Bergenhus, gnr 164, bnr 936 m.fl., Lars Hilles gate 12-16, Plannummer Forslag til reguleringsendring, 2. gangs behandling.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /62 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: STHU Bergenhus, gnr 164, bnr 936 m.fl., Lars Hilles gate 12-16, Plannummer Forslag til reguleringsendring, 2. gangs behandling. Sammendrag På vegne av Lars Hilles gate as fremmer LOF Arkitekter AS et forslag til endring av gjeldende reguleringsplan for kvartalet som omfatter blant annet eiendommene Lars Hilles gate Forslagstiller er kvartalets største grunneier. Planforslaget berører også eierne av eiendommene Lars Hilles gate 12 og 14, Strømgaten 10 og Vestre Strømkaien 1. Behovet for endret reguleringsplan fremkommer fordi dagens leietakere av forslagstillers eiendommer Nygård skole og Bedriftsøkonomisk Institutt (BI) - begge har stort behov for mer lokaler, samtidig som eier ønsker å ruste opp og utnytte større deler av sin eiendom. Ønske om nærhet til sentrum og offentlige kommunikasjonstilbud samt service og forretninger gjør at begge skolene vurderer å flytte hele sin virksomhet til kvartalet. Nygård skole har nylig forlenget sin leiekontrakt, mens BI har signalisert interesse også for andre lokaliteter, deriblant Marineholmen. Andre leietakere innenfor (privat) skole, helsesenter og kontorer av ulike slag er aktuelle dersom en eller begge de forannevnte aktørene faller fra i løpet av prosessen. Planområdet Oversiktsbilde

2 Saken var utlagt til offentlig ettersyn fra til Det innkom uttalelser fra 15 offentlige instanser og 3 private merknader til planforslaget. De offentlige høringsinstansene er primært opptatt av tekniske forhold knyttet opp mot eget fagfelt, mens naboene innenfor planområdet er skeptisk til forslaget om at deres eiendommer skal reguleres til spesialområde bevaring. Ut over dette er det særlig trafikksituasjonen i området og pågående arbeid med en trafikkplan, verneverdien av Lars Hilles gate 16A/B, størrelsen på området foreslått regulert til spesialområde bevaring og byggehøyder innenfor felt A3 (søndre del av Vestre Strømkaien 1) som kommenteres. Saken anses ikke å være spesielt konfliktfylt, dog med det unntak at fylkeskonservator mener at deler av bebyggelsen har langt større verneverdi enn det byantikvaren har gitt uttrykk for tidligere i planprosessen. Fylkeskonservator fikk imidlertid ikke fylkesutvalgets medhold i sitt forslag til innsigelse. Som en konsekvens av dette sendte fylkeskonservator i samsvar med forskrift til kulturminneloven saken til Riksantikvaren i september 2008 for vurdering. Foreløpig er det kun slått fast at Riksantikvaren ikke har anledning til å fremme innsigelse etter plan- og bygningsloven da alle tidsfrister var overskredet allerede ved oversendelse. Noen nærmere vurdering etter kulturminneloven er etter dette ikke fremlagt. Nybyggene forholder seg aktivt til byggene med verneinteresse, og det legges opp til et samspill mellom ny og gammel bebyggelse. De valgte løsninger er imidlertid mer basert på tilbakemeldingene fra byantikvaren enn anbefalingene fra fylkeskonservator. Forslaget til reguleringsendring innebærer riving av eksisterende bebyggelse med adresse Vestre Strømkaien 3C og Lars Hilles gate 16B (dog med unntak av den verneverdige fasaden mot Lars Hilles gate, jf bestemmelse 2.1.3). Planforslaget vurderes å være i tråd med målsettingene i Kommunedelplanen for sentrum ; blandede funksjoner med skole, kontor, og publikumsrettede funksjoner i 1. og delvis 2.etasje. Det kan imidlertid stilles spørsmål om deler av Nygård skole bør flyttes til kvartalet. Skolen tilbyr norskopplæring til voksne innvandrere og asylsøkere, men har også en avdeling for minoritetsspråklige barn. Det er ikke avgjort om grunnskolen eventuelt følger med på lasset, men muligheten er til stede. I den forbindelse kan det stilles spørsmål om hvorvidt det er hensiktsmessig å legge undervisning av barn til et kvartal som både er og vil være uten egnete uteareal på bakkeplan. Det er imidlertid ikke snakk om en grunnskole i tradisjonell forstand. Elevene kan gå inntil 1 år på grunnskolen før de overføres til vanlige skoler. Spørsmålet om flytting av grunnskolen må ikke være avklart før det fattes et vedtak vedrørende nærværende planforslag. Planmessig er dette to helt adskilte saker. Trafikkbelastningen i området vil øke som en følge av foreslått utbygging, men økningen er begrenset da trafikkbelastningen i dag er svært stor grunnet gjennomgangstrafikken i Lars Hilles gate. Trafikkmønsteret i området er imidlertid gjenstand for en vurdering gjennom arbeidet med en trafikkplan for sentrum sør. Det opprinnelige forslaget til trafikkplan er under bearbeiding på bakgrunn av de merknader og uttalelser som innkom i forbindelse med offentlig ettersyn, men alt tyder på at belastningen på den aktuelle delen av Lars Hilles gate mellom Strømgaten og Bjørns gate vil bli lavere enn hva som er tilfellet i dag. Lyder Sagens gate mellom Lars Hilles gate og Fjøsangerveien er regulert til gatetun gjennom plan Ørnenkvartalet. Verken dagens eller antatt fremtidig trafikkbelastning/-mønster tilsier at planområdet ikke kan fungere til foreslåtte formål, men av trafikksikkerhetsmessige årsaker bør all overflateparkering innenfor planområdet opphøre; og da ikke minst den parkering som er avhengig av eksisterende

3 avkjørsel ved krysset Strømgaten/ Lars Hilles gate. Plasseringen av denne avkjørselen er lite gunstig trafikksikkerhetsmessig, men må opprettholdes på grunn av nødvendig varelevering samt mangel på alternativer for deler av bebyggelsen. Et par parkeringsplasser tilhørende felt A3 vil bli berørt av et slikt forbud mot overflateparkering innenfor planområdet. Eventuelt behov for parkering må dekkes ved bruk av Bygarasjen eller tilsvarende. Parkeringsbehovet for den nye bebyggelsen søkes primært løst ved etablering av parkeringskjeller. Dersom kravet til parkeringsdekning ikke lar seg løse på egen tomt, er frikjøpsordningen som følger av gjeldende parkeringsnorm aktuell samtidig som avstanden til Bygarasjen er kort. Antall etasjer er i tråd med kommuneplanens areal, men foreslått maksimal byggehøyde overskrider den maksimale byggehøyden på 27 meter som følger av vedtatte overordnete planer, med et par meter. Dette grunnet behov for en gjennomsnittlig brutto etasjehøyde på 3,6 meter. Nabokvartalene har til dels tilsvarende maksimale høyder. For øvrig reduseres høydene gradvis ned mot den bevaringsverdige bebyggelsen langs Strømgaten og Lars Hilles gate. Samtidig foreslås de synlige høydene bearbeidet estetisk ved at toppetasjene trekkes inn fra hovedfasadelivet. Byggeprosjektet som ligger til grunn for forslaget til reguleringsendring, er på mange måter mer detaljert enn hva som er nødvendig, sett i relasjon til at man er i en forutgående planprosess, men det har i følge forslagstiller vært nødvendig for å sjekke om det faktisk er mulig å løse romprogrammet innenfor de begrensninger som følger av kvartalets beskaffenhet. Deres konklusjon er at det totale gulvareal som det legges opp til gjennom endringsforslaget, er nødvendig for å oppnå den ønskede funksjonsblandingen og for å få tilstekkelig areal til den fremtidige virksomheten. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: Bergenhus, gnr. 164, bnr. 936 m.fl. Lars Hilles gate 12-16, Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder

4 SAKSUTREDNING 1 Nøkkelopplysninger Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Lars Hilles gate Gårdsnummer/bruksnummer 164/936 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Kommuneplan Senterområde S1 KDP Sentrum - Blandet sentrumsformål R Nygårdstangen veg/trafikk/arealdisponeringsplan fra 1979 Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Lars Hilles gate AS Lars Hilles gate AS, Bergen kommune, Vestre Strømkaien 1 AS LOF Arkitekter AS Allmennyttig formål (skole)/kontor/forretning 4,1 daa Ca 570 % BRA hvorav 450 % over terreng Nytt næringsareal ca m² over terreng i A1 og A2 og ca 400 m² nybygg i A3 Byggehøyde, utnyttelse, tilpasning, bevaring Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt (j/n) Nei 2 Bakgrunn for planarbeidet Bakgrunn Eiendommene Lars Hilles gate er i dag regulert til forretning, kontor og lett industri i henhold til reguleringsplan Det finnes ikke reguleringsbestemmelser til planen. Det er i dag to skoler (Nygård og BI) som har lokaler i Lars Hilles gate 16A og B. I tillegg er det lokaler for forretninger (Fretex og en sportsbutikk). Begge skolevirksomhetene har behov for vesentlig større areal og mer tidsmessige lokaler. Begge vurderer også å flytte hele sin virksomhet til kvartalet. Utbyggingen er så omfattende at det kreves ny reguleringsplan. For å få en naturlig avgrensning av planen har Bergen kommune bedt om at planområdet utvides til å omfatte hele kvartalet. Den dimensjonerende størrelsen som ligger til grunn for utarbeidelsen av romprogrammet, er totalt inntil ca 1200 elever og 120 (150) lærere. Av de 1200 elevene vil maksimalt 280 være barn/ungdom i klasse. Dette gjenspeiles i romprogrammet som definerer 14 klasserom med maksimalt 20 elever for klassetrinn Intensjonen med planforslaget Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for utvidet skolevirksomhet i Lars Hilles gate 16A og B, samt å få en helhetlig og god utforming av hele kvartalet. Planforslaget må ta hensyn til eksisterende bevaringsverdige bygg og innpasse planlagte nybygg i kvartalsstrukturen. Det er et mål at samspillet mellom gammelt og nytt fremstår funksjonelt, tiltalende og moderne.

5 3 Planprosessen 3.1 Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Bergensavisen og Bergens Tidende. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev Medvirkning i planarbeidet Med unntak av møte og kontakt med eier av nabobyggelsen Vestre Strømkaien 1 har det ikke vært avholdt noe informasjonsmøte eller liknende for å sikre en medvirkning i planarbeidet ut over lovens minstekrav. 3.3 Behandling av planforslaget Fullstendig planforslag ble mottatt Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn ble fattet den , hvilket var innenfor 12-ukers fristen som følger av plan- og bygningslovens 30. Forslaget var utlagt til offentlig ettersyn i perioden Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer Området som omfattes av forslaget til reguleringsendring berøres av en rekke gjeldende planer: 4.1 Fylkesplan for Hordaland Fylkesplan for Hordaland har følgende målsetting under areal og miljømål: Lokalisering av bustader, næringsverksemd og tenesteyting skal skje med omsyn til effektiv arealutnytting og energibruk og lågast mogeleg transportbehov, særleg i Bergensregionen. 4.2 Kommuneplanen Det fremkommer av planen at det aktuelle planområdet ligger innenfor senterområde S1. Planområdet Figur 4.1 Utsnitt kommuneplanens arealdel (2025) Innen hele kommunen skal all ny bebyggelse underordnes lesbarheten og opplevelsen av Bergens kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes bevisst i forhold til terreng og bygde omgivelser. God arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. Maksimal byggehøyde i sentrum er vedtatt å være 27 meter. Bebyggelsen skal gis en urban utforming med klart definerte byrom og ha sammenhengende fasadeliv. Ny bebyggelse skal

6 ikke bryte med strøkskarakteren. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygg og bygningsmiljøer. Videre skal prinsippene om universell utforming legges til grunn for planlegging, søknad om tiltak og opparbeiding av bygg og anlegg inkludert adkomst og uteområder. Det legges særlig vekt på dette i nye bygg for blant annet skoler. 4.3 Kommunedelplan for Sentrum Kvartalet inngår i området for blandet sentrumsformål. Innen enkelte bygninger, i kvartaler og i området som helhet skal det legges til rette for en blanding av funksjoner; handel, service, kontorer, boliger etc. Første etasje skal ha publikumsrettede funksjoner. Kvartalet inngår også i det verneverdige kulturminnemiljøet. For bebyggelse innenfor slike områder, skal etablert gesimshøyde og takform opprettholdes, og endringer i form, volum, utseende, materialbruk, dimensjon og farge være tilpasset det historiske miljø. Ved nybygg, tilbygg og ombygninger bør moderne arkitektur av høy kvalitet utformes i samsvar med eksisterende omgivelser. 4.4 Reguleringsplan Planområdet er i dag regulert til forretning, kontor og lett industri i henhold til R Nygårdstangen, som er en veg/trafikk/arealdisponeringsplan fra Planen er uten reguleringsbestemmelser. 4.5 Reguleringsmessig status for tilstøtende veier og arealer På lik linje med planområdet omfattes omkringliggende veier av R Nygårdstangen og er avsatt til trafikkformål. Ørnenkvartalet sør for planområdet omfattes av R og er regulert til forretning, kontor og bolig med bebyggelse i inntil 12 etasjers høyde for deler av kvartalet. Også området på andre siden av Lars Hilles gate er regulert til forretning, kontor og bolig, jf reguleringsplan for Nedre Nygård Nord fra 1994 ( ). Maksimal mønehøyde er 21,5 m over laveste gatenivå i kvartalet. På motsatt side av Vestre Strømkaien/ Fjøsangerveien ligger Bergen Storsenter og Bygarasjen. Bergen Storsenter omfattes av R , en reguleringsendring vedtatt , mens Bygarasjen er omfattet av R Nygårdstangen og regulert til kontor/hotell/ busstasjon/bolig. Planområdet Figur 4.5 Reguleringsplan Reguleringsformål er vist som Kontor/hotell/busstasjon/ boliger.

7 Byggehøyder er angitt med %-vis andel av maksimum byggehøyde, mens øvrige del av feltet skal ha laveste byggehøyde. Gjeldende reguleringsplan for Bygarasjen tillater varierende byggehøyder inntil kote + 45, 6. Maksimal byggehøyde foreslås imidlertid redusert til 27 m i den reguleringsendring som er under utarbeidelse. Det ble kunngjort oppstart av en offentlig regulering som omfatter en endring ( ) av den gjeldende reguleringsplanen for Nygårdstangen den Både Vestre Strømkaien og Fjøsangerveien forbi planområdet omfattes av reguleringsarbeidet. Revideringens hovedformål er innpassing av svømmehall, videregående skole, helikopterbase, offentlige plasser og andre offentlige formål. 4.6 Ny trafikkløsning i sentrum Bergen kommune har i samarbeid med Statens vegvesen Hordaland utarbeidet et forslag til trafikkplan for søndre del av sentrum. Dette var utlagt til offentlig ettersyn i perioden fra til Hovedgrepet i trafikkplanen er å sikre kollektivtrafikkens fremkommelighet gjennom egen kollektivtrasé, etablere gjennomgående sykkeltraseer i området og attraktive og trafikksikre gangforbindelser. Trafikksystemet for bil skal bli mer fleksibelt og oversiktlig, og sikre en akseptabel trafikkavvikling for biltrafikk i forhold til dagens situasjon og et fremtidig trafikksystem der bybanen er etablert. Lars Hilles gate mellom Strømgaten og Bjørns gate stenges for gjennomgangstrafikk og blir en viktig del av en ny hovedtrasé for sykkeltrafikk mellom sentrum og søndre bydeler. Planområdet Figur 4.2 Utsnitt forslag til trafikkplan

8 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 Tilbakemeldingene i forbindelse med offentlig ettersyn tilsier at det er behov for å se om det er andre alternativer til busstraseer enn den foreslåtte løsningen med felles trasé for bybane og buss. Andre trasévalg enn opprinnelig foreslått kan få store konsekvenser for nærværende planforslag. Flere alternativer vurderes. Noen av disse kan medføre en noe endret løsning hva angår trafikkmønsteret i Lars Hilles gate og Fjøsangerveien enn opprinnelig foreslått, men alt tyder på at belastningen på den aktuelle delen av Lars Hilles gate vil bli mindre enn i dag. Tiltakene vil ikke påvirke den totale trafikkbelastningen. Den sentrumsrettede trafikken har for øvrig vært tilnærmet konstant i snart 20 år. Tidspunkt for gjennomføring henger sammen med prioritering av midler i Bergensprogrammet, og dette er ikke avklart. Gjennomføringen av bybanen utløser enkelte av de tiltakene som foreslås i trafikkplanen. 4.7 Forslag til kommunedelplan Store Lungegårdsvann Bergen kommune la sommeren 2005 forslag til ny kommunedelplan for Store Lungegårdsvann ut til offentlig høring. Forslaget er senere splittet i to delplaner som en konsekvens av en rekke nye innspill til hvilke funksjoner som skal legges til spesielt området rundt Nygårdstangen. Denne oppdelingen innebærer at de to delene blir fremmet for politisk behandling hver for seg. I det opprinnelige forslaget ble planområdet vist som nåværende/regulert blandet sentrumsformål/senterområde. Aktuelle problemstillinger for planområdet og som omhandles i forslaget til kommunedelplan for Store Lungegårdsvann, er i stor grad de samme problemstillingene som er aktuelle i forhold til Kommunedelplan Sentrum; byggehøyde, uteoppholdsareal, støy og forurensning. 5 Planbeskrivelsen Planbeskrivelsen følger som bilag C og innholder beskrivelse av planområdet og planforslaget, oppsummering og kommentarer til forhåndsuttalelsene/merknadene m.m. Beskrivelsen er gjennomgått av fagetaten og funnet dekkende. Det presiseres imidlertid at forslagstiller har det fulle ansvaret for planbeskrivelsen. 6 Beskrivelse av planområdet med omgivelser (dagens situasjon) Det etterfølgende er i hovedsak basert på forslagstillers beskrivelse. 6.1 Beliggenhet Planområdet ligger i sentrum; sør for Lille Lungegårdsvann, nord for Store Lungegårdsvann, og har som nærmeste nabo i øst Bystasjonen, Bygarasjen og jernbanestasjonen. Side 8 av 22

9 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 Figur 6.1 Planområdet sett fra Bygarasjen/Fjøsangerveien Foto: LOF Arkitekter AS 6.2 Avgrensning Planområdet avgrenses av Lars Hilles gate, Strømgaten, Vestre Strømkaien/ Fjøsangerveien og Lyder Sagens gate. Planområdet består av eiendommene gnr 164 bnr 931, 932, 934, 936, 1208, 1210 og 1273 og omfatter et areal i underkant av 4,1 daa. 6.3 Tilstøtende arealers bruk/status Bystasjonen i øst er et trafikalt hovedknutepunkt for alle bussrutene i Bergen og omegn. Det er direkte forbindelse fra Bystasjonen til jernbanestasjonen som ligger rett øst for Bystasjonen. Bystasjonen inneholder i tillegg til bussterminalen et stort parkeringsareal (Bygarasjen) og Bergen Storsenter med forretninger, service og kontor. I nord ligger deler av Kunstmuseene i Bergen langs Lille Lungegårdsvann og Byparken. Arealene sør og vest for kvartalet består av fullt utbygde kvartaler med en blanding av boligbebyggelse, kontorbebyggelse, skole og forretninger. Det er en større boligbebyggelse langs Lars Hilles gate (vis a vis planområdet) og vestover i dette kvartalet, mens det er kontor og forretningslokaler langs Lyder Sagens gate og sørover. 6.4 Eksisterende bebyggelse Planområdet inneholder flere ulike bygg og bygningskomplekser. Det er gammel og til dels verneverdig bebyggelse langs Strømgaten og langs Lars Hilles gate. Langs Lyder Sagens gate og Vestre Strømkaien er byggenes kvalitet og utforming varierende, og fasaderekkene er ufullstendige og usammenhengende. Det registreres en overvekt av lyse murbygninger innen planområdet, samtidig som også mørkere teglsteinsbygninger er tydelig til stede. 6.5 Topografi/landskapstrekk Planområdet er tilnærmet flatt. Rundt Lille Lungegårdsvann er det et større parkområde med Byparken. Ved Store Lungegårdsvann er det strandsone. 6.6 Solforhold Solforholdene er gode, men mot sør og vest er lysforholdene begrenset grunnet høye nabobygg og relativt smale gateløp. Side 9 av 22

10 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / Kulturminneverdier Selve kvartalet ligger utenfor den automatisk fredete bygrunnen. Planområdet inneholder bygg fra forskjellige tidsepoker og med forskjellig verneverdi. Kvartalet oppleves som uensartet og broket, men med enkelte bevaringsverdige bygg og gateløp. Eksempelvis er Strømgaten 10 og partier av fasaden mot Lars Hilles gate omfattet av kulturminneinteresser, jf egen analyse/ rapport vedrørende kulturminner. 6.8 Vei og trafikkforhold Øst for kvartalet ligger et av de trafikkmessig viktigste områdene i Bergen sentrum med det sentrale terminalområdet med busstasjonen (Bystasjonen) og jernbanestasjonen samt byens største parkeringsplass, Bygarasjen. Krysset Fjøsangerveien/Strømgaten er hovedkrysset i fjernvegsystemet rundt sentrum og er den viktigste atkomsten inn til sentrumsgatenettet. 6.9 Spesielle miljøforhold Ved all utbygging i sentrale deler av Bergen er spørsmål om støy og luftforurensning aktuelle. Sentrale deler av Bergen er tett befolket og har stor innpendling til arbeidsplasser, med den trafikken og de forurensninger det fører med seg. Kvartalet ligger utsatt til for både trafikkstøy og luftforurensning i form av NO 2 og svevestøv Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Ca 30 m til Bystasjonen og rundt 100 meter til jernbanestasjonen innebærer at avstanden til de ulike kollektivtilbud er kort. Samtidig må dekningen anses å være meget god Energi Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Det ble høsten 2006 lagt frem ledningsavstikk til Lars Hilles gate med tanke på varmeforsyning til kvartalet Privat og offentlig servicetilbud: Forretninger og service finnes på storsenteret ved Bystasjonen. I tilknytning til storsenteret finnes også helsetilbud Risiko og sårbarhet Det planlegges ingen aktiviteter eller virksomheter som vil være en potensiell risiko for omgivelsene. Det vurderes ikke å være behov for særlige ROS analyser. 7 Utredninger i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Tiltaket er vurdert å ikke være konsekvensutredningspliktig, jf Vurdering av konsekvensutredninger Lars Hilles gate v/ adv. Steenstrup Stordrange datert Planforslaget Fullstendig beskrivelse av planforslaget er utarbeidet av forslagstiller og inngår i vedlegg C. 8.1 Generelt Planområdet utgjør et eksisterende kvartal i søndre del av Bergen sentrum begrenset av Lars Hilles gate, Lyder Sagens gate, Vestre Strømkaien/Fjøsangerveien og Strømgaten. Det legges i planforslaget opp til at deler av kvartalet skal reguleres til spesialområde bevaring. Dette gjelder Strømgaten 10, sidebygget til Vestre Strømkaien 1 og Lars Hilles gate 12 og 14. Det meste av kvartalet for øvrig foreslås som byggeområder/kombinerte formål. Side 10 av 22

11 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / Byggeformål Strømgaten 10 og Lars Hilles gate 12 og 14 skal i prinsippet bevares med dagens formål. Hovedtyngden av nybyggingen i kvartalet foreslås lagt til eiendommene Lars Hilles gate 16A og 16B hvor det legges til rette for utvidelse av eksisterende skolevirksomheter - BI og Nygård skole samt utvidelse av areal for forretning, bevertning og service (1. og 2. etasje). 8.3 Byggehøyder Det foreslås at nybygg skal ha inntil 8 etasjer med en maksimal byggehøyde på kote 31 på foreslått nybygg langs Lyder Sagens gate. Eksisterende bygg i Lars Hilles gate 16A foreslås påbygget to etasjer i det indre av kvartalet til 7 etasjer totalt. Det foreslås 4 etasjer under terreng. Skolene skal benytte plan -1 og -2 til auditorier. Øvrige to etasjer er for teknisk rom (ventilasjon) og for parkeringskjeller. Eksisterende, rehabiliterte fasade på Lars Hilles gate 16A og deler av eksisterende fasade på 16B foreslås beholdt. Det foreslås at dagens skråtak samordnes og heves med inntil en halv etasje. Dette for å kunne få tilstrekkelig lysinnslipp til de store loftsarealene slik at de kan benyttes til undervisningsrom. Figur 8.1 Tverrsnitt Illustrasjon: LOF Arkitekter AS Videre åpnes det for at del av Vestre Strømkaien 1 (funkisbygget) på sikt kan rives og erstattes med nybygg i inntil 8 etasjer. Alternativt kan eksisterende bygg påbygges med en eventuelt to toppetasjer. I illustrasjonene til planforslaget vises to alternative maksimale høyder for funkisdelen av Vestre Strømkaien 1. Det vises påbygg i en etasje (alt.1) og påbygg i to etasjer (alt. 2). 8.4 Grad av utnytting Lars Hilles gate 16 A og B foreslås utbygd med ca m² BTA nybygg og påbygg. Eksisterende bygg som beholdes, kommer i tillegg med ca m². Vestre Strømkaien 1 har i dag et areal på ca 1500 m² BTA og får ved omregulering et utbyggingspotensial på ca 400 m². Strømgaten 10 utgjør ca 1650 m². Lars Hilles gate 12 og 14 er bebygd med ca 450 m² BTA til sammen. Totalt utgjør dette et bruttoareal BTA innenfor kvartalet på ca m² over terreng. Korrigert for BRA innebærer forannevnte at graden av utnytting for kvartalet sett under ett blir ca 450 %-BRA over terreng. De fire underetasjene som følger av forslaget til reguleringsendring, utgjør ca m². Kommer disse til utførelse, kommer utnyttelsesgraden opp i 570 %-BRA. Da skal alt foreslått areal over og under terreng være inkludert. 8.5 Lek/uteoppholdsareal På taket etableres en takhage som skal benyttes av Nygård skole. Det tidligere gårdsrommet ved Lars Hilles gate 16A/B glasses over og blir innvendig uterom. Det vises også til forslaget til trafikkplan som foreslår at Lyder Sagens gate blir gatetun. Side 11 av 22

12 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / Parkering/garasje For felt A1 og A2 etableres ny parkering i kjeller. Innkjøringen til parkeringskjelleren blir fra Lyder Sagens gate. Antall parkeringsplasser blir ca 36. Kjelleren betjenes av en bilheis som går fra 1.etasje og ned. Personheiser blir etablert i tilknytning til parkeringskjeller og går opp til alle etasjer. 8.7 Støytiltak Det er utarbeidet en egen rapport om trafikkstøy - Trafikkstøyvurdering av Norconsult AS datert Rapporten tar utgangspunkt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen T-1442 og baserer seg på trafikktall fremskrevet til Trafikktallene hentet fra Nasjonal Vegdatabank viser at Fjøsangerveien og Strømgaten har mest trafikk ( ÅDT), mens Lars Hilles gate ligger noe under ( ÅDT). Utførte teoretiske beregninger viser at tre av fasadene vil ligge i rød sone hvor støyfølsom bebyggelse skal unngås. Skoler er i retningslinjene nevnt under begrepet støyfølsom bebyggelse. I Miljøverndepartementets veiledning er det imidlertid gitt mulighet for å gjøre avvik fra anbefalingene med hensyn til arealutnyttelse. En av situasjonene som er nevnt, er at støyfølsom bebyggelse kan tillates i rød støysone i sentrum av byer. Det konkluderes i rapporten med at det er forsvarlig å bebygge planområdet dersom man gjør nødvendige tiltak i fasadene for å skjerme det innvendige miljøet. Detaljerte beregninger må gjennomføres i prosjekteringsfasen. Dersom forslaget til ny Trafikkplan for sentrum blir vedtatt og gjennomført, vil dette innvirke svært positivt på støyforholdene ved at trafikken i Lars Hilles gate forsvinner. Etter forslagstillers vurdering må det også tas i betraktning at det i dag er skolevirksomhet i bygg som skal beholdes. Det er medtatt egen reguleringsbestemmelse som ivaretar nødvendig støytiltak. 8.8 Luftforurensning Det er utarbeidet en egen rapport om luftforurensning Vurdering av luftforurensning for Lars Hilles gate 16A og B med omgivelser. Rapporten er utarbeidet av Norconsult as og datert september Det er gjennomført beregninger for en fremtidig situasjon i år 2017 (alle trafikktall er fremskrevet). Rapporten viser at ingen grenseverdier overskrides, men de nasjonale målene (kun for svevestøv) vil overskrides langs Lars Hilles gate. Dette til tross for at trafikken er lavest i nettopp denne gaten. En hovedårsak til opphoping av svevestøv er det relativt smale gaterommet med høy bebyggelse på begge sider. Både Fjøsangerveien og Strømgaten har et langt åpnere gaterom med fasaderekker i større avstand til trafikken, noe som bidrar til at konsentrasjonene av svevestøv utvannes raskere. Det kan gjøres avbøtende tiltak i Lars Hilles gate i forbindelse med utformingen av ventilasjonsanlegget. Dersom forslaget til ny Trafikkplan for sentrum blir vedtatt og gjennomført, vil dette innvirke svært positivt på forurensningssituasjonen. Hvis biltrafikken i Lars Hilles gate blir borte, vil svevestøvproblematikken bortfalle. Side 12 av 22

13 9 Konsekvenser av planforslaget Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 De viktigste konsekvensene av forslaget til reguleringsendring vurderes å være: 9.1 Overordnede planer og vedtak Planforslaget vurderes å være i overensstemmelse med kommuneplanens arealdel og Kommunedelplan Sentrum Dette gjelder særlig målsettingen om funksjonsblanding og nødvendig hensyn til verneverdige bygg og miljøer. Planforslaget avviker fra kommuneplanen på ett punkt; forslag til maks høyde langs Lyder Sagens gate og del av Vestre Strømkaien. Maks byggehøyde overskrides med 1,8 meter, mens antall etasjer er i tråd med kommuneplanens intensjoner. Planforslaget vil forbedre forholdene for eksisterende skole og forretninger og sikre at skolene blir i sentrum videre fremover. Planforslaget er i overensstemmelse med regjeringens handlingsplan for tilgjengelighet for alle og retningslinjene for barn og planlegging. Planforslaget er i tråd med rikspolitiske retningslinjer som legger opp til tettere utbygging nær kollektiv knutepunkter. 9.2 Eksisterende reguleringsplaner For planområdet vil nærværende planforslag erstatte gjeldende reguleringsplan fra 1979, Nygårdstangen. 9.3 Estetikk Innen planområdet vil enkelte bygninger rives, enkelte bevares og nye bygges. Utbyggingen vil bli godt synlig fra omkringliggende områder, særlig fra Fjøsangerveien. Reguleringsplanen vil bidra til en bymessig utvikling og ikke minst til en nødvendig opprusting og forskjønning av hele kvartalet samtidig som det sikrer bevaring av verneverdige bygninger. 9.4 Konsekvenser for naboer Sol/lysforhold og innsyn vil endres for naboer i Lyder Sagens gate og i Lars Hilles gate. Endringene er ikke vesentlige, og solinnfallet blir lite redusert da nybyggene ikke skygger for eksisterende bygg. Det vises til egne sol/skygge diagrammer. Utbyggingen vil ikke medføre vesentlig mer støy for naboene. Tvert om vil utbyggingen skjerme bakenforliggende boligområder mot trafikkstøy fra Fjøsangerveien. 9.5 Trafikk- og parkeringsforhold Trafikkbelastningen på nærområdet vil øke, men økningen er begrenset da trafikkbelastningen i dag er svært stor grunnet gjennomgangstrafikken i Lars Hilles gate. Parkeringsbehovet søkes i utgangspunktet dekket i egen kjeller. For øvrig er det 30 meter til byens største parkeringsplass; Bygarasjen. 9.6 Kulturminner Planforslaget legger opp til at flere bygg og fasadeløp innen kvartalet skal bevares ved at de foreslås regulert til spesialområde bevaring. Se egen kulturminneanalyse. 9.7 Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Tiltaket påvirker ikke arealer som er avsatt til bruk av barn og unge, eller andre allment tilgjengelige soner. 9.8 Privat og offentlige servicetilbud Økt behov for service vil bli dekket av eksisterende forretninger og virksomheter på Bystasjonen og av nye forretninger i kvartalet. Side 13 av 22

14 Side 14 av 22 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc) Dersom eksisterende nettstasjon i området ikke kan forsyne forretning, skole og kontor, må det avsettes nødvendig areal for ny nettstasjon. Det ligger ledningsnett for vann- og avløp i gategrunnen. Det er fremlagt fjernvarme i Lars Hilles gate. For forslagstillers vurdering av konsekvensene av planforslaget vises til forslagstillers beskrivelse datert , jf vedlegg C. Vurdering av positive og negative konsekvenser inngår for øvrig også som en viktig del av kapittel 12 Fagetatens vurdering. 10 Uttalelser og merknader innkommet ved offentlig ettersyn Det er mottatt uttalelser fra 15 offentlige instanser og 3 private merknader til planforslaget. En fullstendig omtale av uttalelsene og merknadene er utarbeidet av forslagstiller og i all hovedsak funnet dekkende, jf bilag D. Høringsinstansene og nærmiljøet er særlig opptatt av følgende forhold: - trafikksituasjonen i området og pågående arbeid med en trafikkplan - verneverdien av Lars Hilles gate 16 A/B - omfanget av området foreslått regulert til spesialområde bevaring - volum (byggehøyder) innenfor felt A3 (søndre del av Vestre Strømkaien 1) 11 Endringer etter offentlig ettersyn Hovedendringene kan oppsummeres slik: Det er tydeliggjort i plankartet at (eksisterende) bolig(er) inngår som formål i felt B1. I samsvar med signalene som blant annet følger av uttalelsene fra Bergenhus bydel, Tilsynsutvalget for byens utseende, fagetatens notat til offentlig ettersyn og tidligere gitt rammetillatelse, er maksimal høyde på felt A3 redusert til kote + 23,8. Det foreslås en maksimal kotehøyde på kote + 32,5 for inntil 25 % av takflaten for felt A1 dersom det medvirker til en god arkitektonisk utforming av byggene og takflatene. Forbud mot overflateparkering gjennom ny planbestemmelse Innkjøring til parkeringskjeller er flyttet fra Vestre Strømkaien til Lyder Sagens gate. Dette for å unngå en eventuell fremtidig konflikt med pågående arbeid med en trafikkplan for sentrum sør. Plankart med tilhørende bestemmelser er kvalitetssikret, blant annet opp mot Miljøverndepartementets veileder. 12 Fagetatens vurdering Etter fagetatens vurdering fremstår forslaget til reguleringsendring som gjennomarbeidet og godt begrunnet. Nedenfor følger fagetatens vurdering av et utvalg sentrale tema Byform Bygningsstruktur Det følger av både kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Sentrum at Bergen sentrums vakre, varierte bylandskap skal vernes og være grunnlag for det nye som skal tilføres byen. Byens egenart er knyttet til en bygningsstruktur i en forholdsvis liten skala som er

15 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 tilpasset det vestlandske landskapet. Gjennom tidene har byen vært bygget ut som et teppe som følger lokale høydedrag som Nygårdshøyden og Nordnes og som klatrer oppover fjellsiden og danner rammen om byens sentrum. Det følger av kommunedelplanen at bebyggelsesmønsterets teppekarakter skal videreføres i nye prosjekter. Bygninger med sterk offentlig eksponering skal forbeholdes funksjoner av viktig allmenn betydning. Selv om det for deler av planområdet foreslås en maksimal byggehøyde som er over grensen på 27 meter som følger av både kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen for Sentrum, vurderes planforslaget å tilpasse seg den bygningsstruktur som gjelder i Bergen Byggehøyder Det foreslås ingen endring av byggehøydene på feltene som foreslås regulert til spesialområde bevaring. De øvrige feltene foreslås gitt ulike maksimale byggehøyder; fra kote + 23,8 i A3, via kote + 28 i A2 og, inntil kote + 31 i A1. Maksimal bygningshøyde på felt A1 for øvrig er foreslått satt til kote Foreslaget til maksimal byggehøyde innenfor A1 er høyere enn den maksimale byggehøyden på 27 meter fra terreng til topp møne som følger av Kommuneplan Sentrum. Kommunedelplanens intensjoner er for øvrig fulgt opp gjennom Bergen bystyres behandling av høyhusmeldingen i møte , sak og kommuneplanens arealdel for perioden (2025) i møte 25. og , sak Gatenivå ved planområdet er på ca kote +2,2 slik at maksimal høyde i samsvar med forannevnte vedtak blir kote +29,2. Romprogrammet som ligger til grunn for forslaget om reguleringsendring, tilsier at det er behov for inntil 8 etasjer over bakkenivå. Dette gjelder selv om BI skulle trekke seg ut av prosjektet. Antall etasjer under bakkenivå vil imidlertid bli påvirket dersom BI skulle trekke sin interesse. En maksimal byggehøyde på 27 meter i samsvar med overordnete planer vil innebære et gjennomsnitt på 3,35 meter brutto etasjehøyde. Eksisterende bygg har etasjehøyder på 3,6 meter, hvilket vurderes å være funksjonelt og nødvendig for undervisningsrom. Overordnete krav til universell utforming og tilgjengelighet for alle innebærer at det er nødvendig å etablere felles etasjehøyder uten nivåforskjeller mellom gammelt bygg og nybygg i Lars Hilles gate 16A og B. Også ut fra disse overordnete kravene anses en brutto etasjehøyde på 3,6 meter hensiktsmessig. Etter fagetatens vurdering tilsier forannevnte at forslaget om maksimal byggehøyde på kote + 31 bør kunne godkjennes. Figur 11.1 Oppriss/volum mot Vestre Strømkaien. Deler av Ørnenkvartalet til venstre. Illustrasjon: LOF Arkitekter AS En maksimal byggehøyde på kote + 31 tilsier et flatt tak. Dersom det skal legges til rette for en noe større kreativitet for utformingen av taket, må det åpnes opp for en maksimal høyde for deler av takflaten ut over dette. Følgende formulering "Inntil 25 % av takflaten i A1 kan tillates med maksimal kotehøyde + 32,5 dersom det medvirker til en god arkitektonisk utforming av byggene og takflatene" gir rom for en videre bearbeidelse av takflatene frem mot Side 15 av 22

16 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 søknad om byggetillatelse og er inntatt i bestemmelsene som en følge av fagetatens kommentarer til offentlig ettersyn. Foreslått maksimal byggehøyde er for øvrig langt under de maksimale høyder som er godkjent for det tilliggende Ørnenkvartalet i sør, hvor deler av bebyggelsen er godkjent med høyder inntil kote + 42,0. Når det er nevnt, bør det også nevnes at de gesimshøyder mot Lyder Sagens gate som følger av godkjent plan for Ørnenkvartalet og det nærværende planforslaget, klart overskrider den begrensning på 110 % av byrommenes bredde som følger av kommuneplanens bestemmelse 20 Senterområder. En gatebredde på 12 meter tilsier at gesimshøyden i dette tilfellet burde ha ligget på ca kote + 15,5. Selv om begrensningen fremdeles gjelder, vanskeliggjør de vedtatte høyder på Ørnenkvartalet argumentasjonen for lavere gesimshøyde mot Lyder Sagens gate. De foreslåtte gesimshøyder har negativ innvirkning på sol- og lysforholdene på gatenivå i den aktuelle delen av Lyder Sagens gate, men ingen spesielle negative konsekvenser for omkringliggende nabobebyggelse. Figur 11.2 Fotomontasje sett fra Festplassen. Illustrasjon: LOF Arkitekter AS Over stående fotomontasje sett fra Festplassen er basert på Bjerk og Bjørge as sin montasje til planforslaget for Ørnenkvartalet. Den viser at det nærværende forslaget for kvartalet Lars Hilles gate kun i begrenset grad vil være synlig fra Festplassen. Det er det planlagte bygget i bakenforliggende Ørnenkvartalet som tar oppmerksomheten Grad av utnytting Grad av utnytting som følger av oppgitte tall i det nærværende forslaget til reguleringsendring, er ca 570 %-BRA alt areal inklusive. Ettersom det etter fagetatens vurdering kan stilles spørsmål om det er realistisk med fire underetasjer i deler av kvartalet, gjøres det oppmerksom på at utnyttelsesgraden for arealet over terreng er ca 450 %. Utnyttelsesgraden er forholdsvis høy, men ikke urovekkende høy tatt i betraktning av at boligandelen er liten samtidig som det gårdsrommet som normalt følger av en kvartalsbebyggelse, inngår i en glassgård og således også skal inngå i arealberegningen som ligger til grunn for beregnet tomteutnyttelse. Side 16 av 22

17 Side 17 av 22 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / Estetikk og fjernvirkning Fagetaten stiller seg positiv til forslaget om å ivareta de verneverdige byggene gjennom en regulering til spesialområde bevaring i samsvar med plan- og bygningsloven 25, 1. ledd nr 6. Fagetaten er også positiv til forslaget om i delområde A2 å bevare eksisterende fasadepreg langs Lars Hilles gate. Dersom grepet med bevaring av deler av den eksisterende bebyggelsen skal fremstå som vellykket i ettertid, er det viktig at det blir en gradvis økning av bygningshøydene i kvartalet. Fagetatens merknad til offentlig ettersyn om å redusere maksimal byggehøyde på delområde A3 slik at maksimal byggehøyde i større grad kommer i samsvar med komité for miljø og byutvikling sitt vedtak fattet i møte , sak 014, er tatt til etterretning. Både Bergenhus bydelsstyre og Tilsynsutvalget for byens utseende sluttet seg for øvrig til fagetatens merknad. Etter fagetatens vurdering ivaretar det nærværende forslaget til maksimal byggehøyde på felt A3 bedre rollen som bindeledd mellom den gamle verneverdige bebyggelsen i kvartalet og kvartalets nye bebyggelse. Det vises for øvrig til kapittel 11.9 for ytterligere kommentarer i tilknytning til eiendommen Vestre Strømkaien 1. Fagetaten har tro på ideen om å utføre de øverste etasjene i en forholdsvis lett og luftig konstruksjon, men som tidligere nevnt anbefales forslagstiller å se nærmere på selve takkonstruksjonen i fasen frem mot søknad om byggetillatelse. I en by med Bergens topografi er det ingen tvil om at taket er en bygnings femte fasade, og det er viktig å formgi det med omhu Formål Planområdet har en strategisk viktig beliggenhet der det ligger i overgangen mellom den gamle bykjernen, boligbebyggelsen på Nedre Nygård og aksen med næringsvirksomhet som går fra Strømgaten i nord til Nygårdsbroen(e) i sør. Beliggenheten og områdets beskaffenhet bør gjøre det attraktivt for de fleste formål som inngår i betegnelsen blandet sentrumsformål. Det har også en meget sentral beliggenhet i forhold til kollektivtransporttilbudet i Bergen sentrum. En sentral beliggenhet og god tilgjengelighet innebærer imidlertid ikke at området er like godt egnet til alle formål. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot forslaget om å videreutvikle deler av kvartalet i forhold til allmennyttig formål (skole) da de aktuelle skolene i stor grad er rettet mot voksne elever og studenter. Dette er en brukergruppe som ikke stiller de samme krav til uteareal som en grunnskole; krav som i dette tilfellet ikke lar seg tilfredsstille da det ikke er egnete uteareal på bakkeplan innenfor planområdet. Det er primært skolen selv som må vurdere hvorvidt foreslått takhage anses å være et godt nok tilbud til de aktuelle brukergruppene, eventuelt i samråd med Byrådsavdeling barnehage og skole. Forurensningsproblematikk i form av luftforurensning og trafikkstøy samt minimalt med tilgjengelige uteoppholdsareal innenfor planområdet, gjør kvartalet mindre egnet til boligformål. Et ønske om sosial kontroll og lavere kriminalitet innebærer imidlertid at det kan være hensiktsmessig med en mindre andel boliger innenfor planområdet. Det er også i dag boliger innenfor feltene B1 og B2. Boligformålet innenfor felt B1 (Lars Hilles gate 12) er ivaretatt både gjennom plankart og planbestemmelsene. Boligene i felt B2 er ivaretatt gjennom planbestemmelsene da de kun utgjør en begrenset del av bygningsmassen. Fagetaten slutter seg til valget av denne måten å signalisere at kvartalet ikke anses å være godt egnet til boligformål på Kulturminneverdi Som nevnt under kapittel 11.2 Estetikk og fjernvirkning slutter fagetaten seg til forslaget om å regulere delområdene B1 og B2 til spesialområde bevaring. Dette gjelder spesielt delområde

18 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 B2 som omfatter gnr 164 bnr Strømgaten 10 - og nordre deler av gnr 164 bnr Vestre Strømkaien 1. Begge disse byggene er gode eksempler på bergenske forretningsbygg fra første del av 1900-tallet og har med sine fasader antikvarisk miljøverdi. Strømgaten 10 har også høy antikvarisk egenverdi samt arkitektonisk verdi som et godt eksempel på jugendstilen som kan ses på kun et relativt lite antall bygninger i Bergen. Selv om forslaget om også å regulere B1 (Lars Hilles gate 12 og 14) til spesialområde bevaring vil medføre visse begrensninger på eiernes utviklingsmuligheter av disse to eiendommene, mener fagetaten forslaget er riktig ut fra en helhetsbetraktning av kvartalet. Det minnes i denne sammenheng om at de tilliggende fasadene langsetter Lars Hilles gate også i stor grad foreslås bevart. Byantikvaren deltok i prosessen frem mot offentlig ettersyn som antikvarsk myndighet. Byantikvaren, fagetat og forslagstiller var etter fagetatens oppfatning relativt samstemt om hvilke antikvariske verdier som burde ivaretas i det aktuelle kvartalet. Stor var derfor overraskelsen da det gjennom det offentlige ettersynet viste seg at fylkeskonservator var av en helt annen oppfatning blant annet når det gjaldt verneverdien av Lars Hilles gate 16 B. Det fremkommer av saksdokumentene til fylkesutvalets sak 210/08 at forslaget til vedtak når det gjaldt kulturminner var: 4. Hordaland fylkeskommune fremjar motsegn til planforslaget for Lars Hilles gate ut i frå omsynet til kulturmiljø og det historiske bylandskapet, dersom planen ikkje vert endra på fylgjande punkt: Påbygg langs fasaderekkja i Lars Hilles gate og Vestre Strømkaien 1 må sløyfast Vestre Strømkaien 1 og Lars Hilles gate 16 B, med unntak av den seinare oppførde hjørnebygningen Vestre Strømkaien 3 C, må regulerast til spesialområde bevaring. Fylkeskonservator fikk imidlertid ikke fylkesutvalgets medhold i sitt forslag til innsigelse da saken ble avvist. Som en konsekvens av dette sendte fylkeskonservator i samsvar med forskrift til kulturminneloven saken til Riksantikvaren i september 2008 for vurdering. Foreløpig er det kun slått fast at Riksantikvaren ikke har anledning til å fremme innsigelse etter plan- og bygningsloven da alle tidsfrister var overskredet allerede ved oversendelse. Noen nærmere vurdering etter kulturminneloven er ikke fremlagt. De valgte løsninger med hensyn til kulturminnevern er mer basert på tilbakemeldingene fra byantikvaren enn anbefalingene fra fylkeskonservator Uteoppholdsarealer Verken i dag eller i foreslått fremtidig situasjon har skolene som holder til i dette kvartalet, egen skoleplass i direkte tilknytning til bygningsmassen. I og med at den største delen av elevog studentmassen er voksne vurderes det ikke å være et stort behov for en egen skole- og lekeplass på bakkeplan. Nygård skole mener selv det vil være tilfredsstillende med takterrasse - og et gatetun i Lyder Sagens gate. Dette er ingen vanlig/permanent skole, men en skole for ekstraordinær/korttids opplæring. Normalt overføres barna til ordinær skole i sitt nærmiljø etter 3-9 måneder. På grunn av skolenes karakter er fagetaten ikke uenig i den vurdering Nygård skole har gjort i forhold til behovet for arealer på bakkeplan for lek og annet uteopphold. Byrådsavdeling for barnehage og skole har heller ikke kommet med en uttalelse som tilsier noe annet. På den annen side er det ingen tvil om at skolene vil ha stor fordel av en eventuell omlegging av Side 18 av 22

19 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /62 trafikkmønsteret i området som en følge av forslaget til trafikkplan for søndre del av Bergen sentrum Universell utforming Det fremkommer av planbestemmelsene at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn ved planlegging av tiltak i planområdet. All erfaring tilsier at det bør være mulig å oppnå målet om tilgjengelighet for alle når man er bevisst problematikken allerede på et tidlig stadium i planleggingsprosessen, men de store utfordringene er å holde fokus i alle faser fra planlegging til ferdigstillelse og ikke minst i de fysiske overgangssonene mellom eget plan-/utbyggingsområde og tilliggende områder Trafikkforhold Trafikk Planområdet ligger i et område som i dag er sterkt trafikkbelastet. Som antydet foran kan det på bakgrunn dagens situasjon stilles spørsmål om planområdet egner seg til skoleformål i den utstrekning det her legges opp til. Det er imidlertid ingen innvendinger mot formålet i seg selv. Hovedgrepet i forslaget til trafikkplan for sentrum sør er, som tidligere nevnt, å sikre kollektivtrafikkens fremkommelighet gjennom egen kollektivtrasé, etablere gjennomgående sykkeltraseer i området og attraktive og trafikksikre gangforbindelser. Trafikksystemet for bil skal bli mer fleksibelt og oversiktlig, og sikre en akseptabel trafikkavvikling for biltrafikk i forhold til dagens situasjon og et fremtidig trafikksystem der bybanen er etablert. Gjennomgangstrafikken i Lars Hilles gate mellom Strømgaten og Bjørns gate skal begrenses da målsettingen er at strekningen skal inngå som en viktig del av en ny hovedtrasé for sykkeltrafikk mellom sentrum og søndre bydeler. De endringer som foreslås, innebærer for øvrig kun en omfordeling av trafikken og ikke en reduksjon av samlet trafikkbelastning i de sørlige delene av sentrum. Dersom politikerne gir sin tilslutning til forslaget og tiltakene kan finansieres, kan viktige elementer i planen være utført i løpet av de nærmeste årene i henhold til de opplysningene fagetaten har innhentet. Tidspunkt for gjennomføring henger imidlertid sammen med prioritering av midler i Bergens programmet, og dette er ikke avklart. Gjennomføringen av bybanen utløser enkelte av de tiltakene som foreslås i trafikkplanen. I og med at kjøremønsteret for Lars Hilles gate foreslås endret samtidig som Lyder Sagens gate opparbeides som gatetun, vil en gjennomføring av foreslått trafikkplan ha en positiv innvirkning på trafikkforholdene i planområdets umiddelbare nærhet i form av økt sikkerhet i tilknytning til skolenes inngangspartier og utvendig oppholdsareal på bakkeplan Avkjørsel Innkjøring til og utkjøring fra planlagt parkeringskjeller foreslås lagt til Lyder Sagens gate. Det antas at en slik løsning vil bli mindre berørt av endringer i overordnet kjøremønster som følge av en eventuell ny trafikkplan enn opprettholdelse av dagens avkjørsel fra Vestre Strømkaien. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot forslaget om å opprettholde eksisterende avkjørsel ved hjørnet Lars Hilles gate/strømgaten i tilknytning til serviceareal med varelevering, avfallshåndtering m.m. Dersom foreslått trafikkplan blir vedtatt og kommer til gjennomføring, vil situasjonen bli bedre enn hva den er i dag. Side 19 av 22

20 Side 20 av 22 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr / Parkering Forslagstiller ønsker parkering på et kjellerdekke. I utgangspunktet så de for seg etablering av 4 kjelleretasjer hvorav det nederste skulle dekke parkeringsbehovet. Det er imidlertid noe usikkert hvorvidt den nederste etasjen lar seg gjennomføre, både av praktiske og økonomiske årsaker. Parkeringsdekket ønskes opprettholdt ved en eventuell nødvendig omprosjektering. Areal til nødvendig parkering skal i henhold til plan- og bygningsloven 69 avsettes på egen tomt. Dersom dette ikke lar seg gjøre, har utbygger i henhold til parkeringsvedtektene som ble vedtatt av Bergen bystyre i møte , sak , tre alternative løsninger: a) Det kan inngås avtale om å anordne biloppstillingsplasser i rimelig nærhet utenfor egen eiendom. Tinglyst avtale må fremlegges. b) Det kan inngås avtale om sambruk av parkeringsplasser innenfor rammen av gjeldende parkeringsnormer, forutsatt at tinglyst erklæring foreligger. c) Det kan inngås avtale om helt eller delvis frikjøp fra de krav til antall parkeringsplasser som følger av plan- og bygningsloven 69 og de vedtatte vedtektene. Eventuell manglende parkeringsdekning på egen tomt innebærer at det må søkes om frikjøp i henhold til forannevnte parkeringsvedtekter. Det gjøres for øvrig oppmerksom på at det av de vedtatte vedtektene fremgår at det må fremlegges en parkeringsplan. Det er videre verdt å merke seg at også normene er å anse som vedtekter, og at ved behandling av søknader om tiltak skal avvik i strid med disse behandles som dispensasjon. Det er i dag en del overflateparkering innenfor planområdet. Det meste av denne vil forsvinne ved realiseringen av foreslått nybygg. Det er imidlertid noen parkeringsplasser som har atkomst fra krysset Strømgaten/Lars Hilles gate som ikke vil bli berørt av nevnte utbygging. Plasseringen av denne avkjørselen er lite gunstig trafikksikkerhetsmessig, men må opprettholdes på grunn av nødvendig varelevering samt mangel på alternativer for deler av bebyggelsen. Et par parkeringsplasser tilhørende felt A3 vil bli berørt av et slikt forbud mot overflateparkering innenfor planområdet. Eventuelt behov for parkering må dekkes ved bruk av Bygarasjen eller tilsvarende. Behovet for sanering av all overflateparkering innenfor planområdet er avklart i fasen mellom offentlig ettersyn og 2. gangs behandling. Berørt hjemmelshaver er orientert. Eventuell nabomerknad ettersendes dersom dette kommer inn. Parkeringsbehovet for den nye bebyggelsen søkes primært løst ved etablering av parkeringskjeller. Dersom kravet til parkeringsdekning ikke lar seg løse på egen tomt, er frikjøpsordningen som følger av gjeldende parkeringsnorm aktuell samtidig som avstanden til Bygarasjen er kort Barn og unges interesser Kvartalet fremstår ikke spesielt tilrettelagt for barn og unge i dag. Dersom Nygård skole velger å flytte også barneskolen til kvartalet, må det nødvendigvis tilrettelegges i større grad enn hva tilfellet er dersom det kun er ungdomsskoletrinnet og voksenopplæringen som skal holde til i dette kvartalet. Dette forutsettes ivaretatt i løpet av prosessen frem mot realisering og ferdigstilling Vestre Strømkaien 1 Hjemmelshaver søkte i 1999 om tillatelse til å bygge to etasjer på den minste bygningen mot nord og én etasje på den resterende del slik at de to bygningene på eiendommen skulle få tilnærmet samme høyde.