SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 8 Arkivsak: 10/3600 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS - LINGELEMVEIEN 17, GNR.46/9 - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN 1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Ivar Holt Arkiv: 611 L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 24/14 Plan- og utbyggingsutvalget Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Lingelemveien 17 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens med følgende endringer : 1. Areal rundt Stor Eik sikres med hensynssone og tilhørende bestemmelser. 2. Til naturområdet føyes det til bestemmelser som sikrer at en opprettholder vegetasjon på kollen. 3. Til bestemmelsene legges det til en setning som sikrer at hvert enkelt felt BKS 2 BKS6 bygges ut samlet. For BF4 stilles krav om en samlet plan for bebyggelse før det gis byggetillatelse. Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Oddvar Myklebust SV, fremmet følgende tilleggsforslag til rådmannens innstilling: Plan- og utbyggingsutvalget ber om at forholdene for myke trafikanter langs Lingelemveien fra krysset Jahreporten til Ringveien, sikres. Det ble først votert over rådmannens innstilling som ble enstemmig vedtatt. Deretter ble det votert over forslag fremmet av Oddvar Myklebust SV, som ble enstemmig vedtatt.

2 Side 2 av 8 Barnerepresentant Unni Aadne fremmet følgende protokolltilførsel: Barn og unge må sikres trygg ferdsel både under utbygging og etter at prosjektet er ferdigstilt. Nødvendige tiltak som for eksempel kryssingspunkter og sykkel- og gangvei må innarbeides i rekkefølgebestemmelsene. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til reguleringsplan for Lingelemveien 17 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens med følgende endringer : 1. Areal rundt Stor Eik sikres med hensynssone og tilhørende bestemmelser. 2. Til naturområdet føyes det til bestemmelser som sikrer at en opprettholder vegetasjon på kollen. 3. Til bestemmelsene legges det til en setning som sikrer at hvert enkelt felt BKS 2 BKS6 bygges ut samlet. For BF4 stilles krav om en samlet plan for bebyggelse før det gis byggetillatelse. Plan- og utbyggingsutvalget ber om at forholdene for myke trafikanter langs Lingelemveien fra krysset Jahreporten til Ringveien, sikres.

3 Side 3 av 8 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Planforslaget for Lingelemveien 17 er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av grunneierne, som representeres av Tor Michelsen. Lingelemveien 17 ligger nord på Breidablikk i nærheten av krysset Ringveien og Lingelemveien, og er i dag bebygd med en enebolig (tidligere småbruk). Beskrivelse av planen: Planområdet er på ca. 22 daa og avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Innenfor planområdet er det illustrert 31 boliger fordelt på eneboliger (inkludert 2 eksisterende), rekkehus og en 4 mannsbolig. Hovedatkomst foreslås fra Lingelemveien. Området er vestvendt med en markert fjellkolle i øst. Boligene omkranser fjellkollen. Innenfor området er det vist to lekeplasser (til sammen ca. 700 m2), og et større uteareal (fjellkollen) på ca m2. De tre veien Kv2- Kv4 er foreslått som offentlige veier som kan overtas av kommunen. Ny atkomstvei (KV2) er foreslått rett syd for Lingelemveien 21 med reguleringsbredde 8,5m frem til krysset med KV3 og KV4. KV3 og KV4 er foreslått med reguleringsbredde 7 m. Resterende atkomster er foreslått som private veier med redusert reguleringsbredde. Atkomsten til Lingelemveien 21 foreslås sanert. Lingelemveien 23 kan også knyttes til den nye atkomsten. Eksisterende atkomst mellom Lingelemveien 23 og 33 stenges på toppen av bakken, slik at disse eiendommene beholder atkomstene og tilgang til garasjer. Lingelemveien 31 og 29 foreslås knyttet til ny atkomstvei i området. Varsel om regulering: Oppstart av planarbeidet ble varslet januar Til varselet har det kommet 12 uttalelser. Hovedpunktene i uttalelsene er referert under: Terje Grøtberg, Idunsvei 18, brev datert Grøtberg opplyser at boligene i Idunsvei 20, 22, 24 og 26 har atkomst over hans eiendom nært boligen der det er soverom. På grunn av sjenansen dette innebærer ber han om at omlegging av atkomsten til disse boligene vurderes i planarbeidet. Kari Gro og Roy Tinderholt, Lingelemveien 12, brev datet Grunneierne ber om at atkomsten til planområdet fordeles på flere veier. De mener at trafikkbelastningen på Lingelemveien er stor, blant annet som følge av at Mosserødveien ble stengt. Utbygging av 30 hus vil etter deres vurdering medføre en signifikant økning som vil være belastende. Det signaliseres at det ev. vil bli krevd kompensasjon som følge av økt trafikk, støyplager og verditap. Norges Vassdrags, og energidirektorat (NVE), brev datert NVE ber om at grunnforhold og skredfare vurderes, og at eventuelle skredfarlige områder innarbeides i planen og tilhørende bestemmelser som forbyr eller setter vilkår ved bygging. Videre minner NVE om krav til Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS).

4 Side 4 av 8 Jernbaneverket opplyser i brev datert at de ikke har merknader til planforslaget. Skagerak Energi, brev datert Skagerak opplyser at de har en nettstasjon innenfor planområdet, som kan forsyne nye boliger med strøm. Vestfold Fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen har ingen merknader når det gjelder nyere tids kulturminner. For å oppfylle undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 om fornminner, krever fylkeskommunen at det foretas en arkeologisk registrering. FAU Sande og Breidablikk, brev datert FAU mener det allerede er mye trafikk i Idunsvei, Odinsvei, Breidablikkveien og er bekymret for ytterligere trafikk som følge av en utbygging. Det opplyses at det er mange som ferdes på sykkel og til fots i området, som har 4 barnehager, en barneskole og en ungdomsskole. Videre er de betenkt dersom tilgrensende friområde (Nybakken) blir berørt. FAU påpeker at Nybakken er et område som blir flittig brukt både sommer og vinter. Sandefjord og Oplands Turistforening, brev datert Turistforeningen påpeker at Hovland med Pinabakken i mange 10 år har vært benyttet av barn og unge til lek og fritidsaktiviteter hele året. Fotballøkka Hovlandbanen er borte pga. utbygging. I forbindelse med regulering mener de at eksisterende friområde ikke må reduseres, og at kollen må holdes fri for bebyggelse og at ferdsel sikres. Videre mener de at det bør etableres en buffersone mot friområdet. Saastad og Christiansen, henholdsvis Lingelemveien 23 og 33, brev datert Naboene mener deres avkjørsler må videreføres som i dag for å kunne opprettholde bruken av garasjene som står nede ved veien på grunn av bratt oppkjøring. Atkomstveien er privat og de ønsker ikke trafikkøkning. Kollen bak husene mener de bør forbli et grøntområde. Videre er de opptatt av at utbyggingen blir minst mulig til sjenanse. De ønsker ikke at det bygges blokker eller større boligkompleks i området som de mener er et eneboligstrøk. Fylkesmannen i Vestfold, brev datert Fylkesmannen anbefaler tett bebyggelse i de flate partiene, og heller noe lavere utnyttelse i de kuperte områdene av tomta. Eventuell utbygging på toppen av kollen bør vurderes spesielt i forhold til landskapsmessige konsekvenser. Fylkesmannen henviser til retningslinjene Om barn og unge i planlegging, og at deler av tilgrensende friområde inngår i det varslede planområdet. Med bakgrunn i dette påpeker fylkesmannen at bruksinteressene i området må klargjøres i planbeskrivelsen. Og at det må ev. vises til erstatningsareal dersom deler av friområdet omdisponeres. Fylkesmannen forventer at grunnforhold inngår i ROS analysen, og at støyproblematikken knyttet til Ringveien og Lingelemveien utredes. Videre ber fylkesmannen at planen viser hvilke effekter den vil ha for naturverdier i området jfr. Naturmangfoldslovens 7 12.

5 Side 5 av 8 Statens vegvesen, brev datert Dersom planområdet skal ha atkomst til Lingelemveien forutsetter vegvesenet også at det vurderes sanering/ stenging av eksisterende avkjørsler. Før det kan gjennomføres tiltak mot/på fylkesvei påpeker vegvesenet at de skal godkjenne en byggeplan for tiltakene. Videre mener vegvesenet at forholdet for syklende og gående må vurderes, og at det kan være aktuelt med rekkefølgekrav om etablering av gang- og sykkelvei langs fylkesveien. Nils og Åshild Nilsen, Lingelemveien 15, brev datert Naboene er sterkt imot at dagens atkomst benyttes for det nye boligfeltet. De anbefaler at atkomsten legges til Idunsvei. Konsekvenser av planen: I avsnittene under er hovedpunktene knyttet til de mest aktuelle konsekvensene ved planen oppsummert. Det vises for øvrig til vedlagte planbeskrivelse samt egne rapporter for støy, kulturminneundersøkelse og grunnforhold. Grunnforhold - ROS Det er gjennomført en ROS- analyse i tråd med Fylkesmannens sjekkliste. ROS analysen peker på grunnforhold, støy og økt ulykkesfrekvens som de viktigste forholdene. Grunnundersøkelser er utført av Grunnteknikk AS ( ). Utførte grunnundersøkelser viser gode grunnforhold mot sør/øst og vest. I reguleringsgrensen ved Ringveien i nord er det registrert antatt sensitive leirmasser i grunnen. Ut fra en helhetsvurdering av topografi og grunnforhold er det ikke identifisert sannsynlige løsneområder eller utløpsområder for mulige områdeskred, som kan påvirke det aktuelle reguleringsområdet. I bestemmelsene punkt anbefales det at de lokale stabilitetsforholdene ved utgraving av eiendommen vurderes i samråd med geoteknisk sakkyndig når detaljerte planer foreligger. Støy Vurdering av støy fra veitrafikk er utført av Akustikk konsult AS ( ). Randsonen til planområdet i vest og nord omfattes av rød støysone. Ingen boliger er planlagt i rød støysone. 3 av boligtomtene ligger hovedsakelig i gul støysone. I støyvurderingen er det beskrevet tiltak som medfører at alle boligene samt utendørs oppholdsareal får tilfredsstillende støynivå. Trafikkavvikling, sikkerhet I planarbeidet er det vurdert mulighet for atkomst til planområdet direkte til Lingelemveien og atkomst via Iduns vei. I planforslaget foreslås direkte atkomst til Lingelemveien fordi det innebærer kortere kjørevei til hovedvei, og fordi en unngår belastning gjennom eksisterende boligområder. Atkomst til Lingelemveien forutsetter tilfredsstillende kryssutforming med bl.a. tanke på frisikt og stigningsforhold. Barn og unges interesser I planforslaget stilles det krav til 100 kvm leke- og uteoppholdsareal per boenhet i henhold til gjeldende retningslinjer. Kravet blir løst ved private utearealer, felles lekeareal samt naturområde. Planområdet grenser til, og vil få god forbindelse til Hovland/ Pinabakken. Mosserød, Breidablikk og Sande skole er aktuelle skoler for barn og ungdom i planområdet. Skoleveien til Breidablikk og Sande vurderes å være tilfredsstillende via boliggater. Mot

6 Side 6 av 8 Mosserød skole mangler det tiltak for syklende og gående langs Lingelemveien mellom atkomsten til planområdet og frem til fortauet syd for krysset med Ringveien. Tiltakshaver vurderer at eventuelle barn som skal begynne på Mosserød skole kan bruke interne veier i planområdet for å komme frem til fortauet syd for Ringveien. Naturmangfold Miljødirektoratets Naturbase viser artsforekomst leveområde piggsvin innenfor hele planområdet. Leveområdet for piggsvin strekker seg over hele Mosserød, Hasle og Breidablikk. Utbyggingen anses derfor ikke å ha vesentlig betydning i denne sammenheng. Det står et stort eiketre innenfor området med omkrets 290cm. Eiketrær med omkrets på minst 200 cm, og eiketrær som er synlig hule og har en omkrets på minst 95 cm er utvalgt naturtype etter naturmangfoldsloven. Dette innebærer at det skal gjøres en konkret vurdering og avveining der hensynet til den utvalgte naturtypen skal veie tungt. Eik er antagelig det treslaget i Norge som har flest arter knyttet til seg, kanskje så mye som I Norge er mange eikespesialister regnet som utrydningstruet, både av sopp, lav og insekter. Dette er fordi det stadig blir færre grove, gamle eiker, som kan bli hule og være levested for disse spesialiserte og sjeldne artene. I planbeskrivelsen opplyser tiltakshaver at eika står utenfor regulerte byggegrenser og vil kunne beholdes. Fornminner Arkeologiske registreringer er utført av Kulturarv (rapport datert ). Registreringene omfattet maskinell sjakting, overflateregistrering, prøvestikk og metallsøk. Det ble ikke påvist noen automatisk freda kulturminner under registreringen. Rådmannens merknader: Rådmannen mener forholdet til fornminner, støy og grunnforhold er ivaretatt i planforslaget. Når det gjelder vurdering opp mot naturmangfoldsloven er det ikke avklart i planen hvorvidt den store eika vil bli stående eller ikke. Med utgangspunkt i hvilken betydning slike trær har for en rekke truede arter, og det faktum at den står utenfor foreslåtte byggegrenser anbefaler rådmannen at den bevares i planen. Forslag til reguleringsplan innebærer ikke omdisponering av arealene i Hovland / Pinabakken som er avsatt til friområde i kommuneplanens arealdel. Planen omfatter imidlertid arealer som grenser opp mot friområdet. Avgrensning av boligområdet opp mot kollen har vært diskutert med tiltakshaver. Rådmannen mener de to feltene BF4 og BKS6 med fordel kunne vært justert henholdsvis mot vest og syd og at en da i større grad kunne beholdt naturområdet rundt og opp mot kollen. Rådmannen mener imidlertid at foreslåtte løsning kan aksepteres. Toppen av kollen øst i planområdet ligger på kote 86. Maksimal kotehøyde for fremtidig bebyggelse i BF4 er satt til kote 86. For å sikre silhuetten og det grønne preget av kollen må det etter rådmannens vurdering innarbeides bestemmelser i planen som sikrer vegetasjonen innenfor det regulerte naturområdet. Rådmannen ser at dagens atkomst til Iduns vei 20, 22, 24 og 26 er uheldig for Grøtberg i Idunsvei 18. Det hadde vært mulig å legge om atkomsten gjennom feltene BKS2 eller BKS3.

7 Side 7 av 8 Dette ville imidlertid beslaglegge og stykke opp vestvente arealer som er foreslått som utearealer for fremtidige boliger. Alternativt kan atkomsten til ovennevnte eiendommer skyves noe nordover slik at det kommer lengre fra huset i Idunsvei 18. En slik justering bør eventuelt komme frem gjennom forhandlinger mellom berørte grunneiere og forslagstiller. Planforslaget innebærer sanering av en direkte avkjørsel til Lingelemveien samt omlegging av to boliger til ny hovedavkjørsel. På grunn høydeforskjellene mellom Lingelemveien og de aktuelle veiene i planområdet mener rådmannen at det er utfordrende å få stengt flere avkjørsler. I planforslaget legges det opp til en relativt tett og sammenkoblet bebyggelse. For å sikre at utbyggingsområdet får gode estetiske kvaliteter mener rådmannen at det må stilles krav om at hvert enkelt delfelt bygges ut samlet og/ eller at det stilles krav om en samlet utomhusplan for hver enkelt felt før det gis byggetillatelse. Dette må innarbeides i bestemmelsene. Det pågår arbeid med reguleringsplan for Dølebakken og Lingelemveien. Planen har til hensikt å avklare tiltak for syklende og gående på strekningen fra sentrum til Ringveien. Endelig planutkast foreligger ikke, men på den aktuelle strekningen er det foreløpig skissert en løsning med sykkelfelt og fortau. Før planen for Lingelemveien 17 sluttbehandles bør tiltakene langs Lingelemveien oppdateres i henhold til planforslag for Dølebakken og Lingelemveien. Det er ikke foreslått rekkefølgekrav til tiltalk langs Lingelemveien nordover mot Ringveien, for å sikre skoleveien for barna som flytter inn området. Forslagstiller henviser til at eksisterende og nye veier i planområdet kan brukes frem til fortauet syd for Ringveien. På bakgrunn av det foreligger en alternativ forbindelse, og fordi løsning for syklende og gående langs Lingelemveien ikke er avklart har rådmannen vurdert at det ikke stilles krav om tiltak langs Lingelemveien. Vedlegg: 1. Plankart, datert Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser, datert DetaljplanProfil_vei 5. Perspektiv fra ulike vinkler av fremtidig planområde, datert Merknader varsel om oppstart: Terje Grøtberg, Idunsvei 18, brev datert NVE, Mail fra sendt Kari Gro og Roy Tindeholt, brev datert Jernbaneverket, brev datert Vestfold fylkeskommune, brev datert Skagerak Energi, brev datert Sandefjord og Oplands Turistforening, brev datert FAU Sande skole, brev datert Fylkesmannen i Vestfold, brev datert Saastad og Christiansen, Lingelemveien 23 og 33, brev datert

8 Statens vegvesen, brev datert Nils og Åshild Nilsen, Lingelemveien 15, brev datert Side 8 av 8