FM-konferansen

Transkript

1 Facility Management - et marked i utvikling FM-konferansen Tor Rønhovde Administrerende direktør NEAS

2 Innhold 1. FM i et historisk perspektiv 2. Utvikling av FM til et strategisk virkemiddel 3. Trender og drivere i dagens marked

3 Et tilbakeblikk Alle enkelt-tjenester har vært etablert og levert lenge På slutten av 80-tallet i USA begynte mange selskaper å outsource ulike eiendomsrelaterte støtte- og servicefunksjoner til eksterne serviceleverandører. Facility Management som begrep ble introdusert Konseptet ble raskt adoptert i Europa via Storbritannia, godt hjulpet av endringene som ble gjort der ved å benytte privat sektor til å løse offentlige infrastrukturer og støttetjenester. Veksten i Europa ble delvis hemmet av juridiske og forretningsmessige (kulturelle) motforestillinger. I dag har imidlertid konseptet FM og da i særlig grad tankesettet rundt FM en god spredning i Europa og er i modning.

4 Markedet slik man trodde det skulle bli Penetration % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Penetration in FM market 1) 37 % 26 % 4 % UK Germany Norway Billion NOK Estimated European FM-market ( ) 1) Increases demand for FM services Focus on core business and cost effective solutions Real estate costs contribute 10-20% of total costs for companies Increased focus on cost effectiveness Increased focus on core activities Complete solutions From single to complete service offerings Flexible and configurable solutions Full system support Demand growth in public sector Outsourcing trend due to cost focus Public sector clients will become an important customer group Outsourcing FM Real estate property owners and tenants will increasingly outsource FM services Strong market growth Estimated annual growth rate of 10% in Europe 1) Source: Frost & Sullivan 2001, European IFM Market. Building Services Research and Information Association (BSRIA), Facilities Management Surveys - September 2002.

5 Hvorfor tok det ikke av i Norge? Geografi Stordriftsfordeler vanskeligere i desentrale strukturer? Mindre markeder Kultur Adoptering av trender fra USA og Europa innebærer 5 15 års treghet Ansettelsesvern Behov for kontroll? Konkurranseutsatt industri? Ikke samme behov for kostnadseffektivisering Statlig eierskap offentlig virksomhet Sammensetning av bedrifter? Færre virkelig store selskap Forskjeller innen Norden Globalisering internasjonale eiere Leverandørene evnet i liten grad å utvikle FM-markedet

6 Innhold 1. FM i et historisk perspektiv 2. Utvikling av FM til et strategisk virkemiddel 3. Trender og drivere i dagens marked

7 Begrepene Facility Management A profession that encompasses multiple disciplines to ensure functionality of the built environment by integrating people, place, process and technology. Basis fra eiendom og eiendomsrelaterte tjenester Omfatter organisasjon, prosesser, lokalisering og teknologi Facility Service Ekstern levering eller outsourcing av serviceoppgaver. Serviceoppgaver som ikke faller inn under kundens kjernevirksomhet Historisk mer tjeneste- og produktbasert (bundle produkter)

8 Tilnærmingen til markedet Kundetilnærming Ledere Teknisk ansvarlig/ innkjøper Bruker Lav Verdiskaping Høy Egenskaper Hva løses Nytte Produkt

9 Hva er Facility Management? Liten Organisasjon Stor Interaksjon kunde (strategisk) Høy Lav Kantine Asset Management Facility Service Teknisk drift Portefolio Management Service Management Property Management Facility Management Change Management Høy Lav Kompetansebehov Renhold Enkeltstående (single) Prosesser Komplekse (multi)

10 FM som strategisk virkemiddel? Tjenester definert under FM er en viktig del av en organisasjons hverdag, men kan ofte defineres som støtte- og/eller rådgivningsfunksjoner Behov for profesjonalisering enten det er intern eller ekstern leverandør Det handler om først å definere sin egen kjernevirksomhet og gjøre det en selv er best på Det er i stadig større grad et strategisk valg enn nødvendigvis kun et kostnadsspørsmål

11 Nordic FM et steg i riktig retning Kilde : Presentasjon november 2004 av Tore I B Haugen, professor, NTNU

12 Fra outtasking til outsourcing Renhold Sentralbord Sikkerhet Kantine Kilde : Presentasjon november 2004 av Tore I B Haugen, professor, NTNU

13 Innhold 1. FM i et historisk perspektiv 2. Utvikling av FM til et strategisk virkemiddel 3. Trender og drivere i dagens marked

14 Outsourcing er på dagsorden KONKURRANSESITUASJONEN EKSTERN FORHOLD Lavere marginer Økte lønnsomhetskrav Større krav til dynamiske og smidige organisasjoner Lokalisering Økt teknologikompleksitet Ledende bedrifter har fokus på kostnadsdrivere - Outsourcer områder utenfor kjernevirksomheten Fokus egen kjernevirksomhet Frigjøre lederkapasitet Alle interne ressurser på egen verdiskapning Fleksibilitet og endringsevne Vekst og organisasjonstilpasning Ikke tilfredsstillende kvalitet Kompetansebehov Rekrutteringsproblemer Fleksibilitet i organisasjonen Investering nye tekniske løsninger For mye tid og ressurser går med til administrative støttefunksjoner Kostnadstilpasninger og lønnsomhet i alle ledd Outsourcing som strategi på flere områder i organisasjonen Mindre faste kostnader og kapitalbinding Ikke eie - leie Sentralisering og samling av funksjoner Bruk av standardløsninger - ikke egenutvikling utenfor kjerne INTERNE FORHOLD STRATEGISKE VALG

15 Kunders krav til lønnsomhet Krevende eiere er lite villig til å finansiere konglomerater og ineffektivitet Konkurransefortrinn bygger på unike ressurser mer enn selve produktene Unike ressurser gir varige konkurransefordeler (strategisk kjerne) Kjernevirksomhet bygger på kultur, anerkjennelse og lojalitet Aktiviteter som ikke bygger på strategiske ressurser (kjernevirksomhet) kan outsources Støttefunksjoner som personalkantiner, renhold, kontorstøtte, sentralbord, IT, transport Bruk av underleverandører (subcontracting) f.eks. i bilindustri (Toyotisme) Virtuelle selskap som GANT, NIKE

16 Markedet Moderat underliggende markedsvekst Offentlig sektor restruktureres og øker etterspørselen etter profesjonelle aktører Økt fokus på kjernevirksomhet i store og mellomstore selskaper Fragmentert marked Størstedelen av tjenestene er fortsatt inhouse Modning av markedet med flere profesjonelle aktører

17 Stadig større krav til profesjonelle aktører Drift og vedlikehold av bygningene, av de tekniske installasjonene og av tilknyttede serviceytelser settes i større og større grad bort i entrepriser. Kompleksiteten og omfanget av det å drifte en bygning og bygningens tekniske installasjoner øker. Sentrale aktører har overfor Standard Norge tatt initiativ til å få utviklet ett sett standarder for FM-området for å profesjonalisere bransjen. Større kontrakter kan innebære virksomhetsoverdragelser som setter krav til kompetanse for å håndtere overtagelse av nye medarbeidere og ansattes rettigheter ihht gjeldende lover og regler.

18 Kundetilnærming innsalg strategisk perspektiv Kvantitative Kvalitative Målbare Ikke målbare Reduserte kostnader Best practice prosesser Pris-/leveransegaranti Uttaksbasert prismodell Fleksible investerings/- finansieringsløsninger Finansielle effekter, selskapsverdi Sentrale innkjøpere/- desentrale bestillere Bevisstgjøring ift uttak av tjenester Frigjør ledelseskapasitet til egen kjernevirksomhet Strategisk/operativt samarbeid Avtale- og leveransestruktur Prosessdesign Ansvarsmatrise/SLA Servicerapportering Fra støttefunksjon til kjernevirksomhet Fra personavhengighet til prosessavhengighet Tilgang til spisskompetanse

19 Modell for transformasjon Strategisk perspektiv Business case Leveranse- og avtalekonsept Implementering Drift Strategisk/ operativt perspektiv Rammebetingelser Kommunikasjonsstrategi Nå-situasjon Fremtidig løsning Transformasjonsmodell Business case Strategisk/operativ samarbeidsform Leveransestruktur og innhold Pris-/finansieringsmodeller Prosjektplan og organisering Personalbehandling Opplæring Prosess- og systemtilpasninger Tjenesteleveranser/ servicerapportering Strategisk/operativt samarbeid Prosessutvikling/ gevinstrealisering Kvalitetssikring/ evaluering Prosjektstyring og kvalitetssikring

20 Endringer i bransjen Strukturelle endringer i bransjen Større aktører med helhetlig Facility Management (end-to-end) Partnerskap og konsepter mer enn leverandør og prisfokus Finansiering et viktig element fra serviceleverandør Globalisering følge selskaper over landegrenser Krav til aktørene Størrelse (volum) Utviklede og velprøvde konsepter Kundeeierskap partnerskap Ansatte med rett kompetanse på rett nivå (nærmest kunden)