Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 18/ Arknr.: L12 Saksbehandler: Annette Mohr BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan- og byggesaksutvalget 12/ Kommunestyret 32/ MINDRE REGULERINGSENDRING AV FELT B/F/K5 I OMRÅDEREGULERINGSPLANEN FOR SKI SENTRUM Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas en mindre endring av felt B/F/K5 og B/F/K1 i områdereguleringsplanen for Ski sentrum (Plan ID ). Endringen gjelder omregulering av deler av o_park5 og o_park4 fra park til formål bolig, kontor og forretning samt justering av gang- og sykkelveien GS2. Ingress/hovedbudskap: Hensikten med endringen er å følge opp intensjonen bak kommunestyrets vedtak av med å utvide byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) og å legge til rette for at eiendommene skal kunne bygges ut i sin helhet. Dette utløser samtidig behov for en liten utvidelse av byggeområdet B/F/K1 for at begge områdene kan utvikles helhetlig. Saksopplysninger: Bakgrunn I sluttbehandlingen av områdereguleringsplanen for Ski sentrum vedtok kommunestyret blant annet at plankartet skal endres på følgende vis: «Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til regulert gangveg gjennom Vestraatparken (byggeformålet utvides)». Vedtaket ut i fra denne formuleringen ble innarbeidet i plankartet vedtatt (Se illustrasjonene nedenfor). Områdeplanen ble vedtatt med innsigelser. Innsigelsene ble behandlet i kommunestyremøte Vedtaket i dette møte hadde ingen innvirkning på byggeområdet B/F/K5 og B/F/K1.

2 2 Kartutsnittet til venstre viser reguleringsplankart ved offentlig ettersyn 2015 med forslag til endringer ved sluttbehandling av planen , og kartutsnittet til høyre viser reguleringsplankartet vedtatt I etterkant av vedtak for områdereguleringen for Ski sentrum i mai 2016 ønsket politikerne en avklaring av pkt. 9 i kommunestyrevedtak fra , dvs. utvidelse av byggeformålet B/F/K5. Saken ble behandlet i PBU og kommunestyret Kommunestyret vedtok følgende: «1. I tråd med intensjonen bak kommunestyrets opprinnelige vedtak av utvides byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) i nord-østlig retning mot eiendomsgrensen mellom eiendommene 134/2 og 134/ Endringen av formålet sendes ut på begrenset høring før stadfesting.» Eksisterende forhold Planområdet omfatter de nåværende regulerte feltene B/F/K5, B/F/K1, Park4, Park5 og GS2. Dette området grenser mot veiarealet Kirkeveien og V26, gang- og sykkelveien GS1 og Torg 10. Eiendommene totalt sett er relativt flate med en størrelse på ca. 5000m2. Det er en del eksisterende bebyggelse på eiendom gnr./bnr. 134/2. Byggene Torvang og Sand skal ikke bevares, og kan dermed rives om utbygger ønsker det. Området er preget av småhusbebyggelse. Kirkeveien er fylkesvei og skiltet med en hastighet på 40km/t, noe som det skal være også i fremtiden. Eiendommene i dette området har benyttet seg av Waldermarhøyveien for å komme ut på Kirkeveien. Eiendom gnr./bnr.137/147 har i dag en parkeringsplass på tomten hvor atkomsten har vært direkte fra Kirkeveien.

3 3 Eiendommen gnr./bnr. 134/2 Planstatus Områderegulering for Ski sentrum, vedtatt Bolig/Forretning/Kontor (B/F/K5) 4.7: Formål avsatt til bolig/forretning/kontor skal primært benyttes til boligbebyggelse og/eller kontorvirksomhet med tilhørende anlegg. Maksimal byggehøyde på kote +145 (4-6 etasjer). Grad av utnyttelse er oppgitt med % BYA 27%. Samtidig er det presisert at utnyttelsesgraden for B/F/K5 fastsettes ved detaljregulering. - Bolig/Forretning/Kontor (B/F/K1) 4.7: Formål avsatt til bolig/forretning/kontor skal primært benyttes til boligbebyggelse og/eller kontorvirksomhet med tilhørende anlegg. Forretning er kun tillatt i byggets førsteetasje. Maksimal byggehøyde på kote +148 (4 etasjer). Grad av utnyttelse er oppgitt med % BYA 90%. - Gang- og sykkelvei (GS2) 5.10: Gang- og sykkelveiene GS1 og GS2 skal være offentlig tilgjengelige. Det er tillatt med kjøring til eiendommene. GS1, Waldemarhøyveien, skal stenges for inn- og utkjøring til Kirkeveien, etter anleggsperioden for Follobanen. GS2 skal utformes som del av parkanlegget. - Park (Vestraatparken, Park 4-5) 6.2: Vestraatparken skal utformes som en offentlig, urban bypark med høy kvalitet og arealer for opphold, lek og rekreasjon. Det skal tilrettelegges for kulturelle arrangementer. Parken skal beplantes med større trær, og ha en tydelig grønn profil. Hagabua skal bevares, men kan flyttes på. Et helhetlig overvannsystem skal ses i sammenheng med overvannsystemet for sentrumskjernen og inngå som et opplevelseselement i parken.

4 4 Utsnitt fra områdereguleringsplan for Ski sentrum (t.v.) og flyfoto (t.h.) (aktuelt område vist med stiplet linje) Kartutsnittet viser grøntarealet som inngår i sentrumsplanen og for øvrig dagens situasjon med flyfoto. Det viser også bestående trær som delvis var bakgrunnen for at gangveien bøyde av i stedet for å gå i rett linje mellom eiendommene. Hensikten i områdeplanen har altså vært å ta vare på de grønne verdiene i parken, opprettholde kontakten mellom parken og sentrum, samt tilrettelegge for bebyggelse på nærliggende arealer. Beskrivelse av endringsforslag Endringen gjelder hovedsakelig eiendommene gnr. 134, bnr. 2 og gnr.134, bnr. 43. Hensikten med endringen er å utvide byggeområde B/F/K5 slik at eiendommen gnr. 134, bnr. 2 får utnyttet hele sin tomt. Dette innebærer at gang- og sykkelveien rettes ut og deler av o_park4 og o_park5 omreguleres fra park til hhv. gang- og sykkelvei og byggeformål bolig / forretning / kontor. Endringen nevnt ovenfor utløser behov for at området B/F/K1 får også en hensiktsmessig utvidelse mot eiendomsgrensen til gnr.134, bnr. 43. Park5 reduseres tilsvarende. Dette for å legge til rette for en helhetlig utvikling av byggeområdene B/F/K1 og B/F/K5. Gjeldende reguleringsstatus (t.v.) og forslag til endringer (t.h.). Aktuell område vist med stiplet linje. Høring Mindre reguleringsendring ble sendt på en begrenset høring Uttalelsesfristen ble satt til Det kom inn fem uttalelser.

5 5 Uttalelser 1) Statens vegvesen 1.1) I områdereguleringsplanen for Ski sentrum er atkomst til planområdet regulert via gang og sykkelveg (GS1-2). GSV1, Waldemarhøyveien, er forutsatt stengt for inn - og utkjøring til Kirkeveien, etter anleggsperioden for Follobanen. 1.2) For Statens vegvesen er det viktig å få belyst de trafikale konsekvensene ved reguleringsendringen. Med en økning av utnyttelsesgraden vil trafikken til/fra planområdet øke. Vi forutsetter at det utarbeides en trafikkanalyse som viser hvor mye trafikk planområdet vil generere og at det redegjøres for hvordan parkering, varelevering etc. er tenkt ivaretatt. 2) Bane Nor Bane Nor har ingen konkrete merknader. Rådmannens kommentarer 1.1) Det må sikres i detaljreguleringen for område BFK5 og BFK1 en hensiktsmessig utforming av atkomst til eiendommene fra krysset Kirkeveien/Rådhussvingen og via GS2. GS2 skal likevel utformes som en del av parkanlegget jf. bestemmelsene i 5.10 i områdereguleringen for Ski sentrum. 1.2) Forslag til mindre endring vil medføre økt antall boenheter og dermed også kunne generere mere trafikk. Det foreligger ikke noen aktuelle detaljplaner for området BFK5. Ifølge Rådmannens grovt overslag vil det være mulig å oppføre minst 20 ytterligere boliger når byggeområde utvides som foreslått. Dette kan resultere i at ÅDT øker med 70 bilturer / dag. Når det gjelder kjøreatkomsten og parkering, opprettholdes det som er vedtatt i områdeplanen. Samlet sett medfører den mindre endringen ikke vesentlige endringer for trafikk i forhold til vedtatt områdeplan. Det ansees derfor ikke som nødvendig å utarbeide en omfattende trafikkanalyse på nåværende tidspunkt. Trafikale forhold vil bli nærmere vurdert i forbindelse med detaljregulering av områdene BFK5 og BFK1. I den forbindelse må det også tas høyde for andre endringer som ble vedtatt i områdeplanen ved sluttbehandling i juni 2015 som har mye større samlete trafikale virkninger enn den foreslåtte mindre endringen isolert sett. Det vises for øvrig til Rådmannens vurderinger i kapittel «Trafikale forhold». 3) Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har ingen konkrete merknader. 4) Familie Næss og Veidahl 4.1) Den mindre reguleringsendringen skulle være korrigert og medtatt i sentrumsplanen vedtatt i kommunestyret 17. juni Det ble på et tidligere tidspunkt lovet at justeringen skulle skje i samsvar med reguleringsplanen av 1988, og tas med inn i den nå vedtatte sentrumsplanen. Her er hva Plan og byggesaksutvalget, under daværende leder Helge Bunæs, endret til 9. juni 2015: Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til 4.1) Det som ble vedtatt av kommunestyret har blitt justert i plankartet vedtatt i henhold til hvordan forslag til endring i plankart har blitt formulert. Dvs. «Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til regulert gangveg gjennom Vestraatparken. (Byggeformålet utvides)»(se tidligere utsnitt av reguleringsplankart). En presisering av justeringene av formålsgrenser har først kommet under Kommunestyrets vedtak av som lyder som følgende: «1. I tråd med intensjonen bak kommunestyrets opprinnelige vedtak av utvides

6 6 regulert gangvei opp gjennom Vestraatparken. (Byggeformål utvides) Verneformålet på den gamle skysstasjonen (Sand) med tilhørende uthus tas ut. Felt B/F/K5 kan bebygges med 4 6 etasjer. Grad av utnyttelse fastsettes ved detaljregulering. byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) i nordøstlig retning mot eiendomsgrensen mellom eiendommene 134/2 og 134/ Endringen av formålet sendes ut på begrenset høring før stadfesting.» I møteprotokoll fra Kommunestyret fra , KST-62/15 Områderegulering Ski Sentrum Kommunestyrets Sluttbehandling, ble følgende endringer i plankartet vedtatt, Byggeformålet B/F/K5 (Sand skysstasjon) trekkes helt opp til regulert gangveg gjennom Vestraatparken (byggeformålet utvides). 4.2) Den regulerte gangveien lå utenfor tomten i reguleringsplanen av 1988, og arealet som nå er park/gangvei var regulert til bolig/næring. 4.2) Den regulerte gang- og sykkelveien, GS2, foreslås nå plassert tilnærmet der den lå i reguleringsplanen av 1988 og vil dermed samsvare med kommunestyrets opprinnelig intensjon bak vedtaket av Illustrasjonen sammenligner reguleringsplanen fra 1988 og gjeldende reguleringsplan. Rødt stiplet linje er gjeldende tomtegrense for eiendommene gnr./bnr.134/2 og gnr./bnr.134/147. Lilla stiplet linje er tomtegrensen fra reguleringsplanen av Blå stiplet linje er byggegrensene fra reguleringsplanen av Det oransje og blå feltet er det tidligere regulerte gang- og sykkelvei med fortau fra Eiendommene får en veldig liten andel av gang- og sykkelvei på tomten slik som den er foreslått regulert. Det vil uansett ikke være mulig å legge den 100 % utenfor eiendom siden dette da vil komme i konflikt med byggeområdet BF3.

7 7 4.3) Tomten er unik i sin beliggenhet i forhold til å kunne benytte seg av kollektivtrafikk og fasiliteter i Ski sentrum samt muligheter for fortetting og utvikling rundt nye Ski stasjon. Det er derfor ikke sikkert at endringen medfører betraktelig økning i trafikk, og det bør også vurderes om eksisterende adkomst til tomten kan beholdes. 4.3) Pga. tomtens unik beliggenhet ifht. nærhet til kollektivtilbud og fasiliteter i Ski sentrum kan det dermed være aktuell i en detaljregulering å vurdere en lavere parkeringsnorm for eiendommene enn forutsatt i områdeplanen. Når det gjelder kjøreatkomst, opprettholdes områdeplanens bestemmelser om at den eksisterende atkomst fra Kirkeveien via Waldemarhøyveien forutsettes stengt for innog utkjøring til Kirkeveien etter anleggsperioden for Follobanen. Trafikale virkninger av utbyggingen i BFK5 vil for øvrig bli nærmere vurdert i forbindelse med detaljregulering av områdene. Videre vises det til Rådmannens kommentar til uttalelsen fra Statens Vegvesen og i kapittel «trafikale forhold». 5) Halfdan Wiig 5.1) Endring av regulering for B/F/K5 vil også berøre planlagt utbygging på BF3, og de to områdene bør reguleres sammen. 5.1) Rådmannen er positiv til at det samarbeides mellom de ulike utbyggingsområdene for å sikre en helhetlig planløsning og gode kvaliteter for fellesskapet. Det foreslås at grunneierne avtaler i mellom seg for å igangsette en felles detaljregulering. 5.2) GS2 må sikres opprettholdt og dimensjonert for atkomst inntil veivesenet evt. regulerer atkomst opp Waldermarhøyveien fra Kirkeveien ved Nordbyveien bro. 5.3) I forslaget blir «gang- og sykkelvei» presentert som «gang- og sykkelsti». Ihht. områdereguleringen er denne veien langs parken regulert til kjørbar adkomst til bebyggelse i Waldermarhøyveien. 5.2) Atkomst til eiendommene må vurderes videre i en detaljregulering i forhold til den fremtidige trafikksituasjonen for området. Det er vedtatt i områdeplanen at GS1,Waldemarhøyveien, skal stenges for innog utkjøring til Kirkeveien, etter anleggsperioden for Follobanen. 5.3) Det stemmer at GS2 er regulert til kjørbar gang- og sykkelvei, og at det blir tillatt med kjøring til eiendommene. Det ble en skrivefeil i saksutredningen. 5.4) Innkjøringen fra GS2 til B/F/K5 bør komme så tidlig som mulig. 5.4) Atkomst til eiendommene må vurderes videre i en detaljregulering i forhold til den fremtidige trafikksituasjonen for området. Vurdering: Generelle kommentarer Forslag til mindre endring endrer kun deler av plankartet til områdeplanen for Ski sentrum. Områdeplanens bestemmelser endres ikke, og gjelder dermed også for endringene.

8 8 Endring av arealbruksformål Deler av eiendommene ble regulert til park i forbindelse med områderegulering for Ski sentrum og var tenkt å utgjøre en del av Vestraatparken. Det er ca. 980m2 av parkområde som vil omgjøres til hhv. gang- og sykkelvei og formålet bolig / forretning / kontor. Dette reduserer naturlig nok størrelsen og kvaliteten på Vestraatparken. En fremtidig detaljregulering av eiendommene bør forsøke å styrke parkens kvaliteter så langt det lar seg gjøre. Den regulerte gang- og sykkelveien GS2 får en endret plassering i forbindelse med utvidelse av byggeområdet. Den vil også trolig nok få en økt trafikk grunnet at tomten får en høyere utnyttelse totalt sett, noe som vil medføre til at forbindelsen og sammenhengen mellom parkområdene Park5 og Park4 blir enda mer svekket. Det vil spesielt gå utover kvaliteten til Park5, som blir kun et restareal eksponert for trafikk fra flere kanter. Trafikale forhold I områdeplanen for Ski sentrum er det vedtatt at eksisterende kjøreatkomst fra Kirkeveien via Waldemarhøyveien stenges. Dette begrunnes med at atkomsten til Waldermarhøyveien møter et uoversiktlig kryss i Kirkeveien/Nordbyveien pga. terrengforskjeller. Fremtidig kjøreatkomst til eiendommene skal ifølge områdeplanen være via en ny kjørbar gang- og sykkelvei (GS2). Det er verdt å merke seg at dette grepet var basert på at områdene BF1-BF3 (frittliggende boligbebyggelse i dag), BFK5 og BFK1 ikke bebygges vesentlig, dvs. at det derfor kunne være akseptabelt at gang- og sykkelveien kunne brukes som kjøreatkomst til noen få boenheter. Imidlertid ble dette vesentlig berørt ved sluttbehandling av områdeplanen i juni 2015, der kommunestyret vedtok følgende: Allerede dette vedtaket medførte en vesentlig økning av utbyggingspotensialet i både BF3 og BFK5 og dermed en potensiell trafikkøkning, men uten at dette resulterte i en revurdering av kjøreatkomsten via gang- og sykkelveien. Den nå foreslåtte utvidelsen av byggeområdet vil føre til en ytterligere økning av utbyggingspotensialet og trafikk. Med bakgrunn i ovennevnte vil det være viktig å vurdere trafikale virkninger for byggeområdene BF1-BF3 og BFK1 og BFK5 under ett siden områdeplanen forutsetter at disse benytter samme kjøreatkomst. Samlet antall boenheter for disse områdene er ca. 100 boenheter (BF1/BF2 = 2 eksisterende boenheter, BF 3= ca. 22 nye boenheter, BFK5 = ca nye boenheter inkludert foreslått utvidelse, BFK1 = ca.10 nye boenheter). Når man legger en vanlig turproduksjonsfaktor på 3,5 turer / boenheter / dag til grunn vil disse boligene samlet genererer ca. 350 kjøreturer / dag. Som nevnt ovenfor er den største delen av denne trafikkmengden allerede en konsekvens av vedtaket fattet Området BFK5 isolert sett kan genere ca. 250 ÅDT. Hvilken andel den nå foreslåtte utvidelsen av byggeområdet har er vanskelig å si. Ifølge et grovt overslag muliggjør utvidelsen at det kan bygges minst 20 flere boenheter, som da kan genere 70 flere kjøreturer / dag. Det understrekes at ovennevnte trafikkberegning er et foreløpig og veldig grovt anslag. Trafikale virkninger vil bli nærmere vurdert i forbindelse med detaljreguleringen der utnyttelsesgraden og dermed utbyggingsomfang endelig fastsettes. Som redegjort ovenfor vil det være mye mer trafikk i den regulerte gang- og sykkelveien enn opprinnelig forutsatt også uten den nå foreslåtte utvidelsen av byggeområde BFK5.

9 9 I det videre planarbeidet legger Rådmannen fortsatt til grunn at Statens Vegvesen ikke kommer til å akseptere at dagens kjøreatkomst fra Kirkeveien via Waldemarhøyveien opprettholdes. Av den grunn må det nærmere vurderes hvorvidt den regulerte gang- og sykkelveien GS2 kan håndtere den nå skisserte trafikkmengden, eller om det vil være behov for noen justeringer vedr. funksjon og utforming (herunder breddeutvidelse). Rådmannen har valgt å utsette denne vurderingen til detaljreguleringen av byggeområde BFK5 / BFK1, slik at det vil være mulig å vurdere den konkrete utbyggingen og kjøreatkomst i sammenheng. Videre utredningsbehov i påfølgende detaljregulering Hensikten med mindre endring er kun å utvide byggeområdet iht. kommunestyrets vedtak. Ytterligere detaljer må bli nærmere vurdert i forbindelse med detaljregulering av området. Spesielle hensyn i dette arbeidet vil være: - Kjøreatkomst til eiendommene - Trafikale virkninger av utbyggingen - Utnyttelsesgrad - Minste og maks krav til parkeringsnorm - Bebyggelseshøyder mtp. på hensyn til solforhold for parken og nabobebyggelse Økonomiske konsekvenser: Ingen Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Reguleringsendringen reduserer den bærekraftige utviklingen for Ski by med tanke på kvaliteten på grøntstrukturen i området. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at de foreslåtte planendringene for felt B/F/K5 og BFK1 i områdereguleringsplanen for Ski sentrum vedtas. Ski, Jane Short Aurlien Konst. rådmann Stein Egil Drevdal kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til mindre endring b) Utsnitt gjeldende regulering versus endringen Plan- og byggesaksutvalgets behandling : Votering: Forslag til vedtak ble enstemmig tiltrådt. Plan- og byggesaksutvalgets innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas en mindre endring av felt B/F/K5 og B/F/K1 i områdereguleringsplanen for Ski sentrum (Plan ID ). Endringen gjelder omregulering av deler av o_park5 og o_park4 fra park til formål bolig, kontor og forretning samt justering av gang- og sykkelveien GS2.

10 10 Kommunestyrets behandling : Helge Bunæs (H) fremmet følgende tilleggsforslag: «Rådmannen bes om å gå i dialog med SVV for å avklare og helst få godkjent utkjøring fra Waldemarhøyveien og ut i Kirkeveien ved Nordbyveien bro. Kommunestyret synes det er en dårlig og usikker løsning at beboerne lengst nord i Waldemarhøyveien og brukerne av Waldemarhøy må bruke GS2 for å komme ut i Kirkeveien.» Votering: Plan og byggesaksutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bunæs tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. (pkt. 2) Kommunestyrets vedtak er: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas en mindre endring av felt B/F/K5 og B/F/K1 i områdereguleringsplanen for Ski sentrum (Plan ID ). Endringen gjelder omregulering av deler av o_park5 og o_park4 fra park til formål bolig, kontor og forretning samt justering av gang- og sykkelveien GS2. 2. Rådmannen bes om å gå i dialog med SVV for å avklare og helst få godkjent utkjøring fra Waldemarhøyveien og ut i Kirkeveien ved Nordbyveien bro. Kommunestyret synes det er en dårlig og usikker løsning at beboerne lengst nord i Waldemarhøyveien og brukerne av Waldemarhøy må bruke GS2 for å komme ut i Kirkeveien.