SAKSFRAMLEGG. Utv.sak nr. / R ENDRET REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV DANSKERUD - KROERVEIEN 111 M.M.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R ENDRET REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV DANSKERUD - KROERVEIEN 111 M.M. Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-150 Saknr.: 01/01074 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker : I medhold av plan- og bygningslovens 28-1, jfr. 27-2, vedtar Ås kommune privat forslag til endret reguleringsplan for del av Danskerud - Kroerveien 111 m.m., som vist på kart datert , sist revidert , med reguleringsbestemmelser sist revidert ::: Sett inn innstillingen over denne linja Rådmannen i Ås, Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef... Sett inn saksutredningen under denne linja Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan 2. Reguleringskart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse av Uttalelse av fra Kjell Hegg 6. Brev av fra bygnings- og reguleringssjefen 7. Brev av fra ing. Tore Wavik 8. Bemerkning datert fra Ove Spydevold 9. Bemerkning datert fra Kjell Hegg 10.Bemerkning mottatt fra Thorleif Martinsen 11.Bemerkning datert fra Jorun Andreassen og Samir M Kadmi

2 12.Kommentarer datert fra ing. Tore Wavik Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Hege og Otto Fiske, Kroerveien 111, 1430 ÅS Ing. Tore Wavik, Ellingsrudveien 21, 1400 SKI Naboer Offentlige etater, foreninger og andre berørte parter SAKSUTREDNING: Bakgrunn: I henhold til gjeldende reguleringsplan for Danskerud, stadfestet , er kommunens eiendom gnr 74, bnr 33 og del av privateiendommen gnr 75 bnr 10 regulert til parsellhager, med adkomst henholdsvis fra gangvei i vest og veien Stigen i øst. Totalt regulert parsellhage-areal er nesten 3000 m2, hvorav 74/33 utgjør vel 800 m2 og del av 75/10 utgjør over 2100 m2. Se vedlegg 1. Parsellhagene er aldri blitt opparbeidet. Nye eiere av gnr 75 bnr 10 har derfor søkt Ås kommune om å få kjøpe gnr 74 bnr 33 av kommunen, slik at denne sammen med deres del av gnr 75 bnr 11 kan omreguleres til boligformål. I møte vedtok formannskapet å tilby søkerne kommunens areal for kr. 160 per m2, noe som søkerne aksepterte. Hege og Otto Fiske engasjerte deretter ing. Tore Wavik til å utarbeide et privat reguleringsforslag. Planarbeidet ble annonsert , og planforslag innsendt Beskrivelse av planforslag: Planforslaget omfatter de regulerte parsellhagene, hele gnr 75/10 og veiarealet mellom Danskerudveien og Kroerveien. Gnr 74, bnr 33 og gnr 75 bnr 10 foreslås delt i 4 boligparseller, hvorav en allerede er bebygd med bolig. Det foreslås kjøreadkomst fra Danskerudveien, mens Stigen foreslås stengt for kjøring fra Kroerveien. Eksisterende avkjørsel for gnr 75 bnr 11 fra Kroerveien foreslås opprettholdt som felles avkjørsel for to boligparseller. Det vises ellers til reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, vedlegg 2, 3 og 4. Forhåndsuttalelser: 1. Statens vegvesen ( ) vil ikke motsette seg at området reguleres til boligformål. Det godtas at eksisterende avkjørsel fra Kroerveien for gnr 75, bnr 10 får utvidet bruk, mens Stigen må stenges mot Kroerveien. 2. Akershus fylkeskommune ( ) vil forlange at det gjennomføres registrering for eventuelle fornminner. 3. Kjell Hegg ( ), Stigen 10, hevder at kartene som er benyttet, ikke er korrekte. Det bes om justering av områdebegrensning mot sør, at regulert snuplass for Stigen tas ut av planen og at Stigen stenges fysisk østover. Se vedlegg 5. Kommentarer og vurderinger: Bygnings- og reguleringssjefen kommenterte planforslaget av i brev av og anmodet om at det ble gjort visse endringer:

3 1. Markering av at Stigen stenges mot Kroerveien 2. Annen plassering av snuplass 3. Mindre justering av adkomstveiens trase, med kurveradier. 4. Større bredde på adkomstveien dersom adkomsten skal være fra Danskerudveien. Beskjæring av en boligtomt som eventuelt kan få arealkompensasjon mot øst. 5. Endring av felles avkjørsel, som tar mye areal av gnr 75 bnr Redusert u-grad 7. Klarere reguleringsbestemmelser om tomter. Se vedlegg 6. I eksp. av har ing. Tore Wavik etterkommet en del av kommentarene, men ønsker å beholde den foreslåtte snuplassen og den foreslåtte u-graden. Se vedlegg 7. Til dette har vi den kommentar at snuplassen får vurderes under den videre reguleringsbehandlingen. Se neste avsnitt. Vi forutsetter imidlertid at u-gradsbestemmelsene endres slik at de blir i samsvar med kommunens «normalbestemmelser». Vi har mindre gode erfaringer med å øke u-graden ut over dette. Våre normalbestemmelser gir rikelig plass for alle vanlige arealbehov. Den foreslåtte største parsellen på 1,7 daa gir rom for et ualminnelig stort hus. Vi forutsetter også at det settes inn bestemmelse om tomtedeling, slik at planen blir entydig. Ellers kan det bli en viss konflikt med bestående boligmiljø når/hvis adkomstveien fra Kroerveien stenges. Dette forholdet anses foreløpig som uavklart og må få sin avklaring gjennom reguleringsbehandlingen. Eksisterende regulering for Danskerud viser avkjørsel fra Kroerveien, med snuplass innerst i Stigen. Vegvesenet arbeider for tiden med reguleringsplan for gang- og sykkelvei fra Danskerud til Vollholen, og det vurderes om gang- og sykkelveien skal starte i krysset mellom Stigen og Kroerveien, om gang- og sykkelveien skal ta av i sørenden av Danskerudveien og tilknyttes Kroerveien sør for bebyggelsen på Danskerud, eller om man skal ha g/s-vei begge steder. Den regulerte omleggingen av Kroerveien øst for Danskerud er skutt ut i tid, og det er usikkert om den blir gjennomført. Dersom Kroerveien ble omlagt, ville trafikkproblemet i krysset med Stigen bli eliminert. Ellers kan vi ikke se at det er videre betenkelig å omdisponere regulerte parsellhager som det aldri har vært interesse for å ta i bruk. Bruk til boligformål er dermed et naturlig alternativ. Kommunens barnetalsperson har uttrykt bekymring for at grøntarealer blir fjernet, og at behovet for lekearealer må vurderes. Kommunen kunne kanskje beholde sin parsell på 800 m2 som lekeplass. På den annen side er det gode friområder på Danskerud, slik at behovet for ytterligere friområder sannsynligvis er lite, selv med en økning på 3 bolighus i strøket. Til Kjell Heggs kommentarer om kartet: Kartet er ikke ajour med hensyn til bebyggelse, men kommunen har for tiden ikke bedre kart. Kartet kan oppdateres, evt. skiftes ut når bedre kartverk foreligger. Konlusjon: Det forutsettes gjort følgende endringer i planen under den videre behandlingen: U-gradsbestemmelsene endres slik at de blir lik kommunens normalbestemmelser. Bestemmelse om tomtedeling settes inn i planen. Planen forsynes med målsettinger for byggeavstander, veibredder og -kurvaturer. De andre spørsmålene i planen forutsettes avklart under den videre reguleringsbehandlingen. Med disse forutsetningene anbefales det at planen legges ut til offentlig ettersyn.

4 Offentlig ettersyn - innkomne bemerkninger: I henhold til vedtak i det faste utvalget for plansaker ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn - tiden Det innkom følgende bemerkninger: 4. Statens vegvesen ( ) uttaler at plankartet bør påføres teksten «Stenges» der Stigen i dag har tilknytning til Kroerveien. I tillegg bør det tas inn rekkefølgebestemmelser om at stengingen skal være gjennomført før de nye boligene tas i bruk. Frisiktsone på 4 m x 65 m i avkjørselen fra Kroerveien påføres kartet. 5. Kommuneingeniøren ( ) forutsetter at Stigen blir planlagt etter kommunalteknisk veinorm, med kurveradier og bredde på 7 meter. Det er trafikksikkerhetsmessig uheldig at eiendommene 74/33 og 75/10 får felles avkjørsel til Kroerveien. Avkjørselen bør kanaliseres til Stigen. 6. Ove Spydevold ( ), Danskerudveien 8 - gnr 74/45 - har ingen innvendinger mot at eiendommen omreguleres. Det vises til spillvannsledninger og muligens en overvannsledning over kommunens eiendom 74/33. I avtalen mellom kommunen og kjøperen bør det tas med en passus om at ledningene kan ligge og at en får adgang til vedlikehold av disse. Han mener det er OK at tomt 2 får utkjøring til Danskerudveien, men han protesterer mot at utkjøringen for Stigen snus fra Kroerveien. 7 eiendommer med leiligheter vil forringe hans boforhold og eiendommens verdi. «På meg virker det som at det ikke er vurdert andre løsninger for utkjøringen av Stigen enn den «lettvinte» løsningen ved bruk av gangveien forbi min eiendom.» I forbindelse med vegvesenets arbeid med reguleringsplan for gang- og sykkelvei fra Danskerud til Vollholen er ett av alternativene at den tar av i sørenden av Danskerudveien og tilknyttes Kroerveien sør for bebyggelsen. Det bør utarbeides et forslag der Stigen føres mellom eiendommene gnr 75 bnr 11, 36, 37 og 57 til sør for bebyggelsen. Se vedlegg Kjell Hegg ( ), Stigen 10 - gnr 75/11 - viser til tidligere kommentarer. Veien over hans eiendom som gir adkomst for minimum 5 boliger i tillegg til hans eiendom, vil medføre vesentlige ulemper. Veien må derfor forskyves, slik at eiendommen hans kan skjermes med hekk. Han ber om bekreftelse på dette. Se vedlegg Thorleif Martinsen, Stigen 8 - gnr 75/37 - mener at stenging av Stigen mot Kroerveien vil gjøre det vanskelig for fremmede å finne fram. Han er enig i at avkjørselen er stygg, men kanskje det kan hjelpe med skilting? Se vedlegg Jorun Andreassen og Samir M Kadmi, ( ) Stigen 2 - gnr 75/36 - støtter forslaget om å stenge Stigen mot Kroerveien. De ønsker imidlertid ikke den forslåtte snuplassen, da de har planer om å bygge ut annekset denne veien, og det blir praktiske problemer med snøbrøyting, idet en brøyting med snøplog vil stenge adkomstveien for to eiendommer. De mener derfor at snuplassen bør legges på søkernes egen tomt. De som utløser behovet for snuplass, bør også ta ulempene ved det. Se vedlegg Landbrukssjefen, ( ) ser ikke at det er landbruksinteresser i området og har ingen merknader. Kommentarer fra ing. Tore Wavik: Forslagsstillerne v/ing. Tore Wavik kommenterer bemerkningene i brev av Han konkluderer med å gjøre følgende endringer: På reguleringskartet: Stigen er trukket nordover fra eiendommen 75/11. Som følge av dette har parsell 2 og 3 fått litt mindre areal. Vendehammer er redusert

5 Gangforbindelse til Kroerveien har fått redusert bredde. Smalt arealstykke mot 75/36 foreslås tillagt 75/36 Frisiktkrav er påført kartet. I reguleringsbestemmelsene: Det er tilføyd rekkefølgebestemmelse om at Stigen må være stengt mot Kroerveien før parsell 2 og 3 kan tas i bruk. Se vedlegg 12. Kommunens kommentarer, vurdering og konklusjon: Teknisk sjef slutter seg i hovedsak til kommentarene fra Ing. Tore Wavik. Vei og veinorm: Når det gjelder kommunalteknisk veinorm, er minstebredden satt til 6,5 meter. Dette er noe man bruker i «nødsfall», noe man kanskje kan si er tilfelle her. med påføring av kurveradier er det fra kommunens side ment at det også skal påføres med tall på kartet hvilken kurve veien skal ha. I dette tilfelle må man måle på kartet og finne ut hva som sannsynligvis er ment. Naboulemper: Med de foreslåtte endringene er ulempene for naboene redusert til et minimum dersom man overhodet skal tillate mer utbygging i området. Kommunen har tidligere kommentert at snuplass burde ligge på utbyggernes egen grunn. Ulempen ved den foreslåtte løsningen er likevel liten, og det fremmes ikke forslag om en annen løsning. Utnyttelsesgrad: Forslagsstiller har ikke etterkommet kommunens henstilling om at u-graden reduseres til kommunens normalbestemmelser. Det foreslås derfor at reguleringsbestemmelsenes pkt. 2 d endres slik at det ikke gjøres unntak for 20 m2 veranda/terrasse for hovedleiligheten eller 10 m2 veranda/terrasse i hybelleiligheten. Store verandaer et stykke over bakken kan bety store tilleggsarealer, noe som kan være miljømessig uheldig dersom de kommer i tillegg til bebygd areal. Tomtedeling: Forslagsstiller har ikke foreslått bestemmelse om tomtedeling. Det foreslås derfor et tillegg til reguleringsbestemmelsene med følgende ordlyd: «Den viste tomtedeling i planområdet er bindende. Ytterligere oppdeling av tomtene tillates ikke.» Endringene om u-grad og tillegg om tomtedeling dateres i reguleringsbestemmelsene. Med disse kommentarene og forslag til endringer foreslås planforslaget vedtatt.... Sett inn saksutredningen over denne linja