Saksframlegg. Sluttbehandling av detaljregulering for Torget i Meieribyen

Transkript

1 SKIPTVET KOMMUNE Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Frank van den Ring FA-L13, PLID , 55/46, 55/44, 55/28, 55/24, 55/34, 55/16, 55/132, 55/2 18/445 Sluttbehandling av detaljregulering for Torget i Meieribyen Saksnr Utvalg Type Dato 19/037 Hovedutvalg for plan, landbruk og teknikk PS /075 Formannskap PS /039 Kommunestyret PS Forslag til vedtak: Detaljregulering for Torget i Meieribyen, Gbnr. 55/24 m.fl. med nummer med tilhørende reguleringsbestemmelser datert vedtas, jf i pbl. Rådmannen skal etter sluttbehandling i kommunestyret sørge for at planens innhold og framstilling blir digitalisert og kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Saksopplysninger: Utredning:

2 Revidert detaljregulering etter høring legges fram for sluttbehandling. Planarbeidet ble startet opp i august 2018 med samarbeidspartnere Omtanke AS, Meierigården AS og kommunen. Kommunen har interesser i planen for å utvikle ny møteplass mer sentralt i Meieribyen med søkelys på «Kulturhuset» som skal tilby servicekontor, folkebibliotek, kulturtilbud, scene, teater, omsorgsleiligheter, leiligheter osv. I tillegg vil kommunen sikre gang- og sykkelvei mellom Sagveien og Koffeldveien for å få veier for myke trafikanter på begge sider av Storveien. Omtanke AS har som hovedmål med planen å utvikle «Omtankehuset» som ligger vest for «kulturhuset» på torget. Ellers skal planen sikre videre utvikling for leiligheter nord for Kulturhuset og sør for Koffeldveien ved Meierigårdens bygg. Det ble holdt informasjonsmøte for å orientere naboer, innbyggere og interessenter om høringsutkastet av planforslaget for Torget. Det var stor interesse med ca. 40 deltakere for planen. Det kom spørsmål og innspill om eiendomsforhold, parkering, framdrift for byggeplan i flere trinn, støy under utbygging, trafikksikkerhet på Koffeldveien utformes som nytt gatetun, foreslått utbygging på parkeringsplass ved «bankbygget» eiet av Meierigården AS, fortetting mot «landsby». Planforslaget Forslag til detaljregulering for Torget er mottatt fra forslagsstiller MAD AS på vegne av Skiptvet Omsorgsboliger AS heleid av Omtanke AS. Meierigården AS ble invitert å bidra i reguleringen for å sikre arealformål for torg med gatetun på begge sider av Koffeldveien. Bakgrunn for saken og beskrivelse av tiltaket fremgår av forslaget med tilhørende beskrivelse. Hensikt med reguleringen / omreguleringen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for følgende: Sentrumsutvikling i Meieribyen Ta i bruk torget som møteplass med nye funksjoner rundt seg Økt tilbud av leiligheter i sentrum Økt tilbud av omsorgsboliger Etablering av kulturtilbud kombinert med fellesfunksjoner Trafikksikkerhet for myke trafikanter med tilrettelegging av gang- og sykkelvei Eiendomsforhold Planområdet er vist med stiplet strek på plankart og omfatter helt/delvis eiendommene 55/10, 55/46, 55/44, 55/28, 55/34, 55/24, 55/16 og 55/132 og vestlig kjørefelt av Storveien. Planområdet har en størrelse på 13,75 daa. Hjemmelshavere i området er: Skiptvet kommune, 55/46,44,28,24,16 Meierigården AS, 55/132 Mette Skogstad, 55/2 (Kåfell nordre med eiendom gjennom planen og langs Storveien) Erik Blomqvist 55/34 (snekkerverksted) Fylkeskommunen 0/0 Storveien med tilstøtende arealer (matrikulering under arbeid) I tillegg er det noen arealer som ikke har tydelig avklart eiendomsforhold i matrikkelen. Kommunen holder på med opprydding av oppmålingsbrev i sentrum. Kartverket sammen Statens vegvesen har startet opp prosjekt i år for å ferdig registrere kjøpte eiendommer for fylkesveier. Generelt vurdert betyr det at soner langs fylkesveier, slik som ved

3 Storveien, skal registreres inkludert snitt 3 meter fra veikanten på begge sider. Reguleringsbestemmelser har satt av rekkefølgekrav at adkomst til foreslåtte eiendommer sikres før opprettelse av eiendommer som skal bygges ut. Forhold til overordnete planer Planforslaget er i delvis i tråd med overordnete planer. Området er i kommunedelplanen for Sentrum for perioden , vedtatt , sist revidert , avsatt til arealformålene sentrumsformål, kjørevei og gang- og sykkelvei. På tre punkter ble planinitiativ drøftet i regionalt planmøte: Byggehøyde: Innenfor sentrumsformål tillates bebyggelse inntil 4 etasjer og 1 etasje inntrukket. Arealet nord for Koffeldveien er avsatt med kode SF2, Meieribyen nord, flerhusbolig inntil 4 etasjer, Nye eneboliger tillates ikke. Arealet sør for Koffeldveien er avsatt med kode SF1, Meieribyen sør, Forretning, kontor, bevertning, torg, bolig, offentlig tjenesteyting. Bolig formål tillates kombinert med forretningsbygg, samt flerbolig med minimum 2 etasjer og 4 boenheter. Parkering: Innenfor sentrumsformålsavgrensninger SF1 og SF2 er det 1,5 til 2 biler per boenhet. Byggegrense: Byggegrense langs fylkesveien i sentrumsplanen er avsatt til 20 meter fra midtlinje vei. Eventuelt plankrav fra overordnet plan: krav om detaljregulering. Endringer i forhold til overordnet plan: Byggehøyde: Planlagt bebyggelse er i samsvar med overordnet plan unntatt del av «kulturhuset» som er utredet med 6 etasjer og 1 etasje inntrykket. Parkering: Plan for området er utredet med høyere grad av utnytting for å kunne tilbud flere boenheter til ulike brukere. Det er satt av både minimum og maksimum antall parkeringsplasser i underjordisk parkeringskjeller for ulike arealformål. Byggegrense: Planen har utredet en revidert byggegrense på 14,0 meter mot midtlinje av Storveien. Disse punkter ble vurdert etter forskrift om konsekvensutredning og i dialog med regionalt planmøte ble det konkludert at det ikke utløses krav for konsekvensutredning. Planforslag skal allikevel dokumentere utredninger for disse punkter samt andre temaer. Førstegangs behandling Planforslaget ble førstegangsbehandlet av Formannskapet den sak 19/043 og 19/044. Formannskapet fikk ettersendt i eget saksframlegg 19/043 vedlegg 6 til planforslaget levert av Rambøll om geoteknisk vurdering etter utføring av kartlegging og sonderinger i området. Formannskapet vedtok å fremme saken og sende den på høring og legge den ut til offentlig ettersyn med innarbeidede endringene om geotekniske krav for detaljprosjektering til forberedelse av byggesak. Vedlegg 6 er juridisk bindende.

4 Endringer etter førstegangsbehandling De viktigste endringer etter førstegangsbehandling er: Presisering arealbruk for BS1 sentrumsformål (se pkt. 1): boligbebyggelse-blokkbebyggelse (omsorgs- /leiligheter i lav- og høyblokk) forsamlingslokale Kulturinstitusjon (bibliotek og kulturtilbud) administrasjon, kontor (servicekontor) bevertning (kafe e.l.) Presisering for delområdene BKB1-2 om fordeling av bolig, kontor, kontor og forretning (handel). (se pkt. 1): for alle planlagte bebyggelser gjelder: 1. etasje, kombinert kontor/tjenesteyting/handel og bolig som ligger mot vest 2. etasje og evt. høyere, boliger Presisering for delområdet BKB3: Boliger skal oppføres på 2. etasje og høyere. Referanse til rett retningslinje T-1442/2016 Beregning av %-BYA etter "grad av utnytting". Verdier er endret i tabellen slik at det inkluderes andre arealer som sykkelparkering, pergolaer, nettstasjon e.l.. ( pkt. b) Pkt. c og d er fjernet. "Sykkelhotell", endret som beskrivelse: "sykkelparkeringsløsning for sikker oppbevaring av sykler". ( pkt. c) Avkjørsel fra Storveien, til lomme samt renovasjonsanlegg og atkomst til felt BS1, sentrumsformål, er fjernet for å møte 2 innsigelsene fra Statens vegvesen. Nedgravde fellesløsninger for renovasjonsanlegg i planen. ( og 3.2.7) Som ledd i kvalitetssikringen av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser, er det gjort mindre endringer. Høringsuttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden fra til inkludert 1 uke lengre frist på grunn av Påske. I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 7 uttalelser. Disse følger saken som utrykte vedlegg. Hovedtrekkene i merknadene er oppsummert i vedlagt notat og kort referert nedenfor. Uttalelse fra NVE, : Generelle tilbakemelding om veiledning og utredningskrav Tatt til etterretning Uttalelse fra NVE, : Tilbakemelding om ettersendt dokumentasjon om vedlegg 6 geoteknisk vurdering av konsulentfirma datert Innarbeidet som juridisk bindende vedlegg til bestemmelser.

5 Uttalelse fra Østfold fylkeskommune, : Positiv innstilling om planforslag med nærmere merknader om, byggehøyder, uteopphold, mindre areal avsatt til uteopphold barn og unge, savner uttalelse fra talsperson for barn og unge Avsatt areal for uteopphold skal ikke bli mindre enn 35 m2 per boenhet. Som kompensasjon vises til to offentlige torg i umiddelbart nærhet. Det er også planlagt areal på tak som kan benyttes til private eller felles løsning, som også vil kunne bli viktige møteplasser. Talsperson for barn og unge er involvert i planarbeidet. Kommunen hadde kontakt med skolene om denne planen i dialog med samfunnsdelen. Uttalelse fra talsperson for barn og unge, : Viser til lekeplass for alle aldre og atkomststier til og gjennom planområdet Tatt med i planforslaget. Uttalelse fra Hans Olaf Aamodt, : Bekymrer om antall parkeringsplasser ulike grupper som bor og kommer til området. Å parkere ved kommunehuset er uakseptabelt for mindre funksjons hemmede som eksempel vil besøke Planforslag har avsatt ca. 36 parkeringsplasser inkl. 5 HC i underjords kjeller til flere brukere for området. Ellers finnes det parkeringsplasser ved Philadelphia, Kommunehuset, Spenst, butikker osv.. Uttalelse fra Fylkesmannen i Olso og Viken, : Anmoder kommunen å kvalitetssikre planen som planmyndighet. Manglende interne atkomstveier og lekeplass som arealformål i planen for å sikre formålet. Mer spesifisert arealbruk for formål for BS1 og BKB1-3 for øke forutsigbarhet. Støy tiltak for uteoppholdsarealer ikke vurdert Fordrøyningsanlegg i plankartet. Flomveier, er Storveien egnet til det? Savner minimum utnyttingsgrad for å sikre tiltak. Beregning av %BYA etter "grad av utnytting". Forutsetning at tilstrekkelig kapasitet i vannforsyning og brann er på plass før det gis rammetillatelse. BS1, sentrumsformål, presiseres til boligbebyggelse-blokkbebyggelse (omsorgs- /leiligheter i lav- og høyblokk), forsamlingslokale, Kulturinstitusjon (bibliotek og kulturtilbud), administrasjon og kontor (servicekontor) og bevertning (kafe), se pkt. 1. BKB1-3 presiseres til fordeling av bolig, kontor, kontor og forretning (handel). (se pkt. 1), for alle planlagte bebyggelser gjelder: 1. etasje, kombinert kontor/forretning, 2. etasje og evt. høyere,

6 leiligheter. Kommunen jobber saken etter tilsyn fra Mattilsynet for å ordne opp og sikre vannforsyning i kommunen. Uttalelse fra Statens vegvesen, : Innsigelse til avkjørsel fra fylkesvei 115 til planområdet (BS1). Innsigelse til etablering av parkeringslomme og renovasjonsanlegg (REN1). Ellers viser de til: bestemmelser, delt bruksflate med brannbilen, strengt krav til antall parkeringsplasser per boenhet, ikke dedikerte parkeringsplasser for boliger, sykkelhotell, byggegrense vises langs hele Storveien, Ikke tillates noe tiltak innenfor byggegrensen mot Storveien, anbefales utforming av Koffeldveiens krysset, bes om teknisk plan for dette og for gang- og sykkelvei, planen kan ikke ivareta gangfelt jf. pbl, planbeskrivelsen savnes oppsummering fra trafikkanalysen og geoteknisk notat. Innsigelsene er diskutert med forslagsstiller og etter dialog med saksbehandler i Statens vegvesen er plankart og aktuelle bestemmelsene tilpasset slik at innsigelsene trekkes. Andre endringsforslag er vurdert og delvis tatt til følge. Innsigelser Innkomne innsigelser til planen og våre merknader til disse fremgår av ovenstående og vedlagte sammendrag av høringsuttalelser og rådmannens kommentarer til disse. Lovhjemler I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12, legges saken frem for kommunestyret til vedtak. Vurdering: I slutten av høringsperioden hadde kommunen tett dialog med forslagstiller om vurdering av inngående merknader. De var dessverre i mulighet for å vurdere flere alternative løsninger. Rådmannen har vurdert muligheter i internt samordningsmøte og prioritert å fortsette med planprosess for å sluttbehandle planen før sommer. Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarene over. Hovedgrep i ovenfor nevnte endringer er å kvalitetssikre planen slik at prosjektering videre for utforming av søknad for tiltak med byggeplan har tydelige krav og vilkår. I tillegg er det vurdert for å beholde fleksibilitet for utbygger med å finne løsninger for utomhusplan. Innsigelser Det er gjort endringer i planforslaget for å imøtekomme innsigelsen fra Statens vegvesen. Innsigelsen er nå trukket (se vedlegg med brev fra Statens vegvesen, ettersendes til Formannskapet og kommunestyret) og kommunestyret kan gjøre endelig planvedtak. Avkjørsel mot fylkesvei 115 er fjernet fra plankart. REN1 og parkeringslommen ligger ikke inntil fylkesveien 115.

7 Samlet vurdering: Planforslaget er godt bearbeidet og ivaretar nødvendige hensyn. Kommunen står overfor flere utfordringer for videre utvikling av Meieribyen som et attraktivt bomiljø. Nylig vedtatt samfunnsdel har satt strategier for bl.a. varierte boligtyper for alle aldersgrupper i samfunnet. Planlagt utbygging på Torget er i samsvar med Fylkesplanens retningslinjer for fortetting med kvalitet, transformasjon og høyere utnyttelses grad. Det foreligger interessemotsetning mellom hensyn til fortettingsgrad og ønsket om å beholde Meieribyen som «landsby». Vekt på helhetlig sentrumsformål satsing på utvikling av Meieribyen mot framtiden er lagt til grunn for sluttbehandling og forslag til vedtak i saken. Rådmannen selv har i kommunen ansvar for dialog med grunneiere for å forhandle om avtale og kjøp av eiendommen. Kommunen har inngått avtale med Omtanke AS at planarealet blir levert med detaljregulering før opprettelse av eiendommer for utbygger. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget detaljregulering for Torget i Meieribyen med nummer vedtas. Utrykte vedlegg: (se planregisteret) Planforslaget merket høring og offentlig ettersyn : plankart i målestokk 1:1000 med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse. Saksframlegg til behandling før høring og offentlig ettersyn av planforslaget, , sak 19/043 og 19/044. Uttalelser ved høring og offentlig ettersyn. VA-norm, Veinorm, Lekeplassnorm, Overvannsveileder (se hjemmesider av kommunen) Andre plandokumenter i planregisteret for planen med nummer , se link: Kommuneplanens arealdel høringsutkast datert Kommuneplanens arealdel, vedtatt i 2010, med tilhørende bestemmelser. Kommuneplanens samfunnsdel, vedtatt i Kommunal planstrategi, vedtatt i Fylkesplanen, vedtatt i Hovedutvalg for plan, landbruk og teknikk - 19/037 HU-PLT - behandling: Virksomhetsleder orienterte. Enstemmig som innstillingen. HU-PLT - vedtak:

8 Detaljregulering for Torget i Meieribyen, Gbnr. 55/24 m.fl. med nummer med tilhørende reguleringsbestemmelser datert vedtas, jf i pbl. Rådmannen skal etter sluttbehandling i kommunestyret sørge for at planens innhold og framstilling blir digitalisert og kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Formannskap - 19/075 FS - behandling: Ordfører inhabil - jfr sak 19/074. Rådmannen delte ut brev fra Tommy Fossen ang. reuleringsplanen. Dette brevet har først nå kommet til saksbehandler og bli tatt med i den videre saksbehandlingen. Ann Anthony foreslo på vegne av Skiptvet Høyre: Detaljregulering for Torget i Meieribyen, Gbnr. 55/24 m.fl. med nummer godkjennes ikke. Gjeldende reguleringsplan for sentrum skal gjelde også ved utarbeidelse ved denne detaljregulering for Torget i Meieribyen. Med de i dag gjeldende reguleringsbestemmelser bes det utarbeidet ny detaljregulering for Torget. Ved votering over forslaget fra Ann Anthony fikk dette 1 stemme. Ved votering over innstillingen ble denne vedtatt mot 1 stemme. FS - vedtak: Detaljregulering for Torget i Meieribyen, Gbnr. 55/24 m.fl. med nummer med tilhørende reguleringsbestemmelser datert vedtas, jf i pbl. Rådmannen skal etter sluttbehandling i kommunestyret sørge for at planens innhold og framstilling blir digitalisert og kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Kommunestyret - 19/039 KS - behandling: Svein Olav Agnalt, Cecilie Agnalt og Erik Ringstad er inhabile og fratrådte. Lill Anita Strand, Kjell Ludvigsen og Vegar Berli tiltrådte. Inhabiliteten gjelder sakene 38, 39 og 59. Herman Foss foreslo at saken utsettes. Utsettelsesforslaget fikk 2 stemmer (Frp og H) og falt. Lisbeth N Grenager foreslo : Detaljregulering for Torget i Meieribyen, Gbnr. 55/24 m.fl. med nummer godkjennes ikke. Gjeldende reguleringsplan for sentrum skal gjelde også ved utarbeidelse ved denne detaljregulering for Torget i Meieribyen. Med de i dag gjeldende reguleringsbestemmelser bes det utarbeidet ny detaljregulering for Torget. Forslaget fra Høyre ble satt opp mot innstillingen. Innstillingen ble vedtatt mot 4 stemmer (Frp og H) som ble avgitt for forslaget fra Lisbeth N Grenager.

9 KS - vedtak: Detaljregulering for Torget i Meieribyen, Gbnr. 55/24 m.fl. med nummer med tilhørende reguleringsbestemmelser datert vedtas, jf i pbl. Rådmannen skal etter sluttbehandling i kommunestyret sørge for at planens innhold og framstilling blir digitalisert og kvalitetssikret, samt at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Vedlegg: vedlegg til saksframlegg for Sluttbehandling detaljplan for Torget planforslag Torget planbeskrivelsen planforslag Torget vedlegg 2a plankart vertikalnivå planforslag Torget vedlegg 2b plankart vertikalnivå planforslag Torget vedlegg 1 bestemmelser v planforslag Torget vedlegg 12 illustrasjonsplan