SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN FOR ET BOLIGOMRÅDE VED KJELLVEIEN, KJÆRNES

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R REGULERINGSPLAN FOR ET BOLIGOMRÅDE VED KJELLVEIEN, KJÆRNES Saksbehandler: Eva Merete Lunde Arkivnr: REG R-218 Saknr.: 03/00351 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker : I medhold av plan- og bygningslovens 30, jfr. 27-1, vedtar Ås kommune reguleringsplan for et område ved Kjellveien, Kjærnes, som vist på kart datert , sist revidert , med reguleringsbestemmelser, sist revidert Rådmannen i Ås, Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Offentlig ettersyn Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Oversiktskart datert , mål 1: Oversiktskart Kjærnes datert , mål 1: Reguleringskart datert , revidert , sist revidert Reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Vedlegg som ligger i saksmappen:

2 Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Offentlige instanser og berørte naboer ifølge egen liste SAKSUTREDNING: Bakgrunn I revidert kommuneplan for Ås er det forutsatt at blant område B3 i kommuneplanens arealdel skal reguleres før det tillates deling eller byggearbeid. Det faste utvalget for plansaker vedtok å sette i gang arbeidet med reguleringsplan for dette området ved Kjellveien med varsel til berørte parter i brev datert Hensikten med planarbeidet er å oppfylle kommuneplanens reguleringsplankrav samt tilrettelegge for oppgradering av veier og eiendommer. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på en lav fjellknaus delvis omkranset av bar- og løvskog av lav bonitet samt dyrket mark. Området omfatter 20 eiendommer, derav 19 hytte- og boligtomter og 1 landbrukseiendom. Området er pr. i dag bebygd med boliger og fritidshus. Eksisterende kjørevei i området har varierende standard. Deler av veiene er veldig smale med fjellknauser på begge sider. Flere av eiendommene har vanskelige adkomst- og parkeringsforhold for bil. Det er lagt nye vann- og avløpsledninger fram til området. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplankartet viser i alt 17 tomter som er regulert til boligformål (B1-B6). Videre er Kjellveien og Grevlingveien regulert til felles private adkomstveier med bredde 5 meter (FA I - FA III). Plankartet viser dessuten gang- og sykkelvei (GS) langs vestsiden av Kjærnesveien, nettstasjon (K) mellom eiendommen 110/22 og 110/23 og landbruksområdene (L1-L3). Adkomstveier Kjellveien og Grevlingveien er foreslått regulert til felles private adkomstveier. Dette betyr at dagens situasjon opprettholdes slik at veiene fortsatt skal vedlikeholdes i privat regi. Dette vil igjen si at kommunen verken skal ha ansvar eller kostnader ved noen type vedlikehold, snøbrøyting eller liknende. Veiene er i utgangspunktet åpne for allmenn ferdsel. Gang- og sykkelvei Det finnes i dag ikke gang- og sykkelvei fram til dette området. Gang- og sykkelveien langs Kjærnesveien slutter i dag vis a vis Eikestubben. Det pågår samtidig planarbeid for området på vestsiden av Kjærnesveien ved Eikestubben (deler av område B4 i kommuneplanens arealdel). Det foreslås at den eksisterende gang- og sykkelveien krysser Kjærnesveien ved Eikestubben og føres videre nordover på vestsiden av denne, først som fortau frem til eiendommen 109/89 og deretter som separat gang- og sykkelvei videre nordover mot Nebbaveien. Friområde/lekeplass

3 Det er ikke lagt til rette for friområder i form av lekeplass, turveier eller liknende i planområdet. Ettersom dette i dag er et etablert hytte- og delvis boligområde, har kommunen foreløpig vurdert det til at natur- og kulturlandskapet i området ivaretar barn og unges behov for lek og rekreasjon. I det videre planarbeidet vil det imidlertid bli vurdert om det skal legges til rette for en lekeplass og eventuell ballbane innenfor planområdet. Grensejusteringer Det er foreslått en rekke små og store grensejusteringer i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplanen. Flere eiendommer har fått tilleggsarealer, enkelte eiendommer har mistet arealer som følge av regulering av kjørevei. Areal fra eiendommen 110/23 på vestsiden av Kjellveien foreslås lagt til eiendommen 110/22. Eiendommene 111/204 og 110/43 er foreslått sammenføyd. Det samme er eiendommene 110/27 og 110/19. For øvrig foreslås samtlige grenser mot de felles adkomstveiene opphevet med unntak av grense mellom 110/26 og 110/44. Eiendommen 110/19 er foreslått gitt et tilleggsareal mot øst fra eiendommen 110/1 for å gi innlemme eksisterende adkomstvei i tomta. Tilsvarende er eksisterende adkomstvei til eiendommen 110/29 foreslått innlemmet i denne eiendommen. Dette arealet tilhører i dag også gnr 110, bnr 1. Samfunnssikkerhet Planområdet er vurdert i forhold til risikofaktorer som trafikk, fare for flom eller ras, radonforekomst, støyforurensning av vann og grunn og fare for eksplosjon. Det er ikke registrert forhold som skulle tilsi spesiell beredskap forruten sikring av adkomstforhold for gående og syklende til området. Bilveiene i området vil bli forbedret som følge av reguleringsplanen. Dette gir bedre adkomstmuligheter for brannbil eller ambulanse til området ved eventuelle ulykker. Forhåndskommentarer Planen ble varslet igangsatt i brev til berørte parter Følgende forhåndskommentarer er kommet inn: 1. Hafslund Nett Øst AS ( ) Bemerker at det er nettstasjon, 22 kv og 240 V kraftlinjer og kabler innenfor planområdet. Ber om at det tas hensyn til disse anleggene ved eventuelle arbeider i området. Videre bemerkes at utbyggere må dekke alle kostnader ved eventuelle flyttinger/endringer av nettet. Hafslund ber om innregulering av nettstasjon i kryssområdet Grevlingveien/Kjellveien. Det skal være kjørbart for en lastebil helt frem til tomta. 2. Statens Vegvesen Region Øst ( ) Påpeker at det ikke er bygd gang- og sykkelvei langs Kjærnesveien frem til planområdet og at de ikke kan se at denne g/s veien er med på noen prioriteringsliste de har mottatt fra Ås kommune. Viser til at beboere i området har ønsket videreføring av g/s vei, nedsatt fartsgrense mm. Krever på denne bakgrunn at det knyttes rekkefølgebestemmelse til planen med krav om at det ikke tillates fradeling av nye boligtomter eller bruksendring av hytter til boligformål før gang- og sykkelvei er bygd langs Kjærnesveien frem til Kjellveien. Vurderer å fremme innsigelse dersom krav om g/s vei ikke blir imøtekommet. 3. Akershus fylkeskommune, avdeling for regional utvikling ( )

4 Viser til at de topografiske forhold tilsier at planområdet har potensial for fornminner uten synlig markering. Krever derfor arkeologisk registrering av planområdet. Dette arbeidet skal ha blitt utført i oktober Kristin H. Tømte, Kjærnesveien 67 A ( ) Ønsker at hele eiendommen gnr 110, bnr 44 blir tatt med i planen. Interessert i at flest mulig eiendommer i Grevlingveien knytter seg til ny vann- og avløpsledning mellom 110/44 og kum i Kjellveien. 5. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen ( ) Viser til at deres prinsipielle syn er at reguleringsplangrensen samsvarer med formålsgrensen i kommuneplanens arealdel. Ber videre om at kommunen redegjør for landbruksmessige konsekvenser av reguleringsplanen. 6. Advokatfirmaet Hellerøy og Co ( ) Bistår ovenstående grunneier Kristin Tømte. Viser til at Tømte har bedt kommunen vurdere om reguleringsarbeidet ikke bør omfatte større deler av hennes eiendom 110/44. Det påpekes videre at eiendommen ikke er særlig egnet til jordbruk, og at eier ønsker at det kan legges til rette for boligformål på deler av eiendommen. 7. Kommunens planforum ( ) Kommuneadministrasjonens tverrfaglige planforum mener at planområdet kan utvides mot sør slik at det omfatter hele eiendommen 110/44. Er enig i Vegvesenets forslag om rekkefølgebestemmelse for g/s vei langs Kjærnesveien og mener i tillegg at g/s vei sørover til området ved Eikestubben er en god løsning. Oppsummering og konklusjon Det er tatt hensyn til uttalelse i punkt 1 ved at det er lagt inn nettstasjon i krysset mellom Kjellveien og Grevlingveien og en reguleringsbestemmelse som sikrer at det tas hensyn til Hafslund Netts anlegg i området (K) ved eventuelle bygge- og anleggsarbeider. Statens Vegvesens bemerkning, pkt. 2, er tatt til etterretning ved at det er laget rekkefølgebestemmelse om gang- og sykkelvei til området. Bemerkning fra grunneier Kristin Tømte, pkt. 4 og 6, om å ta med hele eiendommen 110/44 sammenfalt med vårt reviderte forslag til planavgrensning. Kommunen vil foreløpig ikke foreslå å legge til rette for boligformål på eiendommen 110/44. Det vil i det videre planarbeidet bli vurdert å legge til rette for lekeplass/ballbane innenfor planområdet. Administrasjonen anbefaler at det faste utvalget for plansaker legger planforslaget ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn I henhold til vedtak i det faste utvalg for plansaker ble saken lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Saken ble dessuten sendt berørte parter til uttalelse. Det er kommet inn følgende bemerkninger: 8. Akershus fylkeskommune ( ) viser til at området er registrert arkeologisk, og det er ikke funnet fornminner. Fylkeskommunen anser at planen ikke vil komme i konflikt med kulturminnelovens bestemmelser om automatisk fredede kulturminner. 9. Sissel Ødegård Landfald ( )

5 mener at gang- og sykkelveien bør bygges videre langs Kjærnesveien for å kunne være til nytte for flere beboere ettersom det blant annet er veilys på strekningen. Ødegård Landfald motsetter seg at det bygges gangvei over deres jordvei når de allerede har avgitt grunn langs Kjærnesveien. 10. Ås eldreråd ( ) har ingen bemerkninger til planen. 11. Statens vegvesen ( ) kommenterer at det må utarbeides byggeplan for gang- og sykkelveien. Byggeplanene skal godkjennes av vegvesenet før byggestart. Vegvesenet har ellers ikke noe å innvende mot å legge gang- og sykkelveien på vestsiden framfor østsiden slik noen av politikerne har foreslått. Statens vegvesen bemerker dessuten at frisikt i krysset Kjærnesveien/Kjellveien i henhold til vegnormalen skal være 10 m x 75 m. 12. Beboere i Kjellveien ( ) mener det landlige og grønne bør prege reguleringsplanen. Videre mener beboerne at det er få argumenter for å legge g/s-veien der den er foreslått, men at den bør ligge langs Kjærnesveien. Det stilles dessuten spørsmål til hvem som skal betale for grunnavståelse og utvidelse av adkomstveiene Kjellveien og Grevlingveien. Beboerne ønsker at foreslått g/s-vei og Kjellveien trekkes ut av reguleringsplanen. 13. Advokatfirmaet Hellerøy og co ( ) har bemerkninger på vegne av sin klient Kristin Hansen Tømte, eier av gnr 110, bnr 44. Det gis tilslutning til å ta eiendommen med i reguleringsplanen. Tømte ønsker videre at det på deler av eiendommen 110/44 bør kunne legges til rette for boligformål, blant annet fordi deler av eiendommen ikke egner seg til landbruksformål. Det presenteres et konkret forslag til boligtomt på vestsiden av eiendommen 110/26 med adkomst fra enden av den foreslått vendehammeren. Det bes videre om at felles parkeringsplasser for enkelte hyttetomter, FP, tas ut av planen blant annet fordi de tar opp grunn som i dag benyttes til luftegårder for hester. 14. Hafslund Nett Øst AS ( ) ber om at det tas hensyn til et 22 kv luftnett og 240 V lavspent gjennom området. De mener plassering av nettstasjonen K ser grei ut. Det er også greit om den flyttes noe østover. De minner om at utbygger må bære alle kostnader (anleggsbidrag) som følge av utbygging av nettet. 15. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ( ) Landbruksavdelingen har ikke bemerkninger til planforslaget forutsatt at planen er i samsvar med gjeldende kommuneplan og ikke medfører omdisponering av nasjonale og regionale jordverninteresser. Miljøvernavdelingen minner om kommunens ansvar for å ivareta både overordnede og lokale miljøvernhensyn i planleggingen og har ellers ingen merknader. 16. Torbjørn Lundby ( ) eier av gnr 110, bnr 1, anser det ikke hensiktsmessig og økonomisk å legge en ny gangog sykkelvei over dyrka mark. Denne vil dessuten komme i konflikt med en nylig fullført miljøplan for avskjæring og oppsamling av flomvann mot Kjellveien. Lundby

6 argumenterer for bygging av g/s-vei langs Kjærnesveien, og at dette samkjøres med kabling av høyspentnett i området. Det stilles spørsmål ved full kommunal standard på Kjellveien og til eventuell grunnavståelse og fordeling av kostnader ved oppgradering av veien. Kommentarer til bemerkningene Til nr. 8: Bemerkningen er tatt til orientering. Til nr. 9: Bemerkningen er tatt til følge. Til nr. 11: Bemerkningen om frisikt er tatt til følge. G/S vei er imidlertid foreslått endret. Til nr. 12: Bemerkningene er tatt til følge. Adkomstveiene forblir felles private veier, og g/svei er foreslått flyttet. Til nr. 13: Bemerkning om felles parkering er tatt til følge og felles parkering FP er tatt ut av planforslaget. Kommunen ser ingen grunn til å legge til rette for boligformål på eiendommen 110/44 utover det gjeldende kommuneplan legger opp til. Dersom det likevel skulle være politisk ønske om dette, skisseres en løsning der det legge til rette for en boligtomt nordvest for eksisterende bolighus, se vedlegg 4. Fra kommunens side er det ikke ønskelig med noen boligtomt slik det foreslås i kommentaren på vestsiden av 110/26. Det er foreslått byggegrenser på eiendommene 110/36 og 110/26 som nettopp skal hindre utbygging på vestsiden av knausen. Til nr. 14: Bemerkningen er tatt til orientering. Til nr. 15: Landbruksavdelingens bemerkning er tatt til orientering. Kommentaren har hatt betydning for avgrensning av arealer til boligformål. Miljøvernavdelingens kommentar er tatt til orientering. Til nr. 16: Bemerkningen om g/s-vei er tatt til følge. Bemerkninger om adkomstveier er også tatt til følge. Endringer av planforslaget Det er foretatt enn rekke endringer av forslag til reguleringsplan for Kjellveien, R-218. Mange av endringene er resultater av kommentarer ved offentlig ettersyn, se ovenstående kapittel. De to viktigste endringene av reguleringsplanen i forhold til forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn, er at gang- og sykkelveien nå i sin helhet er foreslått lagt langs vestsiden av Kjærnesveien fra Eikestubben til Nebbaveien. Det er foreslått rekkefølgebestemmelse for bygging av gang- og sykkelvei i planbestemmelsene. Dessuten er samtlige adkomstveier foreslått som felles private adkomstveier. Disse endringene er blitt til som følger av interne diskusjoner og prosesser i kommunen samt tilbakemeldinger fra berørte parter. Det er foreløpig ikke lagt til rette for lekeplass i planområdet. Heller ingen av kommentarene ved offentlig ettersyn berørte dette temaet. Konklusjon Det vil i det videre planarbeidet bli vurdert om det skal legges til rette for busslommer langs Kjærnesveien. På bakgrunn av saksutredningen anbefaler administrasjonen at det faste utvalget for plansaker sender forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Kjellveien, Kjærnes, ut på ny høring til alle berørte parter.

7 Ny høring innkomne bemerkninger Et bearbeidet reguleringsplanforslag ble sendt berørte parter til ny høring i perioden Følgende bemerkninger er kommet inn: 17. Akershus fylkeskommune ( ) Fylkesrådmannen har ingen nye bemerkninger til planforslaget. 18. Hafslund ( ) Hafslund ber om at det avsettes en sentral tomt for bygging av ny nettstasjon i området. Det opplyses at deler av høyspentlinjen gjennom området er planlagt revet ganske snart og vil bli erstattet av kabel langs Kjærnesveien med en avgreining i kabel langs Kjellveien opp til nettstasjonen. I tillegg bør det reguleres inn en nettstasjonstomt inntil Kjærnesveien litt nord for avkjøring til Kjellveien. 19. Kristin H. Tømte ( ) Eier av gnr 110, bnr 44, opplyser om at justering av grense mot eiendommen 110/24 i felles avkjørsel II, FA II, kommer i konflikt med luftegård for hest. Det beste ville være at veitrasé går som dagens for så å dreie mot vest. Tømte hevder at hun har hatt betydelige kostnader i forbindelse med vann og kloakk. Valg av trasé ble gjort i samråd med Ås kommune med tanke på senere tilknytninger fra andre eiendommer i Grevlingveien. Hun som eier av 110/44 har selv båret de totale kostnadene ved denne løsningen. Hun mener salg av en boligtomt ville være med på å lette det økonomiske trykket, eventuelt at kommunen dekker utgifter fram til tomtegrensen slik det er gjort med andre eiendommer. 20. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, landbruksavdelingen og miljøvernavd. ( ) Landbruksavdelingen kommenterer det alternative reguleringsforslaget der det er foreslått å legge ut 1 tomt på eiendommen til Kristin Tømte, 110/44, se ovenfor. Reguleringsplanen vil med en slik løsning fravike gjeldende kommuneplan. Med henvisning til at området dessuten ligger innenfor området som er omfattet av rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden (RPR-O), vil fylkesmannens landbruksavdeling og miljøvernavdeling fraråde utlegging av boligtomt i området merket L1. Landbruksavdelingen oppfordrer dessuten til at det gjøres minimale inngrep i dyrket mark ved regulering av gang- og sykkelvei langs Kjærnesveien og at det tas hensyn til jordressursene og kulturlandskapet og at farene for avrenning minimeres. Det må være viktig å sikre matjorda i anleggsfasen av g/s-veien. Landbruksavdelingen minner avslutningsvis om at det skal sendes inn arealopplysninger over landbruksmessige konsekvenser av reguleringsplanforslaget. 21. Statens vegvesen ( ) Vegvesenet opplyser at det må utarbeides byggeplan for gang- og sykkelveien. Disse skal godkjennes av Statens vegvesen før byggestart. Kommentarer til bemerkningene Til bemerkning 18 (Hafslund): Det er allerede regulert tomt sentralt i området for bygging av ny nettstasjon K1. Det er i tillegg innenfor planområdet regulert tomt for ny nettstasjon lenger nord langs Kjærnesveien, K2 på plankartet.

8 Til bemerkning 19 (Kristin Tømte): Rådmannen har gått bort fra det alternative forslaget til regulering av eiendommen 110/44 som ble lagt fram ved forrige behandling i HTM. Forslaget som foreligger her, er justert noe ved at vendehammeren er forskjøvet 3 meter sørøstover, se nedenfor. Dette vil ikke komme i konflikt med luftegård for hester på vestsiden av veien. Eventuelle ekstra utgifter som Tømte hevder å ha hatt i forbindelse med kloakkering, vil kunne dekkes inn ved at flere beboere i Grevlingveien finner det hensiktsmessig å knytte seg til ledningen som hun har lagt forbi området. Til bemerkning 20 (Fylkesmannen i Oslo og Akershus): Det er valgt å ikke legge til rette for noen ekstra tomt på eiendommen 110/44 som utgjør område L1 i planforslaget. Det foreslås at diskusjon om arealbruk på denne eiendommen, kan gjenopptas ved neste rullering av kommuneplanens arealdel. Det tas sikte på å sikre landbruksressursene i området ved utforming av endelige reguleringsbestemmelser. Til bemerkning 21 (Statens vegvesen): Byggeplan for gang- og sykkelvei langs Kjærnesveien vil bli forelagt vegvesenet for endelig godkjenning. På henvendelse fra beboer på eiendommen 110/17 ved Kjærnesveien, opplyses det at gang- og sykkelveien beholdes i foreslått trasé forbi eiendommen ettersom fortau på samme strekning vil være en dårlig løsning. Det er dessuten ikke ønskelig å gå ut på dyrket mark rundt kollen. Når gang- og sykkelveien blir etablert, vil den ansvarlige for opparbeidelsen måtte sørge for å justere adkomstveien opp til bebyggelsen på eiendommen ved for eksempel å grave veien ned i terrenget. Endringer av planen Det er gjort følgende endringer av reguleringsplanforslaget etter siste høring: Det er regulert busslomme langs Kjærnesveien sør for kryss mellom denne og Kjellveien. Denne vil i første omgang betjene skolebussen som daglig stopper i dette området. Vendehammeren i Grevlingveien er forskjøvet 3 meter sørover slik at den i minst mulig grad berører fast fjell. Det er regulert ny nettstasjon på vestsiden av Kjærnesveien ca. 300 meter nord for Kjellveien, jamfør forslag fra Hafslund i forbindelse med oppgradering av elforsyningsnettet for Kjærnes. Det er i tillegg lagt til en bestemmelse om frisiktsoner. Det vises for øvrig til Hafslunds opprustning av elforsyningsnettet til Kjærnes som blant annet innebærer at høyspentledninger byttes ut med kabler. Vurdering og konklusjon Med nevnte endringer av plankartet og reguleringsbestemmelsene, anbefales det at forslag til reguleringsplan for Kjellveien på Kjærnes blir vedtatt.

9 ... Sett inn saksutredningen over denne linja