Detaljregulering av Lade allé 71, sluttbehandling Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak:14/6510 Detaljregulering av Lade allé 71, sluttbehandling Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av bystyret : Planforslaget er utarbeidet av HUS arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Lade Allé Utvikling AS. Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med parkeringskjeller. Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Forslagstiller har akseptert endringene. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Tomten ligger på Ladesletta og tilhører Strinda-Lade bydel. Planområdet omfatter eiendommen 412/240 og har et areal på 4,65 dekar. Det avgrenses av Lade allé mot nord og senteret Lade Arena mot sør. Planområdet brukes i dag til næringsformål. Nord for planområdet er det boligbebyggelse. Figur 1 Oversiktskart Grunnforhold Rasfare Planområdet er relativt flatt og ligger på tykk havavsetning. Geoteknisk vurdering utført av Rambøll viser at det er lite sannsynlighet for funn av kvikkleire. Antatt dybde til fjell på tomten er 1-6,5 m under terreng. Forurensing i grunnen Trondheim kommunes aktsomhetskart for forurenset grunn markerer tomten som «antatt forurenset grunn». Dette utløser krav om dokumentasjon av grunnforhold og tiltaksplan for behandling av forurenset grunn. Kulturminner i grunnen Det er liten risiko for konflikt med automatisk fredede kulturminner. Offentlige ledninger og bekker Ledningskart viser ingen kryssende ledninger over tomten i dag.

2 Side 2 Natur og rekreasjonsverdier Planområdet grenser til allérekka langs Lade allé. Det er ingen naturverdier på tomta. Området brukes ikke av barn og unge eller har annen rekreasjonsverdi. Stedets karakter Under andre verdenskrig ble jordene på Ladesletta anlagt til flyplass, og Haakon den VII s gate går i dag i den tidligere rullebanens retning. Området ble utviklet med industri- og næringsformål, men har i senere tid hatt kraftig vekst innen varehandel, særlig langs Haakon VII s gate. Ladesletta omkranses av vegetasjonskledde høydedrag mot fjorden. I fjernvirkning fremstår Ladesletta som underordnet for disse høydedragene. Mellom planområdet og Trondheimsfjorden ligger et belte av veletablerte boligområder. I nord-nordøst heller landskapet ned mot Trondheimsfjorden og grøntbeltet med Ladestien. Lade allé utgjør i så måte en overgang mellom småskala boligbebyggelse i nord og tyngre næringsbebyggelse i sør. Dagens utvikling i området med stadig mer handel, og nå en betydelig boligutvikling sør for Lade allé, er med på å endre områdets typologi. Figur 2 Planområdet sett fra vest, før utbygging av Lade arena og oppstart av utvikling i Lade alle 80. Planområdet grenser til Lade alle og boliger i nord og øvrig avgrenset av næringsarealer. Bebyggelse Ladesletta karakteriseres av lave bygg med stort volum. Bygningsmassen består av større handel - og servicebygg med flate tak. Byggene er omringet av store asfaltflater og har god tilgjengelighet fra alle sider. Kulturminner og kulturmiljøer Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i planområdet. Det er ifølge byantikvarens aktsomhetskart ingen bebyggelse innenfor planområdet som innehar antikvarisk verdi. I nærheten av planområdet ligger Leangen gård i øst og Ringve museum i nordvest, begge gårdene med omliggende områder er fredet. Gårdene er ikke synlige fra planområdet, og dagens bebyggelse på tomten er heller ikke synlig fra gårdene. Disse gårdene, sammen med Devle gård utgjør et kulturhistorisk landskap som enda er lesbart i terrenget både i nær og fjern virkning. Sol- og vindforhold Terrenget i planområdet er relativt flatt og har svært gode solforhold. Den åpne sletta med vide gater gjør imidlertid planområdet utsatt for vind. Den dominerende vindretningen er sørvest. Trafikkforhold Det er tidvis stor trafikk på Lade, og spesielt i Haakon VII s gate. Ved kapasitetsproblem langs Haakon VII s gate kan Lade allé fungere som alternativ trasé. Det har i de siste årene vært stor økning i trafikk på Lade allè, fra ÅDT i 2010 til ÅDT i Etter at Strindheimstunellen ble åpnet har trafikktallet gått ned til

3 Side 3 Trafikksikkerhet Tomten har i dag to avkjørsler fra Lade allé, disse krysser gang- og sykkelveg. Gang- og sykkeltilbud, skoleveg Langs Lade allé er det varierende kvalitet på gang- og sykkelveger. Det er gangveg langs hele gateløpet, men forbi Lade allé 71 er ikke fortauet hevet opp fra gateløpet. Lade allé vil være en naturlig skoleveg for barn og unge som skal til Lade barne- og ungdomsskole. Det er imidlertid ingen etablerte boligfelt øst for planområdet, hvilket tilsier lite trafikk av skolebarn forbi tomten per i dag. Kollektivtilbud Området har god kollektivtilgjengelighet til Trondheim sentrum, mens tilgang til andre områder hovedsakelig må skje via sentrum. Nærmeste bussholdeplass til Lade allé 71 er Lade allé 80. Bussen bruker 16 minutter fra sentrum til Lade allé 80, og har ca. 5 avganger i timen i morgen- /kveldsrushet. Lade allé 80 betjenes også av pendlerutene 15, 90 og 93. Pendlerutene 86 og 94 stopper i tillegg ved holdeplass Haakon VII s gate 25 i gangavstand. Parkering Tomten har per i dag ca. 30 oppmerkede parkeringsplasser. Støy fra trafikken I følge Trondheim kommunes støysonekart produserer Lade allé støy tilsvarende rød sone (65-70 dba), hvilket medfører at deler av tomten, nærmest Lade allé, har et støynivå på dba (gul til rød sone). Vegtrafikk i lokalgate sør for planområdet gjør at deler av området mot sør har et støynivå mellom db L den. Annen infrastruktur Skole- og barnehagekapasitet Det aktuelle planområdet ligger i dag innenfor Lade skolekrets. Områdeplanen har rekkefølgekrav om barnehage- og skolekapasitet. Energiforsyning Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Statkraft opplyser om at fjernvarmeledning er planlagt langs sørsiden av Lade allé. TrønderEnergi Nett har nettstasjon, nr NS1609, som forsyner planområdet. Vann og avløp Eksisterende avløpsledning på vestsiden av tomta må legges om og separeres til spillvann og overvannsledninger. Beskrivelse av planforslaget Planområdet er på m 2. Planlagt arealbruksformål er boligbebyggelse - blokkbebyggelse, garasjeanlegg for boligbebyggelse og sikringssone - frisikt. Planlagte byggeområder Tetthet Grad av utnytting for planområdet skal være mellom % BRA ( m 2 BRA). Arealer under terreng, som garasjeanlegg, tekniske rom, kjellerboder med mer der himling ligger lavere enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå, medregnes ikke.

4 Side 4 Planforslaget legger opp til blokkbebyggelse med et glassoverbygget innvendig gårdsrom med adkomster til leilighetene fra gallerier. Konseptet forutsetter at tenkte plan ikke medregnes i beregning av grad av utnytting, og at BRA for klimatiserte adkomstgallerier beregnes som for svalganger. Planforslaget legger opp til ca 70 leiligheter. Dette gir en boligtetthet på 15,0 boliger pr. dekar. Med en gjennomsnittlig boligstørrelse på 70 m 2 BRA tilsvarer maksimum og minimum utnyttelse 53 til 83 boliger og en boligtetthet på 11,4 17,8 boliger pr. dekar. Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget legger opp til to blokker på fire etasjer med redusert femte etasje. Bygningene er plassert diagonalt for hverandre på tomten, med hver sin henvendelse mot henholdsvis Lade allé og lokalgaten til sør. Plasseringen gir to uterom med egne kvaliteter i form av solforhold og kontakt med omgivelsene. Dette vil gi mulighet til forskjellig bruk. Hovedinngang til bygningene er fra den interne gangforbindelsen som forbinder boligområdene. Det skal også være innganger direkte fra Lade allé og lokalgata. Figur 2 Situasjonsplan I hver blokk er leilighetene organisert rundt en glassgård med dagslys ovenfra og utsyn mot Lade allé og lokalgaten i de to laveste etasjene. Leilighetene nås via felles trapp og heis tilknyttet innvendige adkomstgallerier. Første etasje er tiltenkt med fellesfunksjoner for beboerne. Løsningen er valgt for å gi større kvaliteter både til leilighetene og adkomst: man slipper svalgangens uønskede forbigang forbi soverom, og gårdsrommet gir en mer tiltalende og Figur 4. Planutkast som angir leilighetsinndeling mer opplevelsesrik adkomst til leiligheten enn en vanlig innvendig korridor. Konseptet gir en kompakt bygningskropp og er mer energieffektiv enn for eksempel et svalgangsbygg. I planbestemmelsene er det sikret at det etableres innganger til byggene fra begge sider, og at de åpne innvendige arealene ikke medregnes som bruksareal. Innvendige fellesarealer skal utformes på en slik måte at de gir utsyn til og bedre brukbarhet av felles uteoppholdsareal. Etablering av fellesarealene eller glasstaket er ikke et krav i reguleringsplanen, siden dette er arealer eller kvaliteter som ikke er nødvendige etter plan- og bygningsloven.

5 Side 5 Bygningskroppene skal brytes opp med inntrukne partier og sprang i fasaden i forbindelse med innganger. Fasadebreddene mot Lade allé og lokalgate er ca 25 meter, i tillegg tillates 2,5 m balkong på begge sider, mens tomta totalt er 55 meter bred. Breddene er sammenlignbare med prosjekt på nabotomt til vest med fasadelengde på 28 meter mot Lade allé. Prosjektets etablerte retning er vinkelrett på Lade allé. Volumoppdelingen gjør at prosjektet også forholder seg til lokalgatens retning og bidrar til å understreke denne. Planforslaget er innenfor de gitte bygge- og høydebegrensninger i områdeplanen. Balkonger er tillatt 2,5 meter utenfor byggegrensene. Boliger i femte etasje får private takterrasser. Maks gesimshøyde er c+51,8 m (NN2000) mot Lade allé og c+54,8 m på øvrig del av tomten. Boligmiljø Det legges opp til en variert leilighetsfordeling med maksimalt 40 % toroms leiligheter og minimum 20 % fireroms leiligheter eller større. Løsningen i skisseprosjekt gir en høy andel hjørneleiligheter, og det er tenkt å legge til rette for felles samlingsrom for beboerne. Bygningstypologien skiller seg fra øvrige planlagte prosjekter på Lade og vil gi variasjon i boligtilbudet i området. Universell utforming av bygg Det er krav om heis i begge bygg og krav om tilgjengelighet i alle leiligheter og på uteareal. Sekundærinngangen til blokka mot lokalgaten har ikke tilgjengelighet på grunn av nivåforskjell mot gaten. Uterom Felles utearealer er på terreng i form av to uterom; ett mot sørvest på ca. 900 m 2 og ett mot nordøst på ca. 600 m 2. Arealene er skjermet mot trafikk gjennom bebyggelse og støyskjermer. Utearealene skal opparbeides slik at det er tilrettelagt for bruk av alle aldersgrupper. Det er vist private uteareal i form av terrasser, takterrasser eller balkonger. Enkelte boenheter kan ha to private uteplasser, der minimum én har tilfredsstillende støyforhold. Gangforbindelsen på tvers binder området sammen med uteområdene til øvrige boliganlegg og nærmiljøanlegg og framtidig barnehage lengre vest. Det skal etableres en tydelig gangadkomst fra Lade allé, og deler av uterommet er lagt utenfor støyskjerm vis-a-vis planlagt bussholdeplass som et «inviterende uterom». En snarvei fra lokalgaten gir også adgang til felles uterom. Dette gir meget god tilgang til uteområdene. Vegetasjon Hensynssonen for allérekka langs Lade allé har krav om at den eksisterende rekka av lindetrær og søyleosp skal bestå og kompletteres fram til regulert rundkjøring. Det skal etableres trær langs gang- og sykkelvegene rundt planområdet. Det vil bli busker mot privatsonene og offentlig areal, og litt kraftigere vegetasjonsskjerm mot øst og vest. Støytiltak Støynivå ved fasader vil variere mellom L den db. Krav til støyfølsom arealbruk i gul sone etter 21.2 i kommuneplanens arealdel er lagt til grunn i planleggingen. For å oppnå en stille side (L den < 55 db) for alle boenhetene vil det være nødvendig med støyreduserende tiltak for flere av boenhetene. Støyrapport vedlagt viser at dette lar seg løse med følgende tiltak på balkong: tette sidekonstruksjoner; tett rekkverk med høyde 1,2 m, lydabsorbent i himling og mot sidekonstruksjon. Løsningen sikrer også at det meste av det private utearealet kan tas med i

6 uteromregnskapet. Krav til støynivå 55 db er sikret gjennom bestemmelser. For fasader mot Lade allé og lokalgate er det ikke mulig å oppnå 55 db. Som avbøtende tiltak er det tatt med bestemmelse om at disse boenhetene minimum skal ha stue og ett soverom med tilstrekkelig luftemulighet gjennom vindu eller balkongdør i fasade med utendørs støynivå Lden < 55 db. Side 6 Felles uteareal må ha støyreduserende tiltak i form av støyskjerm mot Lade allé og lokalgaten. Utstrekningen av disse er sikret i plankartet. Støyskjermer er tenkt utformet med transparente felt for å gi fotgjengere og syklister visuell kontakt med uterommene. Åpning i støyskjerm gir adkomst til uterom fra lokalgate. Mot Lade allé gir en sjenerøs åpning adkomst til uterom. Støyskjermene er trukket inn fra bygningenes fasadeliv for slik å underordne seg disse. Skissen viser hvordan støyskjermen kan utformes sammen med vegetasjon og uterom. Figur 5 Snitt A Mulig utforming av støyskjerm (ill. Plan arkitekter AS) Figur 6 Snitt B Mulig utforming av støyskjerm(ill. Plan arkitekter AS) Parkering All bilparkering er i felles parkeringskjeller. En maksimal utnyttelse med 80 boliger gir i indre sone krav om minst 40 parkeringsplasser for bil og 160 plasser for sykkel. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal settes av til bevegelseshemmede. Illustrasjonsprosjekt viser totalt 53 biloppstillingsplasser til ca 70 boliger, og 140 sykkelparkeringsplasser, hvorav 80 er i kjeller. Trafikkløsning Kjøreadkomst til felles parkeringskjeller er via rampe fra lokalgate i sør. Tilkomst for nødtrafikk er via gang- sykkelveg øst for planområdet over kantstein. Uteområder i planforslaget er bilfrie, men dimensjoneres for brannbiler. Det er avsatt plass på egen tomt mot nord for å sikre tilstrekkelig bredde for brannvesenets stigebil. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Adkomst til offentlig veg Planforslaget har én adkomst fra lokalgaten til parkeringskjeller. Det er offentlige gang- og sykkelveger på tre sider av planområdet, med adkomst inn til uteområdet. Fjernvarme Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Ledning for fjernvarme er planlagt

7 Side 7 langs sørsiden av Lade allé. Elforsyning Eksisterende trafokiosk ved gangveg i Lade allé må fjernes/erstattes ved opparbeiding av gangveg og sykkelveg. Ny forsyning skal etableres for naboeiendom i vest, og tiltaket skal tilknyttes denne. Ledningsplan Utbyggingen skal tilknyttes offentlig ledningsnett. Eksisterende avløpsledning på vestsiden av tomta må legges om og separeres til spillvann og overvannsledninger. De blir lagt i felles grøft langs tomtegrensa mot Lade allé 69, og kobles til nye ledninger i lokalgaten. Separering gjennomføres også for det siste vestvendte, strekket ned til Haakon VII s gate. Ved gjennomføring av disse tiltakene, skal det ikke være behov for lokal fordrøyning av overvann. Støyskjerm er foreslått plassert nærmere enn 4 meter fra ny ledningstrasé i tomtegrensen mot Lade allé 69 som tiltak er det tenkt demonterbare støyskjermer ved behov for graving. Avfallsløsning Eiendommen skal tilknyttes stasjonært avfallssuganlegg som skal etableres i Lade allé Virkninger av planforslaget Arealbruk Konsekvenser ved omregulering av område fra næring til boligformål er avklart i områdeplanen. Planforslaget omfatter kun detaljreguleringen av byggeområdene B3 og BF3. Stedets karakter, fjernvirkning, estetikk og arkitektonisk kvalitet I områdeplanen ble det forutsatt at landskapssilhuetten i fjernvirkning sett fra Rønningen gård ved Kuhaugen ikke skulle brytes. Fotomontasjen viser foreslåtte tiltak i beige, og dokumenterer at landskapssilhuetten ikke brytes. Figur 7 Fjernvirkning. Foreslått tiltak markert med rødt, tiltak i vedtatt plan for Lade allé er vist som hvite bygg. Sol- og skyggepåvirkning for naboer Sol-/skyggestudier viser at planforslaget kaster noe skygge på svalgangsiden til nabo i vest (Lade allé 67-69) frem til ca. kl Planforslaget kaster også noe skygge på nabo til øst, Lade allé 73, på kveldstid. Ras- og skredfare Det er ikke er registrert kvikkleiresoner i nærheten av eiendommen, og at den ikke ligger i utløpssonen for eventuelle kvikkleireskred. Flomfare Området er ikke utsatt for flomfare. Forurensning i grunnen Før det kan gis igangsettingstillatelse for byggearbeider, må tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn godkjennes av Trondheim kommune etter forurensningsforskriftens kapittel 2.

8 Side 8 Alternativt må dokumentasjon av at grunnen ikke er forurenset forevises forurensningsmyndigheten. Trafikksikkerhet Temaet er utredet i forbindelse med områdeplanen, og beregningene viste at det blir tilnærmet like stor trafikk til og fra planområdet i fremtiden som i eksisterende situasjon. Trafikken vil endre karakter fra næringstrafikk til boligtrafikk. Adkomst fra lokalgaten ble regulert i områdeplanen og vil ikke medføre vesentlige konsekvenser for omkringliggende vegnett. I detaljregulering er det foreslått å flytte adkomst for bil noe vestover og vekk fra krysset sørøst for planområdet. Sikringssone frisikt i plankart ivaretar trafikksikkerhet ved inn-/utkjøring fra parkeringskjeller. Trafikksikkerhet i anleggsfasen er sikret i bestemmelsene med krav om plan for bygge- og anleggsfasen. Tilgang på gangveger, sykkelveger og sykkelparkering Det reguleres ikke inn gang- eller sykkelveger i planen, men dette ligger i områdeplanen. Sykkelparkering etableres i tråd med parkeringsveileder, hvorav halvparten i kjeller. Tilgang på og omfang av snarveger for gående Planforslaget skal tilknyttes en gangforbindelse som forbinder alle boligområdene innenfor områdeplanen, og som gir tilgang til barnehage og nærmiljøanlegg felles for alle boligene innenfor områdeplanen. Felles uteområder kan nås direkte for gående fra lokalgate, gang- og sykkelveg og Lade allé. Barns og unges oppvekstvilkår Etablering av gode utearealer vil skape kvaliteter for barn og unge i boligområdet. Samtidig vil utearealene være åpne og tilgjengelige for alle, og det legges opp til gangforbindelse i øst-vestlig retning gjennom hele boligarealet langs Lade allé, på den måten blir området mer tilgjengelig for alle barn og unge. Tomta brukes noe som snarveg fra Lade arena til Lade allé i dag, via et hull i gjerdet. Ved å etablere en gangforbindelse forbi og gjennom området vil kommunikasjonslinjene for gående og syklende i lokalmiljøet bedres. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analysen omfatter følgende tema: Masseras/ -skred, radongass, skole/barnehage, støv/støy fra trafikk, forurenset grunn, støv/støy fra andre kilder, ulykker i av-/påkjøringer med gående/syklende og i anleggsfasen. ROS-analysen viser at det er uakseptabel risiko knyttet til støy og forurenset grunn. Det er fattet tiltak mot dette i bestemmelser og plankart. ROS-analysen konkluderer også med at det må vurderes tiltak i forbindelse med trafikksikkerhet og støy i anleggsfasen. Bestemmelser om trafikksikkerhet og støy i anleggsfasen er tatt med. ROS-analysen viser at det må vurderes tiltak for trafikksikkerhet, men at det ikke er påpekt risiko utover det normale i en bysituasjon. Det er vurdert tilstrekkelig med sikring av frisiktsone i forbindelse med utkjøring fra parkeringskjeller. Gjennomføring og miljøoppfølging Hvis man ikke gjennomfører tiltaket, kan eksisterende virksomhet videreføres, men uten muligheter for større påbygg eller endringer. Det er i reguleringsbestemmelsene satt rekkefølgekrav tilknyttet etablering av vann og avløp og

9 Side 9 avfallssuganlegg. Det er rekkefølgekrav på opparbeidelse av samferdselsanlegg med grøntareal eller trerekker i Lade allé, lokalgata og tilliggende gang- og sykkelveg i planområdets lengde. Trygg skoleveg, barnehage og skolekapasitet og uterom må være tilfredsstilt før ferdigattest til boligene. Plan for anleggsgjennomføring, geotekniske forhold og forurenset grunn skal være dokumentert før igangsetting av byggearbeid. Stasjonen for avfallssug skal kommunen drifte. Den må etableres for at boligene skal kunne tas i bruk. Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Adresseavisen Berørte parter ble varslet i brevs form. Planforslaget ble sendt til offentlig høring av bygningsrådet sak 36/15. Innspill ved varsel om oppstart ble omtalt i saksfremlegget ved utsendelse til høring. Det kom da merknader fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statkraft AS, NVE, Politiet og en felles merknad fra nabo i Lade allé 76 og borettslaget Lade allé 72. Ved offentlig høring kom det 4 merknader. Innspillene er oppsummert og kommentert nedenfor. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert Fylkesmannen og Statens vegvesen har levert samordnet uttalelse. De har to vilkår om egengodkjenning av planen. Det ene kravet er at rekkefølgekrav tas inn som sikrer at støyskjerming er etablert før planområdet tas i bruk. Det andre kravet er at reguleringsbestemmelse 3.2 presiseres, slik at alle boenheter skal ha støynivå mindre enn Lden 55dB utenfor halvparten av rom for varig opphold og minst ett soverom. Støynivå på uteplassene/terrasser ol. skal ikke overstige Lden 55 db. Fylkesmannen har ellers faglig råd om at det stilles krav til tiltak for å sikre tilfredsstillende innendørs støyforhold. Rådmannens kommentar: Reguleringsbestemmelser er endret i tråd med vilkårene. Anbefalt bestemmelse for å sikre innendørs støyforhold er sikret i gjeldende lovverk. Sør-Trøndelag politidistrikt, datert : Politiet etterlyser fysisk adskillelse av offentlig gs-veg langs Lade allé fra gs-veg øst for planområdet. Rådmannens kommentar: Det vil ikke være nyttetrafikk på gs-vegen i øst, bare uttrykningskjøretøy. Kantstein vil skille gs-vegen fra lokalvegen i sør og fra busslomme i nord. Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert : minner om aktsomhetsplikten 8 i kulturminneloven Rådmannens kommentar: Dette er i varetatt i annet lovverk. AtB, mottatt : Opplysninger om rutestruktur. Rådmannens kommentar: Tatt til etterretning.