Forslag til detaljreguleringsplan for Tassebekk gartneri - førstegangs behandling

Transkript

1 GBNR - 469/3, FA Arkiv: - L13, PLANID Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Dag Yttri Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 140/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Eldrerådet Forslag til detaljreguleringsplan for Tassebekk gartneri - førstegangs behandling Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan for Tassebekk gartneri med plankart og bestemmelser datert samt tilhørende planbeskrivelse legges ut til høring og offentlig ettersyn, jf. planog bygningslovens og 11. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Fredrik Sørli Borg, KRF, fremmet følgende forslag: Forslag til detaljreguleringsplan for Tassebekk gartneri med plankart og bestemmelser datert samt tilhørende planbeskrivelse avvises, og legges ikke ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og 11 Begrunnelse for hvorfor forslaget avvises: - nedbygging av dyrka mark av høy kvalitet - Anlegget ansees som industriproduksjon, bør derfor ligge på dertil egnet industriområdet. - Store utfordringer med overvann med så store takflater som blir ledet til små bekker med lite kapasitet. Det ble votert alternativt mellom rådmannens innstilling og forslag fremmet av Fredrik Sørli Borg Krf. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 18 mot 1 stemme. Mindretallet besto av Fredrik Sørli Borg Krf. 1

2 MP- 140/18 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Tassebekk gartneri med plankart og bestemmelser datert samt tilhørende planbeskrivelse legges ut til høring og offentlig ettersyn, jf. planog bygningslovens og 11. SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for UR, ER og hovedutvalget for miljø- og plansaker som fatter vedtak i saken. Saksopplysninger: Skalleberg gartneri ble etablert i 1947 og har i dag et samlet areal under glass for blomsterproduksjon på ca kvm. Gartneriet har helårsdrift med leveranser til blant annet store aktører som Mester Grønn og Plantasjen. Tiltakshaver har redegjort nærmere for Skalleberg gartneris virksomhet, forretningside mv i vedlagt planbeskrivelse side Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utvidelse av dagens gartneri ved å oppføre et moderne veksthus. Planområdet Planområdet er på totalt 90 daa og ligger på Tassebakk, ca. 360 m nord for Tassebekkveien, se vedlagt oversiktskart. Dagens gartneri ligger i Rørkollveien ca. 800 m øst for planområdet Eiendomsforhold Hjemmelshavere innenfor planområdet er: Linbjørg B Skalleberg (gbnr 469/3, 4, 13), Ernst Asbjørn Skalleberg (gbnr 469/3, 4, 13), Tore Ulrik Knoph (469/5 og 469/5, 10), Statens vegvesen (Tassebekkveien) og Arild Solheim (gbnr 467/1) Planforslaget Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til LNF gartneri. Det legges til rette for gartneri med bebygd areal (BYA) inntil kvm inkludert areal for parkering. Foreslått byggehøyde er 9 m. Det foreslås anlagt adkomstvei fra Tassebekkveien. Vedlagt illustrasjonsplan er ikke juridisk bindende, men viser en mulig utnyttelse av planområdet med veksthus på hoveddelen av arealet og anlegg for parkering og varedistribusjon vest i planområdet. På illustrasjonsplan tilsvarer arealet under glass ca. 50 2

3 000 kvm. Uttalelser til varselet om planoppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet i Sandefjord blad Naboer og berørte ble varslet ved brev. Frist for uttalelser var Det kom inn i alt 7 uttalelser til varslet. Uttalelsene er oppsummert med forslagsstillers kommentarer i eget vedlegg. Rådmannen oppsummer uttalelsene som følger: Fylkesmannen i Vestfold forutsetter i brev datert at tiltaket i minst mulig grad tar i bruk dyrket mark og ber kommunen vurdere alternativ plassering av veksthuset. Etter fylkesmannens syn bør kommunen vurdere krav i reguleringsplanen som sikrer at arealet tilbakeføres til overflatedyrket mark ved eventuell opphør av veksthusdriften. Vestfold fylkeskommune forutsetter i brev datert at planen kun legger til rette for veksthus/blomsterproduksjon og ikke annen type næringsvirksomhet som eksempelvis handel eller kontor. Regulering som legger til rette for annen type næring vil kunne føre til innsigelse. Statens vegvesen forutsetter i brev datert at tiltaket reguleres til landbruksformål. Vegvesenet aksepterer at det etableres avkjørsel fra Tassebekkveien. Norges vassdrags- og energidirektorat har i brev datert ingen vesentlige innspill til varselet om planoppstart. Sandefjord turistforening mener i brev datert at planforslaget ikke er forenelig med plan- og bygningslovens bærekraftprinsipp da det legger til rette for å bygge ned dyrket mark og etablere industripreget blomsterproduksjon. Denne typen anlegg bør etter turistforeningens syn henvises til områder avsatt til næringsformål. Jordvern Vestfold mener i brev datert at veksthuset ikke bør etableres på dyrket mark. Jordvern Vestfold mener det vil være utfordrende å opprettholde driften av et så stort gartneri på sikt grunnet blant annet konkurransemessige forhold. Ved eventuelt opphør av veksthusdriften vil tomta fremstå som attraktiv for andre typer næring. Planforslaget kan derfor på sikt også bidra til å øke presset på nedbygging av dyrket mark i Tassbekk området. Arild Solheim mener i brev datert at det foreslåtte anlegget ikke kan ansees som et gårdsgartneri, men industriproduksjon. Anlegget bør etter Solheims syn henvises til et næringsområde. Dyrket jord må tas vare på for fremtidige generasjoner. Konsekvenser Forslagsstillers vurdering av planforslagets virkninger fremgår av vedlagt planbeskrivelse side Rådmannen oppsummer virkningen av planforslaget som følger: Matjord og landbruksressurser Veksthuset foreslås plassert innenfor et stort sammenhengende landbruksområde og vil medføre at ca. 30 daa. fulldyrka mark med svært høy kvalitet tas ut av produksjon. I tillegg til dette vil tiltaket medføre at ca. 40 daa. dyrkbar mark/skogsmark av høy bonitet bygges ned. Den foreslåtte adkomstveien vil dele jordet på gbnr 469/5, 464/5, 10 i to. Planforslaget medfører dermed en dårligere arrondering av denne landbrukseiendommen. Planforslaget forutsetter at matjordlaget fra hele utbyggingsområdet fjernes og brukes i landbruksproduksjon. Det foreligger godkjent matjordplan for utbyggingsområdet. All matjord skal være ivaretatt før ferdigattest for veksthuset gis (jf. bestemmelsene punkt 5.2). Naturmangfold Det foreligger ikke registreringer eller annen kunnskap som tyder på at tiltaket vil gi negative konsekvenser for viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og 3

4 vurderinger ansees som oppfylt. Landskap Det er utarbeidet fotomontasjer/3d skisser som viser fjernvirkningen av det planlagte veksthuset fra ulike standpunkt. Planforslaget sikrer at lange fasadene på veksthuset brytes opp visuelt mot sør, vest og nord for å dempe landskapsvirkningene (jf. bestemmelsene punkt 1.9). Barn- og unge Det foreligger ikke registreringer eller annen kunnskap som tyder på at tiltaket berører barn og unges interesser. Parkering Det tillates etablert inntil 20 parkeringsplasser for bil. Det skal etableres minimum 10 plasser for sykkel (jf. bestemmelsene punkt 1.2). Energi Det forutsettes utarbeidet energiplan som ledd i den videre byggesaksbehandlingen. Energiplan skal redegjøre for valgte energikilder og vurdere tiltak for energiøkonomisering (jf. bestemmelsene punkt 1.6.2). Vei og trafikk Det foreslåtte veksthuset antas å generere en trafikkbelastning på under ÅDT = 100. En stor del av dette vil være tyngre kjøretøy. Avkjørsel fra Tassebekkveien er utformet i tråd med vegnormalen og nødvendige frisiktsoner er sikret i planforslaget. Vann og avløp Som del av planarbeidet er det utarbeidet egen plan for vann- og avløpsløsninger. Det går kommunal vannledning langs foreslått adkomstvei som må vurderes lagt om (jf. bestemmelsene punkt 1.4.3). Overvann Det forutsettes utarbeidet overvannplan som skal godkjennes av kommunen. Løsningen for overvann vil trolig bestå av en kombinasjon av flere tiltak der både infiltrasjon, bortledning til bekk og oppsamling i tanker inngår (jf. Bestemmelsene punkt 1.4.2). Grunnforhold Det er gjennomført grunnundersøkelser for planområdet. Områdestabiliteten vurderes som tilfredsstillende for tiltaket. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet ROS-analyse som vurderes å oppfylle lovens krav. Analysen viser ikke forhold som gir grunn til å innarbeide ytterligere tiltak i reguleringsplanen. Rådmannens vurdering: Foreslått planavgrensningen er redusert i forhold til området som ble varslet og er etter rådmannens vurdering avgrenset til det som er nødvendig. Rådmannen anser Skalleberg gartneri som en seriøs aktør med godt renomme, betydelig erfaring og kompetanse innenfor blomsterproduksjon. Tiltakshavers intensjonen er å etablere et moderne veksthus som vil kunne konkurrere med utenlandske leverandører av blomster. Dette er i tråd med kommunens målsettinger knyttet til næringsutvikling. Den betydelige satsningen veksthuset representerer er etter det rådmannen forstår gjort mulig ved langsiktige samarbeidsavtaler med Plantasjen AS. Etter rådmannen syn bidrar dette til å styrke planforslagets gjennomføringsevne og utsiktene til langvarig drift. Produksjonspotensialet for areal under glass er langt høyere enn for tilsvarende 4

5 overflatedyrket areal. Etter rådmannens vurdering vil derfor tiltaket bidra til økt verdiproduksjon i landbruket. Virkningene for landbruket vil samlet sett være positive til tross for tap av overflatedyrket areal. Foreslått reguleringsformål LNF - gartneri og tilhørende bestemmelser som presiserer at detaljsalg ikke er tillatt utelukker at det kan etableres handel eller annen type næringsvirksomhet innenfor planområdet. Etablering av annen arealbruk enn landbruk/gartneri vil utløse en ny reguleringsprosess. Gartneri og blomsterproduksjon er etter plan- og bygningsloven å anse som landbruksvirksomhet. Dette gjelder etter rådmannens syn uavhengig av veksthusets størrelse, produksjonsmetoder, grad av automatisering, driftsmessige forhold mv. Denne forståelsen av plan- og bygningslovens bestemmelser er i samsvar med jordloven der gartneri anses som fulldyrket mark. Etter rådmannens vurdering er veksthuset som ønskes etablert i samsvar med foreslått reguleringsformålet LNF - gartneri. Plan- og bygningslovens bærekraftprinsipp innebære at hensynet til økonomisk utvikling, sosial utvikling og miljøhensyn skal avveies og balanseres i samfunnsplanleggingen. Ut fra en helhetlig avveining av disse forholdene kan ikke rådmannen se at planforslaget er i strid med lovens bærekraftprinsipp slik Sandefjord turistforening hevder. Veksthus av den type og størrelse det ønskes lagt til rette for avhenger ikke av etablering på dyrket mark. Som ledd i arbeidet med planen har rådmannen derfor drøftet mulighetene for alternativ lokalisering med tiltakshaver. I sin redegjørelse for prosjektet har tiltakshaver vektlagt de driftsmessige fordelen nærheten til dagens gårdstun og gartneri gir. Tiltakshaver har også pekt på de økonomiske fordelene etablering innenfor landbrukseiendommen gir og på at gartneri tradisjonelt lokaliseres innenfor landbrukseiendommer. Ifølge tiltakshaver er etablering utenfor gårdsbrukets eiendom lite aktuelt. Rådmannen har forståelse for disse hensynene og har ingen grunn til å dra i tvil at dette representerer viktige forutsetninger for etableringen. Innenfor eiendommen tilknyttet Skalleberg gartneri finnes det så langt rådmannen kan se ikke alternative lokaliseringer av tiltaket som gir redusert forbruk av dyrket og dyrkbar mark. Etter rådmannens vurdering gir ikke plan- og bygningsloven det nødvendige hjemmelsgrunnlaget for å sikre at utbyggingsarealet tilbakeføres til overflatedyrket mark ved eventuelt opphør av veksthusdriften. Slik tilbakeføring antas også å utløse betydelige utfordringer av både praktisk og økonomisk karakter. Tapet av overflatedyrket areal må derfor ansees som permanent. Det planlagte veksthuset vil imidlertid kunne omstilles fra blomsterproduksjon til matproduksjon på kort varsel ved en eventuell krisesituasjon el. Forslagsstiller har i samråd med rådmannen vurdert flere alternative traseer for adkomstvei. Til tross for ulempene traseen gir for landbruket mener rådmannen etter en helhetlig vurdering at forslått trase er den mest hensiktsmessige. Foreslått adkomstvei går over gbnr 469/5, 464/5,10 der Tore Ulrik Knoph er hjemmelshaver. Tiltakshaver har inngått avtale med hjemmelshaver om fremføring av adkomstveien. Planforslaget omfatter mot nord en mindre del av Gbnr 467/1 der Arild Solheim er hjemmelshaver. Tiltakshaver har inngått avtale med hjemmelshaver om bruk av arealet. Etter rådmannens vurdering utløser planarbeidet ikke utredningskravene i forskrift om konsekvensutredning. Som ledd i planarbeidet har fylkeskommunen ved kulturarv på oppdrag fra forslagsstiller igangsatt kulturminneundersøkelser for planområdet. Arbeidet er imidlertid ikke fullført og rapport foreligger ikke. Kulturminneundersøkelser er i dette tilfellet en nødvendig det av utredningsmaterialet. Plan- og bygningslovens utredningskrav må etter loven være oppfylt 5

6 senest ved sluttbehandling av planforslaget. Planforslaget vil derfor ikke kunne tas til sluttbehandling før rapport fra kulturminneundersøkelser for hele planområdet foreligger. Konklusjon Planforslaget bidrar til økt verdiskaping i landbruket og bygger etter rådmannens syn opp under kommunens målsetninger knyttet til næringsutvikling. Det planlagte veksthuset er å anse som et landbrukstiltak i tråd med LNF-formålet. De negative konsekvensene av tiltaket er i hovedsak knyttet til tap av overflatedyrket mark. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn uten endringer. Rapport fra fullførte kulturminneundersøkelser må foreligger før planforslaget kan tas til sluttbehandling. Vedlegg i saken: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse Forslagsstillers oppsummering av merknader Oversiktskart 6