Saksframlegg. Førstegangsbehandling - Områderegulering for Kjellandsheia nord Mjåland Plan ID

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2018/ /2019 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: Saksframlegg Førstegangsbehandling - Områderegulering for Kjellandsheia nord Mjåland Plan ID Utv.saksnr Utvalg Møtedato 123/19 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget fremmer forslaget lagt ut på offentlig ettersyn og høring med tilhørende opphevelsesforslag av gjeldende reguleringsplaner i området iht. kartvedlegg 10. Før planen legges ut på offentlig ettersyn tas bestemmelsen 2.c) ut av planen. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget fremmer forslaget lagt ut på offentlig ettersyn og høring med tilhørende opphevelsesforslag av gjeldende reguleringsplaner i området iht. kartvedlegg 10. Før planen legges ut på offentlig ettersyn tas bestemmelsen 2.c) ut av planen. Repr. Terkelsen(FRP) fremmet tilleggsforslag: Før planen legges ut på offentlig ettersyn vurderes avgrensningen av boligområdene B2 og B3 mot LL1. Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Tilleggsforslag fra FRP Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslaget falt med 4 (H, FRP) mot 5 stemmer (leders dobbeltstemme)

2 Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: Plan- og miljøutvalget fremmer forslaget lagt ut på offentlig ettersyn og høring med tilhørende opphevelsesforslag av gjeldende reguleringsplaner i området iht. kartvedlegg 10. Før planen legges ut på offentlig ettersyn tas bestemmelsen 2.c) ut av planen. Bakgrunn for saken: Vianova Kristiansand AS har på vegne av Søgne kommune v/ Eiendomsenheten og Repstad eiendom AS utarbeidet en områderegulering for Kjellandsheia nord og Mjåland med omkringliggende område. Formålet med planen er å avklare rammene for etablering av nye boligfelt i Kjellandsheia nord på kommunal og privat grunn på overordnet nivå. Det er lagt opp til at det skal utarbeides egne detaljreguleringer for de foreslåtte boligfeltene i en senere i fase. Formålet med planen er samtidig å avklare fremtidig trafikkavvikling imellom Kjellandsheia, Lunde/Lohnelier og Vedderheia boligområde. I gjeldende reguleringsplan er det regulert en større og kostnadskrevende kryssløsning med påkoblingsløsninger som er utarbeidet med en forutsetning om at dagens E39 skal opprettholdes. Kommunen har i ettertid vedtatt en ny europaveitrasé som gjør at den någjeldende regulerte kryssløsningen med forbindelser blir unødvendig fordyrende og overdimensjonert. Om forslaget: Premisser utformingen av forslaget: Det er meldt oppstart av planarbeid for et vesentlig større område for å ha tilstrekkelig areal å vurdere den nye tverrforbindelsen mot Lohne-/Lundeveien. Selve planforslaget tar kun med det som er nødvendig for få fram den nye veien med gang- og sykkelvei og tilpasninger mot gjeldende plansituasjon. Det er et valg som er gjort bevisst for å få en mest mulig effektiv og målstyrt planprosess hvor det ikke utredes mer enn nødvendig. Erfaringer viser at desto mer areal som tas med i planene desto mer er det å utrede og avklare som er tids- og kostnadskrevende. Administrasjonen foreslår at någjeldende regulerte kryssløsninger med tilførselsveier oppheves som følge av den nye planen vedtas og at det eventuelt foretas en mindre justering av tilgrensende reguleringsplaner der det er nødvendig. Det bringer arealbrukssituasjonen tilbake slik det var før någjeldende reguleringsplan ble vedtatt. Planene som oppheves er deler av reguleringsplan for Lunde sentrum fra 2005 og regulert rundkjøring på Leireveien med tilførselsvei i områderegulering for Leireheia fra 2018:

3 Kartutsnitt 1: Viser i fiolett linje gammel plansituasjon som foreslås opphevet som overflødig som følge av ny plan. Planens innhold og løsninger: Det foreslås regulert 200 nye boliger over 5 byggeområder benevnt som B1-B5 som til sammen utgjør 201 mål. Det er forutsatt at det skal utarbeides egne detaljreguleringsplaner for feltene før det kan iverksettes boligutbygging. Planforslaget regulerer samlevei med gang og sykkelvei og busstopp som i sør kobles på regulert samlevei i tilgrensende plan, og i nord kobles på den fremtidige fylkesveien med rundkjøring.

4 . Kartutsnitt 2: Viser utsnitt av planforslaget hvor de de planlagte boligfeltene vil komme. Sørvest i planen er det avsatt areal til offentlig parkering for friområdet rundt Kjellandvannet for de som ikke bor i området. Det er samtidig regulert grønnstrukturkorridorer og turveger i randsonen av planen for å binde byggefeltene bedre sammen med friområdet rundt Kjellandsvannet.

5 Kartutsnitt 3: Viser deler av planforslaget sammen med områderegulering for Kjellandsheia syd hvor turområdet rundt Kjellandsvannet inngår. Det er foretatt mindre arronderinger av arealbruksformål fra KP nivå for byggeområdene i områdereguleringen. Område for offentlig eller privat tjenesteyting som ligger inne i KP er tatt ut og er erstattet med bolig etter en nærmere behovsvurdering av Eiendomsenheten. Ved rundkjøring på den fremtidige fylkesveien (E39) er det planlagt inn-/utfartsparkering for de som reiser med kollektivtrafikk og inngår i kommunens ny strategi om å flytte kollektivaksen lenger vest i Søgne. Lenger øst er det planlagt en ny tverrforbindelse fra et T-kryss som går i bru over Lundeelva og kobles sammen med Repstadveien, som er hovedatkomsten til Vedderheia boligområde. Det er bevisst valgt å lage to separate T-kryss til Lohneveien og Lundeveien for å få mindre trafikk på Lohneveien i fremtiden hvor det delvis mangler gang- og sykkelvei, samtidig som Repstadveien (Vedderheia boligfelt) får forkjørsvei. Dagens E39 som blir fremtidig fylkesvei vil kunne være hovedatkomst mot Lohnelier industriområde fra Søgne. I kryssområdet mellom Lohneveien, Repstadveien og Lundeveien forutsetter planen at en bolig må innløses under gnr/bnr 71/38 som eies av Lundeparken Barnehage AS.

6 Kartutsnitt 4: Viser planforslagets planløsninger i nord med ny foreslått trafikkavvikling. Det er foreslått gang- og sykkelvei parallelt med veien fra rundkjøring til Kjellandsheia nord og helt fram til Respstadveien, Lohneveien og Lundeveien. Det er lagt opp til at kryssing av vei skal skje i plan. Det er tatt inn rekkefølgekrav om etablering av veganleggene planen regulerer med ulikt innslagspunkt, parkeringsplassen til friluftsområde, samt lekeplasser og nærmiljøanlegg. Saksutredning: Plan og utredningsnivå: Områderegulering er plannivå mellom kommuneplans arealdel og detaljregulering. I området gjaldt KDP for Kjellandsheia før det ble tatt inn i nyeste arealdel som ble vedtatt for ikke lenge siden. Formålet med planhierarkiet og de ulike plantypene er å avklare overordnende forhold høyt opp, og detaljer desto lenger ned i hierarkiet man går. Områderegulering er mellomnivå som er forventet å avklare rammer for kommende detaljreguleringer. For boligdelen er det begrenset hvor mye «nytt» man avklarer med denne planen. Den viktigste avklaringen planen gjør er stedfeste nøyaktig plassering av samleveien, parkering og kryss på nåværende E39. Foruten samleveien gjør planen en mer nøyaktig vurdering av boligpotensialet i området og angir grønnstruktur/korridorer som skal binde boligområdene sammen med friområdet i vest. Verdien av grønnstrukturen er vanskelig å si noe konkret om, fordi det avhenger av hvordan boligfeltene som skal detaljreguleres senere blir utformet med veier, tomter, lekeplasser osv. Det samme kan sies i forhold til arronderingen av arealbruksformål fra KP nivå ned til områdereguleringen. Uten noen mer detaljer er vanskelig å fastslå hvor gode løsninger det blir. Oppsummert kunne planen for boligområdene blitt angitt med et hakk høyere detaljnivå, eksempelvis at den avklarte atkomstveiene inn i de store boligområdene og plassering av kvartalslekeplasser (og overlatt til detaljplanene å ta stilling til sandlekesplasser og fellesveier o.l). Konsekvensen av at det ikke er med i denne runden er at det må avklares i detaljreguleringene på et senere tidspunkt.

7 Av overnevnte grunner har administrasjonen bedt om at arbeidsskissene til planen blir lagt med til behandling, ettersom det er underlagsmaterialet for nye avgrensningene av ulike arealbruksformålene, avkjørsler og grønnstruktur m.m. Med utgangspunkt i arbeidsskissene er det lettere å se sammenhengen mellom de opptegnede formålene og løsningene som vises i plankartet. Arbeidsskissene ligger som vedlegg 11 i saken. Planens trafikkavvikling utenfor boligområdet: Det er laget en trafikkanalyse som viser kjøremønster og trafikktall både i nåsituasjon og simulert fremtidig situasjon med ulike senarioer. I planbeskrivelsen (vedlegg 4 s ) er det gjennomgang av de konkrete tekniske løsningene som er vurdert. Eksempelvis hvorfor man velger T-kryss og ikke rundkjøring på de ulike plassene, samt hvilke ulike traseer som er vurdert i planarbeidet. Planen legger opp til at dagens E39 vil få nedsatt fartsgrense fra 80 km/t til 60 km/t fordi kryssene blir liggende for tett på hverandre til å oppfylle kravene til standardklassen på veien. Kartutsnitt 5 I overgangen mellom Repstadveien, Lohneveien og Lundeveien har man valgt en løsning med Repstadveien som forkjørsvei med to T-kryss for å koble Lundeveien og Lohneveien på. Intensjonen med plangrepet å styrke aksen mellom Vedderheia og dagens E39, samtidig som man bryter øst og vestgående trafikkakse med mål å få ned trafikken på Lohneveien hvor det i dag mangler gang- og sykkelvei. Planen tar ikke stilling til om Leireveien mellom krysset til E39 og Lunde skal stenges, men det er trukket fram en del argumenter sist i trafikkanalysen for og mot stenging. Et motargument til å stenge den er at det trolig vil svekke næringsvirksomheten på Lunde som følge av endrede kjøremønster i et større område. Administrasjonen vil uansett anbefale at den nye løsningen med en tverrforbindelse som avlastningsvei testes ut før man eventuelt tar stilling til om denne delen av Leireveien bør stenges av hensyn bomiljøet. Administrasjonen har forøvrige ikke noen konkrete forslag endringer, men vil påpeke en utfordring i forhold til kollektivløsninger i området.

8 Det mangler busstopp ved dagens E39 til Leireheia. Nærmeste busstopp er på motsatt side av Lundeelva uten gangforbindelse over brua til E39. Administrasjonen går ut i fra at vil være vanskelig å få anlagt nytt busstopp ved dagens kryss på E39 ved det nye foreslåtte busstoppet i vest og eksisterende i øst (pga. kort avstand i mellom). En mulighet kan være å plassere det nye busstoppet/kollektivknutepunktet mer sentralt i forhold til både Leireheia og Kjellandsheia nord. Med å flytte kollektivpunktet lenger øst, nærmere tverrforbindelsen, blir det også korte avstand fra Vedderheia. Det er ikke utenkelig at det er en del brukere fra Vedderheia som vil sykle ned for å få tilgang til bedre rutetilbud og hyppigere avganger når tverrforbindelsen med gang- sykkelvei blir etablert. Alternativet kan være å lage en direkte forbindelse med sammenhengende gang- og sykkelvei til og fra Leireheia: Kartutsnitt: Viser to mulige alternativer for knytte Leireheia bedre sammen med det nye kollektivanlegget. Alternativ blå linje gir antagelig for lang rute til busstopp og går gjennom ei eneboligtomt. Av den grunn er den nok mindre reell selv om største delen av traséen allerede er opparbeidet. Administrasjonen har ikke utredet dette noe nærmere, men kollektiv er forhold som kunne ha blitt belyst enda mer. Om det skal lages en direkteforbindelse til det foreslåtte kollektivanlegget vil utredning av en direkte forbindelse like greit kunne gjøres i detaljreguleringsplanarbeid på Leireheia som i denne planen. Mindre justering av bestemmelsene: I planen er det tatt inn to rekkefølgekrav som omhandler samme forhold: 2.1 Veganlegg b) Før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse innenfor planområdet, skal nytt kryss på eksisterende E39 med tilhørende veganlegg være etablert. c) Før det gis igangsettingstillatelse til mer enn 50 boenheter innenfor planområdet, skal tverrforbindelsesvegen med tilhørende gang/ sykkelveg mellom eksisterende E39 og fv. 114 som vist i planen være ferdig opparbeidet Administrasjonen foreslår at bestemmelsen 2.1 c. utgår fra planen. Bestemmelsen 2.1 b. er ment å fange opp hele det nye veisystemet som nå er regulert inkl. tverrforbindelsen jf. den gamle regulerte løsningen som ordlyden bygger på. Det vil blant annet si tverrforbindelsesvegen med tilhørende gang/ sykkelveg inngår i 21. b. Bestemmelsen 2.1 c. blir da overflødig.

9 Det er mulig at rekkefølgekravet 2.1 b kunne hatt en annen formulering, men det viktigste er at rekkefølgekravet er tålig likt formulert i alle planene for at det ikke skal misforståes som ulike krav. Det vises for øvrig til saksutredningen til behandling av detaljregulering for Oftenesheia og Kjellandsheia. Med bakgrunn i at man har brukt samme ordlyd konsekvent i de andre planene på Kjellandsheia bør den opprettholdes og ikke splittes. Konklusjon: Administrasjonen tilrår at forslaget legges ut på offentlig ettersyn. Vedlegg 1 Forslag til plankart 2 Forslag til planbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Tekniske planer veg og VA 5 Støyrapport 6 Biologisk mangfold 7 Overvannsnotat 8 Trafikkanalyse 9 ROS-analyse 10 Omriss av reguleringsplaner som forutsettes opphevet 11 Skisse som viser mulig utforming av boligfeltene i plan 12 Innspill fra oppstart av planarbeid