OMRÅDEREGULERING FOR FEDA - 4. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 OMRÅDEREGULERING FOR FEDA - 4. GANGS BEHANDLING Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: / /2019 Nina Nissestad Saksnr: Utvalg: Dato: 55/19 Forvaltningsutvalget /19 Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak: Nr. 1 Kvinesdal kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven første ledd områderegulering for Feda (planid ) som vist på reguleringsplankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser. Nr. 2 Kvinesdal kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven at reguleringsplaner opplistet i tabellen under oppheves ved vedtakelse av områderegulering for Feda. PlanId Plantittel Vedtatt Reguleringsplan for Feda sør Reguleringsplan for Feda Reguleringsplan for Sandebukta Bineset Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring 10, gnr. 11 bnr Reguleringsplan for Feda sør, endring Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 64, Feda Reguleringsplan for Lindlandsbakken

2 Side 2 av Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 4, 96, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 80 og del av bnr. 64, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 86, Feda Reguleringsplan for del av Birkelandsbakken Reguleringsplan for boligområdet Orrekjerra, Feda Bebyggelsesplan for gnr. 14 bnr. 114, 143 på Bines, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 46 Feda Reguleringsplan for Sandsåsen syd Bebyggelsesplan for del av 14/30 på Bines, Feda Detaljregulering for gang- og sykkelveg, Lindlandsbakken Nr. 3 Rådmannen gis myndighet til å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende i plandokumentene. Behandling i Forvaltningsutvalget Innspill fra John Inge og Katrine L. Nilsen (mottatt ) ble sendt utvalgets medlemmer i forkant av møtet. Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig innstilt. Forvaltningsutvalgets innstilling Nr. 1 Kvinesdal kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven første ledd områderegulering for Feda (planid ) som vist på reguleringsplankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser. Nr. 2 Kvinesdal kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven at reguleringsplaner opplistet i tabellen under oppheves ved vedtakelse av områderegulering for Feda. PlanId Plantittel Vedtatt Reguleringsplan for Feda sør Reguleringsplan for Feda Reguleringsplan for Sandebukta Bineset

3 Side 3 av Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring 10, gnr. 11 bnr Reguleringsplan for Feda sør, endring Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 64, Feda Reguleringsplan for Lindlandsbakken Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 4, 96, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 80 og del av bnr. 64, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 86, Feda Reguleringsplan for del av Birkelandsbakken Reguleringsplan for boligområdet Orrekjerra, Feda Bebyggelsesplan for gnr. 14 bnr. 114, 143 på Bines, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 46 Feda Reguleringsplan for Sandsåsen syd Bebyggelsesplan for del av 14/30 på Bines, Feda Detaljregulering for gang- og sykkelveg, Lindlandsbakken Nr. 3 Rådmannen gis myndighet til å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende i plandokumentene. Behandling i Kommunestyret Forvaltningsutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt.

4 Side 4 av 19 Kommunestyrets vedtak Nr. 1 Kvinesdal kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven første ledd områderegulering for Feda (planid ) som vist på reguleringsplankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser. Nr. 2 Kvinesdal kommunestyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven at reguleringsplaner opplistet i tabellen under oppheves ved vedtakelse av områderegulering for Feda. PlanId Plantittel Vedtatt Reguleringsplan for Feda sør Reguleringsplan for Feda Reguleringsplan for Sandebukta Bineset Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring Reguleringsplan for Feda, endring 10, gnr. 11 bnr Reguleringsplan for Feda sør, endring Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 64, Feda Reguleringsplan for Lindlandsbakken Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 4, 96, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 80 og del av bnr. 64, Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 86, Feda Reguleringsplan for del av Birkelandsbakken Reguleringsplan for boligområdet Orrekjerra, Feda Bebyggelsesplan for gnr. 14 bnr. 114, 143 på Bines,

5 Side 5 av 19 Feda Reguleringsplan for gnr. 10 bnr. 46 Feda Reguleringsplan for Sandsåsen syd Bebyggelsesplan for del av 14/30 på Bines, Feda Detaljregulering for gang- og sykkelveg, Lindlandsbakken Nr. 3 Rådmannen gis myndighet til å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende i plandokumentene. Problemstillinga i få ord: Arbeidet med områderegulering for Feda startet opp høsten 2011 og har vært gjenstand for høring/offentlig ettersyn i to runder, samt en runde med begrenset høring/offentlig ettersyn. Planforslaget fremlegges nå til sluttbehandling. Saksopplysninger: Kvinesdal kommune varslet høsten 2011 oppstart av arbeid med områderegulering for Feda. Planprosessen frem til nå kan sammenfattes i følgende behandlingstrinn: Behandlingstrinn Dato Varsel om oppstart av arbeid med områderegulering for Feda Planprogram vedtatt av forvaltningsutvalget Åpent møte om områdereguleringsplanen på Feda Første gangs behandling av planforslaget i forvaltningsutvalget Planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker Åpen kontordag på rådhuset Varsel om utvidelse av planområdet Andre gangs behandling av planforslaget i forvaltningsutvalget Planforslaget lagt ut til nytt offentlig ettersyn i 12 uker Åpen kontordag på rådhuset & Tredjegangs behandling av planforslaget i forvaltningsutvalget Planforslaget lagt ut til begrenset høring/offentlig ettersyn i 4 uker Planforslaget omfatter Plankart i målestokk 1:2000

6 Side 6 av 19 Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Det er ikke foretatt endringer i reguleringsbestemmelsene og planbeskrivelsen etter 3. gangs behandling den Tidligere planbehandlinger Planforslaget var gjenstand for første gangs behandling i forvaltningsutvalget den , sak 72/15. Andre gangs behandling fant sted i forvaltningsutvalgets møte den , sak 40/18. Planforslaget gjennomgikk da omfattende endringer for å få planen opp på ønsket faglig nivå. Det resulterte i nytt plankart, nye bestemmelser og ny planbeskrivelse. Ved tredje gangs behandling av planen i forvaltningsutvalget den , sak 26/19, vedtok utvalget å sende revidert planforslag ut på begrenset høring og offentlig ettersyn. Behovet for begrenset høring/offentlig ettersyn ble utløst av endring av deler av arealformålene BFS65 og BFS66 fra boligformål (boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse) til LNF-formål. Den begrensede høringen rettet seg mot de som ble direkte berørt av endringen; grunneiere, festere og andre rettighetshavere innenfor planområdet samt direkte berørte offentlige myndigheter. I tillegg ble planen lagt ut til begrenset offentlig ettersyn. Ved begrenset høring/offentlig ettersyn ble høringsfristen satt til 4 uker. Oversikt over høringsuttalelsene etter 1. og 2. gangs offentlig ettersyn følger vedlagt slik at det fremgår hvordan alle mottatte høringsuttalelser/merknader er blitt vurdert. Begrenset offentlig ettersyn Begrenset offentlig ettersyn ble kunngjort i avisen «Agder» den samt på kommunens hjemmeside fra i samsvar med bestemmelsene i pbl Frist for eventuelle merknader ble satt til Begrenset høring Planforslaget ble sendt på begrenset høring til direkte berørte offentlige instanser, registrerte grunneiere, festere og berørte naboer den i samsvar med pbl Høringsfristen ble satt til Det ble gitt forlenget høringsfrist til Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren og Statens vegvesen Region sør til Fylkesmannens i Agders høringsuttalelse ble mottatt etter utløp av den opprinnelige høringsfristen, men innenfor forlenget høringsfrist. Rådmannen har derfor besluttet å ta med uttalelsen på like linje med de øvrige mottatte uttalelsene. Ved høringsfristens utløp er det innkommet 4 uttalelser, derav 3 fra offentlige instanser og 1 fra private. Uttalelsene er gjengitt og kommentert i tabellen under. Nr. Avsender Dokumentdato Merknad Kommentar 1 Fylkesmannen i Agder Fylkesmannen viser i sin uttalelse til at arbeidet med områderegulering for Feda har en omfattende historikk. Videre at Tas til etterretning.

7 Side 7 av 19 begrenset 3. gangs offentlig ettersyn hovedsakelig er mindre endringer av forrige høringsforslag. Fylkesmannen er positiv til de endringene som gjelder områdene BFS65 og BFS66 og har ingen øvrige kommentarer til det nye planforslaget. 2 Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren Fylkeskonservatoren nyere tid sier seg fornøyd med den oppfølging kommunen har gjort av de foreslåtte justeringer av reguleringsbestemmelsene ved 2. gangs offentlig ettersyn. Ut over det har Fylkeskonservatoren nyere tid, innenfor sitt fagområde, ikke merknader til de øvrige revisjoner av planforslaget ved kommunens 3. gangs behandling. Når det gjelder arkeologi gir Fylkeskonservatoren uttrykk for at dette er ivaretatt gjennom avmerking på plankart og gjennom bestemmelser. Fylkeskonservatoren opplyser om at avgrensningen til Askeladden id:51169 er trukket noe tilbake fra fylkesvegen Tas til etterretning. Tas til etterretning. Id:51169 i Askeladden, angitt som hensynssone H730 i plankartet, er justert i samsvar med endring foretatt i Askeladden, jf. utsnitt av id:51169 fra Askeladden under. 3 Statens vegvesen Region sør Statens vegvesen viser til at ved 2. gangs høring hadde de flere innspill og merknader som nå er kommentert av kommunen ved 3. gangs behandling. Vegvesenet har følgende kommentarer til disse:

8 Side 8 av 19 Kommuner eller private aktører har ikke mulighet til på egen hånd å regulere inn juridiske linje og symboler som er trafikkregulerende på riks- eller fylkesveg. Muligheten ligger i Nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner og digitalt planregister, men det er forbeholdt vegeier selv å vurdere når det er aktuelt og relevant å bruke. Ut fra dette ber vegvesenet om at merknaden ved sist høring tas til etterretning. Ved 3. gangs behandling av planen avviste rådmannen å imøtekomme merknaden fra vegvesenet om fjerning av regulert senterlinje (kode 1221) og regulert fotgjengerfelt (kode 1226) med henvisning til Nasjonal produktspesifikasjon. Rådmannen fastholder standpunktet. Kommunens bruk av juridiske linjer og symboler som Nasjonal produktspesifikasjon åpner for, er ikke trafikkregulerende, men benyttes i arealplaner for å få frem byggegrenser, avstander, linjeføring med mer. I sakens anledning har administrasjonen vært i kontakt med Flekkefjord kommune v/ arealplanlegger Johannes Sverre Birkeland for å høre hvilken praksis Flekkefjord kommune har i forhold til bruk av denne typen juridiske linjer og symboler. Birkeland opplyste at frem til nå har Flekkefjord kommune ikke mottatt tilsvarende merknad fra vegvesenet. Om det skulle skje, vil Flekkefjord kommune innta samme standpunkt som Kvinesdal kommune har gjort. Rådmannen vil bemerke at vegvesenet fremt til nå ikke har kommet med tilsvarende merknader i reguleringsplaner som omfatter innregulerte juridiske linjer og symboler på fylkesvegnettet andre steder i kommunen. Det tilligger kommunen som planmyndighet selv å avgjøre hvorvidt faglige råd følges eller ikke. Rådmannen finner ikke å kunne tilrå at vegvesenet faglige råd på dette punktet følges, da det etter rådmannens vurdering baserer seg på manglende forståelse for arealplanlegging og dens funksjon. Hensynssone H730, båndlegging etter kulturminneloven, er ikke ønskelig å ha over fylkesvegnettet. Dette innebærer utvilsomt ekstrautgifter for vegeier i forbindelse med fremtidige utbedringer. Selv om dette i de fleste tilfeller vil være formaliteter og ikke reelle undersøkelser, vil dette forsinke og fordyre fremtidige veginvesteringer. Vegvesenet ser ikke nytteverdien i å regulere inn hensynssone H730 over Ved 3. gangs behandling av planen redegjorde rådmannen for at kommunen som planmyndighet ikke har anledning til å justere automatisk fredede kulturminner angitt som hensynssone H730 i plankartet. Kommunen er forpliktet til å angi disse slik de er angitt i Askeladden (dataene hentes direkte fra Askeladden). Hensynssone H730 benyttes for

9 Side 9 av 19 eksisterende veglegemer da formålet allerede er avklart i overordnet plan og ber atter om at kommunen fjerner hensynssone H730 over fylkesvegene nr. 804 og nr. 843 før planvedtak. 4 Svein Bøgwald Bøgwald er eier av gnr. 14/2, jf. utsnitt under. Bøgwald har følgende merknader til den foreslåtte endringen fra boligformål (BFS65 og BFS66) til LNF-formål: Bøgwald kan ikke se at regulering til boligformål svekker intensjonen med å bevare det særegne og godt bevarte bygningsmiljøet på Sande. Tvert imot mener kulturminner som er båndlagt etter lov om kulturminner. Det følger av kulturminneloven 6 at sikringssone rundt automatisk fredede kulturminner fastsettes særskilt av vedkommende myndighet etter kulturminneloven. Kommunen som planmyndighet har ikke myndighet/kompetanse til å endre/justere sikringssoner rundt automatisk fredede kulturminner slik disse er registret i Askeladden. Som det fremkommer av merknad nr. 2 ovenfor, opplyser Fylkeskonservatoren at det er foretatt justering i sikringssonen til automatisk fredet kulturminne med id: Hensynssone H730 for kulturminnet er i plankartet justert. Rådmannen ber vegvesenet noterer seg at kommunen som planmyndighet ikke har myndighet til å endre sikringssoner rundt automatiske fredede kulturminner slik de er registrert i Askeladden. Som redegjort for i sak 26/19 var bakgrunnen for endring av deler av BFS65 og BFS66 til LNF-formål, å sørge for at landbrukseiendommer hvor landbruksbygg og våningshus inngår fortsatt skal kunne forvaltes som landbrukseiendommer etter jordlova. I overordnet plan, kommuneplanens arealdel, er de berørte arealene avsatt til LNF-formål. Områdeplanen slik den nå foreligger, bidrar til at landbrukseiendommer fortsatt vil bli forvaltet som landbrukseiendommer etter jordlova og i faktisk arealbruk (LNF-formål). Argumentene for endring av arealformålet har ikke vært knyttet til bevaring av rekketunet på Sande. Her vil rådmannen gjøre oppmerksom på at hensynssone H530, bevaring kulturmiljø, omfatter rekketunet på Sande. Det innebærer at vil være styrende for hva som kan gjøres med den bevaringsverdige bebyggelsen. Den bevaringsverdige bebyggelsen vil på ingen måte bli svekket ved at bebyggelsen inngår i LNF-formål. Her er det bruk av hensynssone H530 med tilhørende bestemmelser som sikrer ønsket

10 Side 10 av 19 Bøgwald at innregulering av landbruksbebyggelse vil kunne svekke bevaringen. Det pekes på at driftsbygningen som i dag ligger på eiendommen er bygget rett etter 1800 og er restaurert nylig i tråd med gammel byggeskikk. Det anføres at bygningen er uegnet til moderne landbruksdrift. Videre at det ikke er plass til annen bebyggelse på eiendommen uten at det bryter helt med byggemønsteret på Sande (rekketun). Bøgwald gir uttrykk for at det ikke finnes saklig grunn ut fra bygningsvernhensyn å endre den foreslåtte regulering til landbruksformål. forvaltning/bevaring av bebyggelsen, og ikke selve arealformålet i bunn. Bøgwald gir uttrykk for at en overdreven reguleringsiver på de områdene som faktisk er bra å bo på, vil bidra til en ytterligere svekkelse av Kvinesdals mulighet til å konkurrere om en evt. befolkningsvekst i området. Det anføres at fortsatt regulering av Sandes rekketun bebyggelse til boligformål har ingen betydning for utvikling av landbruk og skogbruk på Sande. Bøgwald finner det veldig rart, forutsatt at han forstår plankartet riktig, at den eiendommen som er den siste som ble brukt til aktiv landbruk, ikke lengre skal reguleres til LNF-formål. Bøgwald er av den oppfatning at det ikke finnes noen saklig grunn ut fra et landbruksmessig synspunkt å endre foreslått regulering til landbruksformål. Det som drives som landbruk drives i dag som landbruk uten noen konflikt med dagens bebyggelse og uavhengig av om bebyggelsen er regulert til boligformål. Rådmannen tar til etterretning at dette er Bøgwalds vurdering av endringen foretatt ved 3. gangs behandling av planen. I overordnet plan, kommuneplanens arealdel, er de berørte arealene avsatt til LNF-formål. Det er kun i forbindelse med arbeidet med områdeplanen at disse arealene har vært foreslått endret fra LNF-formål til boligformål. Bakgrunnen for at dette plangrepet ble reversert ved 3. gangs behandling av planforslaget ble redegjort for i sak 26/19 og gjentatt i kommentaren ovenfor. I arealplaner er det en vesentlig forskjell på å angi areal til LNF-formål og boligformål. Det være seg i forhold til hva som er tillatt arealbruk, og det som er fremhevet særlig her, at jordlova ikke gjelder for arealer som i arealplaner er avsatt til boligformål. Henvendelse fra John Inge & Katrine L. Nilsen (eier av gnr. 14/27) John Inge og Katrine L. Nilsen har i e-post av til Kvinesdal kommune anført at det er gjort saksbehandlingsfeil knyttet til vurdering av deres merknad ved 3. gangs behandling av planforslaget, og ber om at dette blir rettet opp. I e-post av har Nilsen etterlyst svar på klagen. I e-post av har administrasjonen meddelt at henvendelsen av ikke er å betrakte som en klage i

11 Side 11 av 19 forvaltningslovens forstand og følgelig heller ikke blir behandlet som det, men at innholdet vil være gjenstand for vurdering ved 4. gangs behandling av planen. Ved 3. gangs behandling av planen fremgikk merknaden fra Nilsen som merknad nr. 7 i høringsuttalelser etter 2. gangs offentlig ettersyn. Høringsuttalelsene etter 2. gangs offentlig ettersyn følger vedlagt og det vises i sin helhet til merknad nr. 7 i denne. Nilsen gir som nevnt i e-post av uttrykk for at det fra kommunens side er gjort saksbehandlingsfeil ved vurdering av deres merknad/høringsuttalelse av knyttet til tre forhold. Saksbehandlingsfeil i forvaltningsretten relaterer seg til brudd på prinsippene for forsvarlig saksbehandling (saksbehandlingsregler) og god forvaltningsskikk. Det følger av pbl 1-9 at forvaltningsloven gjelder med de særlige bestemmelser som er gitt i plan- og bygningsloven (saksbehandlingsregler nedfelt i plan- og bygningsloven). Etter rådmannens vurdering er forholdene som Nilsen trekker frem ikke relatert til saksbehandlingsfeil slik det er ment å forstå, men til hvordan kommunen som planmyndighet ønsker å fastsette arealbruken i områdeplanen (kommunens frie skjønn). De omtalte forholdene er gjengitt og kommentert i tabellen under. Anførsler fra Nilsen Nr. 1 Nilsen viser til vedlagt oppmålingskart fra 1940 med hva Nilsen mener er riktige eiendomsgrenser (utsnitt av oppmålingskartet under). Rådmannens kommentar Med henvisning til at oppmålingskart fra 1940 angir bod/låve på gnr. 14/27, mener Nilsen at områdeplanen også skal angi bod/låve. Avgjørende for hva som vil være tillatt arealbruk, dvs. hva som vil være tillatte av nye tiltak, er arealformål angitt i vedtatte arealplaner. Det er viktig å være oppmerksom at eiendomsgrenser ikke trenger å bli lagt til grunn for den arealbruken som blir vedtatt. I det ligger at en og samme eiendom kan være regulert til flere ulike formål. I utsnittet av områdeplanen under fremgår arealene som Nilsen står oppført som eier av i matrikkelen (vist med rødt). Nilsen viser til at det på oppmålingskartet klart fremgår at det står en bod/låve på eiendommen. Det vises til at Nilsen kjøpte

12 Side 12 av 19 hele eiendommen i 2016 samt teigen på Sandsåen. Eiendommen ble da omgjort fra fritidsbolig til bolig ut fra boplikten på Feda. Med henvisning til oppmålingskartet fra 1940 anfører Nilsen at det dreier seg om en hel boligtomt og at splittelsen i eiendommen skyldes etablering av tidligere bro på E18/E39, og at dette ikke endrer status på tomten. Det vises til at hele tomten har blitt brukt sammenhengende med bod/låve og hus. Med henvisning til dette anfører Nilsen at det må inntegnes bod på plankartet som vist i utsnittet under. For arealet, som tidligere var avsatt til kjøreveg E18/E39, står Kvinesdal kommune oppført som grunneier i matrikkelen (vist med rødt), jf. utsnitt under. Det vises til at det har vært dialog med Statens vegvesen om etablering av boden og at vegvesenet er positive til dette så lenge boden ikke hindrer sikt og med lovlig avstand til vegkant. Nilsen stiller spørsmålstegn ved hvorfor boden/bygningen ikke er inntegnet i områdeplanen når det er slik at ny områdeplan skal implementere de eldre reguleringsplanene/kartene som gjelder for området. Nilsen har lagt ved bilder som dokumenterer at det i sin tid har stått en bod/låve som beskrevet. Dersom Nilsen mener at eiendomsforholdene registrert i matrikkelen ikke er korrekt, er det er forhold som Nilsen må forfølge privatrettslig. I dette tilfellet ovenfor Kvinesdal kommune v/enhetsleder teknisk drift. Når det er sagt er ikke eiendomsforholdene bestemmende for den arealbruk kommunen som planmyndighet har foreslått i området. Som redegjort for ved gjennomgang av Nilsens merknad etter 2. gangs offentlig ettersyn, strider ønske om oppføring av bod/låve med arealbruken/ arealformålet innarbeidet i planen, nemlig

13 Side 13 av 19 offentlig friområde (o_fg4). Det følger av i bestemmelsene at innenfor områder avsatt til offentlig friområde, tillates kun oppført bygninger som fremmer allmennhetens bruk av områdene. Det kan ikke inntegnes planlagt ny bebyggelse i plankartet som ikke samsvar med arealformålet. Realisering av bod som Nilsen ønsker betinger at det berørte området innlemmes i BFS63 (boligformål, frittliggende småhusbebyggelse). Rådmannen fastholder tidligere vurdering av merknaden knyttet til bod og at arealbruken i planforslaget fastholdes. Rådmannen vil gjøre oppmerksom på at det faktum at oppmålingskartet fra 1940 og bilder viser at det tidligere har stått en bod/låve i området, er av begrenset betydning. I forhold til gjeldende reguleringsplaner for området vil det heller ikke være mulig å realisere ønsket om oppføring av bod/låve, da tiltaket bare delvis er i samsvar med arealformålene for området (låve i samsvar med jordbruksformål, men i strid med offentlig friområde, bod i strid med begge formålene). Det er ikke et gjennomgående prinsipp at områderegulering for Feda viderefører arealbruk i gjeldende reguleringsplaner. Dette varierer fra område til område ut fra hva som vurderes som ønsket arealbruk. Nr. 2 Nilsen viser til at rådmannen i sine kommentarer anfører at deres teig ned mot sjøen er avsatt til offentlig friområde. Det stilles spørsmål hvor rådmannen har dette fra. Det vises i denne forbindelse til at det ikke har funnet sted noen samtaler eller inngått noen avtaler som omfatter deres eiendom til slik formål. Det vises til at Nilsen Nilsen viser til at Statens vegvesen Region sør har stilt seg positiv til oppføring av bod forutsatt fri sikt og lovlig avstand fra vegkant. Kvinesdal kommune har mottatt kopi av brevet fra Statens vegvesen (datert ). Under vurdering skriver vegvesenet følgende: «Statens vegvesen har vurdert saken og fraråder at det gir dispensasjon utfra hensynet til vegens frie rom, generell trafikksikkerhet samt drift- og vedlikeholds ulemper for vegeier.». Rådmannens kommentar tar utgangspunkt i hva som er foreslått i områderegulering for Feda, opp mot hva Nilsen som grunneier ønsker. I planforslaget er det innarbeidet offentlig turvei o_gt7, se utsnitt under der turveien er markert med mørkere grønt.

14 Side 14 av 19 kjøpte eiendommen for 2,5 år siden og at dette er nytt for dem. Nilsen anfører at kommunen ikke har grunnlag for at si at de ikke kan søke om å sette opp brygge/båthus på sin teig. Nilsen stiller seg spørrende til hvorfor rådmannen referer til gangbro/gangsti, når deres og andres innspill knyttet til gangbroen bare blir satt til side. Den offentlige turveien er forutsatt koblet sammen med den eksisterende turveien i området i dag, slik at det blir en sammenhengende turvei på nedsiden av fylkesvegen fra ny gang-/sykkelbro til friluftsområde på Sande. Av denne grunn ble merknaden fra Nilsen om å innarbeide område/areal for båthus/brygge avvist. Forslaget til turvei (o_gt7) ble innarbeidet i planforslaget ved 2. gangs behandling basert på politiske signaler. Det er kommunen som planmyndighet gjennom arealplaner etter plan- og bygningsloven som bestemmer arealbruken i et gitt område. Det er gjennom medvirkning, regulert av bestemmelsene i plan- og bygningsloven ( 5-1, 5-2 og 12-10), at grunneiere blir gjort kjent med hva som er innarbeidet i et reguleringsplanforslag og kan komme med synspunkter og merknader. Et reguleringsplanvedtak er et enkeltvedtak som kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse, jf. pbl 1-9, jf. forvaltningsloven 28.

15 Side 15 av 19 Pbl 16-2 gir kommunestyret en generell fullmakt til å fatte vedtak om å ekspropriere grunn eller rettigheter til gjennomføring av reguleringsplan dersom forhandlinger med berørte grunneiere ikke fører frem. Nr. 3 Når det gjelder Nilsens teig på Sandsåsen, se utsnitt under, gir Nilsen uttrykk for at å si at det er reell skredfare på teigen er å ta hard i. Nilsen lurer på om rådmannen har vært på stedet og vurdert det aktuelle området. Vurdering av reell skredfare, både i private og kommunale reguleringsplaner, skal alltid utføres av fagkyndig personell i samsvar med NVEs retningslinjer nr. 2/2011 «Flaumog skredfare i arealplanar» (revidert 22. mai 2014). NGI (Norges geotekniske institutt) ble engasjert til å forestå vurdering av reell skredfare innenfor planområdet. Det foreligger tre rapporter samt to tilleggsutredninger fra NGI. I NGIs rapport TN fremkommer følgende faresone for skred med årlig sannsynlighet 1/1000 (markert med rødt): Uansett er Nilsen at den formening at det må være mulig å fortette området med flere boliger, men med forbehold om at det foretas en skredvurdering av en sakkyndig konsulent og ikke via satellitt basert på kartlegging fra NGI. Avslutningsvis gir Nilsen uttrykk for at alle innspill fra grunneiere på Feda omhandler mer fortetting, for å beholde skole/barnehage og videre drift av aldershjem. Området (markert med rødt) er i områdeplanen innarbeidet som hensynssone H310_22, se utsnitt av planen under.

16 Side 16 av 19 I området er det påvist reell fare for steinsprang. Av rapporten fremgår det at NGI har vært på befaring i det berørte området. Rådmannen kan ikke se at det er grunnlag for å trekke NGIs rapport i tvil. Som uttrykt ved vurdering av Nilsen merknad etter 2. gangs offentlig ettersyn, er det rådmannens vurdering at det på dette tidspunktet i planarbeidet ikke er ønskelig å utvide eller legge inn nye boligfelt til å omfatte gnr. 14/27 med de konsekvenser det vil ha for videre fremdrift i planarbeidet. Som det fremkommer av gjennomgangen av anførslene i henvendelsen av fra John I. & Katrine L. Nilsen, har ikke rådmannen funnet grunnlag for å endre tidligere anbefalinger i forhold til foreslått arealbruk i områdeplanen som omfatter gnr. 14/27. Rådmannens vurdering: Ved 3. gangs behandling av planforslaget den , sak 26/19, ble det foretatt mindre endringer knyttet til: Nye boligtomter i BFS08 og BFS23 i form av fortetting (1 tomt i hvert felt). Justering av tomt BFS50. Justering av byggegrense knyttet til BFS31. Del av BFS65 og BFS66 ble endret fra boligformål til LNF-formål. Byggegrensen for fritidsbebyggelsen i felt BFF10 innarbeidet. Endring i antall nye sjøbuer/naust. Hensynssone bevaring kulturmiljø (H570) innarbeidet for postvegen på Lindland (id i Askeladden).

17 Side 17 av 19 Endringer i hensynssoner for frisikt (H140) og for hensynssone H730 båndlegging etter kulturminneloven. Mindre endringer i reguleringsbestemmelsene. Mindre endring i planbeskrivelsen. Basert på begrenset høring/offentlig ettersyn har rådmannen ikke funnet grunnlag for å tilrå endringer i planforslaget, jf. gjennomgang av innkomne merknader ovenfor. Grunnlagsdokumenter Områdeplanens grunnlagsdokumenter er beskrevet i kapittel 7.0 i planbeskrivelsen, samt inntatt i punkt «dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene» i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder grunnlagsdokumentet utarbeidet av Eno Arkitekter AS som omhandler byggehøyde og størrelse på sjøbuer/naust vil dokumentet blir oppdatert slik at det samsvarer med føringene i planbestemmelsene, jf. merknad i sak 26/19. Når det gjelder «Byggeskikksveileder for Feda» datert , utarbeidet av Egerdahl & Nordbø AS, inngår ikke den som et grunnlagsdokument til planen. Ivaretakelse av bygninger og bygningsmiljøet innenfor planområdet er forutsatt å skje gjennom planbestemmelsene. Byggeskikksveilederen kan likevel brukes som kilde til kunnskap. Virkninger/konsekvenser av planforslaget I planbeskrivelsen kapittel 6.0 beskrives virkninger/konsekvenser av planforslaget knyttet til følgende forhold: Overordnet plan Stedets karakter og estetikk Barn og unges interesser Frilufts- og naturområder, folkehelse Trafikkforhold Kulturminner Privat og offentlig tjenestetilbud Konsekvenser for næringsinteresser Økonomiske konsekvenser for kommune, jf. punkt under Naturmangfold, jf. punkt under Risiko- og sårbarhet Det vises til kapittel 6.0 i planbeskrivelsen for nærmere redegjøring. To av forholdene er imidlertid særlig nevnt i saksfremstillingen, jf. punkter under. Økonomiske konsekvenser for kommunen For Kvinesdal kommune vil planforslaget innebære kostnader i forhold til erverv at grunn til offentlige formål. I og med at det legges opp til flere offentlige friområder, vil det være kostnader knyttet til drift- og vedlikehold av disse. Planen legger også opp til ny offentlig teknisk infrastruktur enkelte steder som vil innebærer kostnader knyttet til investering, drift og vedlikehold. På dette tidspunktet er det ikke mulig å si noe sikkert om størrelsen på kostnadene. Planen gir ingen føringer i forhold til utbygging/ gjennomføring. Rådmannen vil imidlertid gjøre oppmerksom på grunneiers rett til å

18 Side 18 av 19 kreve innløsning ved reguleringsplan etter pbl 15-2 og erstatning for tap ved reguleringsplan etter pbl Naturmangfold Naturmangfoldloven (nml) kapittel II kommer til anvendelse i alle saker der det fattes vedtak etter plan- og bygningsloven som berører naturmangfold. Formålet er å sørge for at natur er en premiss i all myndighetsutøvelse og at natur ikke sees isolert, men i en helhetlig sammenheng. Kommunen plikter i saker som berører natur å vurdere og vektlegge bestemmelsene i nml I kapittel 6.10 i planbeskrivelsen er det redegjort for planens virkning på naturmangfoldet. De nye sjøbuene/naustene som planen åpner for vurderes å ha liten skadevirkning på Fedavassdraget som bekkedrag. I området på Sande/Bineset hvor store gamle trær er lokalisert, legges det ikke opp til noen nye tiltak. Sandebukta er i dag i aktivt bruk til rekreasjonsformål. Fortsatt og økt aktivitet er ikke forventet å bidra negativt. I Sandelia, hvor fattig edellauvskog er lokalisert, legges det ikke opp til nye tiltak. Ved oppslag i Naturbasen/Artskart er det ikke avdekket at fortetting i eksisterende boområder berører sårbart biologisk mangfold. Tilsvarende er tilfelle for områdene på Sande hvor det er åpnet for nye boliger i form av fortetting. I det nye boligområde i Lindlandsbakken (BFS49) er det heller ikke registrert viktig/sårbart biologisk mangfold. Opphevelse av gjeldende reguleringsplaner som følge av ny områdeplan Ved planoppstart i 2011 var det forutsatt at gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet skulle oppheves ved vedtakelse av ny områdeplan. Bakgrunnen var ønske om en helhetlig arealplan for Feda. I planbeskrivelsens kapittel 4.5 er det innatt oversikt over de 24 reguleringsplanene som oppheves når områderegulering for Feda vedtas. I kapittel 4.3 i planbeskrivelsen er forholdet til gjeldende reguleringsplaner vs. innholdet i områdeplanen kommentert; reguleringsformål i områdereguleringen vs. reguleringsformål i reguleringsplaner som oppheves. Det følger av pbl første ledd at oppheving av reguleringsplaner følger samme bestemmelser som for utarbeidelse av ny plan. Når det i planarbeidet ved planoppstart i september 2011 og ved fastsetting av planprogrammet i desember 2011 samt all etterfølgende planbehandlinger er lagt til grunn at gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet skal oppheves ved vedtakelse av områdeplanen legger rådmannen til grunn at saksbehandlingsreglene i pbl er oppfylt. Konklusjon Planforslaget vurderes å være i samsvar med de overordnede føringene gitt ved oppstart av planarbeidet tilbake i 2011, nemlig å bevare det særegne bygningsmiljøet samtidig som stedtes utvikling ikke stopper opp, jf. 1 i bestemmelsene. De mottatte høringsuttalelsene/merknadene til planforslaget i løpet av planprosessen viser at det er ulike synspunkter på arealbruken og føringene som områdeplanen gir for forvaltning av planområdet. Ut fra premissene for planarbeidet er det etter rådmannen vurdering unngåelig. Rådmannen anbefaler at områderegulering for Feda som vist på reguleringsplankart datert med tilhørende reguleringsbestemmelser egengodkjennes i medhold av pbl

19 Side 19 av 19 Planforslaget er detaljert og omfattende og muligheten for at det foreligger feil er til stede. Om det skulle avdekkes feil i etterkant av politisk behandling, er det ønskelig at rådmannen gis myndighet til å rette opp rene tekniske feil, åpenbare inkurier, skrivefeil og tilsvarende i plandokumentene, dvs. plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Rådmannen gjør oppmerksom på at planbeskrivelsen formelt sett ikke vedtas, men skal kunngjøres når planen er vedtatt, jf. pbl siste ledd. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi x Levekår og likestilling x Klima/miljø x Barn og unges oppvekstvilkår x Trafikksikkerhet x Vedlegg 1 Plankart datert Bestemmelser mai Planbeskrivelse mai Høringsuttalelser 1. gangs behandling 5 Høringsuttalelser etter 2. gangs offentlig ettersyn 6 Byggeskikksveileder for Feda, datert Arkeologisk rapport Feda-Fase 1 8 Arkeologisk registrering Feda fase NNU rapport områderegulering Feda 10 Arkeologisk registrering Feda 1.2_ 11 Arkeologisk rapport Feda forundersøkelse steinalderlokaliteter 12 NGI, rapport: TN 13 NGI, rapport: R 14 NGI, tilleggsutredning knyttet til gjennomført skredvurdering datert NGI, rapport: TN 16 NGI, tilleggsnotat: , vegetasjonsvirkning på skredfaresoneutbredelsen i Feda 17 Sjøbuer Feda, Opriss, høyder og vinkler