Klage på pålegg om opphør av ulovlig bruk og retting/tilbakeføring - Harald Langhelles vei 7B

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /3662 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/73 Planutvalget Klage på pålegg om opphør av ulovlig bruk og retting/tilbakeføring - Harald Langhelles vei 7B Saksopplysninger Adresse: Harald Langhelles vei 7 B Eiendom: 138/3662 snr. 1 Klager: Adv. Anders Rydmark for eier Normann Torrisen Kommunen mottok forespørsel fra eierne av snr. 2 om status for leilighet i 1. etg. og rom i kjelleren pga. dårlig lyd- og brannisolering mellom boenhetene. Etter at kommunen hadde gjennomgått arkivmateriale for eiendommen ble det besluttet at forholdene skulle følges opp etter plan- og bygningsloven kap. 32 om ulovlighetsoppfølging. Eiendommen er bebygd med en horisontaldelt to-mannsbolig. I følge kommunens arkiver ble bygningen omsøkt og godkjent oppført i 1971 som et tilbygg til en eldre bolig på eiendommen (nå Harald Langhelles vei 7A). Søknaden gjaldt en leilighet i 2. etg. og deler av 1. etg (soverom). Øvrig areal i 1. etg. skulle inneholde kontor (spiserom), lager og ekspedisjon. På tegning av kjeller er det kun påført disp., dvs. tilleggsdeler som boder/lagerrom. I ettertid er næringsdelen bruksendret til boligformål. Rommene i 1. etasje fremtrer nå som en egen leilighet. Kommunen har lett i alle tilgjengelige arkiver og finner ikke at bruksendring fra næring til boligformål/egen leilighet i 1. er omsøkt og godkjent av kommunen. Rom i kjeller som er godkjent som tilleggsdeler boder/lagerrom er bruksendret til bad og soverom/kjellerstue. Søknad/melding om bruksendring av disse rommene i kjelleren er heller ikke funnet i kommunens arkiver. Eier har heller ikke fremlagt dokumentasjon som tyder på at tiltakene tidligere er omsøkt/byggemeldt og godkjent. Kommunen sendte varsel om pålegg og tvangsmulkt til eier den Den ble følgende pålegg utferdiget: Pålegg om opphør av ulovlig bruk og retting/tilbakeføring Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 gis følgende pålegg: 1. Bruken av kjeller til boligformål skal opphøre. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 1 settes til Side 134

2 Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. 2. Bruken av den ulovlig etablert leilighet i 1. etg. skal opphøre. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 2 settes til Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. 3. Kjeller skal rettes/tilbakeføres til godkjent formål tilleggsdeler, dvs. boder/lagerrom. På bad skal badekar og wc fjernes, rør skal fjernes/plomberes. Soverom/kjellerstue må ikke fremtre som innredet og i bruk til boligformål. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 3 settes til Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet 4. Rom i 1. etg. som er godkjent som kontor (spiserom), lager og ekspedisjon skal rettes/tilbakeføres til godkjent formål. Kjøkkeninnredning skal fjernes. Øvrige rom må ikke fremtre som stue/oppholdsrom. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 4 settes til Det vedtas herved en tvangsmulkt kr ,- som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Vi viser til varsel av vedrørende bruksendring av areal i 1. etg. til boligformål/leilighet. Arealet er godkjent innredet som kontor/lager dvs. næringsformål. Kopi av godkjent tegning fulgte vedlagt. Videre er rom i kjelleren bruksendret til hoveddeler som bad og oppholdsrom. Kjeller er kun godkjent inneholdende tilleggsdeler dvs. boder/lagerrom. Frist for uttalelse ble i varsel satt til Kommunen har ikke mottatt noen tilbakemelding og kan heller ikke se at forholdene er omsøkt i ettertid. Forholdene er i strid med plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav d), jf Se vedlagte kopi av bestemmelsene. Pålegg Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 gis herved følgende pålegg: 1. Bruken av kjeller til boligformål skal opphøre. 2. Bruken av den ulovlig etablert leilighet i 1. etg. skal opphøre. 3. Kjeller skal rettes/tilbakeføres til godkjent formål tilleggsdeler, dvs. boder/lagerrom. På bad skal badekar, wc og vask fjernes, rør skal fjernes/plomberes. Soverom/kjellerstue må ikke fremtre som innredet og i bruk til boligformål. 4. Rom i 1. etg. som er godkjent som kontor (spiserom), lager og ekspedisjon skal rettes/tilbakeføres til godkjent formål. Kjøkkeninnredning bestående av komfyr, ventilator Side 135

3 og vask skal fjernes. Skap kan beholdes. Øvrige rom må ikke fremtre som stue/oppholdsrom. Utferdigelse av pålegg anses nødvendig for å fremtvinge en lovlig tilstand mht. innredning og bruk av bygningens 1. etg. og kjeller. Det er gitt anledning til å søke om godkjenning av leilighet i 1. etg. i ettertid. Slik søknad er ikke mottatt. Kommunen har heller ikke mottatt henvendelse fra foretak eller eier om at slik søknad er under utarbeidelse. Frist Frister for etterkommelse av påleggenes punkter er som følger: 1. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 1 settes til Frist for å etterkomme påleggets pkt. 2 settes til Frist for å etterkomme påleggets pkt. 3 settes til Frist for å etterkomme påleggets pkt. 4 settes til Det gis relativt kort frist for etterkommelse av påleggets pkt. 1 da kommunen har mottatt meldinger fra flere om at det ikke eksisterer forskriftsmessige rømningsveier fra kjeller. Bruken av kjelleren til boligformål vurderes å medføre fare for personsikkerhet og må opphøre snarest. Dersom det skulle oppstå problemer med å etterkomme påleggets pkt innen de angitte frister bes De ta kontakt med saksbehandler Anita R. Berntsen eller Stein Røsten. Vi minner om at det er anledning til å søke om godkjenning av leiligheten i 1. etg. Søknad må være mottatt innen dersom det ønskes utsettelse mht. påleggsfristen. Vedtak om tvangsmulkt Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 fastsettes følgende tvangsmulkt: Påleggets pkt. 1.: Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller dersom pålegget da ikke er etterkommet. Påleggets pkt. 2.: Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller dersom pålegget da ikke er etterkommet. Påleggets pkt. 3.: Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller dersom pålegget da ikke er etterkommet. Påleggets pkt. 4.: Det vedtas herved en tvangsmulkt på kr ,- som forfaller dersom pålegget da ikke er etterkommet. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel. Mulktenes størrelse er fastsatt skjønnsmessig. De har selv ansvaret for umiddelbart å gi underretning til kommunen når hele eller deler av pålegget er etterkommet. Saken vil avsluttes så snart kommunen har mottatt dokumentasjon på at hele pålegget er etterkommet. Det varsles samtidig om at kommunen vil kunne vedta en ny og betydelig større tvangsmulkt dersom pålegget ikke etterkommes innen angitte frister. Varsel om forelegg m.m. Det varsles samtidig om at kommunen alternativt eller i tillegg til tvangsmulkten kan utstede forelegg etter pbl Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig Side 136

4 dom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Et pålegg vil også kunne tinglyses som en heftelse på eiendommen. Se vedlagte kopier av lovteksten. Anmeldelse De underrettes om at kommunen vil kunne anmelde forholdet dersom pålegget ikke er etterkommet innen fristen. Det vises til pbl om straff. Senere oppfølging av saken Kommunen mottok henvendelser om at kjelleren var i bruk til boligformål både før og etter at påleggsfristen for pkt. 1 var utløpt, dvs Det ble ikke mottatt bekreftelse fra eier om at påleggets pkt. 1 var etterkommet slik at kommunen kunne foreta kontroll. Heller ingen andre henvendelser eller spørsmål fra eier er registrert mottatt. Tvangsmulkt ble derfor utskrevet den Den mottok kommunen klage på pålegget og anmodning om utsatt iverksetting fra advokat Rydmark på vegne av eier. Klagen er mottatt etter klagefristens utløp. Da saken inneholder flere problemstillinger som er aktuelle i flere saker under oppfølging gis oppreisning for oversitting av klagefristen, jf. Forvaltningsloven 31 første ledd bokstav b). Kommunen besluttet den at det skulle gis delvis utsatt iverksetting av pålegget. Anmodning om utsatt iverksetting for påleggets pkt. 1, opphør av bruk av kjeller til boligformål, ble avvist. Begrunnelse for avvisningen er at kommunen vurderer at bruken medfører fare for personsikkerheten. Det forligger ikke forskriftsmessige rømningsveier. Adv. Rydmark har i brev av bedt om omgjøring av avvisningen. Anmodningen ble avvist av kommunen i brev av Kommunen har senere mottatt melding fra eier av snr. 2 om at kjelleren fortsatt er i bruk til boligformål. Kommunen sendte den varsel om kontroll av kjelleren. Kontroll av kjelleren kunne ikke gjennomføres den da eier ikke hadde anledning til å møte. Nytt tidspunkt skal avtales. Hva klagen gjelder I brev av opplyser advokaten at hans klient har kjøpt leiligheten til boligformål og at den har vært benyttet til dette over lang tid. Vedtaket med de korte fristene for opphør av ulovlig bruk fremstår som klart urimelig. Hans klient blir som følge av vedtaket uten bolig. I brev av vedrørende beslutning om delvis utsatt iverksetting av pålegget opplyser adv. Rydmark at han har hatt møte med sin klient. Klienten har opplyst at kjelleren i leiligheten bare benyttes til vaskerom og ved en sjelden anledning til korte treninger. Det er per tiden ingen personer som bebor denne delen av boligen, og grunnlaget for tvangsmulkten synes på denne bakgrunn ikke å være til stede. Grunnlaget for tvangsmulkten synes da heller aldri å ha vært til stede. I brev av kommer advokaten med ytterligere anførsler til saken. Det er på det rene at kommunen har behandlet søknaden om seksjonering før Salten tingrett i sin tid gjennomførte seksjoneringen. I seksjoneringsbegjæringen er det formodentlig krysset av for boligformål. Dette har medført at seksjonen senere er blitt innført i samtlige registre som seksjon til boligformål. Dette fremgår både ved søk i Infoland og er innført i grunnboken. Den praksis kommunen har hatt, må etter dette kunne sies å være mangelfull og lar lagt til rette for at senere erververe og kreditorer har blitt ført bak lyset. Det vil etter dette anføres at kommunen de facto har godkjent boligen som angitt i seksjoneringsbegjæringen, altså til boligformål. Side 137

5 Holdepunkter for en slik tolking finnes også i Hålogaland langmannsretts avgjørelse av 30. mars 2009 i sak ASI-HALO. Bygningssjefens vurdering I følge plan- og bygningsloven 32-1 skal kommunen forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Er overtredelsen av mindre betydning kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Alt tilgjengelig arkivmateriale for eiendommen er undersøkt. Ingen søknad om bruksendring av næringslokale og kjeller er funnet. Nåværende eier har heller ikke fremlagt kopi av tillatelser til bruksendringer. Det er heller ikke gitt andre opplysninger til saken som skulle tilsi at slik tillatelse er gitt, men at søknad, tegninger og tillatelser er kommet bort. I salgsprospekt fra 2009 opplyses det at det finnes ikke ferdigattest på leiligheten, for øvrig noe som ikke var vanlig praksis å få utstedt på byggeår. Bodø kommune har registrer tatt-i-bruk dato i Bygningssjefen bemerker at disse opplysningene ikke er korrekte. Byggearbeidene på denne eiendommen er gitt ferdigattest 24. mai Ferdigattesten referer seg til byggeanmeldelse av 6. desember 1971 under sak nr. 64/72. Kopi av saken følger vedlagt, og viser næringsdel i 1. etg. Årsaken til at det ikke foreligger ferdigattest for leiligheten i 1. etg. er etter all sannsynlighet at bruksendringen aldri er omsøkt og godkjent av kommunen. Oppfølging av saken etter pbl. kap. 32: Bygningssjefen mener overtredelsene i denne saken er alvorlige. Opplysninger fra eierne av snr. 2 tyder på mangelfullt brann- og lydskille mellom boenhetene. Rommene i kjelleren som benyttes til soverom/kjellerstue og bad har ikke forskiftsmessige rømningsveier. Bygningssjefen avviser derfor at det er urimelig at eier pålegges opphør av ulovlig bruk og retting tilbakeføring. Det er også gitt anledning til å søke om godkjenning i ettertid. Når det gjelder de fastsatte frister for etterkommelse av pålegget avviser Bygningssjefen at disse er urimelig. Den relativt korte fristen for opphør av ulovlig bruk av kjellerarealene er begrunnet med fare for personsikkerheten for beboer(ne). De øvrige frister mht. opphør av bruk av leiligheten og retting/tilbakeføring anses som relativt romslige. Det bør ikke være umulig å finne alternativt bosted i løpet av 2,5 måneder. Når det gjelder evt. retting/tilbakeføring er det ikke nødvendig med større bygningsmessige arbeider for å få arealene tilbakeført. I pålegget gis det også påminnelse om at leiligheten i 1. etg. fortsatt kan søkes godkjent i ettertid, og at det er mulighet for utsettelse av påleggsfristen. Når det gjelder utskriving av tvangsmulkt for manglende etterkommelse av påleggets pkt. 1 har kommunen mottatt opplysninger fra flere hold som tilsier at bruken ikke var opphørt. Eier har heller ikke bekreftet overfor kommunen at pålegget var etterkommet innen påleggsfristens utløp. Tvangsmulkt er derfor skrevet ut. Det er også mottatt opplysninger i ettertid om at rommene i kjelleren fortsatt benyttes til boligformål av eierens sønn m. flere. Bygningssjefen mener derfor pålegg og utskriving av mulkt har vært nødvendig i denne saken. Forholdet til Eierseksjonsloven: Eiendommen ble seksjonert i 1989 etter Lov om eierseksjoner av 04. mars Det følger av denne lovs 5 nr. 4 tredje ledd at det ikke kan foretas seksjonering av eiendom som omfattes av utbedringsprogram eller regulering til fornyelsesområde etter plan- og bygningsloven. Bestemmelsens femte ledd angir følgende: Vedkommende kommune skal senest 6 måneder i forveien være meddelt at begjæring om oppdeling vil kunne bli innsendt. Side 138

6 I Ot. prp. nr. 3 om forslag til ny lov om eierseksjoner gjøres det rede for gjeldende rett, dvs. den lov som gjaldt på seksjoneringstidspunktet for angjeldende eiendom. På s. 37 uttales det følgende under pkt Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen, gjeldende rett: Kommunens oppgave i forbindelse med en seksjonering er etter dagens lov kun å ivareta byfornyelseshensyn, jf. omtalen under pkt Behandling av seksjoneringsbegjæringen er en oppgave som tilligger tinglysingsmyndighetene, som skal kontrollere om vilkårene for seksjonering og tinglysing er oppfylt. Det er ikke fastsatt særskilte saksbehandlingsregler i denne forbindelse. Erik Wyller har i sine kommentarer til loven av på Gyldendal Rettsdata uttalt følgende under note 25: Tanken bak meldeplikten er at kommunen skal ha anledning til å fatte vedtak om utbedringsprogram eller reguleringsplan i løpet av de 6 måneder som går fra meldingen mottas til seksjonering kan begjæres. Hvis det ikke foreligger planer om utbedring eller regulering vil kommunene i praksis gi tillatelse straks meldingen er innkommet. Når fristen er utløpt uten at det er vedtatt reguleringsplan eller utbedringsprogram for eiendommen, vil seksjonering alltid kunne finne sted. Det m.a.o. aldri nødvendig med tillatelse fra kommunen til å foreta seksjonering når det er gått mer enn 6 måneder fra meldingen ble sendt. Bodø kommune v. oppmålingskontoret har i denne, og tilsvarende saker fra den tiden, kun uttalt seg i forhold til eierseksjonsloven 5 nr. 4 tredje og fjerde ledd slik som loven krevde. Det ble ikke foretatt noen ytterligere undersøkelser. Prøving av om vilkårene etter eierseksjonsloven var oppfylt lå hos tinglysingsmyndigheten. Om disse også foretok nærmere undersøkelser om bygningen og inndelingen i seksjoner var godkjent av kommunens bygningsmyndighet er ukjent, men vi har i andre ulovlighetssaker sett at dette neppe kan ha vært gjort. Forholdet til bygningsloven, unntatt bestemmelsen som gjelder utbedringsprogram og byfornyelse, ser ut fra eierseksjonsloven og begjæringsskjemaet om oppdeling i eierseksjoner ikke ut til å ha vært et tema. Det forhold at eiendommen er seksjonert etter eierseksjonsloven kan aldri føre til at bruksendringen fra næringsenhet til leilighet blir lovlig etter plan- og bygningslovgivningen. Registrering av eiendommer i tidligere GAB-registeret/WebMatrikkel og Infoland: Når det gjelder registrering av seksjoneringen i kommunens GAB-register fulgte det av 4-1 fjerde ledd i lov av nr 70 om kartlegging, deling og registrering av eiendom (Delingsloven) at Statens kartverk (tidligere fylkeskartkontoret) skulle føre et register over alle grunneiendommer, all festegrunn og annet som er registrert som egne enheter i grunnbøkene. Det forhold at en seksjon eller andre arealopplysninger ble innført i GAB-registeret, og siden er overført til WebMatrikkelen, kan aldri føre til at disse skal anses som godkjent etter andre lovverk. Adv. Rydmarks henvisning til en sak som gjaldt prisavslag ved salg av en leilighet har ingen relevans for denne saken. Det ble der foretatt en tolking av en søknad om til- og påbygg hvor retten ut fra en helhetsvurdering kom til at søknaden og godkjenningen også omfattet etablering av leilighet i 3. etg. Bygningssjefen mener for øvrig dommen referer en uriktig rettsoppfatning av pbl og oppfatning av status mht. areal registrert i GAB-registeret eller Matrikkelen. For bygninger oppført før 1978 foreligger det mange potensielle feilkilder mht registrering av arealopplysninger. Mange av opplysningene som finnes er basert på opplysninger fra eier. Det er også avdekket mange feil ved opplysninger som er lagt inn etter at GAB-registeret ble opprettet. Kommunens Geodatasjef, Vesa Jäntti, har uttalt følgende om WebMatrikkelen til saken: WebMatrikkelens data hentes fra sentral matrikkel og skal være korrekt i henhold til registrerte data. Man kan ikke gardere seg mot at informasjon kan være feil (historiske GAB- registeret med Side 139

7 manuelle rutiner og punsjing fra G-skjema). Matrikkelen blir kontinuerlig oppdatert på bakgrunn av de vedtak som fattes av byggesakskontoret. Matrikkelloven setter i dag strenge krav til hva som skal registreres og hvordan det skal utføres. Innrapporterte historiske feil rettes hvis det er påvist feilregistrering (ut i fra godkjente tegninger i kommunens arkiv), ellers kun på bakgrunn av vedtak fra byggesakskontoret. ( eks. feil i areal, byggtype osv.) Når det gjelder de nevnte eiendommene, er det under matrikkelens adresse registrert dato Datoen er den samme dagen når GAB ble konvertert til Matrikkelen. Denne datoen er lagt på automatisk av Statens kartverk der hvor det ikke har vært dato fra før. Altså ikke registrert av matrikkelfører. Den har ingen rettslig bevisverdi for verken til den ene eller den andre parten. Når det gjelder Infoland vil Bygningssjefen bemerke at systemet kun gir et utdrag av Matrikkelen. Interne merknader til hjelp for kommunen saksbehandling gis ikke ut. Det gis også oversikt over registrerte bygningsstatuser (vedtak) på eiendommen. Status på en eiendom må for øvrig vurderes ut i fra både søknad, tegninger og tilhørende vedtak, ikke kun tegninger eller vedtak. Konklusjon og anbefaling Byggesakskontoret har flere lignende saker under oppfølging. Bygningssjefen anbefaler at kommunens vedtak og beslutninger opprettholdes slik at det kan gjennomføres endelig klagebehandling av Fylkesmannen i Nordland. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder vedtak av , samt kommunens beslutninger av og Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Stein Røsten Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Kopi av godkjente tegninger Klager fra adv. Rydmark Kommunens beslutning av og Utrykte vedlegg: Brev fra eierne av snr. 2 omdeles i lukket møte Uttalelse fra Geodatakontoret Side 140

8 Side 141

9 Side 142

10 Side 143

11 Side 144

12 Side 145

13 Side 146

14 Side 147

15 Side 148