SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED NEBBAVEIEN

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ET BOLIGOMRÅDE VED NEBBAVEIEN Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-212 Saknr.: 03/00498 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker : I medhold av plan- og bygningslovens 27-2, jfr. 30, vedtar Ås kommune privat forslag til reguleringsplan for et boligområde ved Nebbaveien, som vist på kart datert , sist revidert , med reguleringsbestemmelser sist revidert Rådmannen i Ås, Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Offentlig ettersyn Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Oversiktskart, utsnitt av kommuneplankartet, målestokk 1: Reguleringskart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Beskrivelse av planforslag 5. Tabell over arealkategorier 6. Kart over steinalderboplasser. 7. Brev av fra Plan & Prosess

2 8. Fylkesmannen, Miljøvernavdelingen 9. Fylkesmannen, Landbruksavdelingen 10.Notat fra plan- og miljøvernkonsulenten Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Offentlige etater og utvalg Berørte foreninger Grunneiere, naboer og andre berørte parter SAKSUTREDNING: Reguleringsmessige forhold: Revidert kommuneplan for Ås, arealdelen , ble vedtatt i kommunestyret I henhold til kommuneplanen er dette området disponert til boligformål. Kommuneplanbestemmelsenes 7 setter krav til utarbeidelse av reguleringsplaner for en rekke boligområder før det kan godkjennes bygge- og delesaker. Plankravet gjelder blant annet for dette området ved Nebbaveien - område B2 i kommuneplanen. Området omfattes ellers i henhold til kommuneplanen av rikspolitiske retningslinjer for områder ved Oslofjorden. Beskrivelse av planområdet: Planområdet har en størrelse på ca 62 daa. Byggeområdet består av en forholdsvis bratt sørvestvendt skråning nordøst for Nebbaveien og Kjærnesveien. Området er bebygd med boliger og fritidshus. Områdets nordøstside er skogbevokst, en del av landbrukseiendommen gnr 111 bnr 16 - Solheim, et sameie. Ellers omfattes planområdet av del av Nebbaveien som er kommunal vei og fylkesvei 56 - Kjærnesveien. Se ellers beskrivelse, vedlegg 4. Bakgrunn: Noen av grunneierne i området har ønsket å bygge ut sine eiendommer. Stig Skoglund har derfor engasjert firmaet Plan & Prosess v/lars Syrstad til å utarbeide et privat forslag til reguleringsplan. Forhåndsvarsling: Orientering om reguleringssaken ble gjort ved brev til grunneierne , og i møte , der også bygnings- og reguleringssjefen orienterte generelt om planstatus og saksgang. I henhold til plan- og bygningslovens 27-1 ble det ved annonser og i brev av til grunneiere og høringsinstanser gitt mer formell kunngjøring om igangsetting av reguleringsarbeidet. Forhåndsuttalelser: Det er innkommet uttalelser fra følgende: 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen ( ) ber om at de landbruksmessige konsekvensene av utbyggingen blir dokumentert. 2. Akershus fylkeskommune ( ) krever arkeologisk registrering.

3 3. Statens vegvesen ( ) ber om at det vurderes rekkefølgebestemmelser til planen, med krav om bygging av gang- og sykkelvei langs Kjærnesveien. 4. Hafslund Nett Øst AS ( ) gjør oppmerksom på at utbygging av el-anlegg må bekostes av utbygger. 5. Sverre Stoltenberg ( ), eier av Nebbaveien 15, 111/44, påpeker at hans eiendom ikke er korrekt inntegnet. 6. Inger Teien ( ), eier av 111/170, ønsker blant annet ikke at hennes eiendom blir regulert til boligformål. 7. Thomas Larsen ( ), eier av 111/199, er skeptisk til løsning av atkomstveien. I tillegg har Arne Jørgen Kjærnes, Arnt Kvæstad og Anne Marie Kvæstad bedt om utvidet svarfrist. Se vedlegg 4 der forhåndsuttalelser og konsulentens kommentarer er gjengitt. Det er forøvrig utarbeidet oversikt over boligtomtene i området, samt arealberegning av markslag i området. Beskrivelse av planforslag: Ca 29 daa av området er avsatt til boligformål, med frittliggende boliger, med i alt 23 tomter. Planforslaget går ut over kommuneplanens disponering, idet 4,7 daa mer er foreslått avsatt til boligformål, av hensyn blant annet til planens økonomi. Den nordøstre del er regulert til landbruksformål. Det er regulert inn private, felles avkjørsler, og det er avsatt areal for lek og et parkområde. Langs Nebbaveien og langs Kjærnesveien er det regulert gang- og sykkelvei. Se ellers vedlegg 4. Vurdering med konklusjon og begrunnelse: Rådmannen er i tvil om området bør utvides med 4 ekstra boligtomter, og om noe av landbruksarealet behøver å tas med i planområdet. Man vil likevel foreløpig ikke gå imot forslaget, siden man må erkjenne at når det i kommuneplanen er satt plankrav, og planen ikke utarbeides i kommunal regi, må man regne med at private utbyggere vil lage en plan som de anser som økonomisk gjennomførbar. Vegvesenets kommentar om rekkefølgebestemmelse når det gjelder gang- og sykkelvei, må vurderes nærmere under den videre planbehandlingen. Jfr. kommuneplanens bestemmelse i 7 om at blant annet gang- og sykkelveier må være bygd før områdene utbygges. Planen anses tilstrekkelig gjennomarbeidet til at den anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn innkomne bemerkninger: Det faste utvalget for plansaker behandlet saken i møte , sak 26/03 og vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. I medhold av utvalgets vedtak ble saken avertert og lå ute til offentlig ettersyn i tiden Saken ble dessuten sendt til grunneierne og andre berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 8. Statens vegvesen ( ) påpeker at utformingen av krysset Kjærnesveien/Nebbaveien må justeres i henhold til veinormalene. Videre er det ikke satt av tilstrekkelig frisiktsoner. Dette må rettes opp. Det anbefales rekkefølgebestemmelser

4 med krav om at det ikke tillates fradeling eller bygging før gangvei er bygd langs Kjærnesveien fram til Nebbaveien. 9. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen ( ) viser til at planforslaget i hovedsak er i tråd med kommuneplanens arealdel. Det bemerkes imidlertid at tomt nr 23, som er LNF-område i k-planen, innehar viktige biologiske kvaliteter, jfr. NIJOS-rapport, der det står: Rett bak gården ligger et kupert område med hagemark og åpen, relativt skrinn tørrbakke- og bergknausvegetasjon. Både osp, ask, eik, lønn, lind, hassel og einer forekommer. Floraen er relativt artsfattig med en del vanlig eng og tørrbakkearter, men i 1998 fant Anders Often den sjeldne arten vårveronika på lokaliteten, sammen med bakkeforglemmegei. Miljøvernavdelingen vil derfor sterkt fraråde tekniske inngrep i dette området. Se vedlegg Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen, ( ) har det prinsipielle syn at reguleringsplanen skal samsvare med kommuneplanens arealdel og vil derfor fraråde en utbygging i LNF-området og virkeområdet for RPR ved Oslofjorden. Dersom det er planens økonomi som ligger til grunn for utvidelse av boligområdet, anbefales det at ugraden isteden økes innen for området avsatt til boligformål i kommuneplanen. Det ønskes gitt opplysninger over dyrket/dyrkbar mark fordelt på boniteter, på vedlagt skjema. Se vedlegg 5 og vedlegg Akershus fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling ( og ) har registrert en rekke automatisk fredede kulturminner - steinalderboplasser - innenfor landbruksområdet i planen. Det bes om at dette blir regulert til spesialområde/bevaring og at det tilføyes planbestemmelser. Se vedlegg Hafslund Nett Øst AS ( ) viser til at det er høy- og lavspentledninger i bakken langs planens vestgrense. Disse må påvises før graving. Utvidelse av feltet vil kreve utvidelse av distribusjonsnettet, det vil si det må legges kabelnett til de nye boligene. Utbygger må stille nødvendig plass til dette. Utbyggerne må bære alle kostnader ved utbygging av nettet. Kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 8 (Statens vegvesen): Planen er justert når det gjelder kryssutforming. Det er ellers regulert gang- og sykkelvei langs Nebbaveien og langs den del av Kjærnesveien som inngår i planen. Ideelt sett burde det settes krav til opparbeidelse av gangveier før noe av feltet bygges ut, slik det også er beskrevet i kommuneplanen. Gang- og sykkelvei er bygd langs Kjærnesveien fra riksvei 156 fram til Eikestubben, ca 1200 meter lenger sør. I tillegg er det vist ca 250 meter gangvei langs Nebbaveien. Rent økonomisk sett vil det være vanskelig å belaste dette lille området med få boliger med utgifter til disse veiene, spesielt langs Kjærnesveien. Gjennomsnittlig regnes det med ca kroner per meter gangvei. Ser man de ulike feltene i Kjærnesområdet under ett, kan det være grunnlag for å bygge gangvei, jfr. de andre reguleringsplanene som er under arbeid. I dette tilfelle foreslås det ikke noe slikt krav, men dersom det ønskes, kan det innføres som en egen rekkefølgebestemmelse i reguleringsplanen. Til bemerkning 9 (Fylkesmannen, miljøvernavdelingen): Konsulenten har i brev av kommentert spørsmålet om biologisk mangfold. Rådmannens slutter seg til vurderingen at skal tomtene som er forutsatt benyttet til boliger i kommuneplanen, er det vanskelig å unngå å ofre noe grøntområde. Til bemerkning 10 (Fylkesmannen, landbruksavdelingen):

5 Skjema med arealkategorier er utarbeidet av konsulenten som en del av planbeskrivelsen. Se vedlegg 5. Til bemerkning 11 (Akershus fylkeskommune): Det er foreslått spesialområde/bevaring på plankartet og tilhørende reguleringsbestemmelser som foreslått av fylkeskommunen. Til bemerkning 12 (Hafslund Nett Øst AS): Bemerkningen tas til etterretning. Konklusjon: Det foreslås følgende endringer i reguleringsplanen: Det reguleres spesialområde/bevaring innenfor landbruksområdet. Reguleringsbestemmelsene gis en tilføyelse - pkt. 6 - ombevaring. Det gjøres enkelte andre mindre justeringer i reguleringskartet. Hovedspørsmålet i planen er hvorvidt infrastruktur som gang- og sykkelveier skal være på plass før det tillates utbygging. Dette vil i praksis medføre et byggeforbud på ubestemt tid, slik at det ikke foreslås. Kommunen bør vurdere å framskynde en gangvei langs Kjærnesveien uavhengig av denne reguleringsplanen. De andre spørsmålene anses som tilstrekkelig ivaretatt gjennom reguleringsplanen. Det foreslås at planforslaget vedtas. Ny vurdering og konklusjon: Det faste utvalget for plansaker utsatte saken i møte , blant annet for en vurdering av gangveisystem og lokaliteten for biologisk mangfold. Det regulerte gangveisystemet med blant annet gangvei langs sørvestsiden av Kjærnesveien opprettholdes uendret. Gangveien er tilpasset gangveien som foreslås regulert videre sørover langs Kjærnesveien. Det kan settes rekkefølgebestemmelse inn i planen, om at boligbygging ikke tillates før gangvei er bygd langs Kjærnesveien. Slik rekkefølgebestemmelse er under tvil likevel ikke foreslått, da trafikken så langt inne i Kjærnesveien er mindre enn lenger sør. Lokaliteten for biologisk mangfold berøres av planens sørøstre hjørne, der det blant annet er regulert inn en ekstra boligtomt. Spørsmålet er vurdert særskilt og rådmannen konkluderer med at planforslaget er i strid med de lokale føringer vedrørende bevaring av biologisk mangfold. Tomt 23 tas ut av planen. Det samme gjøres med den del av landbruksarealet som berøres av biologisk mangfold. Se vedlegg 10. Eksisterende tomt 20 foreslås likevel opprettholdt som byggetomt, da dette er i samsvar med kommuneplanen. Det anses ikke nødvendig med spesielle tiltak på landbruksarealet, da det delvis skyldes bruken gjennom mange år som har ført til dagens flora. Med denne endringen foreslås planforslaget vedtatt.... Sett inn saksutredningen over denne linja