Forslag til detaljreguleringsplan for Gokstad midtre - sluttbehandling

Transkript

1 GBNR - 117/2, PLANID - Arkiv: , FA - L13, PLANNAVN - Gokstad midtre Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Dag Yttri Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 026/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker /18 Formannskapet /18 Kommunestyret Forslag til detaljreguleringsplan for Gokstad midtre - sluttbehandling Rådmannens innstilling: bestemmelser datert vedtas på vilkår om følgende endringer, jf plan- og bygningslovens 12-12: Hensynssone for naturmiljø utvides til å omfatte den sydøstre store eika innenfor planområdet. Følgende innarbeides i bestemmelsene : med aborist. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Fredrik Sørli Borg, KRF, fremmet følgende forslag: bestemmelser datert vedtas ikke, pga nedbygging av landbruksjord. Det ble votert alternativt mellom rådmannens innstilling og forslag fremmet av Fredrik Sørli Borg Krf. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 14 mot 4 stemmer. Mindretallet besto av Fredrik Sørli Borg Krf, Ida Cathrine Nilsen Sp, Odd Rune Langeland MDG og Ivar Otto Myhre SV. Protokolltilførsel fremmet av talsperson for barn og unges interesser: Talsperson for barn og unges interesser, mener trafikkbelastningen langs Øvre Gokstadvei allerede i dag tilsier igangsettelse av trafikksikringstiltak for barn og unge. Belastningen vil ytterligere forsterkes ved foreslåtte utbygging. 1

2 Talspersonen ber derfor om at sikringstiltak for myke trafikanter langs Øvre Gokstadvei, prioriteres i forbindelse med tiltak i kommende trafikksikkerhetsplanen. Talsperson for BU forlot møtet etter votering kl MP- 026/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: bestemmelser datert vedtas på vilkår om følgende endringer, jf plan- og bygningslovens 12-12: Hensynssone for naturmiljø utvides til å omfatte den sydøstre store eika innenfor planområdet. Følgende innarbeides i bestemmelsene : med aborist. Formannskapet behandlet saken : Behandling: Bror-Lennart Mentzoni, KRF, fremmet følgende forslag: bestemmelser datert vedtas ikke, pga nedbygging av landbruksjord. Det ble votert alternativt over forslag fremmet av Mentzoni, KRF og rådmannens innstilling. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 14 mot 5 stemmer. Mindretallet bestod av Øverbye, SV, Virik, V, Sommerstad, SP, Nilsen, SP og Mentzoni, KRF. FSK- 032/18 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: bestemmelser datert vedtas på vilkår om følgende endringer, jf plan- og bygningslovens 12-12: Hensynssone for naturmiljø utvides til å omfatte den sydøstre store eika innenfor planområdet. 2

3 Følgende innarbeides i bestemmelsene : med aborist. SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for hovedutvalget for miljø- og plansaker, som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Saksopplysninger: Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Midt Gokstad gård AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for ny boligbebyggelse. Planområdet ligger ca. 100 m øst for tunet på Øvre Gokstad gård og er på ca. 5,1 daa, se vedlagt oversiktskart. Hjemmelshavere innenfor planområdet er: Midt Gokstad gård (gbnr 117/2), Hanna Erika Birke (gbnr 117/336) og Sandefjord kommune (Øvre Gokstad vei) I kommunedelplan for Sandefjord vedtatt 2014 er planområdet avsatt til boligformål. Hoveddelen av planområdet omfattes av reguleringsplan for Kamper Bas vedtatt 1977 og er regulert til landbruksformål. Planområdet er ubebygd og består hovedsakelig av dyrket mark og en kolle. Planforslaget Planforslaget legger til rette for leilighetsbygg i inntil 3 etasjer. Adkomst foreslås fra Øvre Gokstad vei. Det legges til rette for felles lekeplass vest i planområde og felles uteoppholdsareal på kollen sør i planområdet. Øvrige detaljer knyttet til planforslaget fremgår av vedlagt planbeskrivelse side Vedlagt illustrasjonsplan og 3D skisser som ikke er juridisk bindende viser en full utnyttelse etter planen med totalt 18 boenheter fordelt på 4 bygg. Første gangs behandling Ved varsel om planoppstart mottok kommunen merknader i hovedsak knyttet til: nedbygging av dyrket mark, trafikksituasjon og standard på lokalt veinettet, utnyttelsesgrad/antall boenheter, naturmangfold/store eiker, utredningskrav, hensynet til landskap/kulturmiljø, grunnforhold, leke- og uteoppholdsareal og energikilder. Rådmannens merknader ved første gangs behandling var i hovedsak knyttet til: rekkefølgekrav om opparbeidelse av fortau langs Øvre Gokstad vei og planavgrensning. Konsekvenser Konsekvensene av planforslaget fremgår av vedlagt planbeskrivelse side Under gis kun en oppsummering av de viktigste temaene: Kulturminner og kulturmiljø: Det ligger er kjente automatisk freda eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet, jf. planbeskrivelsen s. 20 Landskap: Planområdet ligger i et unikt historisk landskap der Gokstadhaugen og Øvre Gokstad gård inngår. Planlagt ny bebyggelse tar hensyn til og underordner seg disse landskapskvalitetene, jf. vedlagte 3D illustrasjoner. Landbruk: Planforslaget medfører at ca. 3, 3 daa. dyrket jord av høy kvalitet tas ut av produksjon. Det forutsettes at matjorda flyttes og brukes til jordforbedring på 3

4 andre arealer i bruk til matproduksjon jf. planbeskrivelsen s og bestemmelsene punkt 6.5. Naturmangfold: Innenfor planområde er det registrert 5 eiker som oppfyller naturmangfoldlovens kriterier for utvalgte naturtyper. Fire av disse eikene foreslås bevart jf. planbeskrivelsen s og bestemmelsene punkt 5.1 Skolekapasitet: Utbygging forutsetter tilstrekkelig skolekapasitet, jf. bestemmelsene punkt 6.1. Grunnforhold: plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn på reguleringsplannivå ansees som oppfylt, jf. planbeskrivelsen side Risiko og sårbarhet: Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse i tråd med sjekkliste fra fylkesmannen. Det er ikke påvist forhold som gir grunnlag for tiltak. (planbeskrivelse side 20 22) Sluttbehandling Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn med frist for uttalelser Kommunen har mottatt i alt 8 uttalelser til planforslaget. Uttalelsene er vedlagt og oppsummert i eget vedlegg. Uttalelsene er i hovedsak knyttet til: frisikt i krysset Gokstadveien Øvre Gokstad vei, veistandard, trafikkbelastning, tiltak for myke trafikanter, bevaring av eiker, hensyn til kulturlandskapet rundt Gokstadhaugen, byggehøyder, byggegrenser mot naboer og virkninger for naboer. Endringer etter offentlig ettersyn Følgende endringer er innarbeidet i planforslaget etter offentlig ettersyn: Bestemmelsene: Punkt om utforming og estetikk er gitt følgende tillegg: Fasader på bebyggelse innenfor planområdet skal ha fargesetting som bidrar til å dempe virkning av bebyggelsen i landskapet. Det skal velges farger fra gråtone jordfargeskalaen. Hvit og sterkt kulørte farger tillates ikke. Innenfor delområde BB1 skal boligbygget og garasjeanlegg nærmest Øvre Gokstad vei oppføres med hovedsakelig tre som fasadematerial. Dette gjelder ikke tak. På byggene nærmest øvre Gokstad vei tillates det ikke sterkt reflekterende fasadematerial på tak. Punkt er gitt følgende ordlyd: Innenfor delområde BB1 skal det etableres vegetasjon mot Øvre Gokstad vei. Det skal velges busker og innslag av løvfellende trer. Vegetasjon må ikke komme i konflikt med regulert frisikt. Punkt 5.1 første ledd. Følgende bestemmelse er fjernet: Eik som ikke er angitt på plankartet kan hugges. Stammen skal anbringes på egnet sted innenfor planområdet. Punkt 5.1 er gitt følgende tillegg: Mindre eiker som ikke er angitt på plankartet bør bevares. Punkt 6.6 om etablering av gang- og sykkelvei er gitt følgende ordlyd: Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det etter kommunens syn foreligge fullgod sikkerhet for at det etableres løsning for gående og syklende langs Øvre Gokstad vei mellom avkjørselen til planområdet og krysset Øvre Gokstad vei Ragnhildbru. Krav til tiltak langs Øvre Gokstadvei er knyttet til samlet trafikkøkning som følge av utbygging av boliger i områdene nevnt som Gokstad B1 og B2 i kommuneplanen Rekkefølgekravet i første ledd frafaller dersom kommunen gjør endringer i plangrunnlaget som medfører at det ikke lengre ligger til rette for en større boligutbygging innenfor Gokstad 4

5 B1 (gbnr 117/1, 117/208 mf). Rekkefølgekravet frafaller også dersom det ikke er igangsatt en større boligutbygging innenfor Gokstad B1 innen 10 år fra denne planen er vedtatt. Punkt 6.7 om omlegging av vann- og avløpsledning er gitt følgende ordlyd Før det kan gis igangsettingstillatelse til oppføring av ny bebyggelse innenfor delområde BB3 skal det dokumenteres at vann- og avløpsledninger over gbnr 117/336 frem til 117/265 i nødvendig grad er lagt om og ikke vil være i konflikt med ny bebyggelse innenfor delområdet. Hensynssone for naturmiljø er utvidet slik at den omfatter eik sør i planområdet. Rådmannens vurdering: Innarbeidede endringer etter offentlig ettersyn er gjort i samråd med forslagsstiller. Forslagsstiller har ikke kommet med vesentlige innvendinger til endringene, med unntak av det som fremgår under knyttet til bevaring av eiketre sydøst i planområdet.. I planforslaget som lå ute på høring ble det forutsatt etablert fortau langs Øvre Gokstad vei fra planområdet til krysset Øvre Gokstad vei Gokstadveien. Rådmannen ser at det vil være krevende å etablere løsning for gående og syklende på strekingen langs Øvre Gokstad vei mellom Ragnhildbru og Gokstadveien (se vedlagt kartskisse). Løsning for gående og syklende foreslås derfor avgrenset til stekningen mellom adkomst til planområdet og Ragnhildbru. Ragnhildbru har liten trafikk og vil være en tilfredsstillende løsning for gåendeog syklende retning sentrum.. På sikt bør det imidlertid etableres løsning for myke trafikanter også på denne siste strekningen langs Øvre Gokstad vei mellom Ragnhildbru og Gokstadveien. Hoveddelen av det ubebygde området avsatt til bolig på Øvre Gokstad i kommunedelplan for Sandefjord er uregulert. Området ligger mellom Fjellheimveien og Øvre Gokstad vei, se vedlagt oversiktskart. Det er avholdt oppstartsmøte for regulering av området der JM Norge er aktuell tiltakshaver. Valg av løsning og regulering av tiltak for gående og syklende bør inngå i dette planarbeidet. Rådmannen har vært i dialog med tiltakshaver for planområdet og JM Norge om fordeling av kostnader knyttet til tiltak for gående og syklende langs Øvre Gokstad vei. Rekkefølgekravet knyttet til tiltak for gående og syklende langs Øvre Gokstad vei foreslås opphevet dersom utbygging på det større ubebygde område avsatt til bolig på Øvre Gokstad ikke igangsettes innen 10 år eller dersom området omdisponeres. Hensikten med dette er å sikre at rekkefølgekravet ikke er urimelig for utbygger av Gokstad midtre og at det står i rimelig forhold til utbyggingen størrelse. Rådmannen er enig med vegvesenet i at frisiktsonene i krysset Gokstadveien Øvre Gokstad vei bør utbedres på sikt. Trafikkøkningen som følge av planforslaget vil imidlertid være begrenset. Rådmannen mener derfor utbedring av frisiktsonene ikke er en nødvendig forutsetning for å bygge ut området. Utbygging av det større ubebygde boligområdet på Øvre Gokstadvei vil trolig aktualisere utbedring av frisiktsonene. Planforslaget som lå ute på offentlig ettersyn legger til rette for å hugge den sydøstre av de 5 store eiken på planområdet. Bakgrunnen for dette er at denne eika er i noe dårligere tilstand enn de øvrige eikene på området. Rådmannen har i lys av innkomne innspill fra blant annet fylkesmannen og befaring vurdert eika og muligheten for å bevare den på nytt. Rådmannen mener eika utgjør en viktig del av eikemiljøet på stedet og har stor biologisk verdi. Den foreslås derfor bevart. For å ivareta dette anbefaler rådmannen at hensynssone for naturmiljø som vist på plankartet utvides til å omfatte den store eika sydøst i planområdet. Forslagsstiller ønsker ikke å bevare den sydøstre eika da han mener at den representerer en sikkerhetsmessig risiko grunnet fare for nedfall mv. Rådmannen er ikke enig i dette da det vil 5

6 være mulig å sikre eika fysisk slik at den ikke representerer en sikkerhetsmessig risiko. For å ivareta dette anbefales følgende bestemmelse innarbeidet i planforslaget: med aborist Foreslåtte byggehøyder, byggegrenser og øvrige rammer for ny bebyggelse vil etter rådmannens syn ikke ha vesentlige negative konsekvenser for naboene, strøkskarakter og landskap og ligger innenfor det som kan forventes i et sentrumsnært boligområde. Foreslått bestemmelse om tre som fasadematerial nærmest Øvre Gokstad vei samt bestemmelsen om fargesetting har bakgrunn i hensynet til kulturlandskapet rundt Gokstadhaugen. Bestemmelsen er utformet i samråd med fylkeskommunen og kulturvernmyndighetene. Rådmannen mener etablering av vegetasjon mot Øvre Gokstad vei vil bidra til å heve kvaliteten på uteoppholdsarealet nærmest veien og være generelt positivt for bomiljøet. Vegetasjon mot veien vil også være positivt landskapsmessig. Det er derfor innarbeidet en bestemmelse om vegetasjon i planforslaget. Eventuelle tiltak mot gjennomgangstrafikken mellom Kilen og Gokstadveien vil ikke kreve regulering etter plan- og bygningsloven. Rådmannen anser at denne problemstillingen vurderes best uavhengig av reguleringsarbeidet. Avløpsledning over Gokstadryggen 28 a som Røhnebæk opplyser om i sitt innspill er tatt hensyn til i planforslaget. Rådmannen anser at det er lite aktuelt å regulere planområdet til landbruk-, natur- og friluftsformål slik Flaatten og flere naboer ønsker da området er avsatt til bolig i kommunedelplan for Sandefjord vedtatt Konklusjon Planforslaget anbefales vedtatt med de innarbeide endringene samt endringer knyttet til bevaring og sikring av stor eik sydøst i planområdet. Vedlegg i saken: Plankart Bestemmelser Illustrasjonsplan 3D Illustrasjoner Planbeskrivelse Sammendrag av høringsuttalelser Alle uttalelser Kart tiltak for gående og syklende Oversiktskart 6