Forslag til detaljregulering for Åsly/Haneholmveien - gbnr 129/78-1. gangsbehandling

Transkript

1 PLANID , PLANNAVN - Arkiv: Reguleringsplan, GBNR - 129/78, FA - L13 Arkivsak: 17/ Olav Langhammer Saksbehandler: Malkomsen Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 237/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Forslag til detaljregulering for Åsly/Haneholmveien - gbnr 129/78-1. gangsbehandling Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Åsly/Haneholmveien gbnr 129/78, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert , legges ut til høring og offentlig ettersyn, sammen med tilhørende dokumenter, i henhold til plan- og bygningsloven og 12-11, på følgende vilkår: Utbygger sørger for at det foreligger en fagkyndig geoteknisk rapport før sluttbehandling. I samråd med Vestfold fylkeskommune utfører utbygger kulturminneundersøkelser før sluttbehandling. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Arild Theimann, AP, fremmet følgende forslag: Saken avvises. Detaljreguleringsplan for Åsly/Haneholmveien, datert , og tilhørende reguleringsbestemmelser, legges ikke ut til offentlig høring. Votering: Det ble votert alternativt mellom rådmannens innstilling og fellesforslag fra AP, SV, KRF, SP og MDG, fremmet av Arild Theimann, AP. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 10 mot 9 stemmer. Mindretallet besto av Karin Vabog Christensen Ap, Arild Theimann Ap, Nils Ingar Aabol Ap, Pournima Namdeo Patil Ap, Unni Myhre Ap, Ivar Otto Myhre SV, Fredrik Sørli Borg Krf, Ida Cathrine Nilsen Sp og Odd Rune Langeland MDG. 1

2 MP- 237/18 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Åsly/Haneholmveien gbnr 129/78, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert , legges ut til høring og offentlig ettersyn, sammen med tilhørende dokumenter, i henhold til plan- og bygningsloven og 12-11, på følgende vilkår: Utbygger sørger for at det foreligger en fagkyndig geoteknisk rapport før sluttbehandling. I samråd med Vestfold fylkeskommune utfører utbygger kulturminneundersøkelser før sluttbehandling. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger: Behandling: Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker som fatter vedtak om offentlig ettersyn i saken. Bakgrunn: Kvartal 19 arkitektkontor AS har på vegne av grunneier Ivar Seim utarbeidet et planforslag for detaljregulering av Åsly/Haneholmveien, gbnr 129/78. Eiendommen er i dag bebygd av et uthus og en kommunal pumpestasjon med atkomstvei. Pumpestasjonen og atkomstveien avskjærer en liten del av eiendommen. Eiendommen grenser inntil fylkesveien i øst og boliger i sør, og dyrka mark/landbruksområder i nord og vest. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for småhusbebyggelse. Planen legger opp til 6 boenheter, i rekkehus/kjedet eneboliger eller tomannsboliger eller firemannsbolig, samt en lekeplass, og atkomstvei til boligene og den kommunale pumpestasjonen. Det legges også til rette for en mulig breddeutvidelse av fylkesveien Haneholmveien, for en fremtidig gang- og sykkelveg langs Haneholmveien. 2

3 Tidligere saksbehandling/historikk: Kommunen inngikk i 2003 en avtale med grunneier om å bygge vei inn til pumpestasjonen, i forbindelse med rehabilitering av pumpestasjonen. Grunneier fikk i avtalen med kommunen fritak fra å holde det aktuelle jordbruksarealet i hevd, da veien gjorde arealet, som nå ønskes omdisponert fra dyrka mark til bolig, lite egnet for drift. I 2002 sendte grunneier inn søknad om fradeling for to byggetomter på denne eiendommen, og som ble avslått. I 2007 sendte grunneier inn ny søknad om riving av driftsbygning og oppføring av to tomannsboliger samme sted, som også ble avslått. I begge tilfeller begrunnet med hensyn til at området er avsatt til LNF og er dyrka/dyrkbar mark. I kommuneplanprosessen i sendte grunneier inn innspill om omdisponering av arealene til boligformål, arealene ble konsekvensutredet, men arealene ble ikke vedtatt omdisponert fra LNF til boligformål. Ved behandling av forespørselssak om igangsetting av planarbeid for boliger på eiendommen, vedtok plan- og utbyggingsutvalget enstemmig, i møte den (sak 93/15), at det anbefales igangsatt arbeid med detaljreguleringsplan for boliger på eiendommen: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Erling Sørhaug H, fremmet følgende forslag: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at det igangsettes arbeid med en detaljreguleringsplan for Gnr 129/78, jf. plan- og bygningslovens Det ble votert over rådmannens innstilling og forslag fremmet av Erling Sørhaug H. Forslag fremmet av Erling Sørhaug ble enstemmig vedtatt. Planarbeid ble så igangsatt og varslet oppstart den Beskrivelse av planen: Planen legger til rette for småhusbebyggelse innenfor planområdet merket BK1 og BK2, samt tilhørende atkomstvei, renovasjon, vendehammer og lekeplass, vegetasjonsskjerm, samt buffersone mot dyrka mark. Det avsettes arealer for mulig utvidelse av Haneholmveien, for en GS-veg, og bestemmelsessone for et mulig krysningspunkt. Eksisterende bruk av kommunens pumpestasjon fastsettes i planen. BK1: Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse I området legges det til rette for oppføring av inntil 2 boenheter som ene, kjede, rekkehus eller 2-mannsbolig. Utnyttelsesgrad for området er på BYA 35 %. Byggehøyder er på maksimalt 9 meter mønehøyde/8 meter gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Det legges også til rette for garasjebygg. BK2: Byggeområde for konsentrert småhusbebyggelse I området legges det til rette for å oppføre inntil 4 boenheter som ene, kjede, rekkehus eller 2/4-mannsbolig. Utnyttelsesgrad for området er på BYA 35 %. Byggehøyder er på maksimalt 9 meter mønehøyde/8 meter gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Det legges også til rette at garasjebygg. BVA/BRE: Pumpestasjon og renovasjon I disse områdene legges det til rette for stadfesting av eksisterende bruk av kommunens 3

4 pumpestasjon, samt at det på dette området kan oppføres ny nettstasjon. Innenfor BRE legges det til rette for renovasjonsanlegg. BLK: Lekeplass Området avsettes til lekeplass for boligene i planen, utstyres for de minste barna etter planer godkjent av kommunen. Innenfor området skal det opparbeides et fysisk skille i form av plankegjerde, voll eller lignende, mellom lekeplass og dyrka mark. Trafikk/Øvrige arealer: Planen legger til rette for privat atkomstvei og avkjøring til fylkesveien, med frisiktsoner, avsatt arealer for mulig breddeutvidelse for en fremtidig GS-vei på denne siden av Haneholmveien, samt lagt inn vegetasjonsskjerm mot øvrig dyrka mark nordover. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid: Oppstart av planarbeid ble varslet igangsatt 5. november Det er innkommet 7 merknader som vedlegges saken i sin helhet, og kort gjengis under, hvorav to varsler om mulig innsigelse. Uttalelsene er kommentert i vedlagte planbeskrivelse, kapittel 3.1. Da saken har pågått over lengre tid anses det ikke nødvendig med ny varsling. Fylkesmannen i Vestfold, datert : Fylkesmannen kan av varselet ikke se at det foreligger grunner til å tillate omdisponering av jordbruksarealet, som også ligger utenfor RPBA-grense og tidligere avslått i revisjonen av kommuneplanen i Fylkesmannen varsler med henvisning til jordlova 1 og 9 at planforslaget strider mot nasjonale landbruksinteresser. Fylkesmannen har ellers merknader til at deler av planområdet er støyutsatt, at Virikbekken 80 m. fra planområdet er et viktig bekkedrag for sjøørret, som det må tas hensyn til ved VA-løsning og overvannshåndtering. Fylkesmannen påpeker også forhold ved klima og energikilder, og samt gjeldende retningslinjer for planlegging av lekeareal. Vestfold fylkeskommune, datert : Fylkeskommunen oppgir sin uttalelse at de ikke kan se behovet for boligbebyggelse i dette området gir nødvendig grunnlag for å omdisponere LNF-arealet til boliger, som er utenfor RPBA-grensen og varsler at de vil vurdere å fremme saken til politisk behandling dersom kommunen ønsker å fremme saken til offentlig ettersyn. Fylkeskommunen viser ellers til retningslinjer for planlegging når det gjelder barn og unges interesser, samt kulturarv og automatisk fredete kulturminner, ettersom området ligger i et av de rikeste funnområdene i fylket. Det ønskes å utrede området nærmere, og arbeidet er stipulert til 6 dagsverk og estimerte kostnader er oppgitt i fylkeskommunens uttalelse. Statens Vegvesen, datert og Statens Vegvesen anbefaler ikke boliger på LNF-område, at det sikres en trygg skolevei til Store Bergan skole, og byggegrense på 30 meter mot fylkesveien, samt frisiktsoner. Statens Vegvesen har også i uttalelse datert akseptert en byggegrense mot fylkesveien på 20 meter, men fastholder sin holdning til tilrettelegging for sikker skolevei, og at fylkesveien her kan ha framtidig utviklingsbehov i form av breddeutvidelser, samt merknader vedrørende støyskjerming og snøopplag på egen grunn. Norges vassdrags og energidirektorat (NVE), datert NVE viser til gjeldende retningslinjer og informasjonsskriv, og har ellers ingen merknader. Skagerak Nett AS, datert Skagerak oppgir at de ikke har kapasitet i dette området og at det må vurderes å bygge en ny nettstasjon og at dette må tas inn i planen og bestemmelser. Jordvern Vestfold, datert Jordvern Vestfold påpeker at planforslaget er i strid med overordnede planer og føringer når 4

5 det gjelder vern av matjord. Bente Ødegaard og Torgeir Hystad, Gbnr 129/8, datert Uttalelsen går ut på at de ser av planforslaget at det planlegges avkjøring til fylkesveien i samme området som de planlegger avkjøring fra sin eiendom, og ber om at dette hensyntas i planarbeidet slik at det ikke medfører hindringer for utviklingen av deres eiendom. Konsekvensutredning/ROS-analyse: Området ble konsekvensutredet i forbindelse med kommuneplanprosessen i , felt 44. Det anses ikke nødvendig med ytterligere konsekvensutredning. Virkninger av planforslaget anses også å fremgå av planen. Økonomiske konsekvenser for Sandefjord kommune Ingen kjente økonomiske konsekvenser for Sandefjord kommune. Det er tidligere inngått avtale med kommunen for etablering av pumpestasjon og vei på eiendommen. Rådmannens vurdering: Rådmannen viser til forespørselssaken i , hvor planutvalget stilte seg enstemmig positive til at det settes i gang planarbeid på eiendommen. Arealet som lå til grunn for forespørselssaken var på ca. 15 daa. Planavgrensning ved varsel om oppstart var også på 15 daa, men byggeområde var på 4,5 daa. I fremlagte planforslag er planområdet redusert til 3,7 daa, hvorav ca. 2,5 daa er byggeområde, og ca. 1,6 daa anses å være dyrka mark. Det foreligger varsel om innsigelser fra fylkesmannen i Vestfold og Vestfold fylkeskommune for omdisponering av dyrka mark til boligområde, og fordi området er utenfor RPBA-grensen og i LNF i kommuneplanen. Rådmannen anser de relevante temaene som redegjort for i planbeskrivelsen, men vil likevel bemerke enkelte punkter i saken, spesielt når det gjelder forslag om omdisponering av dyrka mark/lnf-område, trafikkforhold, landskapshensyn, kulturminner og kommuneplanprosessen. Innkomne uttalelser vurderes gjennom avsnittene under. Dyrka mark/lnf-område: Det er innkommet uttalelser fra fylkeskommunen, fylkesmannen og jordvern Vestfold på at omdisponering av matjord, er i strid med gjeldende planer og føringer. Fylkeskommunen og fylkesmannen varsler mulig innsigelse til planen på dette grunnlaget. Rådmannen ser at det er uheldig og i strid med gjeldende planer og føringer å omdisponere matjord og legge til rette for utvikling av boliger i LNF-områder utenfor RPBA-grensen. I dette tilfelle vektlegger imidlertid rådmannen at kommunen i 2003 ga fritak fra å drive jorda på det aktuelle området, som en del av avtalen for å anlegge en permanent vei til kommunens pumpestasjon. I følge planbeskrivelsen er bruken av eiendommen i dag hovedsakelig knyttet til driften av kommunens pumpestasjon. Planområdet er på ca. 3,7 daa, mens arealet som er klassifisert høyest som matjord, er i klasse B (middels produktiv), og utgjør ifølge planbeskrivelsen kun ca. 1,6 daa. Det fremkommer av planbeskrivelsen at dyrka mark her anses på grunn av manglende drenering, form og størrelse, grunnet pumpestasjonens atkomstvei, lite egnet å drive. Rådmannen viser videre til at planen sikrer avbøtende tiltak, ved at håndteringen av berørt matjord på dette området ivaretas og tilføres tilknyttede jordbruksarealer, gjennom plan for omdisponering av dyrka mark. Det er også sikret tiltak for å redusere potensielle interessekonflikter mellom boligbebyggelsen og lekeplassen og landbruksområdet, samt ved at byggeavstand fra boligbebyggelsen til dyrka mark, er over 10 meter, og i tråd med krav i kommuneplanen. Rådmannen anser med dette at omdisponeringen fra LNF til boligområde som tilstrekkelig ivaretatt og redegjort for i planen, og som likevel kan aksepteres i dette tilfelle. Planen anses for øvrig ikke å påvirke Virikbekken. Overvann håndteres etter plan godkjent 5

6 av kommunen. Trafikkforhold og atkomstvei Fv. 170 Haneholmveien: Planområdet har atkomst fra fylkesveien 170 Haneholmveien. Vegvesenet har i sine uttalelser til planen lagt vekt på byggeavstand til fylkesveien, nødvendig skjerming og snøopplag, samt at det tas høyde for mulige breddeutvidelser av veien og legges til rette for sikker skolevei. Planforslaget har en tilbaketrukket bebyggelse på 20 meter fra fylkesveien, i tråd med merknader fra vegvesenet. Støyskjerming anses å være sikret i planen med bestemmelser. Det er også sikret rom for breddeutvidelser av veien ved at det er avsatt areal til «annen veigrunn - grøntareal», dersom det i fremtiden anlegges gang- og sykkelveg her. Avkjøringen anses i tillegg å være regulert etter gjeldende regler når det gjelder frisiktsoner. Når det gjelder sikker skolevei, er avstand til nærmeste skole ca. 150 meter. Rådmannen anser det som ønskelig at det sikres trygge skoleveier, og påpeker at det ligger inne i kommuneplanen en fremtidig gang- og sykkelvei (GS-vei) langs Haneholmveien, men på motsatt side av veien for planområdet. GS-vei her ligger imidlertid noe frem i tid, da veien er en fylkesvei. GS-vei ligger heller ikke inne i handlingsprogrammet for fylkesveier i fylkeskommunen. GS-vei her er imidlertid prioritert i fra kommunens side. På denne bakgrunn mener rådmannen at gang- og sykkelveg må ses på i en større planprosess. På nåværende tidspunkt anses det tilstrekkelig at det avsettes nødvendig arealer for en fremtidig GS-vei. I tillegg til at det legges til rette for en forenklet kryssing over til andre siden av veien slik at gående kan komme over på samme side som skolen og nærmere de stiene som går igjennom grøntområdene og områder som er avsatt til fremtidig byggeområde for boliger. I en fremtidig utvikling av byggeområde på østsiden av Haneholmveien, er det naturlig at det ses på stier/gangvei som leder gjennom området og til skolen. Rådmannen anser med dette at vegvesenets merknader er tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Atkomstvei: I fremlagte plan er det lagt opp til at eksisterende atkomstvei benyttes og oppgraderes, samt at veien etter dialog med utbygger forblir privat. Veien er for kort til at kommunen kan overta veien iht. til kommunens veinormal, og rådmannen ser ikke grunnlag i dette tilfelle for å vurdere unntak. Kommunens bruk av veien for drift av pumpestasjonen reguleres i egen privatrettslig avtale. Landskapshensyn Planområde er en del av et større landskapsdrag vest for Haneholmveien, Virikbekken og et sammenhengende landbruksområde, og med lite bebyggelse, som anses å ha høy verdi som landskap, natur og rekreasjonsområde. Bygging på denne siden av veien anses derfor til en viss grad å komme i konflikt med hensynene om å bevare dette landskapet, og ikke legge ytterligere press på landbruksområdene her. Rådmannen anser imidlertid at fremlagte plan legger til rette for en hensynsfull småhusutbygging med tilfredsstillende avbøtende tiltak og avstand, samt at det ligger inntil annen småhusbebyggelse, slik at fjernvirkningen av planlagt bebyggelse ikke vil fremstå dominerende i området. Kulturminner Fylkeskommunen har i sin uttalelse opplyst om at det kan være sannsynlig at det er kulturminner innenfor planområdet, ettersom området for øvrig er et av de mest funnrike stedene i fylket. Rådmannen forutsetter at utbygger gjør de undersøkelser som fylkeskommunen anser som nødvendige før en sluttbehandling av planen, slik det også fremgår av planbeskrivelsen. 6

7 Grunnforhold Fylkesmannen påpeker at det er registrert marine avsetninger innenfor planområdet og at område har middels erosjonsrisiko, og at det må vurderes å gjennomføre geotekniske undersøkelser. Det fremgår av planbeskrivelsen at strandavsetningene anses som grunne og at byggegrunnen ikke er spesielt krevende. Rådmannen forutsetter imidlertid at utbygger sørger for at det foreligger en geoteknisk rapport før en sluttbehandling. Lekeplass/uteområder Uteoppholdsareal og lekeplass er utformet etter kommuneplanens krav, og anses å være tilfredsstillende ivaretatt i planen. Lekeplassen er plassert i en avstand på 5 meter fra boligbebyggelsen, noe som er i tråd med retningslinjene i kommuneplanen. Lekeplassens størrelse er i tråd med kommuneplanen, og har en god sørvestlig orientering. Krav til uteoppholdsareal er i tråd med krav i kommuneplanen. Det er sikret i bestemmelsene at det rundt lekeplassen skal etableres et gjerde eller voll i grense mot dyrka mark for å minimere eventuelle interessekonflikter. Nord på planområdet er det satt av arealer for vegetasjonsskjerm som buffersone på 10 meter mot dyrka mark. Barn og unges interesser Planområdet er ca. 150 meter fra grunnskolen Store Bergan, og det er boligområder i nærheten. Veiene i området er både gjennomfartsveier og skolevei. Selv om den aktuelle eiendommen ikke antas i dag å være særlig benyttet av barn og unge, anses området å være et viktig område hvor barn og unge ferdes. Det fremgår av planbeskrivelsen at det er registrert noe lekeaktivitet rundt låven på eiendommen, og at denne aktiviteten anses å kunne fortsette på den planlagte lekeplassen. Planen legger til rette for småhusbebyggelse med tilstrekkelig uteoppholdsareal og lekeplass, iht. kravene i kommuneplanen. Avkjøring til fylkesveien er regulert med frisiktsoner, og muligheter for breddeutvidelse av fylkesveien for framtidig etablering av gang og sykkelveg, samt muligheter for et forenklet krysningspunkt. Med tanke på antall boliger som planen legger til rette for, anses barn og unges interesser å være tilstrekkelig ivaretatt i dette tilfelle. Uttalelse fra talsperson for barn og unges interesser: Talspersonen slutter seg til rådmannens merknader knyttet til barn og unges interesser i saken. Talspersonen vil imidlertid påpeke at angjeldende reguleringsplan, forutsetter inn- og utkjøring fra Haneholmveien, rett ved Store Bergan skole. Talspersonen har positivt merket seg at reguleringsplanen forutsetter avsatt grunn for opparbeidelse av fremtidig gangsykkelvei. Men, inntil denne er ferdigstilt vil utbyggingen etter talspersonens oppfatning øke belastningen på en allerede utsatt veistrekning. Uttalelse fra Ødegaard og Hystad, eiere av gbnr 129/8: Når det gjelder uttalelse fra eiere av eiendommen på motsatt side av veien, med gbnr 129/8, om at planlagt avkjøring ikke må komme i konflikt med en mulig avkjøring fra deres eiendom, vises det til at det er krav om detaljplanlegging før utbygging av denne eiendommen. Mulige avkjøringer fra området må ses på i planprosessen for denne eiendommen, i likhet med sti/vei internt i området. Tilpasning til omgivelsene: Planen legger til rette for til sammen 6 boliger, enten som eneboliger, tomannsboliger eller rekkehus, firemannsbolig. Utnyttelsesgraden er lik som kommuneplanen på 35 % BYA, og byggehøyder tilsvarer kommuneplanens krav til byggehøyder. Rådmannen anser den planlagte bebyggelsen som tilfredsstillende tilpasset sine omgivelser. Kommuneplanprosessen Området ble spilt inn som boligområde til revisjonen av kommuneplanen i , men området ble ikke tatt med i endelig kommuneplan, vedtatt Forespørselssak om igangsetting av planarbeid for eiendommen ble behandlet den , og planutvalget 7

8 stilte seg positive til å igangsette detaljregulering for boliger. Det ble varslet oppstart av planarbeid 5. november Plansaken ble påbegynt etter en forespørselssak og siden det har pågått en saksbehandling av planforslaget siden varslet oppstart i 2015, har ikke området vært spilt inn i den pågående revisjonen av kommuneplanen. Dersom planen blir vedtatt som foreslått vil imidlertid dette tas hensyn til i det videre kommuneplanarbeidet, slik at reguleringsplanen vil gjelde foran ny kommuneplan. Konklusjon Rådmannen vil i saken bemerke at det normalt sett skal foreligge en geoteknisk rapport om grunnforhold før 1. gangsbehandling av et planforslag, når det er registrert marine avsetninger i grunnen. Når fylkeskommunen uttaler at de ønsker å gjennomføre kulturminneundersøkelser innenfor planområdet, skal dette også normalt sett gjennomføres før en 1. gangs behandling. I denne saken foreligger det imidlertid to varsel om mulig innsigelse. På bakgrunn av dette, samt planens omfang, anbefaler rådmannen etter en helhetsvurdering at det i stedet settes som vilkår at utbygger sørger for at dette er utarbeidet og gjennomført før planforslaget kan sluttbehandles. Rådmannen anser det som uheldig å legge til rette for utvikling av boliger i LNF-områder utenfor RPBA-grensen, på dyrka mark, men at det i dette tilfelle likevel kan aksepteres for en hensiktsmessig utnyttelse av arealene. Berørte dyrka mark har fått fritak fra driveplikt, og anses lite egnet for drift på grunn av størrelse og arrondering. Planen sikrer avbøtende tiltak gjennom plan for omdisponering av dyrka mark. Rådmannen anser at det fremlagte planforslaget viser en utbygging som er godt tilpasset sine omgivelser og har gode kvaliteter som småhusområde med lekeplass. Rådmannen anser videre at merknadene fra regionale myndigheter er tilstrekkelig ivaretatt i planen. På denne bakgrunn anbefaler rådmannen at det fattes vedtak i tråd med innstillingen. Rådmannen forutsetter imidlertid som nevnt at utbygger sørger for at det foretas en fagkyndig geoteknisk undersøkelse av grunnforhold, samt gjør de nødvendige avklaringer og utredninger i forhold til kulturminner i samråd med fylkeskommunen, før sluttbehandling av planen. Forslagsstiller: Ivar Seim, Haneholmveien 239 B, 3231 Sandefjord Plankonsulent: Kvartal 19 arkitektkontor AS, Aagaards plass 1, 3211 Sandefjord Vedlegg i saken: 1. Oversiktskart 2. Forespørselssak 93/ Plankart_ PlanBestemmelser_ Planbeskrivelse_ Plan for disponering av matjord 7. KU av innspill Åsly Haneholmveien Innspill samlet 9. Illustrasjon Åsly Haneholmveien 8