Sandnes Indre Havn KF Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Kommuneplankomiteen sak 12/11 vedlegg 7

Transkript

1 Kommuneplankomiteen sak 12/11 vedlegg 7 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Utgave: 2 Dato:

2 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapportnavn: Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Utgave/dato: 2 / Arkivreferanse: - Oppdrag: Områdereguleringsplan Sandnes indre havn Oppdragsbeskrivelse: Områdereguleringsplan for Sandnes indre havn Oppdragsleder: Bjerved Lasse Fag: Plan Tema By- og tettstedsutvikling;eiendom;byrom;næring, handel;næring, kontor Leveranse: Detaljplan (PBL) Skrevet av: Kvalitetskontroll: Lasse Bjerved

3 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Sandnes Indre havn KF (SIH) for å utarbeide områdereguleringsplan for planområdet kalt Sandnes indre havn. Kommunene har avtale med SIH om planarbeidet og gjennomføringen av arbeidet har skjedd i nær kontakt med kommunen. Arbeidet er utført i løpet av Prosjektleder for konsulenten har vært Martin Eskeland. Fra kommunen har Gunnar Byrkjedal vært ansvarlig for koordinering, mens Svein Erik Røed har fulgt arbeidet fra byplankontoret. Selve konseptutviklingen er utført i samarbeid med Transform as, ved Lars Bendrup. Lasse Bjerved har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Sandnes Lasse Bjerved Oppdragsleder Ivar Fett Kvalitetssikrer

4 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning innhold og struktur i rapporten Bakgrunn for prosjektet Organisering av prosjektet Formål med planarbeidet Planstatus og overordnede føringer Nasjonale føringer Regionale føringer Kommuneplan Kommunedelplan sentrum Områdeplan Vedtatte tilgrensende reguleringsplaner Endringer i området siden sentrumsplanen ble vedtatt Planprogram Framdriftsplan Planområdet Eiendomsforhold og arealoppgaver Flytting og framdrift for Sandnes havn Forutsetninger for utviklingen av planløsning Visjon slik kommunen har formulert den Verdier Mål for områdereguleringen PlanBeskrivelse Bakgrunn Konsept Arealbruk Konsekvenser av planforslaget Metode Alternativ...27

5 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Fra planprogrammet Oppsummering av konsekvenser av planforslaget ROS analyse...63

6 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan INNLEDNING INNHOLD OG STRUKTUR I RAPPORTEN Kapittel 1 i denne rapporten beskriver bakgrunn for planarbeidet, organisering av arbeidet og formålet. Kapittel 2 tar for seg planstatus og overordnete føringer, kapittel 3 beskriver planområdet, byggeområder og innhold. I kapittel 4 defineres noen viktige problemstillinger knyttet til utviklingen av området. Utviklingen av selve planforslaget er utført ved å vurdere de ulike mål og utredningstemaene i planprogrammet parallelt. For lesbarhetens skyld er det foreslåtte planalternativet, som avviker noe fra de opprinnelige alternativene i planprogrammet som følge av vurderinger av konsekvenser, beskrevet i kapittel 5. Selve konsekvensvurderingen, er deretter vist i kapittel 6. Kapittel 7 inneholder ROS analysen. I tillegg til denne beskrivelsen består planen av kartframstilling av planforslaget. Det følger bestemmelser til planen og som retningslinjer for videre arbeid følger et kvalitetsprogram. 1.1 Bakgrunn for prosjektet Saken har blitt utarbeidet med følgende milepæler. 1. Varsling av planoppstart brev , annonse Offentlig ettersyn Godkjent planprogram UBU Godkjent planprogram Formannskap Engasjement av konsulent (anbudskonk.) april/mai 2010 Videre arbeid er basert på: Plan til 1. gangs behandling i UBU mars 2011 Offentlig ettersyn for reguleringsplan med konsekvensutredning kunngjøres. Kommunen sender planforslaget til aktuelle myndigheter og interesseorganisasjoner for uttalelse samt legger det ut til offentlig ettersyn. Høringsfristen skal være 6 uker. Andre gangs behandling i UBU Sluttbehandling i kommunene vår Innspill til planarbeidet Merknader til planprogrammet fra høringsrunden finnes i vedlegg fra byplansjefens oppsummering. Ungdom har hatt egen idedugnad knyttet til planlegging i sentrum og Indre havn og har følgende innspill kort oppsummert: Ungdommen er veldig opptatt av grøntområder og parker. Steder der folk kan bevege seg og treffe andre folk. Trim, frisk luft, fysiske aktiviteter. Trekke parken ned til sjøen. Kan vi legge grøntområder oppå bebyggelsen.

7 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Ulike kulturaktiviteter må inn. Få flerkulturelle løsninger. Plass til alle. Nye næringer tilknyttet kulturområdet. Skape mangfold, ikke ensidig. Dette gjelder både det materielle (bygg, transport mv.) og det menneskelige (andre kulturer, religion, rase, alder mv.) Bruk mer farger i bebyggelsen. Materialbruk, maling etc. En bystrand er en ønskedrøm. Så sentralt som mulig Sykkel og gange som transport må vektlegges og gis høy prioritet og gode betingelser Kollektivtransport viktig Rent vann i Vågen. Kloakkproblemene må løses snarest. Bilparkering bør skje under bakken Prøve ut ny teknologi og nye løsninger bygg transport mv. Finne grønne/ sunne løsninger. Energi. Vindmøller? Passivhus? 1.2 Organisering av prosjektet SIH KF har i avtale med Sandnes kommune påtatt seg ansvar for å utarbeide områdereguleringsplan for Sandnes indre havn. Arbeidet er utført i nært samarbeid med kommunen med en prosjekt/ styringsgruppe som har møtt jevnlig ca hver 3. uke. Gunnar Byrkjedal fra rådmannen har hatt ansvar for koordinering internt i kommunen. Ansvarlig prosjektleder hos oppdragsgiver har vært Martin Eskaland. Prosjekt/styringsgruppen har vært på studietur i København og Malmø og samtidig deltatt i workshop med AsplanViak og Transform (Dansk arkitektkontor fra Århus) 1.3 Formål med planarbeidet Sentrene i regionen har mistet relative markedsandeler for handel og service de seneste årene og arbeidsplassveksten har vært betydelig høyere i Forusområdet enn i kommunesentrene. Sterke sentre er viktig som drivkraft for hele regionen. Det er derfor en høyt prioritert oppgave å legge til rette for videre utvikling av Sandnes sentrum. Indre havn vil etter at havnevirksomheten flyttes ha et stort potensial for videreutvikling av sentrum. Området er det største sentrumsnære transformasjonsområdet og målet for utvikling av området er at det skal bidra til å forsterke sentrums attraktivitet med et mangfold av funksjoner. Det er flere målsettinger for planarbeidet. Disse blir videre utdypet under kap. 4. Mål med planen Det konkrete formålet med planarbeidet er således å utarbeide og få vedtatt en områdereguleringsplan for hele området, som setter rammer for senere detaljreguleringsplaner og legger grunnlag for framtidig utbygging i området. Planen bør i størst mulig grad ivareta både forutsigbarhet i rammebetingelser og nødvendig robusthet i innhold. Arbeidet med konsekvensutredningen skal gi innspill ved utarbeidelsen av en juridisk optimal plan og gi premisser for en utbygging i området.

8 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Mål for kommunen Utvikling av området skal bidra til å nå kommuneplanens mål for styrking av sentrum. Utviklingen av kvartalene skal bidra til å øke antall arbeidsplasser og et mangfold av tilbud i sentrum. De offentlige rommene skal utvikles til å gi nye, gode uterom som tilskudd til sentrum. Planene skal følge kommunens overordnede mål, med spesiell fokus på miljømålene. Løsninger for energi og transport vil derfor også stå sentralt. Utbygging i sentrum skal bidra til å styrke kundegrunnlaget for kollektivsystemet. Gang og sykkeltransport skal gis høy prioritet. Mål for SIH Hovedformålet er å legge til rette for utvikling av området til en sammensatt, mangfoldig sentrumsnært område, med kontorarbeidsplasser, service/tjenesteyting og forretningsfunksjoner samt blant annet badeanlegg og bystrand. En utbygging skal bidra til å styrke sentrums attraktivitet. Området skal kunne tilby regionens mest attraktive næringsadresser. SIH ønsker området utviklet gradvis etter hvert som havnevirksomheten fases ut. Kvaliteten i de offentlige arealene, lokaliseringen og forbindelsen til sentrum og beliggenheten til sjø samt kravene til kvalitet i bebyggelsen skal bidra til å gjøre områdene attraktive for lokalisering av ulike virksomheter og sikre verdier for eiere og byen på lang sikt.

9 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan PLANSTATUS OG OVERORDNEDE FØRINGER 2.1 Nasjonale føringer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Formålet med retningslinjene er å legge til rette for at arealbruk og transportsystemet skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen for å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenter (senterstruktur) Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenter ble vedtatt juli Formålet er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentra og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. RPB fastslår at kjøpesenter kun kan etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesdelplaner. Klima Nasjonal politikk for reduksjon av klimagassutslippene vil få økt innvirkning på arbeidet med samordnet areal- og transportplanlegging, jmf stortingsmelding 26 ( ) om regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand. Det blir blant annet fulgt opp gjennom kommunens deltakelse og forpliktelser i Fremtidens byer. 2.2 Regionale føringer Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP-J), vedtatt 2000, rullering pågår. Planen legger rammer for arealutviklingen på Jæren fram mot 2040 gjennom et utbyggingsmønster som vektlegger samordning av areal og transportpolitikken, og samtidig ivaretar hensynet til jordvern, kulturminner, naturvern og friluftsliv. I tillegg er fortetting et bærende virkemiddel i FDP-J og en forutsetning for reduksjon av transportarbeidet og utslippet fra denne sektoren. Gjennom byutvikling basert på høy tetthet langs hovedstrengene i kollektivsystemet forventes en sterk arealøkonomisering. Planen er under revisjon, der arealbruk og framtidige byutviklingsretninger ligger fast. Det blir vurdert hvordan enkeltelementer i planen kan forbedres og retningslinjene konkretiseres. I vedtatt planprogram for arbeidet er retningslinjer som sikrer gode bomiljø og bokvalitet et eget tema. Fylkesdelplan for universell utforming Planen ble vedtatt i mars Hovedformålet med planen er at universell utforming skal legges til grunn for all offentlig planlegging og utforming av offentlig og privat tjenesteyting, produkter og omgivelser. Kravene er forsterket gjennom formålsparagrafen i ny plan- og bygningslov. Strategisk næringsplan Dette er en strategisk næringsplan for 16 partnerskapskommuner. Planen gir et uttrykk for kommunenes felles situasjonsoppfatning og nære samarbeid når det gjelder tilrettelegging for økt verdiskaping i regionen. Det en felles forståelse av rollefordelingen mellom de forskjellige delene av regionen som gjør det mulig å samle seg om de samme målsettingene og de samme strategiene. På denne måten makter kommunene å stå sammen om en regionalt forankret politikk for næringsutvikling og verdiskaping i et fellesskap. Strategisk

10 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Næringsplanen er et sentralt virkemiddel i prosessen med å lage en integrert og samlende politikk på tvers av mange kommunegrenser. Planen ble revidert i 2008 og følges opp med et fireårig handlingsprogram for de prioriterte satsingsområdene. Næringsarealer behov og lokaliseringspreferanser Stavanger-regionen næringsutvikling har gjennomført et utrednings- og strategiarbeid knyttet til regionens næringsarealer. Det er gjort kartlegging av rådende situasjon og trender. Sluttrapporten inneholder anbefalte mål og strategier for den samlede utvikling og forvaltning av næringsarealer. Både partnerskapskommunene i Stavangerregion næringsutvikling, næringsforeningen og fylkeskommunen har deltatt i arbeidet. Sluttrapporten er et næringspolitisk innspill til kommuner og regionale myndigheter ved videre planlegging og forvaltning i næringssaker. I tillegg er det et underlag for utforming av retningslinjer for næringsarealer og lokaliseringspreferanser i revisjonen av FDP-J. Framtidens byer Framtidens byer er et forpliktende samarbeid mellom staten og et utvalg kommuner for å utvikle klima- og miljøvennlige byer. Hovedmålet er å redusere de samlede klimagassutslippene fra veitransporten, stasjonær energibruk, forbruk og avfall i byområder og samtidig utvikle strategier for å møte framtidige klimaendringer. Delmål for arbeidet er å forbedre det fysiske bymiljøet med tanke på sikkerhet, helse, opplevelse og næringsutvikling. Intensjonen er å oppnå økt samhandling mellom lokale, regionale og statlige myndigheter og med næringslivet. Sandnes kommune er deltaker i Framtidens byer. Bystyret vedtok i møte handlingsprogram for Framtidens byer. 2.3 Kommuneplan Vedtatt kommuneplan for Sandnes kommune er for perioden Revisjon av planen er under arbeid og ventes vedtatt i Kommunedelplan sentrum Kommunedelplan for sentrum er gjeldende plan og delplan i kommuneplanen. Tidligere reguleringsplaner for området er satt til side til fordel for krav om ny reguleringsplan. Kommunedelplan for sentrum er under revisjon og forventes til behandling i kommuneplankomiteen og bystyret Kommunedelplanen førte videre vedtatt områdeplan, men med noe justeringer i funksjonsinnhold ved at ytre del mot sjøen ble forbehold næring i sin helhet, mens områdeplanen hadde blanding av bolig og næring. Kommunedelplanen regulerte ikke utnyttelse, men byggehøyder som den mente var best egnet som rammer for byforming og videre reguleringsarbeid. I bestemmelsene heter det: OMRÅDER MED ERVERV, ERVERV/BOLIG OG ERVERV/OFFENTLIG Bestemmelse Innenfor områdene tillates næringsvirksomhet begrenset til forretning, kontor, service, allmennyttige formål, offentlig virksomhet samt boliger med tilhørende anlegg. Bebyggelsen må forholde seg til gate og kvartalsstrukturen. Lukkede fasader mot tilliggende gater er ikke tillatt og atkomst til hver enkelt forretning (som ligger mot gate) skal sikres direkte fra offentlig gate. Det er ikke tillatt med virksomhet som medfører vesentlige trafikk- eller miljømessige ulemper eller fare for omgivelsene. Områdene skal betjenes fra gater på en slik måte at det ikke er til

11 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan sjenanse for omkringliggende boligbebyggelse. Alle 1. etasjer skal ha en byggehøyde som tillater næringsvirksomhet med brutto minimumshøyde på 4,2 meter (ok 1. etasje/terreng ok etasjeskille 2.etasje). Der annet ikke er nevnt under delområder, kan det tillates en boligandel inntil 50 % av samlet bruksareal. For parkering vises det til 4.1 og A Indre havn Østre del (øst for Elvegaten) I arealene mot sjøen på Indre havn skal tilrettelegges for næringsvirksomhet, fortrinnsvis kontorer. Det er ikke tillatt med virksomhet som medfører vesentlige trafikk- eller miljømessige ulemper eller fare for omgivelsene. Områdene skal betjenes fra gater på en slik måte at det ikke er til sjenanse for omkringliggende boligbebyggelse. Det kan tillates publikumsrettet virksomhet mot kaifronten, inklusiv hotell-, restaurant- og barvirksomhet. Vestre del (vest for Elvegaten) I vestre del av området skal nyttes til næring og bolig. Det kan tillates inntil 50% boliger av samlet gulvareal. I. etasje skal fortrinnsvis ha publikumsrette virksomheter. Det skal innpasses offentlig tilgjengelig parkeringshus i området. Figur 1 Høringsutkast til ny komunedelplan sentrum 2.5 Områdeplan Områdeplanen for Sandnes indre havn ble enstemmig vedtatt i bystyret i Planen ble utviklet gjennom et bredt opplegg med innspill blant annet fra parallelloppdrag fra tre planmiljøer og workshop med et dansk arkitektkontor.

12 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Områdeplanen ga rammer for arealbruk og utnyttelse. I hovedtrekk er denne planen ført videre i kommunedelplanen. Endringen er knyttet til prioritering av næringsarealer fram for boliger. 2.6 Vedtatte tilgrensende reguleringsplaner Reguleringsplan for dobbeltsporet er viktigste tilgrensete plan. 2.7 Endringer i området siden sentrumsplanen ble vedtatt Etter at områdeplanen og kommunedelplanen for sentrum er vedtatt er dobbeltsporet for jernbanen bygget ferdig og ny kjøreundergang under dobbeltsporet etablert. Tinghuset er bygget og tatt i bruk. 2.8 Planprogram Planprogrammet ble vedtatt i formannskapet 09. mars Planprogrammet avklarer utredningstemaene for konsekvensanalysen. De er knyttet til samfunns- og miljømessige konsekvenser. Disse blir behandlet i kapittel Framdriftsplan Opprinnelig framdriftsplan er i hovedtekk fulgt (Figur 2) når det gjelder framdrift for selve områdereguleringsplanen. Framdriftsplan Utredning og planlegging 2.kv. 3. kv. 4.kv 1.kv 2.kv. 3.kv 4.kv 1.kv 2.kv. 3.kv 4.kv 1.kv 2.kv. 3.kv 4.kv 1.kv 2.kv. 3.kv 4.kv Forutsetninger for plan Mål for området Program for området Utbyggingsøkonomi Elvegt/Strandgt. Planprogram Områdereguleringsplan Kvalitetsprogram Frigjøring av havna Gjennomføring/utbyggingsstrategi Urbant jordskifte Organisering Midlertidig aktivitet i området Markedsføring Gjennomføring Havna frigjort Områdereguleringsplan vedtatt Detaljplan fellesarealer Detaljplan 1. utbyggingsetappe Omlegging Elvegt vestre del Omlegging Elvegt fra undergangen og østover Planlegging 1. byggetrinn Utbygging 1. byggetrinn X x Figur 2 Framdriftsplan fra oppstart av arbeidet.

13 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan PLANOMRÅDET Området er tydelig avgrenset med jernbanefyllingen i vest, havnebassenget i øst, Olav V s plass og gjestehavnen i sør. I nord er planavgrensingen basert på ønske fra grunneierne der. Figur 3 Varslet planområde Hele området er flatt og inneholder hovedsakelig lagerbygninger og næringsvirksomhet. Tinghuset og forretningsbygg lengst sør, og bebyggelsen ved dypvannskaia i nord skiller seg ut ved annen bruk og større byggehøyder. Bebyggelsen rett nord for dypvannkaia har elementer av nyere tids kulturminner som ønskes vernet. 3.1 Eiendomsforhold og arealoppgaver Samlet areal er ca 152 da, hvorav 43,8 da i privat eie. SIH eier ca 37,8 da Det er foretatt makebytte mellom kommunene og jernbaneverket i forbindelse med utbyggingen av dobbeltsporet. Dette framkommer ikke i Figur 4

14 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Figur 4 Eiendomsforholdene, Lyse blå eies av Sandnes havn(sih), de brune er i privat eie, de fiolette er kommunale. 3.2 Flytting og framdrift for Sandnes havn Plan for Somaneset med framdrift Ny reguleringsplan for Luravika vil behandle justering av kaiareal for havna på Somaneset. Denne planen forventes å bli ferdig behandlet i løpet av 2010/ Tidspunkt for fristilling av havnearealene i indre havn Leieavtaler som er inngått med Sandnes havn som utleier i planområdet går ut i 2012 for deler av området. Da kan havna frigjøre ca 15 da helt i sør. En antar at hele havneområdet kan fristilles for utbygging i Framdrift for fraflytting av arealene i indre havn vil antagelig ikke være tidskritiske i forhold til ny byutvikling i området.

15 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan FORUTSETNINGER FOR UTVIKLINGEN AV PLANLØSNING En rekke mål, visjon og verdier som vil være førende for planen for området er formulert i kommuneplanen, her gjengis de viktigste. 4.1 Visjon slik kommunen har formulert den Sandnes i sentrum for framtiden I Sandnes kommune har vi all grunn til å se framover med glød og optimisme. Vi er i sterk vekst. Vi er unge. Vi har langsiktige planer. Vi søker nye løsninger. Vi legger til rette for en bærekraftig utvikling, og vi er det geografiske midtpunktet i en dynamisk region. Det er ikke tilfeldig at visjonen vår lyder slik den gjør: Sandnes i sentrum for framtiden. Vår visjon viser at vi har klare ambisjoner om å tenke framtidsrettet utvikling av kommunen som organisasjon, tjenesteyter og samfunnsutvikler. Vi skal være i sentrum for framtiden! 4.2 Verdier Visjon, verdier og rød tråd for Sandnes kommune: Romslig, modig og sunn Vår vei inn i framtiden skal preges av tre kjerneverdier: Vi skal være romslige, modige og sunne. Romslig Vi skal arbeide for mangfold. Vi skal vise toleranse. Vi skal legge vekt på god kommunikasjon. Modig Vi skal være ambisiøse. Vi skal våge å tenke nytt og ta modige grep. Sunn Vi skal bygge videre på kommunens Sunn by - tankegang. Dvs. arbeidet for en bærekraftig utvikling med fokus på helse, miljø og trivsel. Helse, miljø og trivsel står også i fokus på arbeidsplassene våre. 4.3 Mål for områdereguleringen Mål for områdereguleringsplanen som verktøy Områdereguleringsplanen skal legge klare rammer for detaljreguleringsplaner slik at disse kan inngå i en helhet og gis rask behandling. Områdereguleringsplanen skal også avklare de fellesløsningene som området krever for å kunne bygges ut. Områdeplanen skal danne grunnlag for utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav Mål knyttet til funksjon og innhold I kommuneplanen for Sandnes heter det blant annet: Sikre sentrumskjernen inkl. indre havn til publikumsrettet virksomhet, næring og kultur.

16 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Områdets næringsmessige innhold skal bidra til å profilere området som en av de meste foretrukne forretningsadressene i regionen. Innhold skal avklares i videre arbeid. Deler av området skal innholdsmessig supplere og spille sammen med kulturhuset og videregående skole i naboområdet. Området skal utvikles som et helhetlig planlagt område. Området skal tilføre byen kvaliteter byen ikke har i dag. Området skal ha et mangfold av funksjoner, offentlig og privat virksomhet og et innhold som gir området liv døgnet rundt. Kaifronten skal inngå i en sammenhengende havnepromenade rundt vågen. Utearealene skal gis god offentlig tilgjengelighet og kreativt spennende uteoppholdsarealer for opplevelse og rekreasjon med ulike arenaer for samhandling. Utearealene skal bidra med grønne områder til planområdet og sentrum Klimamål Sandnes indre havn skal utvikles med sikte på å bidra til å nå kommunenes miljømål. Spesielt gjelder det: Optimal utnyttelse for å redusere behov for nye utbyggingsområder. Øke andel reisende med miljøvennlig transport Redusere energibehov pr. innbygger og pr. kvm nybygg Bidra til reduksjon av CO2 utslipp fra stasjonære kilder (bygg) Transport Bygg Bevisst bruk av parkeringspolitikken er vesentlig for å minimalisere transport til og fra og i området. Lokalisering og antall parkeringsplasser skal bidra til å nå mål om bærekraftig utbygging. Det skal: Bygges lavenergibygg (passivhus) Bygges slik at fornybare energikilder kan tas i bruk Nye bygg skal tilstrebe å få energimerke A Etablere effektive styringssystemer som inneholder et energioppfølgingssystem (EOS). Systemet skal kunne samkjøres mellom byggene Minimalisere forbruk og avfall Det skal sikres at området legger til rette for minimalisering av avfallsproduksjon og optimalisering av gjenvinning. Klimatilpassing Bebyggelsen skal tilpasses antatt havnivåøkning og det skal legges spesiell vekt på at nedbørsmengdene kan øke.

17 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan PLANBESKRIVELSE 5.1 Bakgrunn I utgangspunktet var det ment å legge sentrumsplanens med dens fysiske struktur/konsept direkte til grunn for videre arbeid. Underveis har en nytolket visjon og mål for å vurdere om andre konsepter i større grad vil kunne gi bedre måloppnåelse. En har gjennom arbeidet konkludert med at hovedtrekkene i sentrumsplanen med grunnstrukturen i veisystemet holdes fast. Hovedtrekkene med grønne allmenninger er beholdt, men enhar i større grad sett på potensialet i sjøen, der det er vurdert å utnytte arealene utenfor dagens kailinje med undersjøisk parkering og svømmeanlegg oppå, bystrand og muligheter for annen fast eller flytende bruk av arealer utenfor kailinjen. I nord legger en opp til at en viss utfylling er positivt, men skal avklares gjennom detaljreguleringsplanarbeidet. Alternativet her er bruk av sjøarealene til småbåthavn. 5.2 Konsept Det er lagt vekt på å kunne skape en levende urban utvidelse av sentrum. Det har ført til at selve bebyggelsesstrukturen er revidert i forhold til sentrumsplanen, og en har lagt til grunn en mer tradisjonell kvartalsstruktur som grunnlag for bebyggelsen. Bebyggelsen skal være urban, variert og med sammensatt funksjonsinnhold med kontor, handel, boliger og service. Det er spesielt tilrettelagt for et svømmeanlegg og bystrand. Omlegging av hovedvei gjennom området sammen med planlagte trafikale løsninger i området, gjør at et område på nesten 100 da kan framstå som stilleområde uten trafikkstøy sentralt i Sandnes. Grøntområder i form av allmenninger som åpner seg mot sjøen og hovedsakelig offentlig tilgjengelige gårdsrom i kvartalene. Vann som tema i alle byrom. Arkade langs hele bebyggelsen i Elvegata. Havnefront som spesielt i sør skal tilrettelegges for utliv og sosiale samlingssteder. Første etasjene i hele bebyggelsen leggs til rette med byggehøyder som muliggjør handel og publikumsrettet service, servering utstillinger osv med ulikt innhold. Kvartalsstrukturen gir klare rammer for de offentlige rommene mellom husene. Elvegata utformes med sikte på å bli ryggraden i området og et viktig sted for sosiale møteplasser, handel og publikumsrettete servicevirksomheter. Havnepromenaden utvikles for fysisk aktivitet, opphold og trim og med tilbud til nærhet til sjøen, ved havnepiren med svømmeanlegg og bystrand. I sør mot gjestehavna legger planen opp til at det er det viktigste uterommet i kulturaksen med gode klimaforhold, servering og bruk av området i forbindelse med kulturhuset til utstillinger, konserter osv. vil kunne tilføre sentrum kvaliteter de i dag ikke har.

18 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Figur 5 Områdeplanen legger opp til stor variasjon i arkitektur, men i kvartalsstruktur 5.3 Arealbruk Planforslaget omfattere et område på ca 152 da. Herav er ca 39 da sjøareal. Av landarealene er 56 da byggeområder som fordeler seg med ca 47 da sør for havnepiren og ca 9,5 da nord for piren. Nord for piren er det mulighet for ytterligere utfylling eller utbygging utover dagens strandlinje. De grønne områdene er ca 7 da. Andre grønne områder vil være i gårdsrommene og det legges opp til grønne tak. Den største delen av de offentlige uterommene vil være annet trafikkformål der Elvegaten og havnepromenade er de viktigste elementene, arealene utgjør til sammen ca 43 da. Også disse vil ha grønne innslag. Samferdselsanlegg utgjør ca 12 da kjørevei og ca 2 da havneareal (havnepiren) Byggeområder I gjeldene kommunedelplanen for sentrum er områdene mellom Elvegata og havnefronten forbeholdt næringsarealer. I planforslaget legges det opp til at området skal utbygges med blandet bebyggelse. Området var ment å inneholde hovedsakelig næring mellom nåværende Elvegt og kailinje. 1. etg kan inneholde serveringssteder. I planarbeidet har en utviklet synet på hva området skal inneholde og ønsker en mer sammensatt urban og funksjonsmessig blandet bebyggelse med en 1. etasje som i store deler av området skal rettes mot publikum. Målet er å få til en mer sammensatt funksjon i bebyggelsen i større deler av planområdet. De sjønære utbyggingsfeltene er endret fra rene næringslokaler i kommunedelplanen til blandet

19 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan formål næring/bolig. Kombinasjonen kontor, handel og bolig gir grunnlag for et mer allsidig tilbud som kan skape folkeliv i det offentlige rom som strekker seg ut over kontortid. Det er tillatt med bebyggelse opptil 21,5 meter over bakkenivå i store deler av området, det tilsvarer 6 etg. Der en legger opp til 6. etasjer skal øvre etasje være tilbaketrukket. I søndre og nordre del er byggehøyden begrenset til 16 meter over gatenivå som gir rom for 4 etasjer. Foreløpig program for området er: Ca 200 boliger (sør for havnepiren) ca kvm Ca 150 boliger (nord for havnepiren) ca kvm Handel/service/kultur ca kvm Kontor/næring ca kvm Hotell ca kvm Svømmeanlegg mm ca kvm Sum antatt areal ca kvm Byggeområdene er foreslått fordelt i en kvartalsstruktur med 16 kvartaler. Samlet er det ca kvm som foreslås som byggeområder. Byggeområdene gir ikke bestemmelser som legger krav om å utforme bebyggelsen som lukkede kvartaler, men legger føringer, anbefaler og illustrerer en klarere kvartalsbebyggelse og bymessig bebyggelsesform med gater og byrom mellom, enn illustrasjonene til områdeplanen (2004) viste. Mot Elvegata er byggegrense og byggelinje sammenfallende og det er regulert inn arkade langs vestsiden av Elvegata. Plassering av høyhus i sentrum som portal i nord og dreiepunkt for Storåna-parken i sør. Høyhuset forutsettes å ha minst 12 etasjer og er tiltenkt hotell En hotelllokalisering sammen med et folkebad antas å ha positiv verdi for begge. Figur 6 Plassering av høyhus i Sandnes sentrum, I nord port til sentrum sett fra sjøen og i sør markering og dreiepunkt for parken rundt åpnet Storåna.

20 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Folkebad er plassert rett sør for havnepiren i et anlegg ute i sjøen, på toppen av et undersjøisk parkeringsanlegg. Figur 7 Elvegata vil ha både gjennomgående sykkelvei, arkade og store oppholdsarealer med plass til vegetasjon Byrom, kaifront og utomhusområder I hovedtrekk legges det opp til flere typer byrom, Elvegata med plassdannelse, de grønne parkene/allmenningene, havnefronten, de mindre gatene og gårdsrommene. Alle skal bidra til at området får ulike og spennende offentlige rom. Elvegata skal opparbeides for gjennomgangstrafikk for syklende og gående, men også utvikles som viktig oppholdsrom. Det er lagt inn en plassdannelse i Elvegata for også å knytte et av gårdsrommene nærmere til Elvegata. Kaifronten er opprettholdt hele veien med 15 meters bredde mot øst hele 30 meter i søndre del og 20 meter mot sør. I tillegg kan en legge konstruksjoner utenfor kaikanten nærmere vannflaten. Havnefronten gir grunnlag for å legge betydelige aktiviteter til dette området. De mindre gatene utvikles som bygater, men i hovedsak uten ordinær biltrafikk, bortsett fra servicekjøring som må tillates. Gårdrommene skal tilfredsstille kraven til utearealer og lekeplasser for boligene. De knyttes til de offentlige uterommene med minst to åpninger i kvartalsstrukturen,- portaler eller mellomrom mellom bygninger. Takene skal i hovedtrekk være flate, utformes for opphold med felles arealer og private terrasser, og de skal bidra til bedre lokalklima ved grønne tak.

21 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Figur 8 Havnepromenade skal utvikles med sikte på fysisk aktivitet (innspill fra LÉVA Urban Design) Figur 9 Havnepromenaden med bystrand og svømmeanlegg Grønne almenninger/parker De myke trafikanter prioriteres i viktige gateløp, avstand til biltrafikken gjør store deler av området lite støypåvirket og grønne rom kan etableres sammenhengende uten avskjærende biltrafikk. Dette gir grunnlag for å etablere store, grønne volumer og visuelt roligere omgivelser.

22 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Grøntområdene består av to grønne allmenninger med bredde 30 meter. I tillegg kommer flere av gårdsrommene som i hovedtrekk forutsettes å være offentlig tilgjengelige. I disse anlegges nødvendig lekeplasser. Eventuell barnehage forutsettes også å kunne etableres i 1. etasje i et av kvartalene med uteareal i gårdrommet, men det foreligger ikke program for at dette skal innarbeides i planen. I alternativ 1 er parkarealene regulert som avskjæringer på tvers av åpne korridorer dominert av harde overflater. Dette vurderes som et viktig grep for å sikre gode, lokalklimatiske forhold. Signalbygget som det overordnede motivet i enden av gaten, har en regulert høyde som sikrer synlighet på tross av eventuelle store volumer i gateløpet. I bestemmelsene til områdereguleringsplanen settes det krav til kvalitet i disse romme Trafikk Med sin beliggenhet sentralt i Sandnes sentrum vil muligheten for å fremme miljøvennlig transport være god. Dette kan best følges med godt tilrettelagte forhold for gående og syklende og ved en restriktiv parkeringspolitikk. Veitrafikk Videre gir flytting av biltrafikken fra Elvegatea til Jernbanegata mulighet for å få et tilnærmet bilfritt område. Dette forutsettes også å prege områdets karakter- uten særlig trafikkstøy eller biltrafikk. Et område det er godt å oppholde seg i. Utforming av de offentlige rommene med grøntområde, havnefront og gaterom og plassdannelser, vil sammen med kvartalenes indre gårdsrom og romforløp gi området i seg selv, og som tilskudd til sentrum, vesentlige kvaliteter og et stilleområde i sentrum. Trafikken gjennom området i Elvegt. har en ÅDT på ca kjøretøyer. Hvor mye av dette som er gjennomgangstrafikk som kan kanaliseres utenom sentrum er usikkert. Området vil i seg selv generere ca bilturer daglig. Vi regner med at området vil ha betydelig lavere bilandel av samlet antall reiser enn et tilsvarende område utenfor sentrum og erfaringer tilsier at gjennomsnittlig lengde på turene er kortere. Parkering Parkeringsdekkingen tar utgangspunkt etter kommunens P- norm. For boliger antas ca 0,8-0,9 plasser pr. bolig pluss 0,1-0,2 gjesteparkeringsplasser. Vi antar 1 parkeringsplass pr. bolig som dimensjonerende i områdereguleringsplanen. For næring nyttes 0,5-1 plass pr 100 kvm. Dette betyr at kun ca % av de ansatte vil kunne nytte bil til arbeidsplass. Med så god kollektivdekning området har foreslås det å programmere for ca 0,5 parkeringsplasser/100 kvm, men i plansammenheng ha robusthet til en økning av antall parkeringsplasser. I tillegg bør det programmeres parkering for handelsareal og servicefunksjoner som etableres i området. Ca 1 plass pr 50 kvm. Næringsog handelsarealer i 1. etasje nyttes som grunnlag for å beregne antall plasser. Samlet antall parkeringsplasser for bebyggelsen vil i så tilfelle bli ca 1300 plasser. Parkeringsplassene samles i P-anleggene som skal være offentlig tilgjengelig, dette gir sambrukseffekter og reduserer behovet for antall plasser. Det er forelått et p-hus bak

23 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan tinghuset og et undersjøisk under foreslått folkebad nord i området. Samlet er behovet etter normen henholdsvis 1100 og 1500 parkeringsplasser for alternativ 0 og alternativ 1,. Knyttet til svømmeanlegg er det antatt et undersjøisk anlegg med plass til ca 500 plasser, parkeringsanlegg bak tinghuset vil kunne få plasser. Boligparkering kan delvis skje i p.anlegg og delvis under bakken, boligene krever ca 350 parkeringsplasser. Skal en følge opp kommunens miljømål vil struping av antall parkeringsplasser være ønskelig. Områdereguleringsplanen bør likevel muliggjøre en parkeringsplass pr 100 kvm til sammen ca 1500 p-plasser. Hvorav i to parkeringsanlegg og resten fordelt på mindre anlegg i underetasjer i forhold til lokalisering av boligene. Alle parkeringsplassene bør være offentlige og dermed gi grunnlag for en optimal utnyttelse av og sambruk av parkeringsplassene slik at samlet behov blir minst mulig. Dersom det skal etableres parkeringsanlegg for sentrum bør anlegget ha plasser, Dette behovet foreslås dekket innenfor de foreslåtte maks.1500 parkeringsplassene planforslaget legger opp til. Antall parkeringsplasser som skal bygges i området bør vurderes i forhold til parkeringstilbudet tilstøtende områder av sentrum. En viss fjerning av offentlige plasser på gategrunn kan gi grunnlag for å sonedele gateparkeringen i disse tilstøtende områdene. Sykkelparkeringsplasser Sykkelparkering skal fortrinnsvis etablers i innendørs anlegg i hvert kvartal nær innganger, lett tilgjengelig fra bakkeplan, de dimensjoneres i detaljreguleringsplanene. Service og varetransport Varetransport og ordinær servicekjøring kan tidsreguleres. Det legges opp til at servicekjøring kan skje i Elvegata på gangarealet mellom regulert fortau i arkade og sykkelveien, og på havnepromenaden. Også de andre gatene som er regulert i planen vil kunne få servicekjøring, mens det i grøntområdene/ aksene ikke tillates kjøring. Brannbiler, ambulanse etc. kan selvsagt nytte alle mulige faste dekker for å komme fram. Kollektivtrafikk Generelt sett har området meget god tilgang til kollektivtrafikken se Figur 10 Nærmeste del av planområdet ligger kun ca 150 meter fra kollektivknutepunktet Ruten, med buss, tog og taxi. Tinghuset ligger i direkte tilknytning til nærmeste oppgang til Sandnes stasjon. I rushtiden tangeres området av ca 20 bussavganger både morgen og kveld. To bussholdeplasser ligger tett opp til området. Begge disse gir rimelig gangavstand til det meste av planområder. Oppgangen til Sandnes stasjon ligger rett ved Tinghuset som er nærmeste del av planområdet, mens planområdet er hele 750 meter langt. Akseptabel gangavstand antas normalt å være ca 500 meter fra holdeplass for tog og 300 for buss, men det avhenger i stor grad av hvilke aktiviteter det er underveis der en går. Avstanden fra gjestehavna og til tomt for svømmeanlegg er bare ca 400 meter.

24 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Figur 10 Hovedårer for kollektivtrafikk Gang og sykkeltrafikk Området legges opp med egen sykkelvei fra nord til sør sentralt gjennom området i dagens Elvegt. Store deler av planområdets offentlige arealer er forbeholdt ikke motorisert trafikk og derfor godt tilrettelagt for gang og sykkeltransport. En regner også at alle utearealer tilrettelegges for universell utforming Miljø - energi Tema miljø har et vidt innhold. I denne planen har en konsentrert seg om forhold knyttet til å redusere utslipp. I kvalitetsprogrammet har en utdypet ambisjonene knyttet til andre miljø- og energimål. Transport står for ca % av utslipp i regionen, det resterende er i stor grad knyttet til utslipp og energiforbruk i bygg.

25 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Områdets beliggenhet i sentrum, nær kollektivknutepunkt gir store muligheter for en gunstigere reisemiddelfordeling enn andre mer perifere områder. Tilrettelegging for sykkel og gangtrafikk samt fleksible løsninger når det gjelder parkering legges til grunn i planen. På byggsiden er en opptatt av å kunne tilby bygg med A merke energiklassifisering. Dette betyr at en må legge til rette for å nytte lokalt produsert energi. Også her legger planen opp rammer som muliggjør felles energisentral og lokale energikilder.

26 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Når KU vurderes i sammenheng med - og underveis i - planprosessen er hensikten å innarbeide kunnskapen om KU-temaene i den foreslåtte planen. Det vil si at en underveis optimaliserer planen slik at de eventuelle negative konsekvensene av foreslått plan er minimalisert og positive konsekvenser optimaliseres. 6.1 Metode I vedtatt planprogram er det avklart hvilke tema som skal utredes, de er vist i det følgende. Metode for utredningen er så langt som mulig lagt opp etter systematikken som ligger til grunn for metoden for ikke-prissatte konsekvenser som er beskrevet i Statens vegvesens Håndbok 140. I denne håndboken er det beskrevet detaljerte kriterier for de temaene som er relevante for veiplanlegging. Metoden har bare begrenset verdi i dette tilfellet hvor det for flere av temaene er ubetydelig forskjell mellom alternativene. En har gjennom den verbale beskrivelsen forsøkt å avklare konsekvenser. Likevel er metoden forsøkt gjennomført da den er systematisk og etterprøvbar / transparent, og derfor kan brukes generelt. Metoden bygger på en tredelt prosess: - Fastlegging av temaets verdi - Fastlegging av tiltakets negative eller positive virkning omfang i forhold til det angjeldende tema. Omfanget måles i forhold til 0-alternativet. - Ved hjelp av diagram som er vist i Figur 11, fastsettes konsekvensens betydning på en 9-delt skala fra svært negativ konsekvens (----) til svært positiv konsekvens (++++) - Figur 11 Diagram for vurdering av konsekvens

27 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Det er i hovedsak beslutningsrelevant informasjon en ønsker å belyse i konsekvensutredningen. Utredningene vil ta utgangspunkt i kjent kunnskap, tidligere gjennomførte undersøkelser og analyser / utredninger. Oppsummeringen er også i hovedsak verbal selv om en har lagt inn en forenklet tabell. De ulike temaene som konsekvensvurderes har ulik verdi og tabellen kan derfor ikke nyttes for å summere opp positive og negative konsekvenser av foreslått plan. Det er politiske vurderinger av tema en vil tillegge mest vekt, som skal styre de endelige beslutningene. 6.2 Alternativ I planprogrammet er alternativene som skal konsekvensvurderes beskrevet. Underveis i planarbeidet skulle en drøfte om det var aktuelt å vurdere andre alternativer. Dette har ført til at en nå har et hovedalternativ 1, som er planforslaget og som sammenliknes med 0-alternativet i KUen. I arbeidet har en også vurdert andre alternativ uten at en har funnet det hensiktsmessig å nytte disse i en KU sammenheng. Der disse skiller seg vesentlig ut fra 0 alt. og alt 1er forskjellene kommentert under de ulike utredningstemaene. Alternativ 0 er dagens situasjon (det vil si dagens kommunedelplan) Alternativ1 foreslått plan 0-alternativet er dagens situasjon, det vil si vedtatt plan som er kommunedelplanen for sentrum. ( ). Denne er imidlertid under revisjon, og i forslag til revidert plan er foreliggende planforslag for Indre havn i stor grad innarbeidet. Det vil alltid være usikkerhet knyttet til hva som er hensiktsmessig 0 alternativ. Siden det ikke er laget konsekvensutredninger knyttet til kommunedelplanen kunne vi vurdert et 0 alternativet som er dagens situasjon med Elvegaten beholdt i sitt nåværende løp, opprettholde havn og bussdepot i området samt eksisterende bebyggelse. Imidlertid er det fattet en rekke beslutninger både som grunnlag for kommunendelplanen, som vedtak om flytting av havneaktivitetene, og som oppfølging av kommunedelplanen, herunder bygging av ny undergang under dobbeltsporet. Konklusjonen er at gjeldene plan (kommunedelplan sentrum) legges til grunn som 0 alternativ. Dette er også i tråd med gjeldene praksis for KU arbeid. I kommunedelplanen for sentrum er veistruktur, byggeområder, arealformål og maks byggehøyder bestemt, men ikke utnyttelse. Alternativet legger derfor opp til maksimal utnyttelse innenfor de skisserte byggeområder og høyder. En legger opp til en bebyggelsesstruktur som vist i områdeplanen da dette var grunnlaget kommunedelplanen hadde som utgangspunkt. I følge bebyggelsesplanskisser antar vi at alternativet kan gi maks gulvkvm BRA i området. I sammenheng med oppfølging av sentrumplanen fra 2007 var utbyggingskapasiteten vurdert til kvm ut fra planforslaget og illustrasjonskissene fra områdeplanen.

28 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Alternativ 1 Etter omfattende planarbeid legger en nå fram et forslag til plan som i større grad enn alt 0 satser på en urban bystruktur. De viktigste elementene fra kommuneplanen ivaretas, som veistruktur og grønne allmenninger, men byggeområdene tilrettelegges for mer tradisjonell kvartalsstruktur og innholdet i byggeområdene foreslås variert i større grad enn sonedelingen i kommunedelplanen. Samlet utnyttelse antas å være ca gulvkvm. BRA. I planprogrammet var det skissert et alternativ som forutsatte planutforming som kommunedelplanen, men med utnyttelse basert på foreslåtte TU i områdeplanen på henholdsvis 200 % for næring og 120 % for bolig. Dette ville gitt omtrent samme utnyttelse som alternativ 0; ca gulvkvm BRA. Med samme bebyggelsesstruktur som for alt 0 vil konsekvensene være marginalt forskjellig, og en har derfor ikke valg å utdype dette alternativet i KUen. En har også vurdert et alternativ der en nytter samme inndeling i byggeområder som i planforslaget og beholder en utnyttelse som i områdeplanen av Da blir utnyttelsen betydelig lavere og vil være på ca gulvkvm. BRA. Oppsummert En har valgt å trekke med bare planforslaget og 0- alternativet i KU. En har likevel for enkelte av utredningstemaene berørt de andre alternativene. Vurderingene kan gi innspill til utforming av kvartalene og bygningsstrukturen ved utarbeidelse av detaljreguleringsplanene. En hovedutfordring i KU blir å vurdere konsekvensene av planforslaget med en utnyttelse kvm i forhold til alt. 0 med kvm. Konsekvensene på en del områder, eksempelvis trafikkarbeid vil selvsagt være større i det alternativet som er størst (planforslaget). Ser en imidlertid på de samlede konkekvensene for trafikkarbeid dersom differansen i areal blir plassert et annet sted (f.eks i Forusområdet) gir dette større samlet trafikkarbeid, en langt mindre gunstig reisemiddelfordeling og en betydelig større miljøutslipp enn alternativ Fra planprogrammet I det følgende er hvert enkelt tema omtalt i planprogrammet gjengitt og vurdert. I utredningsprogrammet mangler konsekvenser knyttet til og som følge av byggeperioden. Det er heller ikke eget tema for kulturmiljø i planprogrammet Utbygging i forhold til overordnede mål Vedtatt planprogram sier følgende om utredningen: Utbyggingen av indre havn i forhold til overordnede mål Utredningsbehov - Hvordan ivaretar en utbygging i Indre havn overordnete mål

29 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Dette utredningstemaet skiller alternativene fra hverandre. FDP og ny regionalplan sammen med info fra miljødepartementet signaliserer at større satsing på sentrene er av nasjonal betydning. Også kommuneplanen for Sandnes og kommunedelplan for sentrum legger vekt på sentrum og ønsker at større deler av veksten i arbeidsplasser og service legges sentrumsnært. Ved siden av at styrking av sentrene i seg selv er viktig, vil fortetting og sterk utnyttelse av sentrale områder bidra til å oppfylle krav til samordnet areal og transportplanlegging, (ATP) og dermed også minske behovet for bilkjøring. I tillegg bidrar fortetting til mindre press på landbruksarealer og andre ikke utbygde arealressurser. Alle alternativ bygger opp om dette, men utnyttelse av området på mellom 100 og kvm. Høyest utnyttelse har planforslaget, der en også bevisst har lagt aktiviteter utenfor kailinjen. Av overordnet betydning for sentrum er at større kaiområder med liten aktivitet, til dels brukt som lagerområder nå kan aktiviseres og styrke sentrum. Verdi: Temaet vurderes å ha stor verdi da det inngår i nasjonale, regionale og kommunale planer. Omfang: I tidligere oversikter over samlet potensial for videreutvikling i sentrum antok en at sentrum hadde et potensial på kvm nytt gulvareal, herav indre havn ca kvm. Med en utnyttelse av området med kvm antas begge alternativ å ha stort positivt omfang. Best ut kommer alternativ 1 som har størst antall kvm og derfor tilfredsstiller overordnete mål best. Tabell 1Utbygging i forhold til overordnede mål Alternativ Virkninger Verdi Omfang Konsekvens Alternativ 0 stor En utbygging i forhold til utbyggingsmønster i områdeplanen av 2004 gir lavest utbyggingspotensial, da boligdelen var forutsatt med lav utnyttelse. Ellers som kommuneplanen. Middels stor positiv konsekvens (+ + ) Alternativ 1 stor Dette alternativet som er planforslaget gir rom for høyest utnyttelse av området. Stor positiv konsekvens (+ + +)

30 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Tilknytning til sentrum Vedtatt planprogram sier følgende om utredningen: Tilknytning til sentrum Utredningsbehov - Tilknytning til sentrum skal belyses - Sammenheng med de tilstøtende byområder skal utredes Dette utredningstemaet skiller ikke mye mellom alternativene og er derfor mindre interessant å se i KU sammenheng, men er et viktig planelement. Beliggenheten i seg selv definerer langt på vei tilknytningen til sentrum. MD har i sin veileder for handelssenter antydet maksimale avstander mellom ytterpunktene av velfungerende senterområder, for Sandnes bør det være i størrelsesorden 600 meter. (se Figur 12.) Figur 12 Sentrumskjernen indre sirkel ca 600 meter diameter. Yter sirkel 1000 meter. Avstand fra start Elvegate i sør til Svømmeanlegg i Nord. Området har med sin utstrekning i nordre del av sentrum en grense til jernbanen på ca 750 meter i vest og en tilsvarende grense til Gandsfjorden i øst. Tilknytningen til bystrukturen er derfor definert mot vest gjennom de etablerte jernbaneundergangene som er en i nord og en i sør og tre langs området. Nye underganger under Jernbanen ville sikre større nærhet til vestsiden, men planforslaget er nå konsistent bygget opp om eksisterende underganger og forutsetter ikke nye underganger. Mot sør tangerer området sentrumskjernen og har en bredere grenseflate på ca 250 meter. Alternativene bygger på samme veisystem, til dels også de samme tverrakser og grønne allmenninger for å knytte området til sentrum og omkringliggende bebyggelsesstruktur.

31 Områdereguleringsplan Sandnes Indre havn plan Tilknytningen til sentrum går både via eksisterende gatenett. I tillegg er grenseflaten mot ny kulturakse fra kinoen til Vågen og gjestehavna viktig for å kunne formidle overgang mellom planområdet og resten av sentrum, og for å kunne etablere nye sentrumsfunksjoner i søndre del av området. Det er viktig for tilknytningen at denne grenseflaten og den del av indre havn som ligger innenfor sentrumskjernen får et mangfold av publikumsrettede funksjoner og mange innganger. Det er i dette alternativ 0 og planforslaget skiller lag. Med alternativ 0 vil en ha et folkebad som delvis barriere og med få innganger som kontaktflate mot sør, med planforslaget vil dette området gi rom for mange aktiviteter og innganger som bedre ivaretar kontakten mot sentrum. Bebyggelsen i sør vil med sin beliggenhet til Vågen og kulturaksen bli en av byens viktigste og mest attraktive beliggenheter gitt at en lokaliserer rette funksjoner dit. Verdi: Temaet vurderes å ha middels verdi da områdets beliggenhet i forhold til sentrum ligger fast, og er god i utgangspunktet. Omfang: Alternativene skiller seg lite ut fra hverandre på dette tema. Omfanget av tilknytning til sentrum er middels positivt for planforslaget og lite positivt for alternativ 0. Tabell 2 Tilknytning til sentrum Alternativ Virkninger Verdi Omfang Konsekvens Alternativ 0 middels Med svømmeanlegg som antatt i gjeldene kommuneplan ( ) vil det bli mindre mangfold og kontakt mellom sentrum og Indre havn. Folkebadet vil kunne virke som en barriere mellom sentrum og områdene nord i Indre havn. Liten positiv konsekvens (+) Alternativ 1 middels Ferdig utbygget vil kontakten til sentrum fra området bli vesentlig bedret enn i dag. Middels positiv konsekvens (+ + ) Bygningsvolumer, - struktur, og betydning for bymiljø og uterom Vedtatt planprogram sier følgende om utredningen: Bygningsvolumer,- struktur, og betydning for bymiljø og uterom Utredningsbehov - Alternative bebyggelsesutforminger skisseres i min to alternativ for begge hovedalternativ - Soldiagram for alternativene - Vurdering av bebyggelsens brukbarhet i de ulike alternativer - Egen vurdering av kvaliteten i uterommene ved de ulike bebyggelsesformene Dette tema skiller i vesentlig grad alternativene fra hverandre og er et viktig KU tema. Det har imidlertid ikke vært hensiktsmessig å utforme to alternative bebyggelsesstrukturer for begge