DETALJREGULERING FOR GNR 62 BNR 74, 131 OG 366 LUNDEN HAVREMØLLE

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Ragnhild Njå Behandles av Utvalg for byutvikling Møtedato DETALJREGULERING FOR GNR 62 BNR 74, 131 OG 366 LUNDEN HAVREMØLLE SAKEN GJELDER Forslag til reguleringsplan av g.nr 62 b.nr 74, 131 og 366 Lunden Havremølle er sendt inn av arkitektkontoret JOB A/S. Sandnes kommune eier tomten og møllen planlegges renovert til 8 kommunale boliger. Enebolig i tilknytning til møllen renoveres også med plass til en boenhet, slik at det til sammen blir 9 boliger med felles uteområde, parkering, boder, og renovasjon innenfor planområdet. Prosjektet er et ledd i oppfølgingen av Boligsosial handlingsplan. Saken legges frem for 2. gangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret

2 2 Utvalg for byutviklig gjorde følgende vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Detaljregulering for g,nr 62 br.nr 74, samt b nr 131 og 366 Lunden Havremølle plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. GJELDENDE PLANER Området ligger innenfor: Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling for Jæren (FDP-J) FDP-J viser til et betydelig fortettingspotensiale som ligger i Sandnes i form av transformasjons- og saneringsprosjekter. Boligtettheten i dette området er satt til 3,5 bol/daa da området ligger innenfor hovedtraseène til kollektivtrafikken som er 300 meter. Kommuneplanen for Sandens kommune I samfunnsdelen pekes det på at utvikling av boligsosial utbyggingspolitikk er et prioritert tiltak for å bidra til gode og likeverdige levekår der alle kan bo i egen bolig. Opplevelsen av et godt boområde for alle skal være synlig, også i fortettings- og transformasjonsområder. Lunden havremølle ligger i et etablert boligområde og er tidligere benyttet til industriformål. Møllen har ikke vært i bruk på mange år og fremstår i dag preget av betydelig forfall. I kommuneplanens arealdel er området regulert til bolig. Reguleringsplan for Stangeland I og del av Skeiane: Området er her regulert til industri og bolig. Boligsosial handlingsplan Ulike brukergrupper har ulike behov for bistand når det gjelder bolig, og kommunen har ansvar for å ivareta spennvidden i boligbehovene. Sandnes kommune har et variert og omfattende utvalg av virkemidler for ulike brukergrupper, og Lunden Havremølle vil inngå i kommunens boligmasse. Boligene i Lunden er planlagt som utleieboliger for mennesker som på sikt vil kunne etablere seg i egen bolig. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Sandnes Kulturminneplanen er Sandnes kommunes styringsinstrument for forvaltningen av kulturminner. Det legges her betydelig vekt på bevaring av hele kulturmiljø der bygninger og omkringliggende miljø ses i sammenheng. Utbyggingen av Lunden havremølle og våningshus med uteområde berøres av denne planen, da møllen og våningshuset er SEFRAK-registrert som verneverdig i kategori B.

3 3 Miljøplan for Sandnes Området ligger innenfor definert risikoområde for radon og hvor luftforurensingen ligger over øvre vurderingsterskel. Rettleder for fortetting i etablerte boligområder Her påpekes at fortettingen skal tilføre det eksisterende bomiljøet bokvaliteter, og at dette skal dokumenteres i planforslaget. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger i etablert boligområde på Stangeland i Sandnes kommune. Området grenser til Heigreveien i vest, Lunden i sør og øst. Mot nord grenser planen til offentlig friområde med ball-løkke og lekeplass. Flatemålet på hele planen er 3,4 daa, der selve boligtomta utgjør 2 daa. Tomten har en høydeforskjell på ca 3 meter fra innkjørsel i Lunden i øst til Heigreveien i vest. Det er Sandnes kommune som eier tomten. Det er i dag flere bygninger på tomten: Lunden havremølle (fabrikkbygningen), lagerskur, garasje, samt bolighus Lunden 43. Møllen og bolighuset er bevaringsverdige, i henhold til SEFRAK-registeret i verneklasse B (møllen) og C (våningshuset). I Sandnes kommunes register over kulturminner heter det: Lunden havremølle bygd i bindingsverk i 1910, påbygget ny mølle i pusset tegl i En liten fabrikkbygning som er en fin representant for mindre industribygg i området. Er stilmessig en blanding av sveitser- og jugendstil. Tilnærmet autentisk grunnform i forhold til nevnte påbygging. Heimahuset til mølle-eieren, et sveitserstilshus bygd før 1900, er noe hardhendt oppusset. Møllebygningen har høy miljøverdi. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget legger til rette for renovering av Lunden Havremølle med tilbygg og opparbeidet uteområde, samt parkeringsplasser. I tillegg skal bolighuset i Lunden 43 rehabiliteres. Både fabrikkbygningen Lunden Havremølle og våningshuset er bevaringsverdige i hht Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Sandnes Det planlegges 8 boenheter i møllebygningen, og en i våningshuset, til sammen 9 boenheter.

4 4 Eksisterende lagerskur er også kategorisert som verneverdig, men er i så dårlig forfatning at riving aksepteres. Garasje er ikke bevaringsverdig, og vil derfor også rives. Utbyggingen av Lunden Havremølle medfører fortetting og transformasjon i et etablert boligområde, men er likevel et mindre utbyggingsfelt. Nabobebyggelsen består av eneboliger. Lunden Havremølle ligger adskilt fra denne bebyggelsen av veien Lunden i sør og øst og av ballløkke/lekeplass i nord. Utbyggingsområdet er derfor ikke plassert tett opp til eksisterende nabolag, men ligger noe for seg selv. Reguleringsplanen er på 3,4 daa og tomten på 2 daa. Møllebygningen vil utgjøre 390 kvm BYA, og det felles uteområde utgjør om lag 830 kvm. Våningshuset med uteområde utgjør 430 kvm, felles parkering vil utgjøre 280 kvm og gi plass til 11 plasser. Det er ikke avsatt plass til garasjer, men boder til hver boenhet er planlagt i tilknytning til p-plassene, det samme gjelder sykkelskur og renovasjon. Kommunen eier tomten og bygningene, og vil tildele og leie ut leilighetene til mennesker som på sikt vil kunne etablere seg i egen bolig. Møllebygningen vil renoveres for å gi plass til 8 boenheter fordelt på 3.etasjer. Boligenes BRA varierer fra 39 kvm til 70 kvm, og kan derfor gi muligheter for en variert beboergruppe. Utbyggingen er planlagt med sikte på å ivareta møllens verneverdige betydning. Det vil komme et tilbygg for heis og trapp, som skal tilføre bygget nye arkitektoniske elementer. Våningshuset vil tilbakeføres til opprinnelig fasade og gi plass til en boenhet. Det er ikke stilt krav om lekeareal i hht normen innenfor reguleringsplanen, men heller et felles uteområde med muligheter for ulike aktiviteter og rekreasjon. Lekeplassen og gangstien nord er utenfor planområdet, men vil i hht rekkefølgekrav i bestemmelsene, oppgraderes som ledd i utbyggingen. Dette vil medføre en betydelig kvalitetsheving for hele området.

5 5 HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn følgende uttalelser Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Fylkesrådmannen i Rogaland, brev datert Fylkesrådmannen vurderer at detaljreguleringen sikrer gode planløsninger for fremtidige beboere og oppgradering av planområdet. Videre påpeker fylkesrådmannen at det er den gamle møllebygningen og bolighuset som skiller seg ut som verneverdige. Det vises til avklaringsmøte med byplan og byantikvar i Sandnes kommune hvor ulike kvaliteter som må bringes i orden, ble drøftet. Dette gjelder estetisk utforming av fasadene på møllebygningen og endringer i bestemmelsene som ivaretar disse kvalitetene. Kulturseksjonen vil ifølge brev datert , ikke fremme innsigelse dersom bestemmelsene blir vedtatt slik de foreligger. Byplansjefens kommentar: Byplansjefen har endret bestemmelsene 2.2 og 3.1. vedr estetisk utforming av fasadene og tilbygg på møllebygningen i tråd med kulturseksjonens anbefalinger. Byantikvaren i Sandnes slutter seg til disse presiseringene i bestemmelsene. Det forutsettes videre at kulturminnemyndighetene regionalt og lokalt trekkes inn i den videre detaljprosjekteringen. 2. Lyse, brev datert Ingen merknader til planarbeidet. 3. Sandnes kommune, byggesak, internt notat datert Byggesak presiserer at tekniske planer skal godkjennes av bymiljø før det gis igangsettelse for tiltaket, og ber om at dette nedfelles i bestemmelsene. Videre påpeker byggesak: bestemmelsene vedr parkering kan samles i ett punkt, det må være tilgang til 5 kvm utvendig bod for alle leilighetene det bør vurderes å stille krav om utbyggingsavtale for å sikre den tekniske infrastrukturen. Byplansjefens kommentar: Godkjenning av tekniske planer før igangsettingstillatelse blir gitt, er sikret i Bestemmelsene 2.1, kulepunkt 2. Bestemmelser om parkeringer redigert inn i ett felles punkt, 4.2. Utbyggingsavtale er sikret i rekkefølgebestemmelser 6, kulepunkt 2.

6 6 De utvendige bodene er kontrollert og hver leilighet har en utvendig bod på 6 kvm tilgjengelig. 4. Sandnes kommune, bymiljø, brev datert Bymiljø påpeker at det må utarbeides renovasjonsteknisk plan som viser innhegning for beholderne og oppstillingsplass for beholdere på tømmedagen. Videre bes om en tilføyelse i bestemmelsene som sikrer at grunnen undersøkes for forurensning, og at eventuelle funn vil utløse tiltaksplan som skal godkjennes av bymiljø. Fortau i Lunden kan være vanskelig å få til da det ikke er avsatt areal til dette innenfor planområdet. De viser på ortofoto forslag til fortau på vestre side (venstre side sett ovenfra) av Lunden, og mener at dette burde vært innarbeidet i denne planen. Byplansjefens kommentar: Renovasjonsteknisk plan: Byplansjefen har drøftet saken med bymiljø og blitt enig om følgende: Felles beholdere for alle leilighetene kan stå i innhengningen (f_r) som utformes uten dør. Renovasjon blir utført ved at beholderne trilles ut på gangveien til veikanten. Det må være nedsenket kantstein ut i veien pga størrelsen/tyngden på beholderne. Bymiljø krever ikke plan over kjørerute og snuplass for bilen her så lenge renovasjonsbilen blir stående i veien ved tømming. Forurensning i grunn: Dette er sikret ved tillegg til 2.7 Forurenset masse, partikkelavrenning som ivaretar både undersøkelse av grunnen og evt tiltaksplan dersom en finner forurenset masse. Fortau i Lunden: Byplansjefen er enig med bymiljø i at det bør etableres fortau langs Lunden, men vurderer det slik at fortau langs Lunden må legges på østre side (høyre side ovenfra) slik at en på sikt får sammenhengende fortau langs hele Lunden. En vil da slippe kryssing av veien undervegs. Fortau på østre side (høyre side ovenfra) er regulert inn i gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan for Stangeland I og del av Skeiane, og ligger utenfor dette planområdet. Byplansjefen viser videre til at det ikke er ønskelig å lede gående ut i Heigreveien, men sørge for at de trafikksikre undergangene i Lunden, under Heigreveien, benyttes av myke trafikanter for å komme sikkert fram bl.a. til Stangeland skole og under RV44.

7 7 I rekkefølgebestemmelsene 6, kulepunkt 2 heter det: For å sikre gjennomføring av den tekniske infrastrukturen skal det inngås utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen, hvor det også skal vurderes om utbygger må betale et bidrag for etablering av fremtidig fortau på østre side av Lunden. 5. Sandnes kommune, miljørettet helsevern, brev datert Kommuneoverlegen har gitt følgende innspill: Grunnforhold og forurensning: Det må sikres at alle bygg tilfredsstiller grenseverdien for radon i inneluft med 200 Bq/m3, og har lavest mulig radonverdier. Videre må en sørge for at endret aktivitet ikke fører til en økning i forurensing av luft, jord eller vann. Smittevern: Det må sikres høy nok vanntemperatur i varmtvannsanlegget for å hindre oppvekst av legionella bakterier Støy: Retningslinjene i T-1442 må følges mht kartlegging av støy og overholdelse av anbefalte støygrenser. Videre anbefaler kommuneoverlegen å legge til rette for stille områder. Støy skal også sikres i bygg- og anleggsperioden. Utemiljø: Må sikres i fht til egen og passerende trafikk, og det må være trygg adkomst til skole, barnehage og kollektivforbindelser på gang- og sykkelveier. Videre må det tilrettelegges for tilstrekkelige grøntområder og turløyper, lekeplasser og møteplasser som må være tilgjengelige for variert aktivitet for ulike aldersgrupper og behov. Sosiale forhold: Det bør tilrettelegges for boliger som dekker ulike behov, for å siret et godt og variert bomiljø. Alle bygninger må tilfredsstille kravene til universell utforming. Byplansjefens kommentar: Grunnforhold og forurensning er ivaretatt i bestemmelsene i 2.7 Forurensing og partikkelavrenning og i 2.8 Radon. Smittevern: temperaturen i varmtvannsanlegget må sikres i detaljprosjekteringen. Støy: Sinus har undersøkt støyforholdene, og det viser seg at det er nødvendig med støyskjerming. Dette er ivaretatt i plankartet og i bestemmelsene 2.5 Støyskjerming. Det er lagt opp til at uteområdet ved Lunden Havremølle får varierte soner for lek og aktivietet, men også for ro og stillhet. Utemiljø: Det er regulert adskilt gangvei og kjøreveg/parkering inne på planområdet, samt siktlinjer ved utkjørsel fra parkeringsplass og fra gang-vei. Dette for å ivareta trafikksikkerhetshensyn. Skolebarn her vil gå på Stangeland barneskole, og naturlig skolerute for dem vil være å gå Lunden, benytte undergangen under Bjørnstjerne Bjørnsonsgt, følge Wergelandsveien frem til Oalsgata, gå på gang/sykkelsti på samme side langs Oalsgate og deretter krysse Oalsgata gjennom undergang under Oalsgata opp til Stangeland skole, til sammen ca 1 km. Skoleveien går gjennom boliggater frem til

8 8 Oalsgata hvor det er undergang for å komme til Stangeland skole og er en relativt trygg skolevei. I Heigreveien og Oalsgata går det kollektivtrafikk (buss) og buss-stopp er tilgjengelig i Heigreveien. Lunden Havremølle ligger ca 1 km fra Sandnes sentrum, og en har derfor gåavstand til byen gjennom boliggater og fotgjengerfelt over de mest trafikkerte gatene. For etablering av fortau langs Lunden, vises til byplansjefens kommentar under Sandnes kommune, bymiljø. Det er allerede ball-løkke og lekeplass like utenfor planområdet, og lekeplassen skal opparbeides som en del av renoveringen av dette området. Dette er sikret i rekkefølgebestemmelsene 6. Kommunens hovedtursti går like i nærheten av Lunden Havremølle, og denne sikrer sammenhengende tursti i nærmiljøet. Det er også registrert barnetråkk ved ball-løkken og lekeplassene og området rundt. Dette er kvaliteter som allerede ligger i det etablerte boligstrøket. Sosiale forhold: Det er lagt vekt variert størrelse på leilighetene for at også foreldre med barn kan bo her. Alle leilighetene har universell utforming, med de to minste er nok ikke så godt egnet for plasskrevende rullestoler. 6. Sandnes kommune, eldrerådet, brev datert Eldrerådet krever at feltet ved regulering blir utformet slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder. Byplansjefens kommentar Både boligene og uteområdene er universelt utformet i hht TEK 10, Kap 8 Uteareal og plassering av byggverk og Kap 12 Planløsning og bygningsdeler i byggverk. I tillegg er norsk standard NS 11005:2011 Universell utforming av opparbeidete uteområder Krav og anbefalinger og NS :2009 Universell utforming av byggverk Del 2: boliger, anbefalt brukt i den videre detaljprosjekteringen. 7. Stangeland bydelsutvalg, utskrift av protokoll fra møte Stangeland bydelsutvalg har fattet følgende enstemmige vedtak: Stangeland bydelsutvalg anbefaler en mer ydmyk språkbruk fra administrasjonens side, når innbyggere gir sine kommentarer og

9 9 eventuelle innsigelser i saker som dette. Det oppfattes som svært diffust beskrevet hvilke målgrupper Sandnes kommune ser for seg skal inn i boligene. Det er å forstå at man ser for seg at dette vil gjelde en sårbar gruppe, emn i sakens ordlyd får administrasjonen det til å virke som om beboerne i nabolaget ikke aksepterer boligsosiale utviklingsprosjekter. Tvert i mot vil Stangeland bydelsutvalg støtte Sandnes kommunes initiativ til og fokus på boligsosialt arbeid. Men; uklare beskrivelser i en sak som denne skaper, naturlig nok, spørsmål fra naboene, og det må ikke oppfattes kun å være forstyrrende elementer i en plan- og utviklingsprosess. Veitrafikkmønsteret og -støyen i området: Bydelsutvalget kan ikke se at administrasjonen har sett på konsekvenser av den framtidige utviklingen av Oalsgata og ringvirkninger man ser for seg vil forplante seg til Bjørnstjerne Bjørnsons gate og også Lunden. Bydelsutvalget ser med bekymring på trafikkutviklingen i Lunden allerede, og frykter en svært negativ utvikling. Trafikkforholdene i Lunden har forøvrig vært en gjenganger i Stangeland bydelsutvalg, særlig etter at fortettingen begynte i Lunden, Kiprå og Alexander Kiellandsgt. Bydelsutvalget forventer at det anlegges fortau langs Lunden i forbindelse med beboelse i Lunden Havremølle. Bydelsutvalget synes det er positivt at utbedring av lekeområdet ligger i saken, men ber likevel om at lekeområdet utvikles på en slik måte at det stimulerer til økt bruk for både barn og familier. Gjerne også en ballbinge, en stasjonær grill etc. Bydelsutvalget ønsker en konkretisering av hvem som vil ta seg av vedlikeholdet av denne delen av området. Byplansjefens kommentar: Byplansjefen mener det er viktig å være tydelig i sine kommentarer til de ulike merknadene som kommer inn, slik at det fremgår hva som er kommunens faglige vurderinger i forhold til de ulike temaene som blir tatt opp av de berørte parter, både offentlig og private. Det er derfor beklagelig dersom bydelsutvalget oppfatter dette som en lite ydmyk holdning til innbyggerne, da det ikke er ment slik. Beboere: Bydelsutvalget skriver at det oppfattes som svært diffust beskrevet hvilke målgrupper Sandnes kommune ser for seg skal inn i boligene. Dette er boliger som er beregnet for mennesker som er havnet i en vanskelig livssituasjon. Det kan være mennesker som er økonomisk vanskeligstilte p.g.a. lav inntekt, flyktninger, personer med psykiske lidelser, mennesker med nedsatt funksjonsevne, mennesker som sliter med å mestre det å bo alene, ungdom som har vært under barnevernets omsorg eller andre som ikke kommer inn på det ordinære boligmarkedet i første omgang. Det er lagt opp til en variert beboergruppe og at det skal være mulig å bo i leilighetene her med barn. Det foreligger omfattende forskning som viser at bolig og nærmiljø er et viktig suksesskriterie for å en god oppvekst og

10 10 mulighet til å komme ut av en vanskelig livssituasjon. Byplansjefen vil komme tilbake til dette i sin vurdering. Veitrafikkmønsteret i området: I detaljreguleringsplan for FV 509 Oalsgata plan nr , behandlet i UBU er det redegjort for hvordan veitrafikkmønsteret endres som følge av utbyggingen til kollektivtrase i Oalsgata. I saksframstillingen heter det: Ved å redusere antall kryss og avkjørsler (i Oalsgata, bypl`s anm.), og gjøre kryssing av gata tryggere, vil trafikksikkerheten i gata bli bedre. På sørsiden av Oalsgata har vi derfor foreslått å stenge Postveien, Møllegata, Henrik Ibsens gt., Thorvald Tus vei, Theodor Dahls vei, vestre utløp fra Wergelandsvei og Arne Garborgs vei. På nordsiden av Oalsgata foreslår vi å stenge Henrik Ibsens gate, Syrinveien øst og Einerveien øst og vest. Falsens gate opprettholdes høyre av for varelevering, ellers er denne gata stengt. Trafikken legges om via andre tilstøtende gater. I Jærveien blir det tillatt med høyre av for personbiler. Syrinveien og Wergelandsveien holdesåpen for høyre av og høyre på. Den gjennomgående gang- og sykkelvegen fra Agnevegen til undergangen ved Stangelandskole holdes ubrutt av biltrafikk. Videre vises til byplansjefens vurdering av konsekvenser for barn og unge som er lagt fram i plan nr Planen for Oalsgata er stoppet av fylket, men saksframstillingen her viser hvilke vurderinger som er gjort for de omkringliggende gater og veier. Det ligger utenfor denne detaljreguleringen å gå ytterligere inn på vei- og trafikkløsninger utover det gjeldende planområdet. Når det gjelder vurdering av behovet for fortau langs Lunden, vises til byplansjefens kommentar under Sandnes kommune, bymiljø. Lekeplassen: Dette er en kommunal lekeplass, og det er Sandnes kommune v/bymiljø som har skjøtselen på anlegget. Skjøtselen har vært en del redusert etter 2010, da årskontrollen av lekeplassen i 2010 viste alvorlige feil og mangler som gjorde at alt lekeutstyret ble fjernet grunnet sikkerhet. Balløkken klippes annenhver uke. Lekeplassen ser opprinnelig å være planlagt som sandlekeplass (for de minste barna). Lekeplassnormen stiller spesifikke arealkrav til sandlekeplasser. Bymiljø stiller spørsmål ved hvordan aldergruppen 1-6 år blir ivaretatt i nærmiljøet, dersom sandlekeplassen byttes ut med ballbinge og stiller seg kritiske til omdisponering fra sandlekeplass til ballbinge, dersom det ikke etableres tilsvarende nytt areal til sandlekeplass. Ellers er Bymiljø sine erfaringer med at ballbinger at de skaper en del støy og må vurderes nøye der det er naboskapet grenser til boligformål.

11 11 Når det gjelder grillplass er det ikke aktuelt på en kommunal lekeplass av så liten størrelse, grunnet manglende kapasitet og budsjett til vedlikehold av dette, og henting av ekstra søppel. Dersom det likevel er et stort ønske om grillplass kan en løsning være at det inngås en avtale med lokale velforening eller tilstøtende grunneiere om drift og vedlikehold av lekeplassen. Dette må da være et initiativ fra grunneiere eller velforening. Bymiljø anbefaler følgende tiltak for å stimulere til økt bruk av lekeplassen: Nytt lekeutstyr av god kvalitet Etablere gummidekke Opparbeide flere tilkomster til lekeplassen, (innganger mot vei må sikres med sluser) Tynne vegetasjon og redusere høyden på hekkene rundt. Tilrettelegge sitteplasser/oppholdssone for de voksne Skape gode forbindelser/tenke helhetlig i forhold til eksisterende balløkke. Skjøtselen av anlegget vil bli mer prioritert fra Bymiljø sin side ved en oppgradering i hht disse anbefalingene. Byplansjefen slutter seg til Bymiljø sine vurderinger. BYPLANSJEFENS VURDERING Skolekapasitet Området ligger i nedslagsområdet til Stangeland barneskole og Skeiane ungdomskole. Byplansjefen har fått opplyst fra kommunaldirektør Oppvekst at kapasiteten her er anstrengt, spesielt for noen kull. I bestemmelsenes 6 Rekkefølgekrav er det derfor lagt inn krav om dokumentasjon av tilstrekkelig skolekapasitet i området før igangsettingstillatelse gis. Boligsosial handlingsplan Utbyggingen er et ledd i boligsosial handlingsplan og Sandnes kommune eier tomt og bygninger. Boligene i Lunden er planlagt som utleieboliger for mennesker som på sikt vil kunne etablere seg i egen bolig. En søker en variert sammensetning av selvstendige mennesker der fokuset er på godt bomiljø. Enkelte beboerne vil kunne motta ulike individuelle, kommunale tjenester ut fra vedtak fattet i hht forvaltningsloven. Byplansjefen vil peke på to forskningsrapporter som dokumenterer at bolig og nærmiljø har avgjørende betydning for mennesker som er i en vanskelig livssituasjon:

12 12 NIBR-rapport 2012:27 Ruud, M.E, Nørve, S, Karvel, S (2012): Boligens betydning for unge i en sårbar livssituasjon Rapporten handler om unge med nedsatt funksjonsevne eller kronisk sykdom og boligens betydning for deres livssituasjon blant annet i forhold til utdannelse, arbeidsliv og fritid. Forskerne trekker fram: Det som er mest samlende for vår gruppering, er at de er relativt fattige. Deres marginale situasjon på arbeidsmarkedet fører til mindre evne til å etterspørre ulike goder i markedet. Og boliger er slik sett et vesentlig og kostbart gode. Det er lang vei fram mot eget hjem for denne gruppen. Fasen bærer større preg av midlertidighet enn hos annen ungdom, og fremtidsutsiktene er mer usikre grunnet økonomi, manglende tilknytning til arbeidsmarkedet og ikke minst helsetilstand. Disse funnene skiller i stor grad denne gruppen fra andre vanskeligstilte ungdom. Problematikk som andre ungdom kan oppleve er at de ikke har foreldre som støtter dem, de må flytte hjemmefra fordi det ikke lenger er plass til dem hjemme, foreldre stifter ny familier eller de flytter fra hverandre og til andre byer. Videre har nabolaget stor betydning, særlig relatert til nabolag med kommunale boliger. Informantene ønsker ikke å bli identifisert med beboere som bor i kommunale boliger fordi det knyttes lav status og stigmatiserende identitet til slike boliger. Men ungdommens boligpreferanser er for øvrig nøkterne. Det handler om å kunne få tak i en bolig de kan stifte familie i eller ta i mot besøk i. Ingen drømmer om store boliger eller mye luksus. Men noen drømmer om en sentralt beliggende bolig for å kunne være ute i et sosialt rom uten selv å delta. Fafo-rapport 2011:16 Hansen, I.L.S og Lescher-Nuland, B.R (2011:8): Bolig og oppvekst. Konsekvenser av å vokse opp under vanskelige boforhold. Studien viser at vanskelige boforhold i oppveksten kan påvirke både livskvalitet og levekår hos barn og ha konsekvenser for sosial inkludering. Boforholdet handler da både om den fysiske boligen, om boligstandard og størrelse, og om hvor boligen er plassert. En viktig del av boligens plassering er bomiljøet og nærmiljøet. Det fremkommer også at: Familier som leier boliger integrert i bomiljø med generelt høyere levekår i nærmiljøet, gir uttrykk for sterk vedsetting av nærmiljøkvaliteter som trygghet, uteområder, skolesituasjon og barnas mulighet er for samvær med andre barn. Stangeland er et etablert og attraktivt boligområde, og representerer derfor et godt nærmiljø, også for mennesker som er i en vanskelig livssituasjon. Både kvaliteten ved selve boligen, men ikke minst nærmiljøet bidrar til å gi beboerne verdighet og gir bedre muligheter til å komme ut av en marginalisert livssituasjon. Konsekvenser for barn og unge Da flere av boenhetene er 3-roms leiligheter vil det være muligheter for at barn kan bo og oppholde seg her over tid.

13 13 Kvaliteten på omgivelsene vil gi mulighet for ulike typer uterom, og vil kunne ivareta mennesker med ulike behov. Det er lagt opp til felles uteområde for alle beboerne rundt Lunden havremølle. Disse vil ha ulike kvaliteter, fra sosiale møteplasser med mulighet for lek til mer avskjerma, rolige uterom. Byplansjefen har akseptert at sandlekeplass utgår i utbyggingen her, da lekeplassen umiddelbart nord for planområdet oppgraderes. En regner ikke med at utbyggingen medfører betydelig økt trafikkbelastning, men trafikksikringstiltak vil bli gjennomført. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Nabobebyggelsen består av eneboliger. Lunden Havremølle ligger adskilt fra denne bebyggelsen av veien Lunden i sør og øst og av ballløkken/lekeplassen i nord. Utbyggingsområdet er derfor ikke plassert tett opp til eksisterende nabolag, men ligger noe for seg selv. Anlegget og utearealet fremstår i dag i fullstendig forfall, og utgjør nå risiko for at barn og unge kan være utsatt for ulykker/skader til tross for at tilgangen til området er sikret med en stor port. Det har samlet seg avfall og rot i området, noe som er uheldig både for miljø og trivsel. Møllebygningen og våningshuset vil totalrenoveres ut fra kulturfaglige råd og veiledning, og fremstå som et kulturminne som vil berike hele nærmiljøet. Oppgraderingen vil medføre en vitalisering både i form av den fysiske, materielle kvalitetshevingen og av at mennesker tar området i bruk igjen. Uteområdet gjøres felles for beboerne i Lunden Havremølle. Dette for å sikre at alle har tilgang til uteområde av variert og god kvalitet. Arealet vil opparbeides slik at en får soner for sosial aktivitet som grilling, lek og samvær. Andre soner vil ha mer preg av skjerming og mulighet for ro og refleksjon. Sol/skyggediagram viser at uteplassen i sør vil ha gode solforhold på dagtid både 21.3 og Terrenget her må bearbeides med tanke på gode stigningsforhold for fremkommelighet og opphold. Sol/skyggediagram for uteplassen i vest viser en hel del skygge midt på dagen og tidlig ettermiddag Området blir betydelig mer solfylt gjennom hele dagen og frem til tidlig kveld. Det er videre utført støymålinger av trafikkstøy, og det anbefales støyskjerming langs Heigreveien og Lunden for å komme under kravet på 55 db på utearealet på bakkenivå. Denne støyskjermen må få en utforming som harmonerer med møllebygnignen og blir en del av kulturmiljøet. For å ivareta støyforholdene for terrasser i 3. etg vil det være nødvendig med et 0,9 m høyt tett rekkverk. Støyskjerming er tatt inn i bestemmelsene 2.5.

14 14 Vurdering etter naturmangfoldloven Området består av gammel hage/asfaltert areal, og det er ikke grunn til å tro at det er spesielle verdier som må tas hensyn til. Det er derfor ikke krevd ytterligere utredninger. Byplansjefen vurderer derfor ikke planen å komme i konflikt med biologiske verdier. Sikkerhet og beredskap Det er levert ROS-analyse. Denne avdekker ikke forhold som tilsier at det må tas spesielle hensyn i forhold til sikkerhet og beredskap utover det som er kommentert i saksframstillingen og lagt inn i bestemmelsene. Universell utforming Alle boenhetene i anlegget skal være universelt utformet som tilgjengelig bolig i hht TEK med alle hovedfunksjonene (stue, kjøkken, soverom, bad/toalett) på inngangsplanet. Kommuneplanens bestemmelser i 1.11 legges til grunn, samt TEK 10 8 uteareal og plassering av byggverk. Videre viser vi til Norsk Standard som har utarbeidet krav og anbefalinger til boliger (NS Universell utforming av byggverk, boliger-del 2) og til opparbeidete uteområde (NS ). Byplansjefen vil likevel påpeke at de to leilighetene i 3. etg har et BOA på 40 kvm, noe som ikke gir en optimal universelt utformet planløsning. Innenfor rammen av eksisterende bygg vil det være vanskelig å løse dette uten å redusere bygget med en boenhet. Det anbefales imidlertid å gå for 2 boenheter à 40 kvm i 3.etg, da kravene til tilgjengelig bolig er ivaretatt. Beboergruppen vil være variert og flere brukere kan ha god nytte av å starte sin boligkarriere i en mindre leilighet. Videre presiseres at interne adkomstveier fra parkering, renovasjon og boder til boligene må være universelt utformet i hht til stigningsforhold, tverrfall og beskaffenhet. Felles utvendig oppholdsareal må være tilgjengelige for ulike brukergrupper. Det vil være nødvendig å bearbeide terrenget, spesielt på møllebygningens sørside må terrenget opparbeides for å gjøre uteområdet funksjonelt for flest mulig. Dette er tatt inn i bestemmelsene.

15 15 Parkering Området ligger i parkeringsone B. Det er planlagt 11 p-plasser i felles p- anlegg. To av leilighetene er under 50 kvm, og utløser ikke krav om p- plass ut fra normen. Det er likevel valgt å tilrettelegge for et så stort samlet parkeringsareal, da behovene kan variere over tid og dette gir muligheter for fleksibel utnyttelse. Det prioriteres likevel ikke å bygge garasjer, da en ønsker å legge mest mulig ressurser i restaureringen av bygningene, fremfor eget garasjeanlegg. Kollektivfelt for busser og stier for syklister Det vil bli anlagt gangvei fra Lunden Havremølle til buss-stopp i Heigreveien som ligger meter fra anlegget. Digital planfremstilling Bearbeidet og godkjent. OPPSUMMERING Byplansjefen anser utbyggingen som godt egnet for formålet, og ser oppgraderingen som en kvalitetsheving for hele det omkringliggende boligområdet. Det er imidlertid vesentlig at vernehensyn til kulturminnene blir ivaretatt, og at det nye tilbygget får en estetisk god utforming. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Detaljregulering for gnr 62 bnr 74, 131 og 366 Lunden Havremølle - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Kristin Barvik kommunaldirektør

16 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan datert Bestemmelser datert Høringsutkast reguleringsplan datert Høringsutkast bestemmelser datert Støyrapport datert Sol/skyggediagram 8. Sjekklister for miljø og helse, samt ROS 9. Illustrasjoner 16