MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /18

Transkript

1 FLESBERG KOMMUNE Lampeland Arkiv L12 Saksmappe 2015/918 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Forslag til detaljreguleringsplan for Sjuvasslia, del av GNR/BNR 12/2. Offentlig ettersyn MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak komiteen for plan, næring og ressurs /18 Rådmannens anbefaling: Kommunens komité for plan, næring og ressurs vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Sjuvasslia, del av GNR/BNR 12/2, ut til offentlig ettersyn etter pbl Forslag til reguleringskart datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Behandling i komiteen for plan, næring og ressurs : Komiteen for plan, næring og ressurs vedtok enstemmig rådmannens anbefaling. Vedtak i komiteen for plan, næring og ressurs : Kommunens komité for plan, næring og ressurs vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Sjuvasslia, del av GNR/BNR 12/2, ut til offentlig ettersyn etter pbl Forslag til reguleringskart datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Saksopplysninger: Kommunen har mottatt forslag til detaljreguleringsplan for Sjuvasslia, del av Søndre Gjellerud GNR/BNR 12/2. Forslaget er utarbeidet av Plan og Ressurs AS ved Joar-Halling på vegne av grunneierne Torgeir Gjellerud og Ruth Une Helgestad. Området er lokalisert på søndre Ble ved skiheisen i Sjuvasslia. Hensikten med planarbeidet er en utvikling av Sjuvasslia med hovedsakelig tilretteleggelse for ny fritidsbebyggelse. Majoriteten av nye fritidsboliger er planlagt i to nye hovedfelt; i nærheten av eksisterende fritidsboliger på øvre Sjuvasslia felt og i østre del av planområdet, lengre ned i lien øst for eksisterende fritidsbebyggelse. Ved skiheis vil det tilrettelegges for fremtidig servicebygning. Planforslaget samsvarer i hovedsak kommunedelplanens arealdisponering; senterområde og fritidsbebyggelse. Unntaket gjelder et avløpsanlegg som ligger innenfor arealformålet LNF kommunedelplanen. Reguleringsplan for Sjuvasslia Feriesenter inngår i planforslaget og oppheves i sin helhet ved nytt planvedtak. Det legges opp til felles vann- og avløp. Det foreligger vann- og avløpsplan utarbeidet av Fjellrens AS.

2 Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i september 2015 med annonse i Laagendalsposten (lokal avis) og på Numedalsnett. I samme periode ble det sendt ut nabovarsel og varsel til sektororganer. Følgende uttalelse/innspill er mottatt. For regulantens kommentarer til uttalelse/innspill henvises til vedlagt «Planbeskrivelsen». Fylkesmannen i Buskerud: "Flesberg kommune - Uttalelse - oppstart av planarbeid for Sjuvasslia reguleringsplan Det er varslet oppstart av reguleringsplan for Sjuvasslia i Flesberg kommune. Fylkesmannen har kommentarer til blant annet forhold knyttet til Grøntområder, fritidsbebyggelse, vann og vassdrag og naturmangfold. Bakgrunn Fylkesmannen viser til brev av 15. september med varsel om oppstart av reguleringsplan for Sjuvasslia. Planlagt reguleringsplan vil omfatte ca. 80 nye fritidsboliger. tilrettelegging for servicebygg i tilknytning til skiheis og felles avløpsanlegg. Planområde ligger innenfor arealene som kommuneplanen har avsatt til fritidsbebyggelse og servicebygg. Avløpsanlegget ligger innenfor arealformålet LNF i kommuneplan. Fylkesmannens kommentarer Fylkesmannen viser til at ivaretakelse av gode grøntstrukturer må være en vesentlig premiss for planarbeidet. Ved utbygging i tilknytning til eksisterende hyttebebyggelse er det viktig å ivareta områdets preg og kvaliteter, uten å bygge ned eller avskjære turområder osv. Vi viser til Miljøverndepartementets veileder T-1450 om planlegging av fritidsbebyggelse og St. meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Her er det også fastsatt nasjonale miljømål for forvaltning av vassdragsområder og landskap. I prosessen rundt kommunedelplan for BletJel1 ble det fra kommunens side lagt stor vekt på at ivaretakelse av gode grøntstrukturer skulle sikres gjennom reguleringsplanene. [ bestemmelsene punkt 2.3 står det at det i områder som er avsatt til byggeområder for hytter, skal innreguleres grønne strukturer. Grøntstrukturen skal omfatte gjennomgående grønne korridorer for ferdsel, vilt og bevaring av naturlandskap. Videre skal grøntstrukturen omfatte myrområder, koller og andre naturområder som er visuelt utsatt eller utgjør viktige elementer i naturlandskapet. Grøntstrukturen må sees i sammenheng for større områder og kartlegges før nye utbyggingstiltak planlegges. Fylkesmannen forutsetter at de ovennevnte hensyn blir tilstrekkelig belyst og vektlagt i det videre planarbeidet. Kommunedelplanen fastsetter videre at 75-metersbeltet langs vann og vassdrag skal være grøntområder tilgjengelig for allmennheten. Fylkesmannen viser til nasjonale føringer for forvaltning av vassdragsområder og forutsetter at byggeforbudet langs vann og vassdrag blir overholdt ved utformingen av reguleringsplanen. Vi vil anbefale at det av hensyn til vassdragsområdenes verdi for friluftsliv og landskapsbilde, søkes å unngå nye hytter nærmere enn 100 meter fra de store vannene i området. Fylkesmannen vil videre minne om at det er en nasjonal målsetting å få til energieffektive bygningsløsninger, jf. St. meld. nr. 21 ( ) Norsk klimapolitikk. Et viktig tiltak er å satse på miljøvennlige alternativ for oppvarming. Vi ber om at kommune og tiltakshaver prøver å legge til rette for dette. Det er viktig at det tas hensyn til landskapsmessige forhold i den videre planleggingen, og vi viser i denne forbindelse til Den europeiske landskapskonvensjonen og Nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging. Side 2 av 7

3 Fylkesmannen vil også vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) der det fastsettes mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Det må som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Videre må planen ivareta landskapsmessige forhold. Vi viser til Den europeiske landskapskonvensjonen som trådte i kraft 1.mars Til slutt minner vi om at planleggingen må vektlegge prinsippene om en universell utforming. Det må redegjøres spesielt for dette, og prinsippene må sikres fulgt opp gjennom regulerings bestemmelser. Vi viser til rikspolitiske retningslinjer for universell utforming og Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne. Tatt i betraktning omfanget av planlagt utbygging ber vi planmyndighet vurdere om planforslaget skal konsekvens utredes." Buskerud fylkeskommune: "Sjuvasslia - del av gnr 12 bnr 2 - Flesberg kommune reguleringsplan - varsel om oppstart - rapport fra kulturminneregistrering Utviklingsavdelingen har i sommer foretatt arkeologiske registrering av planområdet. Vi viser til vedlagt rapport. Det ble påvist ett kulturminne innenfor området, en tjæremile, Id Dette er en kulturminnetype som i utgangspunktet betraktes som automatisk fredet, jamfør kulturminneloven 4. b og c. Kullprøver fra tjæremila er sendt til analyser, og resultatene vil bli ettersendt. Vi gjør oppmerksom på at det til alle automatisk fredete kulturminner hører en automatisk sikringssone på minimum S meter utenfor dets synlige ytterkant, jfr 6 i samme lov. Fylkeskommunene har myndighet til å utvide denne grensen dersom vi mener det er behov for det. Vi ber om at utbygger tar kontakt med oss tidlig i planprosessen, og i god tid før saken kommer til offentlig ettersyn, for å avklare forholdet til kulturminnet i forhold til planlagt utbygging. Kulturminnevernets kraver at enkeltminner ikke skal bli liggende inneklemt i et utbyggingsområde slik at de kan bli skadet. Målet er å bevare sammenhengende områder med kulturminner. Dersom det er nødvendig i forhold til utbyggingsplanene, kan det søkes om dispensasjon fra kulturminneloven for kulturminnet om det vil bli berørt. Dette må vi komme tilbake til." Grunneiers kommentar "Som det fremgår, er det funnet en tjæremile i ytterkant av område område hvor renseanlegget til er planlagt å ligge. Vi har diskutert muligheten til dispensasjon fra kulturminneloven eller at vi forholder oss til gjeldende sikringssoner på 5 meter. Mer detaljplanlegging rundt selve renseanlegget i samarbeid med Blefjell Vann & Avløpsselskap vil konkludere med hva som er mest hensiktsmessig vei videre. Plan & Ressurs as ved Joar Andre Halling har hatt kontakt med Ellen Anne Pedersen, Arkeolog/rådgiver hos Buskerud Fylkeskommune for at vurder ulike alternativer." Mattilsynet: "Kommentar til melding om igangsatt arealplanarbeid for del av gnr 12/bnr 2 på Sjuvasslia, Flesberg kommune Mattilsynet har mottatt melding om igangsatt arealplanarbeid datert , inkludert kart med planavgrensning datert Side 3 av 7

4 Mattilsynet skal bidra til å sikre trygt drikkevann til befolkningen. Med bakgrunn i krav som stilles i drikkevannsforskriften har vi vurdert meldingen om utvidelser på Sjuvasslia sendt av Vidda Ressurs. Formålet med planarbeidet er en utvikling av Sjuvasslia med hovedsakelig tilretteleggelse for ny fritidsbebyggelse. Det er særlig i området nord, øst og vest for eksisterende øvre Sjuvasslia, nær campingområdet, at utvidelse vil bli planlagt. Her vil det utgjøre nye fritidseiendommer. Fortetting på nedre felt vil utgjøre nye fritidseiendommer. Felles avløpsanlegg er planlagt, nordøst i planområdet. I meldingen er det ikke beskrevet hvordan en skal sikre trygt drikkevann til eiendommene. Hvis en velger borrebrønner er det slik at brønner som ligger i samme område sannsynligvis vil trekke fra samme grunnvannskilde. Vi minner om at en godkjenning er påkrevet dersom dette omfatter 20 hytter eller 50 personer. Ved hyttefeltet det meldes om her vil det bli nye fritidseiendommer, i tillegg til de som allerede eksisterer på Sjuvasslia. Dette vil følgelig utløse et krav om godkjenning av drikkevannet. For å være forberedt på strengere krav i drikkevannsforskriften bør en vurdere om flere brønner i samme område bør kobles sammen til et felles vannbehandlingsanlegg. Dette vil bli på lik linje med at det legges til rette for at alle tomtene innenfor planområdet kobler seg til felles avløpssystem. Ved å redusere antall brønner vil en i tillegg oppnå mindre fare for forurensninger ned i grunnen. Mattilsynet anbefaler følgelig felles systemer for både vann og avløp som alle hytter i feltet knytter seg til. Planlagte hyttefelt har et antall fritidsboliger som vil kreve godkjenning av drikkevannet. I et attraktivt friluftsområde som dette er det realistisk at det også kan komme en ytterligere utvidelse av hyttefeltene. Vi mener det er viktig å tenke langsiktig og sikre drikkevannskvalitet til hytteeiere nå i planleggingsfasen." GNR/BNR 12/6 Frøydis Flatjord, Are- og Camilla Skår Sletten og Christian Sunde "Takk for utfyllende svar. Som du anmodet, har vi nå skrevet ned noen tanker omkring den nye fritidsbebyggelsen i Sjuvasslia. Slik prosjektet blir beskrevet, blir dette et moderne og nøye planlagt hytteanlegg i tråd med de siste gjeldene offentlige miljøkrav og bestemmelser. Infrastruktur som veier, strøm, vann, kloakk og plassering av fritidsboliger gjøres slik vi forstår mest mulig skånsomt i forhold til terreng og vegetasjon. Et naturlig og vesentlig spørsmål fra oss som nabo er likevel bekymring for sjenerende luktproblematikk og evt. støy i sammenheng med kloakkrenseanlegget som er tenkt plassert i det nordøstlige hjørnet av det regulerte området. Dersom anlegget vil slippe ut lukt, er vi engstelige for at det med vestlig og sørvestlig vindretning vil føre til luktsjenanse mot vår lille eiendom på Tyttebærbråtan som ligger like nedenfor. Slik vi mener å kjenne de lokale forhold, er det ofte vinder som dreier i denne retning. Dersom det garanteres at det med riktig valg av type avløpsanlegg og avluftingsløsninger både på framtidige nye hytter og ved det nye anlegget, ikke fører til sjenerende kloakklukt eller støy, har vi selvsagt ingen innvendinger på valgt plasseringssted og å bygge et slikt anlegg i dette området. Som reguleringsplanen viser, er det også tenkt å utvide hyttebebyggelsen ennå lenger nedover i nordøstlig retning i Sjuvasslia. For oss som ferdes endel i dette skogsområdet, tillater vi oss likevel å håpe at bebyggelsen her blir så lite prangende som mulig i forhold til omgivelsene. Området er pr. i dag meget vakkert og åpent og fremstår som uberørt natur. Her finnes derfor mye gamle, karakteristiske furutrær. Vi ønsker utover dette, den nye hytteutvidelsen velkommen og setter pris på at vi blir hørt i sakens anledning." GNR/BNR 12/2 F91 Elin Mathiesen: Side 4 av 7

5 "Vi mottok brev om melding om igangsatt arealplanarbeid i går. Har du noe mer informasjon om hvor inngrepene/ny fritidsbebyggelse kommer? Vi har en hytte i øvre Sjuvasslia (hytte 3D) og er selvsagt interessert i å vite om det skjer noe i umiddelbar nærhet av vår hytte." GNR/BNR 12/2 F31 Marit Nyhus: "Viser til informasjonsbrev om fortetting av dagens hyttebebyggelse i bl.a. i nedre Sjuvasslia på Ble. Vår hytte er Nedre Sjuvasslia nr 4, gnr 12 bnr 2. Vi er engstelig for at hvis ny hytte blir bygget ca m rett vest for oss (en fin fjellrygg som går ned mot vår nabohytte mot nordøst),vil vi miste ettermiddags- og kveldssol. Vår hytte ligger litt langt ned. Videre har våre barn stor glede av ake/skibakke som går vest/øst rett sør for vår hytte. Og miste den, ville vært forferdelig trist. Håper derfor at disse punktene blir sett på ved endelig utredning. Videre er min mann blitt avhengig av krykker etter at vi kjøpte hytta, vi er derfor interessert i og høre om eventuelle muligheter for å kople oss på vei fram til hytta, dersom det er planlagt så lang ned. Vil veldig gjerne få tilsendt et mer detaljert planforslag så fort det er utarbeidet eller ytterligere informasjon foreligger, slik det stod i brevet." GNR/BNR 12/2/ F36 Bjørn Dølvik og Eli Hanasand "Kommentarer til melding om igangsatt planarbeid i Sjuvasslia Jeg viser til brev av 15. september 2015 og til telefonsamtale med Joar-Andre Halling. Vi kjøpte hytte i Nedre Sjuvasslia i desember Vi ble den gang tiltalt av et hyttefelt med god luft mellom hyttene og med få veier. Det er mange av hyttene som det ikke er vei inn til og det gir større sammenhengende områder med uberørt natur enn om området hadde blitt brutt opp med stikkveier inn til den enkelte hytte. Gjennom en vinter og sommer med ny hytte har vi priset kvalitetene i Nedre Sjuvasslia. Det er et område med gode solforhold, mye urørt natur og med så god plass rundt hyttene at vi får følelsen av å være for oss selv, når vi er der. Dette er akkurat hva vi søkte da vi så etter hytte og som er karaktertrekk ved Nedre Sjuvasslia hyttefelt. Det er ingen hytter som bryter horisonten verken mot fjellet eller østover mot åsene, noe som også gir vakre soloppganger og - nedganger. Vi ønsker at karaktertrekkene ved Nedre Sjuvasslia beholdes. Etter vår vurdering innebærer det at nye hytter først og fremst bør legges til områder av planområde hvor det i dag ikke er bygd hytter. Vi har problemer med å se at områdets karakter kan ivaretas dersom det forsøkes en fortetting mellom eksisterende hytter." GNR/BNR 12/2 F39 Kjell Fredriksen "Jeg viser til utsendt melding om igangsatt arealplanarbeid for eiendom gnr 12 / bnr 2 på Sjuvasslia i Flesberg kommune datert Jeg har hytte i Nedre Sjuvasslia, i et hyttefelt utbygd på 70-tallet. Mine foreldre bygget den i 1972, og jeg har tilbrakt mange ferier og helger der siden den gang. Jeg har nå overtatt hytta, og noe av det jeg setter mest pris på er at den ligger i et gammelt hyttefelt, med god avstand mellom hyttene, minimale inngrep i naturen, naturlig vegetasjon tett inntil hyttene, og få og diskrete veier. Man får naturen tett innpå og er ute i naturen når man går ut av hytta. Det er også ubebygde naturområder nedenfor og ved siden av hyttefeltet. Derfor var skuffelsen stor da jeg mottok utbyggingsplanene, hvor det ut fra planforslaget ser ut til å kunne bli både fortetting i eksisterende områder og utbygging av flotte naturområder Side 5 av 7

6 omkring hyttefeltet. Det vil redusere naturverdiene og friluftsområdene i umiddelbar nærhet, og ha en sterk negativ innvirkning på det jeg setter pris på ved å ha hytte i dette området, hvor man har sluppet de store inngrepene moderne hyttefelt gir. I naturområdene som nå ligger innenfor planområdet er det blandingsskog, med mange gamle furu-trær. Her er det blant annet mye fugleliv, blant dem hakkespetter, som er avhengig av gamle trær. En slik skogtype med gamle krokete furutrær, er for meg en viktig grunn til trivsel og gode opplevelser i nærområdet. Det er også flotte bærområder, som vil bli ødelagt av et hyttefelt. Myrområder kan også bli påvirket, som er en naturtype det er fokus på å ta vare på. Selv om noen gamle trær og grønne områder beholdes mellom de nye hyttene, vil selvfølgelig disse områdene bli ødelagt som naturområder. Erfaringer fra moderne hyttefelt er at hyttene er større enn før, ligger tettere, det graves mye på grunn av innlagt vann og kloakk, med flere og større veier til hyttene. I tillegg vil en fortetting mellom de eksisterende hyttene føre til ytterligere forringelse. Hvis man får en ny hytte mye tettere innpå seg enn nå, med det det innebærer av nedhogging av trær, graving, nye veier og naboer mye tettere innpå, vil mye av det eksisterende hytteområdets særpreg og verdi reduseres. Derfor vil det bli store negative endringer for oss som har hatt hytte her lenge. I likhet med andre fjellområder i Norge, er det mye hyttebygging på Blefjell. Selv om hver grunneier kanskje tenker at de ikke gjør så store inngrep, blir det likevel samlet sett store områder som får redusert verdi som natur- og friluftslivsområde. Dette gjør at det blir mindre og mindre urørte områder i umiddelbar nærhet til hyttefeltene. Det er viktig med varierte naturopplevelser, og å beholde naturmangfoldet. Derfor er det ikke bare høyfjellsnaturen som er viktig, men også natur i lavfjellsbeltet. Flere og flere arter i Norge blir rødlistet, og den viktigste grunnen er at vi reduserer deres leveområder, ved f.eks. hogging av gammel skog og hyttebygging. Jeg ønsker selvfølgelig i utgangspunktet at det ikke blir noen utbygging i Nedre Sjuvasslia, men hvis det likevel blir bestemt, håper jeg at det tas hensyn til både naturen i området og hyttefeltets særpreg ved en eventuell utbygging." GNR/BNR 12/2 F41 Ivar Havnevik "Hei, og takk for tilsendt melding om arealplanarbeid med fortetning av Sjuvasslia. Jeg eier hytte nr. 16 på Nedre Sjuvasslia og har noen spørsmål: Ad forhold til festekontrakt mellom Emil Mohr og Thorleif Gjellerud m.fl. fra 1969, overført til meg 24. mai 1971: Sitat av paragraf 1: Festet gjelder tomt nr. 16 av gnr. 12, bnr. 2, Flesberg, i reguleringsplan for hyttefeltet, jfr. vedliggende kartkopi. Tomtene på feltet er i terrenget markert med skilt som viser tomtenumrene, og er angitt med nummer på vedliggende reguleringskart. Bebyggelsen på tomtene må plasseres som vist på kartet, og slik at den nedslåtte pel på tomten skal falle innenfor hytten. Grenser mellom tomtene blir ikke trukket opp i reguleringsplanen, eller markert i terrenget (punktfeste). Antall tomter på området er av reguleringsmyndighetene bestemt slik at det gjennomsnittlig skulle være omtrent en tomt for hvert mål av området. Med 8-10 mål rundt hver hytte er det kanskje ikke aktuelt med fortetting mellom de hyttene som står her fra før, men heller nybygg på arealer i utkanten av feltet? Festekontraktens paragraf 6 viser til kommunens Plan for utbyggingsområde II av Søre Gjellerud, dat og krever at festeren godtar disse retningslinjene som bindende for seg. Meldingen fra Vidda AS viser likevel til at planområdet hjemles av en annen reguleringsplan, Plan ID vedtatt Det framgår ikke hvordan 1985-planen avviker fra 1968-planen, og jeg har ikke mottatt noen informasjon om hva et slikt evt. avvik har å si for mitt tomtefeste. Jeg har regnet med at også grunneier har skullet godta retningslinjene fra 1968 som bindende for seg. Side 6 av 7

7 Tidshorisont: A. Når kan det mer detaljert utarbeidete planforslaget foreligge? B. Når (påbegynt/avsluttet) ser utbygger for seg eventuell fortetting av Nedre Sjuvasslia med hytter? Festekontrakten gjelder i 60 år, dvs. til 2031." Vurdering: Rådmannen anbefaler kommunens komité for plan, næring og ressurs å legge forslag til detaljreguleringsplan for Sjuvasslia, del av GNR/BNR 12/2, ut til offentlig ettersyn etter pbl Vedlegg: 1 Plankartet 2 Planbestemmelsene 3 Planbeskrivelsen Side 7 av 7