Krav til materialer og utførelse Kodede postgrunnlag 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder NS

15 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder NS fagtabell 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder 15

16 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Livssykluskostnader - LCC Livssykluskostnader LCC eget tema etter lunsj 16

17 2 - Grunnleggende begreper, definisjoner og standarder Hvordan lære mer? Kjøp de aktuelle standardene Kurs i standardene hos Standard Norge Kurs i verktøy Temakurs for eksempel LCC Følg med på internett og fagtidsskrifter Engasjer deg! Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 17

18 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Avtaler, kontrakter og prosjektets rammer 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Tradisjonelle entrepriseformer Hovedtyper entrepriser Utførelsesentreprise Totalentreprise Hovedforskjellen er ansvar for prosjektering Diverse hybrider 18

19 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Tradisjonelle entrepriseformer Hovedentreprise Generalentreprise Totalentreprise basert på skisseprosjekt basert på forprosjekt basert på detaljprosjekt Byggherrestyre entrepriser OPS 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Avtaler NS 8401 NS 8401 skal brukes i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om prosjekteringsoppdrag innenfor bygg og anlegg, herunder oppfølging av prosjekteringen i bygge- og reklamasjonsfasen. Standarden er basert på et oppdrag etter fast pris. Bruk Byggblankett

20 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Avtaler NS 8402 NS 8402 skal brukes i kontraktsforhold mellom en oppdragsgiver og en arkitekt, rådgivende ingeniør eller annen fagkyndig om rådgivningsoppdrag med tilknytning til bygg og anlegg, Normalt basert på honorar etter medgått tid. Bruk Byggblankett Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Prosjektets rammer Sett prosjektets rammer tidlig Kalkyler og analyser Areal og volumstudier Program og behovsanalyser Målsetninger BREEAM, passivhus, energi, miljø, SHA, rekkefølgebestemmelser, omdømme, pilotprosjekt, BIM 20

21 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Prosjektets rammer Kilde: Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Prosjektets usikkerhet 21

22 3 - Avtaler, kontrakter, og prosjektets rammer Hvordan lære mer? Kjøp de aktuelle standardene Kurs i standardene hos Standard Norge Temakurs for eksempel entreprisejus Følg med på internett og fagtidsskrifter Statsbygg, Jernbaneverket, Statens Vegvesen, Forsvaret Interesser deg! Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 22

23 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? Kostnader Entreprisekostnad ( ca 60-80% av Prosjektkostnad) Prosjektkostnad (inkl / eksl mva)? Tomtekostnad er denne medtatt? Bruttoareal (BTA) eller salgbart bruksareal (70-80% av BTA) Er P-plass inkl i oppgitt pris? Rigg og drift byggetid og tilkomst 23

24 4 Hvor ligger kostnadene? Rigg og drift Konto 1 iht. NS 3453 Rigging (inkluderer nedrigging) Kraner, brakker, anleggsveier, gjerder og sikring Drift Drift av alle punkter fra Rigging, adminstrasjon (Entrepriseadministrasjon) I enkelte entrepriseformer Hjelpearbeider for tekniske fag Hulltaking, branntetting Andre kostnader som legges på rigg FDV-dokumentasjon, BREEAM-kostnader, HMS, 4 Hvor ligger kostnadene? Rigg og drift Påslag for rigg og drift ulike entrepriseformer Hovedentreprise % Generalentreprise % Totalentreprise % Byggherrestyre entrepriser 0 20 % NB påslag, ikke andel av totalen 24

25 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? 25

26 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? 26

27 4 Hvor ligger kostnadene? Brutto-netto Brutto-netto faktor (BNF) Forholdstall mellom bruttoareal og nettoareal BNF=BTA/NTA Alltid under 1,0 Men sambruk av arealer kan gi god økonomi 4 Hvor ligger kostnadene? Nøkkeltall N1 og N2 N1 Yttervegg (YOM+YUM) / Bruttoareal (BTA) N2 = Innervegg (INV) / Bruttoareal (BTA). 27

28 4 Hvor ligger kostnadene? Hva er en enhetspris? Timeverk + material Påslag tid Påslag materialkostnad Kapp og spill Tilkomst Mengde Tariffer Underentreprise Påslag Leverandørprosjektering? 4 Hvor ligger kostnadene? 28

29 4 Hvor ligger kostnadene? 4 Hvor ligger kostnadene? 29

30 4 Hvor ligger kostnadene? Hvor ligger kostnadene? Salgspris tomt eksempler fra Finn.no Boligtomt Oslo 9 millioner, 1000m2 Boligtomt Bømlo, Hordaland, 1000kr, 1000m2 Hus 200m2BTA Tomtebelastning hus kr\m2bta Tomtebelastning hus 5 kr\m2bta 4 Hvor ligger kostnadene? Teknisk infrastruktur Kostnader teknisk infrastruktur (bolig) Drikkevann Avløp Elkraft Tele Vei Sum Hus 200m2BTA Infrastrukturkostnad hus kr\m2BTA 30

31 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Hvordanspille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? 31

32 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Privat byggherre Stor grad av frihet Men vi anbefaler definerte standarder For utførende For prosjekterende Større muligheter for forhandlinger og direkte kontakt med markedet Er det norske markedet lite? Hva kan man få fra Europa? 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Offentlig byggherre Lov om offentlige anskaffelser (LOA) Noe mindre grad av frihet Men LOA gir færre begrensninger enn mange tror Offentlige byggherrer bør gå i front i bruk av standarder For utførende For prosjekterende Er det norske markedet lite? Hva kan man få fra Europa? 32

33 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Attraktivt anbudsgrunnlag Forenkler kommunikasjon Lettlest og entydig Færre konflikter i utførelsesfase Trygger reel konkurranse Reduserer anbydernes kostnader ved å gi pris. Det kan koste flere millioner å regne på de største offentlige anbudene Ikke tro at noen tar risiko gratis Risiko bør plasseres hos den som best kan påvirke den 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Lokal kompetanse Hvem KAN ta prosjektet? Hvem VIL DU skal ta prosjektet? Referanseprosjekter Har noen bygget noe lignende lokalt? 33

34 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Lokal kapasitet Hvilke ressurser finnes lokalt? Hvordan er disse priset sammenlignet med større aktører? Brakkerigg vs lokale håndverkere Også på prosjekteringssiden! Forlenget byggetid for å benytte mindre lokale aktører Bruk av prefabløsninger/seksjoner ved liten lokal kapasitet? 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Byggbare løsninger Er bygget enkelt eller komplisert å bygge? Mange ulike løsninger eller standardløsninger og repetisjon? 34

35 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Valg av entreprise og kontraktsform Ekstra viktig i små markeder Byggherrekompetanse Hvilken grad av oppfølging er du interessert i? I hvilken grad er du kompetent til å følge opp? Kontroll Hvilken innflytelse ønsker du på prosessen og resultatet? Mulighet til å stoppe prosjektet eller redusere kostnader 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Timing Markedsfør prosjektet Informer markedet direkte eller via media i god tid. Gi tilbyderne tid til å regne Ikke send ut anbudet 1.juli og forvent et godt svar 1. august Følg med på andre pågående prosjekter Grunnarbeider i januar? 35

36 5 - Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Eksempel - rådgivere Bygg.no Hvordan spille på lag med markedet og konkurransesituasjonen? Hvordan lære mer? Les gamle konkurransegrunnlag Forstår du dem? Tror du entreprenøren forstår hva det spørres etter. Følg med på internett og fagtidsskrifter SSB, Bygg.no Spør og grav i prosjekt! 36

37 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Livssykluskostnader i byggeprosjekter 37

38 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Hva er livssykluskostnader? Inkluderer Byggekostnader og tomt Kostnader i driftsfasen Avhendigskostnader eller salgsverdi Vi bruker den engelske forkortelsen LCC (life cycle cost) i dagligtalen Figur fra NS3454: Livssykluskostnader i byggeprosjekter Hvorfor LCC? Påbudt i alle offentlige byggeprosjekter i henhold til lov om offentlige anskaffelser Godt verktøy for alternativsvurderinger Godt verktøy for å få oversikt over lønnsomhet i prosjektet (feks. husleieberegning vs lokal markedsleie) Økt sikkerhet i lønnsomhetsberegninger 38

39 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Hvordan LCC? Norsk standard NS3454:2013 anbefales brukt! Terminologi, beregningsmetoder og kontoplan Kan gjøres veldig overordnet (feks difi tidlig-lcc) Egnet for å få en rask oversikt over forventet total LCC Mindre egnet til løsningsvalg, prioriteringer og risikovurderinger Eller detaljert i kalkyleprogram som ISY Calcus Stor synergi mot investeringskalkyle og klimagassregnskap 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Kontoplan LCC Anskaffelses- og Forvaltnings-kostnader Drifts- og vedlikeholdskostnader Utskiftings- og Forsyningskostnader Renholds-kostnader restkostnader utviklings- kostnader 11 Tomt 21 Skatter og avgifter 31 Drift 41 Utskifting 51 Energi 61 Regelmessig renhold 12 Nybygg 13 Hovedombygging 14 Restkostnad 22 Forsikringer 23 Eiendoms ledelse og administrasjon 32 Vedlikehold 33 Reparasjon av skader 42 Utvikling 52 Vann og avløp 53 Renovasjon 62 Periodisk renhold 63 Rengjøringsrelaterte serviceoppgaver Figur fra NS3454:

40 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Kontoplan LCC Service-/støttekostnader til kjernevirksomheten Virksomhetsspesifikke kostnader 1) Verdier og inntekter 71 Vakt og sikkerhet 72 Sentralbord- og resepsjonstjenester 73 Kantine-/cateringtjeneste 74 Møbler og inventar 75 Flytting/rokkering arbeidsplasser 76 Tele og IT-tjenester 77 Post- og budtjeneste 78 Rekvisita- og kopieringstjeneste 79 Administrativ støtte Tomteverdi 92 Restverdi 93 Salgsverdi 94 Leieinntekt ) Post 8 holdes ledig til fri disposisjon for virksomhetsspesifikke kostnader for ulike bransjer/sektorer. Figur fra NS3454: Livssykluskostnader i byggeprosjekter Kort om begreper Kostnad kt Kostnaden i kroner ikke justert for rente Figur fra NS3454:

41 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Nåverdi, NVt Kort om begreper Fremtidig kostnad regnet tilbake til dagens pengeverdi Avhenger av rentesats Figur fra NS3454: Livssykluskostnader i byggeprosjekter Kort om begreper Årskostnad, ÅK Nåverdien fordel ut over analyseperioden Figur fra NS3454:

42 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Kalkulasjonsrente Kort om begreper Hvordan vil prisutviklingen være? Valg av kalkulasjonsrente bidrar til å avgjøre hvordan kostnader nært i tid, og kostnader lengre frem i tid vektes Består av langsiktig sikker rente + usikkerhetsavsetning I dag % i offentlige prosjekter med moderat risiko Noe høyere i private prosjekter 42

43 Prislinje med LCC-data 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Prislinje LCC 43

44 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Eksempel 6 Livssykluskostnader i byggeprosjekter Hvordan lære mer? NS3454:2013 Norsk Prisbok 2014 Kursopplegg fra Difi ( Felles kravspesifikasjon Oslo Kommune - Miljø og livssykluskostnader ( LCC forum ( 44

45 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvorfor stiger byggekostnadene? 45

46 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hva påvirker pris Pris på et bygg påvirkes av flere faktorer. Hva som er styrende for pris kan variere for ulike bygningstyper. For enkelte kategorier bygg er det utleiekostnaden som er styrende for byggets kvalitet og pris. For eks. vil et vanlig forretningsbygg ikke bli bygget hvis utleieprisen blir høyere enn f.eks.2.300,- kr/m2. Slike forutsetninger påvirker valg av konstruksjoner, materialer etc., men kan også i perioder påvirke fortjenestemarginer, og som følge av det; pris. «En tar den betaling som kunden kan tåle» Annet er økt produksjon av andre bygningstyper, for eksempel boliger. 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Markedet hetes opp Når det er mye å gjøre endres prisen timepriser for fagarbeider øker (lønnsglidning i avtaleperioden og justering av akkorder er svært vanlig i byggebransjen) pris på underleveranser stiger effektiviteten/produktiviteten går vanligvis ned (bransjen har for mange prosjekter i gang samtidig) Bransjen vil i slike tider øke sine påslag. Dette gjøres av tre grunner: ønske om å øke sin fortjeneste sikre seg mot tap som følge av lavere produktivitet underleverandører tar bedre betalt og ikke lar seg presse på pris Resultatet av alle disse forhold er at prisene går opp Erfaringer viser at entreprenørene ikke nødvendigvis øker sin fortjeneste vesentlig i en markedsopphetet situasjon. 46

47 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Markedet svalner Når det er lite å gjøre endres prisen. Markedet svalner ned. Timeprisene for fagarbeidere øker ikke like raskt. Pris på underleveranser synker og effektiviteten/produktiviteten går vanligvis opp (bransjen pleier prosjektene og byggherrer bedre). Entreprenørene vil i slike tider reduserer sine påslag. Dette gjøres primært av en grunn: Ønske om å overleve. Entreprenørene presser i tillegg underleverandører så Man spleiser på lavere marginer. Resultatet av alle disse forhold er at prisene går ned. Erfaringer viser at entreprenørene ikke nødvendigvis minsker sin fortjeneste Vesentlig i en svalere markedssituasjon. Hvor er vi nå? 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvorfor øker prisene? Vi ser på prisutviklingen i perioden 2003 til 2013 for ny enebolig i Oslo. Hva har skjedd med prisnivået, og hva kan årsakene være? SSB byggekostnadsindeks ca 50% 2003 til

48 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvordan forklarer vi prisutviklingen konto Fellekostnader Kostnader for rigg, drift, SHA (HMS) og hjelpearbeider etc. er økt med 197% siden Dette som følge av en generell økning i øvrige kostnader som videre påvirker felleskostnadene. I tillegg etableres det bygg på kostbare tomter, i form av kompliserte grunnforhold/opparbeidelse av tomt, samt fortetting. Dette øker behov for stillas, kraner og utfordrende driftsforhold. Konto 2. Bygning har en stigning på ca. 99 % i perioden. Økningen skyldes primært en generell kostnadsøkning på materialer og ytelser, samt endrede krav til U-verdier (isolasjonsmengder, bedre vinduer, tettere overganger, etc.) og andre myndighetskrav, som for eksempel radonsperre mot grunn. I tillegg til en kostnadsøkning per m2 yttervegg har også energikravene en kostnadskonsekvens i form av mindre salgbart areal, da tykkelsen på bygningsskallet øker. Den typiske kjøper er også blitt mer bevisst på materialvalg, løsninger som er enkle å vedlikeholde og ivaretakelse av fremtidige behov. Dette øker omfanget av spikerslag, innkassinger for vegg hengte toalett og andre tilpasninger. 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvordan forklarer vi prisutviklingen konto 1-7 Forrige figur viser at konto 3. VVS installasjoner har en økning på 367 %. Mellom er kostnaden tilnærmet lik, med en økning på 5 %, mens den fra øker til 133 %. Kostnadsøkningen for sistnevnte periode skyldes først og fremst en forflytning av kostnadene for oppvarming. I er det medtatt elektrisk oppvarming, mens det fra og med 2007 er beregnet vannbåren Varme som følge av nye krav i TEK 07. Fra ser vi den største prisendringen, da dette i tillegg ivaretar krav om balansert ventilasjonsanlegg i TEK 10. Endret oppvarmingsløsning forklarer også utviklingen for elkraft, som har en jevn stigning fra før den øker kraftig i Økningen for både konto 4. Elkraft og konto 5. Tele- og automatisering begrunnes til dels med en generell prisoppgang for materialer og økte timepriser. Dessuten er det økt tetthet på stikk og flere kurser. For hvert data/telepunkt er det nå krav om minimum 3 stikk, i tillegg skal eneboliger ha eget overspenningsvern, samt egne kurser uten overspenningsvern for bruk av medisinske apparater. 48

49 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvordan forklarer vi prisutviklingen konto 1-7 Sett i forhold til andre konti har konto 7. Utendørsarbeider hatt en relativ beskjeden økning på 28 % fra Årsaken til økningen er en generell økning i material- og timepriser: En ser også eksempel på en motsatt effekt, økt produktivitet hos anleggsmaskiner gir lavere enhetstider. Et godt eksempel er økt anvendelse av rototilt. 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Prisutviklingen konto 8 og 9 49

50 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvordan forklarer vi prisutviklingen konto 8 og 9 Konto 8. Generelle kostnader Våre tall viser at generelle kostnader har hatt en jevn stigning fra , med en økning på ca. 50%. I 2013 er kostnadene økt med 120 %. Differansen skyldes økte timepriser for prosjekteringen, i tillegg har timeantall for arkitekt- og VVS-faget økt. Endrede energikrav i form av U-verdi, kuldebroverdier, tetthet, universell utforming, samt tekniske installasjoner (rørføringer, etc.) er eksempel på faktorer som kompliserer prosjekteringen av en enebolig. Endrede myndighetskrav har også ført til økt ansvar og økte kontrollrutiner for de prosjekterende. Dette kan blant annet være dokumentasjon for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV), dokumentasjon av produkter, dokumentasjon av oppfyllelse av krav og KS rutiner for prosjekteringen og oppfølging av disse, og så videre. Konto 8.3 Administrasjon har også økt, særlig de siste årene. Dette som følge av større krav til oppfølging på byggeplass, dokumentasjon av utførelse, samt håndtering av kjøpers tilvalg. Det er også øktfokus på SHA (HMS) og miljø i byggeprosjekter 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvordan forklarer vi prisutviklingen konto 8 og 9 Konto 9. Spesielle kostnader Spesielle kostnader øker proratarisk i forhold til MVA grunnlaget for hvert år, unntaket er 2005 hvor merverdiavgiften var 24 % og ikke dagens 25 %. Tomtekostnaden utgjør den største kostnadsveksten for konto 9, og er også den største kostnadsbæreren for en enebolig som helhet. Dette skyldes blant annet tomtemangel i pressområder som følge av sterk sentralisering, mange vil bo i byen, samt større kjøpekraft i befolkningen viljen er større til å betale mer for ønsket tomt. Som boligprisen generelt, er tomtens beliggenhet svært avgjørende for prisen. Vi har benyttet gjennomsnittpriser for tomter i Oslo Kommune i 2013 og deretter gjort vurderinger for foregående år. 50

51 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Prisutvikling på detaljnivå Figuren viser at prisutviklingen for prislinjene 13 mm gipsplate og plasstøpt normalbetong er tilnærmet lik som SSBs byggekostnadsindeks. Denne indeksen tar imidlertid ikke hensyn til skiftende krav og endrede utførelsesmetoder. Nye lydkrav og krav til funksjonalitet kan for eksempel endre mengden gips eller kryssfiner/osb plater i en enebolig. Samtidig kan etablering av eneboliger på stadig vanskeligere tomter, medføre mer bruk av betong som følge av konstruktive krav. Dette er eksempel på elementer som kan gi kraftige utslag på totalprisen. 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Tips For prosjekter i kalkylefase Ikke benytt SSB sin byggekostnadsindeks uten justering for teknologiendringer og regelendringer mv. Egnet i prosjekter som er kontrahert byggherre å benytte SSB sin byggekostnadsindeks 51

52 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Viktige faktorer TEK (og PBL) Andre lover og forskrifter Lokale myndigheskrav Rekkefølgebestemmelser Infrastruktur Detaljkrav utforming Brukerkrav Funksjon kvalitet Felleskostnader på byggeplass Økte dokumentasjonkrav HMS\SHA Teknologiutvikling Produksjon Prosjektering Utredninger Generell prisstigning Valuta, renter, finans Fortjeneste og marginer 7 Hvorfor stiger byggekostnadene? Hvordan lære mer? Følg med på teknologiendring og forskriftskrav Følg med på makroøkonomi Følg med på internett og fagtidsskrifter SSB, Bygg.no Spør og grav i prosjekt! 52

53 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Metoder og verktøy for kostnadsberegning 53

54 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Metoder og verktøy Uavhengig av metode er ikke kostnadsberegning eksakt vitenskap En kalkyle gir deg ikke et eksakt svar på forventet kostnad, men en sannsynlig kostnad og en formening om usikkerhet Kalkyler er ferskvare Må holdes ajour med prosjekteringen, fortrinnsvis parallelt med prosjekteringen for øvrig 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Arealpris Top down Estimering "ovenfra og ned" Bygningstype Areal Overordnet justering Verktøy Arealoppstilling, erfaringsdatabase (Norsk Prisbok), regneark m2 BRA, m2bta, kjeller? mva? tomtekostnad, inventar? entreprisekostnad, prosjektkostnad eller huskostnad? 54

55 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Arealpris Top down Fordeler Raskt Egnet til svært tidlig fase Kan brukes til sammenligning mot referanseprosjekter Ulemper Kan være svært upresist Krever betydelig erfaring for å vurdere treffsikkerheten 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Ressurskalkyle Bottom up /postkalkyle Bygget "brytes ned" Materialpriser og enhetstider, på alle kjente komponenter Verktøy Ressurskalkyleprogram (feks. ISY ByggOffice, Holte eller MAP), beskrivelse av prosjektet (NS3420- beskrivelse), ressursdatabase (timeverk og materialpriser) NS3420, NS3450, enhetstider, materialforbruk, kapp og spill, påslag 55

56 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Ressurskalkyle Bottom up /postkalkyle Fordeler Presist Gir styringsmulighet Produksjonsplanlegging mens man kalkulerer Ulemper Svært tidkrevende Svært kompetansekrevende Lett å glemme noe 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Elementkalkyle og malprosjekt - "Calcusmetoden" Malprosjekt Feks. Barnehage 1 etasje, passivhus Element Komplett konstruksjon, som en innervegg. Består av prislinjer Prislinje NS3420-nivå Feks. stender eller isolasjon Pris, Co2-eq og levetid 56

57 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Elementkalkyle og malprosjekt - "Calcusmetoden" Verktøy Tegningsmateriale tilpasset aktuell fase (ev. BIM). Funksjonsbeskrivelse tilpasset aktuell fase Elementkalkyleprogram ISY Calcus eller tilsvarende Geometri BTA, BYA, YOM, YUM, INV Andre variabler Trapper, heiser, elever, byggetid 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning 57

58 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning 58

59 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning 59

60 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Mengdeuttak til kalkyle Grunnlaget for alle kalkyler Til dels tidkrevende arbeid Norske måleregler Primært bestemt av NS3420 for arkitektfag 60

61 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Tradisjonelt 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Mengdeuttak til kalkyle Hvorfor tegne i 3d, skrive til 2d, måle opp papirtegninger, lage store mengderegnskap? trygt, tregt og godt? Kan dette gjøres mer effektivt? 61

62 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning BIM-kalkyle BIM er et kjent begrep i salen Men hvor mye vekt legger dere på "I" i BIM? Angi informasjon en gang Eksporter til kalkyleprogram filformat IFC Bearbeid modellen ved førstegangs import Kjør mange, raske, tette prosesser med oppdatering av kalkyle Litt utfordringer knyttet til norske måleregler 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning BIM-kalkyle 62

63 8 Metoder og verktøy for kostnadsberegning Hvordan lære mer? Norsk Prisbok 2014 Kurs i ISY Calcus Statsbygg BIM-manual Veiledere fra Finansdepartementet Veileder nr2 felles begrepsapparat KS2 Veileder nr3 felles begrepsapparat KS1 Involver deg i kalkyleprosesser Men ingen skam å be om bistand Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 63

64 9 Om bruk av Norsk Prisbok Om bruk av Norsk Prisbok 9 Om bruk av Norsk Prisbok Norsk Prisbok - oppbygging 64

65 9 Om bruk av Norsk Prisbok 9 Om bruk av Norsk Prisbok 65

66 9 Om bruk av Norsk Prisbok 9 Om bruk av Norsk Prisbok 66

67 9 Om bruk av Norsk Prisbok 9 Om bruk av Norsk Prisbok 67

68 9 Om bruk av Norsk Prisbok 9 Om bruk av Norsk Prisbok 68

69 9 Om bruk av Norsk Prisbok Innhold 68 Modellprosjekter Komplette skalerbare normalbygg Elementer Sammensatte konstruksjoner, for eksempel en vegg 3500 Prislinjer NS 3420-nivå Oppdateres medio mars og medio september Norsk Prisbok (papir) utgis mai hvert år 9 Om bruk av Norsk Prisbok Mobil, tablet og web 69

70 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 10 - Gruppeoppgave Gruppeoppgave 70

71 10 - Gruppeoppgave To oppgaver Gruppeoppgave Kalkyle videregående skole basert på romprogram Kalkyle kostnad yttervegg 10 - Gruppeoppgave Oppgave 1 Gjør en vurdering av forventet brutto\netto faktor og finn bruttoarealet basert på nettoarealprogram på neste side Finn egnet modellprosjekt i Norsk Prisbok og vurder kvadratmeterpris (m2bta byggekostnad) og totalpris (byggekostnad) Skolen har 350 elever Hva er kostnaden per skoleplass (byggekostnad) 71

72 10 - Grupeoppgave Oppgave Gruppeoppgave Oppgave 2 Regn ut ytterveggsareal basert på N1-faktor på valgt modellprosjekt 20 % glassareal (velg type selv) 40 % klimavegg med tegl 40 % klimavegg med platekledning Hva koster yttervegger og vinduer? 72

73 10 - Gruppeoppgave Oppgave 2 Rådgivende ingeniører i byggøkonomi Drammensveien OSLO Tlf Hjemmeside: E-post: post@bygganalyse.no Olle Rudén Ing. Direkte: olle@bygganalyse.no Jostein Solberg Siv.ing. Direkte: jostein@bygganalyse.no 73